2-23-140169/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija

Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

07.10.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-140169

Kohtuasi

Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu avaldus Osaühingu

Horizont Kinnisvara Haldus vastu 1880,14 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19.04.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu (registrikood

80556823), lepinguline esindaja Ülli Kastepõld

Puudutatud isik Osaühing Horizont Kinnisvara Haldus

(registrikood 14167360), seaduslik esindaja ME

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta tõendina vastu Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024

määruskaebuse lisad 1–3 (Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024

tasaarvestuse avaldus ning portaali korto.ee külma ja sooja vee näitude väljavõte)

ja 22.09.2025 seisukoha lisa 1 (09.09.2025 kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 2-

23-12312) ning Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu 05.09.2025 vastuse lisad 1–11

(Osaühingule Horizont Kinnisvara Haldus korteri nr 306 kohta ajavahemiku

august 2022 kuni august 2023 eest esitatud majandamiskulude arved ja OÜ

Olemar hooldusjuhi 29.08.2028 ülevaatuse akt).

2. Jätta tõendina vastu võtmata Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus 10.05.2024

määruskaebuse lisad 5 ja 6 (video korterit nr 307 läbivast kanalisatsiooni-

torustikust ja video korteri nr 307 põrandast pärast reoveeuputust) ning

22.09.2025 seisukoha lisad 2 ja 3 (fotod korteri nr 306 koridori põrandast ja

põrandast).

3. Rahuldada Osaühingu Horizont Kinnisvara Haldus määruskaebus osaliselt.

4. Tühistada Harju Maakohtu 19.04.2024 määrus osas, millega maakohus mõistis

Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu

kasuks välja võlgnevuse 1503,59 eurot ületavas osas, jättis Osaühingu Horizont

2-23-140169

Kinnisvara Haldus tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväited

lahendamata ning jaotas menetluskulud. Teha tühistatud osas tasaarvestuse ja

kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamäärus, millega jätta avaldus

1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata, ning saata asi tasaarvestuse ja kohustuse

täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamiseks samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Lükata osamääruse täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja

kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse

jõustumiseni.

5. Sõnastada määruse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

5.2. Mõista Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus Tallinn, Maleva tn 1

korteriühistu kasuks välja 1503,59 eurot. Maakohus võib tasaarvestuse ja

kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamisel selle

resolutsioonipunkti tühistada või seda muuta.

5.3. Lükata osamääruse (p 5.2) täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja kohustuse

täitmisest keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse jõustumiseni.

5.4. Saata asi maakohtule tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise

vastuväite uueks läbivaatamiseks.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib avalduse lahendamist puudutavas osas esitada Riigikohtule

määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Osas, millega

ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei saa määruskaebust esitada.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Maleva tn 1 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 03.10.2023 Pärnu

Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Osaühingult Horizont Kinnisvara Haldus

(puudutatud isik, korteriomanik) 1797,77 euro saamiseks. Pärnu Maakohtu

Maksekäsuosakond tegi puudutatud isikule makseettepaneku, millele puudutatud isik esitas

vastuväite. Maksekäsuosakond lõpetas 16.10.2023 maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude

üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Avaldaja esitas 06.11.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus mõista puudutatud

isikult enda kasuks välja põhivõla 1880,14 eurot.

2.1. Avalduse kohaselt on puudutatud isik Tallinnas Maleva tn 1-307 asuva korteriomandi

(korter) omanik ja seega avaldaja liige. Puudutatud isik peab avaldaja põhikirja p 4.2.6 järgi

tasuma kord kuus juhatuse määratud kuupäevaks elamu majandamise ja jooksvate kulutuste

katteks sihtotstarbelisi makseid korteriomanike üldkoosoleku otsusega kehtestatud suuruses ja

korras. Seejuures on elektri-, vee- ja kanalisatsioonikulude jagamise aluseks põhikirja p-de

2-23-140169

4.2.6.1 ja 4.2.6.2 järgi mõõteseadmete näitude kogusumma alusel esitatud arve, mille

korteriomanikud maksavad vastavalt enda korteri mõõtmeseadme näidule. Üldelektri kulu

jagamise aluseks on üldelektri näidu järgi esitatud arve, mis jagatakse korteriomanike vahel

vastavalt korteri pindalale. Mõõteseadmeta korterite vahel jagatakse ülejäänud vee- ja

kanalisatsioonikulu arve vastavalt korteri pindalale. Elamu vee ülekulu jagatakse

korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Prügiveo-, remondireservi- ja halduskulu

jagatakse põhikirja p-de 4.2.6.3–4.2.6.5 järgi vastavalt üldkoosoleku otsusele ja korteri

pindalale. Soojusenergia kulu jagamise aluseks on põhikirja p 4.2.6.7 järgi küttekatla arvesti

näidu alusel esitatud arve, mis jagatakse korteriomanike vahel vastavalt köetava osa pindalale.

2.2. Avaldaja on esitanud puudutatud isikule korteriomanike 20.09.2022 üldkoosolekul

kinnitatud 2022. a ja 21.09.2023 üldkoosolekul kinnitatud 2023. a majanduskavade alusel

ajavahemiku 26.07.2022–06.11.2023 eest majandamiskulude, s.o elamu korrashoiukulude

(haldus-, hooldus-, raamatupidamis- ja avariiteenus, gaasipaigaldiste hooldus, elektri

käidujuhtimine ja hooldus, veevarustussüsteemi hooldus ning sise- ja väliskoristus),

tarbimisteenuse kulude (üldelekter, soojusenergia, vesi ja kanalisatsioon, prügivedu,

sidekulud), kindlustuse ja sihtotstarbeliste maksete (elamu remondifond) eest arveid kokku

1880,14 euro ulatuses. Puudutatud isik ei ole neid tasunud.

2.3. Puudutatud isik ei ole põhjendanud ega tõendanud, miks ta võlga ei tunnista. Tema

väidetav kahjunõue avaldaja vastu ei ole siinse asja esemeks. Igal juhul ei ole avaldaja

tegevuse(tuse) ja kahju vahel põhjuslikku seost. Kahju võis tekkida sademevee üleujutusest,

sest linna kanalisatsioon ei suutnud ekstreemsete ilmastikutingimuste tõttu liigvett ära juhtida.

Korteriga nr 306 seonduv ei ole siinse asjaga seotud.

Puudutatud isiku seisukoht

3. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

3.1. Puudutatud isikul ei ole avaldaja ees võlga, hoopis avaldajal on puudutatud isiku ees

võlg.

3.1.1. Puudutatud isikul on 10.12.2023 seisuga avaldaja vastu 47 660,33 euro suurune

kulutuste ja kahju hüvitamise nõue, mille puudutatud isik saab tasaarvestada avaldaja

nõudega. Nimelt said puudutatud isikule kuuluvad korterid nr 306 ja 307 ulatuslikke

reoveekahjustusi. 25.–26.07.2023 tungis korteritesse korterelamu amortiseerunud välisukse

vahelt reovesi ning 21.08.2023 lekkis korterelamu kanalisatsioonitorustik, mille tulemusel

olid korterite põrandad mõlemal juhul üle ujutatud vähemalt 20 cm kõrguse reoveega. Selle

tagajärjel on korterite uksed, soojustus, põrandaküte, siseviimistlus ja neis asuvad esemed

saanud olulisi veekahjustusi. Kahju on tekkinud avaldaja kohustuste rikkumise tagajärjel.

Avaldaja oli juba 2016. a-l, kuid hiljemalt 2019. a-l teadlik kanalisatsiooni vajumistest,

tagasikalletest ja muudest puudustest. Seejuures otsustasid korteriomanikud 19.02.2019

üldkoosolekul erinevate tööde järjekorra vastavalt prioriteetsusele ning kanalisatsioon oli

prioriteetsuselt teisel kohal. Avaldaja ei asunud aga üldkoosoleku otsust ellu viima ning tellis

alles 25.08.2023 kanalisatsioonikaevude avamise ja läbipesu/imemise. Selle käigus selgus, et

osa kanalisatsioonitorustikust oli 2000ndate alguses korterelamu ehituse käigus kogemata

kinni betoneeritud, ning kanalisatsioonikaevudest koguti ja utiliseeriti ligi üks tonn jäätmeid.

Kui avaldaja oleks taganud korterelamu välisukse ja kanalisatsioonitorustike korrasoleku, ei

oleks kahju tekkinud. Puudutatud isik esitas 29.08.2023 tsiviilasjas nr 2-23-12312 kohtule

avalduse korteriühistult 40 802,33 euro suuruse kahjuhüvitise ja viivise saamiseks.

2-23-140169

3.1.2. Avaldaja on keeldunud puudutatud isikule ja ka korterite nr 301–305 omanikele

korterelamu trepikoja võtme andmisest, mistõttu ei ole neil ega ka nende külalistel ja

klientidel võimalik trepikoda kasutada. Seetõttu kasutavad nad kõik korteritesse sisenemiseks

puudutatud isiku korteri nr 306 välisust ja eriomandi esemeks olevat koridori. Välisuks

paikneb Maleva trammipeatuse taga 5–6 trepiastet allpool maapinda ning aja jooksul on

asotsiaalidel ja trammi ootajatel kujunenud harjumus kasutada selle esist tualetina. Avaldaja

on keeldunud välisukse esise, trepi ja koridori koristamisest. Puudutatud isik tasub alates

01.09.2022 välisukse esise ja trepi desinfitseerimise, lumekoristuse ning koridori puhastuse ja

pesu eest 320 eurot kuus, ning on 10.12.2023 seisuga tasunud kokku 4800 eurot.

3.1.3. Avaldaja sisenes hiljuti omavoliliselt korterisse nr 306 ning lõikas koridori seina sisse

augu ja jättis selle käigus tekkinud ehitusprahi koristamata. Avaldaja ei ole põhjendanud augu

tegemise vajalikkust. Puudutatud isikul kulub augu parandamisele (kipsplaat, pahtel,

kruntvärv, valge seinavärv, transpordikulu, remondijärgne koristus) 415 eurot.

3.1.4. Pärast reoveeuputust remontis puudutatud isik avaldaja suutmatuse tõttu probleemi

lahendada korterelamu välisukse ja kanalisatsiooni ning rentis reovee- ja niiskusimuri, mis

läks maksma kokku 1643 eurot. Tegu on asja säilitamiseks vajalike töödega, mille kulu tuleb

avaldajal hüvitada. Remonttööde edasilükkumisel oleks võinud reovesi taas korterelamusse

tungida. Lisaks võinuks sadade liitrite reovee imbumine korterelamu seintesse ja põrandatesse

ohustada selle põhikonstruktsioone. Puudutatud isik on vastava kulutuste hüvitamise nõude

tasaarvestanud avaldaja nõudega.

3.2. Majandamiskulud on osaliselt põhjendamatud.

3.2.1. Puudutatud isik ei tasunud majandamiskulude arveid, sest avaldaja ei võimaldanud tal

vaatamata mitmetele nõudmistele tutvuda arvete põhjendatuse kontrollimiseks vajalike

teenuse osutajate (OÜ Olemar, AS Tallinna Vesi, õigusabifirmad, hooldusfirma jne)

koostatud alusdokumentidega (arvete ja aktidega). Avaldaja ei ole esitanud arvutuskäike, mis

näitaksid, kuidas jagatakse avaldaja poolt teenuste osutajatele tasutu korteriomanike vahel.

Puudutatud isikul on olemasolevate dokumentide põhjal alust kahelda talle esitatud arvete

õigsuses. Puudutatud isik esitas 26.09.2023 avaldaja vastu ka teabe saamise ja dokumentidega

tutvumise avalduse, mida menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-13662.

3.2.2. Korter nr 306 on mitteeluruum, kus ei ole kunagi olnud vee- ja

kanalisatsioonitorustikku. Seetõttu ei tule puudutatud isikul tasuda veekulu kokku 102,48

eurot ja vee soojendamise kulu kokku 354,62 eurot.

3.2.3. Avaldaja tasub OÜ-le Olemar kinnisvara haldus- ja hooldusteenuste eest 1595 eurot

kuus, millest mh gaasikatla hooldus on 210 eurot, hooldusteenus 380 eurot, haldusteenus 610

eurot ja avariiteenus 45 eurot. Avaldaja juhatuse liige KK on puudutatud isikule tunnistanud,

et OÜ-l Olemar ei ole seadusega nõutud pädevust ja kutsetunnistust. Avaldaja juhatus ei

teosta ka piisavat kontrolli OÜ Olemar osutatud teenuste üle. OÜ-l Olemar on avariiteate

saamisel kohustus saata objektile avarii-remondigrupp kõigi vajalike töövahenditega ning

tavaolukorras tuleb neil avarii lokaliseerida ühe tunni jooksul. OÜ Olemar ei tulnud

korterelamusse ei 25. ega 26.07.2023, jättes oma kohustused täitmata. Lisaks laadis OÜ

Olemar alles pärast puudutatud isiku korduvaid nõudmisi 14.08.2023 programmi Korto üles

ajavahemikul november 2022 kuni juuni 2023 teostatud tööde aktid. Puudutatud isikul on

kahtlus, et aktid on tagantjärele koostatud ning tegelikult ei ole korterelamus mingit

järelevalvet ega hooldustöid tehtud. Samuti ei ole teada, et väidetavalt järelevalvet teinud

isikutel oleks nõutav pädevus ja kutsetunnistus. Sellises olukorras on avaldaja tasunud OÜ-le

2-23-140169

Olemar alusetult 16 185 eurot (13 kuud × 1245 eurot) ning puudutatud isikule esitatud arved

on alusetud kokku 216,25 euro ulatuses (sh haldusteenused 71,45 eurot, hooldusteenused

41,30 eurot ja heakorrateenused 103,50 eurot).

3.2.4. Avaldaja nõuab puudutatud isikult trepikodade koristusega seotud kulude tasumist, kuid

ta on keeldunud puudutatud isikule trepikoja võtme andmisest ega ole seega võimaldanud

puudutatud isikul ning tema külalistel ja klientidel trepikoda kasutada.

3.3. Puudutatud isik ei ole alates 26.07.2023 saanud kortereid reoveekahjustuste tõttu

kasutada. Korterid hallitavad, neis on kahjulikud bakterid ning põrandad, seinad ja kogu

mööbel on rikutud. Selle aja eest esitatud majandamiskulude arved on õigusliku aluseta.

Puudutatud isik saab remonttöödega alustada siis, kui avaldaja hüvitab talle kogu kahju.

Senikaua on puudutatud isikul õigus majandamiskulude tasumisest keelduda.

Maakohtu määrus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 19.04.2024 määrusega avalduse ning mõistis puudutatud isikult

avaldaja kasuks välja 1880,14 eurot. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda.

4.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on kõik avaldaja nõude rahuldamise eeldused

täidetud ja tõendatud.

Puudutatud isik on korterelamut majandava avaldaja liige, olles korterite nr 306 ja nr 307

omanik. Ta on korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 40 lg 1 ja põhikirja p 4.2.6

järgi kohustatud kord kuus juhatuse määratud kuupäevaks tasuma elamu majandamise ja

jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid vastavalt ühistu üldkoosoleku ja/või

korteromanike enamuse otsusega kehtestatud suuruses ja korras. Puudutatud isikule on

ajavahemiku 26.07.2022–06.11.2023 eest esitatud arveid, millel on kajastatud talle kuuluva

kaasomandi suurusele vastavad maksed ja maksetähtpäevad, mis olid avalduse esitamise

hetkeks saabunud ja seega maksed muutunud sissenõutavaks. Arvestuse alused on tõendatud

arvete, avaldaja raamatupidamise väljavõtetega puudutatud isiku võlgnevuse kujunemise

kohta, korteriomanike 20.09.2022 ja 21.09.2023 üldkoosoleku protokollide ning 2022. ja

2023. a majanduskavadega.

Puudutatud isiku vastuväited nõudele ei ole põhjendatud ega tõendatud. Nõuet ei ole alust

lugeda tasaarvestusega lõppenuks. Kuivõrd puudutatud isik ei tunnista avaldaja nõuet täies

ulatuses, ei ole tema arusaama järgi nõuet, millega tasaarvestada. Tõendamata on ka

tasaarvestuse avalduse esitamine. Puudutatud isiku kahju hüvitamise nõuet avaldaja vastu

menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-12312, seega ei ole kahju tekitamise asjaolud siinse asja

esemeks. Veearvestust ei muuda ebaõigeks see, et korteris nr 306 ei ole veemõõtjat. Lähtuda

saab põhikirja p-st 4.2.6.2, mille järgi toimub arvestus näitude alusel ja ülejääk jagatakse

korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Seejuures nõutakse siinses asjas korteri nr

307 tasumata kulusid. Ükski tõend ei kinnita, et avaldaja ei võimaldanud puudutatud isikul

arvete põhjendatuse kontrollimiseks tutvuda teenuse osutajate koostatud alusdokumentidega.

Samuti ei ole puudutatud isik esile toonud, et ta oleks pöördunud maksete arvestusega

tegeleva OÜ Olemar poole. Kulude arvestuse alused on toodud selgelt esile põhikirja p 4.2.6

alapunktides. KrtS § 40 lg 3 kohaldamiseks ei ole alust.

4.2. Kuivõrd puudutatud isik esitas avaldusele põhjendamatuid vastuväiteid, jäävad menetlus-

kulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 teise lause alusel tema kanda.

2-23-140169

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

5. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata

asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebuse väidete kohaselt on maakohtu määrus täielikult põhjendamata ja vastuolus

seadusega. Maakohus on rikkunud uurimispõhimõtet ega ole asja lahendamiseks vajalikke

asjaolusid välja selgitanud. Samuti on maakohus tõendeid valesti hinnanud.

Korterisse nr 307 paigaldati veemõõtjad juba 2022. a-l ja puudutatud isik esitab avaldajale iga

kuu veemõõtja näite. Puudutatud isikul on seega põhikirja järgi õigus tasuda korteri nr 307

külma ja sooja vee kulu vastavalt tarbimisele. Haldusfirma, kes veemõõtjad paigaldas, on

ekslikult märkinud, et need paigaldati korterisse nr 306, kus ei ole isegi vee- ega

kanalisatsioonitorustikku. Puudutatud isik on avaldajale korduvalt selgitanud, et see viga

tuleks parandada, kuid avaldaja ei ole seda teinud.

Maakohus on jätnud hindamata puudutatud isiku vastuväite, et ta ei ole alates 26.07.2023

saanud reoveekahjustuste tõttu korterit kasutada ning seega kommunaal- ja muid teenuseid

tarbida, mille tõttu on tal õigus kuni takistuse kõrvaldamiseni majandamiskulude tasumisest

keelduda.

Puudutatud isik tõi maakohtu menetluses esile, et ta on tasunud korterelamu välisukse esise ja

trepi desinfitseerimise, lumekoristuse ning koridori puhastuse ja pesu eest 4800 eurot,

avaldaja omavoliliselt korteri nr 306 koridori seina sisse lõigatud augu (mille lõikamise on

avaldaja 23.09.2023 e-kirjas omaks võtnud) parandamise eest 415 eurot, välisukse remondi

eest 325 eurot, kanalisatsiooni remondi eest 620 eurot, reoveeimuri rendi eest koos bakteri- ja

hallitustõrjega 420 eurot ja niiskusimuri rendi eest 278 eurot. Puudutatud isik esitas avaldajale

tasaarvestuse avalduse, millega ta loeb avaldaja nõude tasaarvestatuks.

6. Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata.

Määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Puudutatud isik heidab

ette, et ei näinud maakohtu menetluses ette vajadust esitada lisatõendeid, kuid ei ole

määruskaebusele ühtegi asjakohast tõendit lisanud. Samuti ei ole ta esile toonud, millised

tõendid jättis maakohus hindamata.

Avaldaja väidab, et korteri nr 306 veearved peaksid olema esitatud hoopis korterile nr 307,

mille tõendamiseks on ta esitanud korto.ee kuvatõmmised. Kuvatõmmistelt ei nähtu, millise

korteri veemõõturite näitudega on tegemist. Tehniliselt ei ole ka vahet, kas puudutatud

isikutele kuuluvate korterite nr 306 ja 307, mida ei ole korteril nr 307 iseseisva sissepääsu

puudumise tõttu võimalik eraldi kasutada, tarbitava vee eest esitatakse arve korteri nr 306 või

307 majandamiskuludega. Sellest, et see on puudutatud isiku jaoks probleem, sai avaldaja

teada alles kohtumenetluses. Veearvestid paigaldas korteritesse puudutatud isik ise ning vee

tarbimise eest tasumist arutati alles pärast seda, kui puudutatud isikul oli mõlema korteri osas

tekkinud majandamiskulude võlg.

Avaldaja kuuleb esimest korda sellest, et puudutatud isikul on probleem korterelamu

välisukse esise, trepi ja koridori puhastamisega ning et ta on kandnud sellega seoses kulusid.

Puudutatud isiku väidetu on ka paljasõnaline. Igal juhul ei saa korteriomanikud eeldada, et

nende uksetagust koristatakse iga päev ja erilise hoolega.

2-23-140169

Paljasõnalised on ka puudutatud isiku väited selle kohta, et avaldaja lõikas tema koridori seina

sisse augu ja et puudutatud isik on kandnud augu parandamiseks kulusid. Avaldajal ei ole

olnud puudutatud isikuga sel teemal 23.09.2023 e-kirjavahetust.

Välisukse ja kanalisatsiooni remondi, reoveeimuri rendi koos bakteri- ja hallitustõrjega ning

niiskusimuri rendi kulude tegemise vajadus ja ka nende tegemine on põhjendamata.

Puudutatud isik ei saa siinses asjas avaldaja nõudega tasaarvestada enda reoveeuputusega

seotud kahju hüvitamise nõuet, sest sellele annab kohus hinnangu tsiviilasjas nr 2-23-12312.

Samuti ei saa tasaarvestuseks kasutada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid.

Puudutatud isiku tasaarvestuse avaldus jõudis avaldajani 10.05.2024 ja on ka samal kuupäeval

digitaalselt allkirjastatud, mistõttu ei saanud maakohus seda arvesse võtta. Igal juhul ei ole

tõendatud vajadus teha kulutusi väljaspool majanduskavaga kinnitatud töid, ning esitatud ei

ole ka kuludokumente. Seejuures ei ole puudutatud isiku korterid kantud ehitisregistrisse ja

neil ei ole seega ka kasutusluba.

Menetluse edasine käik

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

8. Ringkonnakohus palus 27.08.2025 kohtunõudes avaldajal ja puudutatud isikul ühiselt

fikseerida korteris nr 307 veemõõtja olemasolu või selle puudumise ning esitada fikseerimise

tulemuse ringkonnakohtule.

9. Avaldaja esitas 05.09.2025 vastuse kohtunõudele, milles märkis, et avaldaja tehnik ja

puudutatud isik käisid korteris nr 307 ning üllatuslikult selgus, et korteris nr 307 on

veemõõtja. Kuivõrd puudutatud isik esitas korteri nr 307 veetarbimise näite korteri nr 306

kohta, arvestas avaldaja ekslikult korteri nr 307 veetarbimise korteri nr 306 veetarbimiseks.

Ümberarvestuse kohaselt on korteri nr 307 tegelik veekulu ajavahemiku august 2022 kuni

september 2023 eest avalduses nõutavast 297,38 eurot väiksem, ning avaldaja nõue väheneb

selle võrra.

10. Puudutatud isik esitas 22.09.2025 seisukoha, mille järgi on avaldaja nõustunud sõlmima

puudutatud isikuga tsiviilasjas nr 2-23-12312 kompromissi, millega avaldaja tasub puudutatud

isikule 37 000 eurot, millega loetakse hüvitatuks kõik kahjud, mis on puudutatud isikule

tekkinud 25.–26.07.2023 ja 21.08.2023 üleujutuste tõttu. Nimelt on avaldaja esindajad

leidnud, et selline kompromiss on põhjendatud, ning lubanud teha korteriomanikele

ettepaneku kompromissi heakskiitmiseks. Puudutatud isik märgib, et 05.07.2025 toimus

korterites 306 ja 307 järjekordne kanalisatsiooniuputus, mille käigus said veekahjustusi

korterite äsja remonditud põrandad, seinad, põrandaliistud, mööbel jne. Sellest tingituna on

puudutatud isikul tekkinud avaldaja vastu täiendav 35 000 euro suurune kahjunõue, mille ta

soovib avaldaja nõudega tasaarvestada, esitades selleks tasaarvestuse avalduse.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu määrus tuleb

TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada osas, millega maakohus

rahuldas avalduse 1503,59 eurot ületavas osas, jättis puudutatud isiku tasaarvestuse ja

kohustuse täitmisest keeldumise vastuväited lahendamata ning jaotas menetluskulud.

2-23-140169

Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha TsMS § 445 lg 1 teise aluse alusel koosmõjus

TsMS § 477 lg-ga 1 ja § 463 lg-ga 2 tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise

reservatsiooniga osamääruse, millega jätab avalduse 1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata,

ning saadab asja tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete osas samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

12. Kolleegium võtab TsMS § 662 lg 3 ja § 238 lg 1 esimese lause alusel tõendina vastu

määruskaebuse lisad 1–3 (puudutatud isiku 10.05.2024 tasaarvestuse avaldus ning portaali

korto.ee külma ja sooja vee näitude väljavõte), avaldaja 05.09.2025 vastuse lisad 1–11

(puudutatud isikule korteri nr 306 kohta ajavahemiku august 2022 kuni august 2023 eest

esitatud majandamiskulude arved ja OÜ Olemar hooldusjuhi 29.08.2028 ülevaatuse akt) ning

puudutatud isiku 22.09.2025 seisukoha lisa 1 (09.09.2025 kohtuistungi protokoll tsiviilasjas

nr 2-23-12312). Kolleegium jätab TsMS § 238 lg 1 p 1 ja lg 3 p 4 alusel tõendina vastu

võtmata määruskaebuse lisad 5 ja 6 (video korterit nr 307 läbivast kanalisatsioonitorustikust

ja video korteri nr 307 põrandast pärast reoveeuputust) ja puudutatud isiku 22.09.2025

seisukoha lisad 2 ja 3 (fotod korteri 306 koridorist ja põrandast), kuivõrd puudutatud isik ei

ole nende esitamise vajadust põhjendanud ning kolleegiumi arvates ei ole neil

määruskaebemenetluses tähtsust.

13. Avaldaja on avalduses palunud puudutatud isikult välja mõista majandamiskulude võla.

Puudutatud isik esitas maakohtu menetluses vastuväiteid erinevate majandamiskulude

põhjendatusele, leides ühtlasi, et tal on õigus majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest

keelduda, sest ta ei ole avaldaja kohustuste rikkumise tõttu saanud oma korterit kasutada, ning

tal on avaldaja vastu ka kahju ja kulutuste hüvitamise nõuded, mille ta saab / on avaldaja

majandamiskulude nõudega tasaarvestanud. Maakohus rahuldas avalduse täies ulatuses ja

leidis, et puudutatud isik ei ole tasaarvestuse avalduse esitamist tõendanud. Puudutatud isik

vaidlustab määruskaebusega maakohtu määrust tervikuna, tuginedes nii majandamiskulude

osalisele põhjendamatusele kui ka majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest

keeldumise õigusele ja tasaarvestusele.

Kolleegiumi hinnangul on maakohus nii menetluse käigus kui ka vaidlustatud määruses

käsitanud puudutatud isiku tasaarvestusega seotud vastuväiteid puudulikult, samuti on

maakohus jätnud hindamata puudutatud isiku kohustuse täitmisest keeldumise vastuväite.

Maakohus on jätnud nende vastuväidetega seonduvalt täielikult täitmata ka

selgitamiskohustuse ja selle tulemusel on jäänud välja selgitamata vastuväidete lahendamiseks

olulised asjaolud. Samas on asi avaldaja nõude osas lõpliku lahendi tegemiseks valmis ja

maakohus on selle lahendanud valdavas osas õigesti. Kolleegium leiab, et sellises olukorras

on põhjendatud teha TsMS § 450 lg 2 alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 tasaarvestuse ja

kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamäärus ning saata asi maakohtule tagasi

üksnes tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete lahendamiseks (vt ka

TsMS II komm (2017), § 450, p-d 3.2.3, 3.3.3 ja 3.3.4; RKTKo 12.10.2011, 3-2-1-74-11, p 30

ja 02.12.2010, 3-2-1-96-10, p 14). Kolleegium arvestab ka sellega, et puudutatud isiku

kõnealuste vastuväidete lahendamine alles ringkonnakohtu menetluses ohustaks oluliselt

menetlusosaliste kaebeõigust.

14. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus mõistnud puudutatud isiku veekuludele esitatud

vastuväidet valesti ning rahuldanud selle tulemusel avaldaja nõude põhjendatust suuremas

ulatuses. Seetõttu tuleb maakohtu määrus tühistada osas, millega maakohus mõistis

puudutatud isikult välja 1503,59 eurot ületava majandamiskulu (1880,14 eurot – 376,55

eurot). Muus osas ei anna aga puudutatud isiku majandamiskulude põhjendamatust

puudutavad väited alust maakohtu määrust muuta.

2-23-140169

14.1. Puudutatud isik tõi vastuses avaldusele välja, et kuna korteris nr 306 ei ole vee- ja

kanalisatsioonitorustikku, siis ei pea ta tasuma avaldaja nõutavat vee- ja vee soojendamise

kulu (veekulu) kokku 457,10 eurot (vt puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p 26). Avaldaja

leidis puudutatud isiku vastusele esitatud seisukohas, et puudutatud isiku vastav väide on

alusetu, sest avaldaja nõuab siinses asjas korteriga nr 307 seotud majandamiskulusid, ning

kuna puudutatud isik ei ole esitanud korteri nr 307 veenäite ja selles ei ole veemõõtjat, siis on

veekulu avaldaja põhikirja p 4.2.6 järgi arvestatud vastavalt korteri pindalale (avaldaja

29.01.2024 seisukoha p-d 2.1, 2.3 ja 2.6). Veekulu arvestamisega seonduvat arutati ka

maakohtu 26.03.2024 istungil (vt maakohtu 26.03.2024 istungi protokolli ajamärked

00:05:55–00:07:52, 00:11:39–00:15:18, 00:19:10). Puudutatud isik selgitas, et kuna tema

korteris nr 306 ei ole ja korteris nr 307 on veemõõtja, peaks korteri nr 307 eest maksma

veemõõtja alusel. Avaldaja viitas enda põhikirja p-le 4.2.6.2, mis näeb ette ülejäägi jagamise

veemõõtjata korteriomandite vahel vastavalt korteri pindalale. Maakohus leidis vaidlustatud

määruse p-s 20, et veemõõtja puudumine korteris nr 306 ei muuda veearvestust ebaõigeks,

sest avaldaja nõuab korteriga nr 307 seotud majandamiskulusid ja kuna avaldaja väitel ei ole

puudutatud isik veenäite esitanud, saab lähtuda avaldaja põhikirja p-st 4.2.6.2, mis võimaldab

jagada ülejäägi korteriomanike vahel vastavalt korteri pindalale. Määruskaebuses leiab

puudutatud isik, et kuna korteris nr 307 on veemõõtja ja puudutatud isik on esitanud

avaldajale iga kuu selle näite (vt ka määruskaebuse lisad 2 ja 3), on tal õigus tasuda veekulu

vastavalt tarbimisele. Avaldaja leidis, et puudutatud isik ei ole tõendanud, millise korteri

veemõõtja näite on ta avaldajale esitanud, ning sisuliselt ei ole ka vahet, kas puudutatud

isikule esitatakse tarbitud vee eest arve korteri nr 306 või 307 majandamiskuludega.

Kolleegium hinnangul jättis maakohus hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (TsMS §

5 lg 3 esimene lause ning § 477 lg-d 5 ja 7) rikkudes välja selgitamata veekulu jagamise

aluseks olevad asjaolud, s.o kas korteris nr 307 on või ei ole veemõõtja ning kas puudutatud

isik on esitanud avaldajale selle näite, sh menetlusosalistele selgitamata, et neil tuleb enda

väiteid kooskõlas TsMS § 230 lg 1 esimese lausega tõendada. Seetõttu ei saanud maakohus

vaidlustatud määruses võtta ka põhjendatud seisukohta küsimuses, kas avaldaja on veekulu

õigesti jaganud. Kolleegium kõrvaldas maakohtu vea, lastes avaldajal ja puudutatud isikul

ühiselt fikseerida korteris nr 307 veemõõtja olemasolu või selle puudumise.

Avaldaja esitas Olemar OÜ hooldusjuhi koostatud 29.08.2025 ülevaatuse akti, mille järgi on

korteris nr 307 plommitud külma ja sooja vee arvestid (avaldaja 05.09.2025 vastuse lisa 11).

Avaldaja selgitas, et kuna puudutatud isik esitas korteri nr 307 veetarbimise näite korteri nr

306 kohta, arvestas ta ekslikult korteri nr 307 veetarbimise korteri nr 306 veetarbimiseks.

Avaldaja esitas ümberarvutuse, mille järgi on korteri nr 307 tegelik veekulu ajavahemiku

august 2022 kuni september 2023 eest olnud avalduses nõutavast 297,38 euro võrra väiksem.

Puudutatud isik ei esitanud ümberarvutuse osas seisukohta.

Kolleegium leiab, et kuna korteris nr 307 on veemõõtja ning puudutatud isik on avaldajale

esitanud selle veemõõtja näite, tulnuks veekulu jagamisel KrtS § 40 lg-t 1 ja 2 ning avaldaja

põhikirja p 4.2.6.2 arvestades lähtuda puudutatud isiku esitatud veemõõtja näitudest. Avaldaja

esitas vastavalt ka veekulu ümberarvutuse, kuid jättis tähelepanuta, et ta on avalduses

nõudnud ka juuni ja juuli 2022 valesti jagatud veekulu, mille kohta ta ei esitanud

ümberarvutust ja mille tegelikku suurust ei ole ringkonnakohtul võimalik asja materjalide

põhjal tuvastada. Samuti jättis avaldaja ajavahemiku august kuni november 2022 osas esitatud

veekulu ümberarvutuses arvestamata käibemaksu, kuigi ta on avaldajalt nõudnud veekulu

tasumist koos käibemaksuga. Jättes arvestamata juuni ja juuli 2022 veekulu ning lisades

ajavahemiku august kuni november 2022 veekulule käibemaksu 20%, kujuneb algselt nõutud

ja tegelikule tarbimisele vastava veekulu vaheks 376,55 eurot (4,93 + 55,59 - 2,75 + 71,18 +

2-23-140169

22,06 + 21,41 + 35,93 + 58,86 + 45,86 + 5,69 + 8,22 + 5,03 + 5,85 + 7,76 + 13,37 + 17,56; vt

ka avaldaja 05.09.2025 vastuse p-s 7 sisalduv tabel).

14.2. Puudutatud isik on määruskaebuses märkinud, et avaldaja nõuab temalt katuseparkla ja

trepikodade koristusega seotud kulusid, kuid ei ole võimaldanud puudutatud isikul (ning tema

klientidel ja külalistel) korterelamu trepikoda kasutada. Täpsemalt on puudutatud isik vastuses

avaldusele märkinud, et avaldaja on talle trepikoja võtme väljastamisest keeldunud, ning

trepikoja koristamise kulu kandmisel tuleb tal seega tasuda teenuse eest, mida ta ei ole

saanud.

Puudutatud isik on jätnud täpsustamata, millise avaldaja nõutava kulu osaks koristusteenus on

ja kui suur võiks olla trepikoja koristamisele langev kulu. Samuti ei ole ta otseselt tuginenud

sellele, et ta ei saa kasutada katuseparklat. Samas ei annaks asjaolu, et puudutatud isik (ning

tema kliendid ja külalised) ei saa korterelamu trepikoda ja katuseparklat kasutada, ka selle

tõendatuse korral alust jätta trepikoja ja katuseparkla koristusega seotud kulu tasumata.

Avaldaja nõuab puudutatud isikult 2022. ja 2023. a majanduskavadega kinnitatud kulusid

ning puudutatud isik ei ole väitnud, et see kulu, mille osaks on koristuskulu, oleks jagatud

erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 ja/või põhikirjas ettenähtust. Puudutatud isik saaks vastava kulu

(osalisest) kandmisest KrtS § 40 lg 3 järgi keelduda vaid juhul, kui ta ei ole sellega nõustunud

ja selle kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isik ei

ole väitnud, et ta oleks hääletanud koristamiskulu hõlmava kulu kandmise vastu, ning asjaolu,

et tal ei pruugi olla ligipääsu trepikojale ja katuseparklale, ei anna alust leida, et nende

koristamisega seotud kulu nõudmine avaldajalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kui

avaldaja leiab, et talle langev koristuskulu hõlmav kulu peaks olema trepikoja ja katuseparka

ligipääsu puudumise tõttu väiksem, on tal võimalik see küsimus tõstatada korteriomanike

üldkoosolekul, ning KrtS § 40 lg-t 1 ja 2 arvestades on kulu erineva jagamise eelduseks

avaldaja põhikirja muutmine.

14.3. Ülejäänud majandamiskulude põhjendatusele ei ole puudutatud isik enam

määruskaebuses vastuväiteid esitanud. Kuna aga maakohus ei ole vaidlustatud määruses

võtnud seisukohta puudutatud isiku vastuväidete kohta OÜ Olemar poolt avaldajale osutatud

teenustega seotud majandamiskulude osas (arvel haldus-, tehnohooldus- ja heakorrateenuse

kulud), märgib ringkonnakohus veel järgmist.

Kui OÜ Olemar, kes on avaldajale teenuseid osutanud alates detsembrist 2022 (vt ka

puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse lisa 8; enne seda osutas neid teenuseid Kvatro

Kinnisvarahalduse OÜ, vt avalduse lisa 4), peaks olema jätnud oma lepingujärgsed

kohustused avaldaja ees (osaliselt) täitmata ja/või avaldaja jätnud teenuse lepingule vastavuse

kontrollimata, ei anna see puudutatud isikule õigust jätta haldus-, tehnohooldus- ja

heakorrateenuste kulusid tasumata. Vaidlust ei ole selles, et haldus-, hooldus- ja

heakorrateenuse kulud on 2022. ja 2023. a majanduskavadega kinnitatud. Puudutatud isik ei

ole ka väitnud, et neid kulusid oleks jagatud erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 ja põhikirja p-s 4.2.6.5

ettenähtust. Nende kulude kandmisest keeldumiseks ei anna alust ka KrtS § 40 lg 3, sest

puudutatud isik ei ole väitnud, et ta oleks hääletanud haldus-, hooldus- ja heakorrateenuse

kulude kandmise vastu, ning teenuste võimalik kehv kvaliteet ei anna alust leida, et nendega

seotud kulude nõudmine avaldajalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kui OÜ Olemar ei

ole oma lepingulisi kohustusi avaldaja ees nõuetekohaselt täitnud, võib avaldajal olla alust

kasutada OÜ Olemar suhtes õiguskaitsevahendeid, kuid korteriomanikud peavad selle ühiselt

otsustama.

2-23-140169

15. Arvestades puudutatud isiku tasaarvestusega seotud vastuväiteid, jättis maakohus

nõuetekohaselt välja selgitamata vastuväite sisu, ulatuse ja vastuväite aluseks olevad asjaolud

ning tasaarvestuse vastuväite nõuetekohaselt lahendamata.

15.1. Puudutatud isik leidis vastuses avaldusele, et tal ei ole avaldaja ees võlga ja hoopis

avaldajal on tema ees võlg, sest tal on 10.12.2023 seisuga avaldaja vastu 47 660,33 euro

suurune kulutuste ja kahju hüvitamise nõue, mille ta saab avaldaja nõudega tasaarvestada

(puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p 8). Välisukse ja kanalisatsiooni remondi ning reovee-

ja niiskusimuri rendiga seotud kulutuste 1643 euro hüvitamise nõude osas märkis puudutatud

isik, et ta on selle avaldaja nõudega tasaarvestanud (puudutatud isiku 11.12.2023 vastuse p

28). Avaldaja leidis, et on ebaselge, kas puudutatud isik soovib oma väidetava nõude avaldaja

nõudega tasaarvestada või on seda juba teinud, kuid igal juhul ei saa ta enda nõuet avaldaja

nõudega viimast aktsepteerimata tasaarvestada ning tasaarvestus on välistatud ka VÕS § 200

lg 4 alusel, sest avaldaja ei tunnista puudutatud isiku nõuet ja saab sellele esitada vastuväiteid

(avaldaja 29.01.2024 seisukoha p 2.2).

Tasaarvestusega seonduvat arutati ka maakohtu 26.03.2024 istungil (vt maakohtu 26.03.2024

istungi protokolli ajamärked 00:09:34–00:11:39, 00:19:10, 00:29:13–00:31:06 ning 00:33:39–

00:33:53). Maakohus palus puudutatud isikul täpsustada, kas ta on tasaarvestuse avalduse

teinud, millele puudutatud isik ei osanud vastata. Seejärel selgitas maakohus, et puudutatud

isik saaks enda nõude avaldaja nõudega tasaarvestada vaid juhul, kui ta avaldaja nõuet

tunnistab, kuid kuna ta avaldaja nõuet ei tunnista, langeb menetluslik tasaarvestus ära.

Maakohus nägi probleemi ka selles, et puudutatud isik nõuab avaldajalt kahjuhüvitist eraldi

menetluses. Kui puudutatud isik istungi lõppedes maakohtult uuris, kas tal tuleks siin

menetluses esitada tõendid ka kahju hüvitamise nõude kohta, asus maakohus seisukohale, et

siinne menetlus selle nõudega seotud asjaolusid ei puuduta. Vaidlustatud määruses leidis

maakohus, et ei ole alust lugeda tasaarvestust toimunuks, sest puudutatud isik ei tunnista

avaldaja nõuet täies ulatuses ning ta ei ole ka tõendanud tasaarvestuse avalduse esitamist.

Samuti leidis maakohus, et kuna puudutatud isik on esitanud avaldaja vastu kahju hüvitamise

nõude, mida menetletakse tsiviilasjas nr 2-23-12312, ei ole kahju tekitamise asjaolud siinse

asja esemeks. Määruskaebuses jäi puudutatud isik selle juurde, et tal on avaldaja vastu

kulutuste hüvitamise nõue, ning lisas määruskaebusele ka 10.05.2024 tasaarvestuse avalduse

avaldajale, millega ta tasaarvestas enda kulutuste 6858 euro hüvitamise nõude korterite nr 306

ja 307 majandamiskuludega.

15.2. Kolleegium märgib, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib VÕS § 197 lg 1 järgi

kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui

tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse

täitmist. Sama sätte lg 2 esimese lause järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse

poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku

teisiti. VÕS § 198 esimese lause kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele

poolele. Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude

nõudega kasutada nii kahju hüvitamise nõuet korteriühistu vastu kui ka kulutuste hüvitamise

nõuet teiste korteriomanike vastu (RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-61-14, p 32).

Kohtumenetluses on võimalik esitada tasaarvestuse vastuväide ka juhul, kui tasaarvestatava

nõude üle on käimas teine kohtuvaidlus. Kui vastaspool on esitanud nõude esitajale

kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, peab kohus seda otsuse tegemisel arvestama ning

kui vastaspool esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, saab tasaarvestuse

lugeda tehtuks alates hetkest, mil nõude esitaja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud

2-23-140169

(TsMS II komm (2017), § 373, p-d 3.2.1.1 ja 3.2.1.2). Seejuures ei ole määrav, kas isik ise on

oma nõude ja tasaarvestusele tuginemise selgelt sellisena formuleerinud, kui tema tahe on

piisavalt mõistetav (RKTKo 25.10.2017, 2-14-18828, p 21.1).

Tasaarvestusavalduse lahendamist ei takista see, et nõude esitaja on tasaarvestusele vastu

vaielnud. Tasaarvestuse kehtivuse eeldusena peab kohus kontrollima, kas vastuväited on

põhjendatud. Tasaarvestuse vastuväite esitamiseks ei ole nõutav, et vastaspool võtaks nõude

õigeks. Kui vastaspool nõuet ei tunnusta, aga kohus tuvastab siduvalt nõude olemasolu, peab

vastaspool saama tasaarvestuse kaudu nõude väljamõistmist takistada. Seetõttu on lubatav

tasaarvestusavalduse esitamine menetluses alternatiivselt juhuks, kui kohus nõude rahuldab

(TsMS II komm (2017), § 457, 3.3.1.b).

15.3. Kolleegiumi arvates on maakohus nii 26.03.2024 istungil kui ka vaidlustatud määruses

ekslikult leidnud, et puudutatud isik ei ole teinud avaldajale tasaarvestuse avaldust. Maakohus

on jätnud arvestamata, et puudutatud isik sai teha menetlusliku tasaarvestuse mh vastuväite

esitamisega ning kui see oli suunatud kohtule, sai tasaarvestuse lugeda tehtuks alates hetkest,

mil avaldaja sai tasaarvestusest teada. Siinsel juhul väljendas puudutatud isik, keda on kogu

menetluse vältel esindanud vaid juhatuse liikmest seaduslik esindaja, vastuses avaldusele

seisukohta, et tal ei ole avaldaja ees võlga, sest tal on avaldaja vastu tasaarvestuseks

kasutatavad kahju ja kulutuste hüvitamise nõuded, tuues esile nende nõuete suuruse ja

vähemalt osaliselt ka nende aluseks olevad asjaolud. Kuigi puudutatud isik märkis, et tal on

õigus enamus nõuded avaldaja nõudega tasaarvestada, tõi ta selgelt esile, et ta on

tasaarvestanud avaldaja nõude enda 1643 euro suuruse nõudega. Sellises olukorras tuli

maakohtul välja selgitada tasaarvestuse vastuväite sisu ja ulatus, sh ka see, kas puudutatud

isik on teinud tasaarvestuse avalduse kohtuväliselt või soovib seda teha kohtule esitatud

dokumendis.

15.4. Kuivõrd maakohtu rikkumiste tõttu on jäänud välja selgitamata nii tasaarvestuse

vastuväite sisu ja ulatus kui ka tasaarvestuse vastuväite lahendamiseks olulised asjaolud, tuleb

vaidlus saata maakohtule tasaarvestuse vastuväite uuesti lahendamiseks.

16. Maakohus jättis täielikult tähelepanuta ja lahendamata puudutatud isiku kohustuse

täitmiseset keeldumise vastuväite.

Puudutatud isik leidis vastuses avaldusele, et tal on õigus majandamiskulude tasumisest

keelduda, sest ta ei ole alates 26.07.2023 enda korterit avaldaja rikkumiste tagajärjel tekkinud

reoveekahjustuste tõttu kasutada saanud, leides, et ta saab korteri remonttöödega alustada siis,

kui avaldaja talle tekitatud kahju hüvitab.

Kolleegium märgib, et korteriomanik küll ei vabane majandamiskulude kandmise kohustusest

aja eest, mil korter ei ole sihipäraselt kasutatav, kuid kui ta ei saa sel ajal kasutada

kommunaalteenuseid, mille eest temalt raha nõutakse, võib tal olla kuni takistuse

kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks

on teiste korteriomanike või korteriühistu kohustuste rikkumine (RKTKo 08.10.2014, 3-2-1-

61-14, p 23). Seetõttu ei ole välistatud, et puudutatud isikul võib/võis olla õigus

majandamiskulude tasumise kohustuse täitmisest ajutiselt keelduda.

17. Ülaltoodud põhjendustel rahuldab ringkonnakohus osaliselt puudutatud isiku

määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse osas, millega maakohus rahuldas avalduse

1503,59 eurot ületavas osas, jättis puudutatud isiku tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest

keeldumise vastuväited lahendamata ning jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus teeb

2-23-140169

tühistatud osas tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise reservatsiooniga osamääruse,

millega jätab avalduse 1503,59 eurot ületavas osas rahuldamata ning saadab asja tasaarvestuse

ja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidete osas samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Kui maakohus leiab tasaarvestuse või kohustuse täitmisest keeldumise

vastuväite lahendamisel, et selle tõttu tuleb jätta avaldus osaliselt või täielikult rahuldamata,

tühistab maakohus TsMS § 450 lg 4 järgi ühtlasi reservatsiooniga määruse tasaarvestuse või

kohustuse täitmisest keeldumise ulatuses või muudab seda. Juhindudes Riigikohtu praktikast

lükkab ringkonnakohus osamääruse täitmine edasi kuni tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest

keeldumise reservatsiooni lahendava kohtumääruse jõustumiseni (RKTKo 02.12.2010, 3-2-1-

96-10, p 14).

18. Kuna ringkonnakohus teeb tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise

reservatsiooniga osamääruse ja saadab asja tasaarvestuse ja kohustuse täitmisest keeldumise

vastuväidete osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei märgi ringkonnakohus TsMS

§ 173 lg 5 alusel menetluskulude jaotust ega määra seega ka hüvitatavate menetluskulude

suurust. Maakohus näeb menetluskulude jaotuse ette lõppmääruses ning määrab hüvitatavate

menetluskulude suuruse TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi.

19. Määruse peale, millega ringkonnakohus lahendab avalduses esitatud korteriühistu

majandamiskulude nõude korteriomaniku vastu, saab TsMS § 463 lg 2 ja § 696 lg 3 järgi

koosmõjus TsMS § 450 lg-ga 3 ja § 617 lg-ga 2 esitada Riigikohtule määruskaebuse. Seadus

ei näe ette võimalust esitada määruskaebust määruse peale, millega ringkonnakohus saadab

asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)