2-25-13736/8 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kruusel

Kohtujurist

Katalyn Tähismaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. november 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-13736

Tsiviilasi

Kärberi 20 OÜ hagi Aktsiaseltsi Megaron-E vastu

võlgnevuse 550 000 euro ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

605 825 eurot

Menetlustoiming

Hagi läbivaatamata jätmine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Kärberi 20 OÜ (registrikood 14449229), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Ken Kaarel Gross

Kostja Aktsiaselts Megaron-E (registrikood 10364157),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Raul Kartsep ja

vandeadvokaadi abi Kärt Saar

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Aktsiaseltsi Megaron-E 24. septembri 2025 taotlus hagi läbivaatamata

jätmiseks.

2. Jätta Kärberi 20 OÜ hagi Aktsiaseltsi Megaron-E vastu võlgnevuse 550 000 euro ja

viivise saamiseks läbi vaatamata.

3. Toimetada kohtumäärus menetlusosalistele kätte.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud Kärberi 20 OÜ kanda.

2. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi

taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Kärberi 20 OÜ (hageja) esitas 22.08.2025 Harju Maakohtule hagi Aktsiaseltsi Megaron-E

(kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 550 000 eurot ja viivise

põhivõlgnevuselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Koos hagiga esitas hageja taotluse

menetluse peatamiseks.

2. Harju Maakohus võttis 02.09.2025 määrusega hagi menetlusse.

3. 24.09.2025 esitas kostja vastuse hagile, milles palus jätta hagi läbi vaatamata, hagi edasisel

menetlemisel jätta see rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Samuti palus kostja

jätta rahuldamata hageja taotluse menetluse peatamiseks. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata

TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest see pole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi

kaitseks. Hageja taotleb kaitset omandile, mille hageja soetas müügilepingu alusel 11.06.2018.

Muuhulgas omandas hageja müügilepinguga müüja nõuded hoone ehitaja (ehk kostja) vastu.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 2 kohaselt aeguvad müügilepingust tulenevad

nõuded puudustega hoone puhul kolme aasta jooksul hoone üleandmisest, mis võib pikeneda

maksimaalselt kuni viie aastani alates ehitise valmimisest. Vaidlusalune hoone valmis 08.04.2016

ning müüdi hagejale 11.06.2018. Niisiis on lepingulised nõuded nii ehitaja kui müüja vastu kõige

hiljemalt 2021. aastaks selgelt aegunud. Tänaseks on need nõuded ning ehitaja garantiiperiood

lõppenud. Kostja leiab, et hageja lepingulised nõuded hoone endise omaniku (Megaron

Kinnisvara) ja hoone ehitaja (kostja) vastu on tänaseks lõppenud. Hageja ei ole esitanud lepingust

tulenevad nõuded, vaid on esitanud kostja vastu üksnes lepinguvälisest õigussuhtest tuleneva

nõude väites, et kostja on rikkunud ehitusseaduse (EhS) kaitsenorme. Deliktiõiguse eesmärk ei ole

anda isikule täiendav kaitse pärast lepinguliste nõuete aegumist ning EhS normid ei kvalifitseeru

sellisteks kaitsenormideks, mille eesmärk oleks kaitsta hagejat pärast ehitise garantiiaja lõppu (ja

seadusest tulenevate nõuete aegumistähtaja möödumist). Hagi aluseks olev asjatundja arvamus

tõendab, et kostjale ette heidetavate puudustega (1-2 mm laiune pragu ning 1,5cm vajumine ühe

posti juures) ei kaasne hoonele avariiohtu. Seega oht hoone püsimisele ja seeläbi oht inimeste

elule ja tervisele puudub. Ehitaja ei pea ning EhS normide eesmärk ei ole panna ehitajat vastutama

ehitise tavapärase kulumise/vajumise eest mitmeid aastaid pärast lepingulise garantiiaja lõppu.

Hageja nõue puudutab hoone jooksvaid hooldustöid, mille eest peab hoone igakordne omanik ise

hoolt kandma.

4. 31.10.2025 esitas hageja seisukoha kostja läbivaatamata jätmise taotlusele, milles palus jätta

kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata kuna hageja ei ole esitanud lepingulise

kahju hüvitamise nõuet vaid on esitanud deliktiõigusliku nõude VÕS § 1044 lg 2 alusel. Hageja

on seisukohal, et TsMS § 423 lg 2 p-s 2 sätestatud alternatiividest ei ole mitte ükski täidetud ning

hageja deliktiõigusel põhinev nõue ei ole aegunud. Seadus ei sätesta, et isik minetab

deliktiõigusest tulenevad nõuded seetõttu, et isiku nõuded lepingulisel alusel on aegunud, isegi kui

hagejal oleks võimalik kahju eest hüvitist saada mõnel lepingulisel alusel, ei välista see nõude

esitamist kostja vastu VÕS § 1044 lg 2 alusel. Hageja on seisukohal, et menetluse peatamiseks

esineb hagejast tulenev mõjuv põhjus, et hinnata hagejale kuuluva hoone vajumise ulatust ja

intensiivsust. Kostja argumendid menetluse peatamata jätmiseks on ainetud ning hageja palub

menetluse peatada mõjuval põhjusel kuni 26.07.2026.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

5. Kohus on seisukohal, et kostja 24.09.2025 taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks kuulub

rahuldamisele ning hageja hagi tuleb jätta läbi vaatamata.

6. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hagi ei

ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks

andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

7. Pooltel puudub vaidlus selle üle, et hageja ja Aktsiaselts Megaron Kinnisvara sõlmisid

11.06.2018 müügilepingu, mille alusel omandas hageja Aktsiaseltsilt Megaron Kinnisvara

aadressil Harjumaa, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, K. Kärberi tn 20 asuva hoone. Muuhulgas

omandas hageja müügilepinguga müüja nõuded hoone ehitaja (kostja) vastu. Samuti puudub

vaidlus selles, et Aktsiaselts Megaron Kinnisvara ja kostja sõlmisid 01.06.2015 hoone

peatöövõtulepingu ning kostja ehitas hoone, mis anti tellijale üle 08.04.2016. Hagi aluseks on

asjaolu, et hoones asuvasse xxx põrandale on tekkinud praod ja et hoone on väidetavalt lõuna

poolsest otsast kuni 4 cm vajunud. Hageja hinnangul on hoone vajumise ja pragude põhjuseks

kostja poolt ehitusseadusest tulenevate kohustuste rikkumine ehitamise ajal, mistõttu vastutab

kostja hageja ees deliktiõiguse alusel (VÕS § 1045 lg 1 p 7 koosmõjus EhS § 1, § 7, § 8, § 10, §

11 lg 2 p-d 1 ja 4, § 12 lg 1).

8. TsÜS § 146 lg 2 kohaselt aeguvad müügilepingust tulenevad nõuded puudustega hoone puhul

kolme aasta jooksul hoone üleandmisest, mis võib pikeneda maksimaalselt kuni viie aastani alates

ehitise valmimisest (vt nt Riigikohtu 06.06.2023 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18020, p-d 11, 15).

Nimetatud aegumistähtaja eesmärk ehitise puudustega seotud nõuete puhul on tagada, et ehitisega

kinnisasja ostjal on ehitise puuduste ilmnemisel võimalik esitada nõudeid müüja vastu sama

tähtaja kestel, mis tellijal töövõtja vastu. Vaidlusalune hoone valmis 08.04.2016 ning müüdi

hagejale 11.06.2018. Seega on lepingulised nõuded nii ehitaja kui ka müüja vastu kõige hiljemalt

2021. aastaks aegunud. Pooled ei vaidle, et hageja lepingulised nõuded hoone endise omaniku

(Aktsiaselts Megaron Kinnisvara) ja hoone ehitaja (kostja) vastu on tänaseks lõppenud ning

lepingulistele nõuetele hageja ei tugine. Hageja on esitanud kostja vastu üksnes lepinguvälisest

õigussuhtest tuleneva nõude väites, et kostja on rikkunud ehitusseaduse kaitsenorme.

9. Kohus nõustub kostjaga, et deliktiõiguse eesmärk ei ole kaitsta isikut täiendavalt lepinguliste

nõuete aegumise korral. Lepingu rikkumisest tulenevate kahju hüvitamise nõuete ja

deliktiõiguslike kahju hüvitamise nõuete konkurentsi reguleerib VÕS § 1044. VÕS § 1044 tuleb

analoogia korras kohaldada ka seaduse alusel tekkinud võlasuhtest tuleneva kohustuse rikkumisest

tulenevate kahju hüvitamise nõuete ja deliktiõiguslike kahju hüvitamise nõuete konkurentsi korral

(vt Riigikohtu 13.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-15, p-d 24-25). Viidatud otuses selgitas

Riigikohus, et deliktiõigusliku nõude esitamine on välistatud VÕS § 1044 lg 2 alusel olukorras,

kus seaduse või lepingulise kohustuse rikkumise tulemusel tekkinud varaline kahju on hõlmatud

rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 mõttes, st et sellisel juhul saab isik vastutada

üksnes lepingu rikkumisest tulenevalt.

10. Kohtu hinnangul kaitseb tellijat (sh hagejat) hoone puudustest tekkinud kahju eest

töövõtuleping ja lepingulised nõuded. Kohus nõustub kostjaga, et VÕS § 127 lg 2 mõttes on töö

lepingutingimustele vastavuse kohustuse eesmärk, sh töövõtulepingu järgselt ehitaja poolt

väljastatud garantii eesmärk, kaitsta tellijat võimalike hoone puuduste eest, mis ilmnevad pärast

töö (hoone) üleandmist. Kohtupraktika kohaselt on sellised ehitise puudustega seotud nõuded

ajaliselt piiratud maksimaalselt viie aastaga alates ehitise valmimisest (vt nt Riigikohtu

06.06.2023 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18020, p-d 11, 15). Seega arvestades, et hagi aluseks olevatel

asjaoludel tekkinud kahjunõue olnuks teoreetiliselt kaitstud lepinguliste nõuetega, kuid need

nõuded on juba ammu aegunud, siis puuduvad hagejal nendel samadel asjaoludel

deliktiõiguslikud nõuded kostja vastu (VÕS § 1044 lg 2, Riigikohtu 13.04.2016 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-181-15, p-d 24-25). Järelikult on hagi õiguslikult perspektiivitu.

11. Ülaltoodust tulenevalt ning juhindudes TsMS § 423 lg 2 p-st 2 jätab kohus hageja hagi läbi

vaatamata. Kohtu hinnangul teenib hagi läbi vaatamata jätmine nimetatud alusel käesoleval juhul

TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluse eesmärki lahendada tsiviilasi võimalikult väikeste

kuludega. Kohus peab seejuures silmas nii üldist menetlusökonoomiat kui ka poolte

menetluskulude kokkuhoidu.

12. Kohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 426 lg-st 1 loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et

hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel

vaidluses sama hagieseme üle kohtusse.

13. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s

4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab

kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 168 lg 2

järgi kannab hageja menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse

määrusega ja sama paragrahvi lõigetest 3-5 ei tulene teisiti. Kuivõrd TsMS § 168 lg 3-5 sätestatud

aluseid käesolevas asjas ei esine, jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

14. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja

sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS

§ 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

15. TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

16. Lisaks eeltoodule peab kohus vajalikuks selgitada, et hagejal on seoses hagi läbivaatamata

jätmisega õigus taotleda riigilõivu tagastamist vastavalt TsMS § 150 lg 1 p-le 3.

(allkirjastatud digitaalselt)