2-24-18873/5 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Moonika Tähtväli

Määruse tegemise aeg ja koht

21.11.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-18873

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine, kirjalik menetlus

Tsiviilasi

T V avaldus Tallinn, Kadaka tee 169 korteriühistu

vastu Tallinn, Kadaka tee 169 korteriühistu 28.11.2024

üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: T V (xxxx)

Puudutatud isik: Tallinn, Kadaka tee 169 korteriühistu

(80531869)

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata T V avaldus Tallinn, Kadaka tee 169 korteriühistu vastu Tallinn,

Kadaka tee 169 korteriühistu 28.11.2024 üldkoosoleku otsuse tühisuse

tuvastamiseks.

2. Jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda. Jätta menetluskulude suurus puudutatud

isikul menetluskulude puudumise tõttu kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse

esitamisel tasutakse riigilõivu 70 eurot.

Avalduse asjaolud

1. Avaldaja on Kadaka tee 169 korteri xxxx omanik.

2. Avaldaja leiab, et 28.11.2024 korteriühistu üldkoosolekul otsustati mitte olemasolevate

rõdude renoveerimist, vaid uute rõdude ehitamist. Selleks ei ole üldkoosolek pädev, kuna

see vajab kõigi korteriomanike nõusolekut. Majas on 80 korterit, kuid üldkoosolekul

osales vaid 31 korteriomaniku, mis nähtub üldkoosoleku protokollist.

3. 11.11.2024 KORTOS avaldatud 28.11.2024 üldkoosoleku kutses ei olnud koosoleku

päevakorras ehitusteatise tellimist, ent sama üldkoosoleku protokollis punkti 4.2 b

alapunktis on kirjas, et otsustati ehitusteatis tellida. Seega ei ole järgitud üldkoosolekute

kokkukutsumise korda, mille tõttu on otsus tühine.

Puudutatud isiku seisukoht

4. Puudutatud isik palub jätta taotluse rahuldamata, kuna uute rõdude ehitus ei ole

otsustatud. 28.11.2024 oli tutvustav koosolek ja koosoleku punktis 6 kirjeldatakse edasisi

samme. KÜ juhatus küsib 2. ja 3. etapis hinnapakkumised olemasolevate rõdude

renoveerimiseks ja ka uute rõdude ehitusprojektile. Neljandas etapis, s.o peale

hinnapakkumiste võtmist langetatakse otsus tööde teostamise kohta. Hetkel seda otsust

langetatud ei ole.

5. Avaldaja väide kõikide korteriomanike täieliku konsensuse vajaduse kohta uute rõdude

ehitamisel ei pea KÜ hinnangul paika. KÜ tellitud ja 2023. aastal läbi viidud

olemasolevate rõdude tehniline audit on andnud hinnangu, et olemasolevat betooni

remontida ei ole majanduslikult ega füüsiliselt otstarbekas. Auditi hinnangul tuleks

olemasolevad rõdude konstruktsioonid täies mahus demonteerida ja paigaldada uued

konstruktsioonid. Auditi käigus kontrollid rõdudest on kõikide puhul seisukorda

iseloomustav hinnang „halvas seisukorras, kohest remonti/asendamist vajav ehitise osa“

või „remonti vajav, kuid veel püsiv ehitise osa“. Sellises olukorras tööde teostamine on

hädavajalik ning nõue kõikide korteriomanike absoluutse konsensuse kohta on

ebaproportsionaalne. KÜ hinnangul võib KrtS § 39-st tulenevalt uute rõdude ehitamise

otsustada KrtS § 9 lõikes 3 ning KÜ põhikirja punktis 7.7.1 sätestatud häälteenamusega.

6. Avaldaja väide KÜ koosoleku kutses ehitusteatise tellimise päevakorras kajastamise

puudumisest ei ole tõene, kuna ehitusteatise taotlemine on vajalik hinnapakkumiste

võtmiseks, sest selleta ei ole xxxx OÜ-lt tellitud ehitusprojekti teostatavus (et selle järgi

lubab Tallinna linn ehitada) kindel. Seetõttu peab KÜ seda kogu ehitusprojekti

tellimisega seonduva lahutamatuks osaks, mis on otsustatud juba varasemal KÜ

üldkoosolekul, mis toimus 21.05.2024.

7. Koosoleku kutse punktis 3.1 on selgelt viidatud projekti kinnitamisele ja ehitusloa

taotlemisele. Kutses kasutatud termin „ehitusluba“ ei oma muud tähendust kui

„ehitisteatis“, sest ehitusluba selliste tööde jaoks eraldi ei taotleta. Tegemist on ebatäpse

sõnastusega, mis on inimlik eksimus.

8. Kuigi KÜ üldkoosolekutel ei ole uute rõdude ehitamist veel otsustatud, on järgmiseks

tegevuseks pärast projekti kinnitamist võrdlevate hinnapakkumiste võtmine nii postidel

rõdude rekonstrueerimiseks kui ka tänaste rõdude renoveerimiseks ning vastavalt

pakkumiste suurusjärkudele pankadelt võrdlevate laenupakkumiste küsimine ning seejärel

uuel üldkoosolekul nende pakkumiste läbivaatamine ja otsustamine, millise lahendusega

edasi liigutakse. Viimastel üldkoosolekutel osalenud korteriomanikest on üle poole

väljendanud positiivset meelsust uute rõdude ehitamise osas.

Kohtumääruse põhjendused

9. Esitatud avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p

13 ja korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 29 lg 2 järgi hagita menetluses.

TsMS § 477 lg 2 kohaselt, kohus võib hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit

pidamata.

10. Kohus, tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega, on seisukohal, et

avaldaja avaldus tuleb jätta rahuldamata.

11. Vaidlust pole, et avaldajale kuulub korteriomand Kadaka tee 169/xxxx, Tallinnas ja seega

on avaldaja puudutatud isiku korteriühistu liige.

12. Vaidlust pole ka selles, et Kadaka tee 169 korteriühistu 28.11.2024 üldkoosoleku teade

pandi Kortosse üles 11.11.2024 ja üldkoosolek toimus 28.11.2024 (dtl 4-7).

13. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas koosolekul otsustati rõdude renoveerimise

asemel uute rõdude ehitamine.

14. Kohus leiab, et käesoleval juhul puudub otsus rõdude renoveerimise või uute rõdude

ehitamise kohta. Samuti nende toimingute finantseerimise kohta. Seega puudub otsus,

mille tühisust tuvastada ja avaldus tuleb seetõttu jätta rahuldamata.

15. Kohus leiab, et vaatamata sellele, et 28.11.2024 üldkoosoleku protokoll ei sisalda otsust

uute rõdude ehitamise kohta, on juhatus pidanud koosolekut selliselt, et sellest ei ole

võimalik täpselt aru saada, millal otsustatakse uute rõdude ehitamine või vanade

renoveerimine. Samuti ei nähtu seda, millal otsustatakse ehitustööde rahastamise

küsimus. 21.05.2024 üldkoosolekul (dtl 50-51) on otsustatud rõdude ja varikatuste

projekti tellimine maksumusega 12 000 eurot.

16. Riigikohus on leidnud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid

tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle

otsustamine on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas

kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 1 p 1),

ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu

ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg

3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11) või laenu või muu laenusarnase

rahalise kohustuse võtmisest (KrtS § 35 lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).

17. Osundatust tulenevalt on oluline eristada, kas tegemist on rõdude renoveerimisega (KrtS

§ 39 ja § 9 lg 3) või uute rõdude ehitamisega (KrtS § 38 lg 1). Lisaks tuleb eristada

otsustatud töö rahastamise küsimus, mille otsustamisel on oluline tööde maksumus

võrreldes KÜ eelmise majandusaasta majandamiskulude summaga (KrtS § 35 lg 2 p 6 ja

§ 36 lg 1). Kui korteriühistu liikmed soovivad ehitada uued rõdud, siis on selleks vajalik

kaasomanik kokkulepe. Peale kokkuleppe sõlmimist on võimalik otsustada rahastamise

küsimus. Otsustusi ei saa jagada osadeks selliselt, et sellega eiratakse seaduses selleks

ettenähtud otsustuskorda.

Menetluskulud

18. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on põhjendatud jätta

menetluskulud avaldaja kanda, kuna kohus jätab avalduse rahuldamata.

19. Puudutatud isik on leidnud, et avaldaja peaks tasuma nii avaldaja enda kui ka puudutatud

isiku õigusabikulud seoses kõnealuse tsiviilasja 2-24-18873 menetlemisega. Puudutatud

isiku menetluskulud: KÜ esmased õigusabikulud sisalduvad KÜ ja xxxx AS vahel

sõlmitud halduslepingus ning igakuistes arvetes. Kui menetlus jätkub ning KÜ vajab

täiendavat õigusnõustamist ja õigusabi, siis lepingu punkti 2.1.21 alusel rakendub KÜ

nimel teostatav juriidiline teenus ja/või kohtueelne ja kohtulik menetlus eraldi

kokkulepitava tasu alusel lähtuvalt xxxx AS-i hinnakirjast. Need kulud kujunevad

juriidilise teenuse mahu alusel, mida hetkel KÜ prognoosida summana ei oska.

20. Kohus leiab, et kuivõrd tsiviilasjast ei nähtu, et puudutatud isik oleks kasutanud vastuse

koostamisel õigusabi (vastus on allkirjastatud juhatuse liikmete poolt), siis tuleb

käesoleval juhul jätta puudutatud isiku õigusabikulud nende puudumisel kindlaks

määramata. Ainuüksi viitest lepingule ei teki menetlusosalisele kulutusi.

21. TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi

kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Moonika Tähtväli

kohtunik