2-24-5278/29 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kädi Vaker

Määruse avaldamise aeg ja koht

02.10.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-5278

Tsiviilasi

DennyWeekend Company OÜ avaldus Lääne-Harju vald,

Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistu vastu kahju hüvitamise

nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: DennyWeekend Company OÜ (registrikood

16100790; asukoht Läänemere tee 22-9, 13913 Tallinn)

Avaldaja lepinguline esindaja: Aleksei Motuzov (e-post:

XXX)

Puudutatud isik: Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4

korteriühistu (registrikood 80246620; asukoht Kivi tn 4,

Paldiski linn, Lääne-Harju vald, 76805 Harjumaa; e-post:

XXX)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja: vandeadvokaat

Leino Biin (Advokaadibüroo Biin ja Biin OÜ; e-post: XXX)

Menetluse liik

Ärakuulamine 13.11.2024, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Avaldus rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistult DennyWeekend

Company OÜ kasuks kahjuhüvitis 2611,90 eurot ja viivis alates 02.04.2024 võlgnetavalt

kahjuhüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kahju hüvitamiseni.

3. Jätta rahuldamata Lääne-Harju vald, Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistu

tasaarvestusavaldus.

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebust Harju Maakohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule 15

päeva jooksul arvates määruse kättetoimetamisest.

Avaldaja nõue, põhjendused

1. Avaldaja palub 02.04.2024 esitatud avalduses (dtl 2-3) välja mõista Lääne-Harju vald,

Paldiski linn, Kivi tn 4 korteriühistult (edaspidi KÜ) kahjuhüvitist 12 566 eurot, viivist alates

nõude esitamisest kuni kohustuse (12 566 eurot) täitmiseni võlaõigusseaduses (VÕS) § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras. Avaldaja palub menetluskulud jätta KÜ kanda.

29.01.2024 ja 09.02.2024 toimus aadressil XXX (solklikorrusel) avaldajale kuuluval eriomandil

M1 kanalisatsiooniavarii väliskanalisatsiooni defekti või ummistuse tõttu, mille tagajärjel sai

oluliselt kahjustada avaldaja korteri sisustus, uksed, põrand, santehnika jne (dtl 6-24). Kahjustada

saanud ruumid on ruumide plaanil ära määratud (dtl 119). Kanalisatsiooniavarii ja sellest

tulenevate kahjude eest vastutab KÜ. KÜ oli teadlik kanalisatsiooni probleemidest, kuid olukorra

lahendamiseks samme ei astutud (dtl 4; 109-118), sest kanalisatsiooniavarii toimus ka 15.01.2023

ja 04.10.2023 (dtl 109-118). Avaldaja võttis pakkumised kahju likvideerimiseks ja olukorra

taastamiseks Viatex Ehitus OÜ-lt (dtl 25), OÜ-lt Hansaküte (dtl 27) ja Trunk OÜ-lt (dtl 28). Iga

ettevõte on oma pakkumise koostamisel lähtunud enda kogemusest materjalide koguse, ajakulu

jmt määramisel. Kõige odavam pakkumine oli OÜ Hansaküte pakkumine summas 12 566 eurot,

milles toodud hinnad on mõistlikud ja vastavad turuhindadele ning pakkumine peegeldab reaalset

olukorda ja vajalike tööde ulatust. 2023. aastal tekkinud kahjuga kaasnevad kulud kandis avaldaja

ise. Avaldaja esitas kohtueelselt KÜ-le kahjunõude (dtl 29), kuid KÜ jättis sellele vastamata.

Seoses kanalisatsiooniga seotud probleemide lahendamata jätmise tõttu, ei ole avaldaja ruumid

alates 16.08.2023 kasutusel, olukord ei ole muutunud ja ruumid on kahjujärgses olukorras (dtl

182-211). Kuna ruumid ei ole kasutus alates 2023.aasta augustist, ei saanud kanalisatsiooni

ummistused olla seotud avaldaja ruumidest väljaminevast reoveest (ruumides vett ei tarbitud).

Avariist on möödas omajagu aega, kuid KÜ-st ei ole keegi käinud kordagi kahjusid hindamas.

Olukord on avarii järgsest ajast muutunud (dtl 349-412)– põrandakate on kuivanud, seintel on

tekkinud hallituse laigud, ruumid on põhjalikult koristatud, desinfitseeritud ja kuivatatud ning selle

eest on avaldaja juba tasunud. Avarii tagajärjel on põrand kahjustatud ruumides kaotanud oma

omadused – mõnes kohas on vajunud, põrandakatte alla on jäänud fekaalijääke. Hallituslaigud ja

niiskuskahjustused tekkisid otseselt ja vahetult puuduliku kütmise tõttu. M. V. hinnapakkumine on

selgelt alahinnatud ja ei vasta tegelikule kahjule. Kuna M. V. on KÜ-ga majanduslikult seotud, ei

ole see ka usaldusväärne. Ärikoda OÜ hinnapakkumist ei saa samuti arvestada, sest selle

koostamiseks ei ole käidud ruumide olukorda hindamas. Ühtlasi, kuna põrandaid katab sama

põrandakate (vähemalt üldkasutatavates ruumides ja peaks olema samasugune), ei ole osaline

põrandakatte vahetus 30m² ulatuses põhjendatud.

KÜ tasaarvestusavalduse nõue on põhjendamatu. Vaidlusaluse otsuse vastuvõtmise põhjuseks oli

asjaolu, et avaldaja ruumid ei ole ühendatud maja küttesüsteemiga (korteriomandil oli sellel ajal

teine omanik) ja projektiga ei ole küttesüsteemi ette nähtud. KÜ tasaarvestusavaldus on

pahatahtlik. Samuti on tasaarvestusavaldus menetlusdokumendi lisana. Kui 11.02.2015

üldkoosolekul ei oleks kvoorum täis olnud, oleks korraldatud uus koosolek. KÜ ei ole kuni

tasaarvestusavalduse esitamiseni üldkoosoleku otsust vaidlustanud ja vaidlustamise tähtaeg on

möödunud. Avaldaja viitab ka sellele, et kui tehingu tühistamiseks õigustatud isik, kes tühistamise

alusest teab, tehingut täidab, loetakse tehing kinnitatuks. 11.02.2015 otsust on täidetud kuni

kõnealuse avalduse esitamiseni. Üldkoosoleku otsus kehtis ka teiste vaidlusaluste ruumide

omanike suhtes, sest eelmise korteriomaniku ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja

kohustused lähevad üle uuele korteriomanikule, ühistu liikmele. Ruume köeti elektripuhuritega,

mis on kaugküttega lahendusest odavam. KÜ soovib nüüd, et avaldaja tasuks kütte eest topelt.

Puudutatud isikute vastused

2. KÜ-l ei ole vastuväiteid, et avaldaja solklikorrusel asuvasse eriomandisse tungis

29.01.2024 ja 09.02.2024 kanalisatsiooni reovesi ja see kahjustas avaldaja omandit. KÜ ei nõustu

kahju ulatuse ja kahju likvideerimiseks kuluva summaga. Avaldaja esitatud hinnapakkumised ei

ole omavahel võrreldavad, sest sisaldavad erinevaid töid ja võrreldavate tööde osas erinevaid

mahtusid. Isegi, kui hinna võivad ettevõtetes olla erinevad, siis vajalike tööde mahud ei tohiks

erinevad olla. Samas 04.12.2024 menetlusdokumendis võtab KÜ omaks, et avaldaja

korteriomandil tuleks vahetada neli siseust ning osaliselt on kahjustunud põrandate

laminaatparkett (dtl 291).

Põhiplaani kohaselt on avaldaja korteriomandis põrandapinda 138,6m² (dtl 296). Paikvaatlusel

oli tuvastatav, et laminaatparketi kahjustus ruumis „Ladu“ (9,6m²) ja osaliselt ruumis „Hall1“

(21,6m²). Ülejäänud ruumides kahjustusi tuvastatud ei ole. KÜ võttis hinnapakkumise Ärikoda

OÜ-lt, mille kohaselt on vajalike tööde hind koos käibemaksuga 2184,70 eurot (dtl 297). KÜ

juhatuse liige M. V. koostas endapoolse hinnapakkumise, mille kohaselt on materjalide ja tööde

maksumus kokku 1178,30 eurot (dtl 298-301). KÜ tunnistab kanalisatsiooniavarii tagajärjel

avaldajale tekkinud kahju summas 1178,30 eurot. KÜ hinnangul ei ole avaldaja eriomandiosa

parendamine või kulumisest tekkinud kahjude korvamine, vaid ainult ja üksnes kanalisatsiooni

29.01.2024 ja 09.02.2024 avariidega tekkinud kahjude korvamine/eelneva olukorra taastamine.

KÜ vastutuse osas märgib KÜ, et üldteada on, et ka vastavalt ehitusprojektile, töökorras ja ilma

kellegi poolt mõne kohustuse täitmata jätmiseta kanalisatsioonitrassid ummistuvad aegajalt. Kivi

tn 4 elamu kanalisatsioon toimib normaalselt ja KÜ-le ei ole teada, et kanalisatsioonitrass oleks

amortiseerunud, osaliselt ummistunud/ahenenud või esineks muid defekte trassi normaalseks

toimimiseks. Kuivõrd avaldaja ei ole tõendanud väliskanalisatsiooni remondi või uuendamise

vajadust või ummistuse põhjust, ei ole tõendatud, et KÜ oleks omapoolset kohustust rikkunud.

KÜ on näidanud üles vajalikku hoolt ummistuste vältimiseks ja tellib aeg-ajalt trassi läbipesu (dtl

86). Viimastel aastatel on kanalisatsioon korduvalt ummistunud ning KÜ on tellinud ummistuse

likvideerimise ja tasunud likvideerimise eest (dtl 227-232). Seega kahju hüvitamise nõude

eeldused ei ole tõendatud ja avaldus tuleks jätta rahuldamata.

Juhul, kui kohus rahuldab avalduse, esitab KÜ tasaarvestuse avalduse KÜ nõudega avaldaja

vastu summas 5352,70 eurot (dtl 88-90). See on summa vähem tasutud soojusenergia eest

perioodil 2021.aasta oktoober kuni 2024.aasta märts. 11.02.2015 korteriomanike otsus, mille

alusel on avaldaja kütte eest tasunud, on tühine kvoorumi nõude täitmata jätmise tõttu. KÜ

märgib lisaks, et juhul, kui 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine, siis oli väiksemas

ulatuses kütte eest tasumise kokkulepe sõlmitud KÜ ja ZIM Company vahel, kes oli sellel ajal

vaidlusaluse korteriomandi omanik (dtl 302-303). Korteriomanikud ei ole otsustanud

majandamiskulude jaotuse teistsugust printsiipi, mis kehtiks eriomandi M1 igakordse omaniku

suhtes.

Kohtumääruse põhjendused

3. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 2 vaatab kohus hagita

menetluses läbi ka teisi asju, mis seadusega on antud kohtu pädevusse ja mida ei saa läbi vaadata

hagimenetluses. Kooskõlas TsMS § 477 lg 1 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse

sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi, lg 5 järgi ei ole kohus seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 476 lg 1 kohaselt hagita menetluse algatab kohus omal algatusel

või huvitatud isiku või asutuse avalduse alusel. TsMS § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p1 kohaselt on

hagita asjad korteriomandi ja kaasomandi asjad.

4. Käesolevas tsiviilasjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

-

Kivi tn 4, Paldiski esimesel/solklikorrusel asuva eriomandiosa M1 omanik oli alates

19.01.2015 kuni 04.07.2016 OÜ ZIM Company, alates 05.07.2016 kuni 20.11.2016 PlaDa

OÜ, alates 21.11.2016 kuni 08.08.2021 Oldanplat OÜ ja alates 09.08.2021 Denny

Weekend Company (dtl 302-303).

-

29.01.2024 ja 09.02.2024 tungis avaldaja eriomandiosale reovesi ja avaldajale tekkis

kahju.

5. Pooled vaidlevad selle üle:

-

Millises ulatuses sai avaldaja kahju 29.01.2024 ja 09.02.2024 reovee avaldaja

eriomandiosale tungimise tagajärjel.

-

Kas 11.02.2015 üldkoosoleku otsus on tühine või kui on kehtiv, kas selles sõlmitud

kokkulepe kehtis ka avaldaja suhtes ning kui ei kehti avaldaja suhtes, kas KÜ toimib oma

õiguste teostamisel heas usus.

6. Riigikohus on selgitanud (RKTKm 30.03.2023, 2-19-9500, p 13; RKTKm 09.05.205, 2-

21-11325, p 12), et korteriomandi kaasomandi esemest lähtunud kahju hüvitamist võib

kahjustatud korteri omanik nõuda muu hulgas korteriühistult, kes on kohustusi rikkunud (VÕS §

115 lg 1), kui rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule on tekkinud kahju

(VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2),

ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

7. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomandite

kaasomandi eset korteriomanikud korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt käsitletakse

tavapärase valitsemisena kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti.

Kahjujuhtum, kahju tekkimine, kahju põhjus, kohustuse rikkumine

8. Menetlusosalised ei vaielnud selle üle, et 29.01.2024 ja 09.02.2024 toimus

kanalistasiooniavarii XXX (esimesel/solklikorrusel, kinnistusraamatus eriomand märgitud M1, dtl

302-303)), mille käigus tungis avaldaja korterisse reovesi (dtl 6-24). Eriomandi osa M1 kuulus

kahju juhtumi ajal avaldajale (dtl 302-303).

Vaidlust ei olnud ka selles, et kanalisatsiooniavarii tõttu voolas reovesi avaldaja eriomandile,

mille tagajärjel sai avaldaja kahju. Vaidlus puudub ka selles, et hoone kanalisatsiooni näol on

tegemist kaasomandiosaga.

9. Riigikohus on selgitanud, kui kahju tekitanud asjaolu on lähtunud teise korteriomandi

eriomandi piirest, ei pruugi kahjustatud korteri omanikul olla võimalik kahju täpset põhjust

kindlaks teha. Kui kahjustatud korteri omanik tõendab, et kahjustav asjaolu lähtus teise

korteromandi eriomandi piirest, tuleb hea usu põhimõtte järgi eeldada, et teise korteriomandi

omanik rikkus oma kohustust ja vastutusest vabanemiseks peab see korteriomanik tõendama, et

kahjustav asjaolu tulenes korteriomanike kaasomandi esemest ja ta ei ole oma kohustusi rikkunud

või tema rikkumine on vabandatav (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649, p 21; RKTKm 09.05.205,

2-21-11325, p 13). Kohus leiab, et sama tõendamiskoormise jaotus kehtib ka olukorras, kui

kahjustatud korteri omanik esitab nõude KÜ vastu, mistõttu tulnuks KÜ tõendada, et avaldaja on

tema eriomandi osal asunud kaasomandi eset kahjustanud või lõhkunud või mida avaldaja oleks

kanalisatsiooniavarii ärahoidmiseks pidanud tegema.

10. KÜ leiab, et puudutatud isik ei ole rikkunud kanalisatsioonitrassi korrashoiukohustust, sest

on näidanud üles vajalikku hoolt võimalike ummistuste vältimiseks, tellides aeg ajalt

kanalisatsioonitrassi läbipesu. KÜ leiab ka seda, et avaldaja ei ole tõendanud, et

kanalisatsioonitrassi defekti või puuduse olemasolu, mis põhjustas ummistuse. Puudutatud isik on

esitanud kanalisatsioonitrasside ja torustike survepesu tegemise kohta Survepesu24 26.01.2023

arve nr 230145 (dtl 86) ja Fekto OÜ 09.10.2023 arve nr 2310032 (dtl 87). KÜ on 30.08.2024

menetlusdokumendis jaatanud, et viimastel aastatel on kanalisatsioon korduvalt ummistunud ning

KÜ on tasunud igakordselt ummistuse likvideerimise eest (dtl 225, p 4; dtl 227-232). KÜ esitas

07.08.2025 menetlusdokumendis Fekto OÜ 24.07.2025 akti, milles on Fekto OÜ hinnangul

probleemide põhjustajaks vajunud torustik, millel puuduvad piisavad lang- või voolukalded ja

selle tagajärjel toimub vee seismine torustikus, mis moodustab ummistuste teket. Fekto OÜ on

soovitanud teostada torustiku täielikku rekonstrueerimist (dtl 583). KÜ on seejuures viidanud, et

kanalisatsioonitorustik ehitati OÜ ZIM Company poolt vastavalt 2015.aastal projekti „Kivi tn 4

Hosteli projekt (Mitteeluruumi rekonstrueerimine hosteliks)“ järgi (dtl 584). Ehitamise alustamise

teatis esitati 07.10.2015 (dtl 590). Paldiski Linnavalitsus juhtis 25.05.2015 kirjas nr 9-12/548

tähelepanu projekti puudustele, muu hulgas kanalisatsiooni osas (dtl 584-589). KÜ leiab, et

kuivõrd nõuetekohaselt mittetoimiva kanalisatsiooni ehitas OÜ ZIM Company ja kui avaldaja

oleks viimase õigusjärglane, tuleks seda võtta arvesse kui kahjustatud isiku osa kahju tekkimises.

11. Avaldaja on leidnud, et KÜ ei taganud kanalisatsioonitorustiku korrasolekut ja KÜ oli

kanalisatsiooniga seotud probleemidest teadlik. Selle tõendamiseks on avaldaja esitanud KÜ

30.01.2024 e-kirja, milles KÜ juhatuse liige kirjutab „Probleem, nagu aru saada, on seotud

kanalisatsioonitrasside (ennekõike ilmselt välistrasside) amortiseerumisega/…/ Ilmselt on vaja

lasta kapitaalselt remontida kanalisatsioon./…/ Väliskanalisatsiooni remondi/ehituse peab ilmselt

kinni maksma ühistu…“ (dtl 4). Avaldaja on toonud välja ka selle, et samalaadne avarii toimus

lisaks 29.01.2024 ja 09.02.2024 ka 15.01.2023 ja 04.10.2023 ning KÜ oli ka nimetatud

juhtumistest teadlik (dtl 109-118). Avaldaja on selgitanud, et tema omandis olevat eriomandi eset

ei kasutatud alates 16.08.2023, mida tõendas elektri- ja majandamiskulude arvetega (dtl 182-211).

Avaldaja on 21.08.2025 menetlusdokumendis leidnud, et kui KÜ on lõpuks astunud samme

probleemi tuvastamiseks, ei võtnud KÜ kasutusele õigeaegseid meetmeid probleemi

kõrvaldamiseks, sh ennetamiseks. Samuti märkis avaldaja, et KÜ ei ole esitanud tõendeid, et ZIM

Company OÜ oleks tegelenud kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamisega. Avaldajale teadaolevalt

ei ole keegi teine samuti kanalisatsioonisüsteemi ümberehitamisega tegelenud. KÜ poolt viidatud

projektis on märgitud, et veevarustus ja kanalisatsioon lahendatakse eriprojektiga (dtl 602, p 5).

12. Arvestades, et kanalisatsiooniavariid esines Kivi tn 4, Paldiski korduvalt ning KÜ on ka ise

möönnud, et kanalisatsioon vajab kapitaalremonti, siis ummistuste likvideerimise ja

kanalisatsioonitrassi ja torustiku survepesu läbiviimise tellimisega 2023.aastal (dtl 227-232) ei saa

kohtu hinnangul lugeda, et KÜ oleks täitnud kanalisatsiooni korrashoiukohustust KrtS § 34 lg 2 ja

§ 35 lg 2 p 1 järgi nõuetekohaselt.

13. Asjaolu osas, mis puudutab kanalisatsioonisüsteemi ümberehitust avaldaja eriõiguseellase

poolt märgib kohus järgmist. Fekto OÜ aktist ei nähtu, et probleemide põhjuseks oleks ebaõigesti

paigaldatud kanalisatsioonitorustik, vaid viidatud on vajunud torustikule ja torustiku vajumise

tõttu puudub torustikul piisav lange- või voolukalle ning torustik vajab rekonstrueerimist. Paldiski

Linnavalitsuse 25.05.2015 kirjas nr 9-12/548 on viidatud ehitusloa taotluse ja sellele lisatud

projekti puudustele. Projektis on märgitud, et veevarustus ja kanalisatsioon lahendatakse

eriprojektiga (dtl 602). Paldiski Linnavalitsus on 25.05.2015 kirjas juhtinud tähelepanu, et

projektdokumentatsiooni koosseisus puudub veevarustuse- ja kanalisatsiooni puudutav osa ning

on esitanud nõuded, mida ehitusloa taotlejalt tähtajaks oodatakse. Ehitusseaduse (EhS) § 41

sätestab, et pädev asutus kontrollib ehitusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust. Kui

ehitusloa andmine on ilmselgelt võimatu, jätab pädev asutus taotluse läbi vaatamata ja tagastab

selle koos põhjendusega. EhS § 42 lg 1 kohaselt antakse ehitusluba, kui esitatud ehitusprojekt

vastab

õigusaktides

sätestatud

nõuetele,

eelkõige

detailplaneeringule

või

projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud

juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule. Vastavalt EhS § 43 lg-

le 1 esitatakse ehitamise alustamise teatis pädevale asutusele vähemalt kolm päeva enne

ehitusloakohustusliku ehitise ehitamise alustamist. Seega, kuna ehitamise alustamise teatis on

esitatud 07.10.2015 ja ehitamise alustamise teatise esitamise eelduseks on ehitusloa olemasolu,

siis järelikult viis ZIM Company OÜ ehitusloa taotluse ja sellele lisatud dokumentatsiooni

kooskõlla Paldiski Linnavalitsuse poolt esitatud nõuetega ja ehitusloa väljastaja jaoks ei esinenud

kahtlust, et keldriruumi kanaliseerimisega võiks tekkida raskusi (mis oleks EhS § 41 järgi saanud

olla aluseks ehitusloa andmata jätmisele). Arvestades, et Fekto OÜ hinnangul on probleemi

põhjuseks torustiku vajumine, ei tuvastanud kohus, et ZIM Company OÜ ehitas mittetoimiva

kanalisatsiooni ja avaldaja vastutaks seeläbi kahju tekkimise eest. Kohus juhib tähelepanu ka

sellele, et kuna Fekto OÜ poolt tehtud videofailis on probleemne koht tuvastatud 13 meetri

sügavusel, kus on malmist ja plastikust toru ühendus ja ummistustest tekkivad probleemid

häirivad kogu hoone normaalset kasutamist, siis järelikult ei ole ummistuste probleem seotud

avaldaja eriomandiosal asuva torustikuga, mille suhtes lasuks hoolsuskohustus avaldajal. KÜ on

kohtu hinnangul olnud oma avaldustes vastuoluline. Kui KÜ on ka ise 30.01.2024 e-kirjas

tõdenud, et probleem on seotud kanalisatsioonitrasside amortiseerumisega (dtl 4), siis vastuses

avaldusele on KÜ väitnud, et Kivi tn 4 elamu kanalisatsioon toimib normaalselt ja KÜ-le ei ole

teada, et kanalisatsioonitrass oleks amortiseerunud, osaliselt ummistunud/ahenenud või esineks

muid defekte trassi normaalseks toimimiseks (dtl 82, p 6.3). 07.08.2025 on aga KÜ asunud

väitma, et avaldaja on seotud mittetoimiva kanalisatsioonitrassi toimimises.

14. Seega tuvastab kohus, et KÜ rikkus oma korrashoiukohustust. KÜ ei ole toonud kohtu ette

asjaolusid ja neid tõendanud, et kohustuste rikkumine on vabandatav, mistõttu vastutab KÜ

avaldajal kanalisatsiooniavarii tagajärjel tekkinud kahju eest.

Kahju ulatus

15. VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud

tulu lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara

väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 132 lg 3 kohaselt, kui asja on

kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud. VÕS § 132 mõte

on kaitsta kahjustatud isiku vara koosseisu säilimist.

16. Avaldaja esitas kohtule Viatex Ehitus OÜ pakkumise nr K7104, mille kohaselt läheksid

remonttööd maksma 16 914,08 eurot (km/ga) (dtl 25-26), Hansaküte OÜ 16.02.2024 pakkumise nr

2401 (dtl 27), mille järgi läheksid remontööd maksma 12 566 eurot, ja Trunk OÜ 12.03.2024

hinnapakkumise nr 02/12, mille kohaselt maksaksid remonttööd kokku 15 035,28 eurot (dtl 28).

Avaldaja on nõude esitamisel tuginenud Hansaküte OÜ, kui kõige odavamale hinnapakkujale.

17. Hansaküte OÜ 16.02.2024 pakkumise (dtl 27) kohaselt on taastamisremondi maksumus 12

566 eurot, sisaldades demonteerimist (20 tundi x 15 eurot tund =300 eurot), prügi äravedu (12

tundi x 23 eurot tund = 276 eurot), puhastustöid ja desinfitseerimist (12 tundi x 25 eurot tund =

600 eurot), nelja ukse paigaldust, liistusid ja furnituuri (4 tk x 150 eurot tükk = 600 eurot),

laminaatparketi paigaldust, põrandaliistude paigaldust (90 m² x 22 eurot/m² = 1980 eurot),

värvimistöid (100 m² x 22 eurot/m² = 2200 eurot), laminaatparketti (100 m² x 28 eurot/m² = 2800

eurot), põrandaliistusid ja paigaldust (180 m² x 10 eurot/jm = 1800 eurot), uksi, ukseraame ja

sisustust (4 tk x 260 eurot/kmpl = 1040 eurot), värvainet, toonimist ja krunti (520 eurot),

transporditeenust (450 eurot).

13.12.2024 on avaldaja selgitanud, et olukord ruumides on aja jooksul muutunud –põrandakate on

kuivanud, seintel on tekkinud hallituse laigud (ruumid on kütmata ja ei ole kasutuses). Ruumide

koristamise, desinfitseerimise ja kuivatamise eest on avaldaja juba tasunud. Üleujutuse tagajärjel

on põrand kaotanud enda omadused (vajunud, põrandakatte alla on jäänud fekaaljääke,

laminaadilaudade ühenduskohad on nihkunud. Avaldaja koostas tabeli kahjustuste kirjelduste,

kahju kõrvaldamiseks vajalike materjalide kasutuse, tööde ja nende maksumuse kohta. Avaldaja

lisas, et Hansaküte OÜ pakkumine on koostatud paar päeva peale avariid, mistõttu on olukord

2024.aasta novembriks erinev ja visuaalselt parem. Avalda selgitas, et ruumid „Tuba1,

„Abiruum“, „Vastuvõturuum“, WC1, dušširuumid ei kuulu hinnapakkumisse, kuna sinna vesi ega

fekaalained ei jõudnud (dtl 312-313, p 1.1).

18.

04.12.2024 täiendavates seisukohtades on KÜ võtnud õigeks, et vahetamist vajab neli ust

ja osaliselt on kahjustada saanud põrandate laminaatparkett. KÜ on viidanud hosteli põhiplaanile

(dtl 258, 296), mille kohaselt on eriomandil M1 põrandapinda 138,6 m². KÜ märkis, et vaatlusel

oli tuvastatav laminaatparketi veekahjustus ruumis „Ladu“ (9,6 m²) ning osaliselt ruumis „Hall1“

(21,6 m²), samuti on vaatlusel võimalik tuvastada, et põrandaliistud on plastikust ega ole saanud

kahjustusi, ka värvikahjustusi vaatlusel ei tuvastatud. KÜ hinnangul ei olnud laminaatparketil

veekahjustusi ruumides „Tuba1“, „Tuba2“, „Tuba3“, „Hall2“, „Abiruum“ ja vastuvõturuumis.

KÜ esitas kohtule kaks hinnapakkumist. Ärikoda OÜ hinnapakkumine (dtl 297) on summas

2184,70 eurot, mis sisaldab järgmisi töid – laminaatparketi- ja liistude eemaldamist (30 m² x 5

eurot/m² = 150 eurot), uste demontaaži (4 kompleti x 15 eurot/tk = 60 eurot), laminaatparketi

paigaldamist (30 m² x 15 eurot/m² = 450 eurot), laminaatparketti ja alukatet (30 m² x 5,25

eurot/m² = 157,50 eurot), olemasolevate põrandaliistude paigaldust (70 eurot), uusi uksi, liistusid

(lingid olemasolevad, 4 kompl. x 178,31 eurot/kompl. = 713,24 eurot), uste paigaldust (4 tk x 80

eurot/tk = 320 eurot), transporti (80 eurot). Hinnapakkumise on esitanud ka juhatuse liige M. V.

(dtl 298-301), milles taastustööde maksumus oleks 1178,30 eurot sisaldades järgmisi töid ja

tegevusi – demonteerimistööd (5 tundi x 15 eurot/tund = 75 eurot), utiliseerimine (50 eurot),

laminaatparkeri, uste ja olemasolevate liistude, linkide paigaldamine (25 m² x 15 eurot/m² = 375

eurot), parketi aluskate (38 m² x 38 eurot/m² = 12,16 eurot), laminaatparkett (30 m² x 4,93

eurot/m² = 147,90 eurot), uksed (4 tk x 148,31 eurot/tk = 593,24 eurot), väikevahendid: kruvid,

tüüblid, ehitusvaht jms (50 eurot).

19.

19.11.2024 vaatluse (dtl 255-282) käigus võib täheldada, et WC-de 2 ja 3 ukseraamid on

alumises osas pundunud ja pealmine kate on lahti löönud (dtl 255, 260-265). Ukseraami

pundumist võib täheldada ka ruumis, mis on tähistatud plaanil kui „Ladu“ (dtl 266-267). Laos on

ukse juures ka põrandaliist lahti, ülejäänud ruumi osas ei ole põrandakattes liistude lahtilöömine

visuaalselt tuvastatav (dtl 267). Veekahju on visuaalselt tuvastatav ka WC 2 ja 3 vastas paikneva

toa „Tuba 3“ ukseraami alumises osas ja uksel (dtl 268-270). Ruumis „Tuba3“ põrandaliistudel

veekahjustusi visuaalselt näha ei ole (dtl 271). Ruumis „Tuba3“ põrandakatte osas, eelkõige ukse

juures, ei ole visuaalselt plaatide lahtilöömist sarnaselt ruumis „Ladu“, näha, kuid mingi erinevus

ülejäänud põranda osas on täheldatav, kuid ei ole visuaalselt võimalik aru saada, kas tegemist on

veekahju või kulumisega (dtl 272-273). N. L. juhib ruumis „Tuba3“ kohtu tähelepanu sellele, et

ukse lähedal oleval puidust öökapi jalgadel ja narivoodi jalgadel veekahjustusi näha ei ole (dtl

274-276). Kööginurk asub plaanil „Hall1“. D. Ž. ja A. M. sõnul oli vesi katnud ka köögipõrandat.

Köögis oleva põrandakatte seisukord on halb, kuid ei ole visuaalselt tuvastatav, kas tegemist on

veekahju või kulumisega (plaadid lahti ei ole, dtl 277-279). Ruumides „Tuba1“ ja „Tuba2“, sh

uksepakul ja ukseraamil veekahjustusi visuaalselt näha ei ole (dtl 280-281). Loodimisel (lood

paigaldatud ruumi „Hall2“ tuleva sissekäigu juurde) on näha, et köögipoolne („Hall1“) osa on

kõrgem kui korteri osa, kuhu jäävad ruumid „WC2“, „WC3“, „Tuba3“ ja „Ladu“. Põrandal

koridoris, mis asub ruumide „WC2“, „WC3“ ja „Tuba3“ vahel, on täheldatav muutusi, kuid ei ole

võimalik visuaalselt aru saada, kas tegemist on veekahju või kulumisega (dtl 282, vt ka dtl 259).

KÜ lepinguline esindaja palus D. Ž.l ja A. M. näidata, millised on need neli ust, mis vajavad

väljavahetust vastavalt avaldusele lisatud hinnapakkumistele, kuid avaldaja esindajad neid

konkreetselt näidata ei osanud. Vaatlusel tuvastas kohus, et ruumides küte puudus. Ruumide

üldine seisukord oli nn väsinud – seinakatted määrdunud ja kulunud, põrandakate kulunud.

20. Kohus selgitas avaldajale korduvalt (28.11.2024, dtl 286; 20.03.2025, dtl 514), et kuna

pooled vaidlevad kahju ulatuse üle, siis tuleb avaldajal tõendada, millist kahju sai avaldaja

29.01.2024 ja 09.02.2024 kanalisatsiooniavarii tagajärjel, et kohus saaks hinnata, kas

hinnapakkumises kajastatud tööd on seotud avariiga ning seetõttu endise olukorra taastamiseks

vajalikud. Kohus selgitas lisaks, et kohtul puudub pädevus hinnata fotode ja avaldaja tabeli alusel

kahju kõrvaldamiseks vajalike tööde vajalikkust.

21. Avaldaja ei ole kohtu ette toonud tõendeid, et 29.01.2024 ja 09.02.2024

kanalisatsiooniavarii tagajärjel Hansaküte OÜ hinnapakkumises välja toodud tööd väljatoodud

ulatuses oleksid vajalikud kahju kõrvaldamiseks. Kohtu hinnangul ei ole avaldaja piltidega

ruumidest, avaldaja koostatud tabeli ja hinnapakkumisega tõendanud, et kõik väljatoodud tööd

oleksid tekkinud kanalisatsiooniavarii tagajärjel, sest 19.11.2024 vaatlusel oli ka visuaalselt raske

teha vahet põrandakatte kulumise vahel. Visuaalsel vaatlusel võis veekahjustusega seostada

põrandakattel kahjustusi üksnes ruumis „Ladu“ (dtl 266-267). Samuti ruumide „WC2, „WC3“ ja

„Tuba3“ ukseraamidel ja ustel (dtl 260-265; 268-270). Seega Hansaküte OÜ pakkumine ei

peegelda reaalset olukorda ja vajalike tööde ulatust nagu on väitnud avaldaja (dtl 105, p 2.7).

22. KÜ on võtnud esitatud hinnapakkumistel aluseks põrandakatte vahetuse 30 m² ulatuses.

07.08.2025 lõplikes seisukohtades on KÜ märkinud, et paikvaatlusel on tuvastatav

laminaatparketti kahjustus ruumis „Ladu“ (9,6 m²) ja osaliselt ruumis „Hall1“ (21,6 m²).

Arvestades KÜ hinnapakkumist, millise ulatuses KÜ on tekkinud kahju tunnistanud, siis järelikult

on KÜ tunnistanud kahju ulatust ruumides „Ladu“ (9,6 m²) ja „Hall1“ (21,6 m²) laminaatparketi

vahetamise vajaduse näol. Kohus lähtub kahju ulatuse määramisel sellest, millistes ruumides KÜ

on tunnistanud laminaatparketi vahetamise vajadust. Samas ruumide „Ladu“ ja „Hall1“

moodustavad kokku 31,2 m² (21,6 + 9,6), mitte 30 m² nagu on KÜ hinnapakkumisel aluseks

võtnud.

23. VÕS § 132 sätestab kahju hüvitamise asja hävimise, kaotsimineku või kahjustamise korras,

mille lõike 3 kohaselt, kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise

mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega

võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1.

VÕS § 132 lg 1 järgi, tuleb asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise

kohustuse olemasolu korral maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks

tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel,

võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist

kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. Praeguses asjas on nõude alus asjaolu, et avaldaja

eriomand M1 sai kanalisatsiooniavarii tagajärjel kahjustusi. Eelneva kohaselt hõlmab kahjuhüvitis

VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi muu hulgas asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku

väärtuse vähenemise. Riigikohus on selgitanud, et nimetatud normist ei tulene, et asja parandamise

kuludest tuleb maha arvata kahjustatud eseme kulum. Riigikohus on ka selgitanud, et asja

parandamise korral üksnes otseselt kahjustatud koha värvimise, tapeetimise või

põrandakattematerjali vahetamise kaudu ei täitu vähemalt üldjuhul eesmärk taastada kahjustuse

eelne olukord. Osadel juhtudel võib olla paratamatu, et kahjustatud asja omanik rikastub, kui asja

parandamisel ei ole võimalik täpselt taastada endist paratamatut olukorda (RKTKm 26.06.2025, 2-

20-5374, p 15, 16).

24. Kohus leiab, et kuna ruum „Hall1“ on üks tervik, siis hoolimata sellest, et vaatlusel oli

näha, et põrandakattematerjal oli tugevasti kulunud, ei ole võimalik seal osaliselt laminaatparketti

vahetada. Samuti asub kohus seisukohale, et arvestades, et ruum „Hall2“ moodustab hoolimata

sellest, et on plaanil märgitud eraldi ruumidena, ühtse terviku, mistõttu tuleb lisaks ruumile

„Hall1“ vahetada laminaatparkett ka ruumis „Hall2“ (8,4 m²). Seega rahuldab kohus avaldaja

kahju laminaatparketi vahetuse näol ulatuses 39.60 m². Kuna põrandaliistud oli plastikust ega

olnud saanud mingilgi moel kahjustada, puudub vajadus uute põrandaliistude paigaldamiseks.

Hansaküte OÜ pakkumise kohaselt on laminaatparketi maksumus 28 eurot/m². Ärikoda OÜ

pakkumise järgi on laminaatparketi ja aluskatte hind 5,25 eurot/². KÜ juhatuse liige M. V. on

pakkumises toonud välja, et parketi aluskate maksab 0,38 eurot/m² ja laminaatparketi maksumus

on 4,93 eurot/m². Arvestades pakkumistes esile toodud hindasid, rahuldab kohus avaldaja avalduse

laminaatparketti puudutavas osas summas 207,90 eurot (12,67 (0,32x39,6) + 195,23 (4,93x39,60).

25. KÜ on tunnistanud ka nelja ukse vahetamise vajadust (dtl 291, p 2.4). Kohus tuvastas

vaatlusel, et ruumidel „Ladu“, WC2“, „WC3“ ja „Tuba3“ on ka ukseraamid saanud kahjustada (dtl

255, dtl 260-265, dtl 268-270), mistõttu tuleb välja vahetada ka nelja siseukse raamid. M. V. ja

Ärikoda OÜ hinnapakkumisest ei nähtu, et küsitud oleks hinda ukseraamide kohta. Ärikoda OÜ

pakkumises on ühe siseukse hinnaks 178,31 eurot, millele lisandub demontaaži hind ukse kohta 15

eurot ja paigaldamise hind 80 eurot ukse kohta. M. V. pakkumises on ühe siseukse hinnaks 148,31

eurot (paigaldus ruutmeetripõhine). Hansaküte OÜ pakkumises on ukse, ukseraami ja sisu hinnaks

kokku ühe ukse osas 260 eurot, millele lisandub demonteerimine 15 eurot tund, paigaldus 150

eurot ukse, raami ja sisu kohta. Arvestades, et KÜ pakkumistes ei ole välja toodud ka ukseraami

hindasid, siis rahuldab kohus avaldaja nõude siseuste, ukseraamide ja sisu (lingid) osas

kogusummas 1040 eurot (4x260). Kohus lisab, et võrreldes M. V. pakkumises välja toodud ukse

hinnast on Hansaküte OÜ uste komplekti hind küll 111,69 euro võrra kallim, kuid see sisaldab nii

ust, raami, kui ka sisu.

26. Laminaatparketi, liistude, uste ja ukseraamide eemaldamise, paigaldamise ja utiliseerimise

osas märgib kohus järgmist.

Hansaküte OÜ pakkumise kohaselt maksab demonteerimine 15 eurot/tund ning prognoostitav

tööaeg on 20 tundi; prügi äravedu 23 eurot/tund ja prognoositav tööaeg 23 tundi; laminaatparketi

paigaldus 22 eurot/m², uste/liistude/furnituuri paigaldus 150 eurot ukse kohta. Transporditeenus on

kokku 450 eurot.

Ärikoda OÜ pakkumise järgi maksab parketi ja liistude eemaldamine 5 eurot/m²; laminaatparketi

ja aluskatte paigaldus 15 eurot/m², uste demontaaž 15 eurot ukse kohta, olemasolevate liistude

paigaldus 70 eurot ja nelja ukse paigaldus 80 eurot ukse kohta.

KÜ juhatuse liige M. V. on pakkumises kohaselt maksavad demonteerimistööd 15 eurot ja

prognoositav tööaeg on 5 tundi, utiliseerimine 50 eurot ning laminaatparketi, uste ja olemasolevate

liistud paigaldus 15 eurot/m².

M. V. ega ka Ärikoda OÜ hinnapakkumine ei sisalda raamide paigaldamist ja M. V. on sidunud

laminaatparketi, uste, liistude ja linkide paigaldamise ruutmeetri hinnaga. Seetõttu lähtub kohus

uste paigaldamisega seotud kulude määramisel Hansaküte OÜ pakkumisest, kus on paigaldamise

hinnaks pakutud kokku 600 eurot. Kuivõrd uksi ja raame ei pea ilmtingimata demonteerima sama

isik, kes paigaldab ning M. V. pakkumine on demonteerimistööde ja utiliseerimise osas odavaim,

siis laminaatparketi, liistude, uste ja ukseraamide demonteerimise, utiliseerimise ning

laminaatparketi ja liistude paigaldamise osas lähtub kohus M. V. pakkumisest. Kuna kohus

määras, et parkett vajab vahetust 39.60 m² ulatuses (mitte 30 m²), millises ulatuses tuleks ka

demonteerida ja paigaldada liistusid, siis oleks mõistlik demonteerimistöödele kuluv aeg kokku 8

tunni ulatuses, s.o 120 eurot. Laminaatparketi ja liistude paigaldus on seega 594 eurot.

27. Tapeedi vahetamise ja värvimistööde osas märgib kohus, et põhjendatud ei ole mõista KÜ-

lt välja kulusid, mille tekkimist oleks avaldaja saanud ise vältida. Avaldajal oli võimalik valida,

kas ta laseb ruumides esinenud veekahjustused likvideerida ja nõuda kantud kulude väljamõistmist

KÜ-lt või mitte teha remonttöid kahjude likvideerimiseks ja nõuda tulevikkus tekkivat kahju.

Avaldaja on valinud viimase variandi. See, et avaldaja ei ole ruume kütnud, ei saa olla kuidagi

seotud KÜ tegevuse või tegevusetusega. Seega, kui ruumide kütmata jätmisest on tekkinud

ruumide seintel niiskuskahjustused, on avaldaja ise aidanud kaasa kahju suurenemisele.

28. Eeltoodu alusel leiab kohus, et asjas on tõendatud kahju ulatus VÕS § 128 lg 2,3, § 132 lg

3 järgi kokku 2611,90 eurot (207,90 + 1040 + 600 + 120 + 50 + 594). Nii saab avaldaja nõuda

KÜ-lt § 127 lg 1, § 128 lg 2, 3, § 132 lg 3 kahju hüvitamist 2611,90 eurot.

29. VÕS § 76 lg 1 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele

kindlaks määratud tähtpäeval. VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt kohustus muutub

sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 113 lg 2 esimene

lause sätestab, et kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju

hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude

puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma

nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 113

lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele

lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui

seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

Avaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 p 6, § 113 lg-st 1 2. lause ja lg 2. esimese lause alusel ja

TsMS § 367 alusel õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist alates

hagi esitamisest kuni kohase täitmiseni.

KÜ ei ole oma kohust täitnud ega kahju hüvitanud, olles kohustuse täitmisega rikkumises VÕS §

100 mõttes. Seega on avaldaja kahju hüvitise ja viivise nõue põhjendatud ja kuulub

rahuldamisele.

30. Eeltoodust alusel tuleb KÜ-lt avaldaja kasuks välja mõista kahju hüvitist 2611,90 eurot ja

viivist alates 02.04.2024 võlgnetavalt kahju hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

Tasaarvestusavaldus

31. KÜ esitas 10.06.2024 kostja vastuses tasaarvestusavalduse juhuks, kui KÜ vastutab

avaldajale tekkinud kahju eest. Tasaarvestusavalduse kohaselt on avaldaja tasunud perioodil 2021.

oktoober kuni 2024.märts vähem soojusenergia eest kokku 5352,70 eurot. KÜ palub tasaarvestada

KÜ-lt väljamõistetav kahjuhüvitis KÜ nõudega. KÜ on põhjendanud enda nõuet sellega, et

11.02.2015 KÜ üldkoosoleku otsus, mille alusel on avaldaja tasunud vähem soojusenergia eest

(dtl 305-306), on tühine, sest koosolekust ei võtnud osa nõutav arv korteriomanikke (dtl 84, p 11,

dtl 88-92). KÜ leiab lisaks, et juhul, kui eeldada, et 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine,

siis nimetatud koosoleku otsus käsitleb lepingu sõlmimist KÜ ja ZIM Company OÜ vahel ja selles

majandamiskulude jaotust. Korteriomanikud ei ole otsustanud majandamiskulude jaotuse

teistsugust printsiipi, mis kehtiks eriomandi M1 igakordse omaniku suhtes (dtl 294, p 3.6).

32. Avaldaja leiab, et KÜ tasaarvestusavaldus on pahatahtliku iseloomuga ega ole

põhjendatud. Avaldaja asub seisukohale, et 1) 11.02.2015 üldkoosoleku otsus ei ole tühine ja 2)

11.02.2015 üldkoosoleku otsus kehtis ka järgmiste omanike suhtes, sest eelmise korteriomaniku

ühistu liikmelisusest tulenevad varalised õigused ja kohustused lähevad üle uuele

korteriomanikule- ühistu liikmele (dtl 313-2.3.11; dtl 519, p 2).

33. Korteriühistu üldkoosoleku otsus, mis ei ole puudutatud isiku hinnangul nõutava kvoorumi

täituvuse tõttu kehtiv, võeti vastu 11.02.2015. Põhikirja punkti 6.5 kohaselt on üldkoosolek

otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest (dtl

553).

Otsuse vastuvõtmiseks vajaliku häälteenamuse nõude rikkumise korral on kohaseks

õiguskaitsevahendiks otsuse kehtetuks tunnistamise nõue (vt RKTKo 27.03.2013, 3-2-1-16-13, p

12). Enne 01.01.2028 kehtinud seaduse järgi oli korteriühistu liikmel õigus korteriühistu

üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse

teadasaamise päevast arvates (korteriühistuseaduse (KÜS) § 13 lg 3). Seega isegi kui tuvastada, et

O. Ž. nimi protokollis ei ole tema poolt allkirjastatud ja seetõttu ei olnud koosolek

otsustusvõimeline, on möödunud korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaeg ja 11.02.2015 üldkoosoleku otsus on kehtiv.

34. Kohus tuvastas ja pooled selle üle ka ei vaidle, et Kivi tn 4, Paldiski

esimesel/solklikorrusel asuva eriomandiosa omanik oli alates 19.01.2015 kuni 04.07.2016 OÜ

ZIM Company, alates 05.07.2016 kuni 20.11.2016 PlaDa OÜ, alates 21.11.2016 kuni 08.08.2021

Oldanplat OÜ ja alates 09.08.2021 Denny Weekend Company (dtl 302-303). 11.02.2015 KÜ

üldkoosolekul on otsustatud, sõlmida uus leping kommunaalkulude arvestamise üle ZIM

Company OÜ ja KÜ vahel, mille kohaselt seoses radiaatorite puudumisega ruumides M1arvestada

kütteperioodil ZIM Company OÜ-le soojakadu 15% ulatuses omandipinnast tingimusel, et ruume

läbivad soojussüsteemi torud jäävad endiselt soojusisolatsiooniga kaetud (dtl 305; dtl 505).

Enne 01.01.2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 1 kohaselt võivad kokkuleppe

alusel korteriomanikud korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike

ühisus) käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

Kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis

valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse

järgi. Eelmises lauses sätestatud juhul kohaldatakse kaasomandi eseme valitsemise suhtes

käesolevat seadust niivõrd, kuivõrd see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega. Sama paragrahvi

lõike 2 järgi võisid korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud

õigussuhteid korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse

välistas. KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid

õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Sarnaselt

võivad ka alates 01.01.2018. aasta kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi korteriomanikud kokkuleppel

korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja

korteriühistuseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike kokkulepe kehtib nii varem kehtinud KOS § 8 lg 1

kui ka praegu kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi olenemata sellest, kas kokkulepe on kantud

kinnistusraamatusse, välja arvatud KOS § 8 lg 2 ja KrtS § 13 lg 3 järgi korteriomaniku

(eri)õigusjärglase suhtes, kelle kohta kinnistusraamatusse kandmata korteriomanike kokkulepe ei

kehti (RKTKo 20.06.2022, 2-19-8045, p 15).

Kinnistusraamatust ei nähtu, et 11.02.2015 kokkulepe oleks kinnistusraamatusse kantud (dtl 302-

303). Seega ei kehtinud ega kehti ka praegu 11.02.2015 KÜ ja ZIM Company OÜ kokkulepe

eriomandi M1 (eri)õigusjärglaste, st PlaDa OÜ, Oldanplat OÜ ja Denny Weekend Company

suhtes ning iseenesest on KÜ-l saab olla soojusenergia eest vähem tasumise tõttu nõue.

TsÜS § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus.

Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt ei ole õiguste teostamisel lubatud seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

KÜ on ajavahemikul 11.02.2015 kuni 2024.aasta märtsini esitanud avaldajale ja tema

eriõiguseellastele majandamiskulude arveid väiksemas ulatuses, mis on kõik korrektselt tasutud.

Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et kasvõi avaldaja oleks jätnud majandamiskulude arved

tasumata. Seega on KÜ käitunud vastuoluliselt ja käesolevas menetluses tasaarvestusavaldusena

nõude esitamisega ei ole KÜ teostanud oma õigusi kohtu hinnangul heas usus. Seetõttu jätab

kohus KÜ protsessuaalse tasaarvestusavalduse rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

35. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu

hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kuna avaldus KÜ vastu kuulub rahuldamisele osaliselt ca 21% ulatuses ja KÜ

tasaarvestusavaldus jääb rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud nende enda kanda, sest see

oleks kohtu hinnangul asjaolusid arvestades õiglane.

/digitaalne allkiri/

Kädi Vaker

Kohtunik