3-23-273/37 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Monika Laatsit, Villem Lapimaa ja Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.11.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-273

Haldusasi

J.B kaebus Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022

korralduse nr 1102 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja J.B (varem J.B), esindaja vandeadvokaat

Aivar Pilv

Vastustaja Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Kolmandad isikud I.S.A. Capital OÜ ja J.A

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

J.B apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 14.10.2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta J.B apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 19.12.2023 otsus

muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

3. Jõustunud kohtulahendi avaldamisel asendada kaebaja ja J.A nimed

tähemärkidega.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse

hiljemalt 08.12.2025

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest, võib Riigikohus kassatsioonkaebuse

läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223

lg 1).

3-23-273

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavolikogu kehtestas 02.10.2010 otsusega nr 294 Mähe-Kaasiku tee 42 ja 48

kinnistute detailplaneeringu1 (edaspidi 2010. a DP; detailplaneering üldistatult DP), millega

kavandati Mähe-Kaasiku tee 48 kinnistu sihtotstarbe muutmine sotsiaalmaast elamumaaks ja

kinnistu liitmine elamumaa sihtotstarbega Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistuga. Moodustatavale

krundile (pindala 2205 m2) määrati ehitusõigus järgmiselt: kahekorruseline üksikelamu

(ehitusalune pind 355 m2, maksimaalne kõrgus 7,5 m + kuni 1,5 m katusel paiknevatele

päikesepatareidele), ühekorruseline abihoone (ehitusalune pind 120 m2, maksimaalne kõrgus

4 m), auto varjualune ja suvekoda (ehitusalune pind kokku 75 m2, maksimaalne kõrgus 3 m),

piirdeaed kõrgusega kuni 1,8 m maapinnast, hoonestustihedus 0,3. 2010. a DP on viidud ellu.

2. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 14.12.2022 korraldusega nr 1102 Mähe-Kaasiku tee 42

kinnistu2 detailplaneeringu (Optimal Projekt OÜ töö nr 263; 2022. a DP)3, mille eesmärk on

moodustada Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistust kaks elamumaa sihtotstarbega krunti ja määrata

moodustatavatele kruntidele ehitusõigus.

Krundi positsiooniga (pos) 1 pindalaks on kavandatud on 1408 m2. Ehitusõigus määratakse

vastavalt olemasolevale kahekorruselisele üksikelamule, krundi põhjaosas asuv kuur on ette

nähtud likvideerida. Krundil pos 1 võib asuda üks kahe maapealse ja ühe maa-aluse korrusega

üksikelamu, mille suurim lubatud kõrgus on 9 m. Suurimaks hoonestustiheduseks määratakse

0,35 ja täisehituseks kuni 25%. Krundile pos 1 ei ole ette nähtud täiendavat ehitusõigust, sh ei

ole lubatud ehitada abihooneid ning ilma Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu põhjaosas paikneva

kuuri likvideerimiseta ei ole võimalik kinnistut kaheks jagada ja planeeringu lahendust ellu

viia.

Krundi pos 2 pindalaks planeeritakse 797 m2. Vastavalt määratud ehitusõigusele võib krundil

asuva abihoone ümber ehitada üksikelamuks. Krundil pos 2 võib asuda üks kuni kahe

maapealse ja ühe maa-aluse korrusega üksikelamu ning üks ühekorruseline abihoone.

Suurimaks hoonestustiheduseks määratakse 0,23 ja täisehituseks kuni 23%. Krundile

ehitatavate abihoonete (sh prügimaja) ehitusõigus peab jääma krundi ehitusõiguse näitajate

piiresse. Hoonete suuruse kavandamisel on lähtutud Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009

otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringust (Pirita ÜP) ja olemasolevast

hoonestusest, mis annab õiguse ehitada kuni kahekorruselised ja kuni 9 m kõrgused

üksikelamud.

DP on kooskõlas Pirita ÜP-ga.

DP avalikul väljapanekul, mis toimus ajavahemikul 27.06.–18.07.2022, ei esitatud arvamusi.

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu piirinaaber, Mähe-Kaasiku tee 46 kinnistu (katastritunnus

1 Kättesaadav: https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP024100

2 Endine katastritunnus 78402:204:0141, DP kehtestamise ajal oli kinnistu omanik I.S.A. Capital OÜ.

Kohtuotsuse tegemise aja seisuga on Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistust moodustatud Mähe-Kaasiku tee 50 kinnistu

(katastritunnus 78401:101:7170; pindala 1412 m2; sihtotstarve elamumaa 100%; 2022. a DP-s krunt pos 1;

omanik Indrek Stahl) ja Mähe-Kaasiku tee 48 kinnistu (katastritunnus 78401:101:7171; pindala 798 m2;

sihtotstarve elamumaa 100%; 2022. a DP-s krunt pos 2; omanik I.S.A. Capital OÜ).

3 Kättesaadav: https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP042210#tab31

2(10)

3-23-273

78402:204:9200) omanik J.B esitas 20.07.2022 kirjalikud vastuväited, millele Tallinna

Linnaplaneerimise Amet vastas 19.08.2022 kirjaga. J.B ettepanekute põhjal on DP-d

täpsustatud.

DP kehtestamisel muutub 2010. a DP uue DP-ga hõlmatud maa-ala osas kehtetuks.

3. J.B esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 14.12.2022 korralduse

nr 1102 tühistamiseks.

Kaebaja huvi seisneb 2010. a DP-ga kehtestatud ja ellu viidud lahenduse püsima jäämises.

Vastustaja ei arvestanud 2022. a DP kehtestamisel kaebaja õiguste ja huvidega. Vaidlustatud

haldusakt ei ole nõuetekohaselt põhjendatud ning selle mõju kaebaja õigustele jääb

ebaselgeks.

2022. a DP-st ei selgu, kas kavandatava krundi pos 2 suurus on kooskõlas

planeerimisseadusega (PlanS) ja Pirita ÜP-s ettenähtud minimaalse suurusega. Kavandatud

krunt suurusega 797 m2 on teistest lähipiirkonna väikeelamute kinnistutest oluliselt väiksem

(need on vähemalt 1200 m2). Nii väikese krundi lubamist oleks pidanud eraldi põhjendama,

sest hoonestustihedus riivab naabrite, sh kaebaja huve. Nii väikese krundi moodustamiseks

oleks Pirita ÜP kohaselt pidanud koostama kogu kvartalit hõlmava DP, kaasates menetlusse

naaberkinnistute omanikud.

Vastustaja ei ole põhjendanud ehitusõiguse ulatuse laiendamist maa-aluse korruse arvelt,

kuigi see võib mõjutada kaebaja õigusi (vrd Riigikohtu 25.11.2019 otsus nr 3-17-1930, p 13;

20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15). 2022. a DP-ga on suurendatud Mähe-Kaasiku tee 42

kinnistu ehitusõigust ca kaks korda. Kontaktpiirkonna elamutel puuduvad maa-alused

korrused. 2010. a DP nägi samuti ette vaid maapealsed korrused. Vastustaja keeldus

geoloogilise mõju hindamisest, kuid keeldumise põhjendused on puudulikud. Kaebaja elamu

asub Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul olemasolevast elamust 13 m kaugusel ja kaebajal on

kahtlus, et ulatuslik maa-aluse korruse ehitus võib kahjustada kaebaja hoone vundamenti.

Maa-aluste korruste ehitamisel võib olla mõju ka piirkonna kõrghaljastusele ja

drenaažisüsteemile, mida vastustaja pole üldse kaalunud. Nende küsimuste lahendamiseks

tulnuks tellida geoloogiline uuring.

Vastustaja ei põhjendanud hoonetele uue kõrguse määramist. Krundile pos 2 massiivse elamu

ehitamine ei sobi ümbritsevasse keskkonda ning blokeerib kaebaja vaate rannale ja merele.

Kaebaja kinnistu asub merepiirist 140 m kaugusel, tegemist on Läänemere ranna

piiranguvööndiga. Selliselt on mere- ja rannavaade kaitsmist väärt hüve ning kaebajal oli

õigus nõuda selle kaalumist.

Vastustaja ei täitnud nõuetekohaselt kaasamis- ja ärakuulamiskohustust. Kaebaja kaasati

menetlusse alles DP avalikul väljapanekul.

4. Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata.

Kehtivat ja ellu viidud DP-d peab olema võimalik muuta ning PlanS § 140 lg-te 7 ja 8

kohaselt toimub see uue DP kehtestamisega. Seega puudus vajadus otsustada eraldi 2010. a

DP kehtetuks tunnistamist ja seda põhjendada. Kaebajal tuleb leppida võimalusega, et teda

ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Kaebaja on olnud planeerimismenetlusest teadlik alates

DP algatamisest, sest ta esitas selle korralduse peale vaide. Kaebajal oli võimalik esitada

seisukohti kogu menetluse vältel. PlanS näeb ette etapid, kui puudutatud isikute kaasamine on

kohustuslik ning seda kohustust ei ole vastustaja rikkunud. Kaebaja esitas arvamuse

20.07.2022 (s.o hilinemisega), kuid vastustaja on sellele kirjalikult vastanud. Kaebaja

arvamuse põhjal muudeti osaliselt DP lahendust.

3(10)

3-23-273

Krundi minimaalse suuruse määramise eesmärk on planeerida ala miljööd ja asustuse tihedust

ning sellel puudub seos kaebaja subjektiivsete õigustega (vrd Riigikohtu 24.05.2010 otsus nr

3-3-1-29-10, p 22). Kaebaja privaatsust ei saa vähendada asjaolu, et tema temale kuuluvast

kinnisasjast ülejärgmine krunt on kavandatud suurusega 797 m2. Ümbritsevate ja planeeritud

elamukruntide keskmine koormusnäitaja on 0,29–0,40 ning krundi pos 2 hoonestustihedus on

0,23. Kavandatud krundi pos 2 hoone on olemasolev abihoone, mis on lubatud ümber ehitada

üksikelamuks, olemasoleva hoone lammutamisel on lubatud ehitada uus üksikelamu.

Olemasoleva hoone ehitisealune pind on 130 m2 ja 2022. a DP-s on lubatud kuni 180 m2.

Seega asustuse tihedus oluliselt ei muutu. Maa-alune korrus ei avalda välisel vaatlusel mingit

mõju. Ehitamine ja ehitis peab seadusest tulenevalt olema ohutu, kuid geoloogiliste uuringute

tegemine planeerimismenetluses ei olnud vajalik.

Vastustajal ei olnud alust takistada kolmandal isikul oma kinnistu soovikohast kasutamist, kui

see pole õigusaktidega vastuolus ega riku naabrite õigusi.

5. Halduskohus kaasas 09.02.2023 määrusega kolmanda isikuna menetlusse I.S.A. Capital

OÜ, kes ei esitanud kirjalikku seisukohta ega osalenud kohtuistungil.

6. Tallinna Halduskohus jättis 19.12.2023 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

Kaebus on esitatud nii kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks kui ka populaarkaebusena.

Kaebaja huvi on see, et kehtima jääks 2010. a DP-s kokkulepitud ja ellu viidud

planeeringulahendus. Kaebajal puudub aga subjektiivne õigus nõuda, et kehtestatud DP-d

kunagi ei muudeta. PlanS § 124 lg 2 kohaselt on DP lähiaastate ehitustegevuse alus (vt ka

PlanS § 140). 2010. a DP on juba ellu viidud, kuid see ei välista samale alale kinnistu

omaniku taotlusel uue DP kehtestamist (vt ka Riigikohtu 19.04.2007 otsus nr 3-3-1-12-07).

Kaebajal tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Vastustajal

ei olnud kohustust võrrelda ja põhjendada iga ehitusõiguslikku detaili, mis 2010. a DP-ga

võrreldes muutusid. 2022. a DP seletuskirja p-s 5.3 on põhjendatud varasema DP muutmist:

kinnistu omaniku vajadused on muutunud; järgides linnaosa üldplaneeringut (kõrgelt

hinnatult väikeelamute ala), on kohane tihendada linnastruktuuri ning elamupiirkonna ja

olemasoleva infrastruktuuri efektiivset kasutamist; planeeringulahendus annab võimaluse

olemasoleva elamupiirkonna arenguks ja täienemiseks, vähendamata olemasolevaid

sotsiaalmaa sihtotstarbega alasid.

Kaebaja väide, et teda ei ole nõuetekohaselt ära kuulatud, on alusetu. DP koostamise

menetluses võib iga isik sisuliselt igal ajal esitada enda arvamuse ning haldusorganil on

kohustus sellele vastata. Lisaks on seadusandja määranud arvamuste avaldamiseks DP avaliku

väljapaneku etapi (PlanS § 135). Kaebaja ei esitanud avalikul väljapanekul oma seisukohta.

Ta esitas seisukoha hilinenult ja vastustaja vastas sellele 19.08.2022 kirjaga. Mitmeid kaebaja

ettepanekuid on sisuliselt arvestatud.

Pirita ÜP seletuskirjas on märgitud väikeelamute ala kohta järgmist: „Detailplaneeringute

koostamise tingimused: 1) kruntide täisehitatuse protsendiks planeerida maksimaalselt 25%;

2) moodustatava krundi soovitatav minimaalne suurus on: Maarjamäel 1000 m2; Kosel ja

Mähel 1200 m2; 3) oluliselt väiksemate kruntide moodustamine väikeelamutele on lubatud

ainult kogu kvartalit hõlmava detailplaneeringuga, millega antakse kvartali perspektiivne

arengusuund koostöös kvartali kõigi kinnistuomanikega; 4) planeeringutega säilitatud parke

ja haljasalasid ei ole lubatud asendada hoonestatava alaga.“. Pirita ÜP ei kehtesta krundi

minimaalset suurust vaidlusaluse DP asukohas. Seega ei ole asjakohane kaebaja väide, et

krunt pos 2 suurusega 797 m2 on vastuolus Pirita ÜP-ga. Krundi minimaalse suuruse

määramine on üldplaneeringu ülesanne (PlanS § 75 lg 1 p 24). Kui üldplaneeringus ei ole

määratud krundi minimaalset suurust, siis ei pea seda tegema ka DP-ga (vt PlanS § 126 lg-d 1

4(10)

3-23-273

ja 2). Kohalikul omavalitsusel on selles küsimuses planeerimisdiskretsioon. Vastustajal

puudus kohustus lähtuda analoogia korras Pirita ÜP-st tulenevast krundi suurusest ja

kontaktvööndisse jäävate kruntide suurusest. Kuna 2022. a DP-ga hõlmatud alale ei ole

kehtestatud krundi minimaalset suurust, ei pidanud vastustaja seda asjaolu eraldi põhjendama.

Vastustaja ei ole ületanud Pirita ÜP-st tulenevat täisehitusprotsendi määra.

Õige pole kaebaja väide, et vastustaja pidi koostama kogu kvartalit hõlmava DP põhjusel, et

planeeritud krundi pos 2 suurus (797 m2) on ca 33,6% väiksem kui Pirita ÜP-s nimetatud

1200 m2. Pirita ÜP seletuskirja osa, millele kaebaja viitab, käib selgelt üksnes Maarjamäe,

Kose ja Mähe kohta. Kaebaja viidatud analoogia PlanS § 125 lg 1 p-ga 2 ei ole asjakohane.

Selle sätte järgi on DP koostamine nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes

ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku olemasoleva hoone

laiendamiseks üle 33% selle esialgu kavandatud mahust. Siinsel juhul ongi koostatud uus DP

ja sel juhul on seaduse mõtte kohaselt lubatud muudatus üle 33%. Pealegi jääb selgusetuks,

kuidas võiks 797 m2 suuruse krundi moodustamine rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi, kui

krundi pos 2 ja kaebajale kuuluva kinnistu vahele jääb krunt pos 1 suurusega 1408 m2, kus

asub juba praegu hoone.

Kaebaja ei ole viidanud, milliste õigusaktidega on ehitusmahu suurenemine vastuolus. Krundi

ehitusõiguse määramine on DP ülesanne, sh tuleb määrata kindlaks hoonete suurim lubatud

ehitisealune pind, mis on krundi pos 1 puhul 352 m2 ja krundi pos 2 puhul 180 m2. Kaebaja

viitab asjakohaselt majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusele nr 57 „Ehitise tehniliste

andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57), mille § 19 sätestab ehitisealuse pinna

mõiste. Samuti leiab kaebaja määruse nr 57 §-le 20 tuginedes õigesti, et Mähe-Kaasiku tee 42

uute kruntide hoonestustihedus on naaberkruntide hoonestustiheduse näitajatega kooskõlas,

tulenevalt viidatud sätetest, milles ei arvestata maa-aluste korruste suletud brutopinnaga.

Kaebaja leiab, et 2010. a DP-ga võrreldes on 2022. a DP-s Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistul

ehitusõigust märkimisväärselt suurendatud maa-aluste korruste ehitamise võimaldamise arvel

ning hoonete ehitisealune pind on nüüd 1064 m2 (352+352+180+180). Kaebaja eksib

ehitisealuse pinna mõiste sisustamisel. Ehitisealune pind ei ole varasemaga võrreldes kaks

korda suurenenud, vaid see on krundi pos 1 puhul 352 m2 ja krundi pos 2 puhul 180 m2, s.o

kokku 532 m2. See ei ületa 2010. a DP järgset mahtu, mis oli 550 m2. Vastustaja ei pidanud

põhjendama ehitisealuse pinna suurendamist olukorras, kus kehtiva õiguse järgi ei olegi seda

toimunud. Lisaks sai vastustaja arvestada sellega, et valdavalt on tegemist juba hoonestatud

kruntidega ning planeeritud hoonestusalad on määratud selliselt, et olemasolev hoonestus

säilib. Peamine muudatus seisneb pos 2 krundi moodustamises ning selles, et seal asuvat

hoonet on võimalik laiendada nii, et hoone ehitisealune pind ei ole suurem kui 180 m2.

Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda elukeskkonna säilitamist muutumatuna.

Arusaamatuks jääb ka see, mille suhtes on kõnealune ehitusmaht ebaproportsionaalne ning

kuidas see riivab kaebaja seadusega kaitstud õigusi. Kaebaja selgitas, et nii temal kui ka

teistel sama piirkonna elamutel puuduvad maa-alused korrused, kuid see iseenesest ei muuda

vaidlusalust DP-d õigusvastaseks ega riiva kaebaja subjektiivseid õigusi. Kui kaebaja soovib

enda kinnistule teistsugust ehitusõigust, siis on ka temal võimalik taotleda uue DP algatamist.

Õige on kaebaja seisukoht, et kruntide pos 1 ja pos 2 suletud brutopind on kokku 1197 m2

(485+352+180+180). Suletud brutopind suurenes varasemaga võrreldes eelkõige maa-aluste

korruste arvel ning krundi pos 2 puhul 50 m2 ulatuses ka maapealse osa arvel (kuna krundil

asuv olemasolev ehitis on ehitisregistri andmetel ehitisealuse pinnaga 130,6 m2). DP

seletuskirjas ega DP kehtestamise korralduses ei ole maa-aluste korruste rajamise võimalust

eraldi põhjendatud, kuid DP põhijooniselt nähtub selgelt võimalus rajada maa-aluseid

korruseid. Lisaks on 2022. a DP kehtestamise otsuses märgitud, et kõnealune elamumaa

võetakse efektiivsemalt sihtotstarbelisse kasutusse, järgides planeeritud kruntidele

5(10)

3-23-273

ehitusõiguse määramisel piirkonna väljakujunenud hoonestuse mahte. Hoonestuse mahud on

kooskõlas Pirita ÜP-ga. Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et piirkonna väljakujunenud

hoonestuse maht oleks oluliselt väiksem kui vaidlusaluse DP-ga kehtestatud maht. Kuna

vastustajale ei pidanud olema äratuntav, et eeltoodu võiks riivata kaebaja õigusi, ei pidanud

eraldi põhjendama, miks on brutomahtu 2010. a DP-ga võrreldes suurendatud. Kaebaja viitas

planeeringumenetluses maa-aluse korrusega seoses üksnes geoloogilise mõju uurimata

jätmisele ja ebavõrdsele kohtlemisele, märkides, et kaebajal ei lubatud rajada kaevu. Selles

osas on kaebajale nõuetekohaselt vastatud.

Vastustaja ei pidanud täpselt ära määrama maa-aluse korruse sügavust. PlanS § 126 lg 4 p 5

sätestab, et krundi ehitusõigusega määratakse asjakohasel juhul hoonete või olulise avaliku

huviga rajatiste suurim lubatud sügavus. Siinsel juhul leidis vastustaja, et piisab maa-aluse

hoone osa korruselisuse määramisest. DP-ga on kindlaks määratud, et maa-aluseid korruseid

võib olla mõlemal krundil üks. Vastustajal oli selles küsimuses diskretsiooniõigus.

Geoloogilise mõju uuringu osas on kaebajale vastatud 19.08.2023 kirjaga ja korralduses nr

1102. Kohus nõustub vastustaja põhjendustega ega korda neid. Geoloogilise mõju hindamine

planeeringumenetluses ei olnud kohustuslik. Seda mõju on võimalik hinnata ehitusloa

menetluses, lähtudes konkreetsest ehitusprojektist. Ehitusloa menetluses on geoloogilise mõju

(täpsemalt ehitusgeoloogilise mõju) hindamine efektiivsem, sest teada on ehitise täpsed

tehnilised andmed, mille põhjal saab tellija anda uuringu tegijale konkreetsema lähteülesande.

Õige ei ole kaebaja seisukoht, et vastustaja oleks pidanud juba DP-s välja selgitama hoonete

maa-aluste korruste täpsed ehitustehnilised lahendused (kas maa-alused korrused on

veekindlad või ümbritsetud drenaažist). PlanS § 126 lg 1 p 5 kohaselt tuleb DP-s kindlaks

määrata ehitise ehituslikud tingimused, kuid see ei ole samastatav lõplike ehitustehniliste

lahendustega – need tuleb ette näha ehitusprojektis. Ehituslikud tingimused on üldised

tehnilised näitajad, nt kuidas ja millest on ehitis tehtud. Millises ulatuses määratakse

kõnealused tingimused kindlaks DP-s, on vastustaja diskretsioon ning sõltub sellest, mida

planeeritakse ja milline on planeeritava ehitustegevuse eeldatav mõju. 2022. a DP-s on

tingimused sätestatud seletuskirja p-s 4. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning

ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale,

keskkonnale, riigi julgeolekule või riigikaitseobjektile (ehitusseadustiku (EhS) § 8). Seega,

kui soovitakse rajada maa-alust korrust, tuleb juba EhS-st tulenevalt hinnata, milline

ehitustehniline lahendus on kõige sobilikum ja kuidas vältida vara kahjustamist.

Kaebaja tõi välja, et maa-aluste korruste rajamine Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistule võib

mõjutada ümbruse kõrghaljastust, mis võib olla vastuolus Pirita ÜP-ga. Tegemist on avalikes

huvides esitatud väitega. Kaebaja väide on oletuslik ega tugine ühelegi tõendile, mistõttu ei

saa sellest järeldada vaidlustatud DP vastuolu Pirita ÜP-ga.

Kaebaja etteheide, et krundile pos 2 kavandatavas mahus elamu ehitamine ei sobi

ümbritsevasse keskkonda ega arvesta kaebaja õigustega, on alusetu. Ehitusmahud on

kooskõlas Pirita ÜP-ga ja kaebaja ei ole ära näidanud subjektiivset õigust, mida täiendav

ehitusmaht võiks rikkuda. Vaate säilitamine ei ole kaitstav õigus olukorras, kus puudub

vaateservituut.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. J.B palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega

rahuldada tema kaebus.

Halduskohtu otsus ei ole nõuetekohaselt põhjendatud. Kaebaja väiteid on jäänud tähelepanuta.

6(10)

3-23-273

Kaebus on tervikuna esitatud subjektiivsete õiguste rikkumise motiivil. Kaebaja subjektiivsed

õigused tulenevad 2010. a DP-s ettenähtud ehituslikest piirangutest, mistõttu puudus vajadus

ära näidata muude õiguste riivet.

Halduskohus järeldas vääralt, et 2010. a DP muutmiseks annab piisava aluse pelgalt Mähe-

Kaasiku tee 42 kinnistu omaniku soov teostada ehitusõigust teisiti, kui on ette nähtud kehtivas

DP-s. Selleks peaks siiski esinema põhjendatud vajadus ning seejuures tuleks järgida 2010. a

DP-s kokku lepitud ehitusõiguse üldpõhimõtteid (vt PlanS § 1 lg 1 ja § 3 lg 1). 2010. a DP on

realiseeritud, kuid see oli kehtiva haldusaktina endiselt siduv. Kaebaja jaoks on oluline, et

säiliks ruumiline terviklahendus, mille 2022. a DP-s ettenähtud lahendus rikub. 2010. a DP

hõlmas kahte kinnistut, kuid selle muutmiseks kehtestatud 2022. a DP hõlmab ainult ühte.

2010. a DP selliseks muutmiseks peaks esinema väga mõjuv põhjus (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 20.09.2019 otsus nr 3-18-1718, p 12), mida siinses asjas ei ole. 2022. a DP

seletuskirja p-s 5.3 esitatud argumendid ei ole nii kaalukad, et neid tuleks eelistada kaebaja

õigustele ja huvidele. Kaebaja tõi kaebuses välja, millises osas on 2010. a DP-d muudetud

meelevaldselt ja kaebaja huve eirates. Avalikku huvi 2010. a DP muutmiseks ei ole kohus

tuvastanud. Kaalumisel ei ole arvestatud kaebaja usaldusega, et 2010. a DP jääb kehtima

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 lg-d 3 ja 4, § 67; vrd Riigikohtu 09.06.2023 otsus nr 3-

20-2247, p 23).

Pirita ÜP tõepoolest ei kehtesta krundi minimaalsuurust 2022. a DP asukohas. 2010. a DP

kohaselt oli aga Mähe-Kaasiku tee 42 krundi suurus 2205 m2, kuid 2022. a DP kohaselt on

krundi pos 2 pindala üksnes 797 m2. See ei sobi ümbritseva keskkonnaga, arvestades

kontaktvööndisse jäävate kinnistute suurust. Vastustaja pidi 2022. a DP kehtestamisel

arvestama piirkonnas välja kujunenud olustikku (PlanS § 1 lg-d 2 ja 3; Riigikohtu 20.03.2014

otsus nr 3-3-1-87-13, p-d 12–13), kuid ei ole nii väikese krundi võimaldamist üldse

põhjendanud. Kaebaja ei vaidleks sellele vastu, kui krundi suuruse vähendamiseks esineksid

väga kaalukad põhjused. Vastustaja põhjendused linnastruktuuri tihendamisest ning

elamupiirkonna ja olemasoleva taristu efektiivsest kasutamisest ei ole tõsiseltvõetavad.

Halduskohus selgitas õigesti, et kruntide ehitisealune pind on 2022. a DP kohaselt 352 m2

(pos 1) ja 180 m2 (pos 2), kokku 532 m2; 2010. a DP järgi oli hoonete ja kaetud rajatiste alune

pind 550 m2 ning 2022. a DP järgse krundi pos 2 elamu (2010. a DP järgse abihoone)

ehitisealune pind suureneb ligikaudu 50 m2 võrra (130,6 m2-lt 180 m2-ni). 2022. a DP-s on

kruntide pos 1 ja pos 2 suletud brutopind kokku 1197 m2. See suurenes 2010. a DP-ga

võrreldes eeskätt maa-aluste korruste arvel ning krundi pos 2 puhul ka maapealse osa arvel,

mis võimaldab olemasolevat ehitist laiendada või rajada selle asemele uue ehitise. 2010. a

DP-s oli maapealsetena kavandatud elamu ja abihoone suletud brutopind mitte üle 600 m2.

Tegemist on ruumiliselt oluliste erinevustega, mis mõjutavad planeeringuala naabrust väga

intensiivselt. Halduskohus jättis selle asjaolu tähelepanuta.

Krundile pos 2 endise abihoone asemel 9 m kõrguse elamu ehitamine piirab kaebaja vaadet

merepoolsele metsale. 2010. a DP-s oli abihoone kõrgus kuni 4 m. Kaebaja kinnistul asuva

elamu kõrgus on 9,4 m. Halduskohus eksis, kui ei pidanud seda asjaolu kaebaja õigusi

rikkuvaks (vrd Riigikohtu 13.06.2003 otsus nr 3-3-1-42-03, p 19). Kuigi 2022. a DP-s

ettenähtud ehitusõigus ei ole vastuolus õigusaktidega, on sellel oluline mõju kaebaja

õigustele. Kaebaja ja kolmanda isiku huvid on jäänud 2022. a DP-s nõuetekohaselt

tasakaalustamata.

8. Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja jääb varasemate

seisukohtade juurde ja nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega.

2022. a DP ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Kinnisasja omanikul on õigus oma kinnisasja

kasutada ning hoopis selle õiguse piiramiseks peaks esinema kaalukas põhjus. Selliseks

7(10)

3-23-273

põhjuseks ei saa olla naabri huvi säilitada piirkond muutumatuna. Vastustajal ei olnud alust

keelduda DP algatamisest ega menetlust lõpetada (vt PlanS §-d 128 ja 129), sh ei tuvastanud

vastustaja kaebaja õiguste ebaproportsionaalset riivet. DP kehtetuks tunnistamine ja selle

muutmine uue DP kehtestamisega on kaks erinevat õiguslikku olukorda. DP muutmiseks

tuleb PlanS § 140 lg 7 kohaselt koostada uus sama planeeringuala hõlmav DP, lähtudes

PlanS-s DP koostamisele ettenähtud nõuetest. PlanS § 140 lg 8 kohaselt muutub uue DP

kehtestamisega sama planeeringuala kohta varem kehtestatud DP kehtetuks. Selle all ei ole

peetud silmas, et uue DP kehtestamist tuleks kaaluda samamoodi kui iseseisva DP kehtetuks

tunnistamist. DP kehtetuks tunnistamisel kaovad DP-s kehtestatud piirangud üldse ära ja

kehtima jäävad vaid ÜP-st tulenevad piirangud, mistõttu on kohalikul omavalitsusel sellisel

juhul laiem kaalumiskohustus. Siinses asjas on kehtestatud uus DP, mille koostamisel on

arvestatud kaebaja õigustega. Kaebaja ei toonud haldusmenetluses välja, et uue DP

kehtestamine oleks põhjendamatu. Vastustaja on hinnanud 2010. a DP muutmise vajadust.

9. I.S.A. Capital OÜ ja Tallinna Ringkonnakohtu 06.10.2025 määrusega täiendava kolmanda

isikuna menetlusse kaasatud J.A ei esitanud kirjalikku seisukohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus

nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4) ning

selgitab vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

11. Kaebaja rõhutas apellatsioonkaebuses, et kaebus on esitatud 2010. a DP-st võrsuvate

subjektiivsete õiguste kaitseks ning kaebuse väited, mida halduskohus pidas

populaarkaebuseks, on lihtsalt selgitused ja põhjendused, mis toetavad kaebaja väiteid tema

subjektiivsete õiguste rikkumisest. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et 2010. a DP-s

ettenähtud ehituslikud piirangud loovad kaebajale kui DP-ga hõlmatud kinnistu

naaberkinnistu omanikule iseseisva kohtuliku kaebeõiguse ning kaebeõiguse tekkimiseks ei

pidanud ta täiendavalt ära näitama omandiõiguse või muu põhiõiguse riivet (vt nt Riigikohtu

09.06.2023 otsus nr 3-20-2247, p 15). Asjaolu, et halduskohus pidas osasid kaebaja väiteid

avalikes huvides esitatuks, ei mõjutanud asja lõpplahendust.

12. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja etteheitega, mille kohaselt ei ole vaidlustatud

haldusaktis ära näidatud piisavat põhjust muuta 2010. a DP-d. Kaebaja ei saa loota, et teda

ümbritsev elukeskkond jääb muutumatuks. Seega peab kaebaja arvestama võimalusega, et

muudetakse tema lähiümbruses kehtivaid DP-sid, sh selliseid, mis on juba aastaid tagasi täies

mahus ellu viidud. PlanS § 140 lg-te 7 ja 8 kohaselt tuleb DP muutmiseks koostada uus sama

planeeringuala hõlmav DP, lähtudes PlanS-s DP koostamisele ettenähtud nõuetest ning uue

DP kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud DP kehtetuks.

Kuigi DP muutmise menetluses tuleb arvestada mh naabri huvidega, ei eelda realiseeritud DP

muutmine uue DP kehtestamise teel tingimata ülekaalukat avalikku või DP-ga hõlmatud

kinnistu omaniku huvi, nagu leiab kaebaja. Ülekaalukale avalikule huvile on kohtupraktikas

viidatud asjades, kus DP tunnistati (osaliselt) kehtetuks PlanS § 140 lg 1 p 2 alusel, sest

kinnistu omanik soovis loobuda planeeringu elluviimisest, kuid DP (osaliselt) kehtetuks

tunnistamise tegelik eesmärk oli tagasiulatuvalt seadustada senine ebaseaduslik ehitustegevus

ilma uut DP-d kehtestamata (nt Riigikohtu 09.06.2023 otsus nr 3-20-2247, p 19; vrd ka

26.02.2024 otsus nr 3-21-459). Praeguses asjas ei ole tegemist sellise olukorraga. 2022. a DP

kehtestamisele on eelnenud täiemahuline planeeringumenetlus, milles on osalenud ka kaebaja

(vt 14.12.2022 korralduse lisa 1 p 5). Kaebaja viide Tallinna Ringkonnakohtu otsusele nr 3-

18-1718 ei ole asjakohane, sest seal vaieldi DP algatamata jätmise õiguspärasuse üle (PlanS §

128 lg 2) olukorras, kus kehtiv DP hõlmas mitut kinnisasja ning ühe kinnisasja omanik soovis

saada ehitusõigust oma üldmaa sihtotstarbega kinnistule, kus asus olemasolev roheala. Enne

8(10)

3-23-273

2010. a DP kehtestamist oli Mähe-Kaasiku tee 48 kinnistu (682 m2) sihtotstarve sotsiaalmaa,

kuid 2010. a DP alusel muudeti selle sihtotstarve elamumaaks ja liideti endise Mähe-Kaasiku

tee 42 kinnistuga (1523 m2), mille sihtotstarve oli juba varem elamumaa. 2010. a DP ei

määranud kõnealuses piirkonnas laiemalt ühtseid ehitusõiguslikke või arhitektuurseid

tingimusi, mis võinuks suurendada kaebaja ootust selliste tingimuste kehtima jäämisele.

13. 2022. a DP seletuskirja p-s 5.3 on põhjendatud 2010. a DP muutmist esiteks sellega, et

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu omaniku eesmärgid ja vajadused on muutunud (olemasoleva

elamu suurus ei ole omaniku jaoks enam sobiv). Lisaks on märgitud, et DP muutmine on

kooskõlas avalike huvidega: tegemist on kõrgelt hinnatud väikeelamute alaga, kus

linnastruktuuri tihendamine järgib linnaosa üldplaneeringu eesmärke ning võimaldab

arendada elamupiirkonda ilma sotsiaalmaa sihtotstarbega alade vähendamiseta. Need on

ringkonnakohtu hinnangul asjakohased kaalutlused. DP üks peamisi ülesandeid on määrata

krundi ehitusõigus (PlanS § 126 lg 1 p 3). Õigus oma kinnisasjale ehitada (sh korduvalt)

kuulub põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandipõhiõiguse kaitsealasse. Seetõttu ei pidanud

Mähe-Kaasiku tee 42 kinnistu omanikul olema mingit ülekaalukat või väga tungivat vajadust,

et taotleda vastustajalt juba ellu viidud DP muutmist uue DP kehtestamise teel, realiseerimaks

ehitusõigust oma kinnistul senisest erineval kujul. Väide, et vastustaja välja toodud avalik

huvi ei ole tõsiseltvõetav, on pelgalt kaebaja subjektiivne hinnang. Kaebaja ei ole ära

näidanud, et selline avalik huvi oleks vastuolus mõne kõrgemalseisva planeeringu

eesmärkidega või linna strateegilist arengut puudutavate dokumentidega.

14. Kuigi 14.12.2022 korralduses, selle lisas ega DP seletuskirjas ei ole eraldiseisvat

tekstilist osa erinevate huvide ja õiguste kaalumise kohta, on selge, et sisuliselt on vastustaja

kaebaja huvidega siiski arvestanud, võttes aluseks kaebaja 20.07.2022 kirjaliku seisukoha.

Osaliselt on vastustaja kaebaja ettepanekute põhjal planeeringulahendust muutnud ning

arvestamata jäetud ettepanekutele on vastatud 14.12.2022 korralduse p-s 5.19. Sellest saab

selgelt järeldada, et vastustaja hinnangul ei olnud kaebaja huvi 2010. a DP kehtima jäämise

vastu nii kaalukas, et 2022. a DP oleks tulnud jätta kehtestamata. Vastustajal oli 2022. a DP

kehtestamisel ulatuslik kaalumisruum. Mida laiem on haldusorganile antud kaalutlusõigus,

seda raskemad ja ilmselgemad vead peavad esinema kaalutlusvigade tuvastamiseks.

Haldusakti tühistamist ei too kaasa sellised kaalutlusvead, mis kohtu hinnangul ei mõjuta

lõpptulemust (Riigikohtu 15.05.2013 otsus nr 3-3-1-78-12, p 12; vrd ka Riigikohtu

11.11.2015 otsus nr 3-3-1-37-15, p 20). Ringkonnakohus leiab, et vastustaja ei teinud 2022. a

DP kehtestamisel selliseid kaalumisvigu, mille tõttu tuleks vaidlustatud haldusakt tühistada.

Seda on halduskohus oma otsuses asjakohaselt ja piisavalt põhjendanud ning puudub vajadus

neid põhjendusi korrata.

15. Kaebaja möönab apellatsioonkaebuses, et 2022. a DP-ga kavandatud krundi pos 2

suurus – 787 m2 – ei ole vastuolus Pirita ÜP-ga, kuid väidab, et sellise suurusega krunt ei sobi

ümbritsevasse keskkonda ning vastustaja on vaidlustatud haldusaktis selle asjaolu käsitlemata

jätmisega rikkunud põhjendamiskohustust. Ringkonnakohus leiab, et kui puudus vastuolu

kõrgema planeeringu või muu õigusaktiga ning kaebaja ei esitanud planeerimismenetluses

krundi suurusega seoses konkreetseid vastuväiteid, siis ei pidanudki vastustaja seda asjaolu

2022. a DP kehtestamise otsuses eraldi põhjendama. Krundi suurus eraldi võetuna ei riiva ka

kaebaja subjektiivseid õigusi, eriti kuna kaebaja kinnistu ja krundi pos 2 vahele jääb veel

krunt pos 1, kus asub olemasolev elamu. Kaebaja õigusi võib riivata krundile pos 2 täiendava

ehitusõiguse kavandamine. 2022. a DP seletuskirja kohaselt on aga analüüsitud lähipiirkonna

ruumilist keskkonda ning arvestatud on Pirita ÜP-ga kehtestatud täisehitusprotsenti,

kavandatavate hoonete arhitektuurset sobivust piirkonda ja senise kõrghaljastuse säilimist.

Seletuskirjas toodud põhjendused on asjakohased.

9(10)

3-23-273

16. Muudes küsimustes, sh mis puudutab ehitisealuse pinna suurendamist (eeskätt maa-

aluste korruste arvelt), geoloogilisi uuringuid ja krundile pos 2 hoone kavandamisest tingitud

mere- ja metsavaate vähenemist, nõustub ringkonnakohus halduskohtu põhjendustega neid

kordamata.

17. HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel jäävad menetlusosaliste apellatsiooniastme

menetluskulud nende endi kanda.

18. Kaebaja ja J.A eraelu kaitseks tuleb avaldatavas otsuses asendada nende nimed

tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

10(10)