2-23-16921/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-23-16921

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. oktoober 2025, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov

Kohtuasi

Y.W hagi ELKE GRUPI AKTSIASELTSI vastu

hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra,

reaalkoormatise ning kinnistusraamatu kande

muutmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 20. detsembri 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

ELKE GRUPI AKTSIASELTSI apellatsioonkaebus

Kaebuse hind ringkonnakohtus

87 781,95 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Y.W (isikukood XXX ), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Maire Arm ja Erki Siht

Kostja ELKE GRUPI AKTSIASELTS (registrikood

10064981), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Liis Könn ja Grete-Kai Teeäär

Menetluse liik

avalik kohtuistung 9. septembril 2025

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 20. detsembri 2024 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta ELKE GRUPI AKTSIASELTSI kanda.

4. Välja mõista ELKE GRUPI AKTSIASELTSILT ringkonnakohtus kantud

menetluskulude katteks 3944,40 eurot Y.W kasuks.

5. ELKE GRUPI AKTSIASELTSIL tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu

menetluskuludelt tasuda Y.W-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y.W (hageja) esitas 29.11.2023 Harju Maakohtule hagi ELKE GRUPI AKTSIASELTSI

(kostja) vastu hoonestusõiguse tasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks,

reaalkoormatise muutmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks (sh vastavate

tahteavalduste saamiseks) selliselt, et alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu

suurus 29 260,65 eurot, mis tasutakse nelja võrdse osamaksena.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja õiguseellane ELKE Maja AS 20.07.1996

hoonestusõiguse seadmise lepingu (edaspidi: leping), millega hageja seadis tema omandis

olevale Tallinnas Forelli tn 2a asuvale kinnistule (registriosa nr 83601) hoonestusõiguse

ELKE Maja AS-i kasuks. Lepingu p 4.1 kohaselt seati hoonestusõigus 99 aastaks ning p

6.1 sätestas, et kostja õiguseellane maksab hagejale hoonestusõiguse tasu 91 566 krooni

(s.o 5852,13 eurot) aastas. Lepingu p 6.2 kohaselt makstakse hoonestusõiguse tasu

ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa, hiljemalt 5. jaanuaril, 5.

aprillil, 5. juulil ja 5. oktoobril.

3. Hagi esitamise seisuga on kinnistu registriosa III jakku kantud järgmised koormatised: I

järjekohal hoonestusõigus tähtajaga 99 aastat kostja kasuks. Hoonestusõiguse kohta on

avatud registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all on kantud koormatis:

hoonestusõiguse aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus kinnistu nr 836 igakordse

omaniku kasuks.

4. Lepingu p-s 6.3 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse tasu kuulub igal aastal

ülevaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa

asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus

nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal

õigus nõuda hoonestusõiguse tasu vähendamist. Sama punkti teise lõigu järgi tuleb maa

turuväärtus määrata kindlaks poolte kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt ning

hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele

jõudmisele järgevast aastast. Kuigi lepingu p-s 6.3 oli sätestatud hageja õigus, maa

turuhinna suurenemisel, nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist igal aastal, ei

kasutanud hageja seda õigust kuni 2022. a lõpuni  olgugi, et maa turuväärtus oli alates

lepingu sõlmimisest suurenenud.

5. Lepingu p 6.5 sätestab, et hoonestusõiguse tasu muutmiseks vastavalt p-le 6.3 esitab üks

osapooltest kirjaliku teate teisele osapoolele, millele teate saaja peab vastama 14 päeva

jooksul. Hageja esitas p 6.5 kohase kirjaliku teate kostjale 29.11.2022. Pooled pidasid

läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõutud.

6. 27.10.2023 eksperthinnangus leidis ekspert, et kinnistu turuväärtus 1996. a seisuga oli

50 000 eurot ning 2023. a seisuga on 250 000 eurot. Seega on maa turuhind suurenenud

viis korda. Hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist vastavalt maa

turuhinna muutumisele. Alates 01.01.2023 on õigus nõuda tasu summas 29 260,65 eurot

aastas (5 × 5852,13 eurot). Hageja palub ühtlasi muuta tasu tagamiseks seatud

reaalkoormatist ning kinnistusraamatus reaalkoormatise kannet.

Kostja vastus

7. Kostja vaidles hagile vastu. Tasu suurendamist saaks nõuda üks kord aastas iga eelneva

aastaga võrrelduna, mitte võrreldes 1996. ja 2023. a maa väärtuseid. Leping ei sätesta, et

tasu tuleks suurendada selle protsendi võrra, mille võrra suureneb maa turuväärtus.

Oluline on, kuidas on muutunud maa turuhind asukohajärgses piirkonnas. Tasu

korrigeerimine tähendab tasu turutingimustega vastavusse viimist. Turutingimustele

vastav aastatasu on 25% maa maksustamishinnast ehk antud juhul vahemikus 5195,74–

12 989,35 eurot.

8. Hageja on mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte alusel kaotanud õiguse enne 29.11.2021

toimunud maa turuväärtuse muutustele tuginedes hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda.

Hoonestusõiguse tasu viiekordne tõstmine ei ole kostjale ettenähtav ega oleks mõislikult

põhjendatud. Hageja ei saa nõuda tasu muutmist enne 21.07.2020 toimunud maa

väidetava turuväärtuse suurenemise alusel, sest vastavas ulatuses on nõue aegunud.

9. Lepingu p 6.3 järgi ei ole võimalik nõuda tasu suurendamist tagasiulatuvalt alates mingist

kuupäevast, vaid hoonestusõiguse tasu makstakse uues suuruses alates vastavas

muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast. Hageja ei saa nõuda muutunud

tasu alates 01.01.2023, vaid tsiviilasjas tehtava lahendi jõustumisele järgnevast

kalendriaastast.

10. Hageja ei ole tõendanud maa väärtuse suurenemist. Maa turuhind ei ole tuvastatud poolte

valitud sõltumatu eksperdi poolt, kuna see on koostatud hageja tellimusel. Hindamisakt

on koostatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata ja hoonestusõigus puudub. Kinnistul

on aga kehtiv hoonestusõigus ja see on hoonestatud, mistõttu on hindamisakt koostatud

valedel eeldustel.

11. Lepingu muutmise nõue on põhjendamatu. Lepingust ei tulene, et igal aastal tuleks seoses

tasu korrigeerimisega sõlmida ka uus leping, milles uus hind fikseeritakse.

Reaalkoormatise kande muutmise nõue on põhjendamatu. Samuti on hoonestusõiguse

kohta avatud kinnistusraamatu registriossa kantud järjekohas tagapool Neste Eesti AS

kasutusvaldus, mistõttu on kande muutmiseks vajalik Neste Eesti AS-i nõusolek.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Harju Maakohus rahuldas 20.12.2024 otsusega hagi ja kohustas kostjat sõlmima hagejaga

võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping registriossa nr 138701 kantud hoonestusõiguse

aastatasu suuruse ja tasumise korra muutmiseks alates 01.01.2023 ning asendas kostja

tahteavaldused järgmiselt: alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29

260,65 eurot; hoonestaja kohustub tasuma registriossa nr 83601 kantud kinnistu

igakordsele omanikule hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda

aastas kvartalite kaupa - hiljemalt 05.01, 05.04, 05.07 ja 05.10 iga kord summas 7315,16

eurot. Samuti kohustas maakohus kostjat sõlmima hagejaga võlaõiguslik ja

asjaõigusleping registriosa nr 138701 3. jakku reaalkoormatise muutmiseks alates

01.01.2023 ja asendas kostja tahteavaldused reaalkoormatise muutmiseks järgmiselt:

alates 01.01.2023 on hoonestusõiguse aastatasu suurus 29 260,65 eurot; hoonestaja

kohustub tasuma registriossa nr 83601 kantud kinnistu igakordsele omanikule

hoonestusõiguse tasu ettemaksuna võrdsetes osades neli korda aastas kvartalite kaupa -

hiljemalt 05.01, 05.04, 05.07 ja 05.10 iga kord summas 7315,16 eurot. Ühtlasi kohustas

maakohus kostjat andma nõusoleku registriosa nr 138701 3. jakku hoonestusõiguse

aastatasu kohta tehtud senise kande muutmiseks ja uue kande tegemiseks hoonestusõiguse

aastatasu suuruse ja maksmise korra kohta. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja

mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja 9218,25 eurot.

13. Maakohus luges tuvastatuks, et:



Hageja ja kostja õiguseellane ELKE Maja AS sõlmisid 20.07.1996 hoonestusõiguse

seadmise lepingu, millega hageja seadis tema omandis olevale Tallinnas Forelli tn 2a

asuvale kinnistule (registriosa nr 83601) hoonestusõiguse 99 aastaks kostja

õiguseellase kasuks. Tänaseks on lepingu pooleks ja hoonestusõiguse omajaks kostja

(dtl 1421; 2223; 2425; 261).



Hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa nr 138701, mille III jakku kande nr 1 all

on kantud koormatis: hoonestusõiguse aastatasu 91 566 krooni maksmise kohustus

kinnistu nr 836 igakordse omaniku kasuks (dtl 1421; 2223; 2425).



29.11.2022 esitas hageja kostjale kirjaliku teate hoonestusõiguse tasu

suurendamiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, kuid kokkuleppeni ei jõudnud

(dtl 261).



Enne 29.11.2022 ei ole hageja eelneva 26 aasta jooksul tasu suurendamist nõudnud.

14. Lepingu p-s 6.1 (dtl 15) leppisid pooled kokku, et hoonestaja (kostja) maksab omanikule

(hageja) hoonestusõiguse eest tasu 91 566 krooni, s.o 5852,13 eurot aastas. Lepingu p 6.3

kohaselt on osapooled kokku leppinud, et „hoonestusõiguse tasu kuulub igal aastal üle

vaatamisele ning seda korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa

asukohajärgses piirkonnas. Juhul kui maa turuhind on suurenenud on omanikul õigus

nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal

õigus nõuda hoonestusõiguse tasu vähendamist.“ Sama punkti kohaselt leppisid pooled

kokku ka selles, et „tsiviilkäibes oleva maa turuväärtus määratakse kindlaks osapoolte

kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt. Hoonestusõiguse tasu makstakse uues

suuruses alates vastavas muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast.“

Lepingu p-s 6.3 on pooled niisiis kokku leppinud hoonestusõiguse tasu muutmise

tingimustes AÕS § 254 lg 3 tähenduses.

15. Kohtu hinnangul tuleb lepingut selle kui terviku olemust ja eesmärki arvestades

tõlgendada selliselt, et mõlemal poolel on iga-aastaselt õigus nõuda hoonestusõiguse tasu

muutmist (suurendamist või vähendamist) vastavalt sellele, milline on olnud maa

turuhinna muutus maa asukohajärgses piirkonnas. Maa turuhinnana on käsitatav

kinnisasja alune maa (ilma hoonete ja asjaõigusteta). Sellele viitab lisaks lepingu

olemusele tõik, et Forelli tn 2a kinnisasi on lepingus defineeritud kui kinnistu. Kinnistu ja

maa turuhinna eristamine viitab poolte tahtele eristada maa ja kinnistu (koos hoonete ja

asjaõigustega) väärtust ning korrigeerida hoonestusõiguse tasu üksnes vastavalt maa

turuhinna muutusele. Maa turuhinnana asukohajärgses piirkonnas saab mõista konkreetse

kinnisasja aluse maaga sarnase maa turuväärtust. Kokkulepe eksperdi kasutamises maa

turuväärtuse kindlaksmääramisel viitab sellele, et turuväärtuse muutus tuleks tuvastada

hinnates vaidlusaluse maaga võimalikult sarnast maad.

16. Kohus ei pidanud võimalikuks lähtuda kostjapoolsest tõlgendusest, mille kohaselt on

pooled soovinud lepingu p-s 6.3 tasu korrigeerimises kokku leppida selliselt, et tasu

vastaks turu-tingimustele ehk hoonestusõiguse eest tavapäraselt makstavale aastatasule.

Kostja väitel on selleks 25% maa maksustamishinnast ehk antud juhul 5195,74 – 12

989,35 eurot aastas. Kohtu hinnangul ei saa lepingu p-le 6.3 kostja soovitud tõlgendust

anda. Lepingu sõnastus ja terminikasutus ei viita soovile leppida kokku hoonestusõiguse

aastatasus vastavalt hoonestusõiguse eest tavapäraselt makstavale tasule. Pooled ei ole

hoonestusõiguse tasu sidunud tarbijahinnaindeksiga, mistõttu ei oma asja tähtsust, millises

proportsioonis õigustaks tasu tõstmist tarbijahinnaindeksi muutus.

17. Maakohus tuvastas RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 eksperthinnangu (dtl 5385) alusel, et

vaidlusaluse maa (s.o kinnisasi ilma hoonestuse ja hoonestusõiguseta) turuhind oli 1996. a

seisuga 50 000 eurot ning 2023. a seisuga 250 000 eurot (mõlemad käibemaksuta). Seega

on asukohajärgses piirkonnas maa turuhind tõusnud viis korda (50 000 × 5 = 250 000)

ning hagejal on õigus lepingu alusel nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist 29 260,65

euroni aastas (5 × 5852,13 eurot). Kostjal oli võimalus omapoolse tõendiga 27.10.2023

eksperthinnangu järeldused ümber lükata, kuid kostja ei ole seda teinud.

18. Lepingu p-st 6.3 ei tulene, et hoonestusõiguse tasu suurendamise nõude eelduseks oleks

kokkuleppe saavutamine eksperdi valikus. Niisugune tõlgendus tähendaks, et hagejal

oleks õigus nõuda hoonestusõiguse tasu suurenemist üksnes juhul, kui kostja sellega

nõustub. Lepingu olemust ja eesmärki arvestades on pooltel õigus maa turuhinna

muutumise korral hoonestusõiguse tasu korrigeerimist nõuda ka siis, kui teine pool sellega

ei nõustu. Hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse kirjaliku teate

hoonestusõiguse tasu muutmiseks. Pooled pidasid seejärel läbirääkimisi, mille käigus tegi

hageja 26.04.2023 ettepaneku eksperdi valikus kokku leppida (dtl 40). Kostja on küll

läbirääkimiste käigus teinud viiteid eksperdi kaasamise vajadusele (dtl 39), kuid jätnud

ettepanekule eksperdi isikus kokku leppida siiski vastamata (dtl 42, 45). Johtuvalt hea usu

põhimõttest tulenevast keelust kuritarvitada lepingust tulenevaid õigusi (VÕS § 6, TsÜS §

138) ei saa kostja hagejale ette heita eksperdi isikus kokkuleppe puudumist, kuivõrd

hageja tegi omalt poolt võimaliku, et valida sõltumatu ekspert poolte kokkuleppel.

19. Kohus ei tuvastanud poolte kokkulepet, mis välistaks või piiraks poole õigust tugineda

maa turuhinna muutusele, mida ei ole eelneval aastal korrigeeritud. Hageja ei ole esitanud

nõuet perioodi eest, mis jääks ajavahemikku kolm aastat enne hagi esitamist. Hagi ei ole

aegunud.

20. Kuivõrd hageja esitas 29.11.2022 kostjale lepingu p 6.5 järgse teate hoonestusõiguse tasu

muutmiseks ja on leidnud kinnitust, et hageja nõue tasu muutmiseks alates 01.01.2023 on

põhjendatud, on hagejal VÕS § 119 lg 1 ja lepingu p 6.5 kohaselt õigus nõuda muudetud

suuruses hoonestusõiguse tasu alates 01.01.2023 (vrd TrtRnKo 18.05.2020, 2-18-2570, p

16). Kostjal on lepingu p 6.3 ja AÕS § 254 lg 3 alusel kohustus anda hoonestusõiguse tasu

suuruse ja korra muutmiseks vajalikud tahteavaldused ning kohus saab need käesoleva

kohtulahendiga asendada.

21. AÕS § 254 lg 4 näeb ette, et hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse võib kanda

reaalkoormatisena kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on pooled reaalkoormatise

kinnistusraamatusse kandmises hoonestusõiguse seadmisel kokku leppinud (p 10.1). AÕS

§ 254 lg-st 4¹ tuleneb õigus nõuda hoonestustasu tagamiseks seatud reaalkoormatise

muutmist seoses hoonestustasu muutmisega. Kuna tasu suurenemine toimub

hoonestusõiguse lepingus ettenähtud piirides, ei ole vaja kinnistusraamatus

reaalkoormatisest tagapool asuvate õiguste pidajate nõusolekut. Lisaks on

hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusraamatu registriosa 3. jakku kantud

hoonestusõiguse aastatasu muutmise nõude tagamiseks eelmärge.

Apellatsioonkaebus

22. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada

ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata.

23. Maakohus on tõlgendanud lepingu p 6.3 ebaõigesti. Leping ei näe ette õigust tõsta

hoonestusõiguse tasu samas ulatuses, mille võrra on suurenenud maa turuhind. Leping

jätab lahtiseks, kuidas peaks maa turuhinna suurenemise korral tasu tõstmine toimuma.

Lepingu p 6.3 eesmärgiks on tagada, et see vastaks tavapärasele keskmisele tasule. Hageja

nõutav tasu ei vasta turutingimustele.

24. Maa turuväärtuse muutus asukohajärgses piirkonnas on tõendamata. RE Kinnisvara

hindamisakt on koostatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata ja hoonestusõigus

puudub. Tegelikult on kinnisasi hoonestatud ja seda koormab hoonestusõigus. Lisaks ei

ole turuväärtus tuvastatud kokkuleppel valitud sõltumatu eksperdi poolt ning võrdluseks

on kasutatud vaid kahte kinnistut, mis ei ole piisav valim võrdlusmeetodil kinnistu

turuväärtuse leidmiseks.

25. Hageja ei saa nõuda tasu muutmist võrreldes 1996.a ja 2023.a maa väärtuseid. Lepingu p

6.3 kohaselt kuulub hoonestusõiguse tasu igal aastal ülevaatamisele. Seega annab leping

õiguse nõuda tasu muutmist üks kord aastas iga eelneva aastaga võrrelduna. Hagejal on

õigus nõuda tasu korrigeerimist üksnes 29.11.2021 toimunud maa turuhinna muutusele

vastavalt. Hageja ei saa ühelgi juhul nõuda tasu muutmist enne 21.07.2020 toimunud maa

turuväärtuse suurenemise alusel, sest vastavas ulatuses on nõue aegunud. Samuti, kuna

hageja ei olnud hoonestusõiguse tasu muutmist enne 29.11.2022 nõudnud, on hageja

mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte alusel kaotanud õiguse enne 29.11.2021 toimunud maa

turuväärtuse muutustele tuginedes hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda. Samuti on tasu

5-kordne suurendamine ebamõistlik ega olnud kostjale ettenähtav.

26. Hageja ei saa nõuda tasu muutmist alates 01.01.2023, kuna lepingu p 6.3 järgi makstakse

hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevas

aastas. Kokkuleppe saab lugeda sõlmituks ajast, mil kohtulahend jõustub. Lepingu,

reaalkoormatise ja kinnistusraamatu kannete muutmise nõue on põhjendamatu. Lepingust

ei tulene, et igal aastal tuleks seoses tasu korrigeerimisega sõlmida ka uus leping, milles

uus hind fikseeritakse. Samuti pole kostjal kohustust tasumise korra kokkulepet muuta.

Ebavajalik on asjaõigusliku lepingu muutmine. Reaalkoormatise kande muutmise nõue on

põhjendamatu.

Vastus apellatsioonkaebusele

27. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega

ning TsMS § 654 lg 6 järgi neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib

ringkonnakohus järgmist.

29. Lepingu p 6.3 kohaselt kuulub hoonestusõiguse tasu igal aastal ülevaatamisele ning seda

korrigeeritakse vastavalt maa turuhinna muutumisele maa asukohajärgses piirkonnas.

Juhul kui maa turuhind on suurenenud, on omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse tasu

suurendamist, kui turuhind on vähenenud, on hoonestajal õigus nõuda hoonestusõiguse

tasu vähendamist. Kolleegiumi hinnangul on ebaõige kostja seisukoht, et leping jätab

lahtiseks, kuidas peab maa turuhinna tõusmisel hoonestusõiguse tasu tõstmine toimuma.

Lepingust ei saa järeldada, et poolte eesmärk oli jätta hoonestusõiguse tasu suuruse

muutmise tingimused kindlaks määramata. Maakohus ei ole eksinud lepingu

tõlgendamisel ja on õigesti leidnud, et lepingu kohaselt on pooltel õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu muutmist vastavalt maa turuhinna muutumisele. Seda toetab ka

lepingu p-s 6.3 sätestatu, et maa turuväärtus määratakse kindlaks sõltumatu eksperdi

poolt. Kui poolte eesmärgiks polnuks lähtuda maa turuväärtuse muutusest, siis polnuks

vajadus sätestada, et maa turuväärtus määratakse eksperdi poolt. Kolleegium nõustub

maakohtu tõlgendusega ka selles, et pooled pidasid lepingus silmas just maa (kinnistu

ilma ehitise ja asjaõigusteta) turuväärtuse muutumist, mitte kinnistu kui terviku (maa koos

ehitise ja asjaõigustega) turuväärtuse muutumist.

30. Maakohus tuvastas RE Kinnisvara AS-i 27.10.2023 hinnangu alusel, et vaidlusaluse maa

turuhind oli 1996.a 50 000 eurot (käibemaksuta) ja 2023.a 250 000 eurot (käibemaksuta),

millest tulenevalt on maa turuhind tõusnud viis korda ning hagejal on seetõttu õigus nõuda

hoonestusõiguse tasu suurendamist 29 260,65 euroni aastas ((5 x 5852,13 eurot

(hoonestusõiguse tasu 1996.a). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult

leidnud, et nimetatud tõendiga saab maa turuväärtust ja selle muutust tõendada. Asjaolu,

et võrdluseks kasutati üksnes kahte kinnistut, ei anna alust tõendit kõrvale jätta. Samuti ei

anna tõendi kõrvalejätmiseks alust see, et eriteadmistega isikut ei valinud pooled ühiselt.

Hageja tegi 26.04.2023 kostjale ettepaneku eksperdi valimiseks, kuid kostja sellele ei

vastanud. Kostjal oli ka endal kohtumenetluses võimalik esitada eriteadmistega isiku

arvamus maa turuväärtuse muutumise kohta, kuid ta ei teinud seda. Kostja on esitanud

üksnes 1Partner Advisory hinnangu, kuid selles ei ole hinnatud maa turuväärtust, vaid

soovituslikku hoonestusõiguse tasu, mis on hinnangu kohaselt 2%-5% hinnatava vara maa

maksustamishinnast aastas. Eeltoodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuse väited alust

muuta maakohtu järeldust, et vaidlusaluse maa turuhind on ajavahemikus 1996.a – 2023.a

tõusnud viis korda.

31. Asjaolu, et hageja ei ole varasematel aastatel nõudnud hoonestusõiguse tasu suurendamist,

ei muuda tema nõuet hea usu ega mõistlikkuse põhimõtte vastaseks. Samuti ei tulene

lepingust, et hageja saab nõuda hoonestusõiguse tasu suurendamist üksnes võrrelduna

eelmise aasta maa turuhinna muutusega ka juhul, kui varasemalt ei ole hoonestusõiguse

tasu üle vaadatud. Leping ei välista hoonestusõiguse tasu suurendamist lähtudes maa

turuhinna muutusest ajavahemikus 1996.a – 2023.a olukorras, kui varasemalt ei ole

hoonestusõiguse tasu korrigeerimist toimunud. Arvestades, et hageja nõuab tasu

suurendamist alates 01.01.2023, on põhjendamatu kostja väide, et hagi on osaliselt

aegunud.

32. Lepingu p 6.3 järgi makstakse hoonestusõiguse tasu uues suuruses alates vastavas

muudatuses kokkuleppele jõudmisele järgnevast aastast. Maakohus leidis, et kuna hageja

esitas kostjale teate hoonestusõiguse tasu muutmiseks 29.11.2022, siis on hagejal õigus

tasu muutmisele alates 01.01.2023. Kostja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et

kokkuleppe saab lugeda sõlmituks siis, kui kohtulahend jõustub. Ringkonnakohus ei

nõustu kostjaga. Kuigi maakohus asendas kohtuotsuses kostja tahteavaldused

hoonestusõiguse tasu muutmiseks, ei saa kohtuotsust käsitleda kokkuleppele jõudmisena,

kuna kostja vaidles hageja nõutud tasu suurusele vastu. Olukorras, kus pooled

kokkuleppele ei jõudnud, on põhjendatud maakohtu tõlgendus, et hagejal on õigus nõuda

uut tasu läbirääkimiste algusele järgnevast aastast. Sellist tõlgendust toetab ka poolte poolt

lepingus kokkulepitu, et hoonestusõiguse tasu vaadatakse üle igal aastal.

33. Kuna maakohus leidis õigesti, et hagejal on õigus nõuda suuremat hoonestusõiguse tasu,

siis asendas maakohus põhjendatult vajalikud kostja tahteavaldused hoonestusõiguse tasu

ja kinnistusraamatu kande muutmiseks. Ebaõige on kostja seisukoht, et raalkoormatise

kande muutmise nõue on põhjendamatu. Kuna pooled leppisid kokku hoonestusõiguse

eest tasu maksmise kohustuse kandmises reaalkoormatisena kinnistusraamatusse (p 10.1,

AÕS § 254 lg 4), siis on hagejal õigus nõuda ka reaalkoormatise kande muutmist.

Arvestades, et lepingus on ettenähtud hoonestusõiguse tasu maksmise kord (p 6.2), siis ei

eksinud maakohus, kui märkis selle ka kinnistusraamatusse kantava uue kande sisusse.

Kuna hoonestusõiguse tasu suurendamine toimub lepingus ettenähtud piirides, siis puudus

vajadus reaalkoormatistest tagapool asuvate õiguste pidajate nõusolekuks (AÕS § 254 lg

41). Maakohus ei eksinud ka selles, kui asendas kostja tahteavaldused asjaõiguslepingute

sõlmimiseks hoonestusõiguse tasu muutmiseks, kuna hoonestusõiguse eest tasu maksmise

kohustus on kantud piiratud asjaõigusena kinnistusraamatusse. Asjaõiguslepingute sõlmist

on pidanud põhjendatuks ka kohtupraktika (vt Tartu Ringkonnakohtu 18.05.2020 otsus

tsiviilasjas 2-18-2570).

34. Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

35. Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta

menetluskulude jaotust maakohtus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud

temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse põhjendatust, st ta ei

ole tuginenud sellele, et maakohus on temalt hageja kasuks väljamõistetud

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel rikkunud TsMS § 174 lg 1 sätestatut.

Seega puudub alus muuta maakohtu otsust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas.

36. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja

palus kostjalt välja mõista menetluskulud summas 3944,40 eurot (käibemaksuga) ja

viivise. Menetluskulude nimekirja kohaselt kulus hageja lepingulistel esindajatel

apellatsioonimenetluses menetlustoimingute tegemisele kokku 16,75 tundi. Tunnihind on

190 eurot (lisandub käibemaks). Hageja ei saa käibemaksu tagasi nõuda. Hageja märkis, et

kuigi teda esindas menetluses kaks esindajat, ei taotle ta menetluskulu väljamõistmist

kahe esindaja töötundide eest. Kostja menetluskulude suurusele vastuväiteid ei esitanud.

37. Vastavalt TsMS § 175 lg-le 1, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Võttes arvesse menetlustoimingute sisu ja mahtu, peab ringkonnakohus hageja esindajate

ajakulu ja tunnitasu põhjendatuks Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista

menetluskulud 3944,40 eurot ja viivis TsMS § 177 lg 4 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)