3-25-2366/13 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.10.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2366

Haldusasi

Lelle 22 Holding OÜ kaebus Eesti Energia AS-i ja

Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara vahel 09.05.2025

sõlmitud lepingu tühisuse tuvastamiseks ning

riigihangete vaidlustuskomisjoni 07.07.2025 otsuse nr

138-25/- tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja (vaidlustaja) – Lelle 22 Holding OÜ, esindajad

vandeadvokaat Erki Fels ja vandeadvokaadi abi

Gregor Saluveer

Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, esindaja Diana

Minumets

Kolmas isik – Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara,

esindajad vandeadvokaadid Kadri Härginen ja

Mario Sõrm

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 27.08.2025 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Lelle 22 Holding OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta Lelle 22 Holding OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 27.08.2025 otsus haldusasjas nr 3-25-2366 muutmata.

2. Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt välja Eesti Energia AS-i apellatsioonimenetluse kulud

4708

eurot (ilma käibemaksuta)

ja Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara

apellatsioonimenetluse kulud 2496 eurot (ilma käibemaksuta). Jätta Lelle 22 Holding

OÜ apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda.

3. Jõustunud kohtuotsus avaldada tervikuna.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-25-2366

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 10 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.11.2025 (HKMS § 278 lg 1).

Vastukassatsioonkaebust hankeasjas esitada ei saa (HKMS § 278 lg 3). Sõltumata

menetlusosaliste nõusoleku olemasolust või selle puudumisest võib Riigikohus hankeasjas

esitatud kassatsioonkaebuse vaadata läbi lihtmenetluses (HKMS § 279 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Energia AS (vastustaja) on viinud uue üüripinna hankimiseks alates 2023. a

novembrist läbi kaks konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust: riigihange „Tallinna

kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) ja riigihange „Büroopinna üürimine

Tallinnas“ (viitenumber 280484). Mõlema riigihanke alusdokumentidele esitati vaidlustus.

Mõlemad vaidlustused rahuldati osaliselt. Mõlema vaidluse tulemusel tunnistas vastustaja

riigihanke kehtetuks.

2. Lelle 22 Holding OÜ esitas 05.06.2025 riigihangete vaidlustuskomisjonile (VAKO)

vaidlustuse Eesti Energia AS-i uue üüripinna üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, kuna

hankija on sõlminud üürilepingu riigihanget korraldamata ja hanketeadet avaldamata.

Riigihangete seaduse (RHS) § 185 lg 4 p 3 järgi on ettevõtjal õigus vaidlustada hankeleping,

kui hankija ei ole esitanud hanketeadet ja hanketeate esitamata jätmine ei olnud lubatud.

Sellisel viisil sõlmitud leping on tühine (RHS § 121 lg 1 p 1). Vaidlustajal ei olnud

vaidlustuse esitamisel teada, kellega ja millistel tingimustel on üürileping sõlmitud. VAKO

menetluses selgus, et vastustaja on sõlminud 09.05.2025 üürilepingu Aktsiaseltsiga Kaamos

Kinnisvara ning lepingu ese on aadressile Veskiposti tn 8, Tallinn ehitatav hoone Sirius.

3. VAKO 07.07.2025 otsusega nr 138-25/- jäeti kaebaja vaidlustus rahuldamata. VAKO

leidis kokkuvõtvalt järgmist. Pärast riigihangete ebaõnnestumist võis Eesti Energia AS

proovida leida üüripinda RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes osast

nõudmistest, mida ta riigihangete tehnilises kirjelduses üürile võetava hoonega seoses esitas

ning aktsepteerides põhijoontes turul olemas olevaid hooneid ja arendusprojekte. Siriuse

projekt valmis 2024. a-l ja ehitusloa taotlus esitati 20.12.2024. Asjaolud viitavad sellele, et

Sirius ehitataks valmis sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga. VAKO-le esitatud

asjaoludest nähtuvalt ei ole vastustaja mõjutanud oluliselt ehitatava hoone kavandamist,

määratlenud oluliselt ehitist iseloomustavaid omadusi ega avaldanud otsustavat mõju selle

kavandamisele.

4. Lelle 22 Holding OÜ esitas 17.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus

tuvastada 09.05.2025 lepingu tühisus ja tühistada VAKO 07.07.2025 otsus nr 138-25/-.

Riigihanke korraldamata jätmist õigustavaid erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. See on

olnud Euroopa Kohtu praktika juba alates 1993. a-st. VAKO lähenemine vaidlusele on olnud

vastupidine. VAKO pole isegi suutnud tuvastada, milles täpselt vastustaja ja kolmas isik on

kokku leppinud, kuid on sellegipoolest erandi kohaldatavust viitega läbirääkimiste protokollile

jaatanud.

VAKO on omistanud ebaõige tähenduse asjaolule, et Siriuse hoone oleks ehitatud ka

vastustaja tellimuseta. Kaebaja ei kahtle, et aadressile Veskiposti tn 8 oleks mingisugune

hoone ehitatud ka vastustaja tellimuseta. Samas oleks tegemist täiesti teistsuguse hoonega.

Vastustaja on kaasatud ehitusse algfaasis. Juba vastusest vaidlustusele nähtub, et vastustaja on

olnud lepingu sõlmimisel positsioonis, millelt saab oluliselt mõjutada ehitatava hoone

kavandamist. Otsustav mõju nähtus juba üüripinna päringust, milles vastustaja on seadnud

nõuded üürile võetava pinna suurusele, abiruumide suurusele, fuajee- ja teeninduspinnale,

2(16)

3-25-2366

parkimislahendusele, ruumilahendusele jne. Hoonele esitatud nõuete rohkuse taustal on selge,

et Veskiposti tn 8 puhul ei ole tegemist erandit õigustava valmislahendusega. Järgmisel

üürnikul ei ole võimalik esitada hoonele selliseid nõuded, nagu vastustaja on esitanud ja

enesestmõistetavalt esitab veel ehituse käigus.

VAKO otsusest ei nähtu ammendavalt, mille üle pooled on läbirääkimisi pidanud. VAKO

lähenemine võrrelda tehtud pakkumust sellega, milles lõpuks kokku lepiti, on põhimõtteliselt

ebaõige. VAKO jätab tähelepanuta, et vastustaja on juba korraldanud kaks avatud

konkurentsiga hankemenetlust, mille tehniline kirjeldus on avalik. Miski ei takista ettevõtjal,

kes hakkab hoonet alles ehitama, esitada selline pakkumus, mis nendele nõuetele vastab.

Vastustaja täiendavalt edastatud dokumentidest ei jää kahtlust, et ta on sätestanud ulatuslikke

nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt. Dokumentidest

nähtuvalt on vastustaja seadnud üüripinnale järgmisi nõudeid: vastustaja otsustab, kas

toitlustusala projekteeritakse esimesele või kolmandale korrusele; korruseplaanid tehakse

vastavalt vastustaja soovidele. Sisekujunduses lepitakse kokku ühiselt, valides selleks välja

sisearhitekti; vastustaja on seadnud ulatuslikud nõuded töökorruste siselahendusele. Nt

bürooala üldine loogika (p-d 2.1˗2.6); erinevate töö- ja koosolekuruumide arv ja paiknemine

(p 2.7); köökide paiknemine (p 2.9); nõuded garderoobide, koristusruumi, tervisetoa

rajamisele (p 2.10); nõue kasutada siseseinte projekteerimisel võimalikult palju suure pinnaga

klaaslahendusi (p 2.11); hoone esimesele või teisele korrusele tuleb projekteerida esinduslik

nõupidamiste-koostöö korrus. Vastustaja on näinud ette nõupidamisruumide suuruse ja arvu

(p-d 2.12.1˗2.12.5), koolitusklassi (p 212.7), suure saali, kuhu mahub istuma 120 inimest (p

2.12.8), abipinna (p 2.12.9), garderoobi, köögi, ooteala ja tualetid (p 2.12.12) jmt; hoone

esmatasandile tuleb planeerida avar ja esinduslik fuajee vastuvõtuala koos kantselei ja

postiruumi ning Enefiti klienditeeninduse alaga (teenindusboks ja näidiste ruum) (p 2.13);

hoone esimesele korrusele tuleb planeerida abiruumid. See hõlmab laoruume, millele on

võimalik sõidukiga ligi pääseda; koristuskeskust/ladu ja jalgrataste parklat (p 2.14); hoonesse

tuleb planeerida olmekorpus ja treeningala. See koosneb riietusruumidest, pesuruumidest ning

nendega ühendatud treeningalast, võimalusel ka saunast (p-d 2.15-2.16); üksikasjalikud

nõuded parkimislahendusele. See hõlmab eeskätt parkimiskohtade arvu ja asukohta ning

külalistele mõeldud parkimisala, kusjuures parkimislahendus tuleb kooskõlastada Enefit

Voltiga (p-d 3.1˗3.3). Seejuures on vastustaja kohustanud projekteerima ja välja ehitama

elektrilaadijate võimekuse ülima detailsusastmeni (p 3.4); üksikasjalikud nõuded IT-võrgule,

kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. See hõlmab hoonesisese kaabelduse tüüpe ja

paiknemist (p-d 4.1˗4.7), jaotlate paiknemist, varustatust, tehnilisi omadusi, turvasektsioone

jpm (p 4.8), tugevvoolu võimsust ja varustatust (p 5); üksikasjalikud turvanõuded. See hõlmab

seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja paiknemist, nõudeid läbipääsudele,

kaameratele, turnikeedele jpm.

Vastustaja nõuded ei ole kosmeetilised, vaid sisulised ja ulatuslikud. Vastustaja on seadnud

korruse kaupa täpselt paika, milline hoone ehitatakse. Kui hoonesse asuv uus üürnik seaks

ulatuselt samaväärsed, kuid teistsugused nõuded, peaks kolmas isik kogu hoone sisemuse

ümber ehitama. Tegemist pole viimistluslike nõuetega, mille lubatavust on Euroopa Kohus

jaatanud. Vastustaja ostab selle lepingu raames isegi sisearhitektuurse projekti koostamist (lisa

5, p 2.19), mis pole ilmselgelt kinnisvaratehingu erandiga hõlmatud. VAKO on jätnud palju

vastustaja kehtestatud nõudeid üleüldse tähelepanuta. Nt siselahenduse osas käsitles VAKO

ainult tööruumide paiknemist ja tegi järelduse, et see on lubatav. Seda, et vastustaja on

seadnud detailsed nõuded nt ka teistele korrustele (esinduskorrus ja nullkorrus), abiruumidele,

toitlustusala paiknemisele, olmekorpusele, treeningalale jm, ei nähtu VAKO otsusest üldse.

On ilmne, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei kohaldu. Nõuete hulk ja ulatus on

3(16)

3-25-2366

märkimisväärne. Vastustaja ei üüri turul olemasolevat büroopinda, vaid ehitab endale erandi

alusel uue.

5. Eesti Energia AS palus jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja ja VAKO on erandit õigesti tõlgendanud kitsendavalt. Vastustaja loobus

läbirääkimiste pidamisest senise kaebaja üüripinna (Lelle 22) osas, kuna oli oht minna

vastuollu RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi eelduseks olevate nõuetega. Kuna kaebaja

poolt pakutav üüripind on F energiaklassiga ega vastanud mitmes aspektis enam vastustaja

töötajaskonna vajadustele, eeldanuks üürisuhte jätkumine hoone olulist parendamist ja

renoveerimistööde tegemist. Seetõttu otsustas vastustaja kaebaja pakutava üüripinnaga edasi

mitte minna. Vastustaja on kogu aeg teadvustanud, et erandi kohaldamiseks saab ta hankida

ainult nn valmislahendust, mille ehitamisele ta olulist mõju avaldada ei saa. Kuna vastustaja

pole saanud otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist, ei püstitataks Siriuse ehitist

vastustaja tellimuseta oluliselt erineval kujul.

Vastustaja ei ole olnud positsioonil, millelt ta oleks saanud ja saaks jätkuvalt otsustavalt

mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Vastustaja on küll kaebaja poolt esile toodud

aspektide üle kolmanda isikuga läbi rääkinud, kuid ükski nendest aspektidest ei ole olnud

selline, millega vastustaja oleks saanud mõjutada ehitatava hoone kavandamist olulisel viisil.

Siriuse hoone oli valmis projekteeritud ning selle alusel ehitusloa taotlus ehitisregistrile

esitatud juba 20.12.2024, ehk enne, kui vastustaja omapoolsed hinnapäringud välja saatis

(15.01.2025). Üürileping hoone kasutamiseks sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa sai objekt

02.06.2025. Samuti sõlmiti üürileping selle lisana 1 esitatud kolmanda isiku poolt 2. voorus

esitatud pakkumuse ja selles toodud Siriuse hoone lahenduste alusel. Ka üürilepingu

tingimused ei näe ette vastustajapoolseid muudatusi või täiendavaid erinõudeid Siriuse hoone

ehitustööde tegemisele. Järelikult ei ole vastustaja saanud mõjutada ehitise ühtegi osa viisil,

mida võiks käsitada olulise muutmisena. Seda tõendab ka läbirääkimiste protsess. Kolmanda

isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumus 2. voorus ei erine pärast vastustaja

läbirääkimistel ja e-kirjas antud sisenditest olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse

dokumentidest, st kogu põhilahendus on jäänud samaks. Täpsustatud on vaid konkreetseid

olemasoleva lahenduse raames käsitletud aspekte. Ka Euroopa Kohtu praktikas on otsustavat

mõju hinnatud kui võimalust avaldada mõju kavandatava ehitise projekteerimisele, mh ehitise

struktuurile nagu selle mõõtmetele, kandvatele seintele ja välisseintele.

Vastustaja on vaidlustusmenetluses tõendanud ja VAKO on nõustunud, et kõik vastustaja

poolt kolmandale isikule läbirääkimiste käigus üürile võetavate pindade osas avaldatud

nõuded (hoone logo paigutus, ruumide lahendus, parkimislahendus, sisekujundus, IT-võrk,

turva-, valguse juhtimine vms) on sellised, mida tavapäraselt esitab iga sellise hoone n-ö

ankurüürnikuks tulev isik oma üüripinna kohandamiseks. Üürniku vajaduste tõlgendamisel ei

tule käsitleda mitte järgmist üürnikku, s.o seda üürnikku, kes üüriobjekti järgmisena üürima

tuleb, vaid iga üürnikku, kes võiks tavapäraselt üüripinnale nõudeid esitada. Seega ei oma

tähtsust, kas üürnik on üüripinnal esimene või järgmine üürnik. Mõeldud on, et iga üürnik

esitab üüripinnale enda vajadustega kohandamiseks nõudeid enne, kui ta üüripinnale asub.

Vastustaja esitatud soovid parkimislahenduse, parkimiskohtade ja elektriautode laadijatega

varustatuse osas ei välju üürniku poolt uuele kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest

nõuetest. Kolmas isik pole pidanud tegema mingeid suuremaid ümberehitustöid

parkimiskohtade rajamiseks. Ka vastustaja nõuded IT-võrgule ja kaabeldusele ning

tugevvoolusüsteemile on käsitatavad üürniku poolt tavapäraselt esitatavate nõuetena.

Lahendused planeeritakse võimalikult universaalsetena, et teha üürniku vahetumise korral

üleminek võimalikult lihtsaks. Ka turvasüsteemi nõuete seadmisel mõnede abiruumide osas

4(16)

3-25-2366

pole tegemist nõuetega, mis tavapärase üürniku nõuetest väljuks. Ükski neist ei nõua

ulatuslikke ümberehitustöid ja ühegagi neist pole vastustaja saanud mõjutada ehitise

valmimist selle ehitusõiguslikult olulises mõttes. Seega, kui vastustaja peaks Siriuse ruumidest

välja kolima, saaks iga järgmine üürnik samuti erinevate lahenduste osas oma nõuded esitada

ja ta ei oleks ehituslikult seotud vastustaja jaoks ehitatud lahendustega. Kõik nõuded on

niivõrd kosmeetilised, et need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümber kohandatavad.

Otsustava mõju avaldumist ei saa tuletada kaebaja etteheitest, et hoone korruste kõrgused on

pakkumuses ja ehitusprojektis erinevad. Vastustaja ei ole läbirääkimistel ruumide kõrgusele

nõudeid seadnud, need on kolmandalt isikult läbirääkimiste käigus üksnes üle täpsustanud.

Kolmas isik on 25.07.2025 vastuses selgitanud, et kõrguste erinevuse näol oli tegemist

inimliku eksitusega, mis parandati.

RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei tohiks üldse paluda üüripinnal

muudatuste tegemist. Hankija teadlik valik oli kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 toodud erandit

ning aktsepteerida fakti, et ta peabki leppima turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja

ta saab olemasolevaid lahendusi oma vajadustele vastavaks kohandada ainult minimaalselt.

Nii pidi hankija võrreldes viimases riigihankes nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised

nõuded“ tegema üürilepingu sõlmimisel mööndusi oma vajadustes laopindade,

parkimiskohtade, elektrivõimsuse amprite jms osas.

6. Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kolmas isik ja vastustaja tõendasid vaidlustusmenetluses, et kolmas isik otsustas Siriuse

hoone ehitada enne, kui vastustaja üldse kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus.

Seega ei saanud kolmanda isiku motivatsiooni Siriust ehitada hankija tegevus kuidagi

mõjutada. Kolmandale isikule polnud Siriuse ehitamise otsuse tegemise ajal kuidagi teada, et

vastustaja võiks nt kinnisvaraerandi alusel üüripinda otsima hakata, rääkimata mis tahes

nõuetest, mis hankijal teoreetiliselt võinuks selle pinna osas olla. Kaebaja ei ole esitanud

tõendeid ega usutavalt põhjendanud, kuidas mõjutas Siriust ehitama just vastustaja. Kolmas

isik kavandas Siriuse 2024. a-l oma majandushuvidest lähtuvalt ja hiljem asus seda ehitama.

Õiguslikult tähendab see, et Sirius rajataks ka hankija tellimuseta.

Euroopa Kohtu praktikast tulenevalt on tavapärane, et hoone rentnikud saavad üüripinnale

nõudeid esitada. Nende soovide täitmine ei tähenda eraldiseisvalt, et rendileping tuleks

kvalifitseerida ehitustööde hankelepinguks ning läbi tuleks viia mõni RHS-s sätestatud

riigihanke menetlus.

VAKO on üksikasjalikult hinnanud hankija poolt läbirääkimiste käigus soovitud iga nõuet

üüripinnale ning jõudnud põhjendatult seisukohale, et ükski nendest polnud selline, mis

läinuks kaugemale tingimustest, mida rentnik võinuks üürileandjalt tavaliselt nõuda. Mitte

ükski vastustaja soov polnud sellise büroohoone puhul tavalisest erinev. Nii on

sisekujunduslahendused ja tööruumide paiknemine mugandused, mida kolmas isik võimaldab

sõltumata sellest, kas üürnik on ankurüürnik või mõnda väiksemat pinda kasutav rentnik.

Kolmas isik esitas konkursi esimeses voorus tõepoolest vastuolulised andmed korruste

kõrguse osas. Tegu oli inimliku eksitusega, mille kolmas isik täpsustas pakkumuste esitamise

voorus, viies pakkumuses esitatud korruste kõrgused vastavusse projektijoonistel algusest

peale esitatud kõrgustega.

Erandi kohaldamise õiguspärasust hinnatakse selle põhjal, milles pooled kokku leppisid, mitte

selle põhjal, milline oli hankija ideaalnägemus rendilepingu esemest. Toitlustusala on

projekteeritud sinna, kuhu kolmas isik selle kavandas ˗ esimesele korrusele, st kolmas isik

lähtus enda eelistustest ja võimalustest. Kolmanda isiku praktikas on raske leida juhtumeid,

5(16)

3-25-2366

kui sisekujunduse üle otsustab üksnes rendileandja. Arendajal lasuvad sisekujunduse vallas

teatud kohustused, nt tagada, et üürnik ei teeks sisekujunduses valikuid, mis oleks kohaliku

omavalitsuse või Päästeameti kontrollitavate nõuetega vastuolus ja takistaks hoonele

kasutusloa saamist. Teisalt on rentnikul sisekujundusele omad eeldused, mis saavadki

lahenduse leida üksnes koostöö kaudu. Seega on tegemist tavapärase tingimusega.

Töökorruste siselahenduste puhul pakkus kolmas isik neid siselahendusi, mille kolmas isik oli

ise eelnevalt välja töötanud ja mida pakkus hankijale juba pakkumuste esimeses voorus ning

mis on avalikult kättesaadavad ehitisregistrist. Fuajee vastuvõtuala ja klienditeeninduse ala

puhul projekteerib ja ehitab kolmas isik oma kontorihoonetesse peaaegu eranditult avara ja

esindusliku fuajee. Seega polnuks hankija soovis fuajee olemasolu suhtes midagi tavapäratut.

Vastupidiselt väidetule ei pakkunud kolmas isik hankijale tänavakorrusele klienditeeninduse

ala, kuna Siriuse esimene korrus sellist ala ei võimalda. Ka kaebaja viidatud abiruumid

rajatakse asukohtadesse ja mahus, mis lähtuvad kolmanda isiku varem tehtud valikutest.

Näiteks laoruumide asukohaks saab -2 korrus ja pindalaks 138 m2, seega on nende asukoht ja

pindala hankija soovitust erinev. Hoones on planeeritud ka alad treeninguteks ja saun, kuid

vastupidiselt hankija soovidele ei ole riietusruumid ja treeningsaal ühendatud, vaid

treeningsaal asub hoone erinevas küljes ja erineval korrusel. Hankija soovis riietusruumides

kappe kokku ca 160, kuid kolmas isik sai võimaldada kõigest 119 kappi. Viimane nähtub ka

kolmanda isiku teise vooru pakkumusest ja sellega seonduvatest joonistest ning plaanidest.

Parkimislahenduse puhul on vastustajale võimaldatud 16 parkimiskohta soovitud 30 asemel.

Nõuete puhul IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile on tegemist

tingimustega, mis tulenevad standarditest, mille kohaselt selliseid lahendusi rajatakse. Ka ei

teinud kolmas isik muudatusi jaotlate paiknemises võrreldes sellega, mis kolmandal isikul oli

algusest peale planeeritud. Samuti erines kolmanda isiku võimaldatu hankija soovidest II

vooru hinnapäringu p-de 4.4.2, 4.5 ja 5.3 osas. Ehk teisisõnu sai kolmas isik pakkuda 2

pistikupesa töökoha kohta, kaablitorude läbimõõtu 4 cm ja töökoha keskmist võimsust 200W.

Hankija soovitud turvanõuete osas pole midagi tavapäratut. Iga arendaja peab arvestama

rentnike erinevate turvaseadmetega ja sellest tuleneva vajadusega tagada nendega ühilduvus.

7. Tallinna Halduskohus jättis 27.08.2025 otsusega kaebuse rahuldamata ning mõistis

kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud summas 7315 eurot ja kolmanda isiku kasuks

summas 2671,50 eurot.

Kuna vastustaja oli varem üüripinna leidmiseks korraldanud riigihanked viitenumbritega

270064 ja 280484, mis lõppesid kehtetuks tunnistamisega, võis ta proovida leida uut üüripinda

RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades. Seejuures loobudes osadest nõudmistest, mis

olid esitatud riigihangete tehnilistes kirjeldustes üüritava hoonega seoses ning aktsepteerides

turul pakutavaid hooneid ja arendusprojekte, hankides nn valmislahendust, mille ehitamisele

ta olulist mõju avaldada ei saa. Sellest, millised nõuded seadis ta üüritavale hoonele

riigihangete tehnilistes kirjeldustes, ei saa teha järeldust, et vastustaja pidi lähtuma

samasugustest tingimustest ka üüripinna otsimisel RHS § 11 lg 1 p-s 7 kehtestatud erandi

alusel. Vastustaja soovis eelmistes riigihangetes büroopinna üürimist koos ehitustöödega

(riigihange nr 280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“, dtl 2822˗2833). Samuti ei oma

tähendust, millise päringu tegi vastustaja kaebajale 26.02.2025, milles vastustaja uuris,

millised on tema võimalused olemasoleva üüripinna üürimiseks (dtl 21˗24). Päringust

kaebajale nähtub üheselt, et vastustaja soovis teavet seonduvalt olemasoleva hoone

ümberehituse ja parendamisega ning hoone parendamine oleks eeldanud laiaulatuslikke

ehitustöid. Vaidluse objektiks oleva hoone puhul on tegemist täiesti uue hoonega. Seega ei

nähtu päringust kaebajale, et vastustajal oli otsustav mõju ehitise püstitamisele. Oluline ei ole,

milliseid nõudeid esitas vastustaja olemasoleva üüripinna renoveerimisele, vaid see, milliseid

nõudeid esitati uue üüripinna osas.

6(16)

3-25-2366

Kolmas isik otsustas kontorihoone Sirius ehitada enne, kui vastustaja üldse kolmanda isiku ja

teiste arendajate poole pöördus. Ehitisregistri andmetest (dtl 1694) nähtub, et ehitusloa taotlus

on esitatud 20.12.2024 ning ehitusluba on väljastatud 02.06.2025. Ehitise projekt on valminud

2024. a detsembris. Projekt kajastab mh ehitise välist kuvandit, korruselisust, kõrgust, ehitise

paiknemist kinnisasjal, ehitamisel kasutatavaid materjale ja muid hoone ehitamise seisukohalt

olulisi asjaolusid. Kuivõrd ehitusprojekt on koostatud juba 2024. a-l ning ehitusloa taotlus

esitatud ligi kuu aega enne seda, kui vastustaja pöördus kinnisvaraarendajate, sh kolmanda

isiku poole üüripinna päringuga (15.01.2025), ei saanud vastustaja mitte kuidagi seada

kavandatavale ehitisele nõudeid, mis olid ehitusloa väljastamise aluseks (vt ehitusseadustiku §

13 lg 2, § 38 lg 1). Päringu tegemise ajaks oli kolmas isik juba kavandanud ehitusprojektis

näidatud hoone Veskiposti 8 kinnistule ning taotlenud sellekohast ehitusluba. Tegemist ei ole

„mingi hoonega“, vaid ehitusprojektis kavandatud hoonega, mille ehitamise kavatsuses pole

alust kahelda. Seega ei saanud vastustaja avaldada otsustavat mõju ehitise kavandamisele ja

projekteerimisele, st ta ei saanud mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa. Ehitisregistrist ei

nähtu, et taotletud oleks ehitusloa muutmist vms. Seega puuduvad tõendid, millest saaks

järeldada, et vastustaja oleks kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste käigus andnud juhiseid,

mis oleksid tinginud olemasoleva projekti muutmise. Samuti ei saanud vastustaja tegevus

kuidagi mõjutada kolmanda isiku otsust ehitis ehitada. Kolmandale isikul ei saanud ehitise

püstitamist puudutavate otsuste tegemise ajal olla teada, et vastustajal tekib kavatsus asuda

otsima uut üüripinda, rääkimata nõuetest, mis vastustajal võinuks sellise üüripinna osas olla.

Seega oleks Sirius ehitatud sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga. Euroopa Kohus

on lahendis C-537/19 (p 55) selgitanud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei pea üürileandja

olema enne üürilepingu sõlmimist ehitusloa taotlust isegi esitanud. Praegusel juhul aga esitati

ehitusloa taotlus ajal, kui kolmas isik polnud veel teadlikki, et vastustaja üüripinna leidmiseks

hinnapäringu saadab. Hoone oli projekteeritud juba 2024. a-l.

Kolmanda isiku pakkumusest ei nähtu, et pakkumust tehes oleks projekti kohandatud vastavalt

varasemates hangetes toodud nõuetele. Varasemate hangete objekt oli hoone püstitamine, ning

ette olid nähtud täpsed nõuded projekteerimisele, ehitamisele jms. Arvestades, et Siriuse

ehitusprojekt oli valmis ning ehitusloa taotlus esitatud juba 2024. a lõpus, on usutav, et

projekteerimisega alustati oluliselt varem. Seega ei saanud kolmas isik pakkumuse tegemiseks

hakata olemasolevat projekti kohandama ja asjas esitatud tõendid seda ka ei kinnita. Erandi

kohaldamiseks on oluline üksnes see, kas hankija on seadnud hoone projekteerimisele või

ehitamisele olulisi nõudeid või mitte (C-537/19, p 53). Seega ei pea erandi kohaldamiseks

olema hoone valmis ehitatud, nagu leiab kaebaja.

RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei välista selliste hoonet puudutavate nõudmiste

esitamist, mille esitamist võib hoone rentnikult/üürnikult tavapäraselt eeldada. Euroopa Kohtu

lahendi C-537/19 p-s 53 on selgitatud, et kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju

projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse

ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele.

Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis,

kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest.

Kogu läbirääkimiste protsess tõendab, et vastustaja ei ole saanud Siriuse hoone projekti

kuidagi oluliselt muuta või selle valmimist kujundada. Vastuseks vastustaja 15.01.2025

üüripinna päringule esitas kolmas isik üüripakkumuse (dtl 1699˗1906), millele lisatud

dokument „Siriuse büroohoone kirjeldus“ tugineb varem valminud ehitusprojektile, mis

omakorda oli aluseks ehitusloa taotlusele. Läbirääkimiste protokollist (dtl 1907˗1908) nähtub,

et pooled arutasid läbirääkimistel hoone siselahendusi, logode paigutamisega seonduvat,

parkimislahendusi, sisekujundusega seonduvat, eriosade (küte, valgustus) projekte. Protokoll

ei kajasta poolte kokkuleppeid. Protokollist nähtub pigem läbirääkimiste objektiks olevate

7(16)

3-25-2366

teemade kaardistamine ning vastustajal esialgse üüripakkumuse pinnalt tekkinud küsimusi

ning üürilepingu sõlmimisega seotud detaile. Protokollist ei nähtu, et vastustaja oleks esitanud

läbirääkimiste käigus mingeid olulisi nõudmisi või tingimusi ehitatava hoone osas. Kolmanda

isiku poolt pakkumuse kaust 2. voorus (dtl 1916˗2821) ei erine pärast läbirääkimistel arutatut

olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on

jäänud samaks ning pakkumus erineb vaid üksikutes osades esimeses üüripakkumuses esitatud

lahendusest. Lisatud on osad, mis käsitlevad logode paigutust fassaadil, parkimislahendusi

(eraldatud parkimiskohtade asukohad ning elektriautode laadimispunktid). Hoone

põhilahendus, st hoone arhitektuursed lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on

jäänud nii 1. kui 2. voorus samaks. Muudatuste näol ei ole tegemist oluliste muudatustega.

Õige on VAKO seisukoht, et analüüsides vastustaja poolt kolmandale isikule 10.03.2025

esitatud hinnapäringut 2. voorus pakkumuse tegemiseks ning kolmanda isiku poolt esitatud

pakkumust 2. voorus ning 2. vooru pakkumuses esitatud dokumenti „Sirius büroohoone

kirjeldus“, ei ole vastustaja poolt üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus esitatud nõuete

või soovide näol tegemist nõuetega, mis avaldaksid hoone ehitamisele ning kavandamisele

otsustavat mõju. Kaebaja etteheited, et üüripinnale esitatud nõuded on esitatud mitte üksnes

siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt, ei ole põhjendatud. Euroopa Kohtu

praktika (C-537/19, p 53) kohaselt tuleb nõudeid ja taotlusi pidada ehitisele otsustavat mõju

avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Kui hoone on

projekteeritud kui klassikaline büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike

rühmi või erivajadusi ja on sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatav ka

tulevaste rentnike jaoks, siis on seda arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv

rentnik esitab teatavad soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral

vastama, olenemata sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega,

millega seoses tehakse töid (p-d 80˗81).

Läbirääkimiste protokoll (dtl 1907˗1908) ei sisalda kokkulepet, et korruseplaanid tehakse

vastavalt vastustaja soovidele. Märgitud on, et korruseplaanide osas tööprojektid käivad ning

neid korrigeeritakse vastavalt vajadusele. Samuti ei saa hoone sisemise ruumplaneeringu

korrigeerimise näol büroohooneks kavandatud ja sellena kasutusele võetava hoone puhul olla

tegemist muudatusega, millega muudetakse ehitise olulisi osi ning avaldataks olulist mõju

ehitisele tervikuna. On tavapärane, et büroohoone kasutajal on nägemus ruumide paiknemise

osas ning üürnik saab ruumiplaneeringu osas kaasa rääkida. Alles ehitatava hoone puhul on ka

tavapärane, et üürnik saab valmiva hoone sisekujunduslahenduse osas kaasa rääkida.

Sisearhitekti kasutamine on pigem reegel kui erand. Ka VAKO on otsuse p-s 20.2

põhjendatult leidnud, et vastustaja soovitud sisekujunduslahendused ei erine tavapärasest

kuidagi oma eripära või ulatuse poolest.

Kaebaja etteheide, et vastustaja on seadnud ulatuslikke nõudeid töökorruste siselahendusele,

sh bürooala üldisele loogikale, on alusetu. Vastustaja on oma vajadusi ja soove kirjeldanud

ning adresseerinud need kõigile pakkujatele ning ei nähtu, et vastustaja soovid töökorruste

lahendustele erineksid nõuetest, mida iga bürooruumi üürnik võiks tänapäeva tingimustes

esitada. Ruumiplaneeringute osas kaasarääkimine ei erine mingil viisil tavapraktikast.

Tänapäevase kontori puhul ei ole tavapäratu, et tööruumide juures on köögid, garderoob,

koristusruum ja suuremate pindade puhul ka tervisetoad. Samuti kasutatakse palju klaasist

siseseinte lahendusi. Suurte ettevõtete või avaliku sektori puhul ei ole tavapäratu, et vajalik on

eraldi korrus või ala kohtumiste ja koostöö tarbeks. On tavapärane, et ala, millele on ligipääs

isikutel, kes ei tööta organisatsioonis, on eraldatud muudest oma töötajatele mõeldud

ruumidest ning ruumid on koondatud hoone teatud piirkonda. Ei ole midagi tavapäratut, et

nimetatud ala, nagu ka fuajee on esinduslik ning peegeldab organisatsiooni väärtusi. Samuti ei

ole tavapäratu, et üürnik saab kaasa rääkida nõupidamiste ruumide arvu ja paiknemise osas

8(16)

3-25-2366

vastavalt oma vajadustele. Ka nimetatud nõuded jäävad tavapäraste äripindade kohanduste

raamidesse, ei mõjuta hoone konstruktsioone ega põhilahendust. Samuti nähtub läbirääkimiste

protokollist (dtl 1907), et ehkki vastustaja soovis klienditeenindust esimesele korrusele, ei ole

sellist klienditeeninduse ala hoonesse planeeritud (siduva pakkumuse ruumiplaneering 1.

korrus, dtl 1681).

Siduva pakkumuse lisaks olevatelt korruse plaanidelt nähtub, et laoruumide pind on vastutaja

poolt soovitust väiksem (vastustaja soovis esimesele korrusele laoruume 200˗250 m2, kuid

esimesel korrusel selliseid ruume ei ole (dtl 1681). Võimalik oli paigutada laoruumid -2

korrusele ja nende suurus on 138 m2. Seega pidi vastustaja arvestama pakutava lahendusega

ning sai ruumiplaneeringut mõjutada vaid ulatuses, milles hoone projekt seda võimaldas.

Treeningala puhul suurusega 50˗60 m2 ei ole tegemist ruumiga, mis eeldaks suuri

investeeringuid või mida ei ole võimalik lihtsasti ümber kujundada järgmise üürniku vajaduste

jaoks. Treeningalad on ette nähtud paljudes kaasaegsetes büroohoonetes. Samuti ei ole

ebatavaline, et büroohoones nähakse ette riietus- ja pesuruumid. Riietus- ja pesuruumide

puhul ei olnud tegemist vastustaja nõudega, vaid kolmanda isiku poolt juba pakutava

võimalusega.

Parkimislahenduste puhul on vastustaja oma esialgsete soovidega võrreldes pidanud tegema

mööndusi. Vastustaja esitas kolmandale isikule oma parkimiskohtade ja nende asukoha osas

seisukoha, soovides hoonesse või selle ümbrusesse 250 parkimiskohta, sh hoone lähedal u 30

kohta külalistele ja partneritele ja u 220 parkimiskohta töötajatele. Samuti soovis vastustaja

elektriautode laadijaid. Parkimislahenduste soove esitades ei saanud vastustaja kuidagi

avaldada mõju ehitise planeerimisele. Kolmanda isiku 2. voorus esitatud hinnapakkumusest

nähtub, et seoses parkimislahendustega ei tee kolmas isik mingeid ümberehitustöid.

Kolmandal isikul oli võimalik pakkuda hoone maa-alusesse parklasse vaid 65 kohta, millest

20 on elektrilaadimiseks mõeldud, ning ülejäänud 169 kohta pakuti lähedalasuvasse Avala

parkimismajja (dtl 1971). Seega ei pidanud kolmas isik parkimislahenduste puhul oma

projektis midagi muutma. Samuti ei ole parkimislahenduste küsimuse ja

elektrilaadimisvõimekusega parkimiskohtade täpsustamise puhul tegemist millegi sellisega,

mida üürnik tavapäraselt küsida ei saaks. Tegemist on nõuetega, mida võiks esitada iga

üürnik. Ka nõuded IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile on tänapäeva

kontekstis rentniku poolt tavapäraselt esitatavad nõuded. Euroopa Kohus on lahendis C-

537/19 (p 83) leidnud, et standardite rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib

tavaliselt nõuda. Vastustaja dokumendis „Üldised turvanõuded“ (dtl 1613˗1614) esitatud

nõuded seadmete koosseisu, tehniliste omaduste ja paiknemise, läbipääsude, kaamerate jms

osas ei ole tingimused, mis mõjutaksid ehituslikult ehitise olulisi omadusi. Igal üürniku

tegevuse spetsiifika on erinev ning turvalahenduste pakkumine nn valmis paketina üürileandja

poolt ei ole kindlasti tavapärane.

Eeltoodust tulenevalt ei esine asjaolusid, mis Euroopa Kohtu praktika kohaselt välistaksid

RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisvaraerandi kasutamise. Seega oli vastustajal õigus

sõlmida üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi alusel ning üürileping ei ole tühine.

Järelikult puudub alus ka VAKO otsuse tühistamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. Lelle 22 Holding OÜ palub 08.09.2025 apellatsioonkaebuses (ja 06.10.2025 täiendavas

seisukohas) tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus.

9(16)

3-25-2366

Halduskohus ei ole arvestanud põhimõttega, et erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. Kohus

on teinud ilmse vea, pidades õiguspäraseks kümnete miljonite eurode suunamist kindlale

ettevõtjale erandi alusel, tuvastamata seejuures, milliste kokkulepeteni on vastustaja ja kolmas

isik jõudnud. Pinnapealset analüüsi kinnitab kohtu väärarusaam, et ehitusprojekt valmis juba

2024. a detsembris. 19.12.2024 oli valmis eelprojekt. Kui kohus tahtis tugineda

ehitusprojektile, oleks tulnud põhiprojekt kolmandalt isikult välja nõuda. Ka eelprojektist pidi

kohtule olema ilmne, et kolmas isik sellest tegelikult ehitamisel ei lähtunud.

Erand ei kohaldu, kui hankija on olnud positsioonil, millelt saab otsustavalt mõjutada

ehitatava hoone kavandamist. Halduskohus on omistanud asjakohatult tähtsuse sellele, et

ehitise projekt valmis ja ehitusloa taotlus esitati enne lepingu sõlmimist. Ehitust alustati siis,

kui pooled olid kõikides üksikasjalikes nõuetes kokku leppinud. Praeguses etapis pole enam

võimalik kindlaks teha, milline hoone oleks Veskiposti 8 kinnistule muidu ehitatud. Kaebaja

ei kahtle, et millalgi oleks mingisugune hoone ehitatud ka vastustaja tellimuseta, kuid tegemist

oleks oluliselt teistsuguse hoonega. Isegi kui vastustaja pole seadnud nõudeid hoone

struktuurile, ei tulene sellest erandi kasutamise lubatavus. Otsustavat mõju projekteerimisele

on võimalik kindlaks teha ka siis, kui hankija on esitanud ulatuslikke siseviimistlustöid

puudutavaid nõudeid (Euroopa Kohtu lahend C-537/19, p 53). Vastustaja on sätestanud

ulatuslikke nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone terviklikule siselahendusele.

Vastustaja on seadnud üüripinnale sisulisi ja ulatuslikke nõudeid, mis erandi kohaldamise

välistavad. Vastustaja seatud nõudeid tuleb vaadelda kogumis, mitte individuaalselt.

Vastustaja on seadnud korruste kaupa täpselt paika, milline hoone talle ehitatakse. Seda ei saa

pidada tavapäraseks. Kindlasti ei ole vastustaja seatud nõuded sellised, mida võib iga üürniku

jaoks kergesti kohandada. Vastustaja nõuded ei ole kosmeetilised, nende hulk ja mastaap on

märkimisväärne. Halduskohus on analüüsinud vaid kaebaja poolt kohtumenetluses esitatud

väiteid. Kaebaja palub ringkonnakohtul analüüsida dokumente ka selles osas, milles neid pole

kaebajale avaldatud.

Võrdlus kolmanda isiku esialgse ja lõpliku pakkumise vahel pole asjakohane. Pakkumus tehti

vastuseks vastustaja päringule. Seega on juba pakkumus koostatud nii, et selles arvestatakse

vastustaja nõuetega. Võrdlust kokku lepituga saaks teha vaid siis, kui hoone on juba olemas.

Praegusel juhul ei ole olemas „muudatusi“, kuna hoone ehitatakse vastavalt vastustaja

nõuetele nullist. Kuna läbirääkimiste protokollist nähtuvalt on vastustajale antud õigus

otsustada toitlustusala paiknemise üle, ei ole kahtlust, et ta on otsustavat mõju võimaldavas

positsioonis. Toitlustusala paiknemine ei ole midagi sellist, mille üle võiks iga üürnik

otsustada. Kaebaja palus halduskohtul pöörata erilist tähelepanu kaetud osale protokollist,

millega algab teine lõik. Hoone arhitektuurne nõue ei saa olla ärisaladusega kaitstav ning

ilmselt on vastustaja soovinud varjata tema argumentatsiooni kahjustavat teavet. Kohus ei ole

seda osa analüüsinud.

Euroopa Kohus on lahendis C-213/13 (p 46) selgitanud, et hankijal ei ole piiramatut õigust

kaasa rääkida hoone siselahenduses. Hilisemas praktikas on selgitatud, et hankija nõuded

siseviimistlustöödele ei saa olla ulatuslikud (C-537/19, p 53). Veel vähem tohib hankija seega

seada ulatuslikke nõudeid siselahendusele tervikuna. Tavapärane üürnik ei saa üksikasjalikult

ette näha, milliseks ehitatakse iga korrus. Tegemist pole viimistuslike nõuetega. Kaebaja

põhjendused nõupidamiste ruumi ja fuajee osas kattuvad eelnevaga. Enamik üürnikke ei vaja

kontorisse sadakond inimest mahutavat auditooriumi, mis oleks teise üürniku jaoks raskesti

ümberehitatav. Tavapärane ja veel vähem iga üürniku jaoks lihtsasti kohandatav ei ole see,

kuhu ja millisena ehitatakse laoruumid ja koristuskeskus. Kohus ei ole tuvastanud, milles

üldse vastustaja ja kolmas isik on kokku leppinud.

10(16)

3-25-2366

Olmekorpuse ja treeningala puhul väidab halduskohus, et selliste ruumide olemasolu pole

büroohoone puhul „äärmiselt ebatavaline“. Erand ei kohaldu mitte siis, kui nõuded „pole

äärmiselt ebatavalised“, vaid hinnata tuleb, kas nõuded on tavapärased ja sellised, mida võiks

ka järgmine üürnik lihtsasti nõuda, ning kas nõuded on ulatuslikud. Niivõrd suurte

olmeruumide nõudmine üürisuhtes on ilmselgelt harukordne.

Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded parkimislahendusele ja laadijatele. Seejuures

peab võimekus olema loodud just Enefit Volt laadimiskohtade jaoks. Euroopa Kohtu praktikas

on hankijat peetud otsustavat mõju omavaks mh siis, kui ta täpsustab ühisvajadusi, nagu nt

parklate mahutavus (C-213/13, p 46). Oluline on parkimislahendusega seotud nõuete

detailsus. Tavapärane on, et parkimislahenduse loob arendaja.

Üksikasjalikud nõuded on seatud ka IT-võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja

tugevvoolusüsteemile, samuti turvanõuded. Vastustaja on varasemas menetluses selgitanud, et

nõuded lähtuvad tema spetsiifilistest vajadustest. Seega erand ei kohaldu. Igal järgmisel

üürnikul ei ole võimalik sätestada ulatuselt samaväärseid, kuid teistsuguseid nõudeid.

9. Eesti Energia AS palub 19.09.2025 vastuses (ja 10.10.2025 täiendavas seisukohas) jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata.

Vastustaja ja menetlejad on erandit tõlgendanud kitsendavalt. Läbirääkimiste protokoll on

avaldatud kohtus kaebajale praktiliselt terves ulatuses ning tal on olnud võimalik menetlejate

järeldused protokollis avaldatu pinnalt üle kontrollida. Kinnikaetud osa puhul on tegemist

kolmanda isiku ärisaladusega.

Vastustaja pole olnud positsioonil, millelt oleks saanud otsustavalt mõjutada Siriuse hoone

kavandamist. Vastustaja pole tellinud üürilepinguga endale rätsepatööna sobiva büroohoone

ehitamist, vaid üürib kolmanda isiku poolt ammu enne üüriläbirääkimiste alustamist

(15.01.2025 üüripäring) projekteeritud „valmis lahendust“. Siriuse hoone oli valmis

projekteeritud ning ehitusloa taotlus esitatud juba 20.12.2024. Kaebaja ei ole viidanud ühelegi

tõendile, millest nähtuks, et vastustaja on või oleks saanud avaldada mõju hoone

kavandamisele või ehitamisele. Vastustaja ei ole hoone ehitamiseks sõlmitud ehituslepingu

osapool, tema õigused piirduvad üürilepingus kokku lepitud ja selle lisana toodud kolmanda

isiku siduva pakkumuse esemeks oleva hoone vastuvõtmise ning sisekujunduslahendusele

kaasarääkimisega. Kuigi ehitusega alustamine (04.06.2025) järgnes ajaliselt üürilepingu

sõlmimisele (09.05.2025), ei tähenda see, et ehitusega alustamine oleks olnud takistatud

vastustajaga kokkulepete mittesõlmimise tõttu või oodanud kokkulepete sõlmimise taga.

Ehitisregistri andmetest nähtub üheselt, et üürilepingu sõlmimisel ja ehitusega alustamisel ei

ole seost. Umbes pooleaastane periood on kohaliku omavalitsuse poolt suurte objektide

ehitusloa taotluse menetlemiseks tavapärane. Ühtegi ehitusprojekti muudatust ega ehitusloa

muutmise taotlust ei ole tulenevalt vastustaja poolt peetud läbirääkimistest kolmanda isiku

poolt esitatud.

Kohus on vastustaja poolt läbirääkimistel seatud nõudeid hinnanud nii üksikult kui kogumis.

Nõuete üksikult või kogumis hindamisel ei ole ka erilist vahet, kuna need viivad igal juhul

sama tulemuseni – nõuded ei välju üürniku poolt tavapäraselt esitatavate kohanduste piiridest.

Läbirääkimiste protokollist nähtub, et toitlustusala asukoha muutust soovis kolmas isik, mitte

vastustaja. Vastustaja seisukoht oli, et toitlustusala võiks jääda 1. korrusele, nagu

ehitusprojekt ette näeb. Seega ei ole vastustaja toitlustusala ja selle asukoha osas nõudeid

võrreldes kolmanda isiku poolt planeerituga seadnud. Vastustaja pole saanud otsustada,

milliseks iga korrus ehitatakse. Selle on määranud kolmas isik hoone projekteerimise käigus.

Vastustaja on saanud teha vaid siseruumi lahendustega seotud kohandusi olemasoleva projekti

11(16)

3-25-2366

sees ja niipalju kui projekt võimaldab. Tegemist ei ole ehitise põhiomaduste

ümberkujundamisega. Hoone sisemise ruumiplaneeringu kohandamisega ei muudeta ehitise

olulisi osi ning tegemist pole asjaoluga, mis väljuks üürniku poolt tavapäraselt esitatavate

kohanduste piiridest. Euroopa Kohus kasutas lahendis C-537/19 mõistet siseviimistlustööd

funktsionaalses mõttes – see viitab kõikidele töödele, mis tehakse hoone sisemuses, ilma et

need mõjutaksid hoone konstruktsiooni või põhilisi parameetreid.

Halduskohus ega VAKO ei pidanud välja nõudma põhiprojekti. Põhiprojektis ja tööprojektis

toimub eelprojektis kajastatud andmete detailiseerimine, mis tähendab, et ehituslikult olulised

küsimused on määratletud juba eelprojektis (majandus- ja taristuministri 18.07.2015 määrus

nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“). Vastustaja sai esitada oma soove ainult olemasoleva

projektlahenduse piires.

10. Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara palub 19.09.2025 vastuses (ja 10.10.2025 seisukohas)

jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varem esitatud seisukohtade juurde. Pikaajalise

üüripinna hankimise korral on ootuspärane, et üürnik võib esitada mõistlikke ja tavapärase

kasutusega seotud tingimusi rendisuhte raames. Vastasel juhul poleks erand sisuliselt ühelgi

juhul kohaldatav, kuivõrd hankija oleks sunnitud leppima rendipinnaga mis tahes seisukorras,

mis tema vajadustele ei vasta. Nõnda väljuvad rendipinnale esitatavad tingimused erandi

piiridest üksnes siis, kui rendileandja teostatavad tööd annavad välja eraldiseisva ehitushanke

mõõdu. Selleks oleks apellandil aga tulnud algusest peale tõendada, milline on sama

töötajaskonna arvuga mitmeaastase üürisuhte ankurüürniku Eestis valitsev tavapärane

nõudmiste tase. Apellant esitab üksnes utreeritud väiteid, kuid pole esitanud mitte ühtegi

tõendit, et tõendada, et hankija ületab sellise hoone osas tavapärase ankurüürniku mõistlikke

soove.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja jääb rahuldamata.

12. Apellatsioonimenetluses on vaidluse põhituum jätkuvalt küsimus, kas vastustaja võis

kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit ( hankeleping sõlmitakse kinnisasja,

olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või kasutamiseks, sõltumata

lepingu liigist) ja sõlmida Siriuse büroohoone üürilepingu kolmanda isikuga riigihanget

korraldamata. Erialakirjanduses1 on selgitatud, et erand ei laiene hankija sõlmitud lepingutele,

mis hõlmavad lisaks kinnisasja omandamisele või kasutusele võtmisele olulisel määral hankija

seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid ehk n-ö rätsepatööna välja ehitatud kinnistuid. Seda

olukorda iseloomustab leping, millega hankija omandab kinnisasja ning samas laseb arendajal

sinna ehitada oma vajadustele vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse, sõlmides

lepingu kinnisvaraarenduse varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt mõjutada.

Piiritlemise aluseks tuleks võtta küsimus, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija

tellimuseta ja kas ilma hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt

erinevana.

13. Niisiis omab RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kohaldamise lubatavuse üle otsustamisel määravat

tähtsust küsimus, kuidas sisustada mõistet „ehitusprojekti oluline või märkimisväärne

mõjutamine“. Selgitusi selles küsimuses on jaganud Euroopa Kohus. Siinne vaidlus on väga

sarnane Euroopa Kohtu poolt asjas nr C-537/19 lahendatud vaidlusega, kus samuti suur

avalik-õiguslik korporatsioon üüris büroohoonet hanget korraldamata erandi alusel ja

büroohoone mugandati üürija vajadustele vastavaks. Euroopa Kohus avaldas sealses otsuses

1 Mari Ann Simovart. Mart Parind. Riigihangete seadus. Kommenteeritud väljaanne. Juura, Tallinn 2019, p 36 lk

12(16)

3-25-2366

mitmeid järgnevaid olulisi seisukohti, mis on asjakohased ka praeguse vaidluse lahendamisel.

Kui leping sisaldab nii ehitustööde riigihankelepingu kui ka teist tüüpi lepingu elemente,

määratakse tema kvalifikatsioon ja see, millist liidu õigusnormi tuleb kohaldada, selle lepingu

peamist eesmärki arvestades (p 46). Euroopa Kohtu praktikas on lähtutud tõlgendusest, mille

kohaselt võib erandit laiendada ka selliste hoonete üürileandmisele, mida ei ole veel olemas (p

48). Hankija ei või tugineda erandile, kui kavandatud ehitustöö teostamine kujutab endast

ehitustööde riigihankelepingut. See on nii juhul, kui hankija on võtnud meetmed, et määrata

kindlaks ehitise omadused või vähemalt avaldada otsustavat mõju selle projekteerimisel (p-d

49 ja 50). Nii on see eelkõige juhul, kui hankija koostatud kirjeldused lähevad kaugemale

rentniku tavalistest nõuetest sellisele ehitisele. Kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju

projekteerimisele võimalik kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse

ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele, välisseintele ja kandvatele seintele.

Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis,

kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest (p-d 51 ja 53).

14. Viidatud lahendist tulenevalt võib erandi kohaldamise lubatavuse küsimuse lahendamisel

omada lisaks tähendust, kas hankija mõjutas arendaja plaane juba enne vastava kinnisvara

analüüsi saamist (p 57); kas enne hankija hinnapäringut olid büroohoone omadused juba

kindlaks määratud (p 59); mil määral erines hoone struktuur enne ja pärast hankija sekkumist,

st, kas hankija mõjutas hoone struktuuri projekteerimist (p-d 60 ja 62); kas hankija üksnes

kasutas juba arendaja poolt pakutud võimalusi või avaldas ehitise projekteerimisele otsustavat

mõju (p 71). Määravat tähtsust ei saa omistada asjaolule, kui ehitusluba anti ehitamiseks

pärast üürilepingu sõlmimist, vaid oluline on, kas üürilepingu sõlmimise ajaks oli hoone

planeeritud. Turutavade ja harjumuste kohaselt ei ole terviklik arhitektuuriprojekt eeltingimus

selleks, et potentsiaalsed üürnikud võtaksid endale kohustuse. Lisaks ei saa otsustava mõju

avaldamine asjaomase ehitise projekteerimisele tuleneda sellise tervikliku arhitektuuriprojekti

puudumisest (p 74). On tavapärane, et ettevõtja, kes soovib üürida kontorihoonet, esitab

teatavad soovid nende omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama,

olenemata sellest, kas tegemist on veel ehitatava hoonega või üürniku vahetumisega, millega

seoses tehakse remonditöid. Sellised sammud ei võimalda üürilepingut ümber kvalifitseerida

ehitustööde riigihankelepinguks. Kui ka hankija nõuete arv ja nende detailsuse aste on suur,

on selles kontekstis otsustavaks kriteeriumiks, kas need nõuded lähevad kaugemale üürniku

tavalistest nõuetest sellisele hoonele (p-d 81 ja 86).

15. Eelnevast tulenevalt tuleb kindlaks teha, kas Eesti Energia AS-i hinnapäringu siduva

pakkumuse tegemiseks 2. voorus (dtl 1607 jj), milles olid kirjas nõuded logo paiknemisele,

sisekujunduslahendusele, parkimislahendusele ja elektriautode laadijatele, IT võrkudele ja

kaabeldusele ning turvanõuetele, eesmärk oli rahuldada nõudeid, mis läksid kaugemale sellest,

mida Siriuse üürnik võiks tavaliselt nõuda ja millest tulenevalt võiks asuda seisukohale, et

Eesti Energia AS on avaldanud otsustavat mõju Siriuse projekteerimisele.

16. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus ja VAKO viidatud Euroopa Kohtu loodud

standardile tuginedes põhjendatult leidnud, et Eesti Energia AS ei avaldanud otsustavat mõju

Siriuse büroohoone projekteerimisele, mistõttu oli erandi kohaldamine RHS § 11 lg 1 p 7

alusel õiguspärane. Ringkonnakohus nõustub seejuures halduskohtu ja VAKO otsuse

põhjendustega neid kõiki üle kordamata (HKMS § 201 lg 4), rõhutades siiski üle järgmist.

17. Juba Colliers’i poolt Eesti Energia AS-le 2024. a oktoobris koostatud Tallinna

büroopindade turuülevaates (kaebaja 18.07.2025 menetlusdokumendi lisadena esitatud

vaidemenetluse materjalide hulgas, KIS-i dokument 2s, digitoimikus ei avane) on Siriuse

büroohoone märgitud „ready to go“ valmidusastmes olevaks. Vaidlus puudub, et ehitusloa

taotlus esitati Siriuse ehitamiseks 20.12.2024, ehitusluba anti 02.06.2025 ja ehitamise

13(16)

3-25-2366

alustamisest teavitati 04.06.2025. Vaidlus puudub ka selles, et üürileping kolmanda isikuga

sõlmiti 09.05.2025 ning üüripinna päringu (dtl 48 jj) saatis hankija kinnisvara omanikele ja -

arendajatele (sh kolmandale isikule) välja pärast Siriuse hoonele ehitusloa taotluse esitamist ja

eelprojekti valmimist, oodates mittesiduvaid pakkumusi 5. veebruariks 2025. Eelnevast

nähtuvalt saab järeldada, et Siriuse büroohoone oleks ehitatud nagunii ja ka Eesti Energia AS-

i nn ankurüürnikuks tulemata. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna asjas esitatud tõendid alust

asuda ka seisukohale, et büroohoone oleks sellisel juhul saanud olemuslikult erinev võrreldes

praegu valmivaga. On usutav, et ehitamise alustamisel nn ankurüürnikuta oleks hoone

ehitatud valmidusega teha üürniku/üürnike leidmise korral selles selliseid kohandusi, mis ei

erine oma mahu ega sisu poolest nendest, mis tehti siinsel juhul vastustaja soovil. Nõustuda ei

saa kaebaja seisukohaga, et Veskiposti 8 kinnistule oleks ehitatud mingisugune hoopis

teistsugune hoone. Ehitatav hoone oleks olnud oma olulistelt tunnustelt samasugune ning

selles ulatuses, milles vastustaja sai ruumide täpset paiknemist, siselahendusi, kaabeldust jms

mõjutada, oleks neid saanud mõjutada ükskõik milline üürnik ning asudes ehitama tulevase

üürniku soove teadmata, oleks kolmas isik ehitanud üldjoontes samasuguse hoone, jättes

valmiduse teha võimalikult lihtsalt vastavad kohandused konkreetse üürniku leidmise korral.

18. Vaidlus puudub, et Siriuse büroohoonele taotleti ja saadi ehitusluba eelprojekti staadiumis,

kuid Euroopa Kohtu viidatud lahendi kohaselt ei olegi tervikprojekti olemasolul määravat

tähendust (p 74). Võrreldes Siriuse büroohoone eelprojekti 19.12.2024 seisuga (dtl 1701 jj),

mis esitati kolmanda isiku pakkumuse koosseisus 1. voorus; eelprojekti 21.02.2025 seisuga

(dtl 2028 jj), mis esitati kolmanda isiku pakkumuse koosseisus 2. voorus pärast hankijalt 2.

vooruks antud sisendi saamist; Siriuse büroohoone tehnilist kirjeldust, mis esitati kolmanda

isiku pakkumuste koosseisus mõlemas voorus (dtl 1887 jj ning 1971 jj); 10.03.2025

läbirääkimiste protokolli (dtl 1907) ja 09.05.2025 üürilepingut koos lisadega (dtl 2235 jj), ei

ole kahtlust, et hankija ei avaldanud mingit mõju Siriuse büroohoone struktuuri

projekteerimisele (s.o selle mõõtmetele, välisseintele ja kandvatele seintele). Juba 19.12.2024

eelprojekti korruste joonistest (dtl 1728 jj) nähtub, et hoone oli projekteeritud klassikalise

büroohoonena, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi, omane oli

kontoriruumide puhul tüüpiline kontorisüsteem, mis tagab, et sisekujundus jääks võimalikult

paindlikuks ja oleks kohandatud tulevaste üürnike jaoks (vrdl Euroopa Kohtu otsus nr C-

537/19, p 80). Juba 1. vooru pakkumuse eelprojekti joonistelt nähtuvad ka koosolekute

ruumid, puhkealad, köögid, garderoobid, treeningsaal, WC-d ja pesuruumid. Asjaolu, et neid

bürooruume saab vastavalt üürniku vajadusele võimalusel ümber tõsta (nt kabinettide asemel

koosolekute ruum või vastupidi, kabinettide asemel avatud kontorimaastik või esinduslik

nõupidamiste ruum või vastupidi jne), ei saa pidada oluliseks ja olemuslikuks erinevuseks

algsest büroohoone projektist. Samamoodi nähtub kolmanda isiku 1. vooru pakkumusest (dtl

1860 jj), s.o enne hankija soovide teadasaamist, et hoonesse oli planeeritud fuajee,

toitlustusala, jalgrattaruum, koolitusklassid, abiruumid jne. Vastustaja on ruumiplaanide

erinevusi põhjalikult selgitanud 10.09.2025 menetlusdokumendi p-s 19, millest nähtuvalt ei

saa neid kuidagi pidada olulisteks. On tavapärane, et hoone ruumiplaane muudetakse vastavalt

igakordse üürniku vajadustele. Euroopa Kohtu otsuse nr C-537/19 eestikeelse tõlke p-s 53

kasutatud väljendit „siseviimistlustöid puudutavad taotlused“ ei saa mõista üksnes esteetiliste

valikutena (tapeetimine, krohvimine, värvimine jms), vaid laiemalt tingimustena

ruumikujundusele (vrd inglise keeles stipulations concerning interior fittings, soome keeles

sisäpuolisia mukautuksia koskevien vaatimusten, saksa keeles Anforderungen, die die

Gebäudeeinteilung betreffen, prantsuse keeles les demandes concernant les aménagements

intérieurs). Ruumiplaanide muutmist ei saa käsitada otsustava mõjuna hoone

projekteerimisele. Oluline on, et hankija esitatud nõuded ei muuda algselt planeeritud

büroohoone jätkuvat kasutamist büroohoonena, millel võivad pärast teda olla ka teised

üürnikud. Seega saab vastavalt Euroopa Kohtu otsuse nr C-537/19 p-le 95 järeldada, et

14(16)

3-25-2366

nendest nõuetest tulenevad kohandused ei lähe kaugemale sellest, mida üürnik võib tavaliselt

nõuda.

19. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohus ja VAKO põhjendatult leidnud, et ka hankija

soovid parkimislahendusele, elektriautode laadijatele, IT- ja sideinfrastruktuurile ning

turvalisusele (st hankija nõuded kogumis) ei välju nõudmistest, mida nn tavaüürnik võiks

esitada. Vastustaja ja kolmas isik on veenvalt selgitanud, et ülikiirlaadija lahendus, samuti IT-

võrkude ja kaabelduse spetsifikatsioon oli paigas juba eelprojekti eriprojektides. Kolmanda

isiku 2. vooru pakkumuse kohaselt jääb Enefit Volt taristu ostmise ja paigalduse tellimine

vastustaja ülesandeks, kui ta sellise soovib välja ehitada. Samuti võib pidada tavapäraseks, et

konkreetse üürniku vajadustest tulenevalt võib esineda turvalisuse tagamise lahendustes

esialgselt plaanitust mõnevõrra erinevaid lahendusi. Kui ankurüürnik üürib suuremat osa

hoonest või kogu hoonet, on see üürileandja ja üürniku kokkuleppe küsimus, kes haldab

turvasüsteeme. Sellest ei sõltu siiski, kas üürnik on otsustavalt sekkunud üüripinna

projekteerimisse. Kolmas isik on tuginedes enda kogemusele selgitanud, et ka AI-põhise

videovalve paigaldamist saab tänapäevastes büroohoonetes pidada juba tavapäraseks. Euroopa

Kohtu otsuse nr C-537/19 p-de 83 ja 85 kohaselt ei saa projekteerimise oluliseks

mõjutamiseks pidada üürniku soovi tagada, et järgitaks õigusnormide alusel kohaldatavates

tehnilistes standardites sisalduvaid kirjeldusi või et hoone omadused vastaksid asjaomase turu

tavalisele „tehnika tasemele“, mille alusel ehitustöö õiget tehnilist teostamist hinnatakse.

Samuti ei saa pidada ülemääraseks nõudeks soovi saada enda kasutusse hoonet, mille

omadused ei piirdu kehtivatele standarditele vastamisega kõnealuse rendilepingu sõlmimise

kuupäeval, vaid vastavad ka teatava aja möödudes siis kehtivatele standarditele. Eelnevast

tulenevalt saab RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kohaldamise lubatavuse üle otsustamisel

aktsepteerida ka üürniku innovatsioonisoove.

20. Ebaõige on apellandi väide, mille kohaselt pole arusaadav, millisele kokkuleppele hankija

ja kolmas isik jõudsid. Kokkulepe on fikseeritud üürilepingus ja selle lisades, muid siduvaid

kokkuleppeid asja materjalidest ei nähtu. Erandi kohaldamise keelule viitavaid asjaolusid ei

tulene ka dokumentidest, millele halduskohus piiras kaebaja juurdepääsu (halduskohtu

31.07.2025 määrus), sh 10.03.2025 läbirääkimiste protokollist. Vaidlust ei ole, et ehitusluba

anti projektile eelprojekti staadiumis ja põhiprojekt läbirääkimiste ajaks veel valminud ei

olnud. Sellised andmed nähtuvad ehitisregistrist (dtl 51 ja ehitisregister) ja ka kaebajale

avaldatud läbirääkimiste protokollist („tööprojektid käivad“, dtl 1598). Seetõttu on asjakohatu

apellandi etteheide halduskohtule põhiprojekti välja nõudmata jätmise kohta. Kuid ka

asjaolust, et üürilepingu sõlmimise ajaks ei olnud valminud siseprojekti (üürilepingu p 1.1.3),

ei saa teha järeldust erandi kohaldamise keelu kohta, sest nagu ringkonnakohus ülal märkis, ei

saa tavaliste bürooruumide n-ö ümbermängimise võimalusest järeldada projekti olulist

mõjutamist erandi lubatavuse kontekstis, lisaks sidus viidatud üürilepingu p 1.1.3 üürileandja

tema 2. vooru siduva pakkumusega. Väär on ka apellandi lähenemine, nagu ei oleks

asjakohane võrrelda kolmanda isiku pakkumust 1. voorus ja 2. voorus. Kui 1. vooru

pakkumus esitati vastuseks hankija üüripinna päringule (dtl 48 jj), mis oli küllalt üldine,

märkides üksnes, kui suur ja kui mitmele töökohale ning millise büroolahendusega on hankija

üüripinna vajadus ja millistele (väga üldistele) asjaoludele tuleks pakkumuses tähelepanu

pöörata, siis siduv 2. vooru pakkumus esitati vastuseks pärast läbirääkimisi ja konkreetsemate

nõudmiste (dtl 1607 jj) esitamist hankija poolt. Seega saab neid pakkumusi võrreldes

järeldada, milline büroohoone oli kolmandal isikul plaanis ehitada hankija sisendita ja kui

palju need kaks nägemust teineteisest erinevad.

21. Eelnevast tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata

(HKMS § 200 p 1).

15(16)

3-25-2366

22. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata, jäävad

apellatsiooniastme menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel kaebaja kanda. Kolmanda isiku

menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS §

108 lg 8).

Vastustaja on 06.10.2025 ja 10.10.2025 taotluste kohaselt kandnud apellatsioonimenetluses

esindajakulusid kokku 4708 eurot (ilma käibemaksuta). Menetluskulude seos praeguse

vaidlusega ja nende kandmise kohustus on nõuetekohaselt tõendatud (HKMS § 109 lg 11).

Ringkonnakohus peab menetluskulu vajalikuks ja põhjendatuks ning see tuleb kaebajalt

vastustaja kasuks välja mõista.

Kolmas isik on 06.10.2025 ja 10.10.2025 taotluste kohaselt kandnud apellatsioonimenetluses

esindajakulusid 2496 eurot (ilma käibemaksuta). Menetluskulude seos praeguse vaidlusega

ning märgitud suurusega kulu kandmise kohustus on advokaadibüroo arvega nõuetekohaselt

tõendatud (HKMS § 109 lg 11). Ringkonnakohus peab menetluskulu vajalikuks ja

põhjendatuks ning see tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista.

23. Kohtuotsuse jõustumisel tuleb see avaldada tervikuna.

(allkirjastatud digitaalselt)

16(16)