2-24-5256/62 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaisa Margus

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

24.11.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-5256

Tsiviilasi

A, B, C hagi X vastu

Tsiviilasja hind

Hageja I hagihind 62 830,8 eurot

Hageja II ja hageja III hagihind 62 594,55 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: A (isikukood XXX)

Hageja II: B (isikukood XXX)

Hageja III: C (isikukood XXX)

hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Olavi-Jüri

Luik (e-post olavi-jyri.luik@widen.legal)

Kostja: X (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kalle-Kaspar Sepper

(e-post kalle-kaspar.sepper@abdem.ee)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Hageja I nõuded

1. Mõista kostjalt X hageja I A kasuks välja 3353,7 eurot ning viivis sellelt põhinõude

summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 02.04.2024 kuni

põhinõude täitmiseni.

2. Jätta hageja I kahju hüvitamise nõue ja seonduv viivisenõue rahuldamata.

3. Jätta hageja I alternatiivsed nõuded rahuldamata.

Hageja II nõuded

4. Mõista kostjalt X hageja II B kasuks välja 3353,7 eurot ning viivis sellelt põhinõude

summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 02.04.2024 kuni

põhinõude täitmiseni.

5. Jätta hageja II kahju hüvitamise nõue ja seonduv viivisenõue rahuldamata.

6. Jätta hageja II alternatiivsed nõuded rahuldamata.

Hageja III nõuded

7. Mõista kostjalt X hageja III C kasuks välja 3353,7 eurot ning viivis sellelt põhinõude

summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 02.04.2024 kuni

põhinõude täitmiseni.

8. Jätta hageja III kahju hüvitamise nõue ja seonduv viivisenõue rahuldamata.

9. Jätta hageja III alternatiivsed nõuded rahuldamata.

Menetluskulud

10. Jätta hageja I hagiga seonduvad menetluskulud 93% ulatuses hageja I kanda ning 7%

ulatuses kostja kanda.

11. Jätta hageja II hagiga seonduvad menetluskulud 93% ulatuses hageja II kanda ning

7% ulatuses kostja kanda.

12. Jätta hageja III hagiga seonduvad menetluskulud 93% ulatuses hageja III kanda ning

7% ulatuses kostja kanda.

13. Maakohus määrab hüvitamisele kuuluvad menetluskulud kindlaks vastavalt TsMS §

177 lõikele 2.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist

(TsMS § 187 lg 6).

MENETLUSE KÄIK JA ASJAOLUD

1. A (hageja I), B (hageja II) ja C (hageja III) esitasid hagiavalduse X (kostja) vastu. Hagiavalduse

kohaselt omandas kostja 31.03.2016 kohtutäituri korraldatud enampakkumisel XXX kinnisasja

hinnaga 20 450 eurot. Kinnisasi omandati kostja ja tema abikaasa ühisomandisse. XXX kinnisasja

naaberkinnisasjade omanikud on hagejad, kostja ning K. Ühiselt arutati enampakkumisel osalemist

ning ühise rahalise panuse tegemist kinnisasja omandamiseks. Kõik viis panustasid kinnisasja

omandamisse võrdselt: kõik maksid kostjale 4090 eurot, v.a hageja I, kes kandis kostjale

eksimusest 4300 eurot. Kokkuleppe kohaselt pidi kinnisasja majandamine ja arendamine pärast

kinnisasja omandamist toimuma ühiselt. Asjaosalistel puudus kinnisasja omandamisel selge plaan,

kuidas kinnisasja kasutada, aga kinnisasja ühises arendamises nähti kasumi teenimise võimalust.

Hagejatega kooskõlastatult eraldati kinnisasjast maatükk, mille kostja võõrandas Saue vallale.

Hagejad, kostja ja K sõlmisid ka tehingu, millega eraldati kinnisasjast veel viis maatükki, mis

liideti hagejate, kostja ja K olemasolevate kinnisasjadega (kõigi kinnisasjad suurenesid). 2017.

aastal avaldas K, et ta ei soovi enam kinnisasjaga seoses koostööd teha, ning väljus projektist.

Hagejad ja kostja arutasid võimalust teha kinnisasjale päikesepark, aga hagejad otsustasid 2020.

aastal, et ei soovi päikesepargi projekti rahaliselt panustada, kuid annavad kostjale nõusoleku osale

kinnisasjast päikesepark rajada ning päikesepargiga iseseisvalt edasi majandada. Hagejate teadmata

võõrandas kostja 24.04.2020 kinnisasja 1/9 mõtteliste kaasomandiosadena endaga seotud üheksale

äriühingule, kes koormasid kinnisasja hüpoteegiga panga kasuks ja tasuta kasutusvaldusega ühe

kõnealuse äriühingu kasuks. 2021. aastal jagasid kõnealused äriühingud kinnisasja neljaks

kinnisasjaks, millest üks võõrandati kolmandale isikule. Hagejate hinnangul oli hagejate ja kostja

vahel seltsing, mille eesmärgiks oli tulu teenimise eesmärgil XXX kinnisasja ühine majandamine

ja arendamine. Hagiavalduse kohaselt peab kostja jagama hagejatega kinnisasjast eraldatud

maatükkide võõrandamisest saadud tulu ning tulu, mida oleks võinud saada, kui kostja oleks

kinnisasja võõrandanud endaga seotud äriühingutele turutingimustel. Hagejad märkisid, et

alternatiivselt tuleb hagi rahuldada alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise sätete alusel.

2. Kostja vaidles 29.04.2024 esitatud hagivastuses hagile vastu. Kostja vaidlustas hagejate väite,

nagu oleks poolte vahel olnud seltsing. Kostja selgitas, et kostja teavitas hagejaid, et kavatseb

osaleda XXX kinnisasja enampakkumisel. Hagejad olid nõus osalema üksnes juhul, kui kinnisasja

hind ei ületa hagejate poolt seatud hinnapiiri. Hind, millega kostja kinnisasja omandas, ületas

hagejate seatud hinnapiiri, mistõttu toimetas kostja enampakkumise (edukaks osutunud) pakkumise

tegemisel ainuisikuliselt. Pärast kinnisasja ostmist oli kostja nõus eraldama kinnisasjast maatükid,

mis piirnesid hagejate olemasolevate kinnisasjadega. Poolte kokkuleppel tasusid hagejad kostjale

selle eest 4090 eurot, v.a hageja I, kes tasus 4300 eurot. Pooltel puudus tahe omandada kinnisasi

seltsinguvarana. Kostjal oli soov kinnisasi omandada ning igal hagejal oli soov osta kostjalt

kinnisasja see osa, mis piirnes vastava hageja olemasoleva kinnisasjaga. Seltsingulepingu

olemasolu välistab kostja hinnangul ainuüksi asjaolu, et kostja omandas kinnisasja ühisvarasse oma

abikaasaga, kuid kostja abikaasa ei olnud ka hagejate käsitluse kohaselt seltsingulepingu osaline.

Samuti välistab kostja hinnangul seltsingulepingu olemasolu asjaolu, et seltsinguleping ei ole

notariaalselt tõestatud vormis, mistõttu ei saa kinnisasi kuuluda kellelgi teisele kui kostjale ja tema

abikaasale.

3. 07.05.2024 e-kirjas selgitas kohus, et kuigi hagejad on hagiavalduses viidanud alternatiivsele

võimalusele lahendada hagejate nõuded käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise võlasuhte

alusel, tuleb kohtu hinnangul hagejate nõuded lahendada lepingulisel alusel.

4. 11.06.2024 toimunud eelistungil selgitas kohus pooltele seltsingulepinguga seonduvat

õiguslikku regulatsiooni ning tõendamiskoormust.

5. 02.09.2024 esitatud seisukohas selgitasid hagejad, et sõltumata sellest, et kostja tegi

enampakkumisel viimase panuse ise, kiitsid hagejad ja K ostuhinna heaks ning väljendasid mh

ostuhinna osaluste tasumisega enda selget soovi seltsingus osaleda. Hagejate hinnangul sõlmiti

seltsinguleping hiljemalt 25.04.2016, kui kostjale tehti kinnisasja ostuhinna tasumiseks maksed.

Seltsingu peamiseks eesmärgiks oli kinnisasja omandamine, kinnisasja teatud osade liitmine

asjaosaliste olemasolevate kinnisasjadega ning muus osas kinnisasja väärtuse tõstmine, sh sellelt

ühise tulu teenimine. Andes kostjale nõusoleku rajada kinnisasja ühele osale päikesepark ning

saada endale päikesepargi toodetav tulu, ei andnud hagejad kostjale nõusolekut võõrandada

päikesepargi alune maa ega koormata seda hüpoteegi või kasutusvaldusega. Seltsing lõppes

hagejate hinnangul siis, kui kostja müüs kinnisasja endaga seotud äriühingutele, alternatiivselt aga

seltsinglaste otsusega 2023. aastal. Hagejad märkisid, et tõenditest nähtuvalt on kostja saanud

kinnisasja võõrandamisest tulu kogusummas 18 022,92 eurot. Hagejate hinnangul põhjustas kostja

hagejatele kahju sellega, et müüs kinnisasja endaga seotud äriühingutele alla turuhinna.

6. 07.10.2024 esitatud seisukohas selgitas kostja, et kostja tegi hagejatele ühiseks tegutsemiseks

mitmeid ettepanekuid, kuid hagejad neile kas ei vastanud või otsustasid, et see ei paku neile huvi.

Tõendid seltsingu loomise ja seonduvate kokkulepete sõlmimise kohta kostja hinnangul puuduvad.

Pooled arutasid võimalust luua kinnisasja haldamiseks MTÜ, kuid hagejate passiivsuse tõttu see ei

realiseerunud ning ühine tegutsemine jäi ära. Kostja märkis, et kõik kinnisasja majandamise,

jagamise ja võõrandamisega seonduvad kulud kandis kostja ning kostja ei ole hagejatelt kulude

hüvitamist taotlenud.

7. 08.01.2025 toimunud eelistungil arutas kohus pooltega hagejate nõudeid, sh kahju hüvitamise

nõuet. Hagejad selgitasid, et kostja rikkus seltsingulepingut, sõlmides XXX kinnisasja osas

hagejate nõusolekuta 24.04.2020 tehingu, sh müües kinnisasja alla turuhinna. Samuti selgitasid

hagejad, et seltsinguleping sõlmiti hiljemalt 25.04.2016, kuid juba varem toimusid poolte vahel

läbirääkimised ja arutelud. Kohus selgitas kostjale, et (i) hagejate poolt tõendina esitatud kinnisasja

hindamisakt kajastab kinnisasja turuhinda ning et kui kostja soovib seda väidet vaidlustada, tuleb

kostjal esitada hindamisaktile konkreetsed vastuväited ning (ii) kui kostja tahab tugineda seltsingu

kasumit vähendavatele kulutustele, lasub kostjal tõendamiskoormus need kulutused tõendada.

8. 06.03.2025 esitatud seisukohas täiendasid hagejad oma haginõudeid. Hagejad nõuavad kostjalt

(i) seltsinguvarast panuste tagastamist ning (ii) kahju hüvitamist (koos viivisega). Alternatiivselt

palub hageja I mõista kostjalt välja 55 849,6 eurot (koos viivisega) ning hagejad II ja III paluvad

alternatiivselt mõista kostjalt välja 55 639,6 eurot (koos viivisega). Kahju hüvitamise nõue seondub

asjaoluga, et kostja võõrandas hagejate nõusolekuta XXX kinnisasja endaga seotud äriühingutele

alla turuhinna, mille tõttu saab iga hageja seltsingu likvideerimisel vähem tulu võrreldes summaga,

mida iga hageja oleks saanud, kui kinnisasi oleks võõrandatud turuhinnaga. Kostja võõrandas

kinnisasja endaga seotud äriühingutele hinnaga 12 022,92 eurot, kuigi kinnisasja tegelik väärtus oli

245 000 eurot. Hagejad märkisid, et seltsingu saab alternatiivselt lugeda lõppenuks 2023. aastal

seltsinglaste otsusega või hagejate poolt seltsingulepingu ülesütlemisega. Hagejate hinnangul

rikkus kostja seltsingulepingust tulenevaid kohustusi tahtlikult, sest kostja tegutses varjatult ning

kostja eesmärk kinnisasja endaga seotud äriühingutele võõrandamisel oli enda varalise seisu

parandamine.

9. 24.03.2025 esitatud seisukohas selgitas kostja, et poolte vahel ei eksisteerinud seltsingulepingut,

olid üksnes erinevad mõtted ja läbirääkimised selle üle, kas ja mida võiks koos teha. Hagejad

teadsid, et päikesepargi rajamiseks võõrandatakse kinnisasi loodavatele äriühingutele, ning

hagejatel oli võimalik päikesepargi projektis investeeringu tegemisel osaleda. Äriühingud loodi

seoses päikesepargi finantseerimise ja riskide piiramisega. Pooled ei ole käsitlenud kinnisasja

sellise varana, mille võõrandamisel on õigus nõuda teistelt turuväärtusele vastavat hüvitist. Seda

kinnitab kostja hinnangul Kle makstud hüvitise suurus. Kostja märkis, et kui kohus tuvastab

seltsingu olemasolu, siis tuleb järeldada, et see seltsing otsustas rajada ka päikesepargi, ning kõik

kostja kantud seonduvad kulud tuleb arvesse võtta. Kostja hinnangul on hagejate nõue aegunud,

sest hagejad teadsid kinnisasja võõrandamisest kostjaga seotud äriühingutele juba 2020. aastast.

Kostja teavitas hagejaid 2020. aastal, et läheb projektiga üksi edasi, s.t mh et kostja võõrandab

kinnisasja loodavatele äriühingutele.

10. 08.04.2025 esitatud seisukohas selgitasid hagejad, et kostja küll mainis 2020. aastal plaani anda

kinnisasjale rajatav päikesepark opereerida selleks eraldi loodavatele äriühingutele, kuid kostja ei

avaldanud hagejatele kordagi, et on vastavad toimingud juba ära teinud, sh mis tingimustel. Kostja

jättis hagejatele mulje, et tegemist on alles läbiräägitava ning kostja poolt planeerimisel oleva

tegevusega. Isegi kui hagejad otsustasid päikesepargi projektis mitte osaleda, ei tähenda see, et

hagejad kaotasid oma õigused kinnisasja osas, seda eriti arvestades, et päikesepark asub ainult ühel

osal kinnisasjast. Hagejad ei soovi hüvitist kostja poolt kinnisasjale rajatud päikesepargi projekti

eest, kuid kostja rajas oma isikliku äri (päikesepargi projekti) seltsingusse kuuluvale kinnisasjale,

mille eest on hagejatel õigus saada hüvitist. Hagejad märkisid, et kostja poolt väidetavalt kantud

kulutused ei ole kantud seltsingu huvides, vaid kostja isikliku päikesepargi projekti huvides.

Hagejad vaidlesid vastu kostja väitele, nagu oleksid hagejate kahju hüvitamise nõuded aegunud,

mh sest nõude aegumine katkes kostja poolt 07.03.2023 nõude tunnustamisega. Kuna kostja rikkus

kohustusi tahtlikult, on aegumistähtaeg hagejate hinnangul 10 aastat.

11. 30.04.2025 toimunud eelistungil märkis kohus, et kohus menetleb hagejate nõudeid hagejate

06.03.2025 menetlusdokumendis esitatud kujul. Hagejad selgitasid, et kostjale nõusoleku andmine

päikesepargi projektiga üksi edasi toimetada ei muutnud seltsingu olemust, sest päikesepargi saab

kinnisasjalt ära võtta, ning seda hagejad eeldasidki. Hagejad märkisid, et hagejatele tuleks hüvitada

kinnisasja väärtus ka siis, kui kostja ei oleks kinnisasja endaga seotud äriühingutele võõrandanud.

Kostja selgitas, et sellist kokkulepet, et kostja peab päikesepargi rajamisel hüvitama hagejatele

kinnisasja väärtuse, ei olnud. Sellisel juhul ei oleks päikesepargi rajamine olnud majanduslikult

otstarbekas. Kostja hinnangul rikkusid hagejad VÕS § 115 lõiget 2, sest hagejad ei andnud kostjale

täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Kohus selgitas kostjale, et kostja peab esile tooma,

millised kostja poolt viidatud kulutused on seotud päikesepargiga ja millised mitte. Istungil andis

ütlusi tunnistaja K.

12. 31.07.2025 esitatud seisukohas vaidlesid hagejad vastu kostja väitele, nagu oleksid hagejad

pidanud andma kostjale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks. Kostja rikkus oluliselt oma

seltsingulepingust tulenevaid kohustusi, mistõttu ei nõua seadus täiendava tähtaja andmist. Samuti

ei oleks hagejate hinnangul täiendava tähtaja määramisel olnud tähendust, sest hagejatel ei olnud

kostja vastu asjaõiguslikku nõudeõigust kinnisasja tagastamiseks ning kinnisasja kolmandatele

isikutele võõrandamise tõttu oleks vastava nõude täitmine olnud võimatu.

13. 01.08.2025 esitatud seisukohas selgitas kostja, et pooled arutasid erinevaid koostegutsemise

ideid ja võimalikke vorme, kuid ükski nendest ei realiseerunud, sealjuures seltsingut isegi ei

arutatud. Seltsingu olemasolu korral saaks Riigikohtu praktikast tulenevalt hagejate nõue kostja

hinnangul seisneda üksnes kinnisasja väärtuse juurdekasvus ehk hagejad saaksid nõuda ühiselt

loodud majandusliku väärtuse jagamist, mitte aga kinnisasja väärtuse jagamist. Hagejad olid kostja

kõikidest tegevustest teadlikud ning ükski hageja ei avaldanud, et loobudes päikesepargi projektis

osalemisest, asuvad nad nõudma kinnisasja väärtuse hüvitamist. Kostja märkis, et kinnisasja

väärtus on tõusnud tänu sellele, et kostja rajas sinna päikesepargi.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

14. Vaidluse all ei ole asjaolu, et hagejad ja kostja olid käesoleva vaidluse tinginud sündmuste ajal

(ning on ka praegu) naaberkinnisasjade omanikud.

15. Kohtule esitatud dokumentaalsetest tõenditest nähtub alljärgnev:

a) 2014. aasta detsembri lõpus saatis kostja Qle e-kirja, milles kostja tundis huvi, kas (e-kirjas

nimetamata) MTÜ oleks valmis kohtutäituri enampakkumisel oleva XXX kinnisasja ära

ostma, viitega, et majade omanikud suudaksid äkki rahaliselt ostu panustada (dtl 25). Q

vastas, et MTÜ ei plaani kinnisasja osta (dtl 24).

b) 02.01.2015 saatis kostja e-kirja, mille adressaatide seas olid mh hagejad. Kostja selgitas

e-kirjas, et „MTÜ osalemist selles aktsioonis ei ole väga mõtet arvestada“ ning et „[m]eie

majade reast on 5 maja (B ei ole veel arvamust avaldanud) sellega nõus, et tunduks

mõistlik ehk ära osta“ (dtl 24). Kirjavahetusest nähtub, et asjaosalised arutasid

kokkusaamise võimalusi, kuid tol hetkel XXX kinnisasja ostuplaan ei realiseerunud.

Kinnisasi jäi enampakkumisel müümata (dtl 22-24).

c) 01.03.2016 saatis kostja e-kirja, mille adressaatide seas olid mh hagejad. E-kirja saatmise

põhjuseks oli asjaolu, et XXX kinnisasi pandi jälle enampakkumisele. Kostja selgitas e-

kirjas, et „[e]elmisest aastast on meeles, et kõik 6 majapidamist olid huvitatud, et see

kinnistu valedesse kätesse ei satuks ja nõus osalema ostmisel“ ning et „[k]ui me ostaks

selle krundi kuue peale ära, siis hetkel tuleks hinnaks näkku 2084eur“. Samuti märkis

kostja, et „[m]ul puudub kogemus sedasorti tehingutega, seega kui kõik on valmis tulema

asjaga kaasa, siis peame välja mõtlema, kuidas seda ostu teha juriidiliselt korrektselt, et

tulevikus oleksid kõigi õigused võrdselt kaitstud ja ei tekiks vaidlusi“ (dtl 22).

d) 10.03.2016 saatis hageja I XXX kinnisasja enampakkumist korraldavale kohtutäiturile e-

kirja, milles hageja I avaldas, et kinnisasja vastu on tekkinud huvi naaberkinnisasjade

omanikel. Hageja I esitas kohtutäiturile mitmeid küsimusi, sh soovis hageja I teada, et

„[k]uidas toimub enampakkumisele registreerimine, kui pakkumise tegijaks on mitu

inimest? Milline näeb välja omaniku vahetuse protseduur mitme ostja korral?“(dtl 322-

323). 17.03.2016 vastas kohtutäituri abi mh, et „[s]üsteem lubab pakkuda ühe isiku eest,

vaid ühel inimesel, seega võiks registreerimistaotluse esitada isik, kes pakkumisi ka tegema

hakkab. Omanikud vahetatakse vastavalt enampakkumise tulemusele“ (dtl 319-322).

e) 20.03.2016 edastas kostja info, mille hageja I oli kohtutäiturilt saanud, ka teistele

hagejatele, lisaks ka Kle ning veel ühele isikule (e-postiga xxx). Kostja tegi ettepaneku

kokkusaamiseks ning selgitas, et „[m]inu seisukoht on, et seekordsel pakkumisel kindlasti

osaleda ja selle summaga tükk ära osta, ei taha riskima hakata paarisaja eurose

hinnalanguse pärast ja tänu sellele kaotada oma aiataguse üle kontroll /…/ Olen

arvamusel, et tehingus saame osaleda kõik ainult võrdsetel tingimustel ja võrdselt

kohustusi võttes, sest tegemist on ühe suure maatükiga, mille erinevad osad on väga

erineva väärtusega. Mõelge läbi ka oma rahalised võimalused, sest ostu korral oleks kõigil

kohe vaja raha välja käia“ (dtl 319).

f)

21.03.2016 esitas kostja taotluse kinnisasja enampakkumisel osalemiseks ning saatis

vastava info ka hagejatele ja Kle (dtl 29).

g) 29.03.2016 teavitas kostja asjaosalisi (hagejad, K), et enampakkumisel on teine pakkuja.

Kostja palus infot, mis hinnaga on teised nõus kinnisasja omandama (dtl 29). Sellele

järgnes kirjavahetus, kus asjaosalised avaldasid arvamust hinnapiiri osas (dtl 27-29, dtl

325-328). E-kirjadest nähtub, et kõige suuremad pakkumised olid valmis tegema kostja ja

hageja III (vt dtl 27-29, sh kostja 29.03.2016 kell 14:18 hagejale III saadetud e-kiri). Kostja

avaldas kell 14:38 hagejale III saadetud e-kirjas, et kostja viimane piir on 20 150 eurot,

millega nõustus ka hageja III (vt dtl 27). Kell 14:39 tegi kostja enampakkumisel pakkumise

summas 20 450 eurot (vt enampakkumise akti lk 3, dtl 16 jj). 14:40 saadetud e-kirjas

märkis kostja, et „[t]undub, et kellelgi on ikka tõsine huvi, kiusasin teda natuke, kuid nüüd

loobun. Ootame siis huviga uusi naabreid“ (dtl 325). Kostja pakkumine osutus

enampakkumisel aga edukaks (vt enampakkumise akti lk 3, dtl 16 jj). Kostja teavitas sellest

e-kirjaga hagejaid ning Kt. Kostja märkis oma e-kirjas, et „kuna Cga oli meil pisut suurem

valulävi, siis otsustasime, et oleme nõus pisut rohkem panustama, peaasi, et aia tagune

valedesse kätesse ei läheks. Ühesõnaga võitsin oksjoni viimase minu poolt aktsepteeritava

hinnaga /…/ Teeme homme õhtul koosoleku ja peame plaani, kuidas edasi, kas jagame

võrdselt või palju keegi on nõus panustama jne“ (dtl 325).

h) 19.04.2016 saatis kostja hagejatele ja Kle e-kirja tervitusega „Tere ärimehed“. Kostja palus

hagejatel ja Kl kanda raha kostjale arvelduskontole, et kostja saaks raha edasi kanda

kohtutäiturile. Kostja tegi e-kirjas omapoolsed ettepanekud, kuidas XXX kinnisasjaga edasi

toimetada, mh et osa kinnisasjast müüakse vallale ning et kinnisasja see osa, mis piirneb

asjaosaliste olemasolevate kinnisasjadega, läheb asjaosaliste vahel jagamisele ning kõik

saavad mingid tükid oma kinnisasjadele juurde. Kostja küsis e-kirjas mh, et „kas on keegi,

kes selle ühisomandiga(32800m2 ja 1600m2) jamada ei viitsi ja tahaks heameelega pigem

välja astuda peale enda maja taguse tüki kättesaamist? Asi selles, et kui meil hakkab

tulevikus olema ühisomand, siis peab arvestama sellega, et meil on ühine nägemus, mis me

seal teha tahame ja kas tahame“. Kostja märkis, et ootab nõusolekuid / ettepanekuid enne

raha maksmist (dtl 37-38).

i)

20.04.2016 tegi hageja II kostjale makse summas 4090 eurot selgitusega „üks viiendik xxx 1

kinnistu ostu summast korduspakkumise akt, Täiteasi nr: 022/2013/3216“ (dtl 34).

25.04.2016 tegi hageja I kostjale makse summas 4300 eurot selgitusega „XXX [xxxxxx]

ostutehing [1/5 kaasomandist]“ (dtl 36) ning 25.04.2026 ja 26.04.2016 tegi hageja III

kostjale kaks makset kogusummas 4090 eurot selgitusega „Maa“ (dtl 31-32).

j)

27.04.2016 saadetud e-kirjas teavitas kostja hagejaid ja Kt, et raha on kohtutäiturile üle

kantud. Kostja tegi e-kirjas ettepaneku, millised võiksid olla järgmised tegevused, ning

märkis, et asjaosalised võiksid omavahel ära jagada, kes mida teeb. Mh tegi kostja

ettepaneku registreerida MTÜ XXX, kus oleks viis võrdset osanikku, et kinnisasja

tükeldamisest alles jääv üldosa registreerida MTÜ nimele. Kostja märkis e-kirja lõpus, et

„[k]ui nüüd keegi arvab, et ei soovi lillegi liigutada, siis oleks õige aeg sellest märku anda,

sest veel saab ühisomandist loobuda“ (dtl 329-330). 27.04.2016 saadetud vastuses lubas

hageja III võtta MTÜ-ga tegelemise enda peale (dtl 358). Asjaosalised arutasid seejärel,

kuidas tuleks kinnisasi tükeldada, et kõik saaksid enda olemasolevatele kinnisasjadele

võrdsed maatükid juurde (dtl 357).

k) 02.05.2016 saatis hageja III teistele hagejatele, kostjale ja Kle e-kirja, kus selgitas MTÜ

asutamisega seonduvaid asjaolusid. Hageja III märkis, et MTÜ asemel võib võtta kinnisasja

ka kaasomandisse (dtl 444).

l)

02.05.2016 kanti kohtutäituri avalduse ja enampakkumise akti alusel XXX kinnisasja

ühisomanikena kinnistusraamatusse kostja ja tema abikaasa (dtl 80 jj).

m) 08.06.2016 sõlmiti tehing, millega kostja (koos abikaasaga) müüs XXX kinnisasjast

eraldatud ühe maatüki Saue Vallavalitsusele hinnaga 6000 eurot (vt leping, dtl 266).

n) 09.06.2016 saatis kostja hagejatele ja Kle e-kirja, mille andis ülevaate juba tehtust ja

edaspidi tegemist vajavatest toimingutest. Kostja tegi ettepaneku, et kõik otsivad infot ning

pakuvad välja, millega nad tegeleda tahaksid (dtl 45).

o) 15.06.2016 edastas kostja hagejatele ja Kle XXX kinnisasja detailplaneeringu pildid koos

selgitusega „Kas hakkame arendama? metsa asemele 8 krunti ja rahabossiks! :)“ (dtl 39).

p) 28.06.2016 saatis kostja Saue valla esindajale e-kirja, kus kostja selgitas, et „[s]oetasime

XXX(V) kinnistu 5 peale (hetkel on küll veel ainult minu nimel), kõikide elamumaad(XXX

xx, xx, xx, xx, xx) külgnevad XXX kinnistuga /…/ Soovime nii nagu pildil(manuses) lõigata

XXX kinnistult välja igale majapidamisele tema aia taguse lapi(1500-1600m2). Me ei soovi

seda vormistada elamumaaks, ta võib jääda maatulundusmaaks, kuid omanikuna soovime

olla selle igaühe aiataguse lapi ainuomanikud. Ülejäänud XXX kinnistu jääb meile

kaasomandisse“ (dtl 228).

q) 2017. aasta sügise kirjavahetuses arutasid hagejad, kostja ja K planeeritavat notaritehingut

(vt dtl 446 jj). Ühes e-kirjas selgitas hageja I, et kokku tuleks leppida, „mis on lepingu

skoop: a) kruntide laiendamine; b) kruntide laiendamine + suure tüki omandi

vormistamine“, märkides, et hageja I eelistaks teist varianti, sest „siis saab õigusliku

peatüki lukku panna ja piirdume ühe notariskäiguga“ (dtl 451-452). Vastuseks hageja I

sellekohasele e-kirjale märkis kostja, et kostja broneeris notariaja ainult

kinnistamisavalduse notariaalselt kinnitamiseks ning et „[t]agumise tüki osas võiks enne

kokku saada ja arutada mõtteid/ideid, mis kellelgi vahepealsel ajal on tekkinud. Siis saame

teha plaani ja vajadusel lepingu vastavalt sellele, kuidas edasi tegutseme“ (dtl 451).

r)

17.07.2018 sõlmiti notariaalne tehing, mille osapoolteks olid mh hagejad, kostja ja K.

Tehinguga eraldati kinnisasjast viis maatükki, mis liideti hagejate, kostja ja K

olemasolevate kinnisasjadega (vt leping, dtl 47 jj).

s) 06.12.2018 saatis kostja hagejatele e-kirja, milles kostja märkis, et on aeg kinnisasjaga

seoses edasi liikuda. Kostja tegi ettepaneku kohtumiseks, kus kostja teeb ülevaate

kinnisasjaga seotud rahalisest seisust ja tegevuskuludest. Kostja avaldas e-kirjas, et „[k]una

K soovis loobuda sept 2017 XXX omanike ringist, siis ostsin ta tookord välja ja teda

arutelule ei kutsu“ (dtl 79).

t)

06.11.2019 saadetud e-kirjas andis kostja hagejatele teada, et naaber P võttis kostjaga

ühendust ning avaldas huvi omandada see osa kinnisasjast, mis asub P kinnisasja taga.

Kostja edastas hagejatele naabriga peetud kirjavahetuse, kust nähtub, mh kostja selgitus

naabrile, et „[m]e projekteerime hetkel päikeseparki ja kuna see tükk on alajaama kõrval,

siis kõige kuluefektiivsem oleks see sinna teha. Ma pean müügi asjus küsima ka teiste

arvamust“. Kostja palus hagejatel naabri soovi osas arvamust avaldada (dtl 333).

u) 13.11.2019 saatis kostja Ple e-kirja, kus kostja märkis, et „[a]rutasime viimasel koosolekul

Sinu maja taguse tüki müüki /…/Jõudsime üksmeelele, et oleme nõus selle Sulle müüma

turuhinnast tunduvalt soodsamatel tingimustel“(dtl 92).

v) 2019. aasta novembris ja detsembris ning 2020. aasta kevadel arutasid hagejad ja kostja

kinnisasjale päikesepargi rajamist, sh jagasid omavahel seonduvat infot (vt dtl 95-97, dtl

104 jj).

w) 20.03.2020 saatis kostja hagejatele e-kirja, milles andis ülevaate päikesepargist ning

selgitas, et kuigi teised on jäänud passiivseks, siis on kostja seadnud endale prioriteediks

päikesepark valmis ehitada. Kostja märkis, et kostja hinnangul on edasiminekuks kaks

varianti: päikesepargi osanikuks hakkamine või väljumine projektist nii, et kostja tagastab

raha, millest lähevad maha kinnisasjade suurendamise kulud (dtl 610-612).

x) Hageja III märkis oma 25.03.2020 saadetud vastuses kostjale, et „[m]a ei tea, kuidas teised

arvavad, aga ma ei saa kuidagi nõus olla sellest johtuva järeldusega, et nüüd on kõigil ees

valik, kas maksavad 45 000,00 EUR või loobuvad kinnistust. Kinnistu sai ostetud koos, kõik

tasusid võrdsete osadena ja kui keegi soovib lahkuda, siis võime me ülejäänud tema osa

välja osta: sellise hinnaga nagu lahkuja soovib, turuhinnaga vms /…/ Kui vara on ühiselt

soetatud, siis ei pea ma õigeks, et keegi nõnda lahkuma sunnitakse“ (dtl 609).

y) Hageja II märkis oma 27.03.2020 saadetud vastuses kostjale, et ta soovib „väljuda

projektist ja maaomanike ringist“ ning vastutasuks soovib hageja II saada maatüki ning

hüvitise summas 3000 eurot (dtl 486). Hageja II ettepanekule vastas 03.04.2020 hageja III,

kes märkis, et nemad kolmekesi (s.o hageja I, hageja III ja kostja) on valmis pakkuma

hagejale II samu lahkumistingimusi, mis Kle. Hageja III märkis ühtlasi, et „[v]õimalik on

muidugi jääda projektis nn väikeosanikuks – oled omanikeringis edasi“ (dtl 485). Hageja I,

hageja III ja kostja omavahelises Skype vestluses avaldas hageja III seoses hageja II

nõudmisega, et „lisaks pole 3000 „väike“ summa, mida suvalisel hetkel välja käia. tasudes

talle 1000 eurot nägu ei saa me keegi otseselt ju midagi vastu, vaid õige väikese mõttelise

suurenemise mõttelisest osakust. ma ei arva, et tegemist oleks mingi kohustusliku

kompensatsiooniga – me ostsime eseme kamba peale. kui keegi soovib oma osakust

loobuda, võib ta selle müüki panna sellise hinnaga nagu tahtmist on ja seda võime osta

sellise hinnaga nagu meie soovime. sundida ei saa ei müüma ega ostma“ (dtl 465). Hageja

II märkis 06.04.2020, et ei ole temale tehtud ettepanekuga nõus, viidates mh, et maa sai

soetatud „võrdsete partneritena“ (dtl 484).

z) Hageja I ja hageja III jätkasid koos kostjaga 2020. aasta aprillis päikesepargi projektiga

seonduvaid arutelusid ning vajalike toimingute tegemist, kuid mingil hetkel muutusid

hageja I ja hageja III passiivseks, millele kostja ka tähelepanu juhtis (vt dtl 457 jj).

20.04.2020 kostjale saadetud sõnumites avaldasid nii hageja I kui ka hageja II, et neil ei ole

võimalik päikesepargi projektiga liituda (dtl 476).

aa) 24.04.2020 sõlmiti tehing, millega kostja (koos abikaasaga) müüs XXX kinnisasja kostja

kontrolli all olevale üheksale äriühingule hinnaga 12 022,92 eurot (vt leping, dtl 298 jj,

kostja kontroll nende üheksa äriühingu üle ei olnud vaidlusalune asjaolu, vt 08.01.2025

kohtuistungi protokolli lk 1).

bb) Arutelud hageja I, hageja III ja kostja vahel seoses päikesepargi projektiga jätkusid 2020.

aasta mais ja juunis (dtl 476 jj), kuid hageja I ja hageja III muutusid uuesti passiivseks,

mille peale kostja teatas 14.09.2020, et „kuna pole saanud ühtegi teadet, et olete endiselt

huvitatud päikesepargi kaasosanikeks tulema, siis praeguse seisuga ma sellega ei arvesta.

Pisut keeruline on selliselt asju ajada, kuid ega valikuid ei ole, pean alustatu lõpuni

tegema“ (dtl 483).

cc) 02.07.2021 sõlmiti tehing, millega kostja kontrolli all olevad äriühingud (i) jagasid XXX

kinnisasja neljaks kinnisasjaks: aadressidega V 12, V 14, XXX 35a ja XXX ning (ii)

müüsid XXX 35a kinnisasja Ple hinnaga 15 000 eurot (vt leping, dtl 276 jj).

dd) 2023. aasta märtsis võtsid hagejad kostjaga ühendust ning küsisid, (i) millal plaanib kostja

jagada hagejatega tulu, mille kostja sai kinnisasjast eraldatud maatükkide võõrandamisest,

ning (ii) kuidas plaanib kostja hüvitada hagejatele alles olevad kinnisasjad. Hageja I märkis

oma e-kirjas mh, et „[a]astaid tagasi panustasime nõu ja võrdsete vahenditega mitmekesi

XXX kinnistu soetamisse, mis õnnestus ka ellu viia. Puht protseduurika piirangute tõttu sai

ning konkreetsete plaanide puudumise pärast jäi enamus (st. majadega liidetud tükkide

eraldamise järel) XXX kinnistust Xde perekonna nimele“ (dtl 112-113). Oma vastuses

selgitas kostja, et 2020. aasta, kui hagejad loobusid päikesepargi projektiga liitumast, oli

kostja jaoks punkt, kust edasi toimetas kostja üksi. Kostja selgitas, et „[t]unnistan, et

asjade kokku võtmisega oleks võinud varem tegeleda, aga kuna eetris oli vaikus, siis ega

mulgi kiiret olnud. Nagu mainisin, siis esialgsed koostegemise eesmärgid on kõik täidetud,

ning teistkordse loobumise järel on aeg koostegemisele joon alla tõmmata“. Kostja tegi

hagejatele rahalise ettepaneku, märkides ühtlasi, et „[m]a loodan, et selline lahendus on

kõigile sobilik ja saame siinkohal koostegemise projekti edukalt lõppenuks lugeda“ (dtl

111).

16. K selgitas tunnistajana ütlusi andes (vt 30.04.2025 istungi protokoll, dtl 671 jj):

a) Et otsus omandada enampakkumiselt XXX kinnisasi oli hagejatel, kostjal ja Kl ühine ning

et kõik tasusid võrdselt ostuhinna, vt „Kinnistu oli meie küla arendaja pankrotimaa, see

läks sundmüüki. Kuna me ei tahtnud, et sinna aia taha tuleks vabrik või tehas, siis

otsustasime kõik koos selle ära osta /…/ Panime rahad kokku ja läksime oksjonile, mille ka

ära võitsime /…/ Kõik panustasid täpselt võrdselt, ostusumma jaotati 5 osaniku vahel ära /

…/ Mingi rahalise piiri me oksjonil seadsime, aga see läks minu meelest natuke üle, aga

olime kõik ikka nõus selle suurema summaga ära ostma“.

b) Et asjaosaliste kokkulepe oli, et otsuseid tehakse ühiselt, ning soov oli anda koostööle

mingi juriidiline vorm, vt „See maa oli X nimel ja meie pole nagu mitte keegi seal, siis

otsustasime, et teeme seltsingu, et oleks mingi keha või asi. Ma ei mäleta, kas arutati

juriidilise vormi loomist /…/ Sellest me rääkisime, et kõik otsused võetakse ühiselt vastu,

aga ma ei mäleta, millal seda räägiti /.../ Kuna viie peale ostsime, siis pidime kõik koos

ikka otsuseid tegema sellega /…/ Seltsingu all mõtlen, et asjal oleks mingi õiguslik keha“.

c) Miks K projektist lahkus, vt „Ma tahtsin ise sellest lepingust loobuda. Põhjuseid oli

mitmeid. Esiteks olin algse panuse teinud pangalaenu abil, oli vaja kiiresti tegutseda, kui

oksjon toimus, ja pidin selle tagasi maksma. Teine põhjus oli see, et osanikke oli viis ja

omavaheline suhtlemine ja toimetamine läks keeruliseks, ei leidnud ühiseid aegu. Me ei

suutnud koos otsuseid langetada ja koos tegutseda“.

Pooltevaheline õigussuhe

17. Kohus leiab, et hagejate ja kostja (ning algselt ka K) vahel oli seltsingu õigussuhe.

18. Kohus loeb dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja ütluste põhjal kokkuvõtlikult tõendatuks

järgneva (vt täpsemalt ülal, p-d 15 ja 16):

a) Hagejad, kostja ja K otsustasid ühiselt, et enampakkumiselt omandatakse XXX kinnisasi.

Kuigi uuriti võimalust teha pakkumine mitme isiku poolt, osales pakkumise tegemisel

üksnes kostja, kes kooskõlastas jooksvalt oma tegevust hagejate ja Kga (vt ülal, p 15

alapunktid c)-g); vt ka K ütlused, p 16 ).

b) Enampakkumise hind osutus suuremaks, kui omavahel kokku lepiti, kuid kõik asjaosalised

nõustusid kinnisasja selle hinnaga ostma. Seda kinnitab ainuüksi asjaolu, et kinnisasja

ostuhind 20 450 eurot tasuti võrdselt kõigi viie poolt: kõik tasusid 4090 eurot (v.a hageja I,

kes eksimusest tegi kostjale 300 eurot suurema makse).

c) Kuigi XXX kinnisasja omanikuna kanti kinnistusraamatusse kostja (koos abikaasaga),

avaldasid kõik asjaosalised, sh kostja ise, nii omavahelises suhtluses kui ka suhtluses

kolmandate isikutega, et tegemist on asjaosaliste „ühisomandiga“ ja / või et kinnisasi

soetati ühiselt ja / või et kinnisasja „omanikeks“ on lisaks kostjale ka hagejad (vt nt ülal, p

15 alapunktid h), i), j), p), s), x), y); vt ka K ütlused, p 16). Kohus toob siinkohal eraldi

välja kostja enda 28.06.2016 e-kirja Saue valla esindajale, kus kostja märkis, et

„[s]oetasime XXX(V) kinnistu 5 peale (hetkel on küll veel ainult minu nimel)/…/“ (dtl 228).

Tõenditest nähtuvad ka arutelud teha vajalikud juriidilised toimingud selleks, et teised

asjaosalised (hagejad ja K) saaksid samuti õigusliku kontrolli kinnisasja üle (MTÜ

loomine / kaasomandiks vormistamine, vt ülal, p 15 alapunktid j), k) ja q)), kuid need

toimingud jäid tegemata.

d) Kuigi aktiivsem osapool oli kostja, siis XXX kinnisasjaga seonduvaid toiminguid arutati ja

otsustati algusest peale ühiselt, sh kooskõlastas kinnisasja puudutavaid tegevusi ja otsuseid

hagejatega kostja (vt ülal, p 15 alapunktid j), k), n)-q), s)-z) ja bb)); vt ka K ütlused, p 16).

Ühine arutamine, otsustamine ja kooskõlastamine toimus ka pärast 17.07.2018 sõlmitud

tehingut, millega asjaosalised said enda olemasolevatele kinnisasjadele XXX kinnisasjast

eraldatud maatükid juurde (vt ülal, p 15 alapunktid s)-z) ja bb)).

e) XXX kinnisasja omandamisel puudus konkreetne plaan, mida kinnisasjaga teha (algne

eesmärk oli üksnes tagada, et keegi teine seda ei ostaks), kuid aja jooksul tekkisid ja

realiseeriti kinnisasjaga seoses erinevaid plaane: kinnisasjast eraldatud osade müük, osaline

liitmine asjaosaliste olemasolevate kinnisasjadega ning arutati ka päikesepargi rajamist.

19. Kohus ei pea tõendatuks kostja väidet, et hagejad ja K ei teinud kostjale 2016. aasta aprillis

rahalisi makseid selleks, et tasuda (ühiselt) kinnisasja ostuhinda, vaid et maksed tehti selle eest, et

saada kostjalt oma olemasolevatele kinnisasjadele XXX kinnisasjast eraldatavad maatükid juurde.

Kuigi kohus selgitas kostjale vajadust oma sellekohane väide tõendada (vt 11.06.2024 kohtuistungi

protokoll), siis kostja ühtegi tõendit selle kohta ei esitanud. Kostja väide on ühtlasi vastuolus

pooltevahelise kirjavahetusega (vt ülal, p 15 alapunktid g), h) ja j)), kõnealuste ülekannete

selgitustega (vt ülal, p 15 alapunkt i)) ning tunnistaja K ütlustega (vt ülal, p 16). Kostja väide on

vastuolus ka kostja enda poolt 07.03.2023 hagejatele saadetud e-kirjaga, kus kostja viitab nendele

maksetele kui „algpanustele“ (vt dtl 111). Kostja väide ei ole ka eluliselt usutav, arvestades, et

kõnealused maksed tehti kostjale 2016. aasta aprillis, aga tehing, millega hagejate ja K

kinnisasjadele liideti juurde XXX kinnisasjast eraldatud maatükid, sõlmiti kaks aastat hiljem (vt

ülal, p 15 alapunkt r)).

20. Kohus ei pea põhjendatuks kostja väidet, et hagejate, kostja ja K ühine tegutsemine lõppes, kui

kostja tegi XXX kinnisasja enampakkumisel pakkumise kallima hinnaga, kui omavahel kokku

lepiti. Kostja väide on vastuolus asjas esitatud tõenditega. Kostja andis pärast enampakkumise

tulemuse selgumist küll hagejatele ja Kle võimaluse koostööst väljuda (vt ülal, p 15 alapunkt g)),

kuid hagejad ja K seda võimalust ei kasutanud. Kostja palus seetõttu hagejatel ja Kl teha kostjale

maksed, et kostja saaks kohtutäiturile ostuhinna ära tasuda - mida viidatud isikud ka tegid (vt ülal,

p 15 alapunktid h)-j); vt ka K ütlused, p 16). Kostja kooskõlastas ka edaspidi kinnisasja

puudutavaid tegevusi ja otsuseid hagejatega (ja algselt Kga, vt ülal, p 18 alapunkt d)). Kui ühine

tegutsemine oleks lõppenud enampakkumise tulemuse selgumisega, puudub ühtlasi mõistlik

põhjendus, miks hagejad ja K panustasid (võrdselt kostjaga) kinnisasja ostuhinna tasumisse.

Samuti puudub mõistlik põhjendus, miks kostja kooskõlastas ka edaspidi kinnisasjaga seonduvat

tegevust hagejate ja Kga. Kostja sellekohane käsitlus on vastuolus ka tõenditega, millest nähtub, et

kostja ise viitas hilisemates kirjavahetustes kinnisasjale kui hagejatega „ühiselt“ omandatud

kinnisasjale (vt ülal, p 18 alapunkt c)).

21. Kohus ei nõustu kostja etteheitega, et tunnistajana ütlusi andnud K ütlused on tervikuna

ebausaldusväärsed. Kostja ei toonud esile asjaolusid, mis annaksid kohtule aluse sellisele

järeldusele jõudmiseks. K ütlused on kooskõlas asjas esitatud dokumentaalsete tõenditega (vrdl

punktis 15 viidatud dokumentaalsed tõendid ja punktis 16 viidatud K ütlused). Kohus ei pea K

ütlustest samas usutavaks seda osa, milles K väitis, et asjaosalised otsustasid teha „seltsingu“ (vt

ülal, p 16 alapunkt b)). Asjas puuduvad muud tõendid selle kohta, et asjaosalised oleksid arutanud

või otsustanud konkreetselt „seltsingu“ teha, s.o et sellist terminit oleks kasutatud. Ka hagejad ei

ole seda menetluses kunagi väitnud. Kohus ei pea ühtlasi usutavaks, et juriidilisi eriteadmisi

mitteomavad hagejad, kostja ja K oleksid teadnud, mis asi on (õiguslikus mõttes) seltsing, ja

oleksid seetõttu osanud sellist terminit kasutada. Kui kohus palus Kl kohtuistungil selgitada, mida

K mõtles, kui viitas „seltsingule“, siis ei osanud ka K seda täpselt selgitada, märkides, et ta pidas

silmas, et asjal oleks mingi „õiguslik keha“ (vt 30.03.2025 kohtuistungi protokoll). Eelnevat

arvesse võttes ei loe kohus K ütluste põhjal tõendatuks, et asjaosalised oleksid omavaheliste

õigussuhete käsitlemisel kasutanud terminit „seltsing“.

22. Ainuüksi see, et asjaosalised ei kasutanud omavaheliste õigussuhete käsitlemisel terminit

„seltsing“ ja / või ei sõlminud kirjalikku seltsingulepingut, ei välista aga asjaosaliste vahelise

õigussuhte kvalifitseerimist seltsinguks.

23. Seltsingulepinguga kohustuvad kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi

saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega (VÕS

§ 580 lg 1). Õiguskirjanduses on selgitatud, et seltsing on lepingulisel suhtel põhinev isikute

ühisus, millel puudub juriidilise isiku staatus. Seltsingut iseloomustab ühise eesmärgi

saavutamisele suunatud tegutsemine ning seltsingulepingu regulatsioon on kohaldatav nendele

kindla eesmärgi nimel ühise tegutsemise juhtudele, mil vastava eesmärgi saavutamiseks ei asutata

iseseisvat juriidilist isikut.1 Seadus ei sätesta seltsingulepingule kohustuslikku vormi, mistõttu võib

seltsingulepingu sõlmida ka suuliselt (vt ka Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-109-14, p 16).

24. Kohtu hinnangul vastavad hagejate, kostja ja K vahelised kokkulepped oma olemuselt

1 Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne 2021. Seltsingulepingu sissejuhatava osa kommentaarid, p 1.

seltsingulepingu tunnustele. Hagejad, kostja ja K otsustasid ühiselt, et omandavad XXX kinnisasja,

ning kõik tegid võrdsed rahalised panused, et kinnisasi enampakkumiselt omandada. Kuigi

kinnisasja omandiõigus jäi kostjale (ja tema abikaasale) ning asjaosaliste omavahelisele koostööle

jäi ka andmata juriidilise isiku vorm, nähtub tõenditest, et kinnisasja käsitleti (tavakeeles) ühise

varana (vt ülal, p 18 alapunkt c)) ning et asjaosalised käsitlesid kinnisasjaga seonduvat ühise

projektina, mille „osanikud“ (tavakeeles) nad kõik on (vt ülal, p 15 alapunktid x), y) ja dd)). Kuigi

asjaosalistel puudus algselt konkreetne plaan, mida kinnisasjaga teha, siis seda arutati ja otsustati

jooksvalt ühiselt (pärast K väljumist üksnes hagejate ja kostja vahel). Seltsingu eesmärgiks oli

seega XXX kinnisasja omandamine ja kinnisasja ühine majandamine. Kinnisasja ostu finantseeriti

ühiselt, kinnisasjaga seonduv otsustati ühiselt ning kinnisasja majandades saadud raha (kui

kinnisasja otsustati selliselt majandada, et sellest saadakse tulu) kuulus seetõttu ka ühiselt võrdselt

jagamisele. Kohtu hinnangul kuulus seltsinguvarasse seega XXX kinnisasi majanduslikus mõttes

(vt sellega seoses ka all, p 28 jj) ning jagatavaks seltsinguvaraks sai olla tulu, mida kinnisasja

ühisel majandamisel saadakse.

25. Nagu kohus eespool märkis, siis see, et omavahel ei arutatud „seltsingu“ moodustamist, ei

tähenda, et seltsingut ei oleks olnud. Tõenditest nähtub, et asjaosalised leppisid kokku XXX

kinnisasjaga seoses ühise tegutsemise ja kinnisasja ühise majandamise. Asjaosalised olid enda

meelest osalised ühisest kinnisasjaga seonduvast projektist. Selline ühine tegutsemine vastab

seltsingulepingu tunnustele. Kuigi kostja on menetluses väitnud, et kostja ei saanud aru, et kostja

on mingisse lepingusse hagejatega astunud, siis pea kohus seda väidet asjakohaseks, arvestades

asjas esitatud tõendeid (vt ülal, p 15). Kostja ise viitas korduvalt hagejatele kui XXX kinnisasja

omanikele (vt ülal, p 15 alapunktid p) ja s)). Kostja kooskõlastas kuni teatud ajani hagejatega oma

tegevusi seoses XXX kinnisasjaga, sh küsis kostja näiteks hagejatelt nõusolekut kinnisasja osa

müügiks naabrile (vt ülal, p 15 alapunktid t) ja u)). Kostja selgitas K väljumist projektist seeläbi, et

kostja ostis K välja (vt ülal, p 15 alapunkt s)). Kui kostjal puudusid väidetavalt XXX kinnisasjaga

seonduvad kohustused hagejate (ja K) ees, siis puudub kostja sellisel tegevusel mõistlik põhjendus.

Ka 2023. aastal hagejatele saadetud e-kirjas rääkis kostja vajadusest tõmmata joon alla

„koostegemise projektile“ (dtl 111). Ka kostja sai seega aru, et teda seovad hagejatega (algselt ka

Kga) XXX kinnisasjaga seonduvad kokkulepped / kohustused. See, et kostja mingist ajahetkest

enam hagejatelt nõusolekuid ei küsinud ning hagejatega oma tegevust ei kooskõlastanud, ei muuda

algselt sõlmitud kokkuleppeid. Kostja ei saanud ühepoolselt algseid kokkuleppeid (ühist

tegutsemist) ka lõpetada.

26. Kohtu hinnangul ei oma käesolevas asjas määravat tähtsust, millisel täpsel kuupäeval

seltsinguleping sõlmiti. Seltsinguleping (nagu iga teine leping) loetakse sõlmituks tahteavalduste

vahetamise teel. Seltsingulepingu puhul tähendab see tahte väljendamist tegutseda ühise eesmärgi

nimel ning teha selleks ka omapoolne panus. Tahteavalduse seltsingulepingu sõlmimiseks võib

üldjuhul teha mis tahes viisil (TsÜS § 68 lg 1). Hagejad, kostja ja K väljendasid oma tahet teha

koostööd XXX kinnisasja omandamiseks ja selle edasiseks ühiseks majandamiseks juba enne

enampakkumise toimumist ja enampakkumise ajal pakkumuste tegemise protsessis (vt ülal, p 15

alapunktid b)-g)). Kuigi pärast enampakkumise toimumist oleks hagejatel ja Kl olnud võimalik

projektist väljuda, siis keegi seda ei teinud, vaid kõik asjaosalised tegid võrdsed maksed (panused)

kinnisasja ostuhinna tasumiseks. Sellega väljendasid kõik asjaosalised selget tahet kinnisasjaga

ühiselt edasi liikuda ning edasi toimetada.

27. Kostja esitas vastuväite, et seltsinguleping ei saa hõlmata XXX kinnisasja, sest

seltsingulepingut ei sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis ning kinnistusraamatu kohaselt said

XXX kinnisasja omanikeks kostja ja tema abikaasa, mitte väidetavad seltsinglased ühisomanikena.

Samuti omab kostja hinnangul tähtsust, et kostja omandas kinnisasja ühisvarasse oma abikaasaga,

kuid kostja abikaasa nõusolek / tahteavaldus seltsingulepingu sõlmimiseks puudus. Kohus ei

nõustu kostja vastuväidetega.

28. Kui seltsingu sisu oleks olnud XXX kinnisasja asjaõiguslik omandamine seltsinglaste

ühisomandisse, oleks seltsinguleping tulnud sõlmida notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 119 lg

1, AÕS § 120 lg 1, vt ka Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-142-05, p 14). Vaidlus puudub, et kinnisasi

omandati kostja ja tema abikaasa ühisvarasse ning et kostja ja tema abikaasa said kinnisasja

omanikeks. Kuigi asjaosaliste vahelises kirjavahetuses tehakse (tavakeeles) viiteid asjaosaliste

„ühisomandile“, siis ei väida ka hagejad, et omandisuhete mõttes (asjaõiguslikult) oleks olukord

teistsugune, kui nähtub kinnistusraamatust, s.o ka hagejad ei vaidlusta seda, et kostja ja tema

abikaasa said ja pididki kokkuleppe kohaselt saama kinnisasja omanikeks (vt nt hagiavalduse p 31;

vt ka dtl 112 hageja I 04.03.2023 e-kiri kostjale, kus hageja I märgib, et XXX kinnisasi jäeti kostja

nimele). XXX kinnisasi asjaõiguslikus mõttes ei ole seega seltsinguvaras.

29. Hagejate käsitluse kohaselt (mida kohus peab tõendatuks) oli seltsinglaste kokkulepe aga see,

et sõltumata sellest, et XXX kinnisasi kuulub kostja (ja tema abikaasa) omandisse, majandatakse

kinnisasja ja teenitakse kinnisasjalt tulu ühiselt (vt hagiavalduse p 31). Sellise sisuga

seltsinguleping ei muutnud kinnisasja omandisuhet ega tekitanud kinnistusraamatuväliselt

hagejate, kostja ja K ühisomandit kinnisasjale. Kinnisasi oli seltsinguvaras üksnes majanduslikus

mõttes, mitte asjaõiguslikus mõttes. Selline võlaõiguslik kokkulepe on kohtu hinnangul lubatud

ning ei pea olema notariaalselt tõestatud. Ka Riigikohus on asunud seisukohale, et seltsingulepingu

sätete kohaldamist ei välista see, kui ese kuulub asjaõiguslikult ühe seltsinglase ainuomandisse.

Seltsingulepingu sisuks võib olla eseme kasutamine seltsingu tarbeks ehk üksnes n-ö

majanduslikus mõttes ühisvarana (vt Riigikohtu lahend asjas 2-18-255, p 13). Riigikohus on

jaatanud võimalust, et seltsingu õigussuhe eksisteerib ka näiteks olukorras, kus kokkuleppe

kohaselt tuli ühe poole omandis olevat sõidukit kasutada ning kasumit jaotada ühiselt (vt

Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-67-14, p 20).

30. Kuna seltsing on võlaõiguslik leping, ei oma tähtsust XXX kinnisasja omandamine (ja varasem

kuulumine) kostja ja tema abikaasa ühisvarasse. Abikaasad võivad kolmandate isikutega sõlmida

iseseisvalt võlaõiguslikke lepinguid, sh lepinguid, mis puudutavad ühisvara hulka kuuluvat vara (vt

ka Riigikohtu lahend asjas 2-20-13586, p 13.3). Kuna kinnisasi oli seltsingus üksnes n-ö

majanduslikus mõttes, siis ei oleks hagejatel seltsinglastena õigus esitada asjaõiguslikke nõudeid

seoses kinnisasjaga, näiteks nõuda kinnisasja jagamist kaasomandi sätete kohaselt vastavalt VÕS §

600 lõikele 1. Samuti puuduvad hagejatel seetõttu nõuded kostja abikaasa vastu. Hagejatel

seltsinglastena on kinnisasja, kui seltsingu eesmärgi saavutamiseks määratud vara suhtes

seltsingulepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded. Need nõuded on hagejatel üksnes kostja kui

seltsingulepingu poole, aga mitte kostja abikaasa suhtes.

31. Eelnevat arvesse võttes leiab kohus, et hagejad, kostja ja K sõlmisid ülal, punktis 24 märgitud

sisuga seltsingulepingu. Asjaoludest nähtuvalt toimus seltsingus aastate jooksul kaks olulist

muutust.

32. Esiteks

, 2017. aastal väljus seltsingust K. Oma väljumise põhjuseid selgitas K tunnistajana

ütlusi andes (vt ülal, p 16) ning kostja tasus Kle väljumise eest hüvitise (vt ülal, p 15 alapunkt s)).

Kle makstud hüvitise suurus ei oma kohtu hinnangul käesolevas asjas tähtsust, sest kui K nõustus

vabatahtlikult seltsingust väljuma sellistel tingimustel, siis see oli K otsus. See ei tähenda, et

hagejatel ei oleks õigus esitada kostja vastu teistsuguseid nõudeid (sh suuremaid rahalisi nõudeid).

33. Teiseks

, kuigi algselt plaanisid hagejad ja kostja rajada XXX kinnisasjale ühiselt päikesepargi,

siis 2020. aasta sügiseks oli selge, et päikesepargi projektiga toimetab kostja üksi edasi (vt ülal, p

15 alapunkt bb)). Hagejad ei ole teinud kostjale etteheidet seoses kinnisasjale päikesepargi

rajamisega ning ka hagejate nõuded ei seondu selle asjaoluga. Samuti ei ole hagejad kunagi

väitnud, et hagejatel oleks õigus saada endale osa päikesepargi tulust. Kohus ei nõustu kostjaga, et

juhul, kui kohus tuvastab seltsingu olemasolu, tuleb ühtlasi tuvastada, et seltsing otsustas ühiselt

rajada päikesepargi, s.o et päikesepargiga seonduv kuulub seltsingusse. Tõendid, mis kinnitaksid,

et seltsinglased oleksid otsustanud ühiselt rajada ja toimetada päikesepargiga, puuduvad. Tõendid

kinnitavad vaid seda, et teised seltsinglased (selleks ajaks üksnes hagejad) ei vaielnud vastu sellele,

et kostja rajab kinnisasjale päikesepargi ja et kostja toimetab päikesepargiga üksi edasi (vt ülal, p

15 alapunktid z) ja bb)). See, et kostjal oli hagejate nõusolek kasutada kinnisasja päikesepargi

rajamiseks, ei tähenda aga, et päikesepargi rajamine oleks olnud seltsinglaste ühine projekt / osa

seltsingu tegevusest.

Seltsingu lõppemine

34. Hagejad esitasid menetluses alternatiivsed käsitlused, millal seltsing nende hinnangul lõppes.

35. Kohus ei nõustu hagejatega, et seltsingu saab VÕS § 596 lg 1 punkti 5 alusel lugeda lõppenuks

siis, kui kostja võõrandas (24.04.2020) XXX kinnisasja endaga seotud äriühingutele. Seltsingu

eesmärgi saavutamise võimatus VÕS § 596 lg 1 punkti 5 tähenduses on objektiivne püsiv võimatus

saavutada seltsingu eesmärki.2 Seltsingulepingu sõlmimisest alates toimetati nii, et hagejad ei

olnud XXX kinnisasja omanikud ning omanikuks oli kostja (koos oma abikaasaga), kes sai tagada

kinnisasjaga seonduvate toimingute kooskõlastamise ja tulu jagamise hagejatega. Võõrandades

kinnisasja äriühingutele, keda kostja kontrollis, ei muutunud kohtu hinnangul seetõttu seltsingu

eesmärgi saavutamine varasema olukorraga võrreldes objektiivselt ja püsivalt võimatuks. Kuna

kostja kontrollis äriühinguid, kellele XXX kinnisasi võõrandati, siis oleks seltsingu eesmärgi

saavutamine olnud kohtu hinnangul soovi korral jätkuvalt võimalik ka pärast selle tehingu

tegemist, sh oleks kostja jätkuvalt saanud tagada kinnisasjalt edaspidi saadava tulu jagamise

hagejatega.

36. Kohus nõustub hagejate alternatiivse käsitlusega, et seltsing tuleb lugeda lõppenuks 2023.

aastal VÕS § 596 lg 1 punkti 1 alusel. Hagejad saatsid 2023. aasta märtsis kostjale e-kirjad, milles

hagejad soovisid teada, millal ja kuidas plaanib kostja hüvitada neile XXX kinnisasjalt teenitud

tulu ja kinnisasja väärtuse (dtl 112-113). Oma vastuses viitas ka kostja vajadusele projektile „joon

alla tõmmata“ (dtl 111, vt ka konkreetselt kostja e-kirja lõpus: „Ma loodan, et selline lahendus on

kõigile sobilik ja saame siinkohal koostegemise projekti edukalt lõppenuks lugeda“). Kuigi pooled

ei jõudnud kokkuleppele ühise koostöö lõpetamise tingimustes, siis nähtub hagejate ja kostja

vahelisest e-kirjavahetusest 2023. aasta märtsis siiski poolte soov koostöö ja nn ühise tegutsemise

projekt lõpetada. Kohtu hinnangul tuleb selliseid tahteavaldusi käsitleda VÕS § 596 lg 1 punkti 1

tähenduses seltsinglaste otsusena lõpetada seltsing.

37. Eelnevat arvesse võttes on kohtu hinnangul pooltevaheline seltsing lõppenud ning see lõppes

2023. aasta märtsis.

Hagejate nõuded

38. Hagejad esitasid kostja vastu järgmised nõuded (vt hagejate 06.03.2025 menetlusdokument ja

30.04.2025 kohtuistungi protokolli lk 2, kus kohus fikseeris, et kohus menetleb neid nõudeid):

a) Nõuded panuste tagastamiseks, nõuded kahju hüvitamiseks ning seonduvad viivisenõuded

2 Vt Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne. § 596 kommentaarid, p 3.3.2.

(hagejate primaarsed nõuded).

b) Hageja I nõue mõista kostjalt välja 55 849,6 eurot ning hagejate II ja III nõuded mõista

kostjalt välja 55 639,6 eurot ning seonduvad viivisenõuded (hagejate alternatiivsed nõuded)

39. Kohus märgib esmalt, et kostja esitas menetluses vastuväite, et kui tegemist on kinnisasja

puudutava seltsinguga, saaksid hagejate nõuded kostja vastu seisneda üksnes XXX kinnisasja

väärtuse juurdekasvus ehk hagejad saaksid üksnes nõuda ühiselt loodud majandusliku väärtuse

jagamist. Kostja tugines sellise väite esitamisel Riigikohtu lahendile tsiviilasjas 2-20-10878. Kohus

kostjaga ei nõustu, sest viidatud Riigikohtu lahend on tehtud teistsugustel asjaoludel. See, et

Riigikohus leidis kõnealuses asjas, et kui suurema väärtusega ese ei kuulu seltsinguvara hulka, siis

on jagatav seltsinguvara mh asja väärtuse juurdekasv, ei tähenda, et välistatud on

seltsingulepingust tulenevad teistsugused nõuded teistsugustel asjaoludel. See, kas ja millised

nõudeid saavad seltsinglased esitada, sõltub sellest, mis on konkreetsel juhul seltsingu sisu

(millised olid asjaosaliste kohustused ja kokkulepped).

40. Kohus hindab esmalt hagejate primaarseid nõudeid (nõuded panuste tagastamiseks ja kahju

hüvitamiseks ning seonduv viivisenõue).

Nõuded panuste tagastamiseks

41. Hagejad nõuavad kostjalt (seltsinglaste) panuste tagastamist VÕS § 603 lg 1 alusel. Tegemist

on seltsingulepingust tuleneva kohustuse täitmise nõudega (VÕS § 108 lg 1). Kohus tuvastas

eelnevalt seltsingu olemasolu ning seltsingu lõppemise. Panuste tagastamise nõue on seega

muutunud sissenõutavaks (VÕS § 600 lg 1).

42. Kohtu hinnangul tuleb seltsinglaste panustena käsitleda algseid rahasummasid, mis asjaosalised

tasusid, et XXX kinnisasi enampakkumiselt osta. Hilisemad kulud, mida kostja väidetavalt üksi

seltsingu huvides kandis (vt sellega seoses all) ei ole mitte panused seltsingusse VÕS § 581

tähenduses, vaid need võivad olla seltsingu kohustused VÕS § 602 tähenduses, mida tuleb enne

panuste tagastamist arvesse võtta.

43. Hageja I tegi seltsingusse panuse summas 4300 eurot, hageja II summas 4090 eurot ning hageja

III summas 4090 eurot (vt ülal, p 15 alapunkt i)). Hagejad on nõuete esitamisel lähtunud sellest, et

kuigi kostja tegi alguses seltsingusse (võrdse) panuse summas 4090 eurot (tasudes selles summas

kinnisasja ostuhinna), siis kuna kostja maksis oma vahenditest Kle seltsingust väljumise hüvitise,

tuleb nõuete esitamisel võtta aluseks see, et kostjale saab omistada ka K panuse, s.o et kostja panus

oli 8180 eurot (4090 x 2). Kohtu hinnangul on see lähenemine põhjendatud (see on ka kostjale kui

nõude adressaadile soodsam käsitlus).

44. Kohus loeb tõendatuks hagejate väite, et seltsinguvaras on vara / raha 18 022,92 eurot:

08.06.2016 sõlmitud tehinguga müüs kostja (koos abikaasaga) XXX kinnisasjast eraldatud maatüki

Saue Vallavalitsusele hinnaga 6000 eurot (vt leping, dtl 266) ning 24.04.2020 sõlmitud tehinguga

müüs kostja (koos abikaasaga) XXX kinnisasja kostja kontrolli all olevale üheksale äriühingule

hinnaga 12 022,92 eurot (vt leping, dtl 298 jj). Ka kostja ei esitanud menetluses väidet ega

tõendanud, et seltsinguvara oleks suurem või väiksem hagejate poolt väidetust ja tõendatust. Kohus

märgib, et kuigi VÕS § 589 lõike 1 kohaselt kuuluvad seltsinguvara hulka ka seltsinglaste tehtud

panused, siis ei arvesta kohus praegusel juhul algseid panuseid (vt eelmine punkt) seltsinguvara

hulka. Seda põhjusel, et need panused kasutati ära XXX kinnisasja omandamiseks, mistõttu on

hagejate nõuete kontekstis käesolevas kaasuses oluline üksnes see, kas ja mis summas on

seltsinguvaras muud vara, mille arvel neid panuseid tagastada.

45. Seltsinglastele nende panuste tagastamine toimub pärast seltsingu kohustuste täitmist (VÕS §

602 lg 1, VÕS § 603 lg 1). Hagejad väitsid ja lähtusid oma nõuete esitamisel sellest, et sellised

kohustused puuduvad. Kostjal lasus tõendamiskoormus tõendada seltsinguvara / kasumit

vähendavad kulutused, s.o kas ja millised mahaarvamised tuleb seltsinguvarast enne panuste

tagastamist (ja potentsiaalselt ka kasumi jaotamist) teha. Kohus ka selgitas seda kostjale (vt

11.06.2024 kohtuistungi protokolli lk 4).

46. Kohus loeb tõendatuks, et seltsingule saab omistada alljärgnevad kohustused / kulutused

kogusummas 1254,4 eurot:

a) Kostja tasus 2017. aasta märtsis TOP Geodeesia OÜ-le XXX kinnisasja maa-ala plaani

koostamise eest 1250 eurot (dtl 223, vt arvel märge, et arve on sularahas tasutud). Kuna

seltsingu sisu oli kinnisasja ühine majandamine ja arendamine, siis seondub see kulu

seltsinguga. Kohtu hinnangul oli maa-ala plaani koostamine vajalik kinnisasja (edasiseks)

ühiseks majandamiseks ja arendamiseks. Kohus loeb selle kulu seetõttu seltsingu

kohustuseks VÕS § 602 lg 1 tähenduses

b) Kostja tasus perioodil 2017-2020 XXX kinnisasja eest maamaksu kokku summas 4,4 eurot:

2017. aastal 1,65 eurot (dtl 367 jj, vt maksuteate lk 2), 2018. aastal 1,35 eurot (dtl 369 jj, vt

maksuteate lk 2), 2019. aastal 0,7 eurot (dtl 371 jj, vt maksuteate lk 2) ja 2020. aastal 0,7

eurot (dtl 373 jj, vt maksuteate lk 2). Kuna seltsingu sisuks oli kinnisasja ühine majandmine

ja arendamine, siis on ka kinnisasja eest tasumisele kuulunud maamaks seltsinguga seonduv

kulu, mis tuleb lugeda seltsingu kohustuseks VÕS § 602 lg 1 tähenduses.

47. Mitmed kulud, millele kostja menetluses tugines, tekkisid seoses päikesepargi projektiga.

Sealjuures puudub vaidlus, et näiteks kostja 24.03.2025 menetlusdokumendi lisas 8 esitatud

ülevaatlik tabel (dtl 508, vt seonduvad kuludokumendid dtl 510-585) kajastab kulusid, mis

puudutavad üksnes päikeseparki (vt kostja sellekohane kinnitus, kostja 01.08.2025

menetlusdokumendi lk 14 p 3.2.1). Kohus tuvastas eelnevalt, et päikesepargi rajamine ei olnud

seltsingu ühine tegevus, vaid kostja iseseisev projekt, mille elluviimisega XXX kinnisasjal olid

hagejad nõus (vt ülal, p 33). Kohtu hinnangul ei saa seetõttu lugeda päikesepargiga seonduvaid

kulusid seltsingu kuludeks / kohustusteks. Seltsingu kohustused on kohustused, mille aluseks on

seltsingu tegevus ning mis seonduvad seltsingu eesmärgi saavutamisega. Asjas puuduvad tõendid,

et seltsing oleks otsustanud luua (ühiselt) päikesepargi, et seltsing oleks otsustanud kanda selliseid

kulutusi ja / või et seltsing oleks otsustanud teha toiminguid, millega sellised kulutused

paratamatult kaasnevad. Kohus märgib, et ka tulu, mida kostja on päikesepargist saanud, ei kuulu

samal põhjusel seltsinguvarasse (hagejad ei ole selle tulu jagamist ka nõudnud).

48. Kostja väitis, et kostja kandis 2020. aastal kulusid summas 10 387,2 eurot seoses

maaparandustöödega (vt seonduvad arved, dtl 375-376). Kostja ei põhistanud, kuidas need kulud

seonduvad seltsinguga (asjaosaliste poolt kinnisasja ühise majandamisega), mistõttu ei loe kohus

neid kulusid seltsingu kuludeks. Kohus selgitas kostjale, et kostjal tuleb eristada XXX kinnisasja

kulusid sellele rajatud päikesepargiga seonduvatest kuludest (vt 30.04.2025 kohtuistungi protokolli

lk 4). Päikesepargi kulusid ei saa käsitleda seltsingu kuludena (vt eelmine punkt). Kõnealuste

maaparandustööde kulu seos konkreetselt ja ainult kinnisasjaga ja selle ühise majandamisega (ning

mitte päikesepargiga) jäi kostja poolt tõendamata.

49. Kostja väitis, et kostja teostas perioodil 2016-2020 XXX kinnisasja korrastustöid. Kostja esitas

selle tõendamiseks aerofotod kinnisasjast (dtl 499-502) ning OÜ Ermbygg 24.03.2025 kuupäevaga

hinnapakkumise (dtl 503), mis kostja väite kohaselt tõendab teostatud tööde maksumust. Kohus ei

nõustu kostjaga. OÜ Ermbygg poolt aastaid hiljem tehtud prognoos selle kohta, milliseid töid tehti

ja mis need väidetavad tööd maksid, ei tõenda selliste tööde (sh sellises mahus) tegemist. Samuti ei

tõenda see hinnapakkumine nende tööde maksumust, s.o et kostja tegelikult kandis sellises summas

kulusid nende tööde teostamiseks. Kohus ka selgitas seda kostjale (vt 30.04.2025 kohtuistungi

protokolli lk 4), kuid kostja midagi täiendavat ei esitanud. Kohus nõustub hagejatega, et kui kostja

tellis XXX kinnisasja korrastustöid, siis oleks kostja pidanud esitama näiteks tõendid arvete ja

arvete tasumise kohta. Midagi sellist kostja aga kohtule ei esitanud. Lisaks, kostja ei põhistanud

ega tõendanud nende tööde ja kulutuste seost seltsinguga. Hagejad märkisid, et kõnealused

aerofotod ja seonduvad tööd kajastavad võsalõikust, mis oli vajalik päikesepargi rajamiseks ning

mis toimus pärast XXX kinnisasja võõrandamist kostjaga seotud äriühingutele. Kui tööd seondusid

päikesepargiga, siis ei ole tegemist seltsingu kuluga (vt ülal, p 47).

50. Kostja väitis, et kostja ise tegi töid ja toiminguid, mille rahaline väärtus on 65 700 eurot. Kostja

esitas selle tõendamiseks HJK Estonia OÜ 24.03.2025 kuupäevaga hinnapakkumise (dtl 505-507).

Tegemist on kostja enda väidetava ajakuluga, mida kostja püüab tagantjärgi n-ö hinnastada.

Tegemist ei ole seltsingu poolt tegelikult kantud kulutustega, mida tuleks VÕS § 602 lg 1 alusel

arvesse võtta. Kohus märgib, et seda ei saa ka käsitleda kostja panusena seltsingusse, mida tuleks

hagejate panuste tagastamise nõude menetlemisel arvesse võtta. Selle välistab ainuüksi VÕS § 603

lg 3, mis sätestab, et kui panuse tagastamine ei ole võimalik (nt seltsingu jaoks mingite toimingute

tegemine), siis tuleb üldreeglina hüvitada panuse tegemise aegne väärtus, kuid hüvitist ei maksta

panus eest, mis seisnes seltsingule teenuse osutamises. Lisaks, kogu kostja käsitlus sellises summas

seltsingu kohustusest ja / või kostja panusest seltsingusse jäi kostja poolt tõendamata. HJK Estonia

OÜ hinnapakkumine ei tõenda, et kostja selliseid toiminguid tegi, ega ka sellise töö hinda. Kohus

nõustub hagejatega, et tegemist on sisulist kontrollimatu tõendiga, mis põhineb kostja etteantud

tegevuste loetelul. Põhistamata jäi ka kõnealuse HJK Estonia OÜ pädevus selliseid hinnanguid

anda, s.o kas ja kuidas HJK Estonia OÜ tuvastas nende toimingute tegemise kostja poolt ja nende

väidetava väärtuse. Kohus ka selgitas kostjale, et see tõend ei tõenda kostja väiteid (vt 30.04.2025

kohtuistungi protokolli lk 4), kuid kostja midagi täiendavat ei esitanud.

51. Üks (seotud) äriühing, kellele kostja XXX kinnisaja võõrandas, oli XXX OÜ (vt leping, dtl 298

jj), kellele võõrandati 2021. aastal ka XXX kinnisasjast eraldatud xxx 14 kinnisasi, kus asub

päikesepark (vt dtl 277 jj, lepingu p-d 10.1.4 ja 10.3). Kostja väitis, et kostja finantseeris XXX OÜ

tegevust mh kostjaga seotud teise äriühingu OÜ Future Assets poolt antud omanikulaenuga

summas 150 330 eurot ning et täiendavalt finantseeris päikesepargi rajamist AS LHV Pank, kes

laenas 247 000 eurot. Kuigi kostja tõendas selliste laenusummade väljastamise XXX OÜ-le (dtl

586-588), ei põhistanud kostja, miks tuleb need laenukohustused lugeda seltsingu kohustusteks

VÕS § 602 lg 1 tähenduses. Tegemist on laenudega, mis seonduvad üksnes päikesepargiga -

millega seonduvaid kulusid ei saa käsitleda seltsingu kohustustena (vt ülal, p 47).

52. Kõik muud väidetavad kulud ja kohustused, millele kostja oma menetlusdokumentides viitas,

jäid kostja poolt (sh summaliselt) sisustamata ja tõendamata. Kohus ise asjaolusid tõenditest ei otsi.

Kohus tuvastab seetõttu, et seltsingu kohustusi, mis tuleb seltsinguvarast enne panuste tagastamist

maha arvestada, oli summas 1254,4 eurot. Pärast seltsingu lõppemist jäi kostja kätte seega

seltsinguvara (millest kohustused on maha arvestatud) summas 16 768,52 eurot (=18 022,92 –

1254,4), mille arvel panuseid tagastada.

53. Kuna panuseid seltsingusse tehti kogusummas 20 660 eurot (asjaosaliste maksed kinnisasja

ostuhinna tasumiseks), kuid panuste tagastamiseks on alles seltsinguvara summas 16 768,52 eurot,

ei piisa seltsinguvarast panuste (tervikuna) tagastamiseks. VÕS § 603 lg 4 sätestab, et kui

seltsinguvarast ei piisa panuste tagastamiseks, tuleb kohaldada VÕS § 602 lõiget 2. VÕS § 602 lg 2

sätestab, et kui seltsinguvarast ei piisa ühiste kohustuste täitmiseks, vastutavad seltsinglased puudu

oleva summa eest vastavalt nende osadele kahjumi katmises. Kui seltsinglased ei olnud vastavaid

osasid määranud, tuleb lähtuda seltsinglaste panuste suurusest (VÕS § 592 lg 1). Arvestades

kinnisasja ostu finantseerimist kõigi poolt võrdselt ning muid asjaolusid, millest nähtub, et

projektis osaleti võrdsete partneritena, peab kohus tõendatuks, et asjaosaliste osalus seltsingus (s.o

ka kasumi ja kahjumi jaotamises) pidi olema võrdne (vt ülal, p 24). Hageja I tegi algselt küll 210

eurot suurema panuse kui teised, kuid hagejad on ka ise märkinud, et see oli eksimus, ning hagejad

on oma nõuete esitamisel lähtunud sellest, et hageja I osalus projektis oli teistega võrdne. Samas,

kuna kostja maksis oma vahenditest Kle seltsingust väljumise hüvitise, on hagejad nõuete

esitamisel võtnud aluseks selle, et kostja osales seetõttu edaspidi seltsingus ka K eest, s.o kostja

osalus oli 2/5 (vt eelnevaga seoses nt hagejate 31.07.2025 menetlusdokumendi p 10). Kohtu

hinnangul on see lähenemine põhjendatud (see on ka kostjale kui nõude adressaadile soodsam

käsitlus). Kohus lähtub seetõttu sellest, et pärast K lahkumist oli iga hageja osalus seltsingus, s.o ka

kasumi ja kahjumi jaotamises 20% ja kostja osalus 40%.

54. Olukorras, kus seltsinguvarast ei piisa panuste tervikuna tagastamiseks, saavad kõik

seltsinglased panustena seega tagasi üksnes teatud osa oma algsest panusest. Kohtu hinnangul tuleb

VÕS § 602 lõiget 2 ja VÕS § 592 lõiget 1 sellises olukorras tõlgendada nii, et iga seltsinglane saab

panuste tagastamiseks mõeldud seltsinguvarast tagasi osa, mis vastab selle seltsinglase osale

kasumi ja kahjumi jaotamises. VÕS § 602 lg 1 mõte on, et (kohustuste täitmiseks) puuduolev

summa jagatakse seltsinglaste vahel proportsionaalselt ära, s.o viidatud säte annab juhise, kuidas

jaotada seltsinglaste vahel ära seltsinguga seonduv ning jaotamist vajav summa. Praegusel juhul

tuleb jaotada olemasolev (mitte puuduolev) seltsinguvara, et tagastada seltsinglastele nende

panused, ning selle jaotuse otsustamisel tuleb kohtu hinnangul lähtuda VÕS § 602 lõikes 1

sätestatud põhimõttest ning juhisest, et aluseks tuleb võtta jaotamisele kuuluv summa (olemasolev

seltsinguvara) ning sellelt summalt arvestada vastavad proportsioonid, mis on määratud VÕS § 592

alusel.

55. Eelnevat arvesse võttes tuleb tagastatavate panuste suuruste kindlaksmääramisel võtta aluseks

tagastamisele kuuluv kogusumma (16 768,52 eurot) ning sellest tagastada igale seltsinglasele tema

osaluse protsendile vastav summa (mille kohus tuvastas ülal, punktis 53). Kohtu hinnangul

kuuluvad seetõttu tagastamisele panused järgmistes (vähendatud) summades:

a) igale hagejale 3353,7 eurot (=0,20 x 16 768,52)

b) kostjale 6707,4 eurot (= 0,40 x 16 768,52)

56. Kuna seltsinguvara, mille arvel panuseid tagastada, on kostja valduses (vt ülal, p 44), tuleb

hagejatele tagastamisele kuuluvad panused mõista kostjalt iga hageja kasuks välja. Kohus rahuldab

seetõttu vastavas osas (summas 3353,7 eurot) iga hageja nõude kostja vastu panuste tagastamiseks.

Kahju hüvitamise nõuded

57. Hagejad esitasid kostja vastu VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõuded. Nõuete aluseks

on hagejate käsitlus, et võõrandades 24.04.2020 XXX kinnisasja ilma hagejate nõusolekuta ja alla

turuhinda endaga seotud äriühingutele, rikkus kostja seltsingulepingust tulenevaid kostja kohustusi

ning põhjustas sellega igale hagejale kahju. Kahju seisneb summas, mille võrra saab iga hageja

seltsingu likvideerimisel seltsinguvara jagamisel kostja rikkumise tõttu väljamakse väiksemas

summas (vt kokkuvõtlikult, hagejate 31.07.2025 menetlusdokumendi ptk IV).

58. Kostja esitas vastuväite, et kahju hüvitamise nõuded on aegunud, sest hagejad teadsid

väidetavalt juba 2020. aastast, et kostja võõrandas XXX kinnisasja endaga seotud äriühingutele.

Kostja hinnangul aegusid hagejate kahju hüvitamise nõuded seetõttu 2023. aastal.

59. Kohus nõustub kostjaga, et hagejate kahju hüvitamise nõuded on aegunud (küll teistel

põhjustel, vt all). Kuna kohus leiab, et nõuded on aegunud, ei anna kohus menetlusökonoomia

kaalutlustel hinnangut, kas üldse ja mis summas on hagejatel kostja vastu kahju hüvitamise

nõuded. See ei omaks asja lahendamisel tähtsust, sest aegumise tõttu jääksid hagejate kahju

hüvitamise nõuded – isegi kui kohus peaks neid põhjendatuks - niikuinii rahuldamata (TsÜS § 142

lg 1).

60. Kohus põhjendab järgmiselt oma seisukohta, et kahju hüvitamise nõuded on aegunud.

61. Hagejate kahju hüvitamise nõuded tuginevad seltsingulepingu väidetavale rikkumisele.

Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1) ning aegumistähtaeg

algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 147 lg 1

esimene lause). Nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus

nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist (TsÜS § 147 lg 2).

62. Riigikohus on selgitanud, et seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu

rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Seega ei ole selle kohustuse täitmise tähtpäev kindlaks

määratud. Kui kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte

olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lõike 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82

lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul

pärast võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust

(Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-167-12, p 10). Lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise

nõue hakkab seega aeguma päevast, mil on möödunud mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest

selle hüvitamiseks (vt Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-25-13, p 11).

63. Kuigi kostja aegumise vastuväide tugines sellele, et hagejad teadsid väidetavalt juba 2020.

aastast, et kostja võõrandas XXX kinnisasja endaga seotud äriühingutele, siis ei oma lepingulise

kahju hüvitamise nõude puhul tähtsust, millal õigustatud isik kohustuse rikkumisest ja kahju

tekkimisest teada sai või pidi teada saama (erinevalt deliktiõiguslikult kahju hüvitamise nõudest, vt

TsÜS § 150 lg 1). Tehingust tuleneva nõude sissenõutavuse puhul ei ole oluline, millal nõuet

esitama õigustatud isik nõudest teada sai või pidi teada saama (vt Riigikohtu lahendid asjades 2-22-

6487, p 17 ja 3-2-1-168-10, p 12), teadlikkus kahjust ei ole seaduse kohaselt lepingulise kahju

hüvitamise nõude sissenõutavuse eeldus. Seda on Riigikohus kinnitanud ka konkreetselt

seltsingulepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude kontekstis (vt Riigikohtu lahend

asjas 3-2-1-67-14, p 35).

64. Hagejad viitasid Riigikohtu lahendile tsiviilasjas 3-2-1-25-13 ning väitsid, et sellest lahendist

tuleneb Riigikohtu seisukoht, et ka lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude

aegumistähtaja alguse määramisel tuleb arvesse võtta, millal võlausaldaja sai või pidi mõistlikult

võttes tekitatud kahjust teada saama. Kohus sellega ei nõustu. Kõnealuses Riigikohtu lahendis

märkis Riigikohus otsesõnu, et seda asjaolu (teadlikkus kahjust) tuleb hinnata, arvestades selle

konkreetse vaidluse asjaolusid (vt viidatud Riigikohtu lahendi p 11). Konkreetses kaasuses oli

vaidluse all sõiduauto kokkulepitud tingimustele mittevastamine ning seonduva käsunduslepingust

tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumine. Sõiduauto (varjatud) puuduste avastamine ei pruugigi

olla kohe võimalik. Sealjuures rõhutas Riigikohus, et ka viidatud kaasuses tuleb hinnata, millised

olid võlausaldaja mõistlikud võimalused rikkumise ja kahju tekkimise avastamiseks (samas).

65. Seega, kuigi eelviidatud Riigikohtu lahendist tulenevalt ei ole iseenesest välistatud, et mingis

konkreetses kaasuses tuleb ka lepingulise kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja alguspunkti

määramisel võtta arvesse võlausaldaja teadlikkust rikkumisest ja tekkinud kahjust, siis ei ole see

üldreegel (seadus seda ette ei näe, vt ülal, p-d 62 ja 63) ning see eeldab minimaalselt, et esinevad

asjaolud, mis annavad aluse väitmaks, et võlausaldajal puudusid mõistlikud võimalused rikkumise

ja kahju tekkimise avastamiseks. Käesolevas asjas selliseid asjaolusid ei esine.

66. Hagejad on kahju tekkimise sidunud 24.04.2020 müügitehinguga ning heidavad kostjale ette, et

kostja võõrandas selle tehinguga hagejate nõusolekuta XXX kinnisasja endaga seotud äriühingutele

ning liiga madala hinnaga. Tegemist ei ole olukorraga, kus hagejatel puudusid mõistlikud

võimalused nendest asjaoludest teadasaamiseks. Hagejad oleksid saanud kontrollida

kinnistusraamatust XXX kinnisasja omanikuinfot ning vajadusel küsida seonduvat infot kostjalt (sh

infot tehinguhinna kohta). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, millest nähtuks, et hagejad oleksid

proovinud sellist infot saada. Kohtu hinnangul ei ole samas ebamõistlik eeldada, et hagejad oleksid

seda teinud. Hagejate enda käsitlus on (mida kohus pidas tõendatuks), et hagejatel olid

seltsingulepingust tulenevad õigused seoses XXX kinnisasjaga. Järelikult on põhjendatud ja

mõistlik eeldada, et hagejad oleksid tundnud selle kinnisasja (sh kinnisasja suhtes tehtud tehingute)

vastu üles ka mingit huvi. Seda eriti olukorras, kus hagejad teadsid, et kostja rajab kinnisasjale

päikesepargi ning naabritena ka visuaalselt nägid, et kostja viib päikesepargi projekti ellu. Kostja

oli varasemalt hagejatele selgitanud, et päikesepargi projektiga seoses on kostjal plaan luua eraldi

osaühingud, kelle kaasomandisse kinnisasi võõrandatakse (vt kostja sellekohane 25.03.2020 e-kiri

hagejatele, dtl 487-488), ning hagejaga I ja hagejaga III oli isegi ühiselt arutatud nende osaühingute

nimesid (vt väljavõte Skype vestlusest, dtl 473). Kõiki neid asjaolusid arvestades oleks kohtu

hinnangul iga keskmine mõistlik isik, kellel on enda hinnangul seltsingulepingust tulenevad

õigused ja huvid XXX kinnisasja suhtes, ka selle kinnisasja staatuse ja seonduvate toimingute

suhtes huvi tundnud, sh teinud vajalikke toiminguid, et seonduvat infot saada. Kõik võimalused

selleks olid hagejatel olemas. Kui hagejad seda ei teinud ning ei tundnud enda väidete kohaselt

mitu aastat XXX kinnisasja vastu mingit huvi, siis see on hagejate enda risk. Sellistel asjaoludel

puudub aga alus lükata lepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja alguspunkti

edasi, et võtta arvesse ka seda, millal hagejad (tõendatult) kostja väidetavast rikkumisest ja

tekkinud kahjust teada said.

67. Hagejad väitsid, et hagejad ei tulnud selle peale, et kontrollida kinnistusraamatut, sest hagejad

usaldasid kostjat. Hagejate vastuväide ei ole põhjendatud. Esiteks, kohus põhjendas eelnevalt, et

kohtu hinnangul ei ole käesoleva kaasuse asjaoludel ebamõistlik eeldada, et hagejad oleksid nende

asjaolude vastu huvi tundnud - isegi kui hagejad usaldasid kostjat. Teiseks, hagejate vastuväide ei

muuda tõsiasja, et hagejatel olid soovi korral olemas mõistlikud võimalused nende asjaolude

tuvastamiseks, millega hagejad on sidunud oma lepingulised kahju hüvitamise nõuded. Sellises

olukorras puudub alus kalduda kõrvale lepingulise kahju hüvitamise nõude aegumise üldreeglitest

(vt ülal, p-d 62 ja 63). Kohus märgib täiendavalt, et üksnes väidetav usaldus teise lepingupoole

vastu ei saa olla põhjus, miks kalduda kõrvale lepingulise kahju hüvitamise nõude aegumise

üldreeglitest. Vastasel korral saaks üks lepingupool oma nõude aegumise vältimiseks alati öelda, et

ta ei tundnud huvi lepingu täitmise vastu ja ei saanud seetõttu ka kahju tekitamisest varem teada,

sest ta usaldas teist lepingupoolt. Lepingulises suhtes peavad lepingupooled olema lepingu

täitmisega seonduvate asjaolude osas ka ise hoolsad ja informeeritud. Lepinguliste suhete eripära

(sh lepingupoolte paremad võimalused rikkumisega seonduvate asjaolude avastamiseks) õigustab

kohtu hinnangul ka seda, et erinevalt deliktiõiguslikust kahju hüvitamise nõudest ei võeta

lepingulise kahju hüvitamise nõude aegumise puhul üldjuhul arvesse, millal võlausaldaja

rikkumisest ja kahju tekkimisest teada sai.

68. Eelnevat arvesse võttes ei oma kohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust, millal

hagejad (tõendatult) 24.04.2020 müügitehinguga seonduvatest asjaoludest tegelikult teada said,

mistõttu kohus seda küsimust ei hinda. Kohus hindab, millal möödus mõistlikult vajalik aeg kahju

tekitamisest selle hüvitamiseks (vt ülal, p 62). Hagejate käsitluse kohaselt tekitati neile kahju

24.04.2020, kui XXX kinnisasi müüdi hagejate nõusolekuta ning lepingus kokkulepitud (liiga

madala) hinnaga. Hagejatel tekkis seega (hagejate käsitluse kohaselt) 24.04.2020 kahju ning alus

nõuda kostjalt seonduva kahju hüvitamist. Kohtu hinnangul on mõistlikult vajalik aeg sellise kahju

hüvitamiseks mitte rohkem kui paar kuud. Hagejate kahju hüvitamise nõuded muutusid seega

sissenõutavaks (TsÜS § 147 lg 2) ning seonduvad aegumistähtajad hakkasid kohtu hinnangul

seetõttu kulgema hiljemalt 2020. aasta suvel. Kuna aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg

1), olid hagejate kahju hüvitamise nõuded hagiavalduse esitamise ajaks (02.04.2024) seega

aegunud.

69. Hagejad leidsid, et kahju hüvitamise nõuetele kohaldub TsÜS § 146 lõikest 4 tulenevalt 10

aasta pikkune aegumistähtaeg, sest kostja rikkus 24.04.2020 tehingut sõlmides oma

seltsingulepingust tulenevaid kohustusi tahtlikult. Kohus ei nõustu hagejatega. Kohustuse tahtliku

rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui isik soovib õigusvastast tagajärge

ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt (vt Riigikohtu lahend asjas 2-22-6487, p 17). Tegu on

heade kommete vastane siis, kui teo eesmärk on teise isiku teadlik kahjustamine (vt Riigikohtu

lahend asjas 2-21-13629, p 11), sh peab olema tõendatud, et teise isiku kahjustamise tahe oli

rikkujal algusest peale (vt Riigikohtu lahend asjas 2-19-3736, p 13). Kohtu ette ei toodud

asjaolusid, mis annaksid praegu aluse rakendada TsÜS § 146 lõiget 4. Hagejad sisustasid kostja

väidetavat tahtlust sellega, et kostja eesmärgiks oli viia varjatult XXX kinnisasi seltsinglaste

ühisvarast välja ning parandada selle arvel oma varalist seisu. Kohtu hinnangul puuduvad tõendid,

et selline oleks olnud kostja eesmärk ja / või et kostja tegevus oleks kantud soovist põhjustada

hagejatele kahju. Ainuüksi see, et kostja sai sellest tehingust kasu, ei anna alust rakendada TsÜS §

146 lõiget 4. Tõendid puuduvad isegi selle kohta, et kostja oleks tegutsenud eesmärgiga varjata

oma tegevust hagejate eest. See, et kostja ei teavitanud hagejaid sellise tehingu tegemisest, ei anna

alust väitmaks, et kostja tehingu tegemist hagejate eest varjas. Kohus märgib, et isegi kui hagejate

etteheide tehingu varjamisest oleks põhjendatud (millega kohus ei nõustu), siis ei oma see tähtsust,

sest TsÜS § 146 lõike 4 kohaldamisel tuleb hinnata etteheidetava teo (rikkumise) asjaolusid ja

eesmärki, mitte rikkuja hilisemat tegevust. Isegi kui kostja rikkus 24.04.2020 tehingut sõlmides

oma seltsingulepingust tulenevaid kohustusi, siis kohtu hinnangul puuduvad käesolevas asjas

asjaolud, mis annaksid aluse omistada kostjale TsÜS § 146 lõike 4 tähenduses pahatahtlikku ja

tahtlikult hagejaid kahjustavat käitumist.

70. Kohtu hinnangul lükkab hagejate käsitluse kostja väidetavast tahtlikust heade kommete

vastasest käitumisest ning soovist põhjustada 24.04.2020 tehinguga hagejatele kahju ümber

ainuüksi asjaolu, et kostja oli varasemalt hagejatele selgitanud, et päikesepargi projektiga seoses on

kostjal plaan luua eraldi osaühingud, kellele kinnisasi võõrandatakse (vt kostja sellekohane

25.03.2020 e-kiri hagejatele, dtl 487-488). Kohus peab kohtuasja toimiku põhjal usutavaks, et

kostja sõlmis 24.04.2020 tehingu oma päikesepargi projekti elluviimise eesmärgil, mitte hagejate

kahjustamise

eesmärgil.

71. Hagejad väitsid, et kahju hüvitamise nõuete aegumine katkes 07.03.2023 TsÜS § 158 lg 1

alusel kostja poolt nõude tunnustamisega. Hagejad tuginesid kostja poolt 07.03.2023 hagejatele

saadetud e-kirjale, milles kostja tegi hagejatele ettepaneku, kuidas omavaheline koostöö lõpetada

(vt kõnealune e-kiri, dtl 111). Kohus ei nõustu hagejatega. Nõude tunnustamine TsÜS § 158

tähenduses väljendub eeskätt võlgniku tahteavalduses, millest järeldub sõnaselgelt tahe nõude

olemasolu tunnistada. Lisaks tehingutele hõlmab nõude tunnustamine ka muid tegusid või

toiminguid (käitumist), millega võlgnik väljendab võlausaldajale oma teadlikkust võla olemasolust

(vt Riigikohtu lahend asjas 2-18-8695, p 17). Hagejate viidatud e-kirjast ei nähtu mingil viisil, et

kostja väljendaks oma teadlikkust hagejatele kahju tekitamisest, veelgi enam, et kostja tunnistaks

hagejate õigust nõuda kostjalt kahju hüvitamist. Kostja tegi e-kirjas hagejatele koostöö

lõpetamiseks (rahalise) ettepaneku, mille kohaselt kostja jagab hagejatega tulu, mida kostja

(temaga seotud äriühingud) XXX kinnisasjast eraldatud maatükkide võõrandamisest sai. E-kirjast

nähtub seega kostja tõdemus, et hagejatel on õigus saada osa teenitud tulust, ning ka kostja

valmisolek seda tulu jagada. Kõnealune e-kiri saaks seega teoreetiliselt tõendada üksnes hagejate

panuste tagastamise (VÕS § 603) ja / või kasumi jagamise nõude (VÕS § 604, kui oleks kasum,

mida jagada) tunnustamist, aga mitte kahju hüvitamise nõuete tunnustamist.

72. Eelnevat arvesse võttes leiab kohus, et hagejate kahju hüvitamise nõuded aegusid 2023. aastal,

kuid hagejad esitasid hagiavalduse 02.04.2024, mistõttu olid kahju hüvitamise nõuded

hagiavalduse esitamise ajaks aegunud. Kohus jätab kahju hüvitamise nõuded seetõttu rahuldamata.

Viivisenõue

73. Hagejad esitasid kostja vastu viivisenõuded seadusjärgse viivisemääraga. Hagejad nõuavad

viivise tasumist alates hagiavalduse esitamisest (02.04.2024). VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s

94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% aastas.

74. Kohus rahuldab osaliselt hagejate rahalised (põhi)nõuded panuste tagastamiseks (vt ülal, p 56).

VÕS § 113 lg 1 alusel on seega põhjendatud ka iga hageja nõue sellelt põhinõudelt viivise

tasumiseks alates 02.04.2024 (nagu hagejad on nõudnud) ning kohus rahuldab vastavalt hagejate

viivisenõuded.

75. Kuna kohus leidis, et hagejate kahju hüvitamise nõuded on aegunud, on aegunud ka hagejate

seonduvad viivisenõuded (TsÜS § 144) ning vastavas osas jäävad hagejate viivisenõuded seetõttu

rahuldamata (TsÜS § 142 lg 1).

Hagejate alternatiivsed õiguslikud käsitlused ja nõuded

76. Kuna kohus leidis, et hagejate ja kostja vahel oli seltsinguleping ja kohus lahendas hagejate

nõuded lepingulisel alusel, ei ole asjakohased hagejate alternatiivsed viited hagejate nõuete

lahendamisele alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise sätete alusel.

77. Hagejad esitasid kostja vastu ka alternatiivsed rahalised nõuded. Hagejate alternatiivsed nõuded

tuginevad hagejate käsitlusele, et isegi kui hagejatel ei ole kostja vastu kahju hüvitamise nõudeid,

tuleb hagejatele siiski hüvitada XXX kinnisasja turuväärtus (vt 30.04.2025 kohtuistungi protokolli

lk 3). Kohtu hinnangul puudub hagejate alternatiivsetel nõuetel õiguslik alus. Nagu kohus eelnevalt

põhjendas, siis seltsinguvaras oli XXX kinnisasi üksnes majanduslikus mõttes. Kinnisasi ei

kuulunud kunagi hagejatele, hagejatel puudusid kinnisasjaga seoses asjaõiguslikud õigused ja

nõuded ning hagejatel puudus ka õigus nõuda kinnisasja jagamist kaasomandi sätete kohaselt VÕS

§ 600 lg 1 mõttes (vt ülal, p-d 24 ja 28-30). Hagejad ei põhistanud, kust tuleneb sellistel asjaoludel

hagejate õigus nõuda, et neile hüvitataks XXX kinnisasja turuväärtus. Asjaosalised leppisid

praegusel juhul kokku sellise sisuga seltsingus, et kuigi XXX kinnisasi kuulub kostjale, siis

kinnisasja puudutav otsustatakse ühiselt ja et saadav tulu (kui tulu saadakse) jagatakse ühiselt.

Sellise sisuga seltsingu korral ei ole hagejatel nõudeõigust kinnisasja turuväärtusele. Hagejatel on

sellise seltsingu likvideerimisel õigus nõuda seltsinguvara jagamist, mis käesoleval juhul

(seltsinguvara suurust arvestades) seisnes üksnes panuste tagastamise nõudes. Kuna XXX kinnisasi

asjaõiguslikus mõttes seltsinguvaras ei olnud, ei saa hagejad nõuda kinnisasja jagamist

seltsinguvara osana. Samuti on hagejatel ka sellise seltsingu korral õigus esitada seltsingulepingu

rikkumisest tulenevaid nõudeid. Kohus jättis seltsingulepingu rikkumisele tuginevad hagejate

nõuded (kahju hüvitamise nõuded, mille sisuks oli etteheide, et kostja tegevuse tõttu ei ole

seltsinguvaras kinnisasja väärtusele vastavat raha) aga aegumise tõttu rahuldamata. Üksnes see, et

rikkumisele tuginevad nõuded jäid rahuldamata, ei anna alust väitmaks, et hagejatele tuleb

sellegipoolest hüvitada XXX kinnisasja turuväärtus. Kohtu hinnangul õiguslik alus selleks puudub.

78. Eelnevat arvesse võttes jätab kohus hagejate alternatiivsed põhinõuded rahuldamata. Kuna

alternatiivsed põhinõuded jäävad rahuldamata, jäävad rahuldamata ka seonduvad viivisenõuded.

Menetluskulud

79. Hagejate nõuded kostja vastu ei olnud solidaarnõuded. Igal hagejal oli kostja vastu oma nõue

ning kohus rahuldas iga hageja hagi kostja vastu osaliselt. Iga hageja hagiga seonduvad

menetluskulud tuleb seega jaotada (ja hiljem kindlaks määrata) eraldi.

80. Kuna kohus rahuldas hagejate hagid osaliselt, tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS

§-st 163. Kohtul tuleb TsMS § 163 alusel menetluskulude jaotamise viiside vahel valimisel tagada,

et menetluskulude jaotus oleks õiglane (vt Riigikohtu lahend asjas 2-19-2709, p 10).

81. Kostja taotles, et kohus lähtuks menetluskulude jaotamisel TsMS § 163 lõikest 2, sest kostja oli

valmis tasuma hagejatele kohtumenetluses kompromissina (kokku) 40 000 eurot (dtl 682). Kostja

kompromissettepanek oli seega suurem, kui hagide rahuldamise ulatus. Sellest sõltumata ei pea

kohus põhjendatuks rakendada TsMS § 163 lõiget 2 ja jätta menetluskulusid tervikuna hagejate

kanda. TsMS § 163 lõike 2 alusel menetluskulude jaotamine on kohtu õigus, mitte kohustus (vt ka

Riigikohtu lahend asjas 2-22-2159, p 25). Kohtu hinnangul ei oleks praegusel juhul selline

menetluskulude jaotus õiglane. Riigikohus on selgitanud, et TsMS § 163 lõike 2 kohaldamisel on

mh tähtis, kas kohtumenetluses arutati niisuguse kompromissi sõlmimist, millega sarnases ulatuses

hagi rahuldamise võimalus pidi olema pooltele ettenähtav (Riigikohtu lahend asjas 2-19-2709, p

12). Kohus võtab arvesse, et kohtumenetluse ajal kohtu poolt pooltele tehtud kompromissettepanek

nägi ette hagejatele oluliselt suurema hüvitise tasumise, kui kohus käesoleva kohtuotsusega kostjalt

hagejate kasuks välja mõistab (vt dtl 404). Hagejatele ei saa kohtu hinnangul seetõttu ette heita, et

nad kostja kompromissettepanekuga ei nõustunud, ning kohus ei saa ka väita, et hagejad oleksid

pidanud eeldama, et kohus teeb sellise otsuse. Sellistes asjaoludel ei pea kohus põhjendatuks jätta

kompromissist keeldumise tõttu menetluskulusid tervikuna hagejate kanda, vaid õiglasem on

lähtuda hagide rahuldamise ulatusest.

82. Kohus lähtub menetluskulude jaotamisel seetõttu TsMS § 163 lõikest 1. Kuna hagejad esitasid

üksnes edasiulatuvad viivisenõuded (s.o ei nõudnud hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks

muutunud viivise hüvitamist) ning kohtuasja toimikust ei nähtu, et pooltel oleksid tekkinud eraldi

menetluskulud seoses erinevatelt põhinõuetelt nõutava edasiulatuva viivisega, võtab kohus

menetluskulude jaotamisel hagide rahuldamise ulatuse määramisel arvesse üksnes hagejate

põhinõuded. TsMS § 163 lõike 1 rakendamisel tuleb mh arvestada võimalikult suures ulatuses ka

seda, missugusel määral saavutas hageja kohtusse pöördumisega taotletud eesmärgi (vt Riigikohtu

lahend asjas 2-19-2709, p 13). Kuigi hagejad tuginesid erinevatele õiguslikele alustele ja esitasid

erinevad (sh alternatiivsed) nõuded, siis arvestades hagejate primaarseid nõudeid, oli hageja I

eesmärk hagi esitamisel saada kostjalt rahaline hüvitis kogusummas 50 368 eurot ning hageja II ja

hageja III eesmärk saada kostjalt rahaline hüvitis kogusummas 50 158 eurot (vt hagejate

06.03.2025 menetlusdokumendi resolutsiooni punktid 2 ja 3). Kohus mõistis kostjalt iga hageja

kasuks välja hüvitise ning rahuldas iga hageja hagi summas 3353,7 eurot. Ümardatult rahuldas

kohus seega iga hageja hagi ning iga hageja saavutas oma eesmärgi 7 % ulatuses. Kohus peab

seetõttu põhjendatuks jätta iga hageja hagiga seonduvad menetluskulud 7% ulatuses kostja kanda

ning 93% ulatuses iga konkreetse hageja kanda.

83. Kohus peab käesolevas asjas mõistlikuks määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks

pärast lõpplahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 2), mistõttu kohus menetluskulusid kohtuotsuses

kindlaks ei määra.

84. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaisa Margus

kohtunik