2-24-14128/20 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Hannes Olev

Otsuse tegemise aeg ja koht 03.10.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-14128

Tsiviilasi

M R hagi M K vastu kahju hüvitamise nõudes

Hagihind

14 703,80 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: M R ( isikukood: xxx)

Hageja lepinguline esindaja: O V-K (e-post: xxx)

Kostja: M K ( isikukood: xxx)

Kostja lepinguline esindaja: Vandeadvokaat Meelis Pirn,

Advokaadibüroo Barrister, Tõnismägi 3A Tallinn 10119,

Tel. xxx, e-post: xxx

Asja läbivaatamine

04.03.2025 ja 25.06.2025 kohtuistungil,

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista kostjalt M K hageja M R kasuks välja põhinõue 2 799,00 eurot.

3. Jätta rahuldamata hageja nõue viiviste väljamõistmiseks.

Menetluskulud

1. Jätta menetluskulud hageja kanda.

2. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

TsMS § 177 lõikele 2. Pooled võivad soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude

nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

ASJAOLUD

1. M R esitas 18.09.2024 Harju Maakohtule hagi M K vastu 14 703,80 euro väljamõistmiseks. Harju

Maakohus võttis hagiavalduse 11.11.2024 määrusega menetlusse.

2. Hageja taotleb kostjalt korteri ostul varjatud puuduste kõrvaldamiseks 14 703,80 euro suuruste

kulutuste hüvitamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja tõi hagiavalduses välja järgmised asjaolud:



M R (edaspidi Hageja) ja M K vahel oli sõlmitud 04.10.2012 a notari xxx notaribüroos

korteriomandi müügileping, mille kohaselt Hageja soetas Kostjalt korteriomandi aadressil xxx.



Korteriomandis aadressil xxx on kütteseadmena paigaldatud kamin. Kostja kinnituste kohaselt,

paigaldatud kamin on lubatud kasutada, kuna kamin on paigaldatud kooskõlas kõiki

normidega.



Hageja soovis registreerida kaminat registris ning kutsus selleks korstnapühkija eksperdi

kokkuvõtte andmiseks. Juuli kuus 2023 a Hageja poolt tellitud eksperdi ülevaatuse käigus oli

tuvastatud, et korteris paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna „Korsten on korteris

kaetud kipsplaatidega ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna külge on kinnitatud köögimööbel,

keelatud. Pööningul on korstnas auk. Katusel korstnale ligipääs puudub. Korstnajalas puuduvad

puhastusluugid“.



Hageja tellis projekti ja hinnapakkumise eelpool nimetatud varjatud puuduste kõrvaldamiseks.

Projekti koostamise eest tasus 350 eurot ning sai hinnapakkumise ehitustööde teostamiseks

3517,80 euro ja hinnapakkumise uue normidele vastava kamina ehitamiseks summas 10 836

eurot. Kokku varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulud moodustasid 14 703,80 eurot

(350+ 3 517,90+10 836).



Pooled tellisid eksperdi arvamuse ning 25.01.2024 a ekspert on korduvalt tuvastanud, et

korteriomandis paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna korsten on korteris kaetud

kipsplaadiga ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna suitsulõõri poolsesse külge on kinnitatud

köögimööbel, mis on keelatud. Köögimööbli all korstna suitsulõõri peale on paigaldatud

elektrijuhtmestik, on oht, et kamina kasutamisel juhtmestiku isolatsioon sulab ja võib tekkida

elektrilühis. Kaminal puudub kindel vundament, kamin vajub korstnast eemale. Korstna

suitsulõõril puudub korstnajala puhastamiseks mõeldud puhastusluuk..

3. Kostja esitas vastuse hagiavaldusele, milles Kostja võttis hagi osaliselt õigeks ning palus jätta

menetluskulud hageja kanda.

Kostja tõi hagivastuses esile järgmised vastuväited:



Kohtueelses suhtluses on kostja osaliselt omaks võtnud varjatud puuduste (kamina

ümberehitamise vajadus) olemasolu ja on olnud nõus hüvitama selleks vajalikud mõistlikud

kulud. Pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kulude suuruses.



Kaminat on käinud asjatundjana üle vaatamas korstnapühkija-pottsepp xxx. Tema hinnangul on

vajalike tööde nimekiri korteris järgmine:

1. Kamina kuumaõhukambri lammutus, kipsplaatide, köögimööbli, elektrijuhtmete

eemaldamine korstna kahelt küljelt (kamina poolne külg ja köögi poolne külg) ca 2,5 m2.

Hinnapakkumine tuleb võtta ehitajalt. Korsten peab olema nähtav kahest küljest. Sellel

konkreetsel korstnal, piisab, kui ta on nähtav köögi poolsest ja kamina poolsest küljest.

2. Vajadusel korstna krohvimine ja plaatimine/värvimine, ca 2,5 m2. Hinnapakkumine tuleb

võtta ehitajalt.

3. Ava tegemine korstna tahmalõõri, lõõri sulgemine 1. ja 2. korruse vahelae tasapinnal,

puhastusluugi paigaldamine. Hind 250€.

4. Kamina ümbrise ehitus koos viimistluse ja materjalidega, kamina nõuetekohane ühendamine

korstnaga. Hind 2000€.

2-24-14128



Kamina nõuetele vastavusse viimiseks ei ole vajalik kamina eemaldamist ja kamina

vundamendi lammutamist. Kuna kaminat ümbritseva tellistest laotud ümbrise kaal on suur ja

see põhjustab vajumist, siis piisab ümbrise lammutamisest. Eelpool toodu töödest piisab

kamina nõuetele vastavusse viimiseks. Ühistu poolseks kohustuseks on tagada ligipääs

korstnani paigaldades selleks ette nähtud redelid ja käigurajad ning vajadusel korstna remont.

Remondivajaduse tuvastamiseks tuleks teostada korstna suitsulõõri kaamerauuring.



Seega on kostja tõendanud, et vajalikud pottsepa-tööd läheksid maksma 2 250 eurot ja muud

ehitustööd 549,00 eurot. Kokku 2 799,00 eurot. Selles suurusjärgus hüvitist on kostja

nõustunud hagejale maksma kohtueelselt ja on seda valmis tegema ka nüüd, kompromissina.

4. Edasistes seisukohtades jäid pooled varasemalt esitatu juurde.

5. Kohus selgitas 04.03.2025 pooltele vaidlusele kohalduvat õigust ja sellest tulenevat

tõendamiskoormist ning selgitas pooltele kompromissile jõudmise võimalusi. Kohus pakkus pooltel

saavutada kompromiss antud asjas 4000-5000€ ulatuses. Kohtuistungil

25.06.2025 pooled

kokkuleppele asja lahendamises ei jõudnud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

6. Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis, asub

seisukohale, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta

esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu

eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja

vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

8. TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud

on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg

2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS

§ 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Menetlusosaline

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg

1 kohaselt olema tõesed. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks TsMS § 232 lg 2 kohaselt ette

kindlaksmääratud jõudu.

9. Hageja nõuab kostjalt müügilepingu esemel olnud varjatud puuduste kõrvaldamisega tekitatud kahju

hüvitamist summas 14 703,80 eurot.

10. Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel

tuvastatuks:



M R ja M K vahel oli sõlmitud 04.10.2012 a notari xxx notaribüroos korteriomandi

müügileping, mille kohaselt Hageja soetas Kostjalt korteriomandi aadressil xxx.



Korteriomandis aadressil xxx on kütteseadmena paigaldatud kamin.



korteris paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna korsten on korteris kaetud

kipsplaatidega ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna külge on kinnitatud köögimööbel, mille

kinnitamine on keelatud. /………/ Korstnajalas puuduvad puhastusluugid.



Kostja on rikkunud lepingut ning korteris asuval kaminal on puudused, mida ei olnud ostmisel

näha.

11. Hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud

eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 20.03.2012.a otsus tsiviilasjas 3-2-1-5-12, p 27):

1) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1

järgi vabandatav;

3) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui

kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-

173-12).

12. Riigikohus on välja toonud ka, et müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme

puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103

mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud

asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised eeldused (vt Riigikohtu 30.09.2015.a otsus

tsiviilasjas 3-2-1-100-15, p 21):

1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS §

221 lg 2);

5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada

sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3),

puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja

puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo

nr 2-17-1937/52, p 16).

13. Kuna poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et puudused esinesid ja et hageja sellest ka kostjat

mõistliku aja jooksul teavitas, siis kohus ei analüüsi neid asjaolusid. Samuti jätab kohus hindamata

kahju ning kulud seoses maja ühisomandis olevate konstruktsioonidega seoses, kuna need puudutavad

poolte hinnangul hageja ning korteriühistu vahelisi suhteid.

14. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle millises ulatuses tuleb puudustega kamin

parandada/ümberehitada ning sellest tulenevalt millises summas peaks kostja hagejale kahju

hüvitama.

15. Järgnevalt hindab kohus seda, millises summas tuleb kostjal hageja kahju hüvitada. VÕS § 127 lg

1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud

vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

2-24-14128

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

16. Kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki,

samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik

sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Riigikohus on selgitanud, et

alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt

VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist.

Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2

tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse

kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33).

17. Kahjuhüvitisest maha arvatavate tulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise

eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale,

milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kuid

hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb hüvitisest arvata maha

kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis

võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada,

et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt

olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas

kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik

kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (RKTKo nr 3-2-1-133-15, p 17).

18. Hageja tellis projekti ja hinnapakkumise eelpool nimetatud varjatud puuduste kõrvaldamiseks.

Projekti koostamise eest hageja tasus 350 euro ning sai hinnapakkumine ehitustööde teostamiseks

3517,80 euro ja hinnapakkumine uue normidele vastava kamina ehitamiseks summas 10 836 euro.

Kokku varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulud hageja hinnangul moodustavad 14 703,80

euro. (350+ 3 517,90+10 836), mis hageja palub välja mõista kostjalt. Hageja poolt esitatud

hinnapakkumiste alusel on ilmne, et hageja soovib kogu kamina ning suitsulõõri ning korstnapitsi

asendamist ning see oleks möödapääsmatu, kui ei oleks teisiti võimalik puudusi kõrvaldada.

19. Kostja poolt pakutud variant sisaldab vajalike paranduste ja muudatuste tegemist olemasolevale

kaminale, et tagada selle vastavus kehtivatele nõuetele. Vajalike tööde loetelu esitas hageja poolt

eksperdina/asjatundjana vaidlusaluse kamina ülevaadanud korstnapühkija xxx, kelle kvalifikatsiooni ei

ole kumbki pool vaidlustanud ning on tema arvamusele toetunud oma põhjendustes.

20. VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui ta

oleks ostnud korteri, millel ei ole varjatud puudusi kamina osas. Samas oli tegemist kasutatud ja enne

hageja omandisse minemist valminud kaminaga, mille täielikult ümberehitamine tähendaks uhiuue

kamina andmist hagejale.

21. Kohtu hinnangul on mõistlik lähtuda kostja poolt esitatud hinnakalkulatsioonist, et vältida hageja

alusetut (sunnitud) rikastumist, mis kaasneks kogu kamina ja sellega seotud tehnorajatiste täieliku

ümberehitusega.

22. Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada, kuivõrd hagi rahuldamise

eeldused on täidetud. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning

andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas

riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma,

samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud

kahju/selle kõrvaldamise kulude/ ja kostja rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada ning

kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2799,00 eurot.

23. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Menetluskulud

24. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

25. TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on

kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või

suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

26. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel

vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud

tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita

menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja

materjalid.

27. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista

kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

28. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses

menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku §

177 lõikes 2 sätestatud korras. Hageja võib soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja

kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.

29. Kuna kostja juba oma esimeses vastuses kohtule tunnistas hagi kohtu poolt antud otsuses

rahuldatud ulatuses, siis tuleb kohtukulud jätta hageja kanda. Seega hageja ei nõustunud kostja poolt

pakutud kompromissiga. Samuti võtab kohus arvesse kogu menetluskulude jätmisel hageja kanda seda,

et hageja ei olnud nõus ka kompromisspakkumisega (4000-5000€), mille pooltele tegi kohus.

30. Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks

määrata alles pärast lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Hannes Olev

Kohtunik

Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 20.03.26 lahendiga