2-21-11423/81 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. oktoober 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-11423

Tsiviilasi

Janar Juksi ja Kerli Jalase hagi Tauno Suitsu vastu

kahju hüvitamiseks

Apellatsioonkaebuse hind

89 227 eurot 87 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. juuni 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Janar Juksi ja Kerli Jalase apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

16. september 2025

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad): Janar Juks (isikukood

XXXXXXXXXXXX), Kerli Jalas (isikukood

XXXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Rene Varul

Vastustaja (kostja): Tauno Suits (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Liina

Karlson

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 10. juuni 2024 otsus tsiviilasjas nr 2-21-11423

menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta Janar Juksi

ja Kerli Jalase menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus 7% Tauno Suitsu kanda ja

Tauno Suitsu menetluskuludest maa ja ringkonnakohus jätta 93% solidaarselt Janar

Juksi ja Kerli Jalase kanda. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Rahuldada Janar Juksi ja Kerli Jalase apellatsioonkaebus osaliselt.

3. Määrata kindlaks Janar Juksi ja Kerli Jalase ning Tauno Suitsu menetluskulud.

4. Lugeda kohtulahendi resolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

4.1. Rahuldada Janar Juksi ja Kerli Jalase hagi Tauno Suitsu vastu kahju hüvitamiseks

osaliselt.

4.2. Mõista Tauno Suitsult solidaarselt Janar Juksi ja Kerli Jalase kasuks välja 6514

eurot ning alates 21. juulist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt (6514

eurot) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude

tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.

4.3.

Jätta rahuldamata kahju hüvitamise nõue 82 618,40 euro ulatuses.

4.4. Jätta Janar Juksi ja Kerli Jalase menetluskuludest maa- ja ringkonnakohtus 7%

Tauno Suitsu kanda ja Tauno Suitsu menetluskuludest maa ja ringkonnakohus jätta

93% solidaarselt Janar Juksi ja Kerli Jalase kanda

4.5.

Määrata kindlaks menetluskulud.

4.5.1. Janar Juksil ja Kerli Jalasel tuleb solidaarselt hüvitada Tauno Suitsu maa- ja

ringkonnakohtu menetluskulud 12 605 eurot ja 22 senti (sh käibemaks).

4.5.2. Tauno Suitsul tuleb hüvitada solidaarselt Janar Juksi ja Kerli Jalase maa- ja

ringkonnakohtu menetluskulud 933 eurot ja 24 senti (sh käibemaks).

4.5.3. Tasaarvestada Janar Juksi ja Kerli Jalase ning Tauno Suitsu vastastikused

väljamõistetavad menetluskulud. Mõista solidaarselt Janar Juksilt ja Kerli

Jalaselt Tauno Suitsu kasuks välja menetluskulud 11 671 eurot ja 98 senti (sh

käibemaks) maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks.

4.5.4. Määrata, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni täitmiseni.

4.5.5. Välja mõista solidaarselt Janar Juksilt ja Kerli Jalaselt täiendav eksperdikulu

441 eurot ja 75 senti riigi tuludesse. Määrata, et riigi tuludesse välja mõistetud

menetluskuludelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

4.5.6. Välja mõista Tauno Suitsult täiendav eksperdikulu 33 eurot ja 25 senti riigi

tuludesse. Määrata, et riigi tuludesse välja mõistetud menetluskuludelt tuleb

tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Janar Juks ja Kerli Jalas (hagejad) esitasid 21. juulil 2021 Tartu Maakohtule hagi Tauno

Suitsu (kostja) vastu kahjuhüvitise 89 132 eurot 40 senti ja viivise nõudes.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 19. augustil 2020 kinnisasja müügilepingu ja

asjaõiguslepingu (edaspidi leping). Hagejad avastasid peale kinnisasja ostmist, et hoone ei ole

ehitatud projektijärgselt, mistõttu on kostja rikkunud müügilepingut, andes hagejatele üle

lepingutingimustele mittevastava asja. Lisaks esineb elamul muid puuduseid, millised

lühendavad konstruktsioonide eluiga, ei kaitse ehitise osasid nõutaval määral

ilmastikutingimuste eest või on ohtlikud. Puudused on tuvastatud asjatundja Kuldar Käsperi

28. detsembri 2020 arvamusega. Hagejad esitasid kostjale 28. detsembril 2020 nõudekirja

ning andsid tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kostja märkis 15. jaanuari 2021 vastuses, et

kostja näitas elamu ülevaatuste käigus hagejatele elamu puuduseid, mh veekahjustusi parketil

ja puuduseid seoses terrassiga (rõduga). Hagejad tõlgendasid kostja vastust keeldumisena ja

tellisid hinnakalkulatsiooni asjatundja arvamuses märgitud puuduste kõrvaldamiseks, mis on

61 052 eurot 40 senti (sh käibemaks). Nimetatud ulatuses tekkis hagejatele kahju. 8.

detsembril 2023 täiendasid hagejad oma nõudeid uue kasutusloa saamise kuluga 3000 eurot ja

hoone katusekonstruktsioonide vahetamise kuluga 25 080 eurot.

Hagejad leidsid vastuseks kostja vastuväidetele, et müügikuulutuse kohaselt oli tegemist uue

majaga, millele on tehtud 2019. a täielik remont nii sees kui ka väljas. Müügikuulutuses

avaldatud teave on kokkulepe nõutavate omaduste kohta. Kuna müügilepingu esemel on

mitmeid puudusi, siis ei vasta asi kokkulepitud omadustele. Kuna müügikuulutuses esitleti

müügilepingu eset kui uut maja, siis tuleb ostetud asja omadusi võrrelda uue asja omadega.

Hagejad olid õigustatud ootama keskmisest kõrgemate kvaliteedinõuete täitmist.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele vastava eseme ega ole müügilepingut

rikkunud. Kostja ei vastuta puuduste eest, mida hagejatele kinnisasja ülevaatusel näidati, mh

veekahjustused teise korruse magamistoa parketil ja puudused seoses rõduga. Teisi puuduseid

elamul ei olnud. Hagejad olid teadlikud, et garaaži lagi on puidust, kuna ülevaatuse käigus

juhtis kostja sellele hagejate tähelepanu. Samuti nägid hagejad garaaži ülevaatusel garaaži

laes kipsi sees mõrasid. Seega ei ole tegemist varjatud puudustega ja hagejad olid elamu

seisukorrast teadlikud nii enne kui pärast müügitehingut. Pooled ei ole kokku leppinud, et

garaaži lagi peab olema raudbetoonist. Olenemata sellest, kas garaaži laekonstruktsioonid on

raudbetoonist või puittaladel, ei välista see elamu kasutamist. Isegi, kui hageja väidetud

puudused eksisteerivad, ei ole need valdavas ulatuses varjatud puudused. Kostja ei vastuta

puuduste eest, millest hagejad pidid teadma. Kinnistu müügihind oli 320 000 eurot, kuid

ostjad leppisid elamu olukorraga ja said soodushinna, st 20 000 eurot allahindlust. Hagejad ei

ole kahju tekkimist tõendanud.

Kostja ei nõustu hagejate ekspertarvamuses välja toodud puudustega, puuduste

kõrvaldamiseks vajaminevate töödega ja selle alusel valminud hinnakalkulatsiooniga.

Hagejad on puudustest teavitamisega viivitanud, teavitades puudustest 4 kuu möödumisel.

Nõutav kahju hüvitamine ei ole hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Hagejate

tellitud ümberehitustööd ei saanud olla kostjale ettenähtavad. Kahju hüvitamine remonttööde

finantseerimiseks rikastaks hagejaid alusetult. Katuslagede puhul ei ole raudbetooni puiduga

asendamine toonud kaasa kõrvalekallet projektist, kuivõrd projekti on 2006. a ehitamise ajal

muudetud. Projektimuudatuse järgi on katuslaed puidust ja vahelaed raudbetoonist.

Hagejad on hagi täiendusega lepingutingimustele mittevastavusest teatamisega hilinenud ja

kaotanud mittevastavusele tuginemise õiguse. Hagejatele oli kasutusloa ja katuslagede

probleem teada hiljemalt 19. augustil 2020 ostu-müügilepingu sõlmimisel või alternatiivselt

28. detsembril 2020, kui ekspert Kuldar Käsper andis arvamuse. Uue kasutusloa kulude

hüvitamise nõude esitasid hagejad 8. detsembril 2023 ehk 36 kuu möödumisel. Katuslagede

probleem oli hagejatele teada hiljemalt 24. oktoobril 2022, kui esitati kohtulik

ekspertarvamus, kuid hagejad esitasid nõude seoses kõigi katuslagede ümberehitamisega 14

kuu möödumisel.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 10. juuni 2024 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt

hagejate kasuks välja 6514 eurot ning viivised alates 21. juulist 2021. Menetluskulud jättis

maakohus hagejate kanda ning mõistis hagejatelt kostja kasuks välja menetluskuludena 11

503 eurot ning viivise.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hagejate nõue kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel

kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Pooled vaidlevad selle üle, kas

müüdud elamu vastas lepingutingimustele. Asja lahendamisel tuleb hinnata, kas hagejate välja

toodud puudused tingivad müügilepingu eseme mittevastavuse lepingutingimustele.

Hagejad väidavad, et müügilepingu ese ei vastanud lepingutingimustele, sh poolte

kokkulepetele, mis tulenesid müügikuulutusest ja hindamisaktist saadud teabest. Lisaks ei

vasta lepingu ese ka keskmisele kvaliteedile, sest hagejatel oli õigustatud ootus lepingu eseme

keskmisest kõrgemale kvaliteedile.

Hagejate kohtuistungil antud selgituste kohaselt käisid nad kinnisasja vaatamas, kuid

ülevaatuse käigus ei avaldanud kostja, et maja ei ole projektijärgselt ehitatud. Hagejad ostsid

kinnisasja ehitisregistris olevate andmete alusel, mis vastasid ehitusloa aluseks olevale

ehitusprojektile, ehk kivimaja, mille vahe- ja katuslaed on monteeritavatest

raudbetoonpaneelidest ning ülemise rõdu raudbetoonplaat on toetatud betoonist postidele.

Vaidlust ei ole selles, et ehitisregistrisse on andmed kantud vastavalt ehitusloa aluseks olevale

ehitusprojektile. Tuvastatud on, et ehitisregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid

mitte seda, et elamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Üksnes muudetud projekti

ehitisregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitatav lepingu rikkumisena.

Kostja ei ole hagejatele kinnitanud, et tegemist on elamuga, millel on raudbetoonist katus- ja

vahelaed. Samuti ei ole tõendatud, et kostja oleks ostjatele kinnitanud, et müüdav elamu

vastab ehitisregistris kajastatud andmetele. Hagejad tuginesid müügikuulutuse andmetele, et

vahelaed on õõnespaneelidest. Vastavasisuline kokkulepe ei ole garaaži- ega katuslae osas

tuvastatav, kuna müügikuulutuses räägitakse vahelagedest. Müügilepingust ei nähtu

kokkulepet, et elamu peab vastama ehitusprojektile, st et elamu katuslaed ja vahelaed peavad

olema raudbetoonist ja teise korruse rõdu ehitatud raudbetoonplaadile. Hagejad ei ole

tõendanud, et neil oli ilmselge huvi nö kivimaja ostmiseks. Kostja tõendas, et hagejad teadsid,

et garaažilagi on puidust, mistõttu ei ole tegemist varjatud puudusega. Vastavate kokkulepete

puudumisel ei ole võimalik elamu mittevastavust ehitusprojektile automaatselt käsitada

müügilepingu rikkumisena, vaid tuleb hinnata, kas mittevastavus avaldab mõju lepingu eseme

kvaliteedile.

Elamu pidi olema kasutatav elamiseks ja vastama keskmisele kvaliteedile. Ekspertarvamusega

on tuvastatud, et kinnisasi on kasutatav elamiseks ja vastab keskmisele elamule esitatavatele

kvaliteedinõuetele garaaži- ja katuslagede konstruktsioonide osas ning ehitus- ja

tuleohutusnõuetele. Lisaks ei mõjutanud kutselise hindaja vastuse kohaselt betooni

asendamine puiduga kinnisasja turuväärtust. Seega tuleb nõue katuslagede ja vahelagede

ümberehitamise kulude hüvitamiseks jätta rahuldamata.

Hagejad on esitanud video, millest nähtub garaažilae läbijooks. Eksperdi hinnangul on

tõenäoline, et videolõigul nähtava garaaži laest tilkumise põhjuseks võib olla pesuruumis

toimunud veeavarii, mille tagajärjel valgus vesi läbi tarindite garaaži lae kipsplaadikatte peale

ja sealt kipsplaatide vahede kaudu lae alapinnale. Eksperdi arvamuse kohaselt ehitustöid

garaaži lae läbijooksu peatamiseks teha ei ole vaja. Kuna puudust ei esine, tuleb hagejate nõue

garaaži lae läbijooksust tekkinud kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata.

Hagejad heidavad ette, et teise korruse rõdu kandeelement pidi olema betoonplaat, mitte

puitkonstruktsioon. Ekspertarvamuse kohaselt on rõdu kandetarindi tugevus ja jäikus tagatud,

ehituslikke puudusi ei tuvastatud. Rõdu kandetarind vastab ehitusnõuetele ja keskmisele

kvaliteedile ja nõue teise korruse rõdu uue kandekonstruktsiooni ehitamiskulude hüvitamiseks

tuleb jätta rahuldamata.

Rõdul puudusid projektijärgsed puitrestid. Kuna puitrestide puudumine pidi olema hagejatele

nähtav ning hagejad on müügilepingu eseme üle vaadanud ning selle seisukorrast teadlikud

(lepingu p 2.5.3), siis ei vastuta kostja selle lepingutingimustele mittevastavuse eest.

Teise korruse magamistoa põrandakate oli niiskuskahjustustega. Kostja teavitas enne

müügilepingu sõlmimist hagejaid asjaolust, et teise korruse magamistoa põrand on saanud

niiskuskahjustusi. Kuigi lepingutingimustele mittevastavus on tuvastatud, ei vastuta kostja

puuduse eest, sest juhtis sellele tähelepanu.

Eksperdiarvamusega on tuvastatud, et välisseina ja rõduuste liitekoha hüdroisolatsiooni

lahendus ei vasta nõuetele. Kostja oli nõus rõdu põrandaga seotud puuduste kõrvaldamisega

kaasnevad kulutused hüvitama, kui hagejad leiavad ehitaja ning edastavad kostjale

hinnapakkumised. Tegemist on pooltevahelise täiendava lepingulise kokkuleppega, milles

kostja on tunnistanud nimetatud puuduse olemasolu ja võtnud endale kohustuse kulude

hüvitamiseks. Seega saavad hagejad nõuda nimetatud töödele tehtavate kulutuste hüvitamist

ulatuses, milles tööd ei ole veel tehtud. Kuna kostja ei pea hüvitama uue konstruktsiooni

ehitamiskulusid, va kulusid, mis seonduvad pehkinud puitosade eelmaldamise ja

vahetamisega, siis arvestab kohus eksperdiarvamuses loetletud vajalike töödega, kokku 1550

eurot, millele lisanduvad veo ja muud ettenägematud kulutused summas 150 eurot, seega

1700 eurot, mis tuleb kostjal hagejatele hüvitada.

Kohtu hinnangul pidid teise korruse rõdupiirete toekinnituste defektid olema hagejatele maja

ülevaatamise käigus nähtavad, mistõttu ei vastuta kostja lepingu eseme lepingutingimustele

mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 kohaselt.

Järgmisena käsitles kohus esimese korruse elutoa põranda vajumisega seotud puudust.

Betoonpõranda purunemist tõendavad hagejate esitatud fotod, millest nähtub köök-elutoa

betoonpõranda purunemine piki vundamentide sisemist serva. Eksperdi arvamuse kohaselt on

esimese korruse köök-elutoa põranda aluskihtide vajumine ja betoonpõranda purunemine

ehituslik puudus. Kostja varjatud puudusest hagejaid ei teavitanud. Ekspertarvamuse

hinnakalkulatsioonis maksaksid vastavad ehitustööd 3550 eurot. Kohus lähtus

ekspertarvamuse hinnapakkumisest, sest hagejate esitatud hinnapakkumine on ülepaisutatud.

Õiglaseks kahjuhüvitiseks on 3700 eurot, sh veokulu ja ettearvamatud kulud 150 eurot.

Eeltoodut arvesse võttes tuleb kostjal hüvitada hagejatele lepingueseme mittevastavuse tõttu

lepingutingimustele 6514 eurot (3700+20%+1700+22%km).

Kuna kohus ei tuvastanud müügieseme lepingutingimustele mittevastavust katuslagede osas,

ei ole kasutusloa kehtetuks tunnistamise kulu hüvitamise nõude rahuldamine põhjendatud.

Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses

kompromissina pakkunud kostja, jättis kohus menetluskulud tervikuna hagejate kanda, kes

kompromissiga ei nõustunud. Hagejad peavad hüvitama kostjale eksperditasu 4018 eurot ja

põhjendatud esindajakulu 7485 eurot. Hagejatel tuleb tasuda eksperdi istungil osalemise tasu

475 eurot riigi tuludesse.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse tühistamist osas,

millega jäeti hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Hagejad taotlevad uue

otsuse tegemist, millega hagi rahuldada täies ulatuses ning menetluskulud jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt pidid hoone garaaži lagi, hoone katuslagi ja rõdu

põrand kokkuleppe kohaselt olema betoonist, kuid need on tehtud puidust. Samuti pidid

eelnimetatud hooneosad olema betoonist hoone projekti järgi.

Asjas on tuvastatav müüja ja ostjate kokkulepe asja omaduste kohta – et hoone katuslagi,

garaažiosa katus ja rõduterrassi aluspostid ning pealisplaat pidid olema betoonist. Hoone

katuslae materjali osas tuleneb kokkulepe müügilepingu p-st 2.5.3. kus on viide

hindamisaktile. Asja juurde esitatud hindamisakti lk 10 kohaselt on hoone vahe- ja katuslaed

„monteeritavast raudbetoonist“. Hindamisakt on saanud müügilepingu osaks ja hindamisaktis

sisalduvad asja omadused on seega saanud kokkulepitult asja omadusteks. Kohus ei ole

hindamisaktile tähelepanu pööranud.

Lepingus tehtud viited ehitisregistrile (EHR), ehitusloale ja kasutusloale tähendavad seda, et

lepingus kokkulepitud omadusteks on ka EHR andmed. Samuti on lepitud kokku, et hoone

vastab kasutusloa aluseks olevatele dokumentidele, sh projektile.

Kostja teadis, et katus on tegelikult ehitatud puidust, kuid ta esitas sellegipoolest valda

kasutusloa taotluses andmed algse projekti alusel. Selliselt on kostja hoones kasutatud

materjalide kohta valetanud ja nõnda on need andmed saanud EHR-i. Kui EHR-is on andmed,

et katuslagi on betoonist, siis võib järeldada ostja ja müüja kokkulepet asja omaduste kohta.

Garaaži lagi on samuti katuslagi, mis pidi olema betoonist. Nõnda on see ka hoone

põhiprojektis. Kohus järeldas ebaõigesti kostja vande all antud seletuse alusel, et hagejad

teadsid, et garaažilagi on puidust. Samuti on ebaõige eeldada, et garaaži lael hüpates oleks

võimalik öelda ära laematerjal.

Puidust lagedega ei ole tagatud keskmine kvaliteet, lagede kandevõime ja jäikus ning hoone

tuleohutus. Kohus ega ekspert ei saanud lähtuda muudatusprojektist, mida ei ole kunagi valda

ega ostjatele esitatud. Juhul, kui kohus asub hindama keskmist kvaliteeti, siis tuleb selle puhul

arvesse võtta esialgne ehitusprojekt, mitte muudatusprojekt, sest muudatusprojekti ei ole

kontrollitud ega heaks kiidetud.

Kui kohus peaks leidma, et pooled ei ole leppinud kokku asja omadustes, mis puudutab hoone

vahe- ja katuslae materjali, siis on hageja kahjunõue selles osas kvalifitseeritav VÕS § 14

alusel. Maakohus ei ole nimetatut hinnanud. Kostja on vande all kinnitanud, et ta oli teadlik,

et hoone katus ja laed olid puidust. Lepingueelse teavitamiskohustuse rikkumine VÕS § 14 lg

2 tähenduses saab tuua kaasa kahju hüvitamise nõude rikkuja vastu.

Luunja vald on tunnistanud hagejate hoone kasutusloa kehtetuks tulenevalt sellest, et kostja

esitas teadlikult valeandmeid. Hagejatel on hoones kasutatud konstruktsioonimaterjalide vastu

äratuntav oluline huvi. Kostja käitumine tuleb lugeda pahauskseks, kuna kostja on rikkunud

tõerääkimiskohustust vähemalt neljal korral – müügilepingu sõlmimisel hagejatega, vallalt

kasutusloa taotlemisel, müügile eelnenud hindamisakti koostamisel ja küttesüsteemi

hindamisel. Küttesüsteemi eksperthinnangu p 3.2. kohaselt on vahelaed betoonist. Kõige selle

juures selgitas hageja vande all, et ta teadis, et katus ja laed on puidust.

Hagejad ei olnud mõistlikult võimelised objekti ülevaatamisel tuvastama, et rõdul on puudu

projektikohased puitrestid. Hagejad ei nõustu kohtuga, et kuna kostja juhtis tähelepanu teise

korruse magamistoa parketi niiskuskahjustustele, tuleb vastav kahjuosa jätta hüvitamata.

Ebaõige on kohtu hinnang, et teise korruse rõdupiirete toekinnituste defektid pidid olema

hagejatele maja ülevaatamise käigus nähtavad, mistõttu ei vastuta kostja lepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavuse eest.

Kasutusloa kehtetuks tunnistamise kulu nõude aluseks oli asjaolu, et kostja müüs hagejatele

kasutusloaga maja, kuid nüüd on ilmnenud, et kasutusloa saamisel on kostja esitanud valda

teadvalt valeandmeid, mistõttu tunnistati luba kehtetuks. Seega on loa kehtetuks tunnistamine

põhjustatud otseselt kostjast ja kahjude hüvitamise nõue õigustatud.

Ebaõiglane on jätta menetluskulud hagejate kanda olukorras, kus kostja on neid sisuliselt

petnud.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata ning

menetluskulude hagejate kanda jätmist.

Kostja märgib, et eristada tuleb garaaži lage, elamu katuslagesid ja elamu vahelagesid, nende

kandekonstruktsioone ja lagede kandva osa materjale. Vaidlus käib elamu garaaži lae ja elamu

katuslagede ümber.

Hagejad pöördusid algselt kohtusse ainult garaaži lae osas, menetluse käigus laiendasid nõuet

nii sisuliselt kui rahaliselt kõikidele lagedele. Samuti laiendati nõuet kasutusloa taotlusele.

Tegemist oli hagi muutmisega, mis pole lubatud.

Hagejate hinnangul pidid hoone garaaži lagi, hoone katuslagi ja rõdu põrand kokkuleppe

kohaselt ja projekti järgi olema betoonist, kuid need on tehtud puidust. Raudbetoonlae osas

puudus poolte kokkulepe. Nõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.

Rõdu põranda materjaliks nägi projekt ette betooni. Eksperdi sõnul on see valesti

projekteeritud ja peab olema raudbetoon. Seega langeb ära nõue betooniks ümber ehitamiseks.

Muudatusprojektis oli rõdu materjaliks märgitud puit, mis vastab faktilisele olukorrale. Seega

on hagejate enda huvides, et rõdu on ehitatud puittaladele, kuna see vastab normidele ning on

parem valik kui betoon. Nõue on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.

Puudus kokkulepe, et katuslagi peab olema raudbetoonist. Eksperdid leidsid, et lagi vastab

normidele ning alust ümberehitamiseks ei ole.

Notariaalsest lepingust tuleneb, et hagejad kinnitasid, et nad on objekti üle vaadanud.

Kohtuistungil selgus, et hagejatel sügavam huvi lagede vastu puudus ning nende eesmärk oli

leida elamiseks sobilik maja. Hindamisakt oli mõeldud selgelt ainult panga, mitte poolte endi

jaoks.

Kasutusluba saab taotleda uuesti ilma lisakuludeta. Samuti on ebaselge, mille alusel Luunja

vald kasutusloa tühistas.

Janika Kaitsa tunnistas vande all, et katusel hüpati. Sama kinnitas kostja. Ja hageja I ise ütles,

et „ma ei tea, kas seda saaks hüppamiseks nimetada, võibolla tegin kiirema sammu seal”.

Pooled saavad ühtemoodi aru, et mingi tegevus garaaži katusel toimus.

Ekspert on tõendanud garaaži läbijooksu kohta, et kui vesi laest läbi tuli, oli ilm

päikesepaisteline, st ei päev enne ega ka pärast vihma ei sadanud.

Hagejad pole tõendanud, et muudatusprojekti valda ei esitatud. Muudatusprojektist saab

lähtuda, sest dokument on olemas. Samas ei oma see tähtsust lepingu eesmärgi täitmise osas,

et maja peab olema elukohana kasutatav. Maja on elukohana kasutatav.

Eksitav on hagejate väide, et mitte keegi ei ole hinnanud, kas puitlagi on ehitatud vastavalt

tuleohutusnõuetele. Ka hagejate enda ekspert pole väitnud, et lagi tuleks ümber ehitada. Nii

küttesüsteemi hindaja kui ekspert on tuleohutuse üle kontrollinud ja kõik vastab normidele.

Hagejad märgivad II korruse toa põranda niiskuskahjustuste kohta, et puudust nähes ei

teadnud nad puuduse põhjustest. Hagejad nõuavad seega hüvitist puuduse eest, mida nad ise

päris puuduseks ei arvanud.

Kostja ei rikkunud teavitamiskohustust. Hagejad ei tõendanud, et nad ei oleks lepingut

sõlminud või oleks teinud seda teistel tingimustel, kui neile oleks teada olnud puitlaed.

Notarilepingu p 10.3 kohaselt on müügilepingus ette nähtud kõik tingimused ning müüja ja

ostjad ei loe lepingu osaks oma vasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu

lepingus. Kostja ei saanud mõjutada EHR-s olevaid andmeid, kuna tema neid andmeid ei

sisestanud. Ei ole tõendatud, et kostja oleks esitanud valeandmeid kellelegi teisele.

Kinnistu ei ole varjatud puudustega. Hagejad on toetunud hindamisaktile, kuid hindaja ei ole

tutvunud põhiprojektiga ega muutmisprojektiga, vaid üksnes avalike registritega, kasutusloa

ja ehitusloa andmetega. Pooled ei ole käsitlenud hindamisakti teabena kokkulepitud omaduste

kohta. EHR andmebaas kui informatiivne andmebaas tähendab seda, et seal on info, millel ei

ole õiguslikke tagajärgi.

Maakohus ei analüüsinud hagejate nõuete esitamise tähtaegsust. Kostja palub seda teha

ringkonnakohtul. Hagejad on oma nõudeõiguse katuslagede ja kasutusloa osas minetanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega jaotab kulud vastavalt hagi rahuldamise

proportsioonile. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

7. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hagejad on

vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi osaliselt rahuldamata ja jaotas

menetluskulud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi osaliselt

rahuldas.

8. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta

neid uuesti. Hageja esitab apellatsioonkaebuses samad selgitused ja väited mis maakohtus nii

faktiliste asjaolude kui õigusliku olukorra kohta. Neid väiteid on maakohus nõuetekohaselt

hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1

järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud järelduste

tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg

1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised ja arusaadavad.

Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks hagi rahuldamata

jätmise osas.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega hagejate nõuete osas ja järgib neid,

mistõttu maakohtu otsuse põhjendusi käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata.

Maakohus on vaidluse lahendamisel kohaldanud materiaalõiguse norme õigesti. Asjaolu, et

hagejad ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on materiaalõigust

ebaõigesti kohaldanud ja teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Hagejad esitasid 21. juulil 2021 hagi kahjuhüvitise 61 052,40 euro saamiseks tuginedes

terrassi puudustele ja sellele, et garaaži lagi ei ole ehitatud projektijärgselt raudbetoonist, vaid

puittaladel kergkonstruktsioonina, esimese korruse elutoa põrand on vajunud 25 mm, mis on

tingitud põrandaaluse täitepinnase ebapiisavast tihendamisest (dtl 3–6).

8. detsembril 2023 esitasid hagejad hagi täienduse (dtl 390–392). Hagejad suurendasid nõuet

kasutusloa saamise kuluga 3000 eurot (koos km-ga) ja märkisid, et kuna kohtulik ekspertiis

tuvastas, et katuslagi ei ole kokkuleppeliselt betoonist, vaid puidust, siis tuleb hüvitada selle

asendamise kulu 25 080 eurot (koos km-ga). Hagejad täiendasid nõuet 28 080 euro võrra.

Kokku on hagejate nõue 89 132, 40 eurot. Maakohus rahuldas hagejate kahjunõude osaliselt

ja mõistis kostjalt välja 3700 eurot seoses esimese korruse elutoa põranda vajumisega ning

1700 eurot rõdu sooja- ja hüdroisolatsiooni parandamise vajadusega, kokku 6514 eurot.

Kostja vaidles maakohtus hagi täiendamisele vastu ja leiab ka apellatsioonkaebuses, et hagi

täiendamine oli lubamatu, kuna muudeti nii hagi alust kui eset. Maakohus luges hagi

täiendamise lubatavaks ja 29. jaanuari 2024 määruses määratles menetluse eseme kui

kahjuhüvitise 89 132 eurot 40 senti ja viivise nõude (dtl 468). Ringkonnakohus leiab, et

ehitise puudused ei moodusta iseseisvalt hagi eset, maakohus märkis õigesti, et hagejad

täiendasid kahjuhüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid ja suurendasid nõuet, mida ei

loeta hagi muutmiseks (TsMS § 376 lg 4).

10. Hageja väitel oli pooltel kokkulepe, et hoone katuslagi, garaažiosa katus ja rõduterrassi

aluspostid ning pealisplaat pidid olema betoonist. Hageja on seisukohal, et katuslae materjali

osas tuleneb kokkulepe müügilepingu p-st 2.5.3. kus on viide hindamisaktile. Hindamisakti

kohaselt on hoone vahe- ja katuslaed „monteeritavast raudbetoonist“. Maakohus on hinnanud

hageja väiteid ja esitatud tõendeid ning leidnud, et pooltel puudus katuslae osas kokkulepe.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega (p. 10) ja ei korda neid. Õige on kostja

osundus, et katuslae materjalile kui puudusele tuginesid hagejad esmakordselt enam kui kaks

aastat pärast hagi esitamist.

11. Garaaži katuse osas leidis maakohus, et hagejad teadsid, et katuslagi on puidust.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga (maakohtu otsuse p 10). Hagejad ei esitanud selgitust,

miks nad garaaži katusel kas hüppasid või tegid kiiremaid samme. Usutav on kostja selgitus,

et hagejad, kuuldes, et katuslagi on puidust, soovisid hinnata katuse kandevõimet, kostja

selgitustega kooskõlas on ka tunnistaja ütlused.

12. Ringkonnakohus leiab, et hagejate väide, et lepingus viidatud dokumentatsioon on lepingu

osa, ei anna alust muuta maakohtu otsust. Müügilepingus on viited üldandmetele, mis

identifitseerivad lepingu eset. Hagejad ei pöördunud kohtusse väitega, et elamu ei vasta

nõuetele, kuna ei vasta projektdokumentatsioonile, hagejad hakkasid sellele tuginema enam

kui kolm aastat pärast müügitehingut ja kaks aastat pärast kohtusse pöördumist.

Riigikohtu seisukoha järgi saab elamuga kinnistu müümisel lähtuda eeldusest, et elamu peab

vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema

kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise

puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt Riigikohtu 30. novembri 2005.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole

müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja (Riigikohtu 30.

septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 27).

Praeguses asjas on maakohus ekspertiisile tuginedes tuvastatud, et maja vastab ehitus- ja

tuleohutusnõuetele. Ekspertarvamuse TR 2030/2022 kohaselt on elamu garaaži- ja katuslaed

ehitatud keskmise kvaliteediga, lagede kandevõime ja jäikus on tagatud. Hoone garaaži- ja

katuslae konstruktsioon vastab 2007. a muutmisprojektile esitatud lahendusele.

Muutmisprojektis on võrreldes algse projektiga kasutatud katuslagede kandetarindites

alternatiivseid ehitustooteid, mille puhul uue ehitusloa taotlemine ei olnud vajalik.

Tuleohutusnõuetest tulenevalt ei ole üksikelamu puittaladel katuslagede asendamine

raudbetoonist õõnespaneelidest katuslaega nõutav ega vajalik. Hoone katuslaed vastavad

kandetarinditele esitatavatele tugevus- ja jäikusnõuetele ning välispiiretele esitatavatele

tuleohutus- ja isolatsiooninõuetele, sh soojustuse ja hüdroisolatsiooni nõuetele. Hagejate

väide, et ekspert ei saanud lähtuda muudetud projektist, ei ole õige. Asjas ei ole vaidlust, et

elamul on muudatustega projekt, ekspertiis tuvastas, et elamu vastab muudatustega projektile

ja ehitus- ning tuleohutusnõuetele. Hagejad küll väitsid ringkonnakohtu istungil, et elamu

võib olla ehitus- ja tuleohutusnõuetele mittevastav, kuid tõendada nad seda ei saa, kuna

vaidlus on pooleli. Hagejate väide, et puidust lagedega ei ole tagatud keskmine kvaliteet,

lagede kandevõime ja jäikus ning hoone tuleohutus, on vastuolus eksperdi arvamusega ning

hagejad ei ole oma väite tõendamiseks tõendeid esitanud. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et tuvastatud on, et ehitisregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid

mitte seda, et elamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Üksnes muudetud projekti

ehitisregistris õigeaegselt registreerimata jätmine ei ole käsitatav lepingu rikkumisena.

13. Maakohus on menetlusnormidega kooskõlas ja õigesti hinnanud asjas esitatud tõendeid

garaaži lae läbijooksu kohta. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu järeldustega.

14. Apellatsioonkaebuses nimetavad hagejad nõude alternatiivse alusena lepingueelsetel

läbirääkimistel teavitamiskohustuse rikkumist. Hagejad tuginesid esmakordselt 23. mai 2024

kohtukõne kirjalikes teesides väitele, et alternatiivselt vastutab kostja tekkinud kahju eest

VÕS § 14 alusel, kuna kostja esitas lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus valeandmeid

ja rikkus sellega VÕS § 14 lg 2 teavitamiskohustust (dtl 514). Kostja märkis, et hageja

tugineb täiesti uuele materiaalõiguslikule nõudealusnormile (dtl 540). Samuti lükkas kostja

ümber väite, et kostjale oli hageja huvi betoonist katuslaega maja vastu äratuntav. Õigust

kohaldab kohus, kuid ringkonnakohtu arvates ei esitanud hagejad eelneva menetluse käigus

asjaolusid ega tõendeid lepingueelsete läbirääkimiste kohta, mis kinnitaksid hagejate

äratuntavat huvi betoonist katuslaega maja vastu. Katuslae materjali teema tõstatasid hagejad

esmakordselt 3 aastat pärast elamu valduse saamist. Õige on kostja seisukoht, et kui hagejatel

oli erihuvi katuslae materjali vastu, siis pidid nad seda kostjale avaldama, kuid seda nad ei

teinud. Eeltoodut arvestades ei ole tuvastatud, et hagejatel oli äratuntav huvi katuslae

materjali vastu, mistõttu puudub alus hagi rahuldada VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud

teavitamiskohustuse rikkumise tõttu.

15. Ringkonnakohus täiendab maakohtu otsuse põhjendusi osas, milles maakohus jättis

rahuldamata kasutusloa taotlemise kulude hüvitamise nõude.

Kostja vaidles maakohtus hageja nõudele vastu ja leidis, esiteks, et kulusid ei kaasne ja

teiseks hagejate nõue on hilinemisega esitatud. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hagejad

on minetanud VÕS § 220 lg 3 esimese lause alusel õiguse tugineda kasutusloaga seonduvale

puudusele, kuna nad ei teatanud müüjale puudusest õigeaegselt.

Hagejate väitel soovisid nad kindlast materjalist katuslaega elamut, kuid seda, et katuslagi ei

olnud hageja soovitud materjalist, hagejate tellitud ekspertiis ei tuvastanud. Hagejate väitel

said nad sellest teada 25. oktoobril 2022, kui tutvusid kohtu määratud ekspertiisiga (dtl 390).

Asja materjalidest nähtub, et hagejad pöördusid seejärel Luunja valda ja said 13. jaanuaril

2023 teada, et vallale ei ole elamu muutmisprojekti esitatud ja elamule 17. septembril 2018

väljastatud kasutusloa dokumentide hulgas ei sisaldu kõnealust muudatusprojekti (dtl 316).

Seega on tõendatud, et hagejad said kasutusloaga seotud probleemidest teada hiljemalt 13.

jaanuaril 2023. Hagi täienduse kasutusloa saamise kulude hüvitamiseks esitasid hagejad 8.

detsembril 2023. Asjaolusid, mis annaksid aluse tugineda VÕS § 221 lg-le 1 asjas ei esine.

Hagejate väited, et kostja esitas teadlikult valeandmeid ja varjas elamu muudatustega projekti,

ei ole tõendatud. Tõendatud on, et Luunja valla esitatud andmetes on vastuolud ja elamu

kasutusloa taotluse esitas Luunja vald ( dtl 381).

16. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega rõdu puitrestide osas (maakohtu otsuse

p 15). Hagejate väide, et nad ei pidanud neid märkama elamu ülevaatamisel, ei ole usutav,

arvestades, et hagejatel oli kindel teadmine, millist elamut nad soovivad ja arvestades ka

hageja J. Juksi ehitusalaseid teadmisi.

17. Hagejad ei ole vaidlustanud kostja maakohtu menetluse menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramist ja ringkonnakohus seda ei kontrolli. Hagejad vaidlustasid menetluskulude

jaotuse leides, et kulude hagejate kanda jätmine on ebaõiglane.

Maakohus kohaldas TsMS § 163 lg 2 ja jättis kulud hagejate kanda, kuna nad ei nõustunud

kompromissiga. Säte eeldab kohtult kaalutlusõiguse teostamist eesmärgiga tagada kõiki

asjaolusid arvestades menetluskulude õiglane jaotamine. Seega tuleb kohtul kaaluda kõiki

asjaolusid ning oma otsustust ka põhjendada (vt Riigikohtu 27. märtsi 2017. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 17; 23. septembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-13, p 15).

Maakohtu lahendis puuduvad kaalutlused ja põhjendused, miks maakohus otsustas viidatud

sätet eelistada TsMS § 163 lg-le 1, millega rikkus diskretsiooni piire.

18. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha ise asjas menetluskulude jaotuse kohta uue

otsuse. TsMS § 163 lg 1 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega

või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Praegusel juhul rahuldati

hagi ca 7% ulatuses ja jäeti rahuldamata 93% osas, ringkonnakohus peab põhjendatuks sama

proportsiooni alusel jaotada ka menetluskulud maakohtus ning kuna apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt, siis ka ringkonnakohtus.

Hagejate kulud maakohtule esitatud nimekirja järgi olid 8081 eurot õigusabikulud ja

toimikust nähtuvad kulud. Ringkonnakohus lisab õigusabikuludele maakohtus hagejate

tasutud riigilõivud ja kokku on hagejate menetluskulud maakohtus 9761 eurot.

Ringkonnakohus peab hagejate õigusabikulu vajalikuks ja põhjendatuks.

Kostja

menetluskulude suuruseks määras maakohus 11 503 eurot.

Ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirja järgi olid hagejate kulud 7 h õigusabi

140 eurot tund, käibemaksumäär 22% ja 4,75 h tunnihind 150 eurot, käibemaksumäär 24%,

kokku 2079,10 eurot. Hagejate apellatsioonkaebus oli olulise puudusega, kohus pidi andma

puuduste kõrvaldamiseks tähtaja, mistõttu ringkonnakohus vähendab hagejate õigusabikulu

ühe tunni võrra ja loeb põhjendatuks ja vajalikuks 10,75 h kokku 1891 eurot, millele lisandub

riigilõiv 1680, kokku 3571 eurot.

Kostja menetluskulude nimekirja järgi kulus 22,1 h õigusabile, millele lisandub sõiduaeg.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks ja vajalikuks 10 h õigusabile kulunud aega, millele

lisandub 1 tund istungi aega ja sõidukulu, kokku 2051 eurot.

19. Hagejate menetluskulud, millest 7% peab hüvitama kostja on maa- ja ringkonnakohtus

kokku 13 332 eurot. Kostja menetluskulud, millest 93% peavad hüvitama hagejad on maa- ja

ringkonnakohtus kokku 13 554.

Hagejad peavad kostjale hüvitama 12 605,22 eurot ja kostja hagejatele 933,24 eurot.

Ringkonnakohus tasaarvestab vastastikused menetluskulude nõuded ja hagejatelt solidaarselt

tuleb välja mõista 11 671,98 eurot.

20. Maakohtu otsuse järgi tuleb riigile hüvitada eksperdi täiendav tasu 475 eurot. Hagejatelt

tuleb välja mõista 441,75 eurot, st 93% eksperdi tasust ja kostjalt 33,25 eurot, st 7% tasust.

TsMS § 179 lg 9 alusel tuleb riigile menetluskulude tasumisega viivitamisel tasuda viivist.

(allkirjastatud digitaalselt)