3-24-626/41 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

17. oktoober 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-626

Haldusasi

X. X, Y. Y ja F. F kaebus Viimsi Vallavalitsuse

31.01.2024 korralduse nr 40 tühistamiseks ning

Viimsi valla kohustamiseks algatada 24.11.2022

taotluse nr DP-1055 alusel detailplaneeringu menetlus

Menetlusosalised

Kaebuse esitajad: X. X, Y. Y ja F. F

Kaebuse esitajate esindaja: Viktoria Tuulas

Vastustaja: Viimsi vald, volitatud esindaja Kristiina

X. X Järve

Kolmas isik: AS Viimsi Vesi, volitatud esindaja

Jaanus Silm

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 14.04.2025 ja kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus.

2. Tühistada Viimsi Vallavalitsuse 31.01.2024 korraldus nr 40.

3. Kohustada Viimsi valda algatama kaebajate 24.11.2022 taotluse nr DP-

1055 alusel detailplaneeringu menetlus kahe kuu jooksul arvates

käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.

4. Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja käesolevas asjas kantud

põhendatud menetluskulud kokku summas 3580 eurot.

5. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17. novembril

2025. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X. X, Y. Y ja F. F on Männisaare kinnistu (katastritunnus 89001:001:0915, 100%

elamumaa, pindala 7 814 m²) (kaas)omanikud. Maa tagastati kaebajatele ja C. Cile

kaasomandisse Viimsi Vallavalitsuse 15.10.2005 korraldusega nr 555 (muudetud

13.01.2006.a. korraldusega nr 18). C. C võõrandas oma osa kaasomandist kaebajatele

11.07.2023.

2. Kaebajad esitasid vastustajale avalduse (registreeritud valla dokumendiregistris 10-7/2496)

detailplaneeringu algatamiseks Muuga- ja Äigrumäe külas, Männikusalu kinnistul (registriosa

nr 11174202, katastritunnus 89001:010:2896, pindala 20,78 ha), ja maa sihtotstarbe muutmist

maatulundusmaast elamumaaks (dtl 28).

Vastustaja vastas kaebajate avaldusele 17.03.2010 kirjaga nr 10-7/980, et detailplaneeringut

Männikusalu kinnistule ei ole võimalik algatada enne kui on jõustunud uus üldplaneering (dtl

29).

3. 2009 aastal avastasid kaebajad, et nende kinnistul on nende teadmata teostatud

ebaseaduslikud metsaraie- ja ehitustööd. Kinnistule oli rajatud umbes 50 meetri pikkune

kruusakattega teelõik. Vald selgitas, et see oli vajalik, et luua juurdepääs kavandatavatele

elamukruntidele väljaspool kaebaja kinnistut asuvale perspektiivsele elamumaale

(arendusele).

4. Viimsi valla Äigrumäe küla, Laiaküla küla, Metsakasti küla ja osaliselt Muuga küla

üldplaneering (edaspidi Üldplaneering) kehtestati volikogu 12.04.2011 otsusega nr 21.

Üldplaneeringu kohaselt on arvestuslikult maa-ala suuruse järgi kogu

elamuehitusereservmaale (EVR ja EKR) võimalik rajada (perspektiivselt 10-15 aasta jooksul)

800-1000 elamisühikut (üksikelamut, korterit vms). Perspektiivne ühendus planeeriti

Altmetsa teelt Vana-Narva mnt-le (vt keskkonnamõju strateegilise aruande (2007-2008) lk 55

p 35). Selline lahendus eeldas kokkulepet Tallinna linnaga (vt üldplaneeringu seletuskiri p 3.3

Teedevõrgu rajamise põhimõtted lk 12-13), mida üldplaneeringu vastuvõtmise ajaks ei

saavutatud, sest Tallinna linn ei lubanud Varjulille ja Liilia tee kasutamist Äigrumäe küla

arenduste ehitamise ajal.

5. 27.11.2014.a. toimus Äigrumäe teekoridoride teemal AS Krediidipanga esindaja, arendajate

(AS Martinoza ja Kama Grupp) ja vallaametnike kohtumine, millel otsustati teha a

kaebajatele pakkumine „anda neile juurde nelja põllupealse krundi ehitusõigus tingimusel, et

esindaja on nõus teekoridoriga üle Männikusalu kinnistu“. Nimetatud koosolekul lepiti kokku,

et „pakkumise koostab“ endine vallasekretär (2006-2012) ja praegune Kama Grupp esindaja

K. K. Protokolli kohaselt pidi K. K „pakkumise koostama 49. nädalal. Juhul, kui nimetatud

pakkumist vastu ei võeta, alustab vald sundvõõrandamise menetlust ja vastavate kokkulepete

sõlmimist“ (koosoleku memo dtl 32-33).

Valla esindaja saatis kaebajatele 27.11.2014 koosolekul kokkulepitud ettepaneku kinnistu

võõrandamiseks 16.10.2015 kirjaga nr 10-10/5903 (dtl 40-43). Kirjas sooviti omandada

kaebajate „omandis olevast Männikusalu kinnistust (registriosa nr 11174202, katastritunnus

89001:010:2896, pindala 20,78 ha, sihtotstarve kinnistusraamatu järgi 100%

maatulundusmaa) osa, mis on vajalik üldplaneeringus ettenähtud avalikult kasutatava tee

rajamiseks“ (edaspidi „Männikusalu kinnistu“).

Pöördumises nähti ette kahte võimalust – sundvõõrandamist või hüvitisena kinnistu osalist

väärtustamist. „KASVS § 3 lg 3¹ paneb vallale enne sundvõõrandamist kohustuseks teha

kinnistu omanikule ettepanek kinnistu vabatahtlikuks müümiseks, pakkudes selle eest ka

hinda, mis ei või olla väiksem kinnistu harilikust väärtusest.“. AS-i Arco Real Estate

eksperthinnangu (Töö nr TAH 749/C) alusel oli Männikusalu kinnistu selle osa (suurusega

kokku ca 5640 m2) väärtus 2015 aastal 18600 eurot (lisa 8).

Teise võimalusena pakuti, „võõrandatava kinnistu osa eest hüvitisena Männikusalu kinnistu

osalist väärtustamist, muutes üldplaneeringu kohase kaitsemetsa maa...suurusega 7800m2

elamumaaks. Arvestades nimetatud ala suurust ja Viimsi vallas kehtivaid elamuehituse

tingimusi on perspektiivis sellisele alale võimalik rajada kolm kuni neli elamut.“ Elamumaa

7800m2, millel on nelja kuni viie elamu ehitamiseõiguse väärtus olnuks vastustaja hinnangul

võrdne

umbes

156000

euroga

(20

eur

m2).

6. Vastustaja pakutud ehitusõiguse eest rajada 7800m2 elamumaale kolm kuni neli elamut

olid kaebajad nõus vastustajale tasuta võõrandama Männikusalu kinnistu osa, suurusega

kokku ca 5640 m2, mille vähim väärtus 2015.a. oli 18 600 eurot.

Viimsi valla volikogu 24.11.2015 otsuse nr 106 „Äigrumäe külas asuva Männikusalu

kinnistult osa võõrandamine“ (dtl 37-38) alusel sõlmiti 26.04.2016.a. kinnistu võlaõiguslik

tasuta võõrandamise leping (dtl 65-75).

7. 27.04.2016 kinnitas volikogu otsusega nr 60 lähteseisukohad Männikusalu kinnistu

detailplaneeringu koostamiseks (dtl 76-80). Männikusalu kinnistu detailplaneeringu 08-16

koostas detsembris 2016. a. Viimsi vallavalitsuse ettevõte Viimsi Halduse OÜ (dtl 82-96) ja

DP kinnitati 9.05.2017.a. volikogu otsusega nr 28. „Äigrumäe külas, kinnistu Männikusalu

detailplaneeringu osaline kehtestamine“ (dtl 97-100).

8. Kaebajad esitasid 24.11.2022 Viimsi Vallavalitsusele taotluse (edaspidi taotlus nr 1, dtl

141-142) DP-1055 Äigrumäe külas, Männisaare kinnistul detailplaneeringu algatamiseks.

Detailplaneeringu taotluses on detailplaneeringu koostamise eesmärgiks märgitud kinnistu

jagamine neljaks üksikelamukrundiks ja üheks teemaa krundiks ning üksikelamukruntidele

ehitusõiguse määramine üksikelamute ehitamiseks, juurdepääsude planeerimine, kruntide

tehnovõrkudega varustamise põhimõtete lahendamine ning haljastuslike tingimuste

lahendamine.

21.02.2023 edastasid kaebajad Viimsi vallale uue taotluse (edaspidi taotlus nr 2, dtl 146-151)

otsuse tegemiseks detailplaneeringu algatamise kohta.

9. Viimsi vald edastas 04.04.2023 kirjaga nr 10-10/943-1 HMS § 40 lõike 1 alusel kaebajatele

Viimsi Vallavalitsuse korralduse eelnõu „Detailplaneeringu algatamata jätmine Äigrumäe

külas kinnistul Männisaare“ (edaspidi eelnõu nr 1) (kiri nr 10-10/943-1) arvamuse ja

vastuväidete esitamiseks. Kaebajad esitasid oma arvamuse ja vastuväited eelnõule 18.04.2023

ja palusid taotluse nr 1 esitatud kujul rahuldada.

03.08.2023 esitasid kaebajad Tallinna Halduskohtule kaebuse kohustamaks Viimsi

Vallavalitsust tegema otsuse detailplaneeringu algatamise kohta (haldusasi nr 3-23-1713).

10. 18.09.2023 edastas vald kaebajatele arvamuse andmiseks Viimsi Vallavalitsuse korralduse

eelnõu „Äigrumäe külas, kinnistu Männisaare detailplaneeringu algatamine ja

lähteseiskohtade kinnitamine“ (edaspidi eelnõu nr 2) ja halduslepingu eelnõu

„Detailplaneeringu tehnilise koostamise tellimise ja rahastamise üleandmise leping ning

kokkulepped detailplaneeringukohase teekrundi vallale tasuta võõrandamise osas“ (edaspidi

halduslepingu eelnõu). 12.10.2023 esitas taotleja eelnõu nr 2 ja halduslepingu eelnõu kohta

arvamuse, et esitatud eelnõu ei vasta nende ootustele ning palusid rahuldada taotlus nr 1

algselt esitatud tingimustel (dtl 167-172).

11. 31.01.2024 rahuldas Tallinna Halduskohus kaebajate 03.08.2023 esitatud kaebuse

haldusasjas nr 3-23-1713 ning kohustas Viimsi valda andma välja taotletud haldusakti. Kohus

märkis, et kui detailplaneeringu algatamine mingil konkreetsel põhjusel ei ole kaebajate

taotletud viisil mõistliku aja jooksul võimalik, pidanuks vastustaja kaebajatele väljastama

detailplaneeringu algatamata jätmise otsuse

31.01.2024 võttis Viimsi Vallavalitsus pärast vahepeal toimunud täiendavat

seisukohavahetust vastu korralduse nr 40 „Detailplaneeringu algatamata jätmine Äigrumäe

külas kinnistul Männisaare“ (edaspidi korraldus nr 40), millega jättis algatamata Äigrumäe

külas, Männisaare kinnistu (katastritunnus 89001:001:0915) detailplaneeringu (dtl 152-161).

12. 01.03.2024 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse

31.01.2024.a. korralduse nr 40 tühistamiseks ning Viimsi Vallavalitsuse kohustamiseks

algatada kaebajate 24.11.2022 taotluse nr DP-1055 alusel detailplaneeringu menetlus (dtl 2-

27).

13. Kohus võttis kaebuse menetlusse oma 5.03.2024 määrusega (dtl 250-253) ja viis läbi

eelmenetluse. Kohtuistung käesolevas asjas toimus 14.04.2025 (protokoll dtl 362-366) ja

sellel mindi üle kirjalikule menetlusele.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

3. Kaebuse esitajad taotlevad Viimsi Vallavalitsuse 31.01.2024.a. korralduse nr 40 tühistamist

ning Viimsi Vallavalitsuse kohustamist algatada kaebajate 24.11.2022 taotluse nr DP-1055

alusel detailplaneeringu menetlus peamised argumendid on järgmised:

3.1. 31.01.2024 andis vastustaja kohtu kaudu nõutud haldusakti välja ja jättis korraldusega nr

40 Äigrumäe külas Männisaare kinnistul DP algatamata (dtl 152-161).

Kaebaja leiab, et nimetatud haldusakt rikub kaebajate õigusi ja on õigusvastane ning tuleb

tühistada järgnevalt toodud põhjustel:

Vastustaja on seisukohal, et „planeeringu algatamine või algatamata jätmine Männisaare

kinnistul ei ole ega saagi olla vastuolus volikogu otsusega nr 28, millega kehtestati

Männikusalu detailplaneering (vt haldusakt lk 7 teine lõik).

Vastustaja „möönab, et Männikusalu detailplaneeringu kehtestamise otsusega võttis vald

endale kohustuse üldplaneeringukohase detailplaneeringu algatamiseks, et määrata

ehitusõigus detailplaneeringukohasele elamumaa sihtotstarbega krundile ning seda

tingimusteta ja juhul kui taotlejal sellekohane soov tekib.“ (vt haldusakt lk 8 teine lõik).

Samas vastustaja „nõustub, et taotlejal on Männikusalu detailplaneeringu kehtestamise

otsusest tulenevalt õigustatud ootus detailplaneeringu algatamisele, kuid ei nõustu taotlejaga

selles, nagu oleks taotlejal õigustatud ootus jagada kinnistu Männisaare mh neljaks

elamukrundiks. Vald ei ole sellesisulist lubadust taotlejale andnud“ (vt haldusakt lk 8 neljas

lõik).

3.2. Arvestades eelmises punktis toodut saab asuda seisukohale, et vastustaja tunnistab endale

võetud kohustusi ja ka seda, et kaebajatel on õigustatud ootus DP algatamiseks aga samas DP

algatamata jätmine ei ole volikogu otsusega nr 28 vastuolus.

Lähtudes eespool toodust saab järeldada, et vastustaja õiguslikud põhjendused on sama

vastuolulised ja eksitavad, kui kogu vastutaja haldusakti andmisele eelnev tegevus.

Arusaamatu ja eksitav on kaebajate nimetamine haldusaktis „taotlejaks“ ja seda ilma

igasuguse selgitusteta. Samuti jääb arusaamatuks, mida vastustaja on mõelnud taotluse 1 ja

taotlusest 2 all. Õigusselguse huvides tuleb mainida, et kaebajaid on kolm ja vastustaja on

kaebajate 24.11.2022 esitatud DP taotlust menetlenud 14 kuud. Vastustaja on kaebajate

taotluse menetlemisel olnud lubamatult tegevusetu ja haldusakti andmisega õigusvastaselt

viivitanud, mistõttu kaebajad on korduvalt vastustajalt taotlenud nende 24.11.2022 taotluse

alusel DP algatamise või algatamata jätmise kohta haldusakti andmist (vt. kaebajate

21.02.2023 taotlus lisa 23, 19.05.2023 taotlus lisa 26, 27.11.2023 taotlus (lisa 27). On

arusaamatu, millist neist taotlustest ja millise eesmärgiga vastustaja käsitleb „taotlusena 2“.

3.3. Vald on taotlejale selgitanud, et kuivõrd volikogu otsuses nr 28 ja lepingus ei ole, ega

saagi olla sätestatud tulevikus planeeritavate elamukruntide täpset arvu, sest see ei oleks

kooskõlas planeerimise põhimõtetega, siis ei saa taotlejal olla põhjendatud alust õigustatud

ootusele, et tema taotlus just nelja elamukrundi planeerimiseks rahuldatakse“ (vt haldusakt lk

8 neljas lõik).

Lähtudes eespool toodust tuleb järeldada, et vastustaja on tänaseks meelt muutnud ja asunud

seisukohale, et valla esindaja 16.10.2015 kirjalik kompromiss ettepanek, milles pakuti

kaebajatele ehitusõigust rajada 7800m2 elamumaale kolm kuni neli elamut ja seeläbi

elamumaa väärtustamist 156 000 eurot, oli tegelikult vastuolus planeerimise põhimõtetega.

Vastustaja on seisukohal, et notariaalse „lepingu sõlmimise järgselt läks Männikusalu

detailplaneeringukohane transpordimaa kinnistu Viimsi valla omandisse. Vald on seisukohal,

et sellega täideti kõik 26.04.2016 sõlmitud notariaalse lepingu kokkulepped. Mõlemad pooled

olid täitnud oma lepinguga võetud kohustused. Maaomaniku omandisse jäid kõik

Männikusalu detailplaneeringu järgselt moodustatud maatulundusmaa ja elamumaa

sihtotstarbega katastriüksused“ (vt haldusakt lk 6 viimane ja 7 esimene lõik).

3.4. Kaebaja leiab, et eelmises punktis toodu näol on tegemist on enam kui kummastavate

väidetega. Vastustaja on Haldusakti andmisel jätnud kaebajate varasemad arvamused ja

seisukohad tähelepanuta. Haldusaktis ei ole kaebajate seisukohti ja esitatud tõendeid üldse

käsitletud. Kaebajad on 12.10.2023 (dtl 167-172) vastustaja tähelepanu juhtinud Riigikohtu

Tsiviilkolleegiumi 10.07.2023.a. otsuse punktis 23 toodud selgitusele „et tulenevalt VÕS § 14

lg-test 1 ja 2 ning TsÜS § 92 lg-test 2 ja 3 (koosmõjus TsÜS §-ga 95) on lepingupoolel lisaks

üldisele kohustusele mitte eksitada teist poolt enne lepingu sõlmimist vale infoga, hea usu

põhimõttest tulenev kohustus teatada asjaoludest, mis võivad teise poole lepingu sõlmimise

otsust oluliselt mõjutada (RKTKo 31.01.2018 2-14-21710/105, p 25.1). Kui lepingueelsete

kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet

vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka

kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Sellisel juhul saab lepingu pool

tugineda lepingueelsete läbirääkimiste käigus kokku lepitu rikkumisele kui lepingueelsete

läbirääkimiste järel sõlmitud lepingu rikkumisele“.

Vastustaja viidatud notariaalsete lepingute sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel lubas

vastustaja kaebajatele „anda neile juurde nelja põllupealse krundi ehitusõiguse tingimusel, et

esindaja on nõus teekoridoriga üle Männikusalu kinnistu“ (vt kaebuse

p-s 1.13, 1.16- 1.23). Selle kohta on kaebajad esitanud kirjalikud tõendid (kaebuse lisad 5 ja

8, dtl 32-33 ja 40-42 ). Arvestades seda on vastustaja väited alusetud. Vastustaja ei ole

haldusaktis kaebajate esitatud seisukohta, mille kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi ja

läbirääkimiste käigus tehtud kompromiss ettepanekut tuleb vaadelda ühtse lepingulise

suhtena, ümber lükanud. Vastustaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta on

kaebajatele selgitanud kokkuleppe teistsugust sisu. Haldusakti kohaselt olevat kokkuleppe

tegelik sisu see, et transpordimaa kinnistu läheb tasuta Viimsi valla omandisse, kaebajate

omandisse jäävad kõik Männikusalu detailplaneeringu järgselt moodustatud maatulundusmaa

ja elamumaa sihtotstarbega katastriüksused. Vastustaja loeb sellega kokkuleppe täidetuks.

Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, et kaebajad on sellise ettepanekuga nõustunud.

Lähtudes eespool toodust saab asuda seisukohale, et vastustaja on kaebajaid teadlikult

eksitanud ja esitanud nendele valeinfot lubades „anda neile juurde nelja põllupealse krundi

ehitusõigus tingimusel, et esindaja on nõus teekoridoriga üle Männikusalu kinnistu“ ega

teatanud asjaoludest, mis oleks võinud kaebajate lepingu sõlmimise otsust oluliselt mõjutada.

Vastustaja on kirjavahetuses kaebajatega viidanud, et volikogu võib DP mitte kinnitada. Kuid

see tähendanuks, et kaebajatel ei oleks olnud sellisel juhul kohustust vallale maad tasuta

võõrandada.

Vastustaja ei ole kordagi kaebajatele avaldanud, et planeeringu, millega toimub Männisaare

kinnistul elamumaa kruntideks jagamine ja ehitusõiguse määramine, „algatamata jätmine

vallavalitsuse poolt ei ole ega saagi olla vastuolus volikogu otsusega nr 28, millega kehtestati

Männikusalu detailplaneering“.

Vastustaja väide, et „Kehtivas Männikusalu detailplaneeringus ei ole kehtestatud nõudeid

detailplaneeringukohase elamukrundi pos 2 edaspidisele jagamisele või ehitusõiguse

seadmisele. Kehtiv detailplaneering ei näe ette elamumaa sihtotstarbega Männisaare kinnistu

jagamist“ ei vasta tõele ja arvestades vastustaja eelnevat tegevust ning elamumaa suurust

7800m2. Lubadus järgnevate detailplaneeringutega ehitusõigus määrata ja jagada elamumaa

üksikelamu kruntideks leiab erinevates menetlusdokumentides ja volikogu otsustes (vt.

näiteks kaebuse p 1.36, 1.37).

3.5. Vastustaja väide et „Käesoleva korralduse vastuvõtmise aluseks on taotleja enda

soovimatus detailplaneeringut algatada“ ei vasta tõele, on eksitav ja pahatahtlik.

Vastustaja saatis 18.09.2023 kirjaga nr 10-10/4051 kaebajatele tutvumiseks korralduse eelnõu

„Äigrumäe külas Männisaare detailplaneeringu algatamise ja lähteseisukohtade kinnitamise

kohta“ (edaspidi „eelnõu“) (dtl 226-228) ja „Detailplaneeringu tehnilise koostamise tellimise

ja rahastamise üleandmise lepingule ning kokkuleppetele detailplaneeringukohase teekrundi

vallale tasuta võõrandamise osas“ (edaspidi „haldusleping“).

Eelnõu kohaselt oleks DP eesmärgiks „moodustada kinnistule Männisaare üks

üksikelamukrunt ja üks teemaa krunt“. Elamukrundile (7800 m2) määratakse ehitusõigus ühe

üksikelamu ja kuni kahe abihoone ehitamiseks. Arvestades planeeringuala suurust lubatakse

soovi korral „elamukrunt planeerida ka minimaalse suurusega 1 500 m² ja maa-alale, mis jääb

moodustatavast elamukrundist ja planeeritavast teekrundist üle, on lubatud planeerida

haljasala maaks“.

Kaebajad leidsid, et neile esitatud eelnõu on vastuolus volikogu otsusega nr 28 ja vastustaja

antud lubadusega „anda neile juurde nelja põllupealse krundi ehitusõigus tingimusel, et

esindaja on nõus teekoridoriga üle Männikusalu kinnistu“ ning väärtustada elamumaa 156

000 eurot (ca 20 eurot m2) läbi kaebajatele lubatud ehitusõiguse rajada 7800m 2 elamumaale

neli kuni viis elamut.

Oma väite kinnituseks esitasid kaebajad oktoobris 2023 Lahe Kinnisvara Hindamise OÜ-lt

eksperthinnangu Männisaare kinnistu hindamiseks. Vastavalt tellimuslepingule paluti kinnistu

väärtus hinnata eeldusel, et detailplaneeringuga on võimalik kinnistu jagada neljaks

elamukrundiks, see tähendab eeldusel, et vald lepinguga võetud kohustused täidab.

Eksperthinnangu kohaselt kujuneb hinnatava vara turuväärtuseks eeldusel, et maaüksuse saab

jagada 4-ks elamukrundiks: ca 177 000 € (ükssada seitsekümmend seitse tuhat eurot), ehk ca

23 eurot maaüksuse m2 kohta (hinnati kommunikatsioonideta maad).

Seega eelnõus kaebajatele esitatud vastustaja ettepanek „moodustada kinnistule Männisaare

üks üksikelamukrunt ja üks teemaa krunt“. Elamukrundile (7800 m2) määratakse ehitusõigus

ühe üksikelamu ja kuni kahe abihoone ehitamiseks ei vasta volikogu otsusega nr 28 antud

lubadusele.

3.6. Vastustaja leiab, et kaebajatel puudub võimalus DP kohaste rajatiste ehitamiseks ja nad

on keeldunud selliseid kulusid kandmast ning seetõttu on vastustaja on keeldunud DP

algatamisest PlanS § 128 lg 2 p 2 toodud alustel.

Vastustaja saatis kaebajatele 18.09.2023 tutvumiseks „Detailplaneeringu tehnilise koostamise

tellimise ja rahastamise üleandmise leping ning kokkulepped detailplaneeringukohase

teekrundi vallale tasuta võõrandamise osas“ (edaspidi haldusleping), mille kohaselt

kohustavad kaebajad seoses ühe elamu planeerimisega välja ehitama ja vallale tasuta üle

andma avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed (sh sõidu- ja kergteed, parklad jms) ja sellega

seonduvad rajatised (sh bussipeatused, piirdeaiad, pollarid, müratõkked,

liikluskorraldusvahendid, mahasõidud jms), haljastus (sh haljakud, taskupargid jms),

välisvalgustus, tehnorajatised (sh sademevesi, drenaaž, looduspõhised sademevee

lahendused), koerte- ja mänguväljakud, avaliku ruumi mööbel (pargi ja tänavamööbel) ning

muud planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalikud ning sellega funktsionaalselt

seotud rajatised (sh ka pakendipunktid, erirajatised jms).

Halduslepingu kohaselt loetakse DP rajatiseks ka olemasolevat ümberehitamist vajavat

rajatist, kui see on vajalik läbilaskvuse või võimsuse muutmiseks (nt veeja

kanalisatsioonitorustiku asendamine, rõhutõstejaama paigaldamine, ristmiku või alajaama

ümberehitamine jms).

Kaebajatele selgitati, et DP koostamise algatamine on võimalik üksnes juhul, kui huvitatud

isik võtab endale kohustuse välja ehitada enne DP kehtestamist sõlmitava notariaalse

lepinguga määratud mahus DP kohased rajatised, mis on funktsionaalselt vajalikud

detailplaneeringu elluviimiseks.

Kaebajad leidsid, et planeeringulahenduse elluviimiseks ettenähtud halduskoormus on

ebaproportsionaalne ja eelnõule lisatud leping ei vasta lepinguõiguse heale tavale. Viidatud

tava kohaselt lepivad osapooled täpselt kokku nendes tegevustes, mis on vajalikud

kokkulepitud planeeringulahenduse elluviimiseks. Antud juhul ei ole planeeringulahenduses

kokku lepitud, mistõttu jäi kaebajatele selgusetuks, miks neil tuleks seoses ühe (mitte

soovitud nelja) elamu rajamisega ehitada ja vallale tasuta üle anda bussipeatused, piirdeaiad,

pollarid, müratõkked, liikluskorraldusvahendid, mahasõidud jms, koerte- ja laste

mänguväljakud, avaliku ruumi mööbel (pargi ja tänavamööbel), pakendipunkt ! jne.

Vastustaja on korralduse õiguslikes põhjendustes väitnud muuhulgas järgmist: „PlanS § 128

lõige 2 punkt 2 sätestab, et detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui on ilmne, et

algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui planeeringu

koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks

ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides

olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks ning

detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast“.

22.12.2023 vallale saadetud kirjas kinnitasid kaebajad veel kord, et on tutvunud neile

27.11.2023.a. saadetud uue halduslepingu eelnõuga ning ei keeldu detailplaneeringukohaste

rajatiste ehitamisest ja halduslepingule alla kirjutamast kui planeeringu algatamise eelnõu

vastab volikogu otsusele 09.05.2017.a. nr 28. Samuti juhtisid kaebajad valla tähelepanu, et

ettepaneku anda taotlejatele „nelja põllupealse krundi ehitusõigus tingimusel, et taotlejad on

nõus teekoridoriga üle Männikusalu kinnistu“ tegi Viimsi Vallavalitsus.

Kaebajad leiavad, et haldusorgani otsus peab olema põhjendatud ja seaduslik ning tuginema

tõenditele. Antud juhul kaebajate 24.11.2022 esitatud detailplaneeringu algatamise taotluse

menetlemisel viidatud põhimõtet järgitud ei ole. Vastustaja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et

kaebajatel isikutena puuduvad eeldused ja võimalused taotletud planeeringu (neli elamut ja

tee) elluviimiseks ja ka DP kohaste rajatiste ehitamiseks.

Kaebajad on seisukohal, et sisuliselt asus vastustaja asus ka kohtumenetluse ajal kaebajaid

survestama „detailplaneeringu algatamise soovist loobuma“. Vaatamata sellele on kaebajad

kõigis menetlusdokumentides kinnitanud, et ei keeldu halduslepingu sõlmimisest juhul kui

planeeringu algatamise eelnõu vastab volikogu otsusele nr 28.

3.7. Vastustaja on põhjendanud DP algatamata jätmist vee puudusega Viimsi vallas PlanS §

128 lg 2 p 3 alusel. „Vaatamata sellele on AS Viimsi Vesi nendes keerulistes tingimustes

volikogu otsuse nr 28 täitmiseks pidanud võimalikuks tehniliste tingimuste väljastamist ühele

elamukrundile.“ Viimsi Vesi on seisukohal, et „maaomanikul on tekkinud õigustatud ootus

ehitusõiguse määramiseks elamumaale“.

Viimsi Vesi on läbivalt kinnitanud, et „tänaseks päevaks on Viimsis kogu võimalik

veeressurss kasutuses või broneeritud juba kehtestatud detailplaneeringutele“ ning vaba

ressurss uutele detailplaneeringutele ning kinnistute jagamistel tekkinud uutele kinnistutele

puudub.

Kaebajad toovad välja, et loetelu kõigist algatatud ja kehtestatud detailplaneeringutest,

seisuga september 2018, on toodud volikogu määrusega nr 13.10.09.2019 (RT IV,

18.09.2019,3) „Viimsi valla ühisveevärgi -ja kanalisatsiooni arendamise kavas 2019- 2030“

(lk 17 Männikusalu DP jrk nr 37) (edaspidi vee arengukava). Sellega tekkis kaebajatel

õiguskindlus, et volikogu otsusega nr 28 kehtestatud DP-le on vesi broneeritud.

Samuti on kaebajatel õigustatud ootus, et Viimsi Vesi järgib oma otsuste tegemisel volikogu

kinnitatud arengukava.

Lisaks toovad kaebajad välja, et kehtestati 27.09.2023 kaebajate kinnistu naabruses Suure-

Allikmäe DP, millega tagatakse vesi 33 elamule, kusjuures Suure-Allikmäe DP algatati

kinnisasja omaniku AS-i Kama Grupp 04.04.2019 avalduse alusel Viimsi Vallavalitsuse

03.03.2021 korraldusega nr 95 ning 19.07.2021 väljastas Viimsi Vesi tehnilised tingimused

31 ühepereelamule ja 2 paarismajale. DP ise kehtestati 27.09.2023. Kaebajad toovad välja, et

Suure-Allikmäe arendusele ei ole kehtivas vee arengukavas veeressurssi tagatud.

Kaebajad selgitavad, et nad vaidlustasid Suure-Allikmäe DP otsuse, kuid vastustaja tagastas

10.11.2023 kirjaga nr 10-10/4844-3 (dtl 235-236) kaebajate vaide seda läbi vaatamata. Sama

kirjaga edastas vastustaja Kama Grupp esindaja K. Ke seisukoha (dtl 238-243), mille kohaselt

„arengukava ei ole ainus dokument, mille alusel veevarustust rajatakse ja veeressurssi

tagatakse. Piirkonna veevärki ei arendata üksikute kinnistute kauba, vaid ühtse

tsentraliseeritud süsteemina, mistõttu ei tähendaks ka ühe kinnistu loetelust väljajäämine seda,

et see arendusalast välja peaks jääma. Arengukavas on ka teiste naaberkinnistute

detailplaneeringud, nt Käära DP, Männikusalu DP, Loigu 25 DP jm. Seega, kui arendatakse

piirkonna veevärki, ei arendata seda selliselt, et Suure-Allikmäe kinnistu, mida ei ole

arengukavas eraldi nimetatud, jääks arendusalast välja.

Teiseks, arengukava ei ole selline õigusakt, mis eeldab sellest paindumatut kinnipidamist.

Tegemist on kavaga ehk visiooniga, mitte reegliga, mis tähendab, et areng võib toimuda ka

kavas toodu väliselt“. Muuhulgas on Kama Grupp esindaja K. Ke oma kirjas kinnitanud, et

„uus veehaare, mille tarbeks on Kama Grupp AS eraldanud ka osa oma kinnistust, ei ole

mõeldud üksnes arendusala tarbeks, vaid üldistes, so avalikes huvides parema veevarustuse

tagamiseks“. „Seevastu veevarustuse paranemisel, sh Suure-Allikmäe kinnistule rajatava uue

veehaarde abil, on võimalik vaide esitajate kinnistu ehitusõiguse küsimust uuesti arutada“.

Vastustaja on K. Ke seisukohaga nõustunud ning kirjas, millega kaebajatele vaie tagastati

kinnitanud muuhulgas järgmist: „Suure-Allikmäe detailplaneeringu elluviimiseks on

määratud ehitusõigus uue veehaarde rajamiseks (kaks puurkaevu koos lokaalse

veepuhastussüsteemi ja mahutiga). Olete seisukohal, et vajaliku vee mittejätkumise põhjus on

Suure-Allikmäe detailplaneeringu kehtestamine. Pigem vastupidi, Suure-Allikmäe

detailplaneeringu realiseerimine võib avaldada soodsat mõju ka Teie kinnistu veevarustuse

tagamisele, kuna SuureAllikmäe detailplaneeringu realiseerimise üks eesmärk on parandada

ka veevarustust“.

Kaebajad toovad välja, et Viimsi vald (vee-ettevõtjaks Viimsi Vesi) ühendati hiljuti Tallinna

veevarustussüsteemiga Ranna teel (piiritluspunkt Ranna tee 3 Tallinnas) ja Muuga teel

(piiritluspunktid asuvad Muuga tee L4 ja 8a Laiakülas). Hiljuti valmis piiritluspunkt

Pärnamäe teel Tallinnas.

Vastustaja ei ole kaebajate DP taotluse menetlemisel eespool toodud asjaolusid kaalunud ja

on kaebajate põhjendused jätnud tähelepanuta. Vee puudus on tegelikult määratlemata

õigusmõiste ning ainuüksi sellele tuginedes ei ole vastustajal õigus taganeda kaebajatele antud

lubadusest tasuta vallale võõrandatud maa eest saada nelja elamu ehitusõigus.

Arvestades eespool toodut saab asuda seisukohale, et kaebajate DP taotlus on kooskõlas

kehtiva üldplaneeringuga. Elamumaale on volikogu otsusega nr 28 veevarustus tagatud.

Samuti saab K. Ke seisukohaga ainult nõustuda - kui arendatakse piirkonna veevärki, ei

arendata seda selliselt, et Männisaare kinnistu sarnaselt Suure-Allikmäe kinnistule, jääks

arendusalast välja. Seetõttu ei ole võimalik DP taotluses esitatud planeering jätta algatamata

põhjendades seda veeressurssi puudumisega.

3.8. Vastustaja leiab, et varalise kahju nõude esitamiseks kaebajatel alust ei ole, kuna

„Arvestades lisaks, et 30.01.2018. sõlmitud asjaõiguslepingu p 2.2. kohaselt on taotleja

avaldanud, et lepingu eseme väärtuseks on 6 391 eurot“.

Tegemist on eksitava väitega. 2016 aasta alguses võlaõigusliku tasuta võõrandamise lepingu

läbirääkimiste käigus on kaasomaniku C. C volitatud esindaja Z. Z vastustajalt korduvalt

kirjalikult küsinud mille alusel on maa hinnaks määratud 6391 EUR (vt asjaolud p-d 1.26,

1.27, 1.28). Samuti on tõendatud, et vastustaja ei ole kaebajate küsimustele vastanud.

Kaebajad on esitanud kirjalikud tõendid, et notariaalsed lepingud valmistasid ette

vallavalitsuse juristid koostöös notariga ( kaebuse p.1.25). Tehinguväärtuse võimalikult

madala hinna määramisest oli huvitatud vastustaja, kes tasus notaritasu tehingu tõestamise

eest. Seega on selle summa määranud haldusorgan, kes tellis ja valmistas ette notariaalakti.

Kirjalikest tõenditest nähtub, et vastustaja ei ole kaebajatele tegelikult selgitatud, et summa 6

391 eurot on määratud tehinguväärtuseks, mille alusel arvutatakse notari tasu tehingu

tõestamisel. Lepingueseme turuväärtusega ei ole siin midagi ühist (vt võlaõiguslik tasuta

võõrandamise leping lk 5 viimane rida „Notari tasu tehingu tõestamisel 49,80 eurot

(tehinguväärtus 6 391 eurot, notari tasu seaduse § 3, 22 ja 23 p 2).

Kaebajate omavaheline kirjavahetus tõendab, et nemad ei määranud tehingu hinda. Samuti ei

saanud kaebajad aru, kus kohast see summa tuleb ja seda ei ole neile ka selgitatud.

30.01.2018. a. asjaõiguslepingu sõlmimisel selgitati taotlejatele, et vahet ei ole, mis on

lepingu eseme väärtus, kuna kaebajad võõrandavad vallale maa tasuta.

Eespool toodu valguses on vastustaja väide, nagu vallale võõrandatud maa hind on 6 391

eurot ja kaebajad on selle hinna ise määranud on vale, eksitav ja pahatahtlik.

3.9. Kaebajad ei nõustu vastustaja väitega, et kaebajad on tee ehitusest saanud otsest kasu.

Haldusaktis on vastustaja väitnud järgmist: „Taotleja on jätnud tähelepanuta asjaolu, et ta on

saanud otsest kasu juba üksnes sellest, et Männisaare kinnistuni on teiste isikute

finantseerimisel ehitatud välja juurdepääsutee“.

Tegemist on paljasõnalise ja eksitava väitega. Tee rajati läbi Männisaare kinnistu „seonduvalt

juurdepääsu puudumisega 1997. aastal planeeritud kümnetele elamukruntidele, mille

omanikud pole saanud realiseerida seaduslikku ehitusõigust, mitte juurdepääsuteena

Männisaare kinnistule nagu vastustaja väidab. Seega rajati tee läbi kaebajate kinnistu lähtudes

üksnes naaberkinnistute arendajate huvidest.

Lisaks teostas vastustaja teostas juba 2009. aastal, kaks aastat enne üldplaneeringu

kehtestamist, ebaseaduslikke metsaraie ja ehitustöid, mille käigus rajas 50 meetri pikkuse

kruusakattega teelõigu. Ebaseaduslikust metsaraiest tekitatud kahju vastustaja kaebajatele

tegelikult ei hüvitanud (vt kaebus p-d 1.5 ja 1.6 ja lisa 3 ja 4).

3.10. Samuti ei ole kohane vastustaja viide kaebajate aprillis 2022 tellitud eksperthinnangule,

mille kohaselt kujuneb maa turuväärtuseks 64 000 tuhat eurot eeldusel, et

projekteerimistingimuste või detailplaneeringuga on võimalik taotleda ühe üksikelamu

ehitusõigus – „siis on maa väärtuse kasv eelnõuga nr 2 pakutud mahus elluviimise korral

kümnekordne, võrreldes vallale tasuta võõrandatud tee kinnistu väärtusega“.

Vastustaja lubas kaebajatele kuuluva kinnistu vallale tasuta võõrandamise eest hüvitisena

Männikusalu kinnistu osalist väärtustamist, muutes üldplaneeringu kohase kaitsemetsa maa

suurusega 7800m2 elamumaaks ja lubades edasiste planeeringutega sellele elamumaale rajada

neli kuni viis elamut.“ Elamumaa 7800m2, millel on nelja kuni viie elamu ehitamiseõiguse

väärtus olnuks vastustaja hinnangul võrdne ca 156 000 euroga (20 eur m2). Seega vastustaja

väide ei ole kohane.

3.11. Vastustaja jätab haldusaktis sobivalt tähelepanuta, et 2015 kuni juuli 2023 oli

Männisaare kinnistul 4 kaasomanikku. Valla esindaja lubas 3-4 ja volikogu otsuses 4-5 elamu

ehitamiseõigust. Kompromisspakkumise kohaselt saanuks iga kaasomanik ehitada endale

elamu. Nüüd pakutakse kolmele kaasomanikule ühe elamu ehitamise õigust. Selles ei ole

kaebajad vastustajaga kokku leppinud.

2011. aastal kehtestatud Üldplaneeringu kohaselt on tegemist suure elamuarendusalaga, kus

4-5 elamut vähem või rohkem ei etenda olulist osa. Samuti puudub planeerigu alane konflikt.

Seda väidet saavad kaebajad tõendada tunnistaja ütlustega.

3.12. Kokkuvõtvalt leiavad kaebajad, et DP algatamisele eelnenud vallaametnike tegevus lõi

kaebajatele õiguspärase ootuse, et esitatud DP taotluse alusel DP ka algatatakse. Arvestades

eespool toodut on vastustaja haldusakt õigusvastane. Haldusakti põhjendused on vastuolulised

ja ebaloogilised. Haldusakti põhjendustes on mitmeid faktivigu ja valeväiteid. Haldusaktis ei

ole arvestatud kõiki asjaolusid, taotlejate õigusi ja huve, kaebajate esitatud arvamuste ja

vastustajale esitatud tõenditega. Haldusaktis jättis vastustaja tähelepanuta detailplaneeringu

menetlemise käigus kaebaja esitatud vastuväited, mistõttu on kaebajate ära kuulamine olnud

formaalne.

3.13. Kaebajad leiavad, et vastustaja on selgelt rikkunud ka haldusorgani vastuolulise

käitumise keeldu, mis tagab isikute usalduse haldusorgani tegevuse vastu.

Valla esindaja 16.10.2015 kirjaga nr 10-10/5903 kaebajatele tehtud ettepanekut neile kuuluva

kinnistu vallale tasuta võõrandamise eest hüvitisena Männikusalu kinnistu osalist

väärtustamist, muutes üldplaneeringu kohase kaitsemetsa maa suurusega 7800m2

elamumaaks ja lubades edasiste planeeringutega sellele elamumaale rajada neli kuni viis

elamut.“ Elamumaa 7800m2, millel on nelja kuni viie elamu ehitamiseõiguse väärtus olnuks

vastustaja hinnangul võrdne ca 156 000 euroga (20 eur m2) saab käsitleda kui haldusorgani

täpset ja spetsiifilist lubadust kaebajatele, rajada tulevikus neli kuni viis elamut elamumaale

suurusega 7800m2 st neile antud õiguse realiseerimiseks tulevikus.

Riigikohus on märkinud, et haldusaktiks on iga otsustus, mis vastab HkMS-s sätestatud

haldusakti tunnustele ning haldusaktiga võib olla tegemist sõltumata sellest, kas ta on

vormistatud haldusaktidele sätestatud nõudeid järgides.

Usaldades valla esindaja lubadust ja volikogu otsust nr 28, võõrandasid kaebajad vastustajale

tasuta maad. Seega kaebajate usaldus tekkis haldusorgani tegevusest, mis lõppes haldusaktiga,

mis rikub kaebajate subjektiivseid õigusi ja mis on halduskohtumenetluses kaebeõiguse

eelduseks.

3.14. Haldusmenetlus peab vastama ka isiku õiguspärastele ootustele, mille käigus

õiguspäraselt loodud olukorrad ja suhted ei saaks kahjustatud viisil, mida mõistlik inimene

suheldes haldusorganiga ei saaks ette näha. Kaebajad ei saanud ette näha, et vastustaja ei täida

nendele antud lubadust.

Antud juhul seisneb õiguspärane ootus kaebajate usul tulevikus asetleidvate sündmuste

toimumisse. Kaebuse asjaolude kirjelduse põhjal saab väita, et vastustaja kaebajatele antud

informatsiooni loogiliselt analüüsides, rajanes kaebajate usaldus piisaval informatsiooni

hulgal, et kaebajad asusid vastustajaga läbirääkimisi pidama neile valla esindaja tehtud

pakkumise alusel ning usaldades volikogu otsuses nr 28 kirjapandut võõrandasid kaebajad

vastustajale tasuta maad. Kohtupraktikas kasutatakse „mõistliku isiku“ terminit. See tähendab,

et kas kaebajad kui „mõistlikud inimesed“ said ette näha ametnike/vastustaja sellise

meelemuutuse. Antud juhul tuleb tähele panna, et menetlust on läbi viinud need põhiosas

samad ametnikud, kes on andnud selgitusi toonastele sündmustele.

Kaebajad rõhutavad, et tulenevalt õigusriigi põhimõttest peab isikul olema õigus ja võimalus

usaldada haldusorganit ja haldusakti, mis on saavutanud õigusjõu ning tegutseda ja oma elu

planeerida tuginedes teadmisele, et haldusakt on õiguspärane ja see jääb kehtima.

Haldusorgani tegevuse puhul seoses vastuolulise käitumisega konkureerivad omavahel

seaduslikkuse põhimõte ühelt poolt ning isiku usalduse kaitse teiselt poolt. Antud juhtumi

puhul ei saa valla esindaja antud lubadust käsitleda pelgalt kui avaldust või kirja, kus

pakutakse teoreetilist käsitlust tulevikus aset leidvate sündmuste kohta. Seda tuleb käsitleda

kui toimingut, mida tehti vallavalitsuse 06.10.2015 protokollilise otsuse ja volikogu otsuse nr

106 alusel. Volikogu otsus nr 28 (soodustav akt) ja kaebajatele tehtud ettepaneku sisu tõukus

27.11.2014 toimunud arendajate ja vallametnike kohtumisest, kus vastustaja andis

arendajatele ja pangale lubaduse lahendada arendustele ligipääsu küsimus. Sellises olukorras

on kaebajad usaldanud vastustajat selles, et viimane hoiab oma lubadust (RKHKo 3-3-48-06).

3.15. Kaebajad leiavad, et neil on õigus heale, ausale ja läbipaistvale menetlusele. Riigikohus

on oma praktikas korduvalt rõhutanud, et „Haldusmenetlus peab olema õiglane ja õiglane

menetlus peab viima õiglasele tulemusele“( vt RKHKo 3-3-1-102-06, p 19 1.02. 2007.).

Antud juhul kaebajad usaldades vastustaja lubadust, menetluseelset tegevust ja volikogu

otsust nr 28 võõrandasid vastustajale tasuta maad. Sellist tulemust ei saa pidada seaduslikuks

ega õiglaseks.

Haldusakti menetlemisel on rikutud hea halduse põhimõtteid. Haldusakti väljaandmisega on

tuvastatud põhjendamatu viivitamine ja õigusvastane menetluse tähtaegade rikkumine. Antud

juhul on Tallinna Halduskohus tuvastanud „vastustaja viivitus kaebajate taotluse menetlemisel

on õigusvastane.“(vt TlnHKo 3-23-1713, p 14). Menetlus on olnud näiline. Kaebajate

arvamuste ja esitatud tõenditega ei ole arvestatud. Tegelikku kaasamist ei ole toimunud.

Vastustaja tegevus, menetluses esitatud seisukohad ja haldusakt on vastuolus Riigikohtu

Tsiviilkolleegiumi 10.07.2023.a. otsuse punktis 23 nimetatud seisukohaga, milles on

selgitatud, et tulenevalt VÕS § 14 lg-test 1 ja 2 ning TsÜS § 92 lg-test 2 ja 3 (koosmõjus

TsÜS §-ga 95) on lepingupoolel lisaks üldisele kohustusele mitte eksitada teist poolt enne

lepingu sõlmimist vale infoga, hea usu põhimõttest tulenev kohustus teatada asjaoludest, mis

võivad teise poole lepingu sõlmimise otsust oluliselt mõjutada (vt RKTKo 31.01.2018 2-14-

21710/105, p 25.1). Kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu

sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on

lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu

sõlmimist. Sellisel juhul saab lepingu pool tugineda lepingueelsete läbirääkimiste käigus

kokku lepitu rikkumisele kui lepingueelsete läbirääkimiste järel sõlmitud lepingu rikkumisele

(vt RKTKo 19.11.2007 3-2-1-111-07, p 14).

Kaebajad leiavad, et DP taotluse algatamisele eelnenud vastutaja tegevus lõi õiguspärase

ootuse, et esitatud taotluse alusel DP ka algatatakse.

Kaebajad toovad veel välja, et haldusakti menetlemisel on rikutud haldusorgani selgitamise-

ja nõustamiskohustust. Haldusorganil on keelatud kallutada isikut käituma isiku enda huvide

vastaselt. Selline tegevus ei ole seadusega kooskõlas. Vastustaja on rikkunud haldusorgani

selgitamis-ja nõustamiskohustust. Selle asemel on vastustaja kaebajaid eksitanud ja andnud

valeinfot. Vastustaja tekitas kaebajates õigustatud ootuse vallale tasuta võõrandatud kinnistu

eest vastu saada varalise õiguse, mille väärtus on 156 00 eurot. Pärast seda on vastustaja

soovitanud kaebajatele PT taotlust mitte esitada (vt kaebuse p-d 1.54, 1.55) kuna planeeringu

ellu viimine ei ole tulevikus võimalik. Kaebajatega oktoobris 2022 kuni märts 2023 suheldes

ei maininud vastustaja kordagi volikogu otsust nr 28 ja selle alusel valla kohustust DP

„tingimusteta algatamiseks, juhul kui maaomanikul sellekohane soov tekib“.

3.16. KOKS §-st 6 lg 1 ja § 22 lg 1 p 33 ei tulene üksnes kohaliku omavalitsuse õigus

planeerimisdiskretsiooni teostada, vaid ka kohustus diskretsioonivolitust kasutada, tehes seda

õiguspäraselt ja otstarbekalt. Diskretsioonireeglite rikkumine võib seisneda ka diskretsiooni

mittekasutamises. Tegemist on olukorraga, kus diskretsiooni teostamiseks pädev haldusorgan

ei kontrolli ega kaalu kõiki võimalusi ega võta arvesse kõiki asjaolusid, mida tal on

otsustamisel võimalik kasutada (RKHK 3-3-62-02 p 17, p18).

Antud asjas nähtub, et veevarustuse küsimuses ei ole tegelikke ja olemasolevaid võimalusi

tegelikult kaalutud.

Riigikohtu Halduskolleegium on leidnud, et „Kaalutlusõiguse teostamine peab toimuma

vastavalt kaalutlusõiguse eesmärgiga. Silmas tuleb pidada, et planeerimismenetluse üheks

eesmärgiks on ka planeeringuga seotud erimeelsuste lahendamine ja erinevate isikute huve

ning avalikku huvi arvestava tasakaalustatud lahenduse saavutamine“ (RKHK 3-3-62-02 p

16).

Antud juhtumi puhul kaalutlusõigust on rikutud põhjendades DP algatamata jätmist

määratlemata õigusmõistega, milleks on väidetav vee puudus.

3.17. Kaebajad leiavad, et rikutud on hea halduse põhimõtteid ja õiguspärase ootuse ja

proportsionaalsuse printsiipe. Haldusmenetlus peab vastama isiku õiguspärastele ootustele,

mille käigus õiguspäraselt loodud olukorrad ja suhted ei saaks kahjustatud viisil, mida

mõistlik inimene suheldes haldusorganiga ei saaks ette näha.

Kaebajad ei saanud ette näha olukorda, kus võõrandades vallale tasuta maad vastustaja oma

antud lubadusi tegelikult täita ei kavatse. Vastustaja haldusakt DP algatamata jätmise kohta on

mitte ainult sõnamurdlik ja on vastuolus volikogu otsuse nr 28, vaid riivab selgelt ka

omandipõhiõigust. Ühtegi ootamatut või ettenägematult muutunud asjaolu võrreldes DP

algatamise ajaga, mis annaks aluse jätta DP algatamata, ei eksisteeri. Vallaametnike

meelemuutus ei ole ja ei saa olla õiguspäraseks aluseks jätta DP algatamata ja kehtestamata.

3.18. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas viistuhat ükssada

eurot (5100 eurot) vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 373-378).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

4. Vastustaja on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ning palub jätta kaebuse rahuldamata.

Vastustaja ei nõustu kaebaja esitatud kaebusega järgmistel põhjendustel.

4.1. Männisaare kinnistul kehtib Viimsi Vallavolikogu 09.05.2017 otsusega nr 28 „Äigrumäe

külas, kinnistu Männikusalu detailplaneeringu osaline kehtestamine“ osalisel maa-alal

kehtestatud Männikusalu detailplaneering, seda ei ole muudetud ega tühistatud. Männikusalu

detailplaneeringu kehtestamine oli üldplaneeringut muutev, Viimsi Vallavolikogu otsusega nr

28 muudeti üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve haljasala maast osaliselt

väikeelamumaaks Männisaare kinnistu osas. Detailplaneeringuga moodustati üks teemaa

krunt, üks üksikelamumaa krunt ning kaks loodusliku maa kasutamise sihtotstarbega krunti.

Detailplaneeringuga määrati ehitusõigus vaid sõidu- ja kergliiklustee ehitamiseks,

elamukrundile ehitusõigust ei määratud. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt toimub

elamukrundi ehitusõiguse määramine järgnevate detailplaneeringutega (detailplaneeringu

seletuskirja p 2.3, lk 5).

4.2. 26.04.2016 sõlmiti maaomaniku ja Viimsi valla vahel notariaalne leping, mille kohaselt

detailplaneeringujärgne transpordimaa kinnistu võõrandati tasuta Viimsi vallale. Lepingu

punktis 2.7 sätestati: „Võõrandaja ja Omandaja sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme

omandi üleandmiseks Võõrandajalt Omandajale pärast detailplaneeringu kehtestamise otsuse

jõustumist, millega muudetakse lepingu lisas oleval plaanil kollase joonega piiritletud ala maa

sihtotstarvet haljasmaast elamumaaks hiljemalt ühe kuu jooksul arvates päevast, millal uued

katastriüksused, mille alusel saab moodustada lepingu eseme, on Maa-ametis registreeritud.“

Lepingus lepiti kokku, et vald kannab kõik detailplaneeringu kehtestamise, kinnistu jagamise,

uute katastriüksuste mõõdistamise ja registreerimisega ning võõrandamisega seotud kulud.

4.3. Pärast Männikusalu detailplaneeringu kehtestamist sõlmiti 30.01.2018 asjaõigusleping

detailplaneeringukohase teekrundi tasuta võõrandamiseks vallale. Asjaõiguslepingu punkti

1.5.4 kinnitasid võõrandaja ja omandaja, et kõik võlaõiguslikus tasuta võõrandamise lepingus

kokku lepitud omandi üleandmiseks vajalikud eeldused on täitunud. Asjaõiguslepingu punkti

2.2 kohaselt avaldab võõrandaja lepingu eseme väärtuseks 6 391 eurot. Lepingu sõlmimise

järgselt läks Männikusalu detailplaneeringukohane transpordimaa kinnistu Viimsi valla

omandisse. Viimsi vald on seisukohal, et sellega täideti kõik 26.04.2016 sõlmitud notariaalse

lepingu kokkulepped. Mõlemad pooled olid täitnud oma lepinguga võetud kohustused.

Maaomaniku omandisse jäid kõik Männikusalu detailplaneeringu järgselt moodustatud

maatulundusmaa ja elamumaa sihtotstarbega katastriüksused.

4.4. Viimsi vald on seisukohal, et detailplaneeringu algatamine või algatamata jätmine

Männisaare kinnistul ei ole ega saagi olla vastuolus volikogu otsusega nr 28, millega

kehtestati Männikusalu detailplaneering. Kehtivas Männikusalu detailplaneeringus ei ole

kehtestatud nõudeid detailplaneeringukohase elamukrundi edaspidisele jagamisele või

ehitusõiguse seadmisele. Kehtiv detailplaneering ei näe ette elamumaa sihtotstarbega

Männisaare kinnistu jagamist. Detailplaneering sätestab, et üksikelamumaa kasutamise

sihtotstarbega krundile ei määrata ehitusõigust ning Viimsi vald selgitab, et nii jagamine kui

ehitusõiguse seadmine on võimalik järgnevate detailplaneeringutega.

4.5. Viimsi vald otsustab üldplaneeringukohase detailplaneeringu algatamise või

mittealgatamise lähtudes Viimsi Vallavolikogu 13.12.2022 määruse nr 22 „Planeerimisalase

tegevuse korraldamine Viimsi vallas“ § 3 punktist 2. Vastavalt HMS §-le 6 on haldusorgan

kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajaduse korral

koguma selleks tõendeid oma algatusel. Viimsi vald on pidanud nii maaomaniku kui vee-

ettevõtjaga kirjavahetust selgitamaks välja võimalused detailplaneeringu algatamiseks

Männisaare kinnistul.

4.6. Viimsi Vallavolikogu otsusega nr 28 ei ole sätestatud, et detailplaneeringukohast

elamukrunti oleks edaspidi võimalik või koguni kohustuslik jagada neljaks või enamaks

elamukrundiks. Otsuses nr 28 on sedastatud järgmist: „Kokkulepet tagavaks tingimuseks oli

Üldplaneeringu kohase maakasutuse juhtotstarbe osaline muutmine haljasala maast

üksikeelamumaaks 7808 m² suurusel kinnistu osal. /…/ Olgugi, et käesoleva

detailplaneeringuga kõnealusele elamukrundile ehitusõigust ei määrata, luuakse sellega siiski

eeldus ehitusõiguse määramiseks Üldplaneeringu kohase detailplaneeringu tingimusteta

algatamiseks, juhul kui maaomanikul sellekohane soov tekib. /.…/ Kuivõrd

detailplaneeringuga määratava elamumaa täpsustatud sihtotstarve on üksikelamumaa ja

Üldplaneeringuga on üksikelamukrundi vähim lubatud suurus määratud 1 500 m², saab

teoreetiliselt piirkonda lisanduda maksimaalselt viis üksikelamukrunti, mille väljaehitamisega

kaasnev mõju eeldatavalt ei ületa keskkonnataluvust.“.

Nagu eelnevast nähtub on Viimsi Vallavolikogu otsuses nr 28 sõnaselgelt öeldud, milles

seisneb pooltevaheline kokkulepe – üldplaneeringukohase maakasutuse juhtotstarbe osaline

muutmine haljasala maast üksikeelamumaaks 7 808 m² suurusel kinnistu osal. See kokkulepe

on Viimsi valla poolt täidetud. Samuti ei sätestatud kummaski notariaalses lepingus

(26.04.2016 ja 30.01.2018), et Viimsi vallal on kohustus jagada detailplaneeringukohane

elamumaa krunt hiljem neljaks või enamaks elamukrundiks. Kokkuleppe sisuks oli

üldplaneeringukohase haljasmaa muutmine elamumaaks, mitte tulevikus nelja elamukrundi

planeerimine või elamukruntide arvu hilisem tagamine. Lepingujärgsed kohustused on vald

omalt poolt täitnud ja kehtestanud detailplaneeringu, millega muudeti 7 808 m² suurune maa

elamumaaks.

4.7. Viimsi vald nõustub, et kaebajatel on Männikusalu detailplaneeringu kehtestamise

otsusest tulenevalt õigustatud ootus detailplaneeringu algatamisele, kuid ei nõustu kaebajatega

selles, nagu oleks kaebajatel õigustatud ootus jagada kinnistu Männisaare mh neljaks

elamukrundiks. Viimsi vald ei ole sellesisulist lubadust kaebajatele andnud. Viimsi vald on

kaebajatele selgitanud, et kuivõrd Viimsi Vallavolikogu otsuses nr 28 ja lepingutes ei ole, ega

saagi olla sätestatud tulevikus planeeritavate elamukruntide täpset arvu, sest see ei oleks

kooskõlas planeerimise põhimõtetega, siis ei saa kaebajatel olla põhjendatud alust õigustatud

ootusele, et nende taotlus just nelja elamukrundi planeerimiseks rahuldatakse.

4.8. Kaebajad on esitanud oma õigustatud ootuse kinnituseks 2015. aastal tehtud Viimsi

Vallavalitsuse Maa-ameti juhataja analüüsi nelja elamukrundi planeerimiseks, on teoreetiline

ja lisaks aegkriitiline. See analüüs põhines antud ajahetkel kehtinud tingimustele ja 2015.

aastal ei olnud ehk põhjustki välistada enama kui ühe üksikelamukrundi planeerimist

Männisaare kinnistule, praegusel ajal aga tuleb arvestada, et Viimsi Vallavolikogu otsuse nr

28 ja taotluse nr 1 esitamise vahele on jäänud enam kui viis ja pool aastat ning selle ajaga on

mitmed detailplaneeringu koostamist mõjutavad olulised asjaolud, sh veevarustuse tagamise

võimalus, muutunud. Detailplaneeringu algatamise üle otsustamisel tuleb arvestada ajas

muutunud olusid ning lähtuda tegelikust olukorrast, et tagada otsuse aja- ja asjakohasus.

Detailplaneeringut algatades peab otsustaja arvestama mitte ainult teoreetilise võimalusega

elamuehitust arendada, vaid ka sellega, et kehtestamise järgselt saaks detailplaneeringut ka

ellu viia.

4.9. Üldteada on viimastel aastatel oluliselt süvenenud veeressursi puuduse probleem Viimsi

vallas. Vaatamata sellele on AS Viimsi Vesi nendes keerulistes tingimustes Viimsi

Vallavolikogu otsuse nr 28 täitmiseks pidanud võimalikuks tehniliste tingimuste väljastamist

ühele elamukrundile. AS Viimsi Vesi selgitas 21.08.2023 kirjas nr 4-2.1/33-1, et arvestades

Männikusalu detailplaneeringu kehtestamisest alates muutunud olukorda ja eriti viimastel

aastatel oluliselt süvenenud veeressursi puudust, aga ka lähtudes asjaolust, et tegemist on

erandliku situatsiooniga, kus detailplaneeringu kehtestamisega on maaomanikul tekkinud

õigustatud ootus ehitusõiguse määramiseks elamumaale, peab AS Viimsi Vesi käesoleval ajal

võimalikuks Männisaare kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks tehniliste

tingimuste väljastamist tulevikus vähendatud mahus s.o üks ühepereelamu. AS Viimsi Vesi

on seisukohal, et arvestades tekkinud keerukat olukorda ja vähenenud loodusressurssi, on

vähendatud mahus ehitusõiguse määramine ainus viis, et oleks tagatud tasakaal vallavolikogu

seisukohtade, AS Viimsi Vesi tehniliste tingimuste väljastamise põhimõtete ja maaomaniku

õigustatud ootuse vahel.

4.10. Viimsi vallal ei ole alust kahelda AS Viimsi Vesi kui vee-ettevõtte kompetentsis tema

tegevusvaldkonna spetsiifilistes küsimustes ning Viimsi vald saab detailplaneeringu

koostamise taotluste lahendamisel lähtuda üksnes asjakohasest teabest. Kehtestatav

detailplaneering peab olema reaalselt elluviidav. Antud olukorras on detailplaneering

elluviidav juhul, kui sellele ei planeerita üle ühe üksikelamu. Viimsi vald on seisukohal, et

sellega ei kaasne kaebajate õiguste riivet, kuivõrd kaebajad ei saa olla õigustatud ootust

suuremale arvule elamute planeerimisele.

4.11. PlanS § 128 lõige 2 punkt 2 sätestab, et detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui

on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui

planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks

kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või

avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude

kandmiseks ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast. Viimsi

vallal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja

sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate

tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks. Seega on

käesoleval hetkel ilmne, et algatatava detailplaneeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik.

4.12. PlanS § 128 lõige 2 punkt 3 sätestab, et detailplaneeringut ei algatata juhul, kui selleks

on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus. Ülaltoodust lähtudes ning juhindudes vee-

ettevõtte AS Viimsi Vesi 21.08.2023 seisukohast, et võimalik on väljastada tehnilised

tingimused vaid ühele üksikelamule. Viimsi vald leiab, et taotluses nr 1 esitatud lahendust ei

ole võimalik tagada vähenenud loodusressursi olukorras. Vähendatud mahus ehitusõiguse

määramine on ainus viis, kuidas on tagatud tasakaal vallavolikogu seisukohtade, AS Viimsi

Vesi tehniliste tingimuste väljastamise põhimõtete ja maaomaniku õigustatud ootuse vahel.

Taotluses nr 1 soovitud nelja elamu ei oleks võimalik kasutada elamu tavapärase

kasutusotstarbe kohaselt, kuna selleks puudub vajalik veeressurss.

4.13. Kaebajad on jätnud tähelepanuta asjaolu, et nad on saanud otsest kasu juba üksnes

sellest, et Männisaare sihtotstarve on muudetud elamumaaks ning kinnistuni on pärast Viimsi

Vallavolikogu otsuse nr 28 tegemist ehitatud välja juurdepääsutee. Nimelt on 30.01.2018

sõlmitud asjaõiguslepingu punkti 2.2 kohaselt kaebajad avaldanud, et lepingu eseme

väärtuseks on 6 391 eurot, kuid aprillis 2022 tellitud eksperthinnangus on märgitud maa

turuväärtuseks 64 000 eurot eeldusega, et projekteerimistingimuste või detailplaneeringuga on

võimalik taotleda ehitusõigus ühe üksikelamu rajamiseks. Seega on maa väärtuse kasv juba

eelnõuga nr 2 pakutud mahus elluviimise korral kümnekordistunud, võrreldes vallale tasuta

võõrandatud tee kinnistu väärtusega.

4.14. Kaebajad väidavad oma kaebuses, et: „Kaebajad leidsid, et planeeringulahenduse

elluviimiseks ettenähtud halduskoormus on ebaproportsionaalne ja eelnõule lisatud leping ei

vasta lepinguõiguse heale tavale. Viidatud tava kohaselt lepivad osapooled täpselt kokku

nendes tegevustes, mis on vajalikud kokkulepitud planeeringulahenduse elluviimiseks. Antud

juhul ei ole planeeringulahenduses kokku lepitud, mistõttu jäi kaebajatele selgusetuks, miks

neil tuleks seoses ühe (mitte soovitud nelja) elamu rajamisega ehitada ja vallale tasuta üle

anda bussipeatused, piirdeaiad, pollarid, müratõkked, liikluskorraldusvahendid, mahasõidud

jms, koerte- ja laste mänguväljakud, avaliku ruumi mööbel (pargi ja tänavamööbel),

pakendipunkt ! jne.“.

Vastustaja selgitab, et täpsustas sõlmitavat lepingut vastavalt kaebaja poolt välja toodud

märkustele ning 27.11.2023 saadetud lepingu projekti variandis kaebaja poolt nimetatud

ebaproportsionaalseid tingimusi enam lepingu projektis ei esinenud.

4.15. Kaebajad väidavad oma kaebuses, et: „Vastustaja on 31.01.2024 korraldusega jätta

kaebajate taotletud detailplaneering algatamata, käitunud sõnamurdlikult, saanud kaebajatelt

tasuta maad, kuid ei täitnud oma lubadust väärtustada kaebajate maad. Kehtiv õigus ei luba

omanikelt tasuta maad ära võtta. Ka avalikes huvides kinnisvara sundvõõrandamisel on

vastustajal kohustus KASVS § 3 lg 31 kohaselt teha kinnistu omanikule ettepanek kinnistu

vabatahtlikuks müümiseks, kuid pakkudes selle eest ka hinda, mis ei või olla väiksem kinnistu

harilikust väärtusest.“.

Vastustaja selgitab, et detailplaneeringu algatamata jätmine ei olnud tingitud sellest, et

vastustaja keeldus elamumaale detailplaneeringu koostamisest, vaid sellest, et kaebajad ei

nõustunud allkirjastama detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja

sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate

tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks.

4.16. Vastustaja märgib, et kaebaja menetluskulude nimekirjast nähtub, et kaebaja

menetluskulud on kokku 5100 eurot.

Vastustaja leiab, et need on osaliselt põhjendamatud. Vastustaja toob kõigepealt välja, et

kaebajate esindaja on menetluskulude nimekirjas märkinud kuluartiklina „lähteülesande

koostamine“. Vastustajale ei ole aga arusaadav, millise konkreetse lähteülesandega on antud

kohtuasjas tegemist, kuna menetlusdokumentides ega muus kaasuses esitatud materjalis ei ole

nimetatud ega selgitatud sellise lähteülesande olemasolu, eesmärki ega vajalikkust. Kuna

lähteülesande sisu ja tähendus jäävad selgusetuks, puudub ka võimalus hinnata selle töö

vajalikkust või põhjendatust antud kohtuasjas. Üldjuhul loetakse menetluskuludeks kulutusi,

mis on otseselt seotud kohtuvaidluse ettevalmistamise, läbiviimise või esindamisega. Kui

kulutuse eesmärk, seos kohtuasjaga ja töö maht ei ole selgelt määratletavad, ei saa seda

pidada põhjendatuks ega mõistlikuks.

Teiseks leiab vastustaja, et kaebajate esindaja on menetluskulude nimekirjas märkinud, et

01.03.2024 on kulutatud kaebuse koostamisele ja esitamisele kokku 28,5 tundi. Vastustaja

juhib tähelepanu, et selline ajakulu on ebaloogiline ja füüsiliselt teostamatu — ühe

kalendripäeva jooksul ei ole ühe isiku poolt võimalik teha 28,5 töötundi. Seetõttu tuleb

esitatud aja arvestust pidada ka formaalselt ekslikuks või ebatäpseks. Sisuliselt on ka

nimetatud ajakulu ebamõistlik. Arvestades esitatud dokumendi sisu ja vormi, ei ole 28,5 tunni

kulutamine kaebuse koostamiseks põhjendatud ega proportsionaalne.

Kolmandaks leiab vastustaja , et 12.03.2024 on „kaebuse täpsustamine ja menetluskulude

koostamine“ alla märgitud ajakulu on ebamõistlikult suure, arvestades tööde olemust. Lisaks

on kaebaja esindaja on esitanud menetluskulude nimekirja kahel korral, märkides nende

koostamisele vastavalt 3,5 tundi ja 0,5 tundi, kokku 4 tundi. Vastustaja leiab, et nimetatud

ajakulu on menetluskulude nimekirja koostamise kohta ebamõistlikult suur ja põhjendamata.

Menetluskulude nimekirja koostamine on tehniline ja standardiseeritud toiming, mille puhul

eeldatakse, et esindaja on jooksvalt pidanud arvestust tehtud tööde ja nende kestuse kohta. 4

tunni arvestamine pelgalt menetluskulude nimekirja koostamise eest ei ole põhjendatud ega

kohtupraktikas tavapärane. Sellise kulu kandmine vastustaja poolt oleks ebamõistlik ja

ebaõiglane.

Neljandaks on kaebaja on menetluskulude nimekirjas esitanud kulu Lahe Kinnisvara OÜ

koostatud eksperthinnangule. Vastustaja märgib, et nimetatud eksperthinnang on esitatud teise

kohtuasja (kohtuasja nr 3-23-1713) raames ega ole koostatud käesoleva menetluse jaoks.

Kuna eksperthinnang ei ole tellitud konkreetse vaidluse lahendamiseks, ei ole selle

koostamiskulu käsitatav käesolevas kohtuasjas vajalikuks ega vältimatuks menetluskuluks.

Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 175 lõikega 1 hüvitatakse vaid sellised kulud,

mis on mõistlikud ja vältimatult vajalikud menetluse läbiviimiseks. Eksperthinnangu

kasutamine teise kohtuasja materjalidest võib olla sisuliselt toetav, kuid see ei muuda

ekspertiisi kulusid siinse kohtuasja kontekstis hüvitatavaks. Seega palub vastustaja kohtul

jätta nimetatud eksperthinnangu kulu käesoleva kohtuasja menetluskulude arvestusest välja

kui põhjendamatu ja seoseta kulu.

Kokkuvõtvalt leiab kaebaja, et arvestades käesoleva kohtuasja mahtu ja keerukust saab

mõistlikuks ja põhjendatuks menetluskuluks pidada maksimaalselt 1780 eurot.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

5. Kohus, analüüsinud ja hinnanud vaidlustatud korralduses toodut, asjakohaseid õigusnorme,

poolte kirjalikke ja suulisi seisukohti, ning kõiki asjas kogutud tõendeid kogumis ja nende

vastastikuses seoses, on seisukohal, et kaebus tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma

seisukohta alljärgnevaga.

6. Kohus leiab kõigepealt, et käesolevas asjas ei ole sisulist vaidlust põhiliste asjaolude üle,

mis on seotud kaebajatelt Männikusalu kinnistu jagamisel tekkinud Allikmäe tee L1 kinnistu,

(katastritunnusega 89001:001:0916) haldusorgani omandisse tasuta üleminekuga 30.01.2018

sõlmitud notariaalse lepingu alusel.

6.1. Kohus on seisukohal, et nii kaebajate poolt kohtule esitatud kirjavahetustest kui ka

asjakohaste arutelude protokollidest nähtub kõigepealt, et kaebajad on soovinud neile kuuluva

Männikusalu kinnistu maa sihtotstarbe muutmist maatulundusmaast elamumaaks juba alates

21.08.2006 avalduse (dtl 28) esitamisest. Vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et vastustajal tekkis

vajadus kaebaja Männikusalu kinnistule transpordimaa kinnistu moodustamiseks Viimsi valla

Äigrumäe küla, Metsakasti küla ja osaliselt Muuga küla üldplaneeringu, mis kehtestati

vallavolikogu 12.04.2011 otsusega nr 21, elluviimise võimaldamiseks ja vallale vajalike ja

kasulike arendusprojektide teostamiseks. Selles üldplaneeringus nähti ette, et elamuehituse

reservmaale (EVR ja EKR) on võimalik rajada 800-1000 elamisühikut ja perspektiivne

ühendus oli selleks planeeritud Altmetsa teelt Vana-Narva maanteele, mille realiseerimine

eeldas kokkulepet Tallinna linnaga.

6.2. Vaidlust ei ole, et üldplaneeringu realiseerimiseks vajalikku kokkulepet Tallinnaga enne

üldplaneeringu kehtestamist ja ka hiljem ei saavutatud. Seda näitab lisaks kokkuleppe

puudumisele selgelt ka 27.11.2014 Äigrumäe teekoridori teemal toimunud AS Krediidipanga

esindaja, arendajate (AS Martinoza ja Kama Grupp) ja vallaametnike kohtumise memo (dtl

32-33). Viidatud kohtumisel otsustati teha kaebajatele pakkumine „anda neile juurde nelja

põllupealse krundi ehitusõigus tingimusel, et esindaja on nõus teekoridoriga üle Männikusalu

kinnistu“. Vaidlust ei saa olla, et selleks ajaks ei olnud vastustaja kehtestanud kaebajate

soovitud Männikusalu kinnistu maa sihtotstarvet muutvat detailplaneeringut, mille

menetlemise oli vastustaja nähtuvalt oma 17.03.2010 vastusest (kiri nr 10-7/980, dtl 29) edasi

lükanud uue üldplaneeringu vastuvõtmise järgsesse aega.

6.3. Vaidlust ei ole, et edasise haldusmenetluse käigus oli vallal võimalik transpordikoridoriks

vajalik maa põhimõtteliselt omandada kas sundvõõrandamise või kaebajatelt maa

tsiviilõigusliku omandamise (võõrandamise) kokkuleppe saavutamise teel. See asjaolu on

üheselt kajastatud valla esindaja poolt kaebajatele 27.11.2014 koosolekul kokkulepitud

ettepanekus kinnistu võõrandamiseks 16.10.2015 kirjaga nr 10-10/5903 (dtl 40-43). Kohus

märgib siinkohal eraldi ära, et kuigi valla ettepanekus oli välja toodud hinnapakkumine, mis

hindas maa väärtuseks selle tegemise ajal (2015 aastal 18600 eurot), tegi vald kaebajatele

samas lisaks pakkumise maa väärtustamiseks 3-5 elamukrundi võimaldamise läbi hinnates

sellise väärtustamise tagajärjel ehitusõiguse saamise järgselt kaebajate maa hinnaks 156000

eurot.

6.4. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebajad ja vastustaja saavutasid sisulise kokkuleppe just maa

väärtustamist aluseks võttes ja sõlmisid sellest lähtudes ja Viimsi valla volikogu 24.11.2015

otsuse nr 106 „Äigrumäe külas asuva Männikusalu kinnistult osa võõrandamine“ (dtl 37-38)

alusel 26.04.2016.a. kinnistu võlaõigusliku tasuta võõrandamise lepingu (dtl 65-75).

6.5. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et lepingu sõlmimise ajal oli selles ettenähtud uute

elamukruntide moodustamiseks ja neile elamute püstitamiseks vajalik veeressurss ette nähtud

valla sel ajal kehtinud veemajanduskavas ja AS Viimsi Vesi väljastas liitumise tingimused

ühisveevärgiga ja ühiskanalisatsiooniga 08.08.2016 Männisalu DP raames kuni 5 elamule.

Vaidlust ei ole, et volikogu määrusega nr 13.10.09.2019 (RT IV, 18.09.2019,3) kinnitatud

„Viimsi valla ühisveevärgi -ja kanalisatsiooni arendamise kava 2019- 2030“(ÜVK)

https://www.riigiteataja.ee/aktilisa/4180/9201/9003/Lisa.pdf ÜVK p 2.12 kohaselt “VIIMSI

VALLA DETAILPLANEERINGUD Ühisveevärgi ja - kanalisatsiooni arengukava joonistel

on kajastatud algatatud ja kehtestatud detailplaneeringud, mille raames on ette nähtud

vähemalt kahe üksikelamu rajamine. Ülevaade detailplaneeringutest (seisuga september

2018) on esitatud alljärgnevas tabelis” (Tabel 2.1 Viimasi valla detailplaneeringud, tabelis

kirje 37 Äigrumäe külas, kinnistu Männikusalu DP, ÜVK lk18). Kohus nõustub kaebajaga, et

„Tõepoolest võib rangelt kaardi andmetele tuginedes väita, et vesi on ettenähtud kahele

elamule Männikusalu metsakinnistul, mis samuti kuulub kaebajatele. Kuid Männikusalu

metsakinnistule ei ole Männikusalu DP-ga ehitusõigust antud. Vesi on ettenähtud

Männikusalu DP-ga moodustatud Männisaare elamumaale. Kuid iga terve mõistusega

inimene saab aru, et ÜVK-s oli vesi ettenähtud kehtivale Männikusalu DP- le ja sellega

moodustatud elamumaale, kuhu lubati ehitusõigus kuni 5 elamule.“(dtl 370). Kaebaja väiteid

kinnitab sisuliselt ka viide asjaolule, et vesi oli Männikusalu DP-le olemas 12.04.2023

volikogu maa- ja planeerimiskomisjonile AS Viimsi Vesi esitatud tabelis. Vaidlust ei ole ka

selles, et AS Viimsi Vesi arvas Männikusalu DP ÜVKst välja Viimsi Vallavalitsuse istungi

protokolli 16.02.2022 nr 9 p 11 “Veeressurssidest” alapunkt 5 alusel, mille kohaselt tuli

“Vee-ettevõttel eemaldada tehniliste tingimuste ressursside nimistust mahud, kus

planeeringut ei ole algatatud”.

Kõik need asjaolud näitavad kohtu arvates üheselt, et vale on kohtuistungil AS Viimsi Vesi

esitatud väide, et seda vett kaebajate kinnistule ei olnud ette nähtud, sest see olevat ette nähtud

kahele olemasolevale elamule Männikusalu metsakinnistul. Kuna Männikusalu DP-ga ei

antud Männikusalu kinnistule ehitusõigust, siis on ka ilmne, et veeressursi eraldamine oli ette

nähtud Männisaare elamumaale, sest muid elamumaid seal ette ei nähtud. Kohus märgib

siinkohal eraldi ära, et kaebaja positsiooni õigust, et tegu ei olnud ainult 1-le elamule

eraldatud veeressursiga, näitab ilmselgelt ka asjaolu, et arengukava joonisel olid kajastatud

detailplaneeringud, millele oli ette nähtud vähemalt kahe üksikelamu rajamine ehk see ei

saanud kajastada ajutiselt ühist elamumaad, sest detailplaneering nägi ette selle tulevikus 3

kuni 5 elamukrundiks jagamise.

6.6. Kohus leiab, et vaidlust ei saa olla ka selles, et vastustaja võttis seejärel ette esmased

omapoolsed sammud kokkulepitu realiseerimiseks ja Viimsi vallavalitsuse ettevõte Viimsi

Halduse OÜ koostas detsembris 2016. a Männikusalu kinnistu detailplaneeringu 08-16 (dtl

82-96), mis kehtestati 9.05.2017.a. volikogu otsusega nr 28. „Äigrumäe külas, kinnistu

Männikusalu detailplaneeringu osaline kehtestamine“ (dtl 97-100). Ei ole vaidlust, et selle

detailplaneeringuga moodustati 7800m2 elamumaa kinnistu-krunt, kuid krundi konkreetne

jaotamine ehitusõigusega kruntideks (kinnistuteks) nähti ette hiljem kaebajate poolt esitatava

detailplaneeringu alusel ja mis lähtudes eeltoodust oleks viinud kaebajate ja valla vahel

sõlmitud kokkuleppe sisulise täitmise lõpule. Seetõttu on kohtule ka arusaamatu vastustaja

vaidlustatud otsuses võetud seisukoht ja väide, et ainult 9.05.2017 detailplaneeringu

kehtestamisega oli 26.04.2016 sõlmitud notariaalne leping täidetud.

6.7. Kohtule nähtub asjas esitatud materjalidest, et poolte vahel ei sõlmitud ja ei olnud ka

mingit eraldi kokkulepet, mis ajaks tuleb kaebajatel esitada moodustatud 7800 m2 elamumaa

krundi väiksemateks elamumaa kruntideks jaotamiseks vajaliku detailplaneeringu algatamise

taotlus. Seetõttu ei ole vastustajal põhjendatud viidata asjaolule, et taotlus detailplaneeringu

algatamiseks on esitatud alles 2022 aastal ja asjaolud on muutunud. Kohus märgib siinkohal,

et tegelikult ei ole vastustaja esitanud sisulisi argumente ja tõendeid, et kinnistu jagamisega

seotud asjaolud oleksid muutunud alates 09.05.2017 sellisel määral, et muudatused takistaksid

poolte tahtest sõltumatult varasemalt kokkulepitud elamumaa väiksemateks kruntideks

jagamist.

7. Vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 1 algatab detailplaneeringu kohaliku

omavalitsuse üksus. Kuna detailplaneeringutest sõltub põhiseadusega tagatud omandiõiguste

realiseerimine, siis on seadusandja PlanS § 128 lg 2 sisustanud ka ära põhilised tingimused,

mille esinemise puhul võib kohalik omavalitsus keelduda detailplaneeringu algatamisest.

Vaidlustatud otsuses on vastustaja kaebajate soovitud detailplaneeringu algatamisest

keeldumise sisuliste õiguslike alustena välja toonud PlanS § 128 lg 2 ja 3 ehk

detailplaneeringu algatamisest on keeldutud seetõttu, et vastustaja leiab, et detailplaneeringu

elluviimine tulevikus ei ole võimalik ja et selleks on muul ülekaalukal avalikul huvil põhinev

põhjus.

Kohus märgib, et suur osa vaidlustatud otsuse põhjenduste osast keskendub vastustaja

väidetele, et ta pole kunagi võtnud ja tal puudub igasugune kohustus pärast volikogu otsusega

nr 28 osalisel maa-alal kehtestatud Männikusalu detailplaneeringu vastuvõtmist moodustatud

7808 m2 suuruse elamukrundi jagamiseks väiksemateks kruntideks. Kohus märgib siinkohal,

et need põhjendused on ilmselgelt otsitud, ei lähtu poolte tahtest nende käesoleva vaidluse

aluseks olnud lepingute ja kokkulepete sõlmimisel ja volikogu otsusega nr 28 kehtestatud

detailplaneeringus tehtud lahenduste sisulisest mõttest. Kohus on siinkohal selgelt seisukohal,

et tegemist on ilmselgelt ebaadekvaatse, sõnamurdliku ja isegi pahatahtliku asjaolude

tõlgendamisega, mis ei ole kohane avalikku võimu teostavale kohalikule omavalitsusele.

8. Mis puudutab eelmises punktis märgitud PlanS § 128 lg 2 toodud planeeringu algatamisest

keeldumise õiguslike aluste sisustamist, siis esimese aluse (PlanS § 128 lg 2 p 2) osas nähtub

vaidlustatud otsuse põhjendustest, et vastustaja viitab siinkohal kõigepealt veeressursi

puudumisele ja täpsemalt sõnastatuna AS Viimsi Vesi seisukohale „…peab AS Viimsi Vesi

käesoleval ajal võimalikuks Männisaare kinnistu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga

liitumiseks tehniliste tingimuste väljastamist tulevikus vähendatud mahus s.o üks

ühepereelamu. AS Viimsi Vesi on seisukohal, et arvestades tekkinud keerukat olukorda ja

vähenenud loodusressurssi, on vähendatud mahus ehitusõiguse määramine ainus viis, et

oleks tagatud tasakaal vallavolikogu seisukohtade, AS Viimsi Vesi tehniliste tingimuste

väljastamise põhimõtete ja maaomaniku õigustatud ootuse vahel.“. Vastustaja leiab, et

„Antud olukorras on detailplaneering elluviidav juhul, kui sellele ei planeerita üle ühe

üksikelamu. Vald on seisukohal, et sellega ei kaasne taotlejale õiguste riivet, kuivõrd

taotlejal ei saa olla õigustatud ootust suuremale arvule elamute planeerimisele.“. Lisaks

märgib vastustaja asjaolusid täpsustamata, et „Viimsi Vallavalitsusel puudub võimalus

detailplaneeringukohaste avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate

rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise

kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks. Seega on käesoleval hetkel ilmne, et

algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei oleks võimalik.“.

Seoses PlanS § 128 lg 2 p 3 kordab vastustaja sisuliselt sama väidet veeveeressursi puudumise

kohta 4 elamu jaoks, mistõttu leiab, et veeressursi säästmine on ülekaalukas avalik huvi ja

seetõttu on võimalik ainult ühe elamukrundi planeerimine. Lisaks toob vastustaja siinkohal

välja, et „Käesoleva korralduse vastuvõtmise aluseks on taotleja enda soovimatus

detailplaneeringut algatada. Vallale varalise kahju nõude esitamiseks taotlejal alust ei ole.

Taotleja on jätnud tähelepanuta asjaolu, et ta on saanud otsest kasu juba üksnes sellest, et

Männisaare kinnistuni on teiste isikute finantseerimisel ehitatud välja juurdepääsutee.

Arvestades lisaks, et 30.01.2018. sõlmitud asjaõiguslepingu p 2.2. kohaselt on taotleja

avaldanud, et lepingu eseme väärtuseks on 6 391 eurot, kuid aprillis 2022 tellitud

eksperthinnangus on märgitud maa turuväärtuseks 64 000 tuhat eurot eeldusega, et

projekteerimistingimuste või detailplaneeringuga on võimalik taotleda ühe üksikelamu

ehitusõigus, siis on maa väärtuse kasv eelnõuga nr 2 pakutud mahus elluviimise korral

kümnekordne, võrreldes vallale tasuta võõrandatud tee kinnistu väärtusega.“.

9. Kohus leiab, et eelmises punktis välja toodud otsuse põhjendused ei ole arvestades kohtu

poolt eelpool välja toodud asjaolusid sisuliselt õiged ja on selgelt vastuolus vastustaja poolt

oma ülesannete ja sõlmitud lepingute heauskse ja õiguspärase täitmise kohustusega.

9.1. Kohus märgib, et menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust, et põhiliseks muudatuseks, mis

valla ehituskeskkonnas pärast vaidlusaluse otsuse tegemiseni viinud kokkulepete sõlmimist ja

esialgset haldustegevust nende elluviimiseks on toimunud, on üldteada asjaolu, et Viimsi

vallas tekkis paar aastat tagasi (enne vaidlustatud otsuse vastuvõtmist) probleem uutele

ehitistele (planeeringutele) veeressursside eraldamisega seoses olemasoleva veeressursi

ammendumisega. Üldteada on ka asjaolu, et vald peatas selle probleemi tekkimisel ajutiselt

uute detailplaneeringute algatamise ja on seetõttu ka hiljem jätnud mitmeid uute

detailplaneeringute algatamise soove rahuldamata ning on olukorra vähegi korrastatud

lahendamiseks sisuliselt moodustanud eraldi järjekorra (tõsi küll väga ebaselgel õiguslikul

alusel) detailplaneeringute algatamise taotlustest, mida rahuldatakse vastavalt uue

veeressursi saamisele või olemasoleva veeressursi seni realiseerimata detailplaneeringute alt

vabanemisele. Samuti on üldteada asjaolu, et varasemalt kehtestatud detailplaneeringud on

siinkohal eelisjärjekorras nende realiseerimisel kuni neid ei ole tühistatud ja neile on

planeeringutes ettenähtu realiseerimiseks vajalik veeressurss tagatud. Lisaks on selgeks

prioriteediks veeressursi eraldamisel määratletud otseselt avalikes huvides toimuvad

arendused.

9.2. Kohtuistungil AS Viimsi Vee esindaja ja valla esindajate poolt avaldatust (lindistus

protokoll 01:14:12 ja edasi) selgub, et 16.02.2022 kehtestati vallavalitsuse otsusega omaniku

juhis prioriteetide osas veeressursi jaotamisel AS Viimsi Vee poolt, kellele on usaldatud

uute detailplaneeringute taotlejate veejärjekorra nimekirja pidamine. Viimsi Vee esindaja

selgitas, et juhistena vormistatud otsuses ette nähtud keerulise süsteemi asemel rakendavad

nad tegelikkuses järjekorra moodustamisel lihtsalt põhimõtet, et kes esimesena saab DP

taotluse esitatud, saab nimekirjas esitamise aegse järjekoha.

Samuti selgus kohtuistungil, et pärast kaebajate poolt detailplaneeringu algatamise taotluse

esitamist 24.11.2022, esitas vallavalitsus kaebajaid sellest teavitamata vastavalt kujunenud

halduspraktikale AS-le Viimsi Veele teatise kaebajate järjekorda võtmiseks ja kaebajad olid

nimekirjas 27-ndal kohal üldises järjekorras. Käesolevas asjas kohtuistungi toimumise ajaks

olid kaebajad vastavalt kolmanda isiku kinnitusele selles järjekorras 12. kohal

Vastates kohtu küsimusele järjekorra muutmise õigusest leidis vastustaja, et põhimõtteliselt

on vastustajal see õigus, kuid selleks peaks olema mõjuv põhjus, et mitte teisi järjekorras

olijaid ebavõrdselt kohelda. Vastustaja esindaja väljendas seisukohta, et 1 elamu saaks

ettepoole tõsta, aga neli ei olevat võimalik (lindistus protokoll alates 01:19:01).

Lisaks selgitas AS Viimsi Vee esindaja (lindistus protokoll alates 01:22:40), et nemad enam

vastu ei ole neljale elamule vee eraldamiseks lähima kahe aasta jooksul ja siis ei ole ka vallal

midagi nende 4 elamu vastu, kuid probleem oli asja otsustamise aja hetkel olnud

veeressursis. Tänaseks on veeressursi olukord paremaks läinud. Tänaseks on ressurssi juurde

saadud Tallinna Veelt ja kavandamisel on ka uus 1500m3 veehaare, mis võib saada tunnustuse

umbes 2 aasta jooksul..

9.3. Kaebajate esindaja juhtis kohtuistungil (lindistus protokoll alates 01:27:20) tähelepanu

asjaolule, et selle juhise näol on sisuliselt tegu ametnike lauajuhend, mille alusel tehakse

otsuseid, mis siduvad. Tegelikult oleks pidanud vastava otsuse vastu võtma vallavolikogu.

Lisaks on kogu süsteem isikutele täiesti läbipaistmatu. Sisuliselt on tegu registriga. See peaks

olema asutatud õigusaktiga ja kontroll peaks toimuma selle alusel. Hetkel tehtud järjekorda

panemine kaebajate teadmata ja tekib küsimus, kas nii on ka teistel ning kes ja kuidas teostab

sellise asja üle järelevalvet.

Edasistest kolmanda isiku ja vastustaja selgitustest nähtub, et vähemalt Viimsi Vee arvates

peaks selle järjekorra üle järelevalvet teostama vald AS Viimsi Vesi omanikuna. Samuti

ilmnes, et mingit eraldi õigusakti või halduslepingut vald järjekorraregistri pidamiseks

vastustajaga sõlminuid ei ole.

Kohus märgib siinkohal ära asjaolu, et kohtule jäi kohtuistungil avaldatust siiski

arusaamatuks, millise õigusaktiga on sellise nimekirja pidamine täpselt reguleeritud ja kuidas

toimub kontroll selle järjekorra üle ning kuidas ja mis alustel tehakse sellesse järjekorda

prioriteetsed sissekanded avalikes huvides koostatavate detailplaneeringute algatamise korral.

Küll aga on selge, et tulenevalt seadusest on ühisveevärgi ja kanalisatsiooni ning ka

planeerimismenetluse korraldamine Viimsi vallas vastustaja ülesanne ja vastava ressursi

jagamine on tema otsustada.

10. Kohus märgib, et eeltoodut kokku võttes on sisuliselt eksitav ja pahatahtlik ka vastustaja

esitatud seisukoht, et vallas tekkinud veeressursi puuduse tõttu ei ole võimalik kaebajate

soovitud detailplaneeringut nelja elamukrundi moodustamiseks algatada.

Kohus märgib, et nähtuvalt nii asjas esitatud tõenditest kui kohtuistungil menetlusosaliste

poolt avaldatust, oli kaebajate ehitusõiguse teostamiseks vajalik veeressurss kaebajatele juba

korra eraldatud (varem kehtinud veemajanduskavaga) ja ka käesoleval ajal on selge, et juba

lähemal ajal on isegi ilma vallapoolsete eriliste otsusteta vastav veeressurss olemas ehk isegi

järjekorras hetkel kaebajast eespool olevate planeeringute kehtestamise järel on see kaebajate

soovitud nelja üksikelamu vajaduste rahuldamiseks olemas.

Kohus leiab, et käesoleva asja lahendamise seisukohast on olulisemgi, et sisuliselt vale ja

eksitav on vastustaja poolt istungil antud seletus, et kaebajatele väljaspool järjekorda

veeressursi eraldamiseks puudub piisavalt oluline põhjus ja see diskrimineeriks kaebajast

hetkel järjekorras eespool olevaid teisi uute arenduste kavandajaid.

Kohus leiab, et käesoleval juhul on ilmselge, et vald sai tänu kaebajatega lepingu sõlmimisele

teemaa vallale tasuta võõrandamiseks väga olulist kasu (mitmesaja elamuüksuse arendamise

võimalus) ning vältis võimalike leppetrahvide maksmist endale võetud elamuarenduse

maadele ligipääsu tagamise kohustuse tähtaegselt täitmata jätmise eest. Mõistlikku vaidlust ei

saa kõiki asjaolusid arvestades kohtu hinnangul olla ka selle üle, et vastava selgelt avalikes

huvides otsuse (teemaaks vajaliku maa tasuta võõrandamine vallale) eest lubas vald

kaebajatele tagada ehitusõiguse kuni 5 üksikelamu ehitamise võimaldamiseks kaebajate maal

kaebajate poolt esitatava detailplaneeringu alusel. Selline lubadus pidi hõlmama ja ka hõlmas

kuni uue veemajanduskava vastuvõtmiseni elamuarenduseks vajaliku veeressursi tagamist

valla poolt. Kohtu hinnangul on vastav lubadus antud selgelt avalikes huvides ja seetõttu ei

ole selle täitmist võimalik käsitleda kui puhtalt erahuvides toimuvat tegevust. Kaheldamatult

on kaebajatel siinkohal arenduse realiseerimisel ka erahuvi, kuid valla huvi säilitada valla

haldustegevuse hea maine ja valla usaldusväärsus tehingupartnerina, on kaheldamatult

samaväärne. Seetõttu ei puudu kohtu hinnangul käesoleval juhul vastustajal oluline põhjus

kaebaja arendustaotluse käsitlemiseks prioriteetsena ja selle veeressursi eraldiste järjekorras,

mille moodustamine on täielikult vastustaja kontrolli all, etteotsa nihutamiseks kaaluka

avaliku huvi tõttu. Kohus märgib, et selline otsus ei saa põhimõtteliselt rikkuda ka teiste

erahuvides arendusi soovivate isikute õigusi, kuna vastustaja on ise määratlenud, et

esmajärjekorras eraldatakse uus või vabanev veeressurss avalikes huvides kavandatavatele

arendustele. Kohus on seisukohal, et kaebajate poolt 2022 algatada taotletud detailplaneeringu

maht 4 üksikelamut ei ole selline, et see saaks põhjustada olulist veeressursi vähenemist

teistele järjekorras olijatele.

Kohus rõhutab, et sisulist vaidlust ei ole käesolevas asjas selle üle, et enne uue

veemajanduskava kehtestamist

aastateks 2019-2030 oli kaebajate arendussoovi

rahuldamiseks vajalik veeressurss valla veemajanduskavas olemas, kuid uues

veemajanduskavas seda mingil põhjusel enam selgelt ei kajastatud. Samas ei muuda see siiski

asjaolu, et kogu 26.04.2016.a. kinnistu võlaõigusliku tasuta võõrandamise lepingu

ettevalmistamise, sõlmimise aja ja hilisemalt 9.05.2017 vastu võetud detailplaneeringu

kohaselt käsitleti võimaliku uute elamuühikute arvuna kolme kuni viit, mitte väiksemat arvu,

elamuühikuid. See tähendab, et vastustaja on teadlikult ja sisuliselt õigusvastaselt jätnud oma

võetud kohustuse, vaatamata kaebajate poolt sellele tähelepanu juhtimisele, tagamata.

11. Kohus on seisukohal, et kuigi veemajanduskava hetkel kehtiv versioon ei näe kaebajate

soovitud detailplaneeringu teostamiseks vajaliku veeressursi eraldamist ette, ei ole vastustajal

mingeid takistusi tekkinud vea parandamiseks ja erandkorras avaliku võimu teostamisel

võetud kohustuse täitmiseks vajaliku veeressursi eraldamiseks. Kohus märgib, et kaebajad

tulid oma maast teekrundi võõrandamisega tasuta ja kokkuleppe teel vallale olulises osas

vastu ja võimaldasid suurte elamuarenduste teostamise ning rahaliste trahvide vältimise

vastustaja poolt läbimõtlematu ja kiirustamisest põhjustatud vigase detailplaneeringu

kehtestamise tagajärjel.

Arvestades elamuarenduste realiseerimisega kaasnenud elanikkonna ja maksutulude

laekumise kasvu on kohtu arvates täiesti asjakohatu ka valla väide, et kaebajate elamumaa on

isegi ühe elamukrundi lubamisel liigselt väärtustatud. Kohus märgib, et juba maa tasuta

võõrandamise lepingu sõlmimise hetkeks 2016 aastal oli vastav maa hinna veelgi suurem

teoreetiline tõus kõigile osapooltele teada ja ning tehingu viisi valikul ei pidanud vald seda

endale oluliseks hinnates enda ja avalikkuse saadavat hüve olulisemaks. Kohus märgib, et

kokkuvõttes võõrandasid kaebajad vajaliku transpordikoridori maa vallale kiiresti ja tasuta

ning vald ei pidanud seetõttu läbi viima ka võimalikku keerukat sundvõõrandamise menetlust.

Asjaolu, et mõlemad osalised leppisid sisuliselt tehingutasude minimeerimiseks lepingutes

kajastamiseks ebatavaliselt madala maa hinnaga, ei muuda kohtu hinnangul arusaama poolte

poolt tehingu käigus kokkulepitud maa väärtustamise sisust 4-5 elamukrundiga. Selliste

väidete toomine detailplaneeringu algatamisest keelduvas otsuses on kohtu hinnangul

pahatahtlik ja asjaolusid teadlikult moonutav ning ei sobi kuidagi kokku avalikes huvides ja

heas usus tegutseva haldusorgani käitumisega.

12. Kohus märgib, et sisuliselt vale ja eksitav on vastustaja otsuses toodud väide, et „Antud

olukorras on detailplaneering elluviidav juhul, kui sellele ei planeerita üle ühe üksikelamu.

Vald on seisukohal, et sellega ei kaasne taotlejale õiguste riivet, kuivõrd taotlejal ei saa olla

õigustatud ootust suuremale arvule elamute planeerimisele.“.

Kohus on seisukohal, et vastustaja sai, pidi ja peab ka edaspidi oma planeerimis- ja

veemajandustegevust korraldades arvestama sellega, et kaebajatega sõlmitud lepinguga

kokkulepitu realiseerimiseks on vajalik lisaks 9.05.2017.a. volikogu otsusega nr 28.

„Äigrumäe külas, kinnistu Männikusalu detailplaneeringu osaline kehtestamine“ kehtestatud

detailplaneeringu algatamine ja 3 kuni 5 elamu veevarustuse tagamine selle teostamisel.

Kohus leiab, et siinkohal on põhjendamatud, eksitavad ja äärmiselt pahausksed vastustaja

viited 9.05.2017 volikogu otsusega nr 28 kehtestatud ja ainult ühtse elamumaa krundi ette

näinud detailplaneeringule ja sellele, et nimetatud detailplaneeringu kehtestamisega on kõik

kohustused kaebajate ees täidetud. Vastustaja seisukoha pahausksust näitab kõige ilmekamalt

volikogu otsuses nr 28 toodu. Kõigepealt on selles selgitatud, et „Olgugi, et käesoleva

detailplaneeringuga kõnealusele elamukrundile ehitusõigust ei määrata, luuakse sellega

siiski eeldus ehitusõiguse määramiseks Üldplaneeringu kohase detailplaneeringu

tingimusteta algatamiseks, juhul kui maaomanikul sellekohane soov tekib.“ ning seejärel veel

detailsemalt, et „Kuivõrd detailplaneeringuga määratava elamumaa täpsustatud sihtotstarve

on üksikelamumaa ja Üldplaneeringuga on üksikelamukrundi vähim lubatud suurus

määratud 1 500 m2, saab teoreetiliselt piirkonda lisanduda maksimaalselt viis

üksikelamukrunti, mille väljaehitamisega kaasnev mõju eeldatavalt ei ületa

keskkonnataluvust.“ (dtl 97).

Arvestades kõiki käesolevas menetluses esitatud tõendeid teemaa võõrandamise

läbirääkimiste sisu kohta ja ka valla enda ettepanekutes ning 9.05.2017 detailplaneeringus

fikseeritut leiab kohus, et lepinguosalistel oli selge arusaam, et elamumaa 7800 ruutmeetri

ulatuses jagatakse 4-5 elamukrundiks kaebajate endi poolt tulevikus esitatava

detailplaneeringu alusel, mitte ei loeta vastustaja kohustused täidetuks üldisema

üldplaneeringut muutva detailplaneeringu (kinnitatud 9.05.2017 volikogu otsusega nr 28 )

kehtestamisega. Selliste väidete ja põhjenduste esitamine vaidlustatud otsuses vastustaja poolt

on kohtu hinnangul selges vastuolus heas usus avaliku halduse teostamise põhimõttega ja

seetõttu ka otseselt õigusvastane. Kohus märgib, et käsitles juba eelpool veeressursiga seotud

küsimusi ja leidis, et see ei ole sisuliseks takistuseks kaebajate soovitud detailplaneeringu

elluviimiseks. Muid sisulisi takistusi ei ole vastustaja ei kohtumenetluses ega ka vaidlustatud

otsuses suutnud välja tuua.

13. Kohus märgib, et kaebajad on õigustatult selgitanud, et ka otsitud (et mitte öelda

pahatahtlikud) on vastustaja väited selle kohta, et kaebajad ei ole valmis enda peale võtma

teatud avalike teenustega seotud kulutuste katmise kohustust.

Kohus on sarnaselt kaebajaga seisukohal, et vastustaja poolt kaebajale 18.09.2023 vastustaja

kirjaga nr 10-10/4051 tutvumiseks saadetud korralduse eelnõu „Äigrumäe külas Männisaare

detailplaneeringu algatamise ja lähteseisukohtade kinnitamise kohta“ (edaspidi „eelnõu“)(lisa

29) ja „Detailplaneeringu tehnilise koostamise tellimise ja rahastamise üleandmise lepingule

ning kokkuleppetele detailplaneeringukohase teekrundi vallale tasuta võõrandamise osas“

(edaspidi „haldusleping“) olid otseselt vastuolus volikogu otsusega nr 28 ja vastustaja

lubadusega anda kaebajatele nende poolt soovi avaldamisel (vastava detailplaneeringu

algatamise ettepaneku tegemisel) ehitusõigus 4 kuni 5 elamu püstitamiseks 9.05.2017

detailplaneeringuga määratud 7800m2 elamumaa krundile. Kohus nõustub siinkohal ka

sellega, et vastustaja poolt esitatud halduslepingus esitatud tingimused, mis pannuksid

kaebajatele ühe elamu ehitusõiguse saamiseks kohustuse „…ehitada välja ja anda vallale

tasuta üle avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed (sh sõidu- ja kergteed, parklad jms) ja

sellega seonduvad rajatised (sh bussipeatused, piirdeaiad, pollarid, müratõkked,

liikluskorraldusvahendid, mahasõidud jms), haljastus (sh haljakud, taskupargid jms),

välisvalgustus, tehnorajatised (sh sademevesi, drenaaž, looduspõhised sademevee

lahendused), koerte- ja mänguväljakud, avaliku ruumi mööbel (pargi ja tänavamööbel) ning

muud planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalikud ning sellega funktsionaalselt

seotud rajatised (sh ka pakendipunktid, erirajatised jms) on sisult ilmselgelt üldsõnalised,

ebaproportsionaalsed ja ei ole kooskõlas volikogu otsusega nr 28 ega kohtu hinnangul ka

tavapärase halduspraktikaga planeerimise valdkonnas. Kohus märgib, et kaebajad juhtisid

halduslepingu puudustele õigustatult vastustaja tähelepanu ja kinnitasid, et on valmis sõlmima

halduslepingu ning neil on nende soovitud detailplaneeringu elluviimiseks vajalikud

vahendid. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et kuna valdav enamus ettepanekus

toodud detailplaneeringu realiseerimiseks välja toodud töödest on eelkõige valla

põhikohustuste alla kuuluvad ülesanded (KOKS § 6) ning avalikes huvides, siis on isegi

nende tööde täpsustamisel nende teostamise ja finantseerimise panemine kaebajatele ilma

selleks varasemat kokkulepet omamata õiguslikult vähemalt ebakorrektne. Kaebajad on sellist

ettepanekut õigustatult käsitlenud õigusvastase surveavaldusena.

14. Kohtul puudub ka kahtlus, et Viimsi vald oleks võimeline kaebajate soovitud arenduse

puhul ilma pankrotti minemata ise finantseerima kohaliku omavalitsuse vastutusvaldkonda

kuuluva avalikes huvides toimiva infrastruktuuri väljaehitamist. Vastustaja esindajad ei ole

oma vastuses toonud ühtegi sisulist tõendit ega argumenti selle kohta peale paljasõnalise

väite, et vald seda teha ei suuda. Lisaks on valla ettepanekuga tutvudes selge, et vähemalt

osaliselt on ettepanekus toodud avalikes huvides rajatava infrastruktuuri vajalikkus ja

põhjendatus (näiteks koerte jalutus- ja mänguväljakud, bussipeatused, avaliku ruumi mööbel)

kaebajate soovitud elamuehituse mahtu ja asukohta arvesse võttes puhul pehmelt öeldes

kaheldav. Kohus märgib, et arvestades kõiki asjaga seotud ja valla poolt kaebajatele lubatud

arendusvõimaluse eest saadut, ei ole vajaliku avalikes huvides infrastruktuuri väljaehitamise

rahastamise vastustaja kanda võtmine ka ebaproportsionaalne.

Kohtu hinnangul on sellises sõnastuses ja määratlemata ulatusega kohustuste võtmist nõudva

ettepaneku tegemine enne detailplaneeringu algatamist ja selle sisu arutelu sisuliselt

õigustamata. Samuti ei arvestanud see kuidagi kaebajate poolt 24.11.2022 esitatud

detailplaneeringu algatamise taotlusele nr PL-1055 ja sellele 13.03.2023 lisatud kruntimist

kajastavat eskiislahendust. Kohus märgib, et planeerimise tavapraktikas loetakse vajalikuks

selliste kokkulepete sõlmimine enne planeeringute kehtestamist, mil nende sisu on lõplikult

selgunud ja kokkulepitu on võimalik detailselt kirja panna.

15. Arvestades kõiki eeltoodud asjaolusid, peab kohus põhjendatuks rahuldada mitte ainult

igati põhjendatud kaebusega vaidlustatud vastustaja otsuse tühistamisnõude osas, vaid ka

sisuliselt täies ulatuses kohustamisnõude osas ja kohustada vastustajat algatama

detailplaneering vastavalt kaebajate poolt 24.11.2022 esitatud detailplaneeringu algatamise

taotlusele nr PL-1055 ja sellele 13.03.2023 lisatud kruntimist kajastavale eskiislahendustele.

Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole nähtuvalt kohtule esitatud tõenditest ühtegi sellist

põhjust, mis välistaks kaebajate esitatud detailplaneeringu menetlemise algatamise. Sisuliselt

ainsaks tõsisemaks väiteks kaebajate soovitud detailplaneeringu algatamise vastu on väide, et

selle realiseerimiseks puudub veeressurss. Kohus leidis eelnevalt, et see väide on otsitud ja

vale. Vastava veeressurss on Viimsi vallas olemas ja selle eraldamine sõltub ainult vastustaja

vastavast otsusest. Kuna vastustaja oli 26.04.2016.a. kinnistu võlaõigusliku tasuta

võõrandamise lepingut sõlmides selle veeressursi eraldamise vajadusest teadlik ja nägi selle

ka ette, siis ei ole põhjendatud vastustaja kontrolli all oleva veeressursi olemasolul ka

käesoleva otsuse tegemise ajal kohustuste täitmisest keeldumine sellisel alusel.

Kohus rõhutab, et vastustaja ei ole suutnud kohut veenda, et esineb veel mingi täiendav

kaalumist vajav asjaolu, mis võib välistada detailplaneeringu algatamise ehk vastustaja

diskretsioon on kohtu hinnangul selles küsimuses kahanenud nullini ja tal tuleb kaebajate

soovitud kujul detailplaneering algatada.

Kohus leiab, et võttes arvesse vastustaja varasemat kohtu poolt tuvastatud õigusvastast

tegevusetust kaebajate detailplaneeringu algatamise taotluse lahendamisel (haldusasi nr 3-23-

1713), on käeoleval juhtumil põhjendatud määrata ka vastava detailplaneeringu algatamise

otsuse täitmiseks määramine.

Kohus rõhutab, et detailplaneeringu algatamine, ei tähenda, et see tingimata ka vastu

võetakse, kuid sellest keeldumine käesoleval juhul vastustaja väljatoodud põhjendustel, on

selgelt põhjendamatu ja õigusvastane. Kuna veeressursi taaseraldamine avalikes huvides

võetud kohustuse täitmiseks on võimalik ja sõltub ainult vastustajast ning vastustaja ei ole

välja toonud ühtegi tõsiseltvõetavat põhjendust, mis välistaks kaebajate soovitud elamuehituse

realiseeritavuse, siis on kohtu hinnangul mõistlik vastustaja kohustamine detailplaneeringu

algatamiseks 2 kuu jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Selle aja jooksul on

vastustajal võimalik teha kõik vajalikud otsused veeressursi eraldamiseks ja kaebajate poolt

soovitud detailplaneeringu menetluse algatamiseks.

16. Kohus märgib eraldi ära, et detailplaneeringu algatamine ei tähenda, et see tingimata vastu

võetakse ja kehtestatakse. Kui detailplaneeringu menetlusel ilmnevad seni teadmata asjaolud,

mis kehtivast õigusest tulenevalt välistavad selle kehtestamise või teevad selle realiseerimise

võimatuks, siis on vastustajal õigus ja kohustus ka vastav otsus teha. Küll aga tuleb sel juhul

arvestada, et need põhjused peavad olema väga selged ja üheselt arusaadavad. Samuti peavad

need sellisel juhul selgelt üles kaaluma nii õiguskindluse põhimõtte (millele kaebajad saavad

toetuda) kui ka avaliku huvi, et haldusorgan täidaks isikutele põhjendatult antud lubadusi

järgides ja täites heas usus enda poolt võetud lepingulisi kohustusi.

Menetluskulude jaotus

17. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus

tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks.

Kaebaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas viistuhat ükssada eurot

(5100 eurot) vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (dtl 373-378).

18. Vastustaja on osaliselt vaidlustanud kaebaja menetluskulud. Kõigepealt on vastustaja välja

toonud, et käesoleva asjaga ei ole seotud menetluskulu seoses ekspertiisi tegemisega tõendi

esitamiseks, mis on tehtud kaebaja enda väitel teises haldusasjas (nr 3-23-1713), kuid jäeti

selles välja mõistmata. Kohus märgib, et Tallinna Halduskohus jättis tõepoolest nimetatud

asjas eksperthinnangu saamise kulu välja mõistmata ja põhjendas seda asjaoluga, et nimetatud

tõend (Lahe Kinnisvara OÜ poolt 04.10.2023 (parandatud 09.10.2023) koostatud

eksperthinnang nr 1116-23) on koostatud eelkõige eesmärgiga kasutada seda seoses varalise

vaidlusega ja ei olnud nimetatud vaidluses asjassepuutuv.

Kohus leiab, et esiteks ei ole nimetatud tõend koostatud käesoleva menetluse raames ja

seetõttu ei ole ka selle saamiseks tehtud kulutused käesoleva menetluse raames. Samuti ei

omanud nimetatud tõend mingit sisulist tähtsust käesoleva asja lahendamisel. Järelikult ei ole

põhjendatud selle hankimise kulude väljamõistmine vastustajalt käesoleva menetluse raames.

19.Teiseks leiab kohus, et osaliselt on põhjendatud kaebajate õigusabikulude vähendamine,

mida vastustaja taotleb seoses lähteülesande koostamise vajaduse ebaselgusega, liigse

ajakuluga menetluskulude väljamõistmise taotluse koostamisele ja 01.03.2024 väidetavalt

kaebuse koostamisele ja esitamisele kokku kulutatud 28,5 töötunnile. Kohus leiab, et need

põhjendused on osaliselt õigustatud. Kohus märgib kõigepealt, et kaebaja poolt 12.03.2024

esitatud dokumentidest nähtub kõigepealt üheselt, et kaebaja menetluskulud seoses ka

lõplikus menetluskulude nimekirjas punktides 1 ja 2 nimetatud kuludega ei ole seotud

käesolevas asjas osutatud õigusabiga. Sellele viitavad otseselt väljastatud arved nr 22/2023

12.10.2023 (dtl 276) ja arve nr 26/2023 15.12.2023 (dtl 281). Arvetelt nähtub, et need on

koostatud õigusabiteenuse eest haldusasjas nr 3-23-1713 ja sellest tulenevalt ei kuulu

käesolevas asjas vastustajalt väljamõistmisele sõltumata sellest, kas kohus mõistis need

kulutused välja haldusasjas nr 3-23-1713 või mitte.

Kohus leiab, et ülejäänud õigusabi maht on arvestades asja mahtu ja keerukust õigustatud ja

nende eest kantud menetluskulud tuleb kokku 44 tunni eest summas 44x80=3520 eurot

(käibemaksuta) vastustajalt koos kaebuselt tasutud riigilõivuga 60 eurot kaebaja kasuks välja

mõista. Kohus selgitab, et arvelt nr 2/2024 (dtl 284) nähtub, et halduskaebuse koostamine

toimus ajavahemikul 20.02.-01.03.2024, millest tulenevalt ei ole vastustaja viited rohkem kui

24 tunnile tööle ühes ööpäevas õigustatud.

Kokku mõistab kohus kaebaja kasuks põhjendatud menetluskuludena vastustajalt seega välja

3580 eurot.

20. Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel ja temal õigust menetluskulude

hüvitamisele ei ole.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik