2-23-3450/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Neve Uudelt, Ele Liiv, Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

06.10.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-3450

Kohtuasi

R.G avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 11.07.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

U.K määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja R.G (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Yulia Zaitseva

Puudutatud isik I U.K (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Kaili-Helena Bull

Puudutatud isik II W.S (isikukood XXX)

Puudutatud isik III O.C (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Parandada Harju Maakohtu 11.07.2025 määruse resolutsiooni p-s 4 ja

põhjenduste p-s 32 ilmne ebatäpsus ning märkida „Tanurahva kinnistu“ asemel

„Tanuvarahva kinnistu“.

2. Võtta asja materjalide juurde U.K 28.07.2025 määruskaebuse lisana esitatud

tõendid (väljavõte kataster.ee portaalist, väljavõte kv.ee portaalist, juurdepääsutee

skeemid, 06.12.2012 notariaalne leping).

3. Jätta U.K määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta Harju Maakohtu 11.07.2025 määrus, mida on parandatud 14.07.2025

määrusega, muutmata.

5. Määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätta U.K kanda.

6. Määrata kindlaks R.G määruskaebemenetluse menetluskulude rahaline suurus

ning mõista U.K-lt R.G kasuks välja määruskaebemenetluse menetluskulude

hüvitis 1791,80 eurot (sh käibemaks).

2-23-3450

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. R.G (avaldaja) esitas 02.03.2023 Harju Maakohtule avalduse (mida täpsustas 09.10.2023 ja

14.06.2024), milles palus määrata avaldajale kuuluvale Lahekalda kinnistule (asukohaga

Harju maakond, Kuusalu vald, Viinistu küla, registriosa nr 4550502) juurdepääsuõigus mööda

U.K-le (puudutatud isik I) ja W.S-ile (puudutatud isik II) kaasomandina kuuluvat

Tanuvarahva kinnistut (registriosa nr 14049302). Lisaks palus avaldaja kohustada

Tanuvarahva kinnistu omanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu ja selle

tingimuste kohta märkuse kandmiseks ning asendada see kohtumäärusega.

1.1. Avalduse ja selle täienduste kohaselt puudub Lahekalda kinnistule ligipääs avalikult

kasutatavalt Ado-Mardi teelt. Alates Lahekalda kinnistu omandamisest 14.08.2001 kasutas

avaldaja oma kinnistule ligipääsuks Tanuvarahva kinnistut, kuid 2022. aasta suvel keelas

puudutatud isik I avaldajal Tanuvarahva kinnistu kasutamise. Avaldaja leiab, et

olemasolevatest reaalsetest võimalustest kõige ratsionaalsem ja naaberkinnistuid kõige vähem

koormav on Lahekalda kinnistult avalikult kasutatavale teele juurdepääsu tagamine avalduses

märgitud asukohast, s.o Tanuvarahva kinnistu kaudu 39,9 m2 (3 m × 13,3 m) ulatuses.

1.2. Avaldaja hinnangul kuulub asjas kohaldamisele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1. AÕS

§ 156 lg 2 reguleerib selgesõnaliselt vaid kinnisasja osalise võõrandamise olukorda, mida

praegusel juhul ei esine. Avaldaja omandas Lahekalda kinnistu O.C-lt (puudutatud isik III)

14.05.2001 kinnistu ostu-müügi ja asjaõiguslepinguga. Puudutatud isik III võõrandas temale

kuulunud Lahekalda kinnistu tervikliku kinnistuna koos kehtestatud detailplaneeringuga, mis

nägi mh ette kinnistule juurdepääsutee Viinistu külavaheliselt teelt (s.o Ado-Mardi teelt).

Lahekalda detailplaneeringu materjalidest ei ole võimalik välja lugeda, et Lahekalda

kinnistule toimuks juurdepääs puudutatud isikule III kuuluva Niiliska kinnistu kaudu.

1.3. Avaldaja palus määrata juurdepääsuõiguse selliselt, et Lahekalda kinnistu igakordsel

omanikul (aga ka Lahekalda kinnistu õiguspärastel valdajatel ja piiratud asjaõiguste omajatel,

Lahekalda kinnistu igakordse omaniku nõusoleku saanud isikutel ja pereliikmetel,

kommunaalteenuste ja muude teenuste osutajatel ning päästesõidukitel) on tähtajatu õigus

kasutada juurdepääsu ööpäev läbi jalgsi ja igat liiki sõiduvahenditega. Avaldaja hinnangul on

õigustatud juurdepääsutasu määr hinnaga 1,35 eurot/m2, st kokku taotletava 39,90 m2 eest 54

eurot kalendriaastas.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu.

2-23-3450

2.1. Puudutatud isiku I hinnangul tuleb juurdepääsutee määrata AÕS § 156 lg 2 alusel üle

puudutatud isikule III kuuluva Niiliska kinnistu. Puudutatud isik I selgitas, et Lahekalda

kinnistu moodustati Niliska (praegune Niiliska) kinnistu jagamise tulemusena. Vastavalt

Harju Maavalitsuse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise

komisjoni 13.04.1994 otsusele tagastati puudutatud isikule III Niliska kinnistu. Tol hetkel oli

praegune Lahekalda kinnistu ja Niiliska kinnistu veel üks maatükk. Puudutatud isik III jagas

Niliska (praegune Niiliska) kinnistu maareformi käigus selliselt, et ühest kinnistust sai kaks,

s.o Niiliska ja Lahekalda. Enne Niliska (praegune Niiliska) kinnistust Lahekalda kinnistu

eraldamist oli kinnisasjal ligipääs avalikult kasutatavale teele olemas ja ühendus on katkenud

seetõttu, et Lahekalda kinnistu on Niiliska kinnistust eraldatud ilma, et avalikule teele

juurdepääsu küsimust oleks lahendatud.

2.2. Puudutatud isik I leiab, et avaldaja taotletud juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I

jaoks liigselt koormav. Puudutatud isikut I häirib autode müra, samuti ei ole võimalik

puudutatud isikul I juurdepääsualale parkida.

2.3. Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsutasu peab koosnema kahest komponendist – hüvitis

omandi väärtuse vähenemise eest (mis peaks olema ühekordne) ning juurdepääsu talumise ja

korrashoiuga kaasnevate kulude eest (mis peaks olema perioodiline). Puudutatud isikule I

kuuluva võimaliku servituudi ala suurus on 115,3 m² ja maa hind on 35,6 eurot/m², kokku

tuleks avaldajal tasuda seega 4104,68 eurot ühekordse maksena ning iga-aastase maksena

410,47 eurot (10% maa maksustamishinnast).

2.4. Asjas tehtud eksperthinnang ei ole kohane tõend. Eksperthinnangust nähtub, et

võrreldavad objektid on hoonestamata, kuid Tanuvarahva kinnistu on hoonestatud. Seega on

eksperthinnangu lõppjäreldus ebaõige.

3. Puudutatud isik II selgitas, et ta ei ole avaldajale ega tema perele teinud takistusi oma

kinnistule pääsemiseks. Puudutatud isik II nõustus puudutatud isiku I seisukohaga, et AÕS §

156 lg 2 välistab avaldaja avalduse rahuldamise. Puudutatud isik II avaldas, et olles ainuke

püsielanik, ei nõustu ta sellega, et Lahekalda kinnistule toimuks juurdepääs Alo-Mardi teelt

üle puudutatud isikule II kuuluva osa Tanuvarahva kinnistust.

4. Puudutatud isik III (Niiliska kinnistu omanik, registriosa nr 4610802) toetas avaldaja

avaldust Lahekalda kinnistule juurdepääsutee kindlaksmääramiseks, kuna see on ajalooliselt

väljakujunenud tee ja koormab minimaalselt naaberkinnistuid.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 11.07.2025 määrusega avaldaja avalduse ning määras Lahekalda

kinnistult juurdepääsu avalikult kasutatavale Ado-Mardi teele üle Tanuvarahva kinnistu

(juurdepääsutee pindalaga kokku 39,90 m2, selle asukoht on märgitud määrusele lisatud

plaanile) järgmistel tingimustel:

-

Lahekalda kinnistu igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel (sh

pereliikmetel ja külalistel, õiguspärastel valdajatel ja piiratud asjaõiguste omajatel,

teenindaval transpordil ja operatiivsõidukitel) on õigus kasutada juurdepääsuteed

aastaringselt, ööpäevaringselt, jalgsi ja sõiduvahenditega;

-

juurdepääsutee korrashoid on Lahekalda igakordsete omanike kohustus, korrashoidu

teostatakse vastavalt nimetatud kinnistu omanike vajadustele ja äranägemisele;

2-23-3450

-

maakohus kohustas Tanuvarahva kinnistu igakordset omanikku taluma praeguse

määrusega määratud juurdepääsu ning kohustas puudutatud isikuid I ja II andma

nõusolek kanda märkus juurdepääsuõiguste kohta kinnistusraamatusse;

-

maakohus kohustas Lahekalda kinnistu igakordseid omanikke alates kohtumääruse

jõustumisest tasuma võrdsetes osades Tanuvarahva kinnistu igakordsetele omanikele

iga-aastast juurdepääsutasu. Iga-aastane juurdepääsutasu suurus koosneb esimese

poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu suurus on 257,50

eurot × võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär

jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus on 257,50 eurot × VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. 2025.

aasta teise poolaasta tasu suurus on 26,14 eurot (257,50 eurot × 10,15%). Tasu

tasutakse Tanuvarahva kinnistu kaasomanikele võrdeliselt nende kaasomandi

mõtteliste osade suurusega, kui kaasomanikud ei ole kokku leppinud teisiti. Iga-

aastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu) tuleb tasuda

jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Kui Tanuvarahva kinnistu kaasomanikud

ei ole igakordsele omanikule 15. detsembriks teada andnud, et kaasomanikud on

kokku leppinud teisiti, tuleb juurdepääsutasu tasuda neile võrdeliselt nende

kaasomandi mõtteliste osade suurusega. Juurdepääsutasu tuleb tasuda Tanuvarahva

kinnistu kõigi omanike poolt kokku lepitud osades omanike poolt Lahekalda kinnistu

igakordsele omanikule teada antud arvelduskontole või -kontodele.

Maakohus tühistas Harju Maakohtu 16.05.2023 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse

abinõud.

Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas

avaldaja peaks saama juurdepääsu avalikult kasutatavale teele puudutatud isikutele I ja II

kuuluva Tanuvarahva kinnistu kaudu või tuleks avaldajale määrata juurdepääs avalikult

kasutatavale teele Niiliska kinnistu kaudu.

5.2. AÕS § 156 lg 2 kohaldamise kohta märkis maakohus järgmist. Niiliska ja Lahekalda

maatükid ei ole moodustanud maakatastris algselt ühtset maatükki, vaid need on

kinnistusraamatusse kantud juba eraldi üksustena. Lahekalda maatüki kohta avati

kinnistusraamatu registriosa 12.04.2001 ning Niiliska maatüki kohta avati kinnistusraamatu

registriosa 27.04.2001. Niiliska kinnistut ei ole pärast selle kinnistusraamatusse kandmist

mitmeks kinnistuks jagatud. Üksnes asjaolu, et enne vara õigusvastaselt võõrandamist

moodustasid kaks praegu eraldiseisvat maatükki ühe tervikliku maatüki (enne Nõukogude

okupatsiooni moodustasid praegused Niiliska ja Lahekalda kinnistu ühe maatüki), ei anna

alust AÕS § 156 lg 2 kohaldamiseks. AÕS § 156 lg 2 peab silmas võõrandamist eraõigusliku

tehinguga, mis on sõltuv omaniku tahtest. Samas on Riigikohus jaatanud AÕS § 156 lg 2

kohaldatavust olukorras, kus omandireformi käigus on moodustatud erinevad kinnisasjad

õigusvastase võõrandamise eelselt ühe maatüki moodustanud kinnistust (RKTKo 28.04.2009,

3-2-1-36-09, p-d 4 ja 10). Siiski ka olukorras, kus isikul on AÕS § 156 lg 2 alusel võimalus

nõuda juurdepääsutee kasutamise talumist teise maatüki omanikult, kelle maatüki jagamise

tulemusena on tema maatükk moodustatud, on kohtu hinnangul põhjendatud kaaluda

alternatiivina juurdepääsu üle kolmanda isiku maatüki, kui see on kujunenud tavasid, muid

asjaolusid ja võimalike koormatavate kinnisasjade omanike huve arvestades selgelt vähem

koormav (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 58, RKTKm 20.12.2023, 2-19-6901, p 12;

RKTKm 12.05.2021, 2-19-15916, p 13).

2-23-3450

5.3. Maakohus leidis, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud. Avaldajale kuuluv

Lahekalda kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega ning sellelt puudub juurdepääs

avalikult kasutatavale teele. Seega tuleb kohtul hinnata, milline asjas esile toodud juurdepääsu

võimalikest alternatiividest on kõigi puudutatud isikute huve arvestades kõige optimaalsem.

Praegusel juhul tuleb kaalumisele neli alternatiivset juurdepääsutee varianti:

-

avaldaja taotletud juurdepääsutee üle puudutatud isikutele I ja II kuuluva Tanuvarahva

kinnistu osa kuni Ado-Mardi teeni (alternatiiv 1) (dtl 19);

-

puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee mööda Tanuvarahva kinnistu osa ja mööda

Tanuvarahva kinnistul asuvat Ado-Mardi teed kuni Loksa-Vinnistu teeni (alternatiiv

2) (dtl 274);

-

puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee üle Niiliska kinnistu kuni Loksa-Viinistu

teeni (alternatiiv 3) (dtl 275);

-

puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele osaliselt üle

Niiliska kinnistu ning Niiliska kinnistu värava kaudu seejärel osaliselt mööda

Tanuvarahva kinnistul asuvat Ado-Mardi teed kuni Loksa-Viinistu teeni (alternatiiv 4)

(dtl 276).

5.3.1. Kohus pidas põhjendatuks määrata avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle Tanuvarahva

kinnistu (alternatiiv 1), mis on kõigist neljast alternatiivist puudutatud isikuid kõige vähem

koormav ning samas väljakujunenud tavaga AÕS § 156 lg 2 eesmärgi kohaselt enim arvestav.

Avaldaja taotletud juurdepääsutee (alternatiiv 1) kujutab endast teeperve, mis hõlmab

koormatavast kinnisasjast üksnes väikese osa (39,9 m2). Juurdepääsutee ala paikneb vahetult

avalikult kasutatava tee ääres ning selle kasutusvõimalused on selle väiksuse ja asukoha tõttu

maatüki omanike jaoks piiratud (vaatluse ajal kasutas puudutatud isik I kirjeldatud osa

kinnistust maha võetud hekist saadud okste hoiustamiseks). Juurdepääsutee alternatiivi 1 on

avaldaja kasutanud pikaajaliselt pärast kinnistu jagamist ning selle kasutamise keelas

puudutatud isik I tüli tõttu. Tavana on kasutatud avaldaja taotletud juurdepääsuteed

(alternatiivi 1), mitte alternatiive 3 ja 4 (s.o juurdepääsu tagamine Niiliska kinnistu kaudu).

Niiliska kinnistul ei ole asunud teena kasutatavaid alasid, mille kaudu sõidukite ühendus oleks

toimunud. Puudutatud isiku I väide, et hoovi sisse pööravate sõidukite müra oleks raskesti

talutav, ei ole usutav, kuna puudutatud isik I oleks enda sõnul nõus avaldaja hoovi pööravate

autode müra taluma vastutasuks pääsu eest üle avaldaja kinnistu mere äärde. Arvestades, et

kaasomandis olevast kinnistust kasutab puudutatud isik I üle 1000 m2 suurust ala, ei muudaks

juurdepääsutee õiguse andmine avaldaja taotletud viisil puudutatud isiku I või tema külaliste

autode parkimist võimatuks.

5.3.2. Juurdepääsutee alternatiiv 2 hõlmab endas olulisel määral juba kasutuses oleva

Ado-Mardi tee, mis on juba Kuusalu valla ja puudutatud isikute I ja II vahel sõlmitud lepingu

alusel avalikult kasutatav (dtl 81–84), mistõttu saab seda kasutada igaüks ning puudub

vajadus sellele juurdepääsutee õiguse määramiseks.

5.3.3. Juurdepääsutee alternatiiv 3 hõlmab Niiliska kinnistust osa, kus sõidukite liikluseks ei

ole sobivat teed ja pole ka teadaolevalt varem olnud, mistõttu eeldaks tee rajamine

olemasoleva pinnase olulist muutmist ning Niiliska kinnistu õueala vähendamist. Samuti

oleks alternatiivi 3 puhul koormatav ala (240,7 m2) oluliselt suurem kui Tanuvarahva

kinnistust koormatav osa avaldaja taotletud juurdepääsutee puhul (39,9 m2). Lisaks mõjutaks

2-23-3450

täies ulatuses mööda Niiliska kinnistut kulgeva tee rajamine maakasutust oluliselt rohkem kui

seda mõjutaks juurdepääsutee alternatiiv 1 Tanuvarahva kinnistu puhul.

5.3.4. Puudutatud isiku I pakutud juurdepääsutee alternatiiv 4 hõlmab endas samuti pea pooles

ulatuses juba avalikus kasutuses olevat Ado-Mardi teed, mis on juba Kuusalu valla ja

puudutatud isikute I ja II vahel sõlmitud lepingu alusel avalikult kasutatav. Seetõttu puudub

ka selle alternatiivi puhul vajadus täies ulatuses juurdepääsutee õiguse määramiseks.

Seejuures on Niiliska kinnistust koormatav osa (99,5 m2), kus sõidukite liikluseks ei ole

sobivat teed ja pole ka teadaolevalt varem olnud, mitmekordselt suurem, kui on avaldaja

taotletud juurdepääsutee ala alternatiivi 1 puhul (39,9 m2). Sellele alale tee rajamiseks tuleks

olemasolevat pinnast oluliselt muuta ning see vähendaks olemasolevat õueala Niiliska

kinnistult – erinevalt alternatiivist 1, mis mõjutaks senist maakasutust Tanuvarahva kinnistult

üksnes väheoluliselt.

5.4. Juurdepääsutasu määras kohus kindlaks perpetuiteedi põhimõtte alusel (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5). Ekspertiisiakti kohaselt on Tanuvarahva kinnistu turuväärtus

65 822 eurot ning kinnistu ühiku turuväärtus hoonestamata kujul väärtuse kuupäeval 12,90

eurot/m2.

Tanuvarahva

kinnistu

väärtuse vähenemine on ekspertiisiakti kohaselt

juurdepääsutee ala (39,90 m2) puhul 515 eurot. Maakohus märkis, et juurdepääsutasu suurus

tuleb arvestada esimese poolaasta kohta järgnevalt: 257,50 eurot (515 ÷ 2 ehk pool kinnisasja

väärtuse vähenemisest) × diskontomäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta

kohta järgnevalt: 257,50 eurot (515 ÷ 2 ehk pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) ×

diskontomäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. Tasu määramisel arvestas maakohus ka

puudutatud isikute I ja II kaasomandi mõtteliste osade suurustega.

5.5. Avaldaja esitatud tingimused juurdepääsu kasutamiseks ei ole puudutatud isikute I ja II

huvisid üleliigselt koormavad. On põhjendatud anda avaldajale juurdepääs enda kinnistuni ka

transpordiga, kuna reeglina peaks elamiseks kasutatavale kinnisasjale olema tagatud

juurdepääs ka autoga. Samuti jääb tee korrashoiukohustus avaldaja kanda.

5.6. Kuna juurdepääsu vaidlus lahendatakse reeglina nii avaldaja kui ka puudutatud isiku(te)

huvides, siis jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel

menetlusosaliste endi kanda (vt RKTKm 07.10.2020, 2-18-11359).

Määruskaebus

6. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse

resolutsiooni p-de 1–7 osas (s.o juurdepääsutee asukoha, tasu ja tingimuste osas). Puudutatud

isik ei vaidlusta maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas ning palub jätta

ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda.

6.1. Määruskaebuse kohaselt tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata

avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Puudutatud isiku I hinnangul

kohaldatakse AÕS § 156 lg-t 2 ka olukorras, kus maaüksus jagati enne kinnistusraamatusse

kandmist. Kõnealuse sätte eesmärk on säilitada ajalooliselt väljakujunenud juurdepääs.

Ebaõige on väide, et tavana on kasutatud avaldaja soovitud juurdepääsuteed. Praegusel juhul

oleks maakohus pidanud juurdepääsutee määramisel kaaluma vaid alternatiivide 3 ja 4 vahel.

6.2. Avaldaja taotletud juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav,

sest nimetatud asukohas on avaldajal ja tema külalistel lubatud ka parkida. Puudutatud isikul I

on võimalus enese ja oma külaliste sõidukeid parkida vaid Ado-Mardi tee ääres.

2-23-3450

Juurdepääsutee määramisega võeti puudutatud isikult I sisuliselt võimalus oma kinnistut

sihtotstarbeliselt kasutada. Nimetatud asukoht on määratud puudutatud isiku I suvemaja

vahetusse lähedusse ning selliselt on häiritud puudutatud isiku I kodurahu, sh unerahu.

6.3. Maakohus on määranud juurdepääsutasu ebaõigesti, kuna tasu arvestamise alused on

ebaõiged. Ekspertiisiakt ei ole usaldusväärne tõend. Ekspert on ebaõigesti hinnanud

kinnisasjade väärtust hoonestamata kujul, kuigi tegemist on hoonestatud kinnisasjadega.

Seega ei ole leidnud tõendamist Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine.

6.4. Puudutatud isik I esitas määruskaebuse lisana uued tõendid, millega soovib tõendada

Tanuvarahva kinnistu turuväärtust maa maksustamise hinna alusel ja kv.ee portaalis avaldatud

müügikuulutustega. Puudutatud isiku I hinnangul on Tanuvarahva kinnistu turuväärtus

minimaalselt 300 000 eurot.

6.5. Tanuvarahva kinnistu on puudutatud isikute I ja II kaasomandis. Juurdepääsutee asub

vaid puudutatud isiku I kasutada olevas kinnistu osas, kuid enamus hüvitisest määrati

vastavalt kinnistu kaasomandi mõttelistele osade suurustele puudutatud isikule II.

6.6. Avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsutee asukohta korras hoidma (niitma, prügi

korjama jne) ning selliselt on see puudutatud isikule I liigselt koormav. Avaldaja viibib

Lahekalda kinnistul vaid kaks kuud aastas, seega kümme kuud aastast on juurdepääsuks

määratud ala hooldamata.

Menetlusosaliste seisukohad

7. Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlesid määruskaebusele vastu.

Avaldaja märkis, et arvestades, et avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb avalikult

kasutatava Ado-Mardi tee ja avaldajale kuuluva kinnistu ainsa juurdepääsuala (värav) vahel,

ei ole avaldaja kordagi keeldunud antud ala (39,90 m2) ise korras hoidmast – eelkõige

asjaomast rohukattega ala kevad-sügisesel perioodil niitmast. Lisaks on avaldaja suuteline

tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi.

Menetluse edasine käik

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse

tühistamiseks. Maakohtu määrus jääb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus §-ga 659

muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega

ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).

10. Puudutatud isik I on esitanud määruskaebemenetluses täiendavaid tõendeid. TsMS § 662

lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Seega

võtab ringkonnakohus asja materjalide juurde puudutatud isiku I määruskaebuse lisana

esitatud tõendid (väljavõte kataster.ee portaalist, väljavõte kv.ee portaalist, juurdepääsutee

skeemid, 06.12.2012 notariaalne leping). Tõendid on asjakohased.

2-23-3450

11. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on omanikul, kelle kinnisasjale ei ole vajalikku

juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda

juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Ringkonnakohus märgib, et vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel ning juurdepääsu

nõude lahendamisel huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus.

12. Asja materjalide kohaselt ei ole vaidlust selles, et avaldaja kinnistule puudub juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebuses maakohtu määratud

juurdepääsutee asukoha osas ning on esitanud vastuväited juurdepääsutasu suuruse

arvestamise kohta.

13. Puudutatud isiku I arvates tuleb praeguses asjas kohaldada AÕS § 156 lg-t 2 ning määrata

avaldaja kinnistule juurdepääs üle Niiliska kinnistu. Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei

nõustu. AÕS § 156 lg 2 järgi kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või

allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille

kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja

kaudu AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tingimustel. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 156 lg 2

eesmärk on säilitada tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega, koormamata

omanikke, kelle kinnisasja ei ole avalikult kasutatava teega ühenduse pidamiseks kasutatud

(RKTKo 28.04.2009, 3-2-1-36-09, p 10). Maakohus tuvastas, et Niiliska ja Lahekalda

kinnistu moodustasid ühe maatüki enne Nõukogude okupatsiooni, kuid kinnistusraamatusse

kanti Lahekalda kinnistu juba eraldi kinnisasjana ning Niiliska kinnistut ei ole pärast selle

kinnistusraamatusse kandmist mitmeks kinnistuks jagatud. Samuti tuvastas maakohus, et

tavana väljakujunenud ühendus avalikult kasutatava teega on Lahekalda kinnistul olnud

Tanuvarahva kinnistu kaudu (st 1. alternatiivi pidi). Neid asjaolusid arvesse võttes nõustub

ringkonnakohus maakohtuga, et praegusel juhul ei esine alust AÕS § 156 lg-st 2 lähtuvalt

juurdepääsu määramiseks üle Niiliska kinnistu.

14. Maakohus määras avaldajale kuuluvale kinnistule juurdepääsu üle Tanuvarahva kinnistu

(st 1. alternatiivi pidi). Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega valitud

juurdepääsutee asukoha osas ja ei pea vajalikuks neid korrata. Maakohus on piisava

põhjalikkusega analüüsinud ja võrrelnud erinevaid juurdepääsu tee alternatiive, teinud

vaatluse, kaalunud menetlusosaliste huve ning asunud põhjendatult seisukohale, et juurdepääs

avaldaja kinnistule on otstarbekas määrata tavana kasutatud juurdepääsu kaudu, mis kulgeb

üle Tanuvarahva kinnistu osa kuni Ado-Mardi teeni. Selline juurdepääs on juba praegu

kasutatav, st teostatav kõige väiksemate kulutustega ja kõiki menetlusosalisi kõige vähem

koormavamal viisil. Avaldaja taotletud juurdepääsuala paikneb vahetult avalikult kasutatava

tee ääres ning hõlmab koormatavast kinnisasjast üksnes väikese osa (39,9 m2). Maakohus on

andnud hinnangu puudutatud isiku I väidetele, mille järgi on vaidlusalune juurdepääsutee

puudutatud isikule I liigselt koormav. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse

põhjendustega ning neid ei korda. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole puudutatud isik I toonud

välja selliseid asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda järeldusele, et vaidlusalune

juurdepääsutee asukoht on puudutatud isiku I jaoks liigselt koormav.

15. Puudutatud isiku I hinnangul on maakohus määranud juurdepääsutasu ebaõigesti ning

tuvastamist ei ole leidnud Tanuvarahva kinnistu turuväärtus ega selle vähenemine.

Ringkonnakohus puudutatud isikuga I ei nõustu. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus

juurdepääsutasu õigesti kindlaks määranud lähtudes perpetuiteedi põhimõttest (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416, p 15.5) ja ekspertiisiaktis avaldatust.

2-23-3450

15.1. Kui isik, kelle kinnisasi soovitakse juurdepääsuga koormata, on menetluses tuginenud

sellele, et juurdepääsutee tõttu väheneb tema kinnisasja kui terviku väärtus ja taotleb

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist, tuleb kohtul välja selgitada

kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee talumise kohustuseta ning see, kui palju

juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust vähendab. Kui kohus tuvastab, et

juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb

(koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatiste vaba ja koormatud kinnisasja

väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutee

määramisel arvesse võtta ning määrata juurdepääsutasu selliselt, et koormatava kinnisasja

omanikule tagatavad perioodilised maksed suurendaksid kinnisasja väärtuse juurdepääsutee

määramise eelsele tasemele. Kui juurdepääsutasu määratakse kindlaks koormatava kinnisasja

väärtuse vähenemist arvesse võttes (rakendades sellekohast valemit), siis eelduslikult hõlmab

see ka hüvitist kaotatud kasutuseeliste, kinnisasja korrashoiu kulude ja maamaksu eest (vt

RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p-d 15.5 ja 15.6).

15.2. Kuna puudutatud isik I tugines menetluses kinnisasja väärtuse vähenemisele, siis määras

maakohus ekspertiisi, et välja selgitada koormatud kinnisasja väärtus ilma juurdepääsutee

talumise kohustuseta ning see, kui palju juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust

vähendab. Puudutatud isik I ekspertiisi järeldusega ei nõustu ning leiab, et ekspert on

ebaõigesti hinnanud puudutatud isiku I kinnistu väärtust hoonestamata kujul.

Ekspert on selgitanud, et kuna juurdepääsuala asub kinnisasja hoonestamata osal ning see ei

hakka takistama olemasoleva hoonestuse kasutamist (samuti ei saa juurdepääsuteealust maad

oma äranägemise järgi muuks otstarbeks kasutada), siis seetõttu hinnatakse praktikas selliste

kinnisasjade väärtuse vähenemist läbi eelduslikult hoonestamata kinnisasja. Ka kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) rakendamise praktika ning hindamise

standardi „Hindamine hüvitamise eesmärgil“ (EVS 875-12:2024) p 6.2.2.2 kohaselt on

ehitistega kinnisasjadel, kus äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, kinnisasja kui

terviku väärtuse hindamisel lubatud hinnata selliselt, et hinnatavaks varaks on vaid selle

koosseisus olev maa ilma sellel asuvate ehitisteta, v.a tehnovõrgud. Lisaks võivad kinnisasja

erinevad osad KAHOS-i järgi olla erineva väärtusega. Seetõttu oli ekspert seisukohal, et

hindamismetoodika muutmine ei ole põhjendatud (dtl 407–408, 410).

Ringkonnakohus leiab, et eeltooduga on ekspert piisavalt põhjendanud, miks ta võttis

hinnangut andes aluseks hoonestamata maa. Praegusel juhul paikneb juurdepääsutee

koormatud kinnistu servas ega takista koormatud kinnistul oleva hoonestuse kasutamist. Neil

kaalutlustel ei mõjuta hoonestus juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemist. Ka

kohtupraktikas on märgitud, et kui vaidlusalune juurdepääs asub koormatud kinnistu

hoonestamata osal, siis annab hoonestamata maa hindamine objektiivsema tulemuse

(TlnRnKm 18.07.2025, 2-20-3711, p 13.4.2). Sarnaselt on ka Riigikohus selgitanud, et kui

kinnisasi koosneb erinevatest kõlvikutest ning kui määratav juurdepääsutee ületab neist vaid

ühte ega mõjuta teiste kõlvikute väärtust, on võimalik juurdepääsutasu määrata ka lähtuvalt

juurdepääsuteest puudutatud kõlviku väärtuse vähenemisest. See on sellisel juhul samastatav

kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemisega (RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098, p 15.2).

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus puudutatud isikuga I, et juurdepääsutasu

arvestamise alused on ebaõiged. Muid asjaolusid, miks ekspertiisiakt ei ole puudutatud isiku I

hinnangul usaldusväärne tõend, ei ole puudutatud isik I esitanud.

15.3. Puudutatud isik I on maakohtu menetluses leidnud, et juurdepääsutasu peab koosnema

kahest komponendist – ühekordne hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning perioodiline

2-23-3450

tasu juurdepääsu talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Ringkonnakohus märgib

esiteks, et AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule

juurdepääsutasu välja perioodiliste maksetena (RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38).

Seega ei ole põhjendatud puudutatud isiku I soov ühekordse hüvitise saamiseks. Lisaks on

maakohus jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu igakordsete

omanike kanda, seega jäävad ka juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevad kulud Lahekalda

kinnistu igakordsete omanike kanda (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416, p 15.3).

15.4. Puudutatud isik I soovib tõendada Tanuvarahva kinnistu väärtust maa maksustamise

hinna alusel. Samuti on puudutatud isik I esitanud väljavõtted kv.ee portaalist

(müügikuulutused), millega soovib tõendada, et Tanuvarahva kinnistu turuväärtus on

minimaalselt 300 000 eurot. Ringkonnakohus märgib, et kuna ekspertiis on tehtud konkreetse

kinnistu kohta, siis ei ole vaja kasutada puudutatud isiku I poolt esitatud müügikuulutusi ja

maa maksustamise hinda sama asjaolu tuvastamiseks.

15.5. Ebaõige on puudutatud isiku I väide, et avaldajat ei ole kohustatud juurdepääsuteed

korras hoidma. Maakohus on jätnud juurdepääsutee korrashoiu kohustuse Lahekalda kinnistu

igakordsete omanike kanda (resolutsiooni p 2.2). Samuti kinnitas avaldaja vastuses

määruskaebusele, et ta ei ole keeldunud juurdepääsuala ise korras hoidmast, ning et ta on

suuteline tagama juurdepääsuala korrashoiu ka ajal, mil ta ise Eestis ei viibi.

15.6. Asja materjalide kohaselt on puudutatud isikud I ja II sõlminud kaasomanike

kokkuleppe ühise (Tanuvarahva) kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta. Puudutatud isik I

märgib määruskaebuses, et juurdepääsuala asub vaid puudutatud isiku I kasutada olevas

kinnistu osas, kuid enamus juurdepääsutasust määrati vastavalt kaasomandi mõttelise osa

suurusele puudutatud isikule II. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus juurdepääsutasu

määramisel õigesti lähtunud kaasomandi mõtteliste osade suurustest. Puudutatud isikutel I ja

II on võimalik kaasomanike sisesuhtes kokku leppida teistsuguses tasu jaotuses. Vastav

asjaolu nähtub ka maakohtu määruse resolutsiooni p-st 4.

16. Eeltoodust tulenevalt jääb maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

17. Maakohus on vaidlustatud määruses teinud vea Tanuvarahva kinnistu märkimisel, kuna

resolutsiooni p-s 4 ja põhjenduste p-s 32 on maakohus viidanud ekslikult Tanurahva

kinnistule. Kirjeldatud vea saab ringkonnakohus praeguse määrusega TsMS § 447 lg 2 alusel

parandada.

18. Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, et kinnistusraamatuseaduse § 36 järgi

esitatakse kinnistusosakonnale viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris, kui

see on vajalik kande mõistmiseks. Viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi, kui

ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud.

Nimetatud sätte järgi tuleks kohtulahendiga määratud juurdepääsutee kohta

kinnistusraamatusse kande tegemisel kandeavaldusele lisada viide ruumiandmetele

maakatastris, kasutades selleks piiratud asjaõiguste ruumiandmete infosüsteemi (PARI) koodi.

PARI koodi kasutamine kohtumenetluses ei ole infosüsteemi praegusi võimalusi arvestades

tehniliselt võimalik. Kohtul ei ole võimalik PARI koodi n-ö lukustada, ning menetlusosalise

loodud koodiga on ruumiandmed hiljem muudetavad (ka võib menetlusosaline koodi

kustutada). Samuti on andmete jagamise lingi kehtivuse aeg kuus kuud, mistõttu ei ole

võimalik andmetega pärast seda tähtaega tutvuda. PARI rakenduse praegusi võimalusi

2-23-3450

arvestades on nii menetlusosalistel kui ka kohtul võimalik menetluses kasutada PARI

rakendust ainult erinevate juurdepääsuvõimaluste visualiseerimiseks ja nende kaalumiseks (vt

ka TrtRnKm 17.09.2025, 2-25-14054, p-d 16–20).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

19. Maakohus jättis vaidlustatud määrusega TsMS § 172 lg 1 alusel maakohtus kantud

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik I maakohtu menetluskulude

jaotust ei vaidlusta ning ringkonnakohtul ei ole alust maakohtu määrust vastavas osas muuta.

20. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisega seotud

menetluskulud puudutatud isiku I kanda (TsMS § 171 lg 1).

21. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.

21.1. Avaldaja palub 18.09.2025 taotluses mõista puudutatud isikult I avaldaja kasuks välja

määruskaebemenetluses kantud lepingulise esindaja kulu kokku 2213,40 eurot (sh

käibemaks). Avaldaja lepingulise esindaja tasu koosneb järgmistest tegevustest: 11.07.2025

maakohtu määrusega tutvumine ja arutelu kliendiga (1 tund), 27.08.2025 – 28.08.2025

määruskaebusega tutvumine, analüüs ja arutelu kliendiga (3 tundi), 28.08.2025 – 02.09.2025

vastuse koostamine määruskaebusele (6 tundi) ja 18.09.2025 menetluskulude nimekirja

ettevalmistamine (0,5 tundi). Avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks on 170 eurot,

millele lisandub käibemaks.

21.2. Puudutatud isik I leidis, et avaldaja õigusabikulud on põhjendatud maksimaalselt

1264,80 euro (210,80 eurot/h × 6 h) ulatuses. Maakohtu määrusega tutvumise ja kliendiga

arutelu põhjendatud ajakulu on 0,5 h. Määruskaebusega tutvumise, selle analüüsi ja kliendiga

arutelu põhjendatud ajakulu on 1 h. Määruskaebusele vastuse koostamise põhjendatud ajakulu

on 4 h. Menetluskulude nimekirja esitamise ajakulu (0,5 h) on põhjendatud.

21.3. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja kulud ei ole täies ulatuses

põhjendatud. Arvestades maakohtu määruse ja määruskaebuse mahtu, võib viidatud

dokumentidega tutvumise põhjendatud ajakuluks ringkonnakohtu hinnangul lugeda kokku 1

h. Ringkonnakohus märgib, et mõistlikus ulatuses on kliendisuhtluse kulu põhjendatud, kuid

arvestades, et puudutatud isik I on määruskaebuses suures osas korranud juba maakohtu

menetluses avaldatut, siis peab ringkonnakohus määruskaebemenetluses kliendisuhtlust

põhjendatuks 1 h ulatuses. Määruskaebusele vastuse koostamise ja menetluskulude nimekirja

koostamise ajakulu kokku mahus 6,5 tundi peab ringkonnakohus põhjendatuks. Seega peab

ringkonnakohus avaldaja lepingulise esindaja ajakulu kokku põhjendatuks mahus 8,5 tundi (=

1 + 1 + 6,5). Arvestades avaldaja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (vandeadvokaat) ja

tehtud toiminguid, saab lepingulise esindaja põhjendatud tunnitasu suuruseks pidada 170

eurot ilma käibemaksuta (210,80 eurot koos käibemaksuga).

21.4. Avaldaja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 1791,80

eurot (8,5 h × 210,80 eurot/h) koos käibemaksuga. Nimetatud summa kuulub puudutatud

isikult I avaldaja kasuks menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja avaldus menetluskulude

kindlaksmääramiseks jääb rahuldamata 421,60 euro (= 2213,40 – 1791,80) ulatuses.

22. Siinse määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3 ja § 6186

lg 2). TsMS § 178 lg-st 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate

menetluskulude suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

2-23-3450

menetluskulude jaotus ja rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib

menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude

summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)