2-23-13587/46 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Liis Arrak ja Neve Uudelt

Määruse tegemise aeg ja koht

14. oktoober 2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-13587

Tsiviilasi

Osaühingu H & H Kinnisvara, JJ, LL, GT, RR, BK

avaldus Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3

korteriühistu vastu korteriühistu 27.07.2023

üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.05.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja I: Osaühing H & H Kinnisvara (registrikood

10173948)

Avaldaja II: JJ (isikukood XXXXXXXXX),

Avaldaja III: LL (isikukood XXXXXXXXX),

Avaldaja IV: GT (isikukood XXXXXXXXXX),

Avaldaja V: RR (isikukood XXXXXXXXX) ja

Avaldaja VI: BK (isikukood XXXXXXXXXX),

Puudutatud isik I: Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3

korteriühistu

(registrikood 80269176), lepinguline

esindaja advokaat Ardi Rebane

Puudutatud isik II: RP (isikukood XXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 14.05.2024 määrus osas, millega maakohus tunnistas

kehtetuks Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 27.07.2023 üldkoosoleku

otsused nr 9 ja 13 ning tuvastas otsuste nr 12 (suitsetamise keelamise osas) ja 15

tühisuse. Samuti tühistada maakohtu määrus menetluskulude jaotuse ja

kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta rahuldamata

avaldajate nõuded 27.07.2023 korteriomanike üldkoosoleku otsuste nr 9 ja 13 kehtetuks

tunnistamiseks ja otsuse nr 15 tühisuse tuvastamiseks, samuti jätta osaliselt

(suitsetamise keelamise osas) rahuldamata avaldajate nõue otsuse nr 12 tühisuse

tuvastamiseks. Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda ja rahaliselt kindlaks

määramata. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

2. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

3. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

3.2. Tunnistada kehtetuks Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 27.07.2023

üldkoosoleku järgmised otsused: otsus, millega kehtestati Malmi 3/1 ja Malmi 3/2

majade ning Kopli 18 maja 2023. a majanduskavad (otsused nr 4 ja 5); otsus, millega

otsustati valida Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade valitsemiseks haldusfirma OÜ RCH

Haldus (otsus nr 7); otsus, millega anti Malmi 3/1, Malmi 3/2 ja Malmi 3/3 juhatusele

õigus õigusabilepingute sõlmimiseks ja ametiasutuste poole pöördumiseks (otsus nr 8).

3.3. Tuvastada järgmiste Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 27.07.2023

üldkoosoleku otsuste tühisus: otsus, millega keelati Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades

lühem kui 365-päevane üüri või rendi periood ning otsustati kohaldada leppetrahvi

(otsus nr 10); otsus, millega keelati Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades kasside ja koerte

pidamine ning otsustati kohaldada leppetrahvi (otsus nr 11); otsus suitsetamise eest

leppetrahvi kehtestamise osas (otsus nr 12).

3.4. Jätta avaldus rahuldamata järgmiste Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3

korteriühistu 27.07.2023 üldkoosoleku otsuste osas: otsus, millega valiti uus juhatus ja

jaotati juhatuse liikmete vastutusalad (otsus nr 2); otsus, millega kinnitati 2021. a ja

2022. a majanduskavad (otsus nr 3); otsus, millega reguleeriti korterite nr 15, 16, 17 ja

18 omanike ja korteriühistu vahelisi õigussuhteid, sh otsustati vähendada nimetatud

korteriomanike võlgnevusi korteriühistu ees (otsus nr 6); otsus, millega otsustati Malmi

3/1 ja Malmi 3/2 majadele uue arvelduskonto avamine (otsus nr 9); otsus, millega

otsustati Eesti Korteriühistute Liidust väljaastumine (otsus nr 13); otsus, millega seati

Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korteriomanikele tehnoseadmetest tekkiva müra ja vibratsiooni

vältimise ning tehnoseadmete korrashoidmise kohustus (otsus nr 15); otsus suitsetamise

keelamise osas (otsus nr 12).

3.5. Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda.

3.6. Harju Maakohtu 26.09.2023 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõud

Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 27.07.2023 üldkoosoleku otsuste nr 4 ja 5

kehtivuse peatamise kohta jäävad kehtima kuni kohtumenetluse lõppemiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing H & H Kinnisvara, JJ, LL, GT, RR ja BK (avaldajad) esitasid 25.09.2023 Harju

Maakohtule avalduse Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu (KÜ, puudutatud isik I)

27.07.2023 üldkoosoleku otsuste nr 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 ja 15 kehtetuks

tunnistamiseks, alternatiivselt otsuste nr 10, 11, 12 tühisuse tuvastamiseks. Avaldajad palusid

jätta menetluskulud KÜ kanda.

1.1. Avalduse kohaselt on Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 kinnisasja osaks neli elamut:

-

Malmi tn 3/1, milles on 5 korteriomandit;

-

Malmi tn 3/2, milles on 4 korteriomandit;

-

Malmi tn 3/3, milles on 12 korteriomandit;

-

Kopli tn 18, milles on 12 korteriomandit.

1.2. Avaldajatele kuuluvad korteriomandid elamutes Malmi 3/1 (OÜ-le H & H Kinnisvara

kuulub korter nr 14, JJle ja LLle korter nr 13) ja Malmi 3/2 (GTle kuulub korter nr 34, RRle

korter nr 19, BKle korter nr 20). Ülejäänud Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korteriomanditest

kuuluvad RPga (puudutatud isik II) seotud äriühingutele (Malmi 3/1 majas kolm

korteriomandit, Malmi 3/2 majas 1 korteriomand). Malmi 3/3 majas kuuluvad kõik 12

korteriomandit RPga seotud äriühingutele. Kopli 18 elamus on 12 korteriomandit, millised

kuuluvad teistele isikutele. Avaldajate hinnangul on äriühingud loodud eesmärgiga omada

ühte korteriomandit ja saada seeläbi ümber KÜ põhikirjas seatud piirangust, mille kohaselt on

igal ühistu liikmel üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust.

1.3. 27.07.2023 toimus KÜ üldkoosolek, kus osalesid kõik 33 ühistu liiget, kellest 16 on RP

kontrolli all. Avaldajad vaidlustavad nimetatud koosolekul vastu võetud järgmisi otsuseid:

-

Otsus nr 2: otsustati vana juhatus koosseisus TK, AR, KJ tagasi kutsuda ja valida uus

kolme liikmeline juhatus koosseisus TK ja AR, kes tegelevad ainult Kopli 18 majaga

ning RP, kes tegeleb ainult Malmi 3/1, Malmi 3/2 ja Malmi 3/3 majadega. Vajadusel

sõlmivad juhatuse liikmed lepingu, milles on juhatuse liikmete vastutus vastavalt

käesolevale otsusele ära jagatud.

-

Otsus nr 3: otsustati kinnitada 2021 ja 2022. a majandusaasta aruanne.

-

Otsus nr 4: otsustati vastu võtta Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade 2023 majanduskava.

-

Otsus nr 5: otsustati vastu võtta Kopli 18 2023 majanduskava.

-

Otsus nr 6: otsustati, et Malmi majade korterite nr 15, 16, 17 ja 18 võlgnevus perioodil

2019-2022 kokku on 9890,43 eurot. Nimetatud korteriomandite korteriomanikud

kohustuvad 9890,43 eurot tasuma Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 remondifondi nimele

Malmi majadele avatud pangakontole. Kõik nimetatud korteriomandite suhtes

algatatud ja käimasolevad kohtu- ja täitemenetlused lõpetatakse. Menetluskulud

jäävad poolte kanda. Kõik RP esindatavate ettevõtete vastu olevad igasugused

menetlused lõpetatakse. RP poolt tagatakse OÜ-lt Malmi Kolm väljamõistetud

menetluskulude 729,00 euro ja 1943,04 euro tasumine KÜ arvelduskontole.

-

Otsus nr 7: valida Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade haldusfirmaks OÜ RCH Haldus.

Halduslepingu haldusfirmaga sõlmib Malmi majadega tegelev juhatuse liige RP.

Haldusfirma korraldab kõigi Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade teenus-, haldus-, ja

hoolduslepingute sõlmimise KÜ asemel. Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 gaasileping võetakse

üle koos võlgnevusega gaasifirma ees. Võlgnevusega lepingu ülevõtmise võimatuse

korral korraldab võlgnevuse tasumise RP.

-

Otsus nr 8: otsustati, et Malmi 3/1, Malmi 3/2 ja Malmi 3/3 majade juhatusel on õigus

sõlmida õigusabilepinguid, pöörduda kohtutäituri ja/või kohtu poole erimeelsuste

lahendamisel.

-

Otsus nr 9: otsustati, et Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade arvelduste teostamiseks avab

ja sõlmib uus Malmi majadega tegelev juhatus uue arvelduskonto lepingu.

-

Otsus nr 10: otsustati, et Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades on keelatud lühem

üüri/rendi periood kui 365 päeva. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on juhatusel

õigus kohustust rikkunud korteriomanikku trahvida 100 eurot iga rikkumise päeva

eest.

-

Otsus nr 11: otsustati, et Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades on koerte ja kasside

pidamine keelatud. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on juhatusel õigus

kohustust rikkunud korteriomanikku trahvida 100 eurot iga rikkumise päeva eest.

-

Otsus nr 12: otsustati, et Malmi 3/Kopli 18 kinnistul, avalikes/ühiskasutatavates

ruumides ja avatud akendel on suitsetamine keelatud. Nimetatud kohustuse rikkumise

korral on juhatusel õigus kohustust rikkunud korteriomanikku trahvida 100 eurot iga

rikkumise korra eest.

-

Otsus nr13: otsustati Eesti Korteriühistute Liidust välja astuda.

-

Otsus nr 15: otsustati, et Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade korteriomandite omanikud

peavad vältima tehnoseadmetest tekkiva müra ja vibratsiooni levimist teiste

korteriomanditeni, et mitte häirida sellega teiste korteriomandite omanikke või

elanikke. Sellise olukorra olemasolul tuleb tehnoseadmed häiriva korteriomandi

omaniku enda kulul likvideerida, korrastada või ümber ehitada.

Avaldajad hääletasid nimetatud otsuste vastu.

1.4. Avaldajate vastuväited vaidlustatud otsuste osas on järgmised.

1.4.1. RP juhatusse valimine on vastuolus põhikirja p-ga 7.1.7, kuna RPga seotud isikutel on

ühistu ees võlgnevus. Samuti rikub otsus nr 2 hääleõiguse piirangut, kuna RPga seotud 16

korteriomandi omanikul (äriühingud) on RPga võrdne majanduslik huvi.

1.4.2. Otsus nr 3 on kehtetu, kuna 2021 ja 2022 majandusaasta aruanded ei kajasta võlgnevusi

avaldajate ees, sisaldades seega ebaõigeid andmeid.

1.4.3. Otsused nr 4 ja 5 on vastu võetud põhikirja rikkudes ning vastuolus hea usu

põhimõttega. Kinnistul asuvate majade osas koostati erinevad majanduskavad: Malmi 3/1

ning Malmi 3/2 osas ühiselt, Kopli 18 hoone osas eraldi ning Malmi 3/3 osas jäeti kava

koostamata. Samas hääletasid kõik liikmed iga majanduskava osas. Juhul, kui hääli lugeda

majade kaupa, ei saaks lugeda otsuseid vastu võetuks. Otsused nr 4 ja 5 on vastuolus

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lg-ga 1 ja 2. Majanduskava ei arvesta, et

makseid tehakse vastavalt kaasomandi osa suurusele. Kopli 18 majanduskavas on sarnase

nimetusega kulud märgitud kordades madalama hinnaga. Olukord, kus teatud korteriühistu

liikmed on kohustatud tasuma kordades suuremaid makseid, ei ole mõistlik ja kahjustab

märkimisväärselt avaldajate huve. Majanduskava koostamine on vastuolus KrtS § 41 lg-ga 1,

kuna on tõenäoliselt koosatud RP poolt, kes ei olnud kava koostamise ajal juhatuse liige.

Majandamiskavas toodud kulud ei põhine ühelgi dokumentaalsel pakkumisel.

1.4.4. Otsus nr 6 rikub hääleõiguse piirangut ning on vastuolus hea usu põhimõttega. RPga

seotud korteriomanikeks olevad äriühingud ei oleks tohtinud hääletada, sest otsustati

vähendada RPga seotud ettevõtete võlgnevust KÜ ees. Olukorras, kus on olemas

täitedokumendid võla sissenõudmiseks või vara, mille arvelt võlgnevusi realiseerida, on

võlgnevuse vähendamine ning võlgnevuse tasumiseks makstava raha juhtimine RP kontrolli

all olevale kontole põhjendamatu ning avaldajate kui liikmete, kes on võlglaste eest aastaid

tasunud, õigusi intensiivselt kahjustav.

1.4.5. Otsus nr 7 rikub hääleõiguse piirangut ning on vastuolus avaldajate huvidega, heade

kommetega ja hea usu põhimõttega. Selle otsusega anti KÜ kohustused seoses Malmi 3/1 ja

Malmi 3/2 majadega üle RCH Haldus OÜ-le, mille juhatuse liige (RP) ja ainuosanik kattuvad

16 KÜ liikme juhatuse ja ainuosanikuga. Kopli 18 maja osas lepingut ei sõlmita. KÜ ei saa

oma kohustusi loovutada kolmandale isikule. Korteriühistus enamuses olevad liikmed

hääletasid avaldajate kui vähemuses olevate liikmete õiguste osas, sundides neid „taluma“

lepingut. See on vastuolus hea usu põhimõttega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 32

mõttes. Puuduvad põhjendused, miks kohelda Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 maju erinevalt Kopli

18 majast, samuti lepingu sõlmimise vajalikkuse kohta, konkureerivad pakkumised ja andmed

võrreldes OÜ RCH Haldus tasuga ning andmed RCH Haldus OÜ-ga sõlmitava lepingu

tingimuste kohta.

1.4.6. Otsus nr 8 on vastuolus hea usu põhimõttega, sest otsustatakse vaid osade KÜ liikmete

(Malmi 3/1, Malmi 3/2 ja Malmi 3/3) kohustuste osas, hääletasid aga kõik KÜ liikmed. See

on vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 32 mõttes. Lisaks on põhikirja p 7.4.10 järgi KÜ

juhatusel kohustus ühistu huvide kaitseks anda pädevale isikule volitus esindada KÜ-d kohtus

või muudes ametiasutuste.

1.4.7. Otsusega nr 9 pannakse Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korteriomanikele põhjendamatu

kohustus tasuda kulusid eraldiseisvale pangakontole, mis on RP kontrolli all. Arvestades

asjaolu, et RPga seotud äriühingud ei tasunud KÜ-le teenuseosutajate arveid, võib tekkida

olukord, kus tekib võlgnevus tarnijate ees ja avaldajad jäävad ilma eluks vajalikest teenustest.

KÜ on tervik ja puudub vajadus eraldi konto avamiseks. Samuti on korteriühistus enamuses

olevate korteriomanike poolt vähemuses olevate korteriomanike (avaldajad) õiguste üle

otsustamine vastuolus hea usu põhimõttega.

1.4.8. Otsused nr 10 ja 11 piiravad ebamõistlikult ainult Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade

elanike õigusi. Korteriühistu liikmed ei saa ilma vastavate omanike nõusolekuta piirata nende

omandiõigust ega kehtestada leppetrahvi. See eeldab kõigi nõusolekut. Korteriühistus

enamuses olevate korteriomanike poolt vähemuses oleva(te) korteriomanike õiguste piiramine

on vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 32 mõttes.

1.4.9. Otsus nr 12 on kehtetu (alternatiivselt tühine), sest leppetrahvi kehtestamine vajab

kõikide korteriomanike nõusolekut.

1.4.10. Otsus nr 13 on kehtetu, sest puuduvad mõistlikud põhjendused Eesti Korteriühistute

Liidust väljaastumiseks.

1.4.11. Otsus nr 15 on kehtetu, sest seab tehnoseadmetest tekkiva müra ja vibratsiooni

vältimise kohustuse ainult Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade korteriomandite omanikele.

Puudutatud isiku I seisukoht

2. KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

2.1. Avaldajate väited RP poolt äriühingute loomise eesmärkide kohta on meelevaldsed ja

tõendamata. Tegemist on eraldiseisvate juriidiliste isikutega, kellel on üldkoosolekul

osalemise ja hääletamise õigus.

2.2. Avaldajad ei ole tõendanud puudutatud isiku väidetavaid, majandusaasta aruandes

mittesisalduvaid võlgnevusi avaldaja ees.

2.3. Majandamiskulude maja põhine jaotamine on põhjendatud, kuna kinnistul asuva nelja

elamu seisukord ning seetõttu ka remondi ja haldamisega seotud kulud on kardinaalselt

erinevad. Kopli 18 maja hallanud juhatuse liikmed hoidsid maja ja selle tehnosüsteeme

regulaarselt korras, Malmi 3 juhatuse liikmed seda ei teinud, mistõttu on Malmi 3 majade

tehnosüsteemid ohtlikud ning endise olukorra taastamiseks on vajalik teha märkimisväärseid

kulutusi. Tegemist on erandliku asjaoluga, mis põhjendab Malmi 3 majadele suuremate

majandamiskulude kehtestamist võrreldes Kopli 18 majaga. Kuna põhikirja p 4.2.7 kohaselt

arvestatakse majandamiskulusid kinnistul asuvate majade kaupa ja need jaotatakse ära iga

konkreetse maja korteriomanike vahel, võis KÜ KrtS § 40 lg 2 alusel jaotada kulusid teisiti

võrreldes seadusjärgse, kaasomandiosa suurusele vastava kulujaotusega. Kuigi üldjuhul tuleb

KÜ põhikirja kohaselt majandamiskulude kandmine otsustada iga maja kohta eraldi vastava

maja korteriomanike poolt, on põhikirja p-de 4.2.7.8 ja 4.2.7.9 kohaselt üldkoosolekul õigus

vältimatu vajaduse korral otsustada teise maja remondifondi kasutamine teiste majade

remontimiseks ja korrashoiuks.

2.4. Otsused nr 6 ja 7 ei ole ka hääleõiguse piirangu rikkumisel kehtetud, kuna RPga seotud

äriühingute häälte maha arvestamisel jääb hääletustulemuseks siiski 12 poolt ja 4 vastuhäält.

2.5. Haldusfirma RCH Haldus OÜ kasutamine üksnes Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade

haldamiseks on põhjendatud, kuna just nimetatud majadega esineb probleeme. Kopli 18 maja

on saanud oma haldamisega hästi hakkama. KrtS § 26 lg 1 kohaselt võib korteriühistu

juhatuse asemel korteriühistut juhtida ja esindada ka juriidiline isik (valitseja).

2.6. Tulenevalt vaidlustatava üldkoosoleku otsusest nr 2 oleks RPl juhatuse liikmena õigus

sõlmida õigusabilepinguid ning pöörduda kohtutäituri ja kohtu poole ka vastava üldkoosoleku

otsuseta.

2.7. Põhikirjast tulenevalt majandatakse maju eraldiseisvalt, seega ei ole eraldiseisva

pangakonto tegemine Malmi 3 majadele ebamõistlik. Malmi 3 majadega seotud pangakonto ei

ole üksnes RP kontrolli all, ka ühistu saab soovi korral rahade laekumist ja kasutamist

kontrollida. Igal korteriomanikul on teabesaamise ja dokumentidega tutvumise õigus (KrtS §

45), lisaks on juhatuse liikmel aruandekohustus üldkoosoleku ees. Majade osas ei esine ka

ebavõrdset kohtlemist, sest olemasolev pangakonto jääb Kopli 18 maja jaoks.

2.8. Leppetrahvi kehtestamine on kooskõlas põhikirja p-ga 4.3.3. Põhikiri on käsitletav KÜ

liikmete kokkuleppena ning seega VÕS § 158 mõttes p-i 4.3.3 osas ka leppetrahvi

kokkuleppena.

2.9. Otsusega nr 11 kehtestatud koerte ja kasside pidamise keeld Malmi 3/1 ja Malmi 3/2

majades on põhjendatud vajadusega lõpetada korteriomanike ühise territooriumi reostamine

koerte väljaheidetega. Vastav probleem esineb üksnes Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades

lühiajaliste üürnike kaudu.

2.10. Kuna Eesti Korteriühistu Liidu teenuseid ei soovita enam tarbida, puudub vajadus sinna

kuuluda ja liikmemaksu tasuda. Korteriühistu võib häälteenamusega otsustada, millistesse

organisatsioonidesse ta soovib kuuluda.

2.11. Otsuse nr 15 vastuvõtmine üksnes Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade osas on põhjendatud,

sest just vastavate majade korterite tehnosüsteemide müra segab teisi korteriomanikke. Otsus

nr 15 on kooskõlas KrtS § 31 lg 1 p-ga 1.

Puudutatud isiku II seisukoht

3. RP palus jätta avalduse rahuldamata. RP ja temaga seotud äriühingud tegelesid kuni 2016

aastani Malmi majade haldamise ja korrashoidmisega. Seejärel valiti uus juhatus ning majade

seisukord halvenes. Probleemide ilmnemisel Malmi majades müüdi korterid edasi uutele

omanikele, kelleks on praegused avaldajad. Vaidlustatud otsuste lõpp-eesmärgiks on Malmi

majade kordategemine ja regulaarne hooldamine.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt. Maakohus tunnistas kehtetuks KÜ 27.07.2023

üldkoosoleku otsused nr 4, 5, 7, 8, 9 ja 13 ning tuvastas otsuste nr 10,11,12 ja 15 tühisuse.

Otsuste nr 2 ,3 ja 6 osas jättis maakohus avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis

maakohus 2/3 ulatuses KÜ kanda ning KÜ ja RP menetluskulud nende endi kanda. Maakohus

mõistis KÜ-lt avaldajate kasuks solidaarselt välja menetluskulud 4913,20 eurot koos sellelt

arvestatava viivisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

4.1. Maakohus jättis avalduse otsuse nr 2 osas rahuldamata, asudes seisukohale, et RP

valimine juhatuse liikmeks ei olnud vastuolus põhikirjaga. RPga seotud korteriomanike

võlgnevus ühistu ees ei ole tõendatud. KÜ kinnitab nõude puudumist. Samuti ei kohaldu KrtS

§ 22 lg-s 3 ega põhikirja p-s 7.8.7 sätestatud hääleõiguse piirang RP juhatusse valimise

otsustamisel.

4.2. Maakohus jättis avalduse otsuse nr 3 osas rahuldamata, kuna avaldajate väidetavate

nõuete majandusaasta aruannetes ei ole sedavõrd oluline puudus majandusaasta aruannete

sisus, mis võiks mõjutada aruannete kinnitamise otsustuse kehtivust.

4.3. Maakohus tunnistas kehtetuks üldkoosoleku otsused nr 4 ja 5, millega kehtestati 2023

majanduskavad eraldi Kopli 18 elamu ning Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 elamute kohta. Maakohtu

hinnangul vastutavad kõigi nelja elamu korteriomanikud korteriühistu kaudu võrdsetel alustel

kogu maatüki ja kõigi nelja elamu kaasomandiosade korrashoiu ja majandamise eest.

Majanduskava tuleb kehtestada kogu kinnisasja kaasomandiosade majandamiseks vajalikest

kuludest lähtuvalt kõigi korteriomanike suhtes. Erandeid saab kehtestada ainult kõigi

korteriomanike kokkulepete ja põhikirjaga (KrtS § 40 lg 2). Kokkuleppele ei ole praeguses

asjas tuginetud. Käesoleval juhul ei esine erandjuhtu KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud

majandamiskulude jaotusest kõrvalekaldumiseks. Ühegi korteriomaniku kohustus kanda

majandamiskulusid ei sõltu selle konkreetse elamu seisukorrast, milles paikneb tema

korteriomandi eriosa. See saaks olla võimalik vaid korteriomanike kokkuleppel. Vaidlusaluste

majandamiskavade kehtestamise õigsust ei toeta ka KÜ põhikiri, kuna erinevalt põhikirja p-

des 4.2.7.7 kuni 4.2.7.9 sätestatust ei otsustanud majandamiskulude kehtestamist mitte

vastavate elamute korteriomanikud, vaid kõik KÜ liikmed. Avaldajad hääletasid Malmi 3/1 ja

Malmi 3/2 elanikena majandamiskavade kehtestamisele vastu. Selliselt majanduskavade

kehtestamine oli vastuolus põhikirjaga ja KrtS § 12 lg-st 2 tuleneva hea usu põhimõttega.

KrtS § 40 lg 1 üldreegli järgi tuleb kulud jagada kaasomandi osade suuruse järgi, kuid

vaidlusalustest majanduskavadest nähtuvalt ei sõltu igakuiste maksete suurus kaasomandi

osade suurusest. Maakohtu hinnangul pole selge, et põhikirja p-des 4.2.7.7–4.2.7.11 kasutatud

sõnastus vastavalt üldkoosoleku poolt vastu võetud otsusele korterite arvu järgi kehtestab

erandi KrtS § 40 lg 1 suhtes. KrtS § 40 lg-t 2 tuleb kohaldada kitsalt. Kui põhikirja nimetatud

sätteid siiski saab tõlgendada erandina § 40 lg 1 põhimõtte suhtes, puuduvad õigustused

kulude selliseks jagamiseks. Seega on otsustatu vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2.

4.4. Maakohus jättis avalduse otsuse nr 6 osas rahuldamata. Võlgnevuse vähendamine RPga

seotud korteriomanike ja KÜ vahel oli üldkoosoleku otsustuspädevuses. Tehingute

kasulikkust ühistule ei saa kohus hinnata otsuse kehtivuse kontrollimisel. Hääleõiguse

piirangu rikkumine ei toonud kaasa otsuse kehtetust. Otsus sai siiski õiguspäraselt osalenud

isikute poolthäälte enamuse.

4.5. Maakohus tunnistas kehtetuks otsuse nr 7 Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 elamute majandamise

OÜ-le RCH Haldus üleandmise kohta. Vaidlusalune otsus on käsitatav valitseja valimisena

KrtS § 26 lg 1 tähenduses. Samal korteriomanditeks jaotatud kinnisasjal saab olla ainult üks

korteriühistu, kelle juhtimise tervikuna saab anda üle ühele valitsejale (KrtS § 26 lg 2). Lisaks

oli kõikide KÜ liikmete poolt hääletamine vastuolus põhikirjaga ja KrtS §12 lg-s 2 sätestatud

hea usu põhimõttega.

4.6. Maakohus tunnistas kehtetuks otsuse nr 8, millega anti Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade

juhatusele õigus sõlmida õigusabilepinguid ja pöörduda erimeelsuste lahendamiseks

kohtutäituri või kohtu poole. Maakohus tunnistas kehtetuks otsused nr 9 ja 13. Tegemist on

korteriomanike üldkoosoleku pädevusest väljuva otsusega ja kuuluvad juhatuse pädevusse.

Lisaks on otsus ebamäärane, puuduvad andmed põhjenduste kohta ning arusaamatuks jääb,

miks tehti selline otsustus vaid osade kinnisasjal paiknevate elamute kohta, kuigi hääletanud

on selle osas kõik korteriomanikud. Juhatus on korteriühistul tervikuna, mitte kinnisasja

üksikutel elamutel.

4.7. Maakohus tuvastas otsuste nr 10, 11, 12 ja 15 tühisuse. Kõik nimetatud otsused

reguleerivad korteriomanike õigusi korteriomandist tulenevate õiguste teostamisel.

Korteriühistul ei ole pädevust reguleerida korteriomaniku tahte vastaselt tema eriomandi

esemeks olevate ruumide või tema ainukasutuses oleva kaasomandi osa kolmandate isikute

kasutusse andmist (otsus nr 10) ega koerte ja kasside pidamist (otsus nr 11) (KrtS § 30 lg 1).

Piirangu kehtestamine selle mõju alla jäänud avaldajate tahte vastaselt ning ainult osade

kinnisasjal paiknevate elamute osas oli diskrimineeriv ja vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS

§ 12 lg 2). Korteriühistul puudub korteriomanike kokkuleppeta pädevus keelata suitsetamine

korteriomandi eriomandiks olevates ruumides juhul, kui aken on avatud. Kuna ei ole

arusaadav, mida on otsuses nr 12 peetud silmas väljendi „avalike/üldkasutatavate ruumide“

all, siis ei ole otsust kehtivuse hindamisel võimalik osadeks jaotada ning otsus nr 12 on

tervikuna tühine. Leppetrahve saab kehtestada vaid korteriomanike kokkuleppega (VÕS § 158

lg 1). Põhikirjaga ei saa laiendada seadusega ammendavalt reguleeritud üldkoosoleku

otsustuspädevust, mistõttu ei oma põhikirja p 4.3.3 tähendust. Kõigil korteriomanikel on KrtS

§ 31 lg 1 p 1 järgi kohustus vältida teiste korteriomanike häirimist tehnoseadmetest tekkiva

müra ja vibratsiooniga. Selle kohustuse täiendav reguleerimine põhjendusi nimetamata ja

ainult osade kinnisasjal paiknevate elamute osas oli diskrimineeriv ja vastuolus hea usu

põhimõttega (KrtS § 12 lg 2).

Määruskaebus

5. KÜ esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, millega Harju

Maakohus rahuldas avalduse ning tunnistas kehtetuks korteriühistu 27.07.2023 üldkoosoleku

otsused nr 4, 5, 9 ja 13, ning tuvastas sama üldkoosoleku otsuste nr 12 ja 15 tühisuse. KÜ

palus maakohtu määruse tühistada ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas,

paludes jaotada menetluskulud maakohtus proportsionaalselt avalduse rahuldamise ulatusele

ja mõista avaldajatelt puudutatud isiku I kasuks välja vastav menetluskulude hüvitis.

Menetluskulud ringkonnakohtus palub KÜ jätta avaldajate kanda.

5.1. KÜ ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei olnud majandamiskulude

jaotamine majade põhiselt õiguspärane.

5.1.1. Üldkoosolek sai kehtestada majanduskava iga maja kohta eraldi tulenevalt KÜ

põhikirja p 4.2.7 vastavatest alapunktidest ja/või korteriomanike konkludentsest kokkuleppest.

Viimane tuleneb asjaolust, et korteriomanikud on sellist kulujaotust kuni avaldajate kohtu

poole pöördumiseni aktsepteerinud. Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-18-4715 sama

korteriühistu kohta tehtud lahendis asunud seisukohale, et korteriühistu põhikirjas toodud

majade põhine kuluarvestus on lubatud.

5.1.2. Maakohtu tõlgendus põhikirja p-de 4.2.7.7 kuni 4.2.7.9 kohta on ebaõige. KÜ

hinnangul saab viidatud põhikirja punkte tõlgendada üksnes selliselt, et majade

korteriomanikud saavad teha oma otsusega üksnes ettepaneku maksete suuruse ja kogumise

korra ning elamu remondi ja korrashoiu küsimustes, mis väljendub juhatuse koostatavas

majanduskavas, mille vastuvõtmise ainuõigus on üldkoosolekul. See tuleneb põhikirja p-i

4.2.7.8 sõnastusest, mille kohaselt on üldkoosolekul õigus vältimatu vajaduse korral otsustada

teise maja remondifondi kasutamine teiste majade remontimiseks ja korrashoiuks. Ühtlasi on

majanduskavade vastuvõtmine KrtS § 41 lg 3 ja ühistu põhikirja p-i 7.2.6 järgi üldkoosoleku

pädevuses, ning TsÜS § 31 lg 3 keelab organi pädevuse muule organile või isikule

üleandmise. Seega sai majanduskava vastu võtta üksnes KÜ üldkoosolek.

5.1.3. Praegusel juhul on täidetud KrtS § 40 lg 2 sätestatud erandliku kulujaotuse eeldused.

Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 ning Kopli 18 majade suhtes erinevate majanduskavade vastuvõtmise

tingis asjaolu, et juba pikemat aega majandati hooneid eraldi ning nende majade ja

tehnosüsteemide korrashoiuks kulusid ei tehtud. Seetõttu vajavad Malmi majad

korrastamiseks ka suuremaid remondikulusid. Vähemalt Malmi tn 3/1 ja 3/2 küttesüsteemi, sh

gaasikatla ja katuse ning korstnate korda tegemise kulusid võib pidada KrtS 37 lg 1 (TsÜS §

63 p 1) mõttes kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikeks kulutusteks. Kuna Malmi 3/1 ja

Malmi 3/2 elanikud ise ei tahtnud nende kulutuste tegemist otsustada ja üldkoosolekule

selliselt majanduskava vastuvõtmiseks ettepanekut teha, pidi juhatus vastavaid kulutusi

sisaldavad majanduskavad ise koostama ja üldkoosolekule kinnitamiseks saatma ning

üldkoosolek selliselt koostatud majanduskavad vastu võtma. Maakohus jättis tähelepanuta KÜ

esitatud põhjendused ja tõendid selle kohta, miks on majade põhine kulude jaotus kõige

õiglasem lahendus, sh jättis maakohus hindamata asjaolu nende majade halvema seisundi

kohta ning asjaolu, et tehtavad kulutused vastavad turuhinnale. Seega ei ole maakohus

sisuliselt kontrollinud KrtS § 40 lg 2 eeldusi.

5.1.4. KÜ hinnangul õigustab vaidlusaluste majanduskavade kehtestamist ka KrtS § 37 lg-d

1–3 koosmõjus KrtS § 41 lg-ga 4, mis annavad KÜ juhatusele õiguse teha kaasomandi

säilitamiseks vajalikke kulutusi korteriomanike nõusolekuta ning õiguse ja kohustuse võtta

vastu ka majanduskava vastavate kulude tegemiseks. Isegi kui mõni majanduskavades

märgitu kulu on jaotatud valesti, kuid majanduskava muidu vastab KrtS § 41 lg-s 1 sätestatud

tingimustele, ei saa see tingida majanduskava kehtestamise otsuse tervikuna kehtetuks

tunnistamist.

5.2. KÜ ei nõustu, et üldkoosolekul puudub pädevus Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 eraldi

arvelduskontode avamise (otsus nr 9) üle otsustamiseks. Arvelduskonto lepingu sõlmimise

otsustamine mahub tavapärase valitsemise raamesse ja on seega KrtS § 35 lg 1 järgi küsimus,

mida saab otsustada üldkoosoleku häälteenamusega. Otsuse vajalikkuse põhjenduste

puudumine üldkoosoleku protokollis ei saa olla otsuse kehtetuks tunnistamise aluseks.

5.3. KÜ ei nõustu, et üldkoosolekul puudub pädevus Eesti Korteriühistute Liidust

väljaastumise (otsus nr 13) otsustamiseks. Seda küsimust saab otsustada üldkoosolek KrtS §

20 lg 1 alusel häälteenamusega tavapärase valitsemise raames.

5.4. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 38 lg-t 2 ja KrtS § 29 lg-t 1 ning leidnud

seetõttu vääralt, et otsus nr 12 on suitsetamise keelamise osas tühine. Korteriomanikud võivad

häälteenamusega keelata mh suitsetamise avatud akendel tulenevalt KrtS § 30 lg-st 2 ja

tubakaseaduse (TubS) § 30 lg-st 1, mille järgi võib otsustada ruumis või piiratud maa-alal

suitsetamise lubamise vastavalt ruumi või piiratud maa-ala valdaja äranägemisele.

Korteriomanikud võivad tavapärase valitsemise raames otsustada kaasomandieseme

õigusvastase muudatuse kõrvaldamist (KrtS § 35) ja seega igasugust korteriomanike tegevust,

mis on vastuolus seadusega või KrtS § 31 sätestatud kohustusega. TubS § 29 lg 1 p 19 keelab

suitsetamise korterelamu koridoris, trepikojas ja muus üldkasutatavas ruumis. Nii ühistu

liikme kui keskmise mõistliku inimese seisukohalt (TsÜS § 75) tuleb „avalike/üldkasutatavate

ruumide“ all mõelda korteriomanike kaasomandi osasse kuuluvaid ühiselt kasutatavaid ruume

(so hoone osasid). Avatud aknal suitsetamine tähendab KrtS § 31 lg 1 p 1 rikkumist, kuna

tubakasuits levib ka naabrite korteritesse. Leppetrahvi, sh selle suuruse kehtestamise õiguse

üldkoosolekule sätestab põhikirja p 4.3.3. Seega oli KÜ üldkoosolekul õigus määrata oma

otsusega leppetrahvi alused suitsetamise keelu rikkumise puhuks.

5.5. KÜ ei nõustu maakohtuga selles, et otsus nr 15 on diskrimineeriv ja vastuolus hea usu

põhimõttega. See võeti vastu põhjusel, et osade Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korterite

tehnosüsteemide müra segab teisi korteriomanikke (KrtS § 31 lg 1 p 1). Teiste korterite

tehnosüsteemidega seda probleemi ei ole. Üldkoosoleku otsusega võib kohustada ka

konkreetseid üksikuid korteriomanikke midagi tegema või rikkumisest hoiduma.

5.6. KÜ hinnangul ei ole maakohtu menetluskulude jaotus õiglane. Avalduse osalise

rahuldamise puhul oleks õiglane jaotada menetluskulud proportsionaalselt avalduse

rahuldamise ulatusele. Maakohus määras vääralt kindlaks ka avaldajate menetluskulude

suuruse. Maakohus rikkus kaalutluspõhimõtteid, kui jättis välja selgitamata, millised

toimingud on tehtud iga tunnitasu suurusega. Maakohus ei saanud kummagi lepingulise

esindaja tööpanust ja sellele kulunud aega hindamata avaldajate esindajakulu vajalikkust ja

põhjendatust üldse hinnata. Määrusest ei nähtu, et maakohus oleks hinnanud asja ja vastava

toimingu keerukust ja mahukust, esindaja kvalifikatsiooni ega menetluse kestust.

Seisukohad määruskaebusele ja edasine menetlus

6. Avaldajad palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud KÜ kanda.

7. Puudutatud isik II toetab KÜ määruskaebust ja palub jätta kõik menetluskulud avaldajate

kanda.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tuleb maakohtu määrus

tühistada osas, millega maakohus tunnistas kehtetuks Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3

korteriomanike 27.07.2023 üldkoosoleku otsused nr 9 ja 13 ning tuvastas otsuste nr 12

tühisuse suitsetamise keelamise osas ja otsuse nr 15 tühisuse. Ringkonnakohus saab teha

tühistatud osas uue määruse, millega jätab rahuldamata avaldajate nõuded üldkoosoleku

otsuste nr 9 ja 13 kehtetuks tunnistamiseks, otsuse nr 15 tühisuse tuvastamiseks ning osaliselt

otsuse nr 12 tühisuse tuvastamiseks suitsetamise keelamise osas. Maakohtu määruse osalise

tühistamise tõttu tuleb tühistada ka menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata ja

määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus esitab määruse resolutsioonis kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22).

10. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust

üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. KÜ on palunud määruskaebuses tühistada

maakohtu määruse osas, milles kohus tuvastas 27.07.2023 üldkoosolekute otsuste nr 4, 5, 9 ja

13 kehtetuse (resolutsiooni p 2) ning tuvastas otsuste nr 12 ja 15 tühisuse (resolutsiooni p 3).

Ülejäänud üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist ja tühisuse tuvastamist ei ole KÜ

vaidlustanud. Avaldajad määruskaebust esitanud ei ole. Seega on maakohtu määrus TsMS §

456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud osas, milles maakohus tunnistas kehtetuks

27.07.2023 üldkoosolekul vastuvõetud otsused nr 7, 8, tuvastas otsuste nr 10 ja 11 tühisuse

ning jättis rahuldamata avalduse 27.07.2023 üldkoosoleku otsuste nr 2, 3 ja 6 osas

(resolutsiooni p 4).

11. Määruskaebemenetluses on vaidlus majade põhise kulujaotuse õiguspärasuse üle (otsused

nr 4 ja 5), samuti selle üle, kas eraldiseisva pangakonto avamise (otsus nr 9) ja Eesti

Korteriühistu Liidu väljaastumise (otsus nr 13) otsustamine on üldkoosoleku pädevuses ning

kas otsus keelata mh avatud akendel suitsetamine (otsus nr 12) ja selle rikkumise puhuks

leppetrahvi kehtestamine on võimalik häälteenamusega või vajab kõikide korteriomanike

kokkulepet. Ühtlasi vaidlevad pooled selle üle, kas seadusest tuleneva kohustuse täiendav

reguleerimine osade korteriomanike jaoks üldkoosoleku otsusega on õiguspärane (otsus nr

15).

Otsuste nr 4 ja 5 kehtivus

12. Otsusega nr 4 kehtestati 2023. a majanduskava ühiselt Malmi 3/1 ja 3/2 majade osas (dtl

66–70). Otsusega nr 5 kehtestati majanduskava Kopli 18 maja osas (dtl 62–65). Malmi 3/3

osas majanduskava ei koostatud. Vaidlustatud majanduskavadega kehtestati tegelikust

tarbimisest mittesõltuvad kulud: halduskulud, hoolduskulud, remondifond ja reservfond.

Majandamiskavade kohaselt jaotati kulud majade põhiselt vastavalt konkreetse maja/majade

korterite arvule. Malmi majade majanduskavas kehtestatud kulud olid kordades suuremad

võrreldes Kopli 18 maja osas kehtestatud kuludega (dtl 62-65).

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega, mille kohaselt on majanduskavad

vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2 ja majanduskavade kehtestamine vastuolus KrtS § 12 lg-st 2

tuleneva hea usu põhimõttega.

13.1. Üldreegli kohaselt jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi

osa suurusele (KrtS § 40 lg 1) ning majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek

(KrtS § 41 lg 3). Põhikirja kohaselt jaotatakse haldusfond, remondifond, elamu remont ja

korrashoid ning reservfond vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korterite arvu

järgi, ning igal majal on õigus otsustada vastava maja kohta kogutava remondifondi makse

suurus ja selle kogumise kord (põhikirja p-d 4.2.7.7, 4.2.7.8, 4.2.7.9 ja 4.2.7.11, dtl 26–27).

Seega reguleerib põhikiri seadusest erinevalt nii majanduskulude jaotuse alust kui ka

majanduskavade kehtestamise korda.

13.2. Kaasomandi osa suurusele vastavast kulujaotusest võib erandina kõrvale kalduda

põhikirjas, arvestades korteriomanike kokkuleppe tingimusi (KrtS § 40 lg 2, RKTKm

22.04.2021, 2-18-12753, p 12). Seejuures saab KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud erandit rakendada

vaid erandjuhtudel ning sedagi eelduslikult vaid selliselt, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasutakse pärast kulude suuruse selgumist vastavalt kaasomandi osa

suurusele või tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2 teine lause). Käesoleval juhul on

põhikirjas sätestatud majandamiskulude jaotamine vastavalt korterite arvule.

Majanduskavadest nähtuvalt on kulud jaotatud majade põhiselt vastavalt konkreetses

majas/majades asuvatele korterite arvule (dtl 66-70 ja dtl 62-65). Muid kohustuste jaotamise

viise on võimalik põhikirjaga sätestada tingimusel, et see on mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 40 lg 2 ls 1; RKTKm 2-18-12753,

p 13.1 ja p 13.2). Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale muul viisil, siis

eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve

(RKTKm 2-18-12753, p 13.2). Puudutatud isiku I hinnangul on majade põhine kulujaotus

kõige õiglasem lahendus, kuna hooneid on seni erinevalt majandatud ning Malmi 3/1 ja 3/2

majade seisukord on oluliselt halvem, sh küttesüsteem ning korstnad ja katus lagunenud.

Kuigi Malmi majade küttesüsteemi/katla ja katuse halb seisukord nähtub menetluses esitatud

fotodest ja ülevaatuse aktist (dtl 267–279), ei põhjenda see majade põhist kulujaotust muude

majanduskavaga kehtestatud kulude osas. Majanduskavadest nähtuvalt moodustavad katla ja

katuse remondiga seotud kulud vaid osa remondifondist (dtl 70), kuid võrreldes Kopli 18

majaga on Malmi majade majanduskavas kehtestatud kordades suuremana ka haldus- ja

hoolduskulud ja reservfond (st kogu majanduskava). Täielikult põhjendamata on korterite

arvule vastava kulujaotuse vajalikkus. KrtS § 40 lg 2 olemust ja vaid erandjuhtudel

rakendatavust arvestades ei ole ebavõrdsed maksed lubatud, kui need kahjustavad

ülemääraselt mõne korteriomaniku huve (RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 13.2).

Kolleegiumi hinnangul kahjustab majade põhine ja korterite arvust lähtuv kulujaotus

avaldajate kui korteriomanike õigustatud huve, sest nad peavad maksma oluliselt rohkem kui

teised kaasomanikud (nt võrreldes Kopli 18 korteriomanikega).

13.3. Käesoleval juhul ei ole põhjendatud ka vaidlusaluste majanduskavade kehtestamine

kõikide KÜ liikmete poolt. Kolleegiumi hinnangul ei ole põhikirja p-de 4.2.7.7, 4.2.7.8 ja

4.2.7.9 sõnastust arvestades võimalik asuda teistsugusele seisukohale, kui et iga maja elanikud

otsustavad vastava maja kulude üle. Selliselt on tõlgendanud põhikirja ka KÜ ise (dtl 228),

muutes küll määruskaebuses oma seisukohta (määruskaebuse p 2.13, dtl 627). Kuigi põhikiri

on selles osas vastuolus seadusega (KrtS § 41 lg-ga 3) ning seaduse järgi ei ole konkreetse

maja elanikel võimalik otsustada enda maja kulude üle, on kõikide elanike poolt üksnes osade

korteriomanike kulude üle hääletamine kolleegiumi hinnangul vastuolus hea usu põhimõttega

(KrtS § 12 lg 2). Praegusel juhul hääletasid kõik KÜ liikmed iga maja majanduskava osas,

kuid kuludest puudutatud majade elanike enamus on neile kulusid kehtestava

majandamiskava vastuvõtmisele vastu hääletanud. Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 üheksast

korteriomanikust hääletasid majanduskava vastuvõtmise vastu viis korteriomanikku,

majanduskava vastuvõtmise poolt hääletasid Malmi majadest vaid RPga seotud äriühingutest

korteriomanikud (dtl 117).

13.4. Vastuseks määruskaebuse esitaja viitele sama põhikirja puudutavas kohtuasjas tehtud

Tallinna Ringkonnakohtu 02.06.2022 lahendile nr 2-18-4715 märgib kolleegium, et selles ei

ole hinnatud vastavate põhikirja punktide vastavust siinses asjas kohalduvatele KrtS sätetele.

Ühtlasi ei ole teises kohtuasjas avaldatud seisukohad kolleegiumile tsiviilasja lahendamisel

siduvad.

13.5. Määruskaebuse esitaja tugineb lisaks põhikirjale ka korteriomanike konkludentsele

kokkuleppele. Viimane tuleneb määruskaebuse esitaja hinnangul asjaolust, et alates põhikirja

kehtimisest 28.12.2017 kuni avaldajate kohtu poole pöördumiseni on korteriomanikud sellist

kulujaotust aktsepteerinud. Kolleegiumi hinnangul ei ole korteriomanike vahel kehtivat

kokkulepet, sest vähemalt osade korterite omanikud on alates põhikirja kinnitamisest 2017. a

detsembrist vahetunud, mida on menetluses väitnud ka puudutatud isik II (dtl 198), ning

kinnistusraamatusse ei ole kantud kulude jaotuse kokkulepet. Seega ei ole väidetav kokkulepe

praegustele korteriomanikele, sh menetlusosalistele, üle läinud (KrtS § 13 lg 3; RKTKm

20.06.2022, 2-19-8045, p 15). Isegi juhul, kui poolte vahel oleks kehtiv kokkulepe vastavalt

põhikirjas sätestatule, siis ei oleks vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste vastuvõtmine ka sellise

kokkuleppega kooskõlas, sest majanduskava vastuvõtmist ei otsustanud vaid sellest

puudutatud korteriomanikud nagu on sätestatud põhikirjas, millele vastavale kokkuleppele on

määruskaebuse esitaja tuginenud.

13.6. Kuivõrd kõik majanduskavades sätestatud kululiigid on jaotatud majade põhiselt

vastavalt korterite arvule ja seega otsustatud erinevalt KrtS § 40 lg 1 üldreeglist ning

praegusel juhul ka vastuolus KrtS § 40 lg-ga 2, siis on majanduskava tervikuna vastuolus

seadusega ja seega kehtetu (TsÜS § 38 lg 1, MTÜS § 24 lg 1). Seetõttu ei ole asjakohane ka

määruskaebuse esitaja vastuväide, mille kohaselt ei saa mõni majanduskavas vääralt jaotatud

kulu tingida majanduskava tervikuna kehtetuks tunnistamist.

13.7. Kolleegium ei nõustu ka määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt on

majanduskavade vastuvõtmine põhjendatud KrtS § 37 lg-te 1–3 (koosmõjus KrtS § 41 lg-ga

4) alusel. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates sisaldunud päevakorra p-i 4 kohaselt tuli

otsustamisele Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade 2023 majanduskava vastuvõtmine (dtl 71).

Seega oli tegemist tavapärase majanduskava vastuvõtmisega KrtS § 40 tähenduses, mitte

erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumisega ega uue majanduskava kehtestamisega KrtS §

41 lg 4 tähenduses. Samuti ei anna KrtS § 37 lg 3 ja sealviidatud § 41 lg 4 erinevalt

määruskaebuses märgitust õigust juhatusele ise uut majanduskava vastu võtta, vaid kohustab

juhatust kõnealusel juhul koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike

erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Käesoleval juhul ei ole tegemist

sellise erakorralise üldkoosoleku poolt hädavajalike kulude otsustamisega. Seega ei ole

vaidlusaluste majanduskavade kehtestamine põhjendatav KrtS §-ga 37 ega § 41 lg-ga 4.

Otsuste nr 9 ja 13 kehtivus

14. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole Malmi 3/1 ja

Malmi 3/2 majadele eraldi arvelduskonto lepingu sõlmimine (otsus nr 9) ega Eesti

Korteriühistute Liidust väljaastumise (otsus nr 13) otsustamine üldkoosoleku pädevuses, vaid

kuulub juhatuse pädevusse.

15. KrtS § 20 lg 1 kohaselt tuleneb korteriomanike üldkoosoleku pädevus nii KrtS-st, MTÜS-

st kui korteriomanike kokkuleppest. Kuigi tulenevalt KrtS § 20 lg 1 teisest lausest ei

kohaldata korteriomanike üldkoosolekule MTÜS § 19 lg 1 p-i 8, mille kohaselt

mittetulundusühingu üldkoosoleku pädevusse kuulub seaduses loetlemata küsimuste

otsustamine, võivad korteriomanikud ka KrtS § 35 lg 1 järgi otsustada häälteenamuse alusel

tavapärase valitsemise piiresse jääva muudatuse üle. Seejuures sätestab KrtS § 35 lg 2 avatud

loetelu üldkoosoleku otsustuspädevusse jäävatest küsimustest. Maakohus jättis ebaõigesti

KrtS § 35 lg 1 kohaldamata.

15.1. KrtS § 35 lg 2 p 2 kohaselt kuulub tavapärase valitsemise hulka korteriühistu kaudu

tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine. Arvelduskonto avamise puhul on tegemist

arvelduslepingu sõlmimisega ja laiemalt pangateenuse kasutamisega. Seega on tegemist

korteriühistu kaudu tarbitava teenuse jaoks lepingu sõlmimisega, mis kuulub korteriomanike

üldkoosoleku otsustuspädevusse. Korteriühistu juhatus esindab ja juhib korteriühistut (KrtS §

24 lg 1 ja MTÜS § 27 lg 1). Arvelduskonto avamise otsustamine ei ole korteriühistu

esindamise ega juhtimise küsimus, vaid teenuse tarbimise küsimus, millega mh võetakse

korteriomanikele täiendavad rahalised kohustused (nii on ka majanduskavas kehtestatud

pangateenuste osas igakuiselt 9 euro suurune tasu). Sellise lepingu sõlmimise otsustamine on

korteriomanike pädevuses, lepingu sõlmimine aga juhatuse pädevuses (KrtS § 24 lg 1 ja

MTÜS § 27 lg 1).

15.2. Kolleegiumi hinnangul ei ole ka organisatsioonist väljaastumise otsustamine ühistu

juhtimise ega esindamisega seotud küsimus, vaid tavapärase valitsemise piiresse jääv

muudatus KrtS § 35 lg 2 tähenduses, mille üle saavad korteriomanikud otsustada

üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1).

16. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitaja väitega, et seadusest ei tulene nõuet

kajastada otsuses selle põhjendusi, mistõttu ei saa otsus ka selle asjaolu tõttu olla vastuolus

seadusega ja kehtetu (TsÜS § 38 lg 1, MTÜS § 24 lg 1).

Otsuste nr 12 ja 15 kehtivus

17. Otsuse nr 12 sõnastuse kohaselt on Malmi 3/Kopli 18 kinnistul, avalikes/ühiskasutatavates

ruumides ja avatud akendel suitsetamine keelatud. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on

juhatusel õigus kohustust rikkunud korteriomanikku trahvida 100 eurot iga rikkumise korra

eest (dtl 119). Seega koosneb otsus kahest osast: 1) suitsetamise keelamisest ning 2)

leppetrahvi kehtestamisest.

18. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on otsus nr 12

suitsetamise keelamise osas tühine. Kolleegium nõustub määruskaebuse esitajaga selles, et

kui üldkoosoleku otsusega reguleeritakse suitsetamise korda, saab väljendi

"avalike/üldkasutatavate ruumide" mõistlikuks tõlgenduseks olla kaasomandis olevad ühiselt

kasutatavad ruumid (nt trepikoda jms) (TsÜS § 75 lg 1). TubS § 29 lg 1 p-i 19 kohaselt on

suitsetamine keelatud korterelamu koridoris, trepikojas ja korterelamu muus üldkasutatavas

ruumis. Seega oleks kaasomandi esemel suitsetamine igal juhul õigusvastane. Õigusvastase

olukorra kõrvaldamist võivad korteriomanikud otsustada tavapärase valitsemise raames (KrtS

§ 35) (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 15.3).

19. Kolleegiumi hinnangul on õiguspärane ka üldkoosoleku otsus avatud akendel suitsetamise

keelamise osas. Korteri aknad on elamu fassaadi osa, mida ei saa muuta ega kõrvaldada ilma

teiste korteriomanike õigusi kahjustamata, ning kuuluvad seega samuti korteriomanike

kaasomandi eseme koosseisu (KrtS § 4 lg 3). Avatud akendel suitsetamine ei ole samastatav

eriomandiks olevates ruumides suitsetamisega juhul, kui aken on avatud. Maakohtu selline

tõlgendus vaidlustatavast üldkoosoleku otsusest ei ole õige. Avatud aknal suitsetamise puhul

tuleb arvestada selle mõjuga teistele korteriomanikele. Seda kinnitab ka seadusandja selgitus

KrtS seletuskirjas, mille kohaselt „Seal, kus tegevus ka visuaalselt teisi korteriomanikke

mõjutab (näiteks rõdul), on korteriomaniku vabadus lähedane sellele, mis eksisteerib avalikus

ruumis.“ (KrtS § 30 lg 2).

20. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt eeldab leppetrahvi

kehtestamine korteriomanike kokkulepet (TlnRnKm 2-24-3609 p 8.1 ja 8.2). Käesoleval juhul

ei ole sellist kokkulepet sõlmitud. Seega puudus üldkoosolekul pädevus leppetrahvi

kehtestamiseks ning otsus nr 12 on leppetrahvi kehtestamise osas tühine (TsÜS § 38 lg 2 ja

RKTKm 13.02.2024, 2-22-100795, p 13.4).

21. Otsuse nr 15 sõnastuse kohaselt peavad Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade korteriomandite

omanikud vältima tehnoseadmetest tekkiva müra ja vibratsiooni levimist teiste

korteriomanditeni, et mitte häirida sellega teiste korteriomandite omanikke või elanikke.

Sellise olukorra olemasolul tuleb tehnoseadmed häiriva korteriomandi omaniku enda kulul

likvideerida, korrastada või ümber ehitada (dtl 119). Vastav otsus koosneb seega 1)

kohustusest vältida tehnoseadmetest tulenevaid kahjulikke mõjutusi teistele korteriomanikele

ning 2) kahjulike mõjutuste esinemisel selle allikas korteriomaniku enda kulul likvideerida

või korda teha.

21.1. Määruskaebuse esitaja on selgitanud, et kõnealune otsus võeti vastu põhjusel, et just

osade Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korterite tehnosüsteemide müra segab teisi korteriomanikke,

kuid korteriühistu hallataval territooriumil asuvate muude korterite tehnosüsteemidega seda

probleemi ei ole (dtl 236 ja dtl 634). Avaldajad seevastu toovad välja, et ainus korteriomand,

mis nendes majades tavapärasest elamisest rohkem müra ja toiduvalmistamise lõhnasid

eraldab, on RPga seotud ettevõtte pinnal tegutsev toitlustusasutus. Vastavaid selgitusi ning

vaidlusalust otsust tervikuna hinnates tuleb kolleegiumi hinnangul asuda seisukohale, et otsus

nr 15 reguleerib tervikuna KrtS § 4 lg 1 järgi eriomandi eseme hulka kuuluvate

tehnoseadmetega seonduvaid kohustusi. Vastasel juhul, kui tegemist oleks kaasmandi osaks

oleva seadmega, ei vastuta selle müra levimise ega kordategemise eest korteriomanik ning

otsus oleks tervikuna sisutu.

21.2. Õige on maakohtu seisukoht, et kohustus vältida teiste korteriomanike häirimist

tehnoseadmetest tuleneva müra ja vibratsiooniga on KrtS § 31 lg 1 p-st 1 tulenevalt kõikidel

korteriomanikel. Sama sätte kohaselt kohustub korteriomanik enda eriomandi eseme hulka

kuuluvaid seadmeid ka korras hoidma. See aga ei tähenda, et vastavate kohustuste täiendav

reguleerimine üldkoosoleku otsusega oleks lubamatu. Seadus ei keela üldkoosolekul seaduses

sätestatud üldiste kohustuste täiendavat reguleerimist. Selliseid hoiatavaid ehk deklaratiivseid

otsuseid saavad korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt otsustada üldkoosolekul tavapärase

valitsemise raames (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 14). Eelnev aga ei tähenda, et otsuses

nimetamata korteriomanike osas seaduses sätestatu ei kehtiks, st seadusest tulenevalt on ka

teistel kinnistul asuvate majade korteriomanikel KrtS § 31 lg 1 järgsed kohustused. Kuna

seadusest tulenevalt kehtib vastav kohustus nii otsuses nimetatud kui nimetamata

korteriomanikele, ei näe kolleegium selles diskrimineerimist ega vastuolu hea usu

põhimõttega. Ringkonnakohus ei nõustu maakohu seisukohaga, et otsus nr 15 on

diskrimineeriv ja vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 12 lg 2) ning seega tühine. Otsus nr

15 on kehtiv.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

22. Kuna määruskaebuse läbivaatamise tulemusena tuleb määruskaebus osaliselt rahuldada, ja

teha asja uus määrus, millega tühistada osaliselt ka maakohtu otsas ja rahuldada avaldus vaid

osaliselt, tuleb muuta ka maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldajad vaidlustasid

üldkoosoleku 13 otsust. Maakohus rahuldas avaldajate nõuded kümne otsuse osas ja jättis

rahuldamata kolme otsuse osas. Puudutatud isik I vaidlustas maakohtu määruse kuue otsuse

osas, millest ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse kolme osas tervikuna ja ühe osas

osaliselt ja jätab avalduse rahuldamata. Seega rahuldab ringkonnakohus KÜ määruskaebuse

osaliselt. Lõpptulemusena rahuldatakse avaldus kuue otsuse osas tervikuna ja ühe otsuse osas

osaliselt ning täpselt samas ulatuses, s.o kuue otsuse osas tervikuna ning ühe otsuse osas

osaliselt jääb avaldus kokkuvõtvalt rahuldamata. Seega on õiglane jätta menetluskulud

mõlemas kohtuastmes poolte endi kanda (TsMS § 172 lg 1 ja TsMS § 171 lg 1). Kuna

ringkonnakohus jätab menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, ei tule menetluskulusid

rahaliselt kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)