3-23-3024/33 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Villem Lapimaa, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.12.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-3024

Haldusasi

R.K. Projekt OÜ kaebus Viimsi Vallavolikogu

määratud sundvõõrandamise tasu vaidlustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – R.K. Projekt OÜ (12371842), esindaja v.adv

Indrek Kukk

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Kristiina Laura Järve

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 28.08.2024 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

R.K. Projekt OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 26.11.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada R.K. Projekt OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 28.08.2024 otsus osas, millega halduskohus jättis

tühistamata Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsusega nr 50 osas, mis puudutab

asjaajamiskulu 155,84 euro maksmist. Teha selles osas uus otsus, tühistada volikogu

otsus asjaajamiskulu 155,84 euro maksmata jätmist puudutavas osas ning kohustada

Viimsi valda maksma R.K. Projekt OÜ-le asjaajamiskulu 155,84 eurot.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 28.08.2024 otsus osas, millega halduskohus jättis

vastustajalt kaebaja kasuks välja mõistmata 50 eurot menetluskulu katteks. Teha

selles osas uus otsus, millega mõista Viimsi vallalt R.K. Projekt OÜ kasuks välja 50

eurot halduskohtus kantud menetluskulu katteks.

4. Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata.

5. Mõista Viimsi vallalt R.K. Projekt OÜ kasuks välja 50 eurot ringkonnakohtus

kantud menetluskulu katteks. Muus osas jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud

poolte endi kanda.

6. Jõustunud kohtuotsus avaldada arvutivõrgus tervikuna.

Selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 02.01.2026 (HKMS § 212 lg 1).

3-23-3024

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS §

215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavolikogu otsustas 14.11.2023 otsusega nr 50 sundvõõrandada Viimsi vallas

Pärnamäe külas asuva Linnase tee L2 kinnisasja (registriosa nr 9765302, pindala 5277 m²,

sihtotstarve transpordimaa 100%) Viimsi vallale. Otsuse p-ga 2 määrati R.K. Projekt OÜ-le

sundvõõrandamise tasuks 21 108 eurot. Otsuse p-ga 4 määras vallavolikogu R.K. Projekt OÜ-

le kinnisasja valduse vabatahtliku üleandmise tähtajaks 31.01.2024.

Otsuse põhjenduste kohaselt on kõnealusel kinnistul asuv Linnase tee 10.02.2004 kehtestatud

detailplaneeringu (DP) järgi avalikus kasutuses. 22.02.2023 teatas R.K. Projekt OÜ, et sulgeb

kinnisasja ning lülitab välja tänavavalgustuse. Ta pani ette, et vald sõlmib valgustussüsteemi

kasutamise lepingu või ostab kinnisasjad ja valgustussüsteemi ära. Pakkumised on ülemäära

kallid ja ebamõistlikud.

Kohalikud elanikud esitasid 25.03.2023 Viimsi vallale taotluse korraldada sundvõõrandamise

menetlus.

Inimesele peab olema tagatud takistusteta ligipääs oma kodule. Olukorras, kus eratee on DP

järgi ainus võimalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele paljude kinnisasjade omanike

jaoks, ei ole eraõiguslikud mehhanismid kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks

piisavad. Mitme kinnisasja omanikule on kohus määranud juurdepääsu oma kinnisasjale.

Siiski ei ole juurdepääs ka neile alati tagatud, kuna teeomanik käitub asumi elanike ning tee

kasutajate suhtes sageli pahatahtlikult. Omanik on keelanud teed kasutada prügiveoks ja

ehitustranspordiks. Ka ei täida ta tee hooldamise kohustust.

Sundvõõrandamise tasuks tuleb määrata üksnes kinnisasja väärtus. R.K. Projekt OÜ-le ei teki

sundvõõrandamise tõttu otsest varalist kahju ega jää saamata tulu. Ta hoopis vabaneb tee

korrashoiu ja tänavavalgustuse hooldamise kohustusest. Vallale teadaolevalt ei olnud R.K.

Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, mille alusel ta

oleks lootnud saada kasu. Maa väärtusena võib kasutada maa maksustamishinda, sest

transpordimaa kinnisasjal puudub aktiivne turg ning kinnisasja sihtotstarve vastab parimale

kasutusele.

2. R.K. Projekt OÜ esitas 29.12.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille kohus võttis

menetlusse nõuetega: 1) tühistada Viimsi Vallavolikogu 14.11.2023 otsuse nr 50 p 2; 2)

kohustada Viimsi valda hüvitama R.K. Projekt OÜ-le tekitatud kahju 177 973,99 eurot; 3)

kohustada Viimsi valda tasuma R.K. Projekt OÜ-le kahju hüvitiselt viivist kuni kohustuse

täieliku tasumiseni. Kaebaja täpsustas 29.04.2024, et ta peab saama lisaks saadud tasule

juurde veel 199 081,99 eurot.

3. Tallinna Halduskohus jättis 28.08.2024 otsusega kaebuse rahuldamata.

2(10)

3-23-3024

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 11 lg 1 kohaselt peab

kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu

koosneb kinnisasja väärtusest ning hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva

varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (lg 2). Kinnisasja omandamisel

korraldatakse hindamine hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk

on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles

ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise

tulemus vormistatakse hindamisaruandena, mis koostatakse hindamise head tava arvestades.

Vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg-d 2 ja 7).

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“

(määrus nr 22) § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda juhul,

kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub

mh juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -

rajatise või teega (§ 13 p 2). KAHOS § 12 lg 2 kohaselt võib menetluse läbiviija määrata

väärtuse, lähtudes maa hindamise seaduse (MHS) alusel kinnitatud metoodikast. Kuna määrus

22 on kehtestatud MHS § 8 lg 2 alusel, on sellest lähtumine KAHOS-ga kooskõlas.

Kaebaja väidab, et vastustaja ei oleks tohtinud piirduda üksnes maa maksustamishinna

kompenseerimisega, vaid tal tulnuks hinnata ja hüvitada kinnistul olevate ehitiste, milleks on

teekatend, haljastus ja sissesõiduteed teistele kinnistutele, tegelik ja täielik väärtus. Kaebaja

on esitanud T. Rattasepa hindamisaruande ning puittaimestiku hindamisaruande. Sealjuures ei

taotle kaebaja valgustussüsteemi jääkasenduskulu hüvitamist, sest nendele on seatud piiratud

asjaõigus teise isiku (Iceberg Property OÜ) kasuks. Seega välisvalgustuse teemat kohus ei

käsitle. Sisuliselt sisaldab T. Rattasepa hindamisaruanne uue tee ehitamise kulusid, mis on

osade kuluartiklite puhul korrigeeritud kaalutud kulumiga.

Kaebaja ei ole tõendanud, et vastustaja jätnud teekinnistu väärtuse nõuetekohaselt hüvitamata.

Olukorras, kus puuduvad usaldusväärsed võrdlustehingud ‒ nagu osundas Maa-amet ‒, mis

aitavad tavaolukorras turuväärtust välja selgitada, pidanuks just kaebaja ära näitama, et

makstav kompensatsioon ei kata tee väärtust (sh koos katendiga). Vaidlusalune teekinnistu

moodustati ning tee ehitati välja DP alusel. DP seletuskirja p 2.5 kohaselt:

„Detailplaneeringuga on ette nähtud kvartali siseteed tee koridori laiusega 12 m. Soosepa tee

maa-ala laius on 15 m. Teed on avaliku kasutuse kitsendusega.“ Ka DP seletuskirja p-s 2.7 on

rõhutatud: „Kõik planeeritud teed ja platsid on avaliku kasutusega.“ Asjas pole esitatud

tõendeid selle kohta, et kaebaja või mõni eelmine Linnase tee L2 kinnistu omanik oleks

saanud teest mingisugust rahaliselt mõõdetavat kasu. Viimsi vald on vaidlustatud otsuses

välja toonud, et vallale teadaolevalt ei olnud R.K. Projekt OÜ-l kinnisasja üüri- ja/või

rendilepinguid ega muid kokkuleppeid, millega ta soovis kasu saada. Kaebaja pole seda

ümber lükanud. Järelikult pole tõendatud, et kaebajale oleks hüvitamata jäänud otsene

varaline kahju või saamata jääv tulu. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole vaidlusalust

transpordikinnistut ise arendanud. Kinnistusraamatust nähtuvalt oli Linnase tee L2 kinnistu

omanikuks ehitusloa realiseerimise ajal OÜ Merona Grupp ning kasutusloa väljastamise ajal

Q Vara OÜ. Enne kaebajat oli Linnase tee L2 kinnistul veel kaks omanikku (EASTWEST OÜ

ja Fuxia Holdings OÜ). Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu 15.09.2017. Seega pole

kaebaja teinud kulutusi tee ehitamiseks (teekatend, haljastus, välivalgustus), vaid need on

teinud DP ala arendajad. Maa-amet tõi välja, et praktikas on sageli DP kehtestamise

eelduseks, et arendaja arendab välja kruntidele juurdepääsuteed ning annab need vallale tasuta

või sümboolse tasu eest üle. Sest äriühingud reeglina ei ole huvitatud enda kanda võtma tee

hooldaja kohustusi. Teede ehitamise kulud kaetakse enamasti muude arendustegevuse tulude

arvelt. Eraldiseisva teekinnistu ‒ mis on DP kohaselt määratud avalikuks kasutamiseks ‒

turuväärtust on keeruline määrata, sest turuosalistel puudub ratsionaalne põhjus sellist

3(10)

3-23-3024

kinnistut omandada. Iseäranis olukorras, kus tee omanikul puudub vallaga kokkulepe tee

kasutamise eest tasu saamiseks. Kuna pole teada, millistel tingimustel kaebaja Linnase tee L2

kinnistu Fuxia Holdings OÜ-lt omandas, pole ka teada, kas kaebaja on sundvõõrandamise

tõttu üldse kahju kandnud. Nt võis kaebaja kinnistu omandada tasuta. Kaebaja pole kahju

tekkimist tõendanud ‒ nt ei ole tõendanud kinnistu omandamise hinda. Seetõttu pole

põhjendatud kaebajale hüvitada uue tee ehitamise kulusid (korrigeerituna kaalutud kulumiga),

teekatendi maksumust ega ka puittaimestiku haljastusväärtust. Kaebaja pole tõendanud

haljastusele tehtud kulutusi. Haljastusväärtus pole teekinnistu puhul rahaliselt mõõdetav. Pole

kuigi usutav, et võimalik ostja oleks nõus teekinnistu eest rohkem maksma, kuna selle ääres

kasvavad taimed, puud ja põõsad, mida tuleb hooldada. T. Rattasepa hindamisaruanne ja

puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne pole võrdlevad hindamisaruanded KAHOS § 17

mõttes, vaid kaebaja enda arusaam tekkinud kahjust, mis ei harmoneeru õigusaktidega. Sestap

ei kuulu ka nende aruannete koostamise kulud hüvitamisele. Kaebaja pole tõendanud

asjaajamisega tekkinud kulusid, mille hüvitamise kohustus lasuks vastustajal.

Kaebaja leiab täiendavalt, et vastustaja peaks talle hüvitama MHS § 81 kohase maa

kasutamise tasu. MHS § 81 kohaselt määratakse tehnovõrgu ja -rajatise või tee eelduslikuks

kasutustasuks kolm protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab

turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest. Vastustaja

on vastanud, et Viimsi vald on kinnisasja sundvõõrandamise menetluses lähtunud KAHOS-st

ja määrusest nr 22. MHS selles olukorras ei kohaldu, sest selleks on kehtestatud eraldi

määrus. Kuna määrus nr 22 on kehtestatud MHS alusel, on vastustaja Linnase tee L2 kinnistu

väärtuse määramisel muu hulgas lähtunud MHS-st. Seega eeldanuks vastustaja keeldumine

täpsemat põhjendamist. Kohtu arvates ei tule maa kasutamise tasu siiski arvesse võtta.

Sundvõõrandamise menetlus ei pea arvestama kõiki tuvastamata või vaieldavaid nõudeid.

KAHOS § 14 lg 1 järgi käsitatakse kinnisasja saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei

oleks toimunud. Saamata jääv tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises.

Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks Linnase tee L2 kinnistu omandamisest alates teinud

ettevalmistusi, et saada MHS § 81 kohast maa kasutamise tasu. On õige, et eratee avalikuks

kasutamiseks määramiseks ei piisa üksnes DP seletuskirjast, vaid vaja oleks täiendavalt

sõlmida poolte vahel kokkulepe või seada sundvaldus. Kohtule ei nähtu, et praegusel juhul

oleks õiguslik alus saada tee kasutamise tasu või et kaebaja oleks teinud asjaomaseid

ettevalmistusi (näiteks pöördunud kohtu poole ja taotlenud vastustaja nõusolekut vastavale

kokkuleppele). Pelgalt asjaolu, et kaebajal oleks põhimõtteliselt võimalik tasu seaduste alusel

küsida, ei ole piisav. Sest on palju detaile, millest sõltuvad tasu olemasolu ja selle suurus ning

need ei ole praegu teada (näiteks kokkulepped, mis võisid olla sõlmitud valla ja arendaja

vahel teema üleandmiseks, tee olukord ja remondivajadus jms). Seega saab MHS § 81 ja

KAHOS § 14 lg 1 alusel nõuda saamata jääva tuluna tee kasutustasu hüvitamist, kui see nõue

on piisavalt tõendatud ja saadav tulu sundvõõrandamiseta laekuv mitte üksnes põhimõtteliselt

võimalik. Praegusel juhul see nii ei ole.

Kaebaja on taotlenud KAHOS § 14 lg 2 põhiseadusevastaseks tunnistamist, kuna see piirab

piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tuleneva saamata jääva tulu hüvitamist ühe

aastaga. Kohtu arvates ei ole see norm asjassepuutuv, kuna kaebajal ei ole sõlmitud rendi, üüri

või piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid, mis kuulunuks ennetähtaegsele lõpetamisele ja

seetõttu oleks hüvitise maksmist piiratud.

Ka muud kaebaja esitatud väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks. Hindamisakti koostas

vastustaja ise ja piirduti kompensatsiooniga üksnes maamaksustamishinna ulatuses. Seetõttu

ei olnud vaja korraldada täiendavat sõltumatut hindamist, kuna eelkõige on tegemist juriidilise

analüüsiga. Olukorras, kus tõdeti, et teemaale pole võimalik määrata adekvaatset turuhinda, ei

4(10)

3-23-3024

pidanud vastustaja tellima selle kohta veel eraldiseisvat hinnangut. Ka allkirja puudumine

hindamisaktil ei jäta kahtlust, et dokument on koostatud vastustaja poolt ja väljendab

vastustaja seisukohti. Asjaolu, et Viimsi vallas või Tallinnas on mõni teekinnistu hinnatud

kaebaja omast väärtuslikumaks, ei kinnita, et kaebaja kinnistu hindamisel on tehtud vigu. Iga

hindamine on eraldiseisev ning sõltub just antud juhtumi asjaoludest. Näiteks mõjutab

teekinnistu väärtust DP olemasolu ja see, kas DP-ga on tee määratud avalikult kasutatavaks.

Kaebaja toodud näidetest seda ei ilmne. Transpordimaa puhul on DP-ga hõlmamata kinnistud

tõenäoliselt väärtuslikumad DP-ga hõlmatutest, kuna võimalus katastriüksuse sihtotstarvet ja

selle tegelikku kasutust mõne tulusama vastu vahetada on suurem. Ka seetõttu ei ole kaebaja

toodud näited asjakohased.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

4. R.K. Projekt OÜ palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha uus

otsus, millega rahuldada kaebus. Alternatiivselt saata asi halduskohtule uueks

läbivaatamiseks. Tallinna Ringkonnakohus lubas 31.10.2024 määrusega kaebajal muuta

kaebust, asendades hüvitamiskaebuse kohustamiskaebusega (kohustada Viimsi valda

määrama sundvõõrandamise tasu uuesti).

Lisaks maa hinnale tuleb täiendavalt hüvitada ka rajatiste ja haljastuse maksumus. Määrusega

ei ole võimalik kehtestada majandus- ja turureegleid eiravaid eeskirju. Igale asjale on olemas

ostja, kui müügihind on vastav. Eeltoodu selgitab mh, miks kaebaja kinnistu omal ajal soetas

ning eraomandis olevad teid ja tänavaid on Eestis tuhandeid. Eeltoodu tõttu tuleb jätta

määruse nr 22 § 12 lg 4 ja § 13 p 2 vastuolu tõttu põhiseadusega asjas kohaldamata. Määruse

nr 22 eelnõu seletuskiri kinnitab, et lisaks maa hinnale tuleb täiendavalt hüvitada ka rajatiste

ning haljastuse maksumus. MHS § 2 lg 1 järgi on selle seaduse alusel tehtava hindamise

objektiks maatükk ilma sellel asuvate ehitisteta. Seega ei sisalda maa maksustamishinna

alusel määratud sundvõõrandamise tasu hüvitist kinnistul olevate ehitiste omandiõigusest

ilmajäämise eest. Kaebaja on tõendanud, et Maa-amet ise hindab ja võõrandab transpordimaa

kinnistuid määrust nr 22 eirates. Maa-ameti selgitused vastustajale ei põhine mitte millelgi

ning kajastavad kirja koostanud ametniku hinnanguid ja arvamust.

Halduskohus möönab, et kaebaja on esitanud kinnistul paikneva taristu ja haljastuse kohta

hindamisakti, kuid leidis seejärel, et kaebaja ei ole oma väiteid taristu ja haljastuse väärtuse

kohta (piisavalt) tõendanud. Kui kohus leidis, et kaebaja oleks pidanud mingeid tõendeid

juurde esitama, oleks pidanud seda kaebajale vastavalt HKMS § 2 lg-le 4 ka selgitama.

28.11.2023 hindamisaruande nr TR 2061/2023 kohaselt on rajatiste väärtus 177 700 eurot,

arvestades kaalutud kulumiga. Sellest tuleb lahutada kolmandale isikule kuuluva

valgustussüsteemi väärtus 32 350 eurot. Hindamisaruande kohaselt on kinnistul asuva rajatise

katendi väärtuseks, arvestades kaalutud kulumit, kokku 74 163 eurot. Sundvõõrandamise

tingis just kinnisasjal taristu olemasolu, ilma selleta puuduks vallal huvi kinnistu vastu.

Vastustaja leidis, et rajatised on amortiseerunud, oma seisukoha lähemalt põhjendamata. Vald

tugineb paikvaatlusele, mille kohta pole toimikus täpsemaid andmeid, sh fotosid. Otsuses pole

teavet selle kohta, millal rajatised ehitati, kas neid on jätkuvalt võimalik otstarbekohaselt

kasutada, mil määral on väärtus aja jooksul vähenenud, milles seisneb nende

amortiseerumine. Millelgi ei põhine valla väide, justkui oli arendajal võimalus taristule tehtud

kulutused kruntide realiseerimisel tagasi saada.

Ekslik on halduskohtu seisukoht, et vastustaja ei pidanud kinnistul asuvaid rajatisi hindama

olukorras, kus puuduvad võrdlustehingud. Kinnisasja väärtuse määramine on siiski vastustaja

5(10)

3-23-3024

ülesanne ja ta ei vabane kohustusest määrata õiglane tasu ka siis, kus puuduvad

usaldusväärsed võrdlustehingud. Kui vastustaja vajab õiglase tasu määramiseks andmeid,

millele tal ilma huvitatud isiku abita pole juurdepääsu, tuleb tal selgelt esile tuua, milliseid

dokumente ta vajab (haldusmenetluse seaduse § 38 lg-d 1 ja 3). Lisaks on vallal kohustus

kaasata ka teise eriala eksperte (KAHOS § 12 lg 7). Kaebaja on ise tellinud ja vallale esitanud

riiklikult tunnustatud eksperdi hindamisaruande, mille vald ja kohus on jätnud tähelepanuta.

Põhjendamatu on siduda kaebajale makstavat hüvitist kinnistu omandamishinnaga. Kohus ei

nõudnud kaebajalt tõendite esitamist kinnistu ostuhinna kohta. Seitsme aasta jooksul on

hinnad ka muutunud.

T. Rattasepa hindamisaruanne ja puittaimestiku väärtuse hindamisaruanne ei kajasta kaebaja

subjektiivseid arusaamu, vaid tegu on eksperdi hinnanguga. Tõendi saamise kulu hüvitamata

jätmine on vastuolus PS §-ga 32. KAHOS § 17 lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule

menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist,

mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16

tunni eest. Kaebaja osales aktiivselt menetluses, esitas oma seisukohti ja ettepanekuid, ning

palus asjaajamise eest hüvitist 155,84 eurot. Kohtu seisukoht, nagu oleks võimalik ühekordset

summat üldse mitte maksta või maksta vaid kuludokumentide alusel, ei ole kooskõlas seaduse

mõtte ja eesmärgiga.

Asjasse ei puutu, kas kaebaja on teinud haljastusele kulutusi või mitte, oluline on, kas

haljastus on olemas või mitte. Praegusel juhul on haljastus olemas ja selle maksumus tuleb

hüvitada. Sulev Järve (puittaimede hindaja, tase 5) aruande kohaselt on Linnase tee L2

haljastuslik väärtus kokku 37 877,90 eurot.

Linnase tee L2 on avalikus kasutuses olevate teede nimekirjas. Riigikohtu 13.10.2020

määruse asjas nr 3-19-2255 p-st 13 võib järeldada, et saamata jäänud sundvalduse tasu on

põhimõtteliselt võimalik käsitada varalise kahjuna.

On selgusetu, mille põhjal järeldas kohus, et kaebajal ei olnud sõlmitud rendi-, üüri- või

piiratud asjaõiguse seadmise lepinguid. Isiklikud kasutusõigused on kantud

kinnistusraamatusse ning vastustajal oli võimalik lepingud välja nõuda.

5. Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Vastustaja ei vaidle vastu, et rajatisi tuleb kompenseerida õiglase tasuga, kuid siinsel juhul on

õiglaseks tasuks hinnatud 0 eurot. Rajatisi tuleb kompenseerida juhul, kui neil on väärtus (nt

olukorras, kus need oleksid uued ja rajatud viimase aasta jooksul ning amortisatsiooniperiood

ei oleks läbi). Kaebaja rajatised on amortiseerunud, need on väga kehvas seisukorras ning

need vajavad remont- ja hooldustöid, mida pole aastaid tehtud.

Puittaimestiku haljastuslik väärtus ei kuulu hüvitamisele põhjusel, et tegu on amortiseerunud

(kuluna) puude ja põõsastega. Pealegi ei ole kaebaja tõendanud, et ta on puittaimestiku ise

soetanud ning puid/põõsaid hooldanud. Mitmed puud ja põõsad on hooldamata jätmise tõttu

ohtlikud ning neid tuleb piirata või mingis osas maha raiuda. Samuti ei ole mitmed puud ja

põõsad liiklusohutuse mõttes turvalistes kohtades ning piiravad liiklejate vaatevälja ristmikel.

Kuna kaebaja teadis, et puud ja põõsad ei kuulu talle ning need ei ole tema poolt soetatud ega

tema poolt hooldatud, siis ei olnud tema poolt hindamisaruande tellimine põhjendatud ega

vajalik ja sellega seotud kulu ei hüvitata.

KAHOS § 14 lg 2 ega määrus nr 22 ei ole vastuolus põhiseadusega.

6(10)

3-23-3024

Iga olukord lahendatakse individuaalselt. Siinses kohtuasjas ei oma mingit tähtsust, milliseid

hindamisi on Maa-amet teinud teistes kohtades ning millistest juhenditest lähtuvalt.

KAHOS § 12 lg 1 ei näe täpselt ette, millised ametnikud on pädevad hindamisaruannet

koostama, vaid märgitud on, et menetluse läbiviija korraldab omandatava kinnisasja ja

piiratud menetluse korraldamisel väärtuse ning omandamisega seotud muu varalise kahju

hindamise. Vastustajal on kaalutlusõigus. Vald ei eksinud kaalutlusõiguse kohaldamisel, kui

otsustas hindamisaruande ise koostada, arvestades et vaidlusalusel kinnisasjal puudub aktiivne

turg. Seaduse kohaselt kaasatakse teisi eksperte vaid vajaduse korral, mida siinsel juhul ei

esinenud.

Linnase tee L2 kinnistu omandamise hinnale viitamine annab juurde konteksti ja näitlikustab,

et kaebaja üritab alusetult rikastuda. Eastwest OÜ omandas Linnase tee L2 kinnisasja 5500

euro eest, Fuxia Holdings OÜ 26 000 euro eest ja kaebaja 14 000 euro eest.

Kaebaja ei ole asjaajamisega aktiivselt tegelenud (vallamajas käinud või teinud välivaatlusi)

ega ole esitanud põhjendatud kulusid.

Siinsel juhul ei olnud otstarbekas seada sundvaldust. Teekinnistu omandamine on eelistatud

lahendus puhtalt transpordimaa korral, kuna kinnisasja omanikul puudub võimalus kasutada

teed muul viisil kui liiklemiseks. Seadusandja mõtte kohaselt on sundvaldus teede avalikuks

kasutamiseks määramisel põhjendatud juhul, kui tegu on ajutise lahendusega või kui eraldi

teekinnistut moodustada ei ole võimalik või otstarbekas (nt kergliiklustee puhul). Sundvalduse

seadmisel määratav kuutasu on pigem sümboolne ning kaebaja sai sundvõõrandamisega nii

või teisiti suurema hüvitise. Jääksasendusväärtust ei ole tarvis kompenseerida, kuna kaebajal

pole vajadust ega kohustust rajada pärast kinnistute sundvõõrandamist samasuguseid rajatisi

mujale.

Kaebaja ei saa nõuda MHS § 8¹ alusel kasutustasu, sest hüvitis määrati siinsel juhul eraldi

määruse alusel.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna

alust seda tühistada, v.a osaliselt asjaajamiskulu puudutvas osas. Ringkonnakohus nõustub

tühistamisele mittekuuluvas osas halduskohtu põhjendustega ega korda neid täies mahus

(HKMS § 201 lg 4).

Kinnisasja väärtuse hindamise metoodika

7. Halduskohus leidis õigesti, et vastustajal on võimalik KAHOS § 12 lg 2 alusel lähtuda

määrusest nr 22, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise eesmärgile,

st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui tema kinnistut ei sundvõõrandataks.

8. Äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise võimalusega. Siinsel juhul on

tegemist transpordimaa sihtotstarbega kinnistuga, millel asuv tee peab kehtivate DP-de järgi

olema avalikus kasutuses. Seega pole võimalik kinnistut kasutada muul viisil tulu saamiseks

peale tee tasu eest kasutusse andmise ja tehnovõrkude talumise eest. Kui selline tegevus

saabki olla üldse majanduslik kasulik, ei saa tulusus olla suur, arvestades et maa omanikul on

kohustus tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed. Seda üldiselt teadaolevat asjaolu

kinnitavad täiendavalt asjas kogutud tõendid: Maa-ameti 26.10.2022 kiri vastustajale ning AS

7(10)

3-23-3024

Ober-Haus Real Estate Advisors ärikinnisvara hindamisteenuse osakonna juhi, kutselise

hindaja K. Õiguse (7. tase) 06.08.2024 vastus vastustajale. Viimatinimetatud kirjas on

märgitud, et transpordimaa puhul on tegemist varaga, millega turul tehinguid ei tehta.

Ringkonnakohus märgib, et kirjas sisalduvat tuleb mõista vastavalt selle kontekstile. Ehkki

tehingustatistika võib näidata, et transpordimaa kinnistud vahetavad samuti omanikku (nii nt

on tavaline, et arendajad annavad need tasuta üle kohalikule omavalitsusele), on arusaadav, et

tegemist pole tavapärase majandustegevuse käigus tehtavate tehingutega, mis oleksid

võrreldavad nt elamu-, äri-, tootmis- või maatulundusmaa tehingutega. See tähendab, et

majanduslikult mõtleval ettevõtjal üldjuhul pole äratuntavat huvi omandada sellist kinnisasja

oma ettevõtluses kasutamise ja sellelt kasumi teenimise eesmärgil. Kaebaja on küll viidanud,

et tema näiteks omandab selliseid maid ning selliseid ettevõtjaid on veel, kuid see ei lükka

ümber järeldust, et avalikus kasutuses olevate teedega transpordimaa kinnistult pole võimalik

tavapärase ettevõtluse käigus tulu teenida. Millegagi pole ümber lükatud Maa-ameti kirjas

toodud väide, et kinnisvaraarenduste puhul on tavaline, et arendusala teede ja taristu rajamise

kulud loetakse hõlmatuks kogu projekti kuludega, mis arvatakse arendusala kinnistute

müügihinna sisse. On igati loogiline, et kõik projektiga seotud kulud kantakse arendusala

kinnistute müügihinna arvelt ning tavapärane on ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud

kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse

mingist muust allikast.

9. Linnase tee L2 kinnistu müüdi 2012. a-l enampakkumisel Eastwest OÜ-le 5500 euro eest.

Vahepeal müüdi kinnistu Fuxia Holdings OÜ-le 26 000 euro eest. Kaebaja omandas kinnistu

2017. a-l hinnaga 14 000 eurot. Need müügihinnad näitavad ka siinsel juhul ilmekalt kinnistu

tegelikku turuväärtust, s.o atraktiivsuse puudumist turul tegutsevate ettevõtjate jaoks.

Kinnisasja omandamine, mille ainus võimalik ja seaduslik kasutus oli avalik liiklus, oli

kaebaja teadlik valik ja eeldatavasti kajastusid piirangud kinnisasja hinnas (vrd Riigikohtu

15.06.2021 otsus asjas nr 5-21-3, p 34).

10. Seega oli kaebaja olukorras, kus tal ei olnud võimalik vaidlusaluselt kinnistult tegelikult

üldse tulu teenida või siis väga vähe ja ta poleks ka kinnistu võõrandamisel suure

tõenäosusega teeninud oluliselt rohkem kui ta ise kinnistu eest maksis. Sundvõõrandamise

tasu sidumine maa maksustamishinnaga võimaldas seega teda asetada olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei oleks

sundvõõrandatud. Makstes kinnistu eest selle tegelikust majanduslikust väärtusest mitmetes

kordades kõrgemat tasu, osutunuks kaebaja majanduslikult palju paremas olukorras olevaks ja

oleks sisuliselt alusetult rikastunud avalike vahendite arvelt. Sellises määras hüvitise

maksmine ei ole PS §-ga 32 nõutav. Sundvõõrandamise tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku

rikastumiseks (vrd Riigikohtu 14.06.2017 määrus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19).

11. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib maa väärtusena kasutada maa maksustamishinda

juhul, kui puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele. Aktiivne turg

puudub muu hulgas juhul, kui kinnisasja olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes

tehnovõrgu ja -rajatise või teega (määruse nr 22 § 13 p 2). Seega näeb määrus nr 22 selge

sõnaga ette võimaluse kasutada maa väärtusena kindlakstegemisel maa maksustamishinda ka

juhul, kui maa peal asub olemasolev tee. Sestap pole määruse nr 22 mõtteks, et maa

maksustamishinna kasutamine on lubatav üksnes juhul, kui maal ei asu teed vm rajatisi. Kui

maal puudub aktiivne turg, siis sellel asuvate teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik

väärtus eraldivõetult ei suurenda kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks.

Eelnev haakub ka kutselise hindaja K. Õiguse 06.08.2024 selgitusega, et hindamisel levinud

praktika kohaselt lähtutakse transpordimaa väärtuse hindamisel analoogiat maa korralise

hindamise metoodikaga.

8(10)

3-23-3024

12. Vastuseks kaebaja seisukohtadele jääkasenduskulude meetodi kasutamise kohta märgib

ringkonnakohus, et KAHOS § 12 lg 5 näeb ette sisuliselt selle meetodi kasutamise, kuid

hoonestatud kinnisasja väärtuse hindamise korral. Vaidlust ei ole selles, et siinses asjas pole

kinnistud hoonestatud. Ülaltoodud põhjustel tooks selle meetodi kasutamine kaasa kaebajale

kinnisasja turuväärtusest kõrgema tasu maksmise, mis pole siinse juhtumi asjaoludel millegagi

põhjendatud. Vaidlust pole selles, et kaebaja ei ole tee, tänavavalgustuse ja haljastuse rajamise

kulusid ise kandnud. Kaebaja pole ka ümber lükanud haldusaktis toodud väidet, et kaebaja ei

ole täitnud ka tee hooldamise kohustust. Ta on pelgalt ostnud madala hinnaga kinnistu, ilma

perspektiivita teenida sellelt märkimisväärset tulu, jättes oma omaniku kohustused unarusse.

Kaebajal ei ole vaja hakata kinnistu koosseisus võõrandatud teed ja haljastust kuskil mujal

üles ehitama, mistõttu ei ole siinsel juhul asjakohane ka jääktaastamiskulu meetod.

13. Meetodi valik ei too praeguses asjas kaasa PS § 32 rikkumist ega ole vastuolus senises

kohtupraktikas väljendatud seisukohtadega. Kuna transpordimaa kinnisasja turuväärtust ei

hinnata praktikas tavaliste meetoditega (võrdlusmeetod), tuleb väärtus kindlaks teha muul

viisil. On tõenäoline, et maa maksustamishinna järgi väärtuse leidmine võis olla kaebajale

isegi kasulikum kui võrdlustehingute kasutamine (kus võrrelda saaks vaid samasuguse

kasutusega ja sihtotstarbe muutmise võimaluseta kinnistuid, milleks kaebaja esile toodud

näited turul tehtud tehingutest ei pruugi kvalifitseeruda, s.o tuleb hinnata iga kinnistu parima

kasutuse võimalusi).

Saamata jääv tulu

14. Halduskohtu põhjendused on õiged ka selles osas, et sõlmitud lepingute alusel saamata

jääva tulu kohta peab haldusorganile teavet andma kinnistuomanik ise enne

sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kuna kaebaja seda praegusel juhul ei teinud, ei saa ta

esitada saamata jääva tulu kohta uusi väiteid ning tõendeid alles kohtumenetluses. Vastustaja

andis vastavalt KAHOS § 7 lg 2 p-le 6 kaebajale haldusmenetluses tähtaja, mille jooksul

kaebaja oli kohustatud teavitama valda kinnisasjaga seotud kolmanda isiku õigusest, mida ei

kanta või ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud isiklike

kasutusõiguste kohta selgitas vald 22.09.2023 kaebajale saadetud hindamisaruandes ning

volikogu otsuse eelnõus, et nendest lepingutest ei tulene kompenseerimisele kuuluvat saamata

jäävat tulu. Seega pidi kaebaja aru saama, et tal tuleb esitada selles küsimuses haldusorganile

oma vastuväited ja tõendid, kui ta leiab, et saamata jäävat tulu tuleks siiski kompenseerida.

Asjaolu, et kaebajal ei pruukinud olla säilinud lepinguid, ei tähenda, et nende esitamine oli

võimatu. Lepingu kättesaamiseks saab pöörduda ka lepingu teise osapoole või notari poole või

paluda haldusorganil selle neilt välja nõuda, kui viimased keelduvad lepingu kaebajale

esitamisest. Selgusetuks jääb, millel põhines kaebaja ootus (nagu kaebaja väitis

ringkonnakohtu istungil), et saamata jäävat tulu hüvitamist hakatakse otsustama mingis muus

eraldi menetluses.

15. Et saamata jääva tulu eest hüvitise saamise õiguse kaotas kaebaja enda tegevusetuse tõttu,

ei oma asja lahendamisel tähtsust küsimus, kas KAHOS § 14 lg-s 2 toodud üheaastane piirang

on kooskõlas põhiseadusega.

Asjaajamiskulu

16. Kaebaja nõudis KAHOS §-s 17 ette nähtud täiendavat hüvitist asjaajamisega kaasnevate

kulude eest. Ringkonnakohus leiab, et volikogu otsus on asjaajamiskulu hüvitise määramata

jätmist puudutavas osas õigusvastane ja tuleb tühistada. Ka halduskohtu otsus tuleb tühistada

osas, millega jäeti selles osas kaebus rahuldamata. Ringkonnakohus teeb selles osas uue

otsuse, tühistab volikogu otsuse asjaajamiskulu hüvitise määramata jätmist puudutavas osas ja

9(10)

3-23-3024

mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja KAHOS § 17 lg-s 1 ettenähtud asjaajamiskulu

155,84 eurot. Ülejäänud osas (asjatundja arvamuse kulu KAHOS § 17 lg 2 alusel) jääb

asjaajamiskulu nõue rahuldamata.

17. KAHOS § 17 lg 1 kohaselt makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega

kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimise kulude eest ühekordset

täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele

brutotunnipalgale 16 tunni eest. See säte, erinevalt § 17 lg-st 2 ei näe ette konkreetsel juhtumil

kulu põhjendatuse ja tõendatusse hindamist. Seega tuli 155,84 euro ulatuses seda hüvitist igal

juhul maksta.

18. KAHOS § 17 lg 2 järgi asjatundja arvamuse saamise kulu hüvitamine ei ole siinses asjas

põhjendatud, sest asjatundja arvamus puudutas jääkasenduskulude meetodit, mille kasutamine

ei olnud asjas eespool toodud põhjustel õigustatud. Järelikult polnud siinses asjas asjatundja

hinnang vajalik sundvõõrandamise tasu õigeks kindlaksmääramiseks ja seda kulu ei ole

põhjust jätta vastustaja kanda.

Menetluslikud küsimused

19. Kui kaebajal on enne sundvõõrandamist saamata jäänud tulu määramata sundvalduse tasu

näol, ei takista kaevatav haldusakt selle hüvitamise nõudmist. Varem saamata jäänud tulu

puhul pole tegemist sundvõõrandamisega tekitatud varalise kahjuga, mis tulnuks otsustada

kaevatavas haldusaktis. Seega ei ole sellega seotud väiteid tarvis siinses asjas analüüsida.

20. Apellatsioonkaebus ja kaebus rahuldatakse ülaltoodud põhjustel üksnes asjaajamiskulu

155,84 eurot puudutavas osas.

21. Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). HKMS § 108 lg

2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral menetluskulud proportsionaalselt

kaebuse rahuldamisega. Arvestatud rahuldatud osa väga väikest ulatust võrreldes rahuldamata

jätmise ulatusega (sisuliselt saavutas kaebaja oma kohtusse pöördumise eesmärgi tühises

osas), on õiglane ja põhjendatud hüvitada tasutud riigilõivust ning esindajakulust mõlemas

astmes 50 eurot, kokku 100 eurot. Kaebuse rahuldamata jätmist puudutavas osas jääb

halduskohtu poolt menetluskulude jaotamise otsustus muutmata ning selles osas

menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus jäävad nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)