3-24-3069/6 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Villem Lapimaa, Maret Altnurme ja Virgo Saarmets

Määruse tegemise aeg ja koht

29.09.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3069

Haldusasi

Z.I.V kaebus maa maksustamishinna vaidlustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja Z.I.V, esindajad v.adv Toomas Pikamäe ja

adv Kaspar Kaljurand

Vastustaja Maa- ja Ruumiamet, esindajad Anneliina

Siitan ja Marje Kolmar-Grüner

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 11.09.2025 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Z.I.V määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Z.I.V määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 11.09.2025

määrus muutmata.

2. Määruse avaldamisel asendada kaebaja nimi ja kinnistusraamatu registriosa

number tähemärgiga.

Selgitused

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul, arvates määruse

kättetoimetamisest (HKMS § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi vald esitas 13.05.2024 Harju Maakohtule hagi Z.I.V vastu, milles esitas saamata

jäänud hoonestusõiguse tasu ja hoonestusõiguse lõpetamisega seotud nõuded (tsiviilasi nr 2-24-

7509). Hageja tugineb asjaolule, et Viimsi valla ja Z.I.V vahel kehtib leping, millega on Z.I.V

kasuks seatud hoonestusõigus Viimsi valla omandis olevale kinnisasjale (registriosa nr

XXXXXXX). Lepingu kohaselt on hoonestusõiguse tasuks 2% maa maksustamishinnast aastas.

Kuni 31.12.2023 oli hoonestusõiguse tasu 234,92 eurot poolaastas. 2022. a maa korralise

hindamise tulemusel saadud ning Maa-ameti maatoimingute platvormil minu.kataster.ee

avalikustatud kinnistu nr XXXXXXX katastriüksuste maa maksustamishindade järgi on alates

01.01.2024 hoonestusõiguse tasu 48 574,76 eurot poolaastas. Uue maa maksustamishinna järgi

arvutatud hoonestusõiguse tasu on maksmata.

3-24-3069

2. Z.I.V pöördus korduvalt Maa-ameti poole avaldustega seoses vaidlusaluste kastastriüksuste

aluse maa maksustamishinnaga. 09.09.2024 esitas ta Maa-ametile taotluse muuta maatükkide

asukohaklassi ja määrata uus maa maksustamishind, põhjendades taotlust sellega, et

maatükkidel lasuvad looduskaitselised piirangud, millega tulnuks maksustamishinna

määramisel arvestada. Maa-amet jäi 09.10.2024 vastuses nr 10-4/24/11150-2 asukohaklasside

ja madalaima väärtustaseme kujunemise küsimuses varasematele seisukohtadele ning leidis, et

09.09.2024 taotlus on põhjendamatu.

3. Z.I.V esitas 08.11.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 09.10.2024 otsuse nr

10-4/24/11150-2 tühistamiseks ja Maa-ameti kohustamiseks vaadata Z.I.V 09.09.2024 taotlus

uuesti läbi.

Kaebuse põhjenduste kohaselt ei ole vastustaja esitanud andmeid kinnistu maksustamishinna

kujunemise kohta, mistõttu ei ole see kontrollitav. Maksustamishind ei kajasta vaidlusaluse

maa tegelikku väärtust. Asukohaklass on valesti määratud. Maa hindamise seaduse (MHS) § 43

lg 5 on põhiseaduse (PS) §-dega 3 ja 113 vastuolus osas, milles see annab aluse teha kindlaks

maa maksustamishinna (st maamaksu) suuruse ministri määruses sätestatud tingimustel.

4. Tallinna Halduskohus jättis 11.09.2025 määrusega kaebuse läbi vaatamata.

Kaebajal puudub alus taotleda vastustajalt konkreetse maa maksustamishinna muutmist. Sel

põhjusel ei saa vastustaja 09.10.2024 vastus taotlusele olla käsitatav haldusaktina. Kaebajal

puudub ilmselgelt kaebeõigus ning kaebus jääb HKMS § 121 lg 2 p 1 ja § 151 lg 2 p 1 alusel

läbi vaatamata.

Maa maksustamishinna ja selle arvutuskäigu avaldamine maakatastris on 2022. a-l jõustunud

seadusemuudatuste kohaselt menetlustoiming. Maksustamishinna avalikustamine maakatastris

on informatiivne. Tegemist ei ole maa maksustamishinna siduvalt kindlaks määramisega, mida

kinnitab ka asjaolu, et ette ei ole nähtud korralise hindamise tulemuste eraldi kinnitamist nagu

varasemas seaduse redaktsioonis. Maa maksustamishinda saab vaidlustada koos maksuteatega.

Kaebajal puudub alus taotleda maa maksustamishinna määramise kui menetlustoimingu

muutmist eraldiseisva haldusmenetlusena. Samuti puudub vastustajal alus eraldiseisvalt

kaaluda konkreetse kinnistu asukohaklassi muutmist, sh puudub vastustajal alus asuda

seisukohale, et konkreetses asukohas asuv kinnistu ei vasta selle asukoha asukohaklassile.

Asukohaklasside määramise puhul on tegemist eelkõige matemaatilise arvestusega, kus on

kombineeritud konkreetse geograafilise piirkonna tehingute andmed ja kutseliste hindajate

eksperdiarvamused. Maa korraline hindamine ei tähenda konkreetse kinnistu turuväärtuse

tuvastamist, vaid tegemist on turupõhise masshindamisega, mis tehakse üksiku maatüki

hindamisest oluliselt üldisemal tasemel.

Lisaks on kaebaja selgitanud, et praegusel juhul on kõnealune maa maamaksust üldse

vabastatud. Seega puudub alus asuda seisukohale, et maa maksustamishind avaldaks negatiivset

mõju kaebaja maamaksukohustusele (millisel eesmärgil maa maksustamishinda määratakse),

isegi kui maksustamishind ei vasta täpselt turuväärtusele.

Kaebeõigust ei loo ka asjaolu, et kaebaja ja Viimsi valla vahel sõlmitud lepingu järgi sõltub

maa maksustamishinnast hoonestusõiguse tasu. HKMS § 45 lg 3 ei anna alust vaidlustada

iseseisvalt menetlustoimingut eraõiguslike õiguste kaitseks. Kaebajal ei olnud avalik-

õiguslikku kohustust sõlmida hoonestusõiguse lepingut ning siduda hoonestusõiguse tasu maa

maksustamishinnaga. Halduskohtumenetluses tuleb kaitstavate õiguste ja vabadustena mõista

subjektiivseid avalikke õigusi. Eraõiguslikest suhetest tingitud vaidlused on lahendatavad

tsiviilkohtumenetluses. Seega ei jää kaebaja eraõiguslikud õigused kaebuse läbi vaatamata

jätmise korral kaitseta. Kaebajal on võimalik tugineda eraõiguslikele õiguskaitsevahenditele,

kui ta leiab, et kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Kui

kaebaja leiab, et tema eraõiguslikke kohustusi puudutav maa maksustamishinna määramise

2(4)

3-24-3069

normistik on vastuolus põhiseadusega, on tal võimalik taotleda tsiviilasja raames selle

kohaldamata jätmist.

5. Z.I.V esitas ringkonnakohtule määruskaebuse, milles palub tühistada Tallinna Halduskohtu

11.09.2025 määrus ning saata asi tagasi halduskohtule menetluse jätkamiseks.

Maa-ameti 09.10.2024 otsus on haldusakt. Selle andis haldusorgan haldusülesannete täitmisel

(maa maksustamishinna määramine) avalik-õiguslikus suhtes üksikjuhtumi reguleerimiseks

(maksustamishinna muutmise 09.09.2024 taotluse lahendamine) ning see on suunatud õiguste

lõpetamisele (09.09.2024 taotluse rahuldamata jätmine ja katastriüksuste maksustamishinna

muutmisest keeldumine). Isegi juhul kui tegu pole haldusaktiga, tulnuks kohtul anda kaebajale

võimalus esitada asjakohane nõue menetlustoimingu suhtes. Kaebaja saab katastriüksuste

maksustamishinda kohtus vaidlustada vaid vastustaja 09.10.2024 otsuse vaidlustamise kaudu.

Vastustaja kaardirakendusest on katastriüksuse vaatest näha, et isik saab teha pöördumise, mille

liigiks võib olla ka „Maa väärtuse vaidlustamine“. On ilmne, et kui isik esitab sellise

pöördumise kaardirakenduse kaudu, siis alustab vastustaja MHS § 4 lg 1 mõttes maa hindajana

haldusmenetlust, et taotlus lahendada. Halduskohtu seisukoht toob kaasa põhiseadusevastase

olukorra, kus kaebaja ei saagi katastriüksuste maksustamishinda kohtus vaidlustada. Maa

maksustamishinna määramine on avalik-õiguslik otsustus (vt ka Riigikohtu 19.05.2003 otsus

asjas nr 3-3-1-41-03, p-d 9, 12 ja 13), mistõttu maakohus ei võta kaebaja ja Viimsi valla

vahelise vaidluse lahendamisel seisukohta, kas katastriüksuste maksustamishind on määratud

õigesti (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 1). Kaebaja hoonestusõiguse lepingu järgsete

kohustuste suurus sõltub katastriüksuste maa maksustamishinna suurusest. Järelikult on

kaebajal õigus vaidlustada maa maksustamishinda, sh selle suurust ja asukohaklassi. Samuti,

kaebaja on katastriüksuste hoonestaja, mistõttu on ta maamaksu tasumiseks kohustatud isik.

Nendel põhjustel on ebaõige seisukoht, et kaebajal ei ole avalik-õiguslikku kohustust, mille

kaitseks kohtusse pöörduda. Katastriüksuste maksustamishind, sh selle osaks olev asukohaklass

rikub kaebaja õigusi sõltumata sellest, et katastriüksused on maamaksust vabastatud. Määruse

seisukohad, et maa masshindamine on põhjendatud ja proportsionaalne ja samas saab kaebaja

taotleda maa hindamise normistiku põhiseadusepärasuse kontrolli tsiviilasjas nr 2-24-7509, on

omavahel vastuolus. HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel tohib kaebuse tagastada vaid juhul, kui

kaebeõiguse puudumine on selge ilma kahtluseta, millega pole siinsel juhul tegu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et halduskohtu 11.09.2025 määrus on seaduslik ja põhjendatud

ning halduskohtu põhjendusi ei ole tarvilik korrata (HKMS § 201 lg 4, § 203 lg 2).

7. HKMS § 121 lg 2 p 1 kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale,

kui kaebajal puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib isik kaebusega

halduskohtusse pöörduda oma õiguse kaitseks. Halduskohtusse pöördumise eelduseks on

isikule kuuluva subjektiivse avaliku õiguse riive.

8. Isikul, kellel tekib maamaksu tasumise kohustus, sh hoonestusõiguse omajal, on õigus

halduskohtus vaidlustada maa maksustamishinnaga seotud asjaolud. Vaidlustamata asjaolude

kohaselt on kaebaja vabastatud vaidlusaluse maa pealt maamaksu tasumisest. Juhul kui

maksuvabastus peaks seadusest kaotatama, tekib tal igal juhul õigus pöörduda maamaksu ning

selle aluseks oleva maa maksustamishinna vaidlustamiseks halduskohtusse. Praegusel juhul

tema põhiseadusest tulenev avalik subjektiivne õigus mitte olla allutatud õigusvastastele

maksudele halduskohtu kaitset ei vaja. Pelgalt asjaolu, et Maa- ja Ruumiametile on iseenesest

võimalik teha pöördumine maa maksustamishinna vaidlustamiseks, ei tähenda, et isikul, kellel

pole maamaksu tasumise kohustust, oleks HKMS järgi õigus pöörduda maa maksustamishinna

vaidlustamiseks halduskohtusse.

3(4)

3-24-3069

9. Ülaltoodust lahusseisev küsimus on see, et kaebaja on eraõiguslikus lepingus võtnud

endale teisele lepingupoolele tasu maksmise kohustuse, mille ta on vabatahtlikult sidunud maa

maksustamishinnaga. Kaebajal ei ole kaebeõigust pöörduda halduskohtusse lepingust tuleneva

kohustuse suuruse vaidlustamise eesmärgil. Halduskohtumenetluse ülesanne pole luua tõendeid

tsiviilkohtumenetluse jaoks (vrd Riigikohtu 10.09.2021 otsus asjas nr 3-19-2069, p 10).

Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega, et maa maksustamishinda ei määrata

erinevalt varasemast enam eelhaldusaktiga. Maa maksustamishinna suurus on fakti küsimus

ning sellega seotud küsimused otsustab tsiviilasja lahendav kohus. Üldkohus on pädev seda

tegema, kuna ta tuvastab eraõigusliku nõude aluseks oleva asjaolu. Selle kohtu seisukoht ei

oleks siduv kaebaja ja haldusorganite vahelistes õigussuhetes, s.o tegemist poleks üldkohtu

poolt avalik-õigusliku vaidluse lahendamisega.

10. Seega oli kaebeõiguse puudumine selge ja halduskohus võis kaebuse tagastada.

11. Eeltoodu tõttu tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.

(allkirjastatud digitaalselt)

4(4)