2-24-132912/21 · Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja

2-24-132912

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Ülle Raag

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.10.2025, Jõgeva kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-132912

Tsiviilasi

Jõgeva Vallavalitsuse hagi V.J. vastu võla nõudes

Hagihind

1103 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Jõgeva Vallavalitsus (registrikood: 77000401;

aadress: XXX-i , 48306 XXX; e-post:);

Kostja: V.J. (isikukood: XXX; registrijärgne elukoht

puudub; e-post:).

Menetlusviis

Kirjalik menetlus

Menetlustoiming

Lõpplahend

RESOLUTSIOON

1. Jõgeva Vallavalitsuse hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt V.J.-ilt välja hageja Jõgeva Vallavalitsuse kasuks põhivõlg 1103

eurot.

Menetluskulud

1. Jätta menetluskulud kostja V.J. kanda.

2. Mõista kostjalt V.J.-ilt hageja Jõgeva Vallavalitsuse kasuks välja riigilõiv 280

eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele saab esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1 (8)

1. Jõgeva Vallavalitsus esitas 13.09.2024 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse

avalduse võlgnikult V.J.-ilt 1103 euro saamiseks (dtl 5-6). Kohus tegi 16.09.2024 võlgnikule

makseettepaneku, mis toimetati kätte 24.09.2024 võlgniku e-posti aadressil XXX (dtl 7).

Võlgnik V.J. esitas 24.09.2024 nõudele vastuväite (dtl 15-18). Vastuväite kohaselt on Jõgeva

Vallavalitsus 2022 sügisest jätnud üürilepinguga võetud kohustused täitmata, kuid jätkas

üüriarvete esitamist. V.J. tasus arveid 2023 augustini. Võlgnikule ei antud üürilepingu lisa,

mis pidi sisaldama üürile antavate eluruumide seisukorra kirjeldust. Kuna tegemist oli halvas

seisukorras ruumidega, siis võlgnikul tekkis kahtlus, et rakendatud on põhjendamatult kõrget

üürihinda. V.J. sissetulekuks on tema osalise töövõime tõttu üksnes 350 eurot. Kohus lõpetas

08.10.2024 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ning andis asja üle menetlemiseks esimese

astme kohtumenetlusse Tartu Maakohtule (dtl 1-2).

2. Jõgeva Vallavalitsus esitas 01.11.2024 kohtule hagiavalduse V.J. vastu võla nõudes (dtl 25-

27). Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista üürilepingust tulenev põhivõlg 1103

eurot.

Esitatud asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 01.09.2020 eluruumi üürilepingu nr

5-2/2020/68 eluruumi kasutamiseks Jõgeva vallas, xxxxxx alevikus, XXX. Üürnik pidi

lepingu kohaselt tasuma üüri 1,50 eurot ruutmeetri kohta (s.o 76,95 eurot kuus) ning

kõrvalkulud. Üür ja kõrvalkulud tuli V.J.-il tasuda üürileandja esitatud arvete alusel.

Elektrilepingu sõlmis üürnik otse elektrimüüjaga.

Hageja teatas 19.02.2024 kirjaga kostjale, et ütleb lepingu üles 31.05.2024. Leping oli

lõppenud üürileandja poolse ülesütlemisega 31.05.2024.

Hageja esitas kostjale lepingu kehtivuse ajal igakuiselt arveid, kuid kostja on jätnud need

osaliselt või täielikult tasumata järgmiselt:



2022 detsembri arve on tasutud osaliselt, tasumata on 50,06 eurot;



2023 augusti arve on tasutud osaliselt, tasumata on 55 eurot;



ajavahemikul 2023 september kuni 2024 märts on kõik arved (7 arvet) täielikult

tasumata;



2024 aprilli arve on tasutud osaliselt, tasumata on 68,25 eurot ning



2024 mai arve on täielikult tasumata.

Kokku on kostjal seisuga 31.10.2024 üürilepingu alusel esitatud arvetest osaliselt või

täielikult tasumata 11 arvet summas 1103 eurot. Arved on saadetud kostja e-posti aadressile

ning kostja ei ole väitnud, et ta pole arveid kätte saanud.

Lepingu lõpetamise kokkuleppe kohaselt pidi kostja tasuma võla summas 1103 eurot

hiljemalt 06.08.2024 või samaks tähtajaks sõlmima hagejaga võlgnevuse tasumise

kokkuleppe. Kostja maksekokkuleppe sõlmimist taotlenud ei ole.

Hageja nõuab kostjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 108 lg 1 alusel.

Hageja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

3. Kostja seisukohad hagiavaldusele (dtl 54-55) on kokkuvõtvalt järgmised.

Üürileandja ei täitnud võetud kohustusi alates 2021 novembrist. Üürilepingu lisana ei esitatud

eluruumide seiskorra kirjeldust, kuigi lepingus oli selline lisa märgitud. Kohaliku

omavaltisuse esindaja ka vastavasisulistele päringutele ei vastanud. Kostja leiab, et kuna

eluruumid olid väga halvas seisukorras, siis ei pruugi olla õigustatud üürihind 1,50 eurot

ruutmeetri kohta. Kui üürihind oli põhjendamatult kõrge, siis kas Jõgeva Vallavalitsusel oli

õigus perioodil 2020 september kuni 2021 november laekunud üürmaksetele. Kui kohus

tuvastab, et Jõgeva Vallavalitsusel puudus õigus kostjalt üüri nõuda, soovib kostja alates 2020

septembrist tasutud üürisummade tagastamist.

2 (8)

Korstnapühkija tunnistas 2021 oktoobris kostja eluruumis asuvad küttekolded tuleohtlikeks ja

keelas nende kasutamise. Vald tellis pottsepa uute küttekollete ehitamiseks, kuid tühistas

tellimuse üks päev enne tööde alustamist. Pottsepp oli teinud kulutusi, mida talle ei hüvitatud.

Seega jättis vald oma kohustused üürileandjana täitmata. Samas oli teada, et maja

elektrisüsteem oli amortiseerunud ning elektriga kütmine välistatud. Vallavalitsus jätkas

põhjendamatult kõrge üürisummaga arvete esitamist. 2023 augustis-septembris oli kogu

mööbel hallitusega kaetud, hallitasid ka riided ja jalanõud. Kuna kostja on hallitusele

allergiline, tekkis tal kopsuturse, mis põhjustas nii valusid kui ka hapnikupuudust. Selle

tagajärjel omakorda ei olnud kostjal võimalik tööl käia ning ta kaotas oma sissetuleku. Pausile

tuli panna ka juulis alustatud tööalane rehabilitatsioon. Kostja toob välja, et arved jäid

tasumata ka põhjusel, et ta kaotas sissetuleku. Kuna vallavalitsus ei taganud küttesüsteemide

korrashoidu ligikaudu kahe aasta jooksul, tulnuks üürihinda alandada vähemalt poole võrra.

Septembri arvele oli lisatud tasu, mille sisu kohta vallavalitsus selgitusi anda ei osanud.

Selgus, et kulud olid jagatud valesti ning kulusid vähendati 66-lt eurolt 11-ne euroni. Kostja

leiab, et kuna ta põhjustas oma küsimustega tüli korteriühistu juhatusele, soovis korteriühistu

temaga üürilepingu lõpetada.

Kostja leiab, et asja saaks lahendada tasaarvestuse tegemisega ning on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

4. Hageja põhjendab 21.03.2025 seisukohas (dtl 81-85) kostja kirjadele vastamata jätmist

asjaoluga, et arvestades kostja poolt vallavalitsusele saadetud kirjade sisu ja ülesehitust, ei

olnud võimalik aru saada nende saatmise eesmärgist. Hagejal oli varasemalt ning on ka

praegu raske seostada kirjadele mittevastamist kehtiva lepingu alusel esitatud arvete

mittetasumisega. Kostja ei ole esitanud vallavalitsusele mitte ühtegi ettepanekut üürilepingu

muutmiseks.

Üürilepingu lisa, mis puudutab eluruumide seiskorra kirjeldust, ei olnud võimalik koostada

2023 ega ka praegu, kuna lisa oli jäänud tegemata 2020 lepingu sõlmimisel (uuendamisel).

Üürilepingu punktis 2.2 (teises lauses) on märgitud, et eluruumi kirjeldus on lepingu

lahutamatu osa ning iseseisvat juriidilist jõudu ei oma. Sama on toodud ka kostja poolt

kohtule saadetud ühe vastuse lisas. Hageja möönab, et vaidlusalune lisa oleks pidanud olema

lisatud lepingule, kuid samas ei muuda selle puudumine lepingut õigusvastaseks. Käesolevalt

on võimalik eeldada, et pooled sõlmisid lepingu vabatahtlikult ning olid nõus kõigi lepingus

toodud tingimustega. Kostjale ei olnud eluruumide seisukord teadmata. 25.12.2023 e-kirjas on

kostja maininud, et tema pere elab selles eluruumis alates 2004. Veel on kostja kirjutanud, et

2004 anti korter talle ajutiseks kasutamiseks ning üüri ei küsitud. 2004 antixxxxxxx alevikus,

xxxxxxxxxxasuv eluruum kostja kasutusse sotsiaaleluruumina (käesoleval hetkel võimatu

kontrollida) ning see ei saanud olla tähtajatu leping. Oma olemuselt on sotsiaaleluruumi

kasutusse andmine ajutise iseloomuga sotsiaalteenus. 2020 sõlmitud leping ei olnud antud

kostjale sotsiaalteenusena, st eluruumi tagamise teenusena.

Kostja elas samas eluruumis 20 aastat. Esialgu ei pidanud kostja üüri tasuma, kuid olukord

muutus. Kostja tasus lepingu alusel esitatud arveid (enamasti viivitusega), seega aktsepteeris

ta nii lepingut kui ka arveid. 2020 septembrist ühtlustati uute üürilepingute sõlmimisega

ühinemisjärgses Jõgeva vallas eluruumide üürilepingute sõlmimise korda ja rakendati Jõgeva

Vallavalitsuse 16.06.2020 korraldust nr 286 „Üürimäära kehtestamine“, see on märgitud ka

kostjaga 01.09.2020 sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 5-2/2020/68 preambulas. Kostja tasus

talle esitatud arveid teatud mööndustega kuni 2023 sügiseni, kui elamus hakkas tegutsema

korteriühistu, eesmärgiga kogu hoone korrastada. Kostjaga sõlmitud üürilepingusse märgiti

üüri suurus lähtudes eelnimetatud vallavalitsuse korraldusest (nr 86).

3 (8)

Aastaks 2021 oli kostja kasutanud korterit eluruumina ligikaudu 17 aastat. Tagantjärele on

võimatu hinnata, millisel põhjusel või kelle süül küttekehad kasutuskõlbmatuks muutusid.

Süü ei saa olla ainult vallavalitsusel.

Vallavalitsus on Jõgeva vallas, xxxxxxx hoones pakkunud elamispinda üürnikele, kes on

üürilepingu sõlmimisel olnud korteri seisukorrast igati teadlikud ning kellele see on sobinud.

Vallavalitsus on alati tunnistanud, et tegemist ei ole heas korras korteritega ning ei ole ka

andnud lubadusi korterite suures mahus parendamiseks valla kulul. Nii tuli ka 2022

vallavalitsusel otsustada, kas teha korteri küttesüsteemile kulutusi või üürileping lõpetada

ning korter võõrandada. Kostja oli vallavalitsuse otsusest teadlik, kuid ei soovinud kasutada

võimalust korterit osta ega olnud nõus ka üürima teist talle pakutud eluruumi.

Vastutus arvete tasumise eest saab olla üksnes üürnikul ning vald ei saa kedagi üüri

maksmisest vabastada üksnes sissetuleku puudumise tõttu.

Puutuvalt 2023 septembris tekkinud segadusse esitatud arvega märgib vallavalitsus järgmist.

Korteriühistu hakkas koguma raha remondifondi ning ekslikult lisati see rida kostjale esitatud

üüriarvele. Arve annulleeriti ning kostja sai arve, mille tasumine oli tema kohustus. Kostjale

selgitati tekkinud olukorda enne eksliku arve annulleerimist ning uue arve saatmist. Kostja

arvet tasunud ei ole.

Korteriühistu juhatus ei soovinud kostjaga üürilepingut lõpetada. Sellisele seisukohale jõudis

vallavalitsus võttes arvesse kostja esitatud kirjeldusi eluruumi seisukorra ja selle elanike

terviseseisundi kohta. Kostja alates 2023 sügisest arveid ei tasunud ning ei soovinud ka ise

lepingut üles öelda.

19.02.2024 teatas hageja kostjale, et ütleb üürilepingu üles 31.05.2024. Järgmisest päevas, s.o

alates 01.06.2024 hakkas kehtima hageja ja kostja vahel sõlmitud uus üürileping teisel

aadressil, kus kostja sai kasutamiseks paremas seisukorras eluruumi ning seda eluruumi

tagamise teenusena. Uue lepingu alusel esitatud arveid kostja samuti ei tasunud. xxxxxxxxx

eluruumi üleandmine ja vabastamine toimus õigeaegselt ning selle kohta koostati akt.

Suuliselt lepiti kokku, et allkirjastamine toimub hiljem, kui on teada viimaste arvete summad.

Kostja ei ole käesoleva ajani akti allkirjastanud ega ka võlga tasunud või esitanud taotlust

maksekokkuleppe sõlmimiseks.

Hagiavaldus rahuldada.

KOHTU SEISUKOHT

5. Kohus leiab, et Jõgeva Vallavalitsuse hagi V.J. vastu rahalise võlgnevuse nõudes on

asjaoludega õiguslikult põhjendatud ja on võimalik rahuldada.

6. Kohus tegi poolte esitatu alusel kindlaks alljärgnevad vaidlustamata asjaolud:



01.09.2020 sõlmisid hageja ja kostja kirjalikult tähtajatu eluruumi üürilepingu nr

5-2/2020/68 (dtl 28-30), mille alusel kostja jätkas hagejalt ühetoalise korteri üürimist

Jõgeva vallas, xxxxxxxalevikus, xxxxxxxxx (üldpinnaga 51,3 m2).



Üürnik kohustus lepingu punkt 4.1 kohaselt tasuma tema poolt üürile võetud

elamispinna 1 m2 eest üüri 1,50 eurot, kokku 76,95 eurot kuus. Lisaks üürile tasub

üürnik kõrvalkulud: heakorra, haljastuse, lumetõrje, prügiveo, vee ja kanalisatsiooni,

üldkasutatavate ruumide elektrikulu ja haldustasu. Üüri ja kõrvalkulude tasumiseks

esitab üürileandja üürnikule arve.

Seega oli poolte vahel sõlmitud üürileping VÕS § 271, § 272 lg 1 (esimene lause) mõttes.

4 (8)

7. Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürilepingu lisa - eluruumi seisukorra kirjeldus -

puudumine mõjutab üürilepingu kehtivust ja sellest tulenevate kohustuste täitmist.

Kohus leiab, et üürilepingu lisa puudumine, milleks pidi olema eluruumi seisukorra kirjeldus,

ei mõjuta üürilepingu kehtivust ega poolte kokkulepete siduvust. Asjakohane on hageja viide

üürilepingu punktile 2.2, mille kohaselt eluruumi seisukord ja koosseis fikseeritakse

üürilepingu sõlmimisel, kusjuures eluruumi kirjeldus on lepingu lahutamatu osa, kuid

iseseisvat juriidilist jõudu ei oma. Sellest tulenevalt on tegemist dokumenteeriva lisaga, mille

eesmärk oli kirjeldada eluruumi faktilist olukorda (nt kulumine, sisustus, puudused), mitte

reguleerida poolte õigusi ja kohustusi.

Üürilepingu punktist 2.1 tuleneb, et üürnik jätkas eluruumi üürimist aadressil XXX , st

tegemist oli varasema üürisuhte jätkumisega. Kostja on 25.12.2023 Jõgeva Vallavalitsuse

õigusnõunikule saadetud e-kirjas kinnitanud, et tema pere on elanud nimetatud eluruumis

alates 2004 (dtl 86). Sellest järeldub, et kostjale oli eluruumi seisukord juba enne 01.09.2020

sõlmitud üürilepingu sõlmimist hästi teada. Asjaolu on käesolevas kontekstis oluline, kuna

see kinnitab, et eluruumi seisukorra kirjeldamise lisa puudumine ei saanud mõjutada kostja

teadlikkust üüritava eluruumi faktilisest olukorrast ega lepingu kehtivust.

Vaatamata üürilepingu lisa puudumisele, on pooled sõlminud kehtiva üürilepingu, mida on ka

reaalselt täidetud - kostja on arveid tasunud osaliselt ja viivitusega ajavahemikul 2020

septembrist kuni 2023 sügiseni, kinnitades seeläbi lepingu olemasolu ning eluruumi

kasutamist hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu alusel.

Kohus märgib, et kostja õigusalaste teadmiste puudumine või vähesus lepingu sõlmimisel ei

muuda üürilepingu kehtivust ega vähenda tema vastutust lepingu täitmisel. VÕS § 9 lg 1

kohaselt loetakse leping sõlmituks pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega,

samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et

lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Sellest tulenevalt on üürileping kehtivalt sõlmitud

poolte vastastikusel tahteavalduse alusel ning lisa vormistamata jätmine ega kostja piiratud

õigusalased teadmised ei mõjuta lepingu siduvust ega poolte kohustusi.

Kohus selgitab siinkohal, et TsMS § 438 lg.1 järgi otsust tehes hindab kohus tõendeid,

otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub

rahuldamisele. See tähendab, et ka juhul, kui pooled ise õigussuhet ei kvalifitseeri või kui

selle kohta ei ole esitada kirjalikku lepingut, tuleb kohtul õigussuhe kvalifitseerida tuvastatud

faktiliste asjaolude alusel. Olukorras, kus faktiliste asjaolude järgi kostja kasutab kestvalt

elamiseks hagejale kuuluvat eluruumi ja tegemist ei ole tasuta kasutusega, kuuluvad

kohaldamisele eluruumi üürilepingute kohta käivad sätted.

8. Vaidlust ei ole selles, et Jõgeva Vallavalitsus saatis 19.02.2024 kostjale teate eluruumi

lepingu ülesütlemise kohta luges kostjaga sõlmitud üürilepingu nr 5-2/2020/68 üles öelduks

31.05.2024 (lepingu kehtivuse viimane päev) (dtl 98). Kuigi kostja lepingu ülesütlemist ei ole

vaidlustanud, on asjaolude selguse huvides vajalik hinnata, kas esines VÕS § 317 mõttes

mõjuv alus eluruumi üürilepingu erakorraliseks lõpetamiseks.

VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui

tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist

soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes

eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine

lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 sätestatud asjaoludel. Hageja on üürilepingu

ülesütlemisel tuginenud VÕS §-le 317, mille kohaselt kumbki lepingupool võib eluruumi

üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud

olulise ohuga inimeste tervisele.

5 (8)

Käesolevas asjas on kostja väitnud, et tema üüritud eluruumis tekkis tervisele ohtlik olukord,

mis avaldus ulatusliku hallituse tekkimises ja eluruumi niiskuskahjustustes. Kostja on toonud

välja, et ta on hallituse suhtes allergiline ning selle tagajärjel tekkis tal kopsuturse, millega

kaasnesid valud ja hapnikupuudus. Selline asjaolu annab kohtu hinnangul piisava aluse

üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 317 mõttes. Ülesütlemise eesmärk oli kaitsta kostja ja tema

perekonna tervist olukorras, kus eluruumi kasutamine oli muutunud tervisele ohtlikuks.

Erialases kirjanduses (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, 2019, § 317) on

rõhutatud, et „olulist ohtu inimese tervisele“ ei tule hinnata mitte formaalsete eeskirjade

alusel. Üürilepingu ülesütlemise aluseks ei saa olla pelgalt normitehniline rikkumine, vaid

üksnes tegelik ja sisuline oht inimese tervisele, mis muudab eluruumi kasutamise reaalselt

elamiskõlbmatuks või tervist kahjustavaks. Sama põhimõtet on väljendanud ka Riigikohus,

märkides lahendis nr 3-2-1-4-05, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatav juhul,

kui eluruumi seisukorrast tulenev kestev objektiivne oht inimeste tervisele on olemas.

Kohus leiab, et käesolevas asjas esinesid asjaolud, mis viitavad eluruumi pikaajalisele ja

kestvale terviseohtlikule seisundile. Kostja esitatud teabe põhjal võib sedastada, et üüritud

eluruumides esines pikema aja jooksul niiskuskahjustus ning hiljem ka ulatuslik hallitus, mis

muutis eluruumi kasutamise tervisele ohtlikuks. Kostja on väitnud, et hallitus põhjustas tal

allergilise reaktsiooni ja kopsuturse, millega kaasnesid hingamisraskused ja hapnikupuudus.

Tegemist on tervisehäirega, mis vastab VÕS § 317 tähenduses olulise ja tegeliku terviseohu

kriteeriumile.

Samas tuleb arvestada, et terviseohtliku olukorra kujunemisele võisid kaasa aidata mõlema

poole tegevused ja tegematajätmised. Kostja enda esitatud dokumendist nähtub, et

vallavalitsuse tellitud pottsepp saanuks küttekollete parandamisega alustada 22.11.2021 (dtl

68), kuid töö jäi ära, kuna kostja väljendas 19.11.2021 e-kirjas soovi valla sekkumisest

loobuda ja teatas, et korraldab töö ise (dtl 86). Küttekollete korrashoiu ja remondi

korraldamise kohustus lasus üürileandjana vallal, kes oli puuduste kõrvaldamiseks astunud

konkreetseid samme - tellinud töö ja teavitanud kostjat selle algusajast. Tööde teostamata

jäämine oli tõenäoliselt seotud pooltevahelise töökorralduse muutumise ning võimalike

kommunikatsioonihäiretega, mistõttu ei saa olukorra lahendamata jäämist omistada üksnes

üürileandja tegevusetusele. 2022 seisis vallavalitsus valiku ees, kas teha korteri

küttesüsteemile vajalikke kulutusi või lõpetada üürileping ja võõrandada eluruum.

Vallavalitsus otsustas küttesüsteemi remondiga seotud kulutusi mitte teha. Sellises olukorras

tuli pooltel ühiselt leida sobiv lahendus eluruumi edasiseks kasutamiseks või elamistingimuste

parandamiseks.

Kostja on küll väljendanud kahtlust elektriga kütmise tehnilise võimalikkuse osas, kuid tema

enda seletustest nähtub, et kütmise vältimise peamiseks põhjuseks olid kõrged kulud, mitte

tehniline võimatus (dtl 71). Pärast küttekollete kasutamise keelamist puudus eluruumis

otstarbekas küttelahendus ning elektriga kütmine oleks olnud majanduslikult ebamõistlik.

Seetõttu ei olnud võimalik tagada eluruumis nõuetekohast toasoojust, mille tagajärjel

kujunesid niiskus- ja hallituskahjustused. Sellised elamistingimused ei vastanud tavapärasele

eluruumi kasutamise standardile ning kujutasid endast kostja tervisele reaalset ohtu, andes

hagejale mõjuva põhjuse üürilepingu VÕS § 317 alusel erakorraliselt üles öelda.

9. Kohus peab vajalikuks viidata Riigikohus lahendile nr 3-2-1-47-04, milles on selgitatud, et

üürileandjapoolset eluruumi üürilepingu § 317 alusel erakorralist ülesütlemist ei välista ka

olukord, kus terviseohtlikkus on tekkinud üürileandja kohustuste rikkumise tõttu - eelkõige

juhul, kui üürileandja on jätnud täitmata VÕS § 276 lg 1 järgsed kohustused tagada üüritud

asja korrashoid lepingu kehtivuse ajal. Sellisel juhul võib üürnikul lisaks lepingu

6 (8)

ülesütlemisele tekkida ka kahju hüvitamise nõue, kui eluruumi kasutamine muutub

eluohtlikuks üürileandja tegevusetuse tõttu.

10. Kostja on väitnud, et arvestades vallavalitsuse tegevusetust küttesüsteemide korrashoiul,

tulnuks üürihinda vähendada vähemalt poole võrra ning üürinõue tasaarvestada

elamistingimuste puudulikkuse tõttu. Kohus leiab, et see väide ei ole põhjendatud.

Kohus märgib, et VÕS § 278 lg 1 kohaselt on üürnikul õigus lepingu kehtivuse ajal, kui

üüritud asjal tekib puudus, mille eest ta ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama,

kasutada mitmeid õiguskaitsevahendeid - muu hulgas nõuda puuduse kõrvaldamist (§ 279),

üüri alandamist (§ 296), kahju hüvitamist (§ 115 koostoimes § 278 p-ga 3) või hoiustada üüri

(§ 298). Käesolevas asjas on tuvastatud, et üüritud eluruumis esinesid niiskus- ja

hallituskahjustused ning küttesüsteemi puudused, mille kujunemisele ja püsimisele võisid

kaasa aidata mõlema poole tegevused ja tegematajätmised. Kostja pöördus vallavalitsuse

poole küttekollete parandamiseks, kasutades talle seadusega antud õigust nõuda puuduse

kõrvaldamist VÕS § 278 p 1 ja § 279 mõttes.

Kohus leiab, et olukorra lahendamata jäämise eest lasub vastutus nii üürileandjal kui üürnikul.

Üürileandja ei taganud eluruumi korrashoidu piisava hoolsusega, jättes küttekollete remondi

lõpetamata, kuid ka kostja ei kasutanud kõiki seadusest tulenevaid võimalusi oma õiguste

kaitseks. Kuigi kostja oli puudustest teadlik ning pöördus vallavalitsuse poole küttekollete

parandamise nõudega, ei järgnenud sellele ametlikku taotlust üürihinna alandamiseks VÕS §

278 p 4 ja § 296 alusel ega üürilepingu lõpetamiseks. Samuti ei kasutanud kostja võimalust

taotleda vallalt sotsiaaleluruumi ega teist elamispinda, mida talle oli pakutud (dtl 87). Kostja

jätkas eluruumi kasutamist muutmata kujul ja tasus üüri kuni 2023 sügiseni. Tema enda

e-kirjast nähtub, et üüri maksmata jätmine ei olnud tingitud üksnes eluruumi seisukorrast,

vaid peamiselt sissetuleku vähenemisest ja majandusliku suutlikkuse kadumisest (dtl 71).

Sellest tulenevalt ei saa üüri maksmata jätmist ega tasaarvestuse väidet käsitada seadusliku

alusena üürikohustuse täitmata jätmiseks ega üürihinna alandamise nõude põhjenduseks.

Kostja valik jätkata senises eluruumis oli teadlik ja vabatahtlik, mistõttu ei anna see alust

üürihinna vähendamiseks ega vabasta teda üürilepingust tulenevatest kohustustest.

11. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule

(üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

VÕS § 292 lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

Üürilepingu punkt 4.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma tema poolt üürile võetud elamispinna

1 m2 eest üüri 1,50 eurot, kokku 76,95 eurot ja kõrvalkulud: heakorra, haljastuse, lumetõrje,

prügiveo, vee ja kanalisatsiooni, üldkasutatavate ruumide elektrikulu ja haldustasu.

Jõgeva Vallavalitsus kehtestas 16.06.2020 korraldusega nr 286 Jõgeva valla

munitsipaalomandis olevate eluruumide üürimäär selliselt, et ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooniga ahiküttega eluruumil on see 1,50 eurot/m2 (dtl 89).

Hageja esitas kostjale lepingu kehtivuse ajal igakuiselt arveid, kuid kostja on jätnud need

osaliselt või täielikult tasumata järgmiselt:



2022 detsembri arve (dtl 32) on tasutud osaliselt, tasumata on 50,06 eurot;



2023 augusti arve (dtl 33) on tasutud osaliselt, tasumata on 55 eurot;



ajavahemikul 2023 september kuni 2024 märts on kõik arved (dtl 34-40) täielikult

tasumata;

7 (8)



2024 aprilli arve (dtl 41) on tasutud osaliselt, tasumata on 68,25 eurot ning



2024 mai arve (dtl 42) on täielikult tasumata.

Arvest nr 6134 (dtl 101) nähtub, et lepingu ülesütlemise seisuga oli kostja üürilepingust

tulenev võlgnevus hageja ees kokku 1103 eurot. Arvetel on kajastatud prügiveoga seotud

kulu, vee- ja kanalisatsioonikulu, ruumide rent ning haldusteenus.

Kohus leiab, et kostja oli üürilepingu sõlmimisel teadlik nii üüritasu suurusest kui ka

kõrvalkulude kandmise kohustusest. Lepingu tingimused olid kirjalikult fikseeritud ning

vastasid Jõgeva Vallavalitsuse kehtestatud üürimäärale. Kostja ei ole väitnud, et lepingu sisu

oleks talle jäänud arusaamatuks ega tõendanud, et üüri või kõrvalkulude kohustuse ulatus

oleks talle olnud teadmata. Seetõttu tuleb eeldada, et kostja oli lepingu sõlmimise hetkel

informeeritud ja nõustus teadlikult kõigi üürilepingust tulenevate maksekohustustega.

12. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue on põhjendatud ning kuulub täielikult

rahuldamisele. Kostja ei ole esitanud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mis annaks alust jätta hagi

osaliselt või tervikuna rahuldamata. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista

tasumata üürivõlg summas 1103 eurot.

Menetluskulude jaotus

13. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1

kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse

kostja kahjuks, siis jätab kohus tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 menetluskulud kostja kanda.

TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus otsusega kindlaks hüvitatavate menetluskulude

rahalise suuruse. TsMS § 174 lg.1 teise lause kohaselt määrab kohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude

kindlaksmääramise taotlust.

Hageja menetluskuluks on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 280 eurot, millest 65 eurot

on tasutud maksekäsu kiirmenetluses ning hagi esitamisel on täiendavalt tasutud 215 eurot

(dtl 43). Seega tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista riigilõiv 280 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Raag

Kohtunik

8 (8)