2-23-14988/14 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Aleksandr Kondrašov

Määruse tegemise aeg ja koht

27.11.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-14988

Kohtuasi

X ja Y avaldus Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

vastu Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

28.08.2023.a

üldkoosoleku

otsuste

tühisuse

tuvastamiseks ja kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 09.09.2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

X ja Y määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldaja Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Avaldajate esindaja X

Puudutatud isik Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu

(registrikood 80089899), lepinguline esindaja Irina Reva

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta X ja Y taotlus liita praegune asi tsiviilasjadega nr 2-22-4092 ja/või 2-22-

10127 rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 09.09.2024. a määrus muutmata.

3. Jätta X ja Y määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud solidaarselt X ja Y kanda.

5. Määrata Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu menetluskulude rahaliseks

suuruseks 270 eurot ning mõista need kulud Xlt ja Ylt solidaarselt Tallinn,

Nõmme tee 63a korteriühistu kasuks välja. Menetluskulude tasumisega

viivitamise korral kohustuvad X ja Y tasuma hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Määruse p-ide 2-4 peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates

Riigikohtule määruskaebuse. Määruse p-d 1 ja 5 ei ole vaidlustatavad.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

2-23-14988

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X ja Y (avaldajad) esitasid 23.10.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palusid

tuvastada, et Tallinn, Nõmme tee 63a korteriühistu (puudutatud isik) 28.08.2023. a

üldkoosoleku otsused on tühised. Alternatiivselt palusid avaldajad need otsused kehtetuks

tunnistada.

1.1. Avaldajad palusid tunnistada 28.08.2023 üldkoosoleku otsused tühiseks või kehtetuks

järgmistel põhjendustel:

-

üldkoosoleku kutsus kokku isik, kellel ei olnud selleks seadusest tulenevat

esindusõigust ja volitusi. Üldkoosoleku kokku kutsunud isiku valimine 06.07.2020

üldkoosolekul juhatusse on vaidlustatud tsiviilasjas 2-22-12261.

-

28.08.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise teade on edastatud ainult 6-le

korteriomanikule 11-st. Kutset ei ole edastatud 5-le korteriomanikule (korter nr 1

MK, korter nr 2 EA, korter nr 3 PL, korter nr 5 AK, korter nr 6 Y), millega on

rikutud seadusest tulenevaid üldkoosoleku kokkukutsumise korra nõudeid.

-

Koosoleku teates ei olnud koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse

näidatud koosoleku päevakorra projektis järgmiste punktide osas: „3. Välivalgustite

valgusallikate vahetamise otsustamine“, „4. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks

astumise otsustamine“, „5. Juhatuse valimine“, „6. Korter 6 kaasomanik X poolt

teostatud puu raie kulude hüvitamise otsustamine“, “7. Täiendavalt kuivanud jalaka

raieloa taotlemise otsustamine”. Need teemad ei ole konkreetsed ja ei võimalda

päevakorra punktide mõttest ning hääletamisele väljatoodavast otsuse sisust aru

saada, nendes ei ole võimalik koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult

koosolekul hääletada, nendes vastu võetud otsused ei ole üldse näidatud päevakorra

punktides.

-

Päevakorra punkti sõnastus „2. 2023 majanduskava kinnitamine, sh remondifondi,

haldus-, hooldus- ja välikoristuse tasude kinnitamine“ ei ole täies ulatuses

konkreetne ja arusadav ning ei võimalda koosolekuks ette valmistuda ja

informeeritult koosolekul hääletada. Ühtlasi võeti koosolekul vastu otsus, mis

sisaldab tagasiulatuva mõjuga majanduskava.

-

Majanduskava eelnõu juurest puuduvad kas täielikult kohustuslikud materjalid või ei

vasta majanduskavale esitatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 41 lg

1 punktide 1 (ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest

toimingutest), 3 (korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel), 4

(reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus) ja 5 (kütuse, soojuse, vee-

ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus) nõuetele.

See ei võimalda majanduskava eelnõust aru saada, koosolekuks ette valmistuda ja

koosolekul informeeritult hääletada.

2-23-14988

-

Päevakorra p-s 3 („Välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine“) võeti

vastu otsus, mis ei kajastu päevakorra punktis. Selgitamata ja tuvastamata on mõiste

„kehtivad normid“, puudub veenev põhjendus (arusaadav selgitus ja arvutuse

metoodika), mille alusel otsus vastu võeti. Otsuses toodud valgusallika tehnilistest

näitajatest on arusaadavad võimsus, valgusvoog, värvustemperatuur (mitte „värvi

temperatuur“) ja eelnimetatud valgusvoo ja võimsuse suhtest arvutatav

valgusviljakuse väärtusest määratav valgusallika energiatõhususe klass. Lihtne

valgusviljakuse arvutus annab tulemuseks 800lm / 9W = ca 88 lm/W, mis vastab

energiatõhususe 6. klassile F (85…109 lm/W). Koosoleku otsuses vastu võetud

energiatõhususe 2. klass B („min B“) vastab valgusviljakuse väärtusele 185…209

lm/W ja kõrgemale 1. klassile A, mis tähendab, et aset on leidnud oluline eksimus,

mis tekitab juriidilise nonsenssi ja mille puhul tehing on tühine ning algusest peale

kehtetu (TsÜS § 90 lg 1).

-

Vastuvõetud ja majanduskulude muutmist nõudvad otsused on seotud korteriühistu

majandustegevusega, mis peavad kohustuslikus korras olema kajastatud uues

majanduskava projektis ja olema lisatud koosoleku teatele ja tutvustatud ning

selgitatud korteriomanikele enne koosolekut. Seda ei tehtud, mis tõi kaasa KrtS § 20

lg 4, KrtS § 37 lg 3 ja KrtS § 41 lg 4 rikkumise.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata ning menetluskulud

avaldajate kanda jätta. Puudutatud isik selgitas, et kuna koosoleku kokkukutsumise hetkel

oli MK juhatuse liige, siis oli tal õigus puudutatud isiku üldkoosolek kokku kutsuda.

Tsiviilasjas nr 2-22-12261, milles MK juhatusse valimine vaidlustati, ei olnud üldkoosoleku

kokkukutsumise ajaks kohtulahendit tehtud. Samuti ei nõustunud puudutatud isik ülejäänud

avaldajate väidetega, leides, et need ei ole põhjendatud ning ei anna alust üldkoosoleku

otsuste kehtetuks tunnistamiseks või nende tühisuse tuvastamiseks.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 09.09.2024. a määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud

solidaarselt avaldajate kanda. Maakohus mõistis avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja

menetluskulud 580 eurot ning seadusjärgses määras viivise menetluskuludelt.

3.1. Maakohus selgitas seoses avaldajate väitega, et üldkoosoleku kutsus kokku isik, kellel

puudus puudutatud isiku esindamisõigus, järgmist. Vaidlusaluse üldkoosoleku kutsus kokku

MK, kes on puudutatud isiku juhatuse liige alates 2018. aastast. MK 06.07.2020

üldkoosolekul juhatusse valimine vaidlustati tsiviilasjas nr 2-22-12261. Kohtupraktikas on

selgitatud, et juriidilise isiku juhtorgani otsus kehtib alates otsuse tegemisest kuni kohtu

poolt selle tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamiseni. Otsuse tühisuse tuvastamiseni

tuleb lugeda hõljuvalt juhatuse liikmeks isik, kes vaidlustatud koosolekul juhatusse valiti.

Eelnevast järeldas maakohus, et praeguses asjas vaidlustatud üldkoosoleku kokkukutsumise

ajal (28.03.2023) oli MKl õigus juhatuse liikmena tegutseda ning üldkoosolek kokku

kutsuda. Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus kõigi korteriühistu juhatuse liikmete

ametisuhe on lõppenud ja korteriomanike üldkoosoleku kutsuvad kokku need juhatuse

liikmed, kes viimati juhatuse liikmeteks valiti, ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda

rikutud. Kui juhatuse liikmete ametiaeg on möödunud, on mõistlik, kui üldkoosoleku (nt uue

juhatuse valimiseks) kutsuvad kokku need isikud, kes olid viimati juhatuse liikmed.

2-23-14988

3.2. Puudutatud isiku põhikirja p-i 4.2.3 kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette

teatama selliselt, et üldkoosoleku teate avaldamise ja koosoleku toimumise päeva vahele

jääb vähemalt 15 päeva. Avaldaja esitatud tõendist (üldkoosoleku teade e-kirjana) nähtub, et

üldkoosoleku kutse saadeti välja 12.08.2023. Koosolek toimus 28.08.2023. Seega jäi kutse

saatmise ja koosoleku vahele 16 päeva ehk koosoleku kutse saadeti välja tähtaegselt

(mittetulundusühingute seadus (MTÜS) § 20 lg 5 ja lg 6).

3.3. Maakohus selgitas, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti

aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja sama sätte lg-s 3 nimetatud

dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Avaldajate väitel saadeti üldkoosoleku

kokkukutsumise teade ainult kuuele korteriomanikule üheteistkümnest. Kutset ei edastatud

viiele korteriomanikule (korter 1 - MK, korter 2 - EA, korter 3 - PL, korter 5 - AK, korter 6 -

Y). Maakohus tuvastas kinnistusraamatu väljavõtte alusel, et elamus on kokku 6

korteriomandit. Neist korter 4 on MK ainuomandis, korterid 1, 3, 5 ja 6 ühisomandis ning

korter 2 kaasomandis. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud

teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (KrtS § 15 lg 1). Kui korteriomanikud

ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat,

loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui

see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes (KrtS § 15 lg 3). Seega tuleb üldkoosoleku

kutse saata ühele kaasomanikest, kelle ülesandeks on teavitada üldkoosolekust ka teist

korteriomanikku. Maakohus tuvastas avaldaja esitatud 12.08.2023 e-kirjast, et ühistu saatis

üldkoosoleku kutse igast korterist ühele omanikule, seega ei rikutud koosoleku

kokkukutsumise korda. Puudutatud isik kinnitas, et temale on teada avaldaja X

sidevahendite andmed, s.o telefoninumber ja elektronposti aadress, kuid avaldaja II Y ei ole

oma kontaktandmeid ühistule andnud. Avaldajad ei tõendanud, et on puudutatud isikule Y e-

posti aadressi teatanud. Maakohus tuvastas, et kõik koosolekul osalenud korteriomanikud

said teistelt kaas- või ühisomanikelt esindamise volituse ning seega arvestati nende

osalemist koosolekul ning hääli õigesti. Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et

korteriühistu üldkoosoleku kutse tuli toimetada korteriomanikele kätte tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 2 kohaselt. Üldkoosoleku kutse tuleb korteriomanikele saata

või teatavaks teha, aga mitte kätte toimetada, mis tuleneb selgelt ka KrtS § 20 lg-test 1 ja 4.

Neist asjaoludest järeldas maakohus, et avaldajate väidetud rikkumisi ei olnud.

3.4. Avaldajad leidsid, et kutses avaldatud päevakord ei ole selge. Maakohus selgitas, et

otsuse tühisuse aluseks ja koosoleku kokkukutsumise korra rikkumiseks on see, kui

koosoleku teates ei olnud koosolekul arutamisele tulevat küsimust selgelt või üldse näidatud.

Selline rikkumine toob kaasa otsuse tühisuse. Maakohus tuvastas koosoleku kutset ja

koosoleku protokolli võrreldes, et kutses ja koosolekul arutatud teemad kattusid täies

ulatuses ning ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorrapunktid olid mitmeti

mõistetavad või mõistetamatud. Maakohus leidis, et tavapäraselt tuuakse

päevakorrapunktides üldsõnaliselt välja teema, mida arutatakse. Seadus ei kohusta juhatust

koostama üldkoosoleku kokkukutsumisel iga päevakorrapunkti kohta otsuse eelnõud.

Sedavõrd väikses majas (6 korteriomandit) olid teemad eelduslikult mingis ulatuses

eelnevalt korteriomanikega läbi räägitud. Maakohus viitas ka KrtS § 45 lg-le 1, mille

kohaselt korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja

tutvuda korteriühistu dokumentidega. Seega oli avaldajatel võimalus saada päevakorda

esitatud küsimuste kohta juhatuselt täpsustavat teavet. Avaldajad ei tõendanud, et nad

oleksid seda õigust kasutanud.

3.5. Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorrapunkti nr 2 sõnastus „2.

2023. a majanduskava kinnitamine, sh remondifondi, haldus-, hooldus- ja välikoristuse

2-23-14988

tasude kinnitamine“ ei ole täies ulatuses konkreetne ja arusadav, ei võimalda koosolekuks

ette valmistuda ja informeeritult koosolekul hääletada. Maakohus selgitas, et kui

korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava

kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida

koht, kus on võimalik põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega

tutvuda, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Vaidlusaluse koosoleku kutsest nähtub,

et majandusaasta aruanne ja majanduskava projekt olid kutsele lisatud.

3.6. Maakohus ei nõustunud ka avaldajate seisukohaga, et päevakorra p-s 2 kinnitatud

majanduskava on vastuolus ja otseselt rikub KrtS § 41 lg 5 sätet („… kehtib senine

majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni“), kuna otsus sisaldab tagasiulatuva

mõjuga majanduskava (avalduse punkt 6.1). Maakohus tuvastas, et 2023. a majanduskava

projektis ning 28.08.2023 üldkoosolekuga kinnitatud 2023. a majanduskavas on kajastatud

omanike kohustused majandamiskulude kandmisel 2023. aastal kuude lõikes. 2023. a

jaanuarist augustini (mil toimus üldkoosolek) on märgitud 2022. a kinnitatud majanduskava

tariifid ja summad ning alates 2023. a septembrist juba 28.08.2023 koosolekuga kehtestatud

tariifid. Maakohus leidis, et tariife võrreldes järeldub, et tariifid on jäänud võrreldes 2022.

aastaga samaks ning seega ei ole 2023. a majanduskava tagasiulatuva mõjuga.

3.7. Maakohus leidis, et majanduskava on koostatud õiguspäraselt ja annab omanikele

majandamiskulude tasumise kohta selge ülevaate. Maakohus leidis, et avaldajate viidatud

rikkumist, mille kohaselt majanduskulu muutmist nõudvad otsused, mis tuleb kajastada uues

majanduskava projektis ning lisada üldkoosoleku teatele ning mida tuleb tutvustada ja

selgitada korteriomanikele enne koosolekut, ei ole võimalik praegusel juhul tuvastada (KrtS

§ 20 lg 4, KrtS § 37 lg 3 ja KrtS § 41 lg 4 väidetav rikkumine). Maakohtu hinnangul sisaldas

korteriomanikele koos koosoleku teatega saadetud 2023. a majanduskava projekt piisavat

teavet selleks, et omanikud saaksid aru oma majandamiskulude tasumise kohustusest alates

2023. a septembrist. Maakohus leidis, et kuna majanduskava projekti arutamine toimub

üldkoosolekul, saavad korteriomanikud esitada seal täiendavaid ettepanekuid ja seisukohti,

mida saab arvestada uue majanduskava kehtestamisel. Avaldajatel oli võimalik esitada selles

küsimuses ühistule enne koosolekut teabenõue. Avaldajad ei ole tõendanud, et nad selle

esitasid.

3.8. Maakohus ei nõustunud avaldajate seisukohaga, et päevakorra p-s 3 („Välivalgustite

valgusallikate vahetamise otsustamine“) on vastu võetud otsus, mis ei kajastu päevakorras.

28.08.2023 üldkoosoleku päevakorrapunktis 3 võeti vastu järgmised otsused: „Kinnitada

välivalgustite valgusallikate järgmised parameetrid: võimsus 9W, valgusvoog min 800lm,

värvi temperatuur 3000K, valguse värvus – soe valge ja energiatõhususe klass – min B.

Volitada juhatust teostama valgusallikate vahetust. Valgusallikate vahetuse kulu kaetakse

kogutavast hooldustasust.“ Eelneva põhjal leidis maakohus, et päevakorra p-i 3 sõnastus

”välivalgustite valgusallikate vahetamise otsustamine” võimaldas vastu võtta kõiki

päevakorras mainitud otsuseid.

3.9. Kuna maakohus ei tuvastanud muid otsuse tühiseks ega kehtetuks tunnistamise aluseid,

jättis ta avalduse rahuldamata.

3.10. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1

kohaselt solidaarselt avaldajate kanda. Puudutatud isikule osutati teenuseid tunnihinnaga 100

eurot (ilma käibemaksuta) ning teenuste osutamise ajakulu oli 5,8 tundi. Maakohus leidis, et

puudutatud isiku esindamiseks teostatud toimingud olid tervikuna vajalikud ja põhjendatud.

Maakohus määras puudutatud isiku menetluskulude rahaliseks suuruseks 580 eurot (5,8 ×

2-23-14988

100) ning mõistis kindlaksmääratud menetluskulud koos seadusjärgses määras viivisega

avaldajatelt solidaarselt välja.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning teha

uue määruse, millega avaldus rahuldada. Menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

Avaldajad palusid liita praeguse asja tsiviilasjadega nr 2-22-4092 ja 2-22-10127.

4.1. Määruskaebuse väidete kohaselt ei palunud maakohus avaldajatel täpsustada segaseks

jäänud asjaolusid. Maakohus leidis, et avaldajatel oli võimalus küsida enne koosolekut

puudutatud isikult teavet tema tegevuse kohta ning tutvuda puudutatud isiku dokumentidega,

kuid avaldajad jätsid selle õiguse kasutamata. Avaldajad selgitasid määruskaebuses, et

teabenõudele on juhatus kohustatud vastama nelja nädala jooksul, aga koosolek toimus kaks

nädalat pärast koosoleku kutse edastamist. Varasemad päringud puudutatud isikule on

korduvalt lõppenud kohtumenetlustega (tsiviilasjad nr 2-20-17583, 2-21-10786 ja 2-23-

4661), kuna vastused saadetakse neljanda nädala viimasel päeval või siis ei antagi teavet.

Avaldajate hinnangul ei ole koosolekul võimalik kvaliteetset otsust vastu võtta, kui kogu

teave laekub ainult koosolekul ning osalejatele ei ole päevakorrapunktis lahendamist vajav

küsimus ning otsuse sisu arusaadav. Samuti ei teki võimalust päevakorras olevaid teemasid

kellegagi sõltumatult arutada ning teabe õigsust kontrollida. Vaidlusaluse koosoleku eel ei

antud eelinformatsiooni ega avatud päevakorrapunktide sisu.

4.2. Praeguses menetluses on lahendamata avaldajate alternatiivsed nõuded ning puudutatud

isiku esindatuse küsimus. Avaldajad nõustuvad, et nende põhinõue jäi rahuldamata, kuid ei

nõustu kohtu seisukohaga, et alternatiivne nõue 23.10.2023 a. avalduse p-d 5, 6 ja 7), mis

hõlmab enamuse tähtsust omavaid üksikuid koosoleku otsuseid, jäi samuti rahuldamata.

4.3. Maakohus jättis avaldajate tõendid menetlemata. See tõi kaasa menetlusõiguse normi

rikkumise järgmiste päevakorrapuntide osas: „3. Välivalgustite valgusallikate vahetamise

otsustamine“, „4. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks astumise otsustamine“, „5. Juhatuse

valimine“, „6. Korter 6 kaasomaniku X poolt teostatud puu raie kulude hüvitamise

otsustamine“, “7. Täiendavalt kuivanud jalaka raieloa taotlemise otsustamine”. Loetletud

päevakorrapunktides on välja toodud ainult teema ning puudub hääletamiseks väljatoodud

otsuse sisu. Nende päevakorrapunktide alusel ei ole võimalik koosolekuks ette valmistada

ning koosolekul teadvalt hääletada. Maakohus ei pööranud tähelepanu sellele, et neis

päevakorrapunktides puudub otsuse sisu. Päevakorrapunktid lõpevad umbmääraselt

sõnadega „otsustamine“ ja „valimine“, kuid juhatuse taotletav otsuse sisu ei ole selge ja

arusaadav. Vastuvõetud otsused ei nähtu päevakorrapunktidest. Valgusallikate vahetust

puudutavas päevakorrapunktis võeti kõik kolm otsust vastu ühe hääletusega ning neid ei saa

eraldiseisvana käsitleda. Eesti Korteriühistute Liidu liikmeks astumist käsitleva

päevakorrapunkti osas ei olnud viidatud võimalikele rahalistele kuludele. Juhatuse valimist

käsitlevas päevakorrapunktis ei ole selgust, kuna ei ole üldse esile toodud, et otsustatakse

valida 2-liikmeline juhatus. Samuti ei ole esitatud kandidaatide nimesid. Kõik kolm otsustust

on tehtud ühe hääletamise tulemusena. Seega toob ühe otsustuse tühisus kaasa kogu

otsustuse tühisuse.

4.4. Päevakorrapunkt nr 6 „Korter 6 kaasomanik X teostatud puu raie kulude hüvitamise

otsustamine“ ei ole konkreetne. Nimetatud teemal on kohtule esitatud avaldus asjas nr 2-24-

111709. Samuti ei ole selge päevakorrapunkt nr 7 „7. Täiendavalt kuivanud jalaka raieloa

taotlemise otsustamine”. Ei ole selge, et puu raiega otsustati, et tuleb freesida ka kännud.

2-23-14988

4.5. Maakohtu otsuse p-ides 12–17 (majanduskava kinnitamine) on maakohus jätnud

avaldajate vastuse puudutatud isiku seisukohale küsimata. Avaldajad esitasid 2023 a.

majanduskava kohta oma seisukoha 23.10.2023 avalduse p-s 6. Maakohus on tõendina

käsitlenud 2022 a. majanduskava. Nimetatud majanduskava on korduvalt vastu võetud

31.01.2022 a. üldkoosolekul, vaidlustatud tsiviilasjas nr 2-22-4092, ning 18.05.2022

üldkoosolekul, ja vaidlustatud asjas nr 2-22-10127. Lisaks on avaldaja I vaidlustanud

tsiviilasjas nr 2-21-19804 18.10.2021 üldkoosoleku otsused, milles võeti vastu 2021. a

majanduskava. Viimane kohtulahend on jõustunud ning 2021. a majanduskava kuulutatud

kehtetuks. Viidatud asjade lahendites sõltub 2022. a majanduskava kehtivus, millele

maakohus tugineb. Sel põhjusel taotlevad avaldajad praeguse asja liitmist asjadega nr 2-22-

4092 ja 2-22-10127. Avaldajad taotlevad kohtult kõrgendatud tähelepanelikkust asjas, kuna

kohtu otsusest sõltub, kas puudutatud isikul on õigus esitada nõuded, mis tulenevad

kehtivast majanduskavast ja millises ulatuses (näiteks asjas 2-24-111709) ja kas otsus on

tagasiulatuva jõuga.

4.6. Avaldajad palusid liita praeguse menetlusega tsiviilasjad nr 2-22-4092 ja 2-22-10127

viidates TsMS §-le 374. Avaldajate hinnangul on viidatud asjad praeguse asjaga õiguslikult

seotud ning nende ühine menetlemine võimaldab kiiremat lahendamist ning lihtsustab

menetlust.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele puudutatud isiku seisukohta.

6. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ning palus selle rahuldamata jätta.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 kohaselt

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

8. Tallinna Ringkonnakohus andis 10.11.2025 kirjaga pooltele tähtaja menetluskulude

nimekirjade ja nendele vastuväidete esitamiseks.

9. Avaldajad esitasid 13.11.2025 menetlusdokumendiga määruskaebusele täiendused.

Avaldajad põhjendasid täiendavat seisukohta sooviga kõrvaldada võimalikud ebaselgused

maakohtu 09.09.2024 määruses käsitletud asjaolude kohta ning täiendada õiguslikku

hinnangut. Avaldajate hinnangul on maakohus eiranud head tava ning hea usu põhimõtet,

tõlgendades vääralt eraõigusliku juriidilise isiku põhikirja vormilisi sisekokkuleppeid, mis

tõi kaasa kohtuotsuse tühisuse. Avaldajad soovisid oma väidetega juhtida tähelepanu

asjaolule, et 28.08.2023 toimunud üldkoosolekul osales neli korteriomanikku, kellest kolmel

olid digitaalselt allkirjastatud volikirjad koos- või ühisomaniku poolt (korterid 2, 3 ja 5), mis

ei vasta KrtS § 22 lg 5, TsÜS § 118 lg 3 ja korteriühistu põhikirja p 4.4.1 nõuetele.

Avaldajad selgitasid, et TsÜS § 80 lubab tehingut vormistada elektrooniliselt, kui see ei

ületa eriseaduse nõudeid. Avaldajate hinnangul on korteriomandi- ja korteriühistu seadus

eriseaduseks TsÜS suhtes. Samuti nõuab puudutatud isiku põhikiri esindamiseks kirjalikku

volikirja. Seega ei ole TsÜS praegusel juhul volikirja vorminõude osas kohaldatav. Seda

asjaolu tõendab ka TsÜS § 118 lg 3, mis sätestab, et kui seaduses on tehingu tegemiseks ette

nähtud teatud vorm, mille järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks

antud volitus olema samas vormis. Seega koosolekust osavõtmise tõendamiseks on ette

nähtud vormiks osavõtjate nimekirja omakäeline allkirjastamine, mille järgimata jätmise

korral on esindusõigus koosolekul tõendamata ja tühine. Seega peab esindusõiguse

tõendamiseks antud volitus olema samas vormis, milleks saab olla ainult sarnaselt

koosolekul omakäeliselt allkirjastatud volikiri TsÜS § 78 tähenduses. Tulenevalt eeltoodust

ei olnud üldkoosolekul otsustusvõimeline kvoorum, kuna vähemalt kolme osaleja

esindusõigus oli tühine.

2-23-14988

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud

ning avaldajate määruskaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks. Maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-iga 659

muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu määruse

põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid TsMS § 654 lõike 6 järgi ei korrata.

11. Esmalt lahendab kolleegium avaldajate menetlusliku taotluse liita praeguse menetlusega

tsiviilasi nr 2-22-4092 ja/või tsiviilasi nr 2-22-10127. TsMS § 374 kohaselt kui kohtu

menetluses on ühel ajal mitu üheliigilist hagi, milles on samad pooled või mille on esitanud

üks hageja erinevate kostjate vastu või mille on esitanud mitu hagejat sama kostja vastu,

võib kohus liita hagid ühte menetlusse, kui nõuded on õiguslikult omavahel seotud või need

nõuded oleks võinud esitada ühes hagimenetluses ja nende ühine menetlemine võimaldab

nende kiiremat lahendamist või lihtsustab nende menetlemist.

11.1. Avaldajad ei ole oma taotluses täpsustanud, millistel põhjendustel ning millistel alustel

on viidatud tsiviilasjad praeguse menetlusega seotud või millises osas on tegemist seotud

nõuetega. Avaldajad on üksnes üldsõnaliselt selgitanud, et nende hinnangul on viidatud

tsiviilasjad praeguse menetlusega õiguslikult seotud ning nende kõigi ühine menetlemine

võimaldab asja kiiremat lahendamist ning lihtsustab menetlust. Tsiviilasja nr 2-22-4092

toimikust nähtub, et selles tehtud sisuline lõpplahend jõustus 20.01.2025 Riigikohtu

lahendiga ning praeguseks on vaidluse all üksnes 15.08.2025 Tallinna Ringkonnakohtu

määrus, millega määrati kindlaks tsiviilasja menetluskulud. Seega ei ole praeguse tsiviilasja

ning tsiviilasja nr 2-22-4902 liitmine tsiviilasja nr 2-22-4092 menetlusstaadiumit ning selles

pooleli oleva menetluse sisu arvestades menetluslikult põhjendatud.

11.2. Tsiviilasjas nr 2-22-10127 vaidlustas avaldaja puudutatud isiku 18.05.2022

üldkoosoleku otsuseid. Maakohus tegi tsiviilasjas nr 2-22-10127 lahendi 05.05.2025 ning

selles asjas oli vaidluse all puudutatud isiku 18.05.2022 üldkoosoleku otsustusvõimelisus.

Maakohus jättis avalduse rahuldamata. Ka selle vaidluse seos praeguse menetlusega ei ole

ilmne, mistõttu jääb taotlus praegune asi tsiviilasjaga nr 2-22-10127 liita, samuti

rahuldamata.

12. Järgmisena hindab kolleegium praeguses asjas tehtud maakohtu lahendit. Maakohus

leidis 09.09.2025 määruses õigesti, et praegusel juhul ei ole puudutatud isiku üldkoosoleku

kokkukutsumise korda rikutud. Kõigile korteriomanikele, või ühis- ja kaasomandi korral

ühele korteriomanikest, saadeti piisava ajavaruga (16 päeva enne üldkoosoleku toimumist)

e-posti teel üldkoosoleku kokkukutsumise teade koos koosoleku päevakorda ja arutamisele

tulevaid teemasid avavate päevakorrapunktide loeteluga (dtl 6). Üldkoosoleku kutsele oli

lisatud 2022. a majanduskava aruanne ja 2023. a majanduskava projekt (dtl 7-19).

Puudutatud isiku üldkoosoleku protokollist (dtl 31-34) nähtub, et üldkoosolekul arutati kõiki

koosoleku kokkukutsumise teates esitatud päevakorrapunkte üldkoosoleku kutses esitatud

järjekorras. Avaldajate etteheited üldkoosolekul käsitletavate teemade arusaamatuse või

vähese informatiivsuse kohta on põhjendamatud. Kolleegiumi hinnangul ei olnud

päevakorras selliseid teemasid, mis oleksid eeldanud enne koosolekut täiendavat

täpsustamist või selgitamist (sellisteks teemadeks võiks olla nt korteriühistu nimel laenu

võtmine või korteriühistu hallatavas majas suuremate ja kulukamate ehitustööde

planeerimine vms) või korteriomanikelt põhjalikumat ettevalmistust. Avaldajad ei ole ka

esile toonud, mis seisukohti nad oleksid soovinud esitada, kuid ei saanud. Eelnevalt märkis

kolleegium, et päevakorrast ei nähtu mõistetamatuid või arusaamatuid teemasid, mille

2-23-14988

täpsustamine oleks olnud koosolekuks valmistumisel vajalik. Üldkoosoleku kokkukutsumise

teatega saadetud info ning lisatud dokumendid olid kolleegiumi hinnangul piisavalt

ülevaatlikud ja mõistetavad. Kolleegium nõustub maakohtuga, et põhjendamatud on ka

väited 2023. a majanduskava tagasiulatuva mõju ja KrtS §-i 41 lg 5 nõuetele mittevastavuse

kohta. 2023. a majanduskava projekt on tabelina (dtl 19) ülevaatlik ja arusaadav, sisaldades

kõiki KrtS § 41 lg-s 1 loetletud osi.

13. Vastuseks määruskaebuse ning sellele 13.11.2025 esitatud täiendusele märgib

kolleegium järgmist.

13.1. Kolleegium ei nõustu avaldajate käsitlusega üldkoosolekul päevakorrapunktides 4-7

tehtud otsustuste tõlgenduse kohta, mille kohaselt nende päevakorrapunktide kohta ei olnud

üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud, mida neis punktides hakatakse üldkoosolekul

otsustama. Otsustuste sõnastused võivadki selguda alles üldkoosolekul pärast seda, kui need

on läbi arutatud. Kolleegiumi hinnangul on kõik 28.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsustused

selged ja arusaadavad. Asjaolu, et mõned puudutatud isik otsused ei ole avaldajatele

meelepärased, ei õigusta nende otsustuste põhjendamatut ja valimatut vaidlustamist ilma

sisulise aluseta.

13.2. Avaldajate 13.11.2025 esitatud määruskaebuse täienduse osas, milles avaldajad

vaidlustasid puudutatud isiku 28.08.2023 üldkoosolekult puudunud korteriomanike

esindusvolitusi leides, et kuna esindusvolitused olid antud digitaalselt allkirjastatud

volikirjadega, siis on nende korteriomanike esindus koosolekul tühine leiab kolleegium

järgmist.

13.3. Toimiku materjalidest nähtub, et 28.08.2023. a toimunud koosolekul osalesid korteri nr

2 omanikest AL, kes sai teiselt korteri nr 2 kaasomanikult EAlt digitaalselt allkirjastatud

esindusvolituse (dtl 36), korteri nr 3 omanikest KL, kes sai teiselt kaasomanikult PLlt

digitaalselt allkirjastatud esindusvolituse (dtl 38), korteri nr 4 ainuomanik MK, korteri nr 5

üks kaasomanikest MK, kes sai teiselt kaasomanikult AKlt (dtl 40) digitaalselt allkirjastatud

esindusvolituse. Korteri nr 1 ja 6 omanikud (avaldajad) üldkoosolekul ei osalenud. Seega

olid koosolekul esindatud nelja korteri omanikud.

13.4. TsÜS § 80 lg 1 kohaselt loetakse tehingu kirjaliku vormiga võrdseks tehingu

elektrooniline vorm, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KrtS § 22 lg 5 esimese lause

kohaselt võib korteriühistu üldkoosolekul osaleda esindaja kaudu, kelle esindusõiguse

olemasolu tuleb tõendada kirjaliku dokumendiga. TsÜS sätestab kirjaliku ja elektroonilise

vormi võrdsuse põhimõtte. Viidatud sätetest koosmõjus järeldub seega, et tehingu

elektrooniline vorm (praeguses asjas digitaalselt allkirjastatud volikirjad) loetakse kirjaliku

vormiga võrdseks. Seega võib KrtS § 22 lg-s 5 sätestatud kirjaliku volituse anda

elektroonilises vormis (digitaalselt allkirjastatuna). Kolleegium ei saa nõustuda avaldajate

seisukohaga, et elektroonilise allkirjaga kinnitatud volikirjad ei vasta seaduse nõuetele ning,

et KrtS § 22 lg 5 esimest lauset tuleks käsitleda erinormina TsÜS § 80 lg 1 suhtes.

Kokkuvõttes ei ole avaldajate seisukoht, et kuna osad korteriomanikud andsid oma

esindusvolitused puudutatud isiku üldkoosolekul osalemiseks elektrooniliselt allkirjastatud

volikirjaga, siis ei olnud üldkoosolekul nende omanike esindatust, mistõttu üldkoosoleku

otsused tuleks lugeda tühisteks õiguslikult põhjendatud. Avaldajate nõue ei kuulu seega

rahuldamisele ka volikirjade vorminõude väidetava rikkumise tõttu. Kuna esindusvolituste

vorm ei ole seaduses ega põhikirjas nõutuga vastuolus, ei ole ka avaldajate viide TsÜS § 118

lg-le 3 asjakohane.

2-23-14988

14. Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium avaldajate määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse jõusse.

Menetluskulud

15. Menetluskulud jäävad määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel

avaldajate kanda. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175

sätete järgi rahaliselt kindlaks määrata puudutatud isiku esitatud menetluskulude nimekirja

alusel.

15.1. Puudutatud isiku ringkonnakohtu menetluses esitatud menetluskulude nimekirja

kohaselt olid puudutatud isiku lepingulise esindaja ringkonnakohtu menetluses teostatud

toimingu järgmised: määruskaebusega tutvumine 1 tund, määruskaebusele seisukoha

koostamine 1,5 tundi, menetluskulude nimekirja koostamine 12 minutit (kokku 2 tundi 42

minutit). Toimingutega seotud menetluskulud olid seega 270 eurot (ilma käibemaksuta).

Puudutatud isiku lepinguline esindaja tegi toiminguid tunnihinnaga 100 eurot.

15.2. Kolleegiumi hinnangul on puudutatud isiku menetluskulud toimingute sisu ja mahtu

arvestades mõistlikud ja põhjendatud, samuti on põhjendatud juristist esindaja tunnitasu

määr 100 eurot. Seega tuleb puudutatud isikul ringkonnakohtu menetluskulud puudutatud

isikule tervikuna s.o 270 euro ulatuses hüvitada. Ringkonnakohus mõistab puudutatud isiku

menetluskulud koos seadusjärgses määras viivisega avaldajatelt solidaarselt välja.

15.3. Menetluskulude jaotuse osas saab praeguse määruse peale esitada määruskaebuse

(TsMS § 178 lg 1). TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise

määruse edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. Praegusel juhul ei

ületa menetluskulude summa 280 eurot, seega ei ole määrus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaksmääramise osas vaidlustatav.

(allkirjastatud digitaalselt)