2-25-116140/8 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Määruse tegemise aeg ja koht

30. september 2025, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Tarmo Tina

Kohtuasja number

2-25-116140

Kohtuasi

Kohtla-Järve linn, Olevi tn 20 korteriühistu avaldus X

vastu võlgnevuse nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: Kohtla-Järve linn, Olevi tn 20 korteriühistu

(registrikood 80307646)

Avaldaja esindaja: Anne Talviste, e-post:

info@condorfinants.ee

Puudutatud isik: X (ik XXX, aadress xxx, e-post: xxx)

Puudutatud isiku lepinguline esindaja:

Andrei

Matvejev, e-post andrei.matvejev@matvejev.ee

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, Olevi tn 20 korteriühistu avaldus osaliselt.

2. Välja mõista X´ilt Kohtla-Järve linn, Olevi tn 20 korteriühistu kasuks võlgnevus 931,

20 eurot perioodi 31.01.2023 - 31.12.2024 eest ja viivis põhinõudelt (931, 20 eurot) VÕS

§ 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 01.04.2023 kuni põhinõude tasumiseni.

Menetluskulud

4. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates.

ASJAOLUD

1(3)

1. Avalduse kohaselt on Kohtla-Järvel Olevi tn 20–xx asuva korteriomandi omanikuna on

kinnistusraamatusse alates 10.10.2022 ühisomanikena kantud X, A, B, C, D. Puudutatud

isiku võlgnevus on tekkinud perioodil 10.2022 - 06.2025. Tegemist ei ole eelmise omaniku

Y’i pärandvara hulka kuulunud nõudega. Pärandvara inventuur teostati juulis 2022.

Pärandvara avanes 23.10.2021. Pärimistunnistus tõestati 03.10.2022 ning alates 10.10.2022

on kinnistusraamatus kantud ühena ühisomanikest puudutatud isik. Korterile nr xx

väljastatakse arveid ainult maja hoolduse eest, tariifi põhiselt sõltuvalt korteriomandi

ruutmeetritest.

2. Korteriomand Olevi tn 20-xx, Kohtla-Järve sundvõõrandati täiteasjas 042/2021/864

12.08.2025 müügihinnaga 260 eurot. Viidatud täitemenetluses ei ole sissenõudjaks mitte

KÜ, vaid AS Kiviõli Soojus. KÜ antud tehingust raha ei saanud. Korteri nr xx

ülalpidamiskulud ühes aastas moodustavad tänaseks ca 466 eurot. Avaldaja palub

puudutatud isikult välja mõista perioodil 10.2022 - 06.2025 majandamiskulude võlgnevus

1280,40 eurot, seisuga 26.08.2025 sisse nõutavaks muutunud viivis 9,25 euro ning viivis

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 27.08.2025 põhinõudelt 1280,40 eurot kuni

kohase tasumiseni.

3. Puudutatud isik ei tunnista avaldust ja palub selle jätta rahuldamata. Võlgnik oli

korteriomandi kaasomanik ja korter oli tema ning laste kaasomandis. Alates 20.08.2025 ei

ole võlgnik enam korteriomandi omanik, kuna korteriomand müüdi täitemenetluses. Juhul

kui võlgnikul oleks võlgnevus korteriühistu ees, siis KrtS § 44 lg 1 järgi on korteriühistul

korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile. Korteriühistu pidi

korteriomandi esimesel järjekohal oleva pandiõiguse omajana tagama oma nõuete

rahuldamise korteriomandi müügil enampakkumisel. Antud asjaolust lähtudes on avaldaja

nõude olemasolu kahtlane. Avaldaja samuti ei tõendanud nõude suurust. Kuna korteriühistu

ei ole esitanud tõendeid ega majandamiskavasid, mis võimaldaksid kontrollida konkreetseid

korteriühistu kulusid, mis olid tehtud seoses maja majandamisega, ei ole avaldaja nõue

tõendatud.

KOHTU PÕHJENDUSED

4. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendatakse hagita

menetluses korteriühistu avalduse alusel korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustus sh korteriomandi eseme valitsemisest tulenevad nõuded. TsMS 477 lg 1 vaatab

kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta

sätestatud erisusi. Kohus leiab, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlust ei ole selle üle, et

puudutatud isikule kuulus ühisomanikuna perioodil 10.2022 - 06.2025. korteriomand Kohtla-

Järvel Olevi tn 20–xx ja korterelamus on asutatud korteriühistu. Puudutatud isiku väited

korteriühistu pandiõigusest korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks ei muuda

puudutatud isiku kohustust tasuda majandamiskulude eest.

5. Seaduses on kehtestatud piirang, et täitemenetluses võib korteriühistu nõue rahuldatud

saada kuni 50% täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist ehk siis 50 % summast, mis

jääb müügihinnast pärast kohtutäituri tasude ja muude täitemenetlusega seotud kulude

kandmist. Samuti ei saa rahuldada kõiki nõudeid täitemenetluses pandiõiguse alusel. Esitada

saab nõudeid, mis on muutunud sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke

kinnistusraamatusse kandmist, mis muutuvad sissenõutavaks täitemenetluse ajal või pärast

täitemenetluse alustamist. Seega ei saa täitemenetluses kõiki KÜ nõudeid rahuldada, nagu on

toiminud ka antud juhul ja puudutatud isiku väited pandiõiguse realiseerimisest on sisutud.

Puudutatud isiku/korteriomaniku kohustus tasuda majandamiskulude eest tuleneb eelkõige

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 40 ning lisaks võlaõigusseaduse (VÕS) §-st

76 82 lg 1, 101 lg 1 p 1 ja 108 lg 1.

6. Avalduse kohaselt nõuab avaldaja võlgnevust perioodil 10.2022 - 06.2025 eest, kuid

2(3)

avaldusele tõenditena lisatud arvetest nähtub, et avaldaja nõuab maja hooldustasu võlgnevust

perioodi 31.01.2023 - 31.12.2024 eest (24 kuud) ja maja hooldustasu suurus on 38, 80 eurot

kuus ning see on arvestatud korteri üldpinna alusel. Järelikult on maja hooldustasu võlgnevuse

suuruseks 931, 20 eurot (24 x 38, 80). Selline summa ühtib avaldaja väitega, et korteri nr xx

ülalpidamiskulud ühes aastas on ca 466 eurot. Avaldaja enda poolt koostatud kliendikaart

varasema ja suurema võlgnevuse olemasolu ei tõenda. Samuti on kliendikaardil (avalduse lisa

2) toodu arusaamatu. Näiteks on 31.01.2023 seisuga märgitud puudutatud isiku saldoks 3479,

11 eurot ja seisuga 30.06.2025 on saldoks 4350, 27 eurot, mida ei ole võimalik avalduse

asjaoludega seostada ning see erineb esitatud arvetele toodust. Kuna rohkem tõendeid

võlgnevuse suuruse kohta esitatud ei ole, tuleb avaldus rahuldada osaliselt ja puudutatud

isikult välja mõista maja haldustasu võlgnevus 931, 20 eurot perioodi 31.01.2023 -

31.12.2024 eest.

7. Kohus ei nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et avaldaja nõue ei ole tõendatud. Avaldaja

on esitanud majandusaasta aruanded ja majanduskavad, kus on jälgitavad kortermaja

majandamiskulude suurused korterite kaupa. Eelmises punktis on kohus välja toonud

võlgnevuse arvestuse lähtudes avaldaja esitatud arvetest. Maja hooldustasu on arvestatud

lähtudes KrtS korteri pindalast. Õige on avaldaja viide Riigikohtu lahendile nr 2-19-8045/46 p

11, kus on öeldud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on

korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult

majandamiskulude hüvitamist. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui korteriomanik viivitab

majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse §

113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Puudutatud isik ei ole viivise

arvestusele vastuväiteid esitanud.

Menetluskulud

8. Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel

kohtuotsuses (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 174 lg 2).

TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse,

väite või tõendi.

Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et

kohus rahuldab avalduse osaliselt, leiab kohus, et eeltoodu tõttu on õiglane jätta

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda ja kohus ei määra rahaliselt kindlaks

menetlusekulude rahalist suurust.

Tarmo Tina

Kohtunik

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 06.02.2026. a määrusega nr 2-

25-116149.

3(3)