3-25-4548/2 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Ragne Piir

Määruse tegemise aeg ja koht

11.12.2025 Tallinnas

Haldusasja number

3-25-4548

Haldusasi

X. X. esialgse õiguskaitse taotlus

Menetlusosalised

Taotleja – X. X.

Menetlustoiming

Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamine

RESOLUTSIOON

Jätta X. X. esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale saab esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse

kättesaamisest arvates.

ASJAOLUD JA TAOTLUS

1. Rae Vallavalitsuse 10.10.2022 korraldusega nr 1579 „Pajupea küla Sillaotsa kinnistu ja

lähiala detailplaneeringu algatamine ja lähteseisukohtade kinnitamine“ algatati Pajupea küla

Sillaotsa kinnistu ja lähiala detailplaneeringu (DP1171; edaspidi DP) koostamine ja kinnitati

lähteseisukohad. Planeeringuala hõlmab Sillaotsa katastriüksust suurusega 119 721 m²

(katastritunnus 65301:001:5357, sihtotstarve 100% maatulundusmaa) ja lähiala. DP-ga

kavandatakse hajaasustuses paiknevast maatulundusmaa kinnistust välja jagada 3 elamumaa

krunti, kuhu on kavandatud ühepere elamud. Lisaks moodustatakse viis maatulundusmaa, üks

üldkasutatava maa ja üks transpordimaa sihtotstarbega krunti.

2. Rae Vallavalitsuse 18.11.2025 korraldusega nr 1798 otsustati võtta vastu Pajupea küla

Sillaotsa kinnistu ja lähiala DP (resolutsiooni punkt 1) ning korraldada DP avalik väljapanek

Rae Vallavalitsuse ruumides ja avaldada DP koos teatega avaliku väljapaneku toimumisest Rae

valla veebilehel (resolutsiooni punkt 2).

3. X. X. esitas Rae Vallavalitsusele 09.12.2025 vaide, milles taotles Rae Vallavalitsuse

18.11.2025 korralduse nr 1798 kehtetuks tunnistamist ja DP menetluse lõpetamist. 10.12.2025

esitas X. X. Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse vaidemenetluse ajal.

3.1 Taotleja palub kohtul: 1) peatada Rae Vallavalitsuse poolt DP1171 menetlemine, sh

edasised menetlustoimingud kuni vaide esemeks oleva korralduse nr 1798 ja DP1171

õiguspärasuse üle on jõustunud kohtulahend ning 2) keelata Rae vallal DP1171 vastuvõtmise ja

avaliku väljapaneku tingimuste alusel planeeringut kehtestada kuni kohus on lahendanud

taotleja võimaliku kaebuse DP1171 õiguspärasuse üle. Alternatiivselt palub taotleja: 1) keelata

Rae vallal teha otsuseid, millega DP1171 kehtestatakse ning 2) keelata Rae vallal ja pädevatel

asutustel anda DP1171 alusel välja projekteerimistingimusi ja ehituslubasid ning keelata

DP1171 alal elamuehituse ja sellega seotud rajatiste ehitamine kuni lõpliku kohtulahendi

jõustumiseni.

3.2 Taotluse põhjenduste kohaselt on taotleja ostueesõiguse teostaja ja eelmärkega kaitstud isik

Jõesilma (endise Sillaotsa) kinnistu suhtes. Kinnistusraamatus on seadusest tulenev eelmärge ja

märkus poolelioleva tsiviilasja (nr 2-23-1235) kohta, mis puudutab kinnistusraamatu kande

õigsust ja omandi kuuluvust. Need kanded näitavad, et kinnistu omandiõigus ei ole lõplikult

selge ja taotlejal on põhiseaduse § 32 ja asjaõigusseaduse § 68 kaitse all olev varaline õigus

omandamisele ning tulevase omandi majanduslikule väärtusele. Rae vald on DP menetlemisel

tuginenud üksnes formaalsele omanikukandele ning jätnud arvestamata taotleja eelmärkega

kaitstud positsiooni. Tegelikke õigustatud isikuid ei ole kaasatud. Planeeringuga kavandatud

elamuehitus vähendab Jõesilma kinnistu elamuehituse potentsiaali ja kinnistu väärtust, mis

kahjustab otseselt taotleja eelmärkega tagatud nõuet ja ostueesõigusest tulenevat õiguspärast

ootust. Taotleja elamu Jõesilma kinnistul on olemasolev talukoht, mille juurde ÜP järgi võib

rajada täiendavaid elamuid. DP kavandab uue elamugrupi vahetult taotleja kinnistu kõrvale

viisil, mis sisuliselt sulgeb võimaluse taotleja kinnistul tulevikus samaväärseid elamuid rajada.

Taotleja ei ole andnud kirjalikku nõusolekut oma elamuehituse võimaluste kitsendamiseks.

DP ei ole õiguspäraselt elluviidav, sh isegi mitte juhul, kui omavalitsus püüaks seda käsitleda

ÜP-d muutva DP-na. DP näeb ette kolme elamumaa krundi ja elamute rajamise Aruküla

kalmistu 300 m sanitaarkaitsevööndis, kus Rae valla ÜP ja KSH kohaselt ei kavandata

elamuehitust. Seega on DP sisuliselt vastuolus ÜP põhimõtetega, kuid ometi ei ole planeeringut

menetletud ÜP-d muutvana ning seega DP on juba menetluse käigus õigusvastane. Kui DP

menetlus jätkub, on reaalne oht, et planeering kehtestatakse enne, kui kohus jõuab sisuliselt

hinnata vaides toodud rikkumisi; DP alusel antakse välja projekteerimistingimused ja

ehitusload, alustatakse ehitustegevust ja tehakse investeeringuid. Taotleja eelmärkega kaitstud

õigus tulevasele omandile kaotab suure osa oma majanduslikust väärtusest, sest kinnistu

seaduslikud kasutus- ja hoonestusvõimalused on planeeringuga ära jagatud tekitatavate naabrite

kasuks. Kui seaduste eiramise abil tekitatud planeering ja sellest tulenevad õigused on juba ellu

viidud, muutub hiljem saavutatud kohtuotsus sisuliselt tühjaks ehk planeeringu tühistamine ei

taasta enam esialgset olukorda.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Kohus võib kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel teha igas

menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta, kui vastasel juhul võib

kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lg 1). Esialgse õiguskaitse taotluse võib

esitada halduskohtule ka vaidemenetluse ajal (HKMS § 249 lg 2).

5. Taotleja on vaidemenetluses vaidlustanud Rae Vallavalitsuse 18.11.2025 korralduse, millega

võeti vastu Sillaotsa kinnistu ja lähiala DP ning suunati see avalikule väljapanekule. Kohus

selgitab, et vaidlusaluse korralduse näol ei ole tegemist haldusaktiga, mille kehtetuks

tunnistamist vaidemenetluses või tühistamist halduskohtus nõuda saaks. DP vastuvõtmise otsus

vastab olemuslikult menetlustoimingule, kuna sellega suunatakse planeering järgmisesse

menetlusetappi (vt ka Riigikohtu 14.12.2015 määrus nr 3-3-1-71-15). Kuigi taotleja ei ole

hetkel kohtule esitanud kaebust DP vastuvõtmise korralduse peale, selgitab kohus siiski juba

praegu, et halduskohtus menetlustoimingu vaidlustamise õigus on piiratud (vt HKMS § 45 lg 3)

2(3)

ning enamasti tuleb isikul ära oodata menetluse lõpptulemus (vt ka Riigikohtu 19.03.2014 otsus

nr 3-3-1-73-13, p 15).

6. Esialgse õiguskaitse korras soovib taotleja sisuliselt peatada Sillaotsa kinnistu DP menetluse

ning keelata DP kehtestamise. Kohtule ei ole planeerimismenetlusse sekkumise ehk antud juhul

selle seiskamise vajadus muu hulgas vaide ja taotluse põhjal äratuntav.

Kuigi planeeringu koostamise korraldaja kinnitab DP vastuvõtmise otsusega, et DP vastab

õigusaktidele ja valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele (PlanS § 134), ei otsustata

sellega lõplikult ära seda, kas üldse ja millisena planeering tuleb kehtestada. Planeeringu

vastuvõtmisele järgneb selle avalik väljapanek (PlanS § 135) ja avaliku väljapaneku tulemuste

avalik arutelu (PlanS § 136). Avaliku arutelu tulemuste alusel on kohaliku omavalitsuse

üksusel võimalik teha planeeringus vajalikke muudatusi (PlanS § 137). Lõplik

planeeringulahendus valmib alles koostöös avalikkuse esindajate ja huvitatud isikutega. Kuigi

esialgse õiguskaitse taotlusest nähtuvalt pole taotlejat DP menetlusse kaasatud, on taotleja

saanud vallale oma seisukohad ja väited siiski enne DP kehtestamist teatavaks teha (sh

09.12.2025 esitatud vaides). Vallal on seega võimalik taotleja vastuväidetega (sh kaebaja

osundatud asjaoluga, et Jõesilma kinnistu omandiõigus pole lõplikult selge ning taotleja

nimetatud kinnistu suhtes ostueesõiguse teostaja ja eelmärkega kaitstud isik) edasises

menetluses arvestada. Hetkel ei ole põhjust asuda seisukohale, et sõltumata avaliku arutelu

korraldamisest ja selle tulemustest kehtestatakse DP igal juhul sellisel kujul, nagu see on

18.11.2025 korraldusega vastu võetud.

7. Praegu ei ole seega tegemist olukorraga, kus DP vastuvõtmine ja DP menetlusega jätkamine

(sh avaliku väljapaneku korraldamine ja edasised menetlustoimingud) vaidemenetluse ajal

saaksid taotleja õigusi oluliselt kahjustada. Halduskohus kontrollib haldusorgani tegevuse

õiguspärasust üldjuhul järelkontrolli vormis ega sekku ilma erilise vajaduseta haldusmenetluse

läbiviimisse – seda iseäranis olukorras, kus pole veel lõplikult selge, kas menetluse tulemusel

üldse antakse taotleja õigusi riivata võiv haldusakt. Kui vaidlusalune planeering kehtestatakse

taotleja õigusi rikkuval kujul või on see muul põhjusel vastuolus seadusega, on tal õigus DP

kehtestamise otsuse kui lõpliku haldusakti peale esitada kohtusse kaebus. Seejuures ei ole

võimalik ka ehitustegevust läbi viia ainuüksi kehtiva DP alusel, vaid selleks tuleb vallalt

taotleda ja saada ehitusluba. Ehitusloa andmise menetlusse tuleb kaasata ka isikud, kelle õigusi

või kohustusi haldusakt võib puudutada.

Kokkuvõttes ei ole alust arvata, et taotlejal puuduks tõhus võimalus oma õiguste kaitseks, kui

vastustaja peaks planeerimismenetluse tulemusel andma tema õigus riivava haldusakti.

Kohtupraktikas ei ole hilisemate haldusaktide vaidlustamise vajadust peetud sellist laadi

pöördumatuks tagajärjeks, mis õigustaks esialgse õiguskaitse kohaldamist (nt Tallinna

Ringkonnakohtu 13.01.2023 määrus nr 3-22-2610, p 9).

8. Kuna taotlejal puudub esialgse õiguskaitse vajadus, jätab kohus esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)

3(3)