3-25-2163/20 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Tanel Saar, Einar Vene

Määruse tegemise aeg ja koht

2. oktoober 2025, Tartu

Haldusasja number

3-25-2163

Haldusasi

I.J. kaebus Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025

korralduse nr 279 „Ehitusloa väljastamine“ ja selle

alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567

tühistamiseks

ning

ehitusjärelevalvemenetluse

alustamise kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

J.L.-i määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja – I.J.

Esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski

Vastustaja – XXX

Kolmas isik – J.L.

Esindaja Erki Casar

RESOLUTSIOON

Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus

muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (halduskohtumenetluse seadustik (HKMS)

§ 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. I.J. on XXX kinnistu (katastritunnus xxx) kaasomanik. Kinnistu asukohaks on XXX,

Tartumaa. Kaebaja kinnistu vahetuses läheduses on kinnistu YYY (katastritunnus xxx), mille

omanikuks on J.L..

2. Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025. a korraldusega nr 270 otsustati anda välja

ehitusluba Peipsiääre vallas XXX-i kinnistule (katastritunnusega xxx) suvila (ehitusregistri

kood xxx) rajamiseks.

3. I.J. esitas Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus Peipsiääre Vallavalitsuse korralduse

nr 279 „Ehitusloa väljastamine“ ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567

tühistada ning kohustada ehitusjärelevalvemenetlust alustama. Kaebaja esitas esialgse

õiguskaitse taotluse. Kaebaja oli seisukohal, et ehitusloa väljastamisel on rikutud

ehitusseadustiku sätteid, haldusmenetluse seaduse põhimõtteid ning eiratud on

heanaaberlikkuse põhimõtteid. Kaebaja märkis muu hulgas, et ehitustegevust alustati juba

2024. a sügisel ilma kehtiva ehitusloa, kooskõlastatud projekti ja naabreid kaasamata.

Praeguseks on ehitis suures osas valmis saanud. Kaebaja õigused privaatsusele ja ohutusele on

jäänud kaitseta.

4. Tartu Halduskohus kaasas 2. juuli 2025. a määrusega menetlusse kolmanda isikuna YYY

kinnistu omaniku J.L.-i. Halduskohus peatas esialgse õiguskaitse korras Peipsiääre

Vallavalitsuse korralduse nr 270 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567

kehtivuse ning keelas nimetatud ehitusloa alusel ehitamise kuni 18. juulini 2025.

5. J.L. ei nõustunud esialgse õiguskaitse kohaldamisega ja vaidles sellele vastu.

6. Tartu Halduskohus võttis 21. juuli 2025. a määrusega kaebuse menetlusse. Halduskohus

rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse ja peatas Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025

korralduse nr 279 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 kehtivuse ning keelas

ehitusloa alusel suvila ehitamise kinnistul katastritunnusega xxx järgmistel põhjendustel.

6.1. Kaebaja soovib kohtu abil peatada Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025. a korralduse

nr 270 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 2512271/11567 kehtivuse ja keelata ehitusloa

alusel suvila ehitamise halduskohtumenetluse ajaks. Kaebaja põhjendas esialgse õiguskaitse

taotlust sellega, et esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamata jätmise tõttu võib kaebajale

kaasneda raskesti kõrvaldatav tagajärg – hoone valmis ehitamine, mis ei vasta ehituslikele

nõuetele ja millega rikutakse kaebaja õigusi privaatsusele, turvalisusele ning tekitatakse

varalist kahju (sademevee äravool, tuleohutus, konstruktsioonikahjustused).

6.2. Kaebajal esineb esialgse õiguskaitse vajadus. Kohus ei välista olukorda, kus õigusvastase

ehitusloa alusel püstitatud hoone kõrvaldamine oleks problemaatiline või lausa võimatu.

Seega ei pruugi kaebaja suhtes langetatud positiivne kohtuotsus ühtlasi tähendada seda, et

õigusvastase ehitusloa alusel tekkinud tagajärg kõrvaldatakse halduskohtumenetluse käigus.

Järelikult võib tekkida selline olukord, kus kaebaja võib saada enda rikutud subjektiivsete

õiguste heastamist vaid kahjuhüvitist, mis aga ei pruugi kogu tekkinud kahju täies ulatuses

heastada.

6.3. Olemasolevate haldusasja materjalide pinnalt ei ole võimalik asuda seisukohale, et

kaebusel puuduks perspektiiv. Üheselt pole selge, kas kaebaja oli haldusmenetlusse

naaberkinnistu omanikuna kaasatud ja ära kuulatud enne ehitusloa väljastamist. Kaebaja

mainib kohtule esitatud kaebuses, et seda ei ole tehtud ning ei vald ega kolmas isik ei lükka

kaebaja väidet veenvalt ümber. Pelgalt juba sellise kohustuse täitmata jätmine on iseenesest

tühistamisnõude rahuldamise alus. Lisaks väitis kaebaja, et sisuliselt ehitatakse

naaberkinnistul pereelamut, mitte suvilat. Rajatav hoone ületab varasemat ehitusmahtu enam

kui 33% ulatuses ning on tänu korruselisuse suurenemisele oluliselt kõrgem. Ehitis paikneb

vahetult kaebaja kinnistu piiri sh puukuuri kõrval 1,5–2 meetri. Kaebaja arvates on tegemist

on ebaproportsionaalse lahendusega, mis eirab hoonete vahel kehtivaid mõistlikke

vahekaugusi ja toob kaasa kaebaja jaoks olulise privaatsuse kaotuse. Samas väitis kaebaja, et

tegemist on hoone tegeliku kasutusotstarbe varjamisega. Ehitusloaga kinnitatud

ehitusprojektis puudub selgitus sadevee äravoolu kohta. Seega ei vasta tõele kolmanda isiku

vastuväide selle kohta, et kaebuses esitatud etteheited puudutavad vaid praegust

ehitustegevust, kuid mitte olemasoleva ehitusloa ja sellele eelneva haldusmenetluse

õiguspärasust. Kohtu hinnangul eelpoolloetletud haldusmenetluse ja ehitusloa puudused

võivad olla ehitusloa tühistamise aluseks. Ka ehitustegevus, mille alustamiseks on väljastatud

ehitusluba, peab olema kooskõlas ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektiga.

6.4. Võttes arvesse, et ei vald ega kolmas isik ei ole veenvalt ümber lükanud seni kestnud

halduskohtumenetluses kaebaja etteheiteid ehitusloa õiguspärasusele, ei pea kohus

olemasolevate haldusasja materjalide põhjal kaebust ilmselgelt perspektiivituks.

6.5. Kohtule edastatud materjalidest on näha, et suvila ehitamine on jõudnud lõpufaasi,

mistõttu selle ehituse lõpuleviimine ja ka ehitusmaterjalide võimalik kallinemine ei tooks

kolmandale isikule märkimisväärset kahju.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

7. J.L. esitas määruskaebuse, milles palub halduskohtu 21. juuli 2025. a määrus esialgse

õiguskaitse kohaldamise osas tühistada järgmistel põhjendustel.

7.1. Kaebus on perspektiivitu, kuna kaebaja ainsaks väiteks on, et kaebaja hoonel olevad

aknad rikuvad kaebaja privaatsust. Kaebaja ei saa nõuda, et naaber, kes ehitab hoone

asukohta, kus kunagi on hoone olnud, peab ehitama selle ilma akendeta.

7.2. Ehitustegevuse peatamine kahjustab kaebaja õigusi ja huve. Isegi kui tegemist oleks

näiteks ebaseadusliku ehitusega või ehitusega mida ei ole võimalik ka hiljem projekti

muutmisega nn seadustada, siis selle ehitise lammutamisega seotud kulud kannab kolmas isik.

Tegemist on hoonega, mida kolmas isik ehitab oma perele ehitusloa alusel. Arvestades kui

pikk on kohtumenetlus, siis kaebuse esitaja poolt esitatud alustel, puudus kohtul alus esialgse

õiguskaitse taotluse rahuldamiseks. Antud ehitusega ei rikuta keskkonnanõudeid ega ka muid

sarnaseid nõudeid, mis oleksid oluliseks aluseks, et kohus oleks saanud teha otsuse

ehitustegevuse peatamiseks.

8. XXX on määruskaebusele esitatud vastuses seisukohal, et vaidlustatud ehitusluba on

õiguspärane. Siiski võib kujunenud olukorras poolte huvide ja õiguste tasakaalu paremini

tagada esialgse õiguskaitse jõusse jätmine. Esialgse õiguskaitse lõppemisel jätkub tõenäoliselt

ehitustegevus. Seega võib tekkida olukord, kus ehitis on ebaseaduslik ja seda ei ole võimalik

seadustada, kuid ehitis on viidud seisukorda, mis võimaldab igapäevast sihtotstarbelist

kasutamist ja kolmas isik hoidub esialgse olukorra taastamisest kõrvale. Samuti võib

kolmandal isikul kohtuvaidluse jooksul tekkida õigustatud ootus ehitise püsimajäämisele.

Lisaks tuleb arvestada, et kuna tegemist on suvilaga ehk mitte igapäevaseks kasutamiseks

mõeldud, vaid pigem „toredusliku“ ehitisega, siis ei riiva esialgne õiguskaitse oluliselt

kolmanda isiku õigusi ega põhjusta temale liigset kahju. Kolmanda isiku määruskaebuses

toodud väited ei anna esialgse õiguskaitse tühistamiseks piisavat alust.

9. Kaebaja palub määruskaebusele esitatud vastuses jätta määruskaebus rahuldamata.

Kaebaja ei nõustu kolmanda isiku seisukohaga, et kaebus on perspektiivitu.

Privaatsuserikkumine on vaid üks mitmest kaebaja õiguslikest põhjendustest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Määruskaebuse rahuldamiseks ei ole alust.

11. Määruskaebuse esitaja ei nõustu halduskohus 21. juuli 2025. a määrusega, millega

rahuldati esialgse õiguskaitse taotlus ja peatati Peipsiääre Vallavalitsuse 10. juuni 2025

korraldus nr 279 ja selle alusel väljastatud ehitusloa kehtivus ning keelati ehitusloa alusel

suvila ehitamise kinnistul katastritunnusega xxx.

12. Esialgse õiguskaitse kohaldamiseks peab kaebajat ähvardama tagajärg, mille

kõrvaldamine põhiasjas tehtava hilisema kohtulahendiga on võimatu või ebamõistlikult raske.

Kaebus ei tohi seejuures olla ilmselgelt perspektiivitu. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab

kohus HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 järgi arvestama kaebuse eduväljavaateid ning erinevate

lahenduste tagajärgi kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele. Ringkonnakohtu

hinnangul on halduskohus eelnevaga arvestanud. Määruskaebuse väited ei anna alust

halduskohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks.

13. Esialgse õiguskaitse kohaldamise esmane eeldus on esialgse õiguskaitse vajadus –

olukord, kus kaebaja õiguste kaitse oleks ilma koheste abinõudeta hiljem oluliselt raskendatud

või võimatu (HKMS § 249 lg 1). Kohus peab haldusakti peatamise otsustamisel arvestama ka

kahjulike tagajärgede saabumise ohuga. Kohtuotsuse täitmise võimatuseks on ka tagajärg,

mida ei ole hiljem mõistlik kõrvaldada (RKHKm 3-3-1-76-04, p 7). Ringkonnakohus nõustub

halduskohtuga, et kaebajal on esialgse õiguskaitse vajadus. Vaidlustatud ehitusloaga lubatud

hoone ehitamine on veel pooleli. Kui kolmandal isikul on võimalik kohtumenetluse ajal

jätkata ehitustöödega, oleks sellega kaasnevate tagajärgede hilisem kõrvaldamine keeruline ja

ilmselt ka ebamõistlik. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et ehitise valmimisel võib

tekkida olukord, kus ehitis võib olla küll ebaseaduslik, kuid see siiski võimaldab igapäevast

sihtotstarbelist kasutamist. Eelmärgitud arvestades võib kaebaja jaoks soodsa kohtulahendi

korral osutuda selle täitmine ja kaebuse eesmärgi reaalne saavutamine võimatuks.

14. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa praeguses menetlusetapis pidada kaebust ilmselgelt

perspektiivituks. Kaebaja on muuhulgas väitnud, et rajatav hoone ületab varasemat

ehitusmahtu enam kui 33% ulatuses ning on tänu korruselisuse suurenemisele oluliselt

kõrgem ja paikneb vahetult kaebaja puukuuri kõrval ja kõrvalekalded on ka asukohas. Kolmas

isik on küll väitnud, et hoone on ehitatud endise hoone asukohta, kuid ei ole esitanud selgitusi

hoone kõrguse ja mahu osas. Ringkonnakohus on seisukohal, et ehitise kavandatav

korruselisus võib mõjutada naaberkinnisasja kasutustingimusi ning omada seejuures

õiguslikult tähenduslikku mõju naabri subjektiivsetele õigustele. Seetõttu tuleb ehitusloa

andmisel hinnata, kas kavandatav kõrgus ja mahu suurenemine riivab naabri õigust kasutada

oma kinnisasja tavapärasel viisil.

15. Kaebaja on õigesti rõhutanud tema ehk piirneva kinnisasja omaniku kaasamise olulisust

ehitusloa menetluses. Ehitusloa menetlusse peab kaasama vajaduse korral kinnisasjaga

piirneva kinnisasja omaniku (EhS § 42 lg 6). Menetlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on

haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et haldusakt võib piirata tema õigusi.

Kaasamise nõude rikkumine on oluline menetlusviga (RKHKo 3-14-52416, p-d 13 ja 14).

EhS § 44 p 4 järgi tuleb ehitusloa andmisest keelduda juhul, kui ehitise või ehitamisega

kaasneb kinnisasja omanikule püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole

võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega ei pea ehitusloa andmiseks olema

kaebaja nõusolekut, aga menetluses tuleb kaebaja seisukoht ära kuulata ja tema huve kaaluda.

Kaasamisega seotud asjaolusid, nagu ka kaebaja ülejäänud väiteid, tuleb täpsemalt hinnata

asja sisulisel lahendamisel.

16. Ei ole põhjust kahelda, et kolmas isik on ehitamiseks teinud küllalt suuri kulutusi, kuid

asjas esitatud materjalidest ei nähtu, et esialgse õiguskaitse kohaldamine tooks kolmandale

isikule märkimisväärset kahju. Kolmas isik ei ole tõendanud ja ringkonnakohtul ei ole alust ka

arvata, et ehitustööde peatamine esialgse õiguskaitse korras võib tekitada kolmandale isikule

vajaduse teha täiendavaid töid ja lisakulutusi (nt ehitis konserveerida). Kohtule esitatud

fotodelt nähtuvalt on ehitisele paigaldatud katus, uksed ja aknad (dtl 163-165). Vaidlustatud

korraldusega on antud luba suvila ehitamiseks, mistõttu ei saa olla vajadust ka ehitise kiireks

kasutamiseks. Praeguse vaidluse asjaoludel on esialgse õiguskaitse kohaldamine

proportsionaalne.

17. Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu 21. juuli 2025. a

määrus muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)