2-24-11462/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

04.11.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-11462

Tsiviilasi

X avaldus Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu vastu

Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu 27.05.2024 otsuse

vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.12.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar

Puudutatud isik Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu

(registrikood

80049374),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kenno Vilippus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 12.12.2024 määrus, millega maakohus rahuldas X

avalduse ning tunnistas Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu 27.05.2024 otsuse

punkti nr 2 kehtetuks.

2. Teha uus määrus, millega jätta X avaldus rahuldamata.

3. Rahuldada Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu määruskaebus.

4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus X kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja

jooksul pärast määruse jõustumist.

Asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 26.07.2024 Tallinn, E. Vilde tee 56 korteriühistu (puudutatud isik) vastu

korteriühistu 27.05.2024 otsuse vaidlustamiseks.

Avalduse kohaselt võeti 27.05.2024 korteriühistu otsusega vastu järgmine otsus: „Kinnitada

fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa 650 000 euro kogumine ja koguda see 48 kuu

jooksul. Kogumist alustatakse 2024. a maikuust ja lõpetatakse 2028. a aprillikuuga.

Kinnitatav fassaaditööde tariif selleks perioodiks on 1,406/m2“.

Avaldaja leiab, et nimetatud otsus on tühine või alternatiivselt kehtetuks tunnistatav, sest

otsuse vastuvõtmisel rikuti hääletamiskorda ja häälte arvestamine toimus vastuolus

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 36 lg 1 ja § 9 lg 3 nõuetega. Otsusega vastu

võetud rahaline kohustus 650 000 eurot ületab korteriühistu eelmise aasta majandamiskulude

summat 322 828 eurot. Sellist rahalist kohustust puudutav otsus tuleb vastu võtta KrtS § 9 lg-s

3 nõutud häälteenamusega. 27.05.2024 otsuse tegemisel osales aga 47% kaasomandi osadest

ja otsuse poolt oli ainult 19,9% kaasomandi osadest.

Kirjalikult e-posti teel läbi viidud hääletuse protokollid koos kohustuslike lisadega ja

hääletamisel kasutatud volitustega ei ole korteriühistu liikmetele kättesaadavaks tehtud. Ainus

teade hääletustulemuste kohta ilmus teadete tahvlitel trepikodade esimestel korrustel.

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

Vaidlustatud otsusega ei võetud korteriühistu liikmetele rahalist kohustust, vaid otsustati

kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku 650 000 euro kogumine 48 kuu jooksul.

Seega ei kohaldu KrtS § 36 lg 1. Otsus raha kogumiseks ei ole laenu või muu laenusarnase

mõjuga rahalise kohustuse võtmine ning lepingut rahalise kohustuse võtmiseks ei ole

puudutatud isik sõlminud.

Isegi kui tegemist on KrtS § 36 lg-s 1 nimetatud olukorraga, on plaanis raha koguda nelja

aasta vältel ning summa suurus majandusaasta kohta (s.o 162 500 eurot ühes majandusaastas)

jääb alla majandusaasta majandamiskulude summa. Seega ei ole puudutatud isik

häälteenamuse nõuet rikkunud.

Maakohtu määrus

3. Maakohus rahuldas avalduse ning tunnistas puudutatud isiku 27.05.2024 otsuse punkti 2

kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja menetluskulud 815,05 eurot ning märkis, et puudutatud isikul tuleb

välja mõistetud menetluskuludelt tasuda avaldajale viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1

lauses 2 sätestatud määras alates määruse jõustumisest kuni täitmiseni.

3.1. Maakohus selgitas, et eraõigusliku juriidilise isiku organi otsuse tühisuse tuvastamise ja

kehtetuks tunnistamise nõude õiguskaitse eesmärk on sama – vabaneda ebaseaduslikust

otsusest. Olukorras, kus avaldaja on esitanud otsuse tühisuse tuvastamise nõude ja soovib

hiljem samadele rikkumistele tuginedes esitada ka otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (või

ka vastupidi), tuleb tema nõuet käsitada ühtse, puudustega otsusest vabanemisele suunatud

nõudena ja selliselt ka menetleda (vt RKTKo 11.06.2014, 3-2-1-55-14, p 31).

3.2. Praegusel juhul on korteriomanikud võtnud vastu otsuse KrtS § 21 järgi ilma koosolekut

kokku kutsumata kirjalikul hääletusel. KrtS § 21 lg 2 esimene lause sätestab, et korteriühistu

juhatus saadab sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik

peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis.

13.05.2024 on korteriomanikele edastatud e-postile eelnõu otsuste vastuvõtmiseks.

Hääletusele on pandud järgmised küsimused: Kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks

vajaliku summa 650 000 euro kogumine ja koguda see 36 kuu jooksul perioodil mai 2024

kuni aprill 2027. Kinnitatav fassaaditööde tariif on selleks perioodiks 1,875 m² (nr 1);

Kinnitada fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa 650 000 euro kogumine ja koguda

see 48 kuu jooksul perioodil 2024 mai kuni aprill 2028. Kinnitatav fassaaditööde tariif on

selleks perioodiks 1,406 m² (nr 2). Korteriomanikel oli aega vastata kuni 22.05.2024.

27.05.2024 hääletusprotokolli kohaselt hääletas 54 häält 162-st häälest ja neile kuulub 3302,7

m² ehk 47% üldpinnast. Võeti vastu otsus nr 2. Otsuse poolt anti 32 häält (neile kuulub 1919,4

m² ehk 19,9% üldpinnast), vastu oli 16 häält, ei hääletanud 114 häält.

3.3. Avaldaja vaidlustab kirjalikul hääletusel vastu võetud otsust nr 2 seetõttu, et seda ei

võetud vastu KrtS § 9 lg-s 3 nõutud häälteenamusega.

Riigikohus on selgitanud, et suuremateks ümberkorraldusteks kortermajas on vajalik

korteriomanike kokkulepe ning juhul kui mõni korteriomanik ei ole sellega nõus, siis saab

kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult teatud eeldustel vastavat tahteavaldust nõuda

(RKTKo 24.10.2018, 2-17-7999, p 27). Samas lahendis on Riigikohus selgitanud, et KrtS §

38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme

ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste

tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära

ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud

häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle

poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega

KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS

§ 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme

ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi

eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.

KrtS § 36 lg 1 ja § 39 näevad ette, et korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude

summat ületava laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise ning

kaasomandi eseme ajakohastamiseks vajalike muudatuste tegemise võib otsustada KrtS § 9

lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Seega on otsus vastu võetud siis, kui on toimunud

hääletamine ja otsuse poolt on antud nõutav arv hääli (vt ka RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475,

p 9.3).

Kuigi vaidlustatud otsusega laenu ei võetud, otsustati hakata raha koguma fassaaditöödeks ja

selleks kinnitati ka fassaaditööde tariif 1,406/m² selleks perioodiks. Seega toob vaidlustatud

otsus korteriomanikele kaasa rahalise kohustuse.

Pooled ei vaidle, et puudutatud isiku 2023. a majandamiskulude summa vastavalt kinnitatud

aastaaruandele on 322 828 eurot. Seega rahaline kohustus 650 000 eurot ületab enam kui

kahekordselt 2023. a majandamiskulude summat. Tavapärase valitsemisena KrtS § 35 lg 2 p 6

järgi käsitatakse tegevust, mis puudutab laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise

kohustuse võtmist, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta

majandamiskulude summat. Ei ole oluline, mis perioodi peale laenusumma või muu rahaline

kohustus võetakse.

Antud juhul on otsustatud rahaline kohustus sarnane laenuga, kuna see võetakse fassaaditööde

finantseerimiseks ja korteriomanikele tekib nelja aasta pikkune igakuine rahaline

lisakohustus. Elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme

ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses. Otsus koguda fassaaditööde finantseerimiseks nelja

aasta jooksul 650 000 eurot ei ole tavapärase valitsemise küsimus, mida saanuks otsustada

häälteenamuse alusel. Tegemist on raha kogumise otsusega, mille maht ületab korteriühistu

eelmise majandusaasta majandamiskulude summat ning mis on käsitatav kaasomandi eseme

ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses ja mida saanuks otsustada vaid KrtS § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega. Praegusel juhul ei võetud otsust vastu nõutava häälteenamusega

ning see saab olla otsuse kehtetuks tunnistamise alus (vt RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p

13.2). Eeltoodust tulenevalt tuleb vaidlustatud otsus tunnistada kehtetuks.

3.4. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku

kanda, määras avaldaja menetluskulude rahaliseks suuruseks 815,05 eurot (sh lepingulise

esindaja ajakulu 3 tundi ja 35 minutit tunnitasu suurusega 175 eurot, millele lisandub

käibemaks), mille mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja. Maakohus märkis avaldaja

taotlusel ja TsMS § 177 lg 2 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

puudutatud isikul tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Määruskaebus

4. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha

uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohus kohaldas KrtS § 36 lg-t 1 ebaõigesti. Kui korteriühistu võttis vastu otsuse hakata

fassaaditöödeks raha koguma, ei võtnud ühistu laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalist

kohustust (KrtS § 36 lg 1 sõnastus). Vaidlustatud otsus toob küll korteriomanikele kaasa

rahalise kohustuse, kuid ei võta kohustust ühistule. Seda otsust võivad liikmed igal järgneval

koosolekul muuta. Sätte sõnastuse järgi peab otsuse tagajärg olema kohustuse võtmine. KrtS §

35 lg 2 on lahtine loetelu. Seadus kasutab sõna „eelkõige“ ning ka otsus hakata raha koguma

on tavapärane valitsemine.

Menetluse edasine käik

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Koos vastusega

esitas avaldaja ka esialgse õiguskaitse taotluse, milles palus peatada vaidlustatud otsuse

kehtivus ja keelata samasisulise otsuse vastuvõtmine või kohaldada muud abinõu kohtu

äranägemisel.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

7. Ringkonnakohtus jättis 16.01.2025 määrusega avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel

tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega jätab avalduse rahuldamata. Maakohtu

määruse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude

jaotust. Puudutatud isiku määruskaebus kuulub rahuldamisele.

9. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et kui otsus on vastu võetud seaduses sätestatud

häälteenamuse nõuet rikkudes, on tegemist kehtetuks tunnistatava otsusega (vt ka RKTKo

27.3.2013, 3-2-1-16-13, p 12). Samas on ekslik maakohtu seisukoht, et vaidlustatud otsusele

kohaldub KrtS § 36 lg 1 ning sellest tulenevalt pidi otsuse vastu võtma KrtS § 9 lg-s 3

sätestatud häälteenamusega.

9.1. Vaidlustatud otsusega otsustati koguda fassaaditööde finantseerimiseks vajalik summa

650 000 eurot 48 kuu jooksul. Tegemist ei ole korteriühistule laenu või muu sarnase

kohustuse võtmisega KrtS § 36 lg 1 mõistes. Nimetatud sätte mõte on see, et ühistu võtab

endale kolmanda isiku ees rahalise kohustuse, mida aga siinsel juhul ei ole tehtud. Samuti ei

kuulu fassaaditööde finantseerimiseks vajaliku summa kogumine KrtS §-s 39 nimetatud

kaasomandi eseme ajakohastamise üle otsustamise alla nagu maakohus leidis.

Riigikohus on selgitanud, et otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid

tuleb eristada otsusest neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine

on reguleeritud erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme

tavapärast korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 1 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või

ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu ehitustööde rahastamine on

eelkõige küsimus majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg 3; vt ka RKTKm 20.06.2022, 2-

19-8045, p 11) või laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest KrtS § 35 lg 2 p

6 ja § 36 lg 1 tähenduses (RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p 22).

Seega on vaidlustatud otsuse näol tegemist otsusega plaanitavaid fassaaditöid rahastada. Kuna

antud juhul ei otsustatud tööde rahastamiseks võtta laenu või muud sarnast rahalist kohustust,

on tegemist sisuliselt majanduskava kehtestamise küsimusega KrtS § 41 lg 3 tähenduses.

Viidatud sätte kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek.

9.2. Avaldaja tõi vastuses määruskaebusele välja, et isegi kui KrtS § 36 lg 1 ei kohaldu, on

tegemist küsimusega, mis väljub tavapärase valitsemise raamest, kuna tegemist ei ole KrtS §

35 lg 2 p-s 5 sätestatud kohase suurusega reservkapitali või remondifondi loomisega. Samuti

saab raha kogumise ette näha üksnes majanduskavaga, kuid praegusel juhul ei olnud tegemist

majanduskavaga uue remondifondi suuruse kehtestamisega, vaid eraldi määra kehtestamisega

(lisaks majanduskavas määratud remondifondi suurusele 0,456 eurot/m2). Ringkonnakohus

avaldaja seisukohaga ei nõustu.

KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks

majanduskava, milles peab KrtS § 41 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi muu hulgas kajastuma

korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali ja

remondifondi tehtavate maksete suurus. Kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava

kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda

korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude

kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta

korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest,

kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045, p 11).

Seega kui korteriomanike üldkoosolek on praegusel juhul otsustanud koguda lisaks

olemasolevale remondifondile järgmise nelja aasta jooksul täiendavaid makseid fassaaditööde

teostamiseks, ei vabasta korteriomanikke selle tasumise kohustusest asjaolu, et otsust ei ole

käsitatud majanduskava muutmisena. Avaldaja ei ole ka konkreetselt välja toonud, miks ta

leiab, et otsusega kehtestatud tariifi 1,406 eurot/m2 kehtestamine väljub KrtS § 35 lg 2 p-s 5

sätestatud tavapärase valitsemise küsimusest (s.t et tegemist ei ole kohase suurusega

remondifondiga). Arvestades, et raha kogumise eesmärgiks on fassaaditööde teostamine, ei

ole kehtestatud määr (koos olemasoleva remondifondi määraga kokku 1,862 eurot/m2)

ebamõistlikult suur. Avaldaja ei ole ka vastupidist põhistanud.

9.3. Kuna antud juhul võeti otsus vastu KrtS § 21 alusel koosolekut kokku kutsumata, pidi

otsuse vastuvõtmiseks olema selle poolt üle poole antud häältest (KrtS § 21 lg 3).

Hääletusprotokolli kohaselt anti vaidlustatud otsuse osas kokku 48 häält, millest 32 olid

otsuse poolt (dtl 73). Seega võeti otsus vastu KrtS § 21 lg-s 3 sätestatud häälteenamust

järgides.

10. Eeltoodust tulenevalt ei ole avalduses esile toodud asjaoludel alust vaidlustatud otsust

kehtetuks tunnistada ning maakohtu määrus tuleb tühistada.

11. Maakohtu määruse tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 173 lg-

tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse

kulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus jättis avalduse rahuldamata ning rahuldas puudutatud

isiku määruskaebuse, jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise

lause alusel avaldaja kanda.

TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude

suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)