2-25-6901/19 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Helvia Räägel

Otsuse tegemise aeg ja koht

24.10.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-6901

Tsiviilasi

H. R. (R.) hagi M. M. (M.) vastu kaasomandi

lõpetamiseks

M. M. (M.) vastuhagi H. R. (R.) vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

Hagi hind 3500 eurot, vastuhagi hind 3500 eurot

Asja lahendamise viis

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja: H. R. (isikukood XXX, elukoht XXX, e-post

XXX)

Kostja: M. M. (isikukood XXX, elukoht XXX, e-post

XXX)

Kostja lepinguline esindaja: advokaat Getter Ulla

(Advokaadibüroo WIDEN, e-post XXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada H. R.´i hagi osaliselt

2. Rahuldada M. M.´e vastuhagi osaliselt.

3. Lõpetada XXX // XXX asuva kinnisasja (registriosa number XXX) kaasomand

kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.

4. Enampakkumise korraldab kohtutäitur. Avaliku enampakkumise tulem

jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist vastavalt hageja ja

kostja mõtteliste osade suurusele.

5. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Jätta menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

1 / 6

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt kaebuse ulatusest.

Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude

hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA POOLTE NÕUDED

1. Harju Maakohtu menetluses on H. R.´i (hageja) hagi M. M.´e (kostja) vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes ning M. M.´e vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja kaasomanikud kinnisasjal, mille aadressiks on

XXX. Vastavalt kinnistusraamatu andmetele kuulub kinnisasi hageja ja kostja kaasomandisse

võrdsetes osades, s.o kummalgi on 1/2 (50%) mõttelist osa kinnisasjast. Kinnistu suhtes ei ole

sõlmitud kokkulepet kinnisasja kasutamise, haldamise ega kulude kandmise korra kohta.

3. Hageja nõuab esmase nõudena kinnisasja jagamist reaalosadeks selliselt, et kummalegi

kaasomanikule jääks kinnistust tema omandiosale vastav osa. Alternatiivselt palub hageja

lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel ning saadav tulu jagada

poolte vahel võrdselt.

4. Vastuhagi ja kostja hagivastuse kohaselt ei ole kinnistu jagamine reaalosadeks võimalik, kuna

kostja ei soovi säilitada kinnisasja omandit. Kostja palub kinnisasja kaasomandi lõpetamist

selliselt, et kinnisasi antakse hageja omandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest

hüvitist 46 500 eurot, s.o pool kinnisasja turuväärtusest vastavalt kostjale kuuluva mõttelise osa

suurusele. Alternatiivselt palub kostja kaasomand lõpetada nii, et kinnisasi müüakse avalikul

enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel võrdselt.

5. Hageja esitas 23.07.2025 seisukoha kostja vastuhagile, kus leidis, et vastuhagi tuleks jätta

läbi vaatamata, kuna täidetud ei ole tsiviilkohtumenetluse (TsMS) § 373 lg-s 1 sätestatud

eeldused. Samuti põhjendas hageja kinnistu reaalosadeks jagamise nõuet, märkides samas, et

toetab enda alternatiivset taotlust kinnisasja müümiseks avalikul enampakkumisel, tingimusel et

müügist saadud tulu jagatakse võrdselt (50/50) vastavalt osalustele, arvestades hageja

remondikulusid, mida hageja on teinud kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone säilitamiseks.

6. Kohus on teinud pooltele korduvalt ettepaneku asja lõpetamiseks kompromissiga, kuivõrd

pooled on tegelikult ühel meelel kaasomandi lõpetamises ja ka viisis (dtl 125-126; 131), kuid

pooled ei ole kompromissi sõlminud ega kohtule esitanud.

7. Kohus teatas 19.09.2025 kirjaga pooltele, et kuna mõlemad pooled on avaldanud nõusolekut

asja lahendamiseks kirjalikus menetluses, siis lahendab kohus käesoleva asja kirjalikus

menetluses vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus teatas ka, et eelmenetluse ülesanded on täidetud

ja kohus lõpetab seega eelmenetluse ning andis pooltele tähtajad lõplike seisukohtade ja

menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning avaldas otsuse teatavaks tegemise aja (dtl 131).

2 / 6

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

8. Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada nii hagis kui ka vastuhagis taotletud alternatiivsel

viisil kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel. Seega rahuldab kohus nii hagi kui ka vastuhagi

osaliselt.

9. Kõigepealt vastab kohus hageja seisukohale, milles hageja leiab, et vastuhagi tuleb jätta läbi

vaatamata, kuna ei ole täidetud vastuhagi menetlusse võtmise eeldused, sest vastuhagi ei ole

suunatud põhihagi tasaarvestamisele ja vastuhagi rahuldamine ei välista ei täielikult ega osaliselt

põhihagi rahuldamist.

10. Vastavalt laialdasele kohtupraktikale on kaasomanikul tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 igal ajal

õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2

sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis, ning üksnes erandjuhul on võimalik jätta

kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane ja esineb mõni õiglane jagamise viis (vt nt RKTKo

18.12.2019, 2-18-13306/25, p 10; 22.03.2023, 2-19-18320/73, p 11). Seega lähtub kohus

kaasomandi lõpetamisel kaasomaniku nõutud kaasomandi lõpetamise viisidest. Juhul, kui kostja

ei ole nõus hagis nõutud viisil kaasomandi lõpetamisega, tuleb tal esitada vastuhagi, sest lihtsalt

vastuväitena pakutud hagist erineval viisil kaasomandi lõpetamiseks ei piisa, kuivõrd siis ei ole

tegemist kostja nõudega, millest kohus saab lähtuda. Seega on kaasomandi lõpetamise asjas hagi

ja vastuhagi vahel alati TsMS § 373 lg-s 1 sätestatud vastastikune seos, kui ka vastuhagi on

suunatud kaasomandi lõpetamisele ja selles on nõutud kaasomandi lõpetamist viisil, mida hagis

nõutud ei ole. Kuigi käesoleval juhul on mõlemad menetlusosalised ühe viisina nõudnud asja

müümist enampakkumisel, siis on kostja esitanud ka nõude jätta kinnistu hageja omandisse,

millist viisi hageja hagis nõudnud ei ole.

11. Eelnevat arvestades on vastuhagi lubatav, võetud õigesti menetlusse ning kuulub

läbivaatamisele.

12. Kohus tuvastab järgnevalt asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle pooled ei vaidle:

-

Pooltele kuulub kinnistu asukohaga XXX // XXX, sealjuures hagejale ½ kaasomandist ja

kostjale ½ kaasomandist (dtl 54).

-

Kaasomand tuleb lõpetada.

13. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-te 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal

kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanike vahelise kokkuleppega välistatud.

AÕS § 77 lg 2 kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

14. Kumbki pool ei ole tuginenud sellele, et kaasomandi lõpetamine on kaasomanike vahelise

kokkuleppega välistatud ning see ei nähtu ka kinnistu registriosa väljavõttest (dtl 54), mistõttu on

kaasomandi lõpetamine lubatav.

15. Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetada kas selliselt, et kinnistu jagatakse reaalosades

või kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud tulem jagatakse võrdselt.

16. Kostja soovib kinnistu kaasomandi lõpetada kas selliselt, et kinnistu jäetakse hageja

omandisse, pannes hagejale kohustuse tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 46 500 eurot

või kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud tulem jagatakse võrdselt.

3 / 6

17. Riigikohus on 29.09.2010 tsiviilasja nr 3-2-1-65-10 otsuse p-s 21 leidnud, et kaasomandi

lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus

peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes

õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Seega kaasomandi lõpetamise viisi

valimisel võtab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse kõigi kaasomanike huve.

18. Selleks, et kohus saaks kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida, peavad kõik kohtu ette

toodud kaasomandi lõpetamise viisid olema objektiivselt teostatavad ehk kohtulahend vastaval

viisil kaasomandi lõpetamise korral täidetav.

19. Kohus hindab esmalt, kas hageja poolt esimesena taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on

põhjendatud ja oleks täidetav.

20. Hageja on palunud kinnisasja jagamist reaalosades. Riigikohus on oma praktikas leidnud, et

kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu

15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4

kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt

sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Kolleegium leidis, et

kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes

erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine

nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel

TsMS § 232 lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

21. Riigikohtu viidatud maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 4 kehtib samas sõnastuses ka

käesoleval ajal. Kohtu hinnangul ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid, mis

võimaldaksid hinnata, kas kinnistu jagamine reaalosades on ka tegelikult ja maakorralduslikult

võimalik. Hageja esitatud joonis tema nägemusest kinnistu reaalosadeks jagamisest, mis on

toodud hageja 23.07.2025 menetlusdokumendi lisas 1 (dtl 122) ei tõenda, et selliselt oleks

kinnistu reaalosades jagamine võimalik ja lubatav ning katastriüksuste moodustamine oleks

võimalik.

22. Samuti nähtub hageja esitatud plaanilt, et kui poolitada kinnistu selliselt, nagu hageja on

joonisel märkinud, siis on üks teoreetiliselt moodustatav kinnistu suurem kui teine ja ühel

kinnistul asuv hoone on väiksem kui teisele kinnistule jääv hoone. Hageja ei ole selgitanud,

kuidas tekkivad kinnistud jaguneksid, st missugune kinnistu jääks hagejale ja missugune kostjale,

samuti, missugused oleks moodustatavate kinnistute väärtused.

23. Hageja väited selle kohta, et kinnistu jagamine kaheks eraldi kinnistuks vastaks Maardu linna

planeeringu nõuetele, ei ole tõendatud. Hageja on viidanud kostja esitatud eksperthinnangule

kinnistu turuväärtuse kohta, kuid see dokument ei tõenda, et maatükk on võimalik tehniliselt

jagada kaheks eraldiseisvaks kinnistuks. Pigem tõendab eksperthinnangus sisalduv viide Maardu

linna ehitustingimustele, et kinnistu jagamine kaheks eraldi kinnistuks ei ole võimalik, kuna

üksikelamu krundi minimaalne suurus peab ehitustingimuste kohaselt olema 900 m2 (dtl 68), kuid

pooltele kuuluva kinnistu suurus on vaid 869 m2 (dtl 54) , mis on juba alla 900 m2 , mis tähendab,

et kinnistu minimaalset suurust pooltele kuuluva kinnistu jagamisel ei ole võimalik saavutada.

24. Lisaks eelnevale ei ole kinnistu jagamine reaalosades põhjendatud ka seetõttu, et kostja ei

soovi kinnistu omandit säilitada. Tulenevalt kohtupraktikast ei saa kohus tekitada sundomandit

ning tuleb arvestada Riigikohtu poolt korduvalt selgitatud põhimõttega, et kaasomand tuleb

lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem.

25. Eelnevat arvestades ei pea kohus põhjendatuks hageja nõuet lõpetada pooltele kuuluva

kinnistu kaasomand reaalosades jagamisega ning kohus jätab selle nõude rahuldamata.

26. Järgnevalt analüüsib kohus kostja esmast nõuet kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu

jääb hagejale ning hageja kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitise 46 500 eurot.

4 / 6

27. Riigikohtu laialdase praktika kohaselt ei ole põhimõtteliselt õige jätta ühis- või kaasomandis

olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu,

kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt nt Riigikohtu 25.10.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-

14-18828, p 14.2; Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23, 25).

Siinses asjas nähtub hageja seisukohtadest, et hageja ei ole valmis maksma kostjale vastuhagis

märgitud hüvitist 46 500 eurot (dtl 120). Mingit valmisolekut kinnistu ainuomandi saamiseks

hageja väljendanud ei ole ja on vastuhagile vastu vaielnud. Seega ei ole põhjendatud kostja

esmane nõue kaasomandi lõpetamiseks kinnistu jätmisega hageja omandisse hüvitise maksmise

vastu ning kohus jätab selle nõude rahuldamata.

28. Mõlemad pooled on alternatiivsete nõuetena soovinud kinnistu müüki avalikul

enampakkumisel. Kohus peab kaasomandi lõpetamisel kaaluma mõlema kaasomaniku huve ja

lõpetama kaasomandi viisil, mis kahjustab kaasomanike huve kõige vähem. Kohus on seisukohal,

et tulenevalt asjaolust, et pooled on menetluse algusest alates ühel meelel selles, et kinnistu

kaasomand on võimalik lõpetada enampakkumisel müümisega, on see viis poolte huve ja õigusi

kõige enam arvestav. Need nõuded kuuluvad rahuldamisele nii hagi kui ka vastuhagi põhjal.

Seega rahuldab kohus nii hagi kui ka vastuhagi alternatiivsed nõuded ning kaasomand tuleb

lõpetada kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel.

29. Hageja on 23.07.2025 menetlusdokumendis viidanud sellele, et enampakkumise tulust tuleks

kõigepealt maha arvestada remondiks tehtud kulud ning seejärel jagatakse tulem võrdselt (50/50)

vastavalt osalustele (dtl 121). Sellekohast nõuet hageja esitanud ei ole ning ei ole ka täpsustanud

kulude suurust ega esitanud vastavaid tõendeid. Kohus selgitab hagejale, et juhul, kui hageja

leiab, et tal on kostja vastu rahaline nõue, on see võimalik kostjale esitada eraldi. Kaasomandi

lõpetamise asja pooltevahelised rahalised suhted vältimatult hõlmatud ei ole ja olema ei pea.

30. Hageja seisukohtadest ja nõudest nähtub, et hagejale on oluline, et kaasomandi lõpetamisel

avalikul enampakkumisel müügiga jagatakse saadud tulem võrdselt vastavalt mõtteliste osade

suurusele. Ka kostja on oma nõudes viidanud raha võrdsele jagamisele pärast enampakkumise

läbiviimist. Kuivõrd see on kohtule arusaadavalt pooltele oluline tingimus, siis selgitab kohus, et

vastavalt Riigikohtu 23.10.2024 otsuses tsiviilasjas nr 2-22-2159 märgitule (vt eelkõige p 15)

juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb

enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende

kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Täitemenetlus viiakse läbi täitemenetluse seadustiku

kohaselt ja seega ei ole kaasomandi lõpetamise otsuses tarvis kindlaks määrata otsuse täitmise

korda, kui pooled ei ole seda eraldi taotlenud. Käesolevas asjas ei ole pooled seda otse taotlenud,

kuid asjaoludest nähtuvalt on see pooltele oluline, seega märgib kohus otsuse resolutsioonis, et

avaliku enampakkumise tulem jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist hageja ja

kostja vahel võrdselt ning enampakkumise korraldab kohtutäitur.

MENETLUSKULUD

31. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 8 kohaselt

kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt,

arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi.

32. Üldjuhul jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt selle poole kanda, kelle kahjuks

otsus tehti, kuid kohtupraktikas on välja kujunenud seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on

üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud

jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt RKTKo 2-22-2159, p 25; RKTKo 3-2-1-70-10,

p 14).

33. Praegusel juhul jäävad nii hagi kui ka vastuhagi esmased nõuded rahuldamata ning kohus

rahuldab alternatiivsed nõuded. Seega on kulude poolte endi kanda jätmine põhjendatud ka

5 / 6

seetõttu, et hagi ja vastuhagi rahuldamata jätmise ja rahuldamise ulatus on võrdsed (TsMS § 163

lg 1).

34. Eelnevat arvestades tuleb kohtu hinnangul jätta kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi

kanda. Sellise menetluskulude jaotuse tõttu puudub vajadus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks.

35. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Helvia Räägel

kohtunik

6 / 6