2-24-11723/21 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

2-24-11723

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kask

Määruse tegemise aeg ja koht

23.09.2025. a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-24-11723

Tsiviilasi

K.Q`i hagi U.M`i vastu kinnisasja müügilepingu

tühistamise, 20 676,87 euro ja viivise nõudes

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: K.Q (isikukood xxxxxxxxxx),

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tarmo Pilv;

Kostja: U.M (isikukood XXX),

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Andres

Vinkel

Menetlustoiming

Kostja hagi läbi vaatamata jätmise taotluse lahendamine

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kostja, U.M`i taotlus ja jätta läbi vaatamata K.Q`i hagi U.M`i vastu

kinnisasja müügilepingu tühistamise, 20 676,87 euro ja viivise nõudes.

2. Jätta menetluskulud hageja, K.Q`i kanda.

3. Mõista K.Q-lt U.M`i kasuks välja menetluskulud summas 1122,40 eurot.

4. Toimetada määrus pooltele kätte.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. K.Q esitas 01.08.2024. a Tartu Maakohtule hagiavalduse U.M`i ja LVM Kinnisvara OÜ

vastu. Hageja taotles hagiavalduses, et kohus tühistaks tema ja U.M `i vahel 02.04.2024. a

notariaalselt sõlmitud kinnisasja müügilepingu, mõistaks solidaarselt U.M-ilt ja LVM

Kinnisvara OÜ-lt hageja kasuks välja 20 676,87 eurot ning lisaks viivise summa tasumisega

viivitamise eest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagiavalduse

esitamisest kuni nõude täitmiseni.

Hagi asjaolude kohaselt leidis hageja kinnisvaraportaalist www.kv.ee endale huvi pakkuva

kinnistu

(xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx)

potentsiaalseks suvekodu rajamiseks ja kontakteerus seda müüva maakleriga, P. S.

Kinnisvarabüroo OÜ-st. Hageja registreeris ennast kliendipäevale. Kliendipäeval informeeris

hageja maaklerit oma ostueesmärgist (ehitada suvekodu) ja uuris ehitamistingimuste ning

detailplaneeringu algatamise kohta. Maakler ütles, et ehitamiseks on vaja pöörduda vaid

vallavalitsuse poole ja detailplaneering algatada. Pooled pidasid läbirääkimisi ja lepiti kokku, et

kinnistu müügihinnaks jääb 20 500 eurot, sõlmitakse broneerimisleping ja hageja ostjana tasub

1000 eurot müüjale, mis arvutatakse hiljem tehingu hinnast maha. 25.03.2024. a saatis hageja

maaklerile kirja, milles palus infot miks lepingus on kirjas, et ehitusõigus puudub ning kas see on

seotud asjaoluga et detailplaneering antud momendil puudub (ja peale detailplaneeringu tegemist

saab sinna ehitada). Maakler vastas samal päeval, et tõepoolest lepingus on kirjas, et ehitusõigus

puudub, kuna puudub detailplaneering ning muretsemiseks pole põhjust. Samal päeval sõlmisid

pooled broneerimislepingu. 02.04.2024. a sõlmisid hageja ja U.M notariaalse müügilepingu,

millega U.M müüs hagejale kõnealuse xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuva xxx

kinnistu, registriosa numbriga xxxxxx, hinnaga 20 500 eurot. 05.06.2024. a saatis hageja

maaklerile kirja, millega informeeris, et sai Keskkonnaametilt kirja xxx kinnistule

detailplaneeringu algatamise kohta. Keskkonnaamet andis teada, et ehitiste püstitamine xxx

kinnistule muudab maa kasutamisel väljakujunenud traditsioonilise pärandkultuurmaastiku ilmet

ega ole kooskõlas xxxxxxx maastikukaitseala kaitse-eesmärgiga ning seetõttu ei ole kinnistule

ehitisi (hooneid, rajatisi) võimalik rajada. Lisaks märgiti, et Keskkonnaamet on viimase 6 aasta

jooksul vastanud korduvalt päringutele sarnaselt. xxx kinnistule uushoonestuse rajamist

Keskkonnaamet kooskõlastada ei saa, kuna kaitsekord ega asjaolud ei ole tänasel päeval

vahepeal muutunud ja Keskkonnaametil võrdse kohtlemise printsiibi alusel paraku alust

seisukohta muuta ei saa. U.M oli olnud 6 aastat kinnistu omanik. Tänaseks on saanud faktiliselt

kinnitatud asjaolu, et 4 korda 6 aasta jooksul on U.M taotlenud xxx kinnistule

projekteerimistingimusi ja saanud eitavaid vastuseid. Seega oli müüja U.M täielikult teadlik, et

kinnistule puudub võimalus ehitisi rajada nii praegu kui tulevikus. Hageja leiab, et eelnimetatust

pidi olema teadlik ka maakler, kuna ta oli isiklikult esitanud päringuid Keskkonnaametile. Kuna

hageja ostjana oli väljendanud selget tahet osta kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja ja sellest

oli teadlik ka maakler, soovis reaalsetest asjaoludest teadasaamisel hageja lepingust taganeda.

05.09.2024. a vastas maakler hagejale, et edastas kirja edasi müüjale ja müüja on seisukohal, et

Keskkonnameti otsus ei ole maakleri ja müüja kontrolli all. Hageja nõustus, et kitsendused ja

kaitseala olid müügilepingus välja toodud, kuid need ei ole seotud antud eesmärgiga, milleks on

olnud hageja tahe rajada xxx kinnistule maja. Nimelt kaitsealale tohib ehitada juhul, kui sellega

ei ohustata kaitseala seisundit või kaitse-eesmärke, antud juhul on Keskkonnaametist tulnud

vastus, et ehitise püstitamine xxx kinnistu muudab maa ilmet, ega ole kooskõlas kaitse-

eesmärgiga. Hageja ei oleks tehingusse läinud, kui teda oleks informeeritud reaalsetest

asjaoludest, s.o sellest, et ehitada kinnistule ei ole võimalik ja seda pole olnud võimalik teha ka

viimased 6 aastat. Vastav informatsioon oli nii maakleril kui müüjal olemas. Ometigi jättis

maakler hagejale mulje, et ehitise rajamise võimalus on olemas peale detailplaneeringu tegemist

ja kallutas sellega ostjat tehingut sõlmima. 12.06.2024.a esitas hageja LVM Kinnisvara OÜ-le

avalduse müügilepingust taganemiseks, millele tuli vastus, et nemad asja eest ei vastuta ja

pöörduda tuleb ostja poole. Hageja on seisukohal, et müügitehing temaga tehti läbi pettuse. Nii

kinnistu müüja kui ka maakler ühiselt moonutasid reaalseid asjaolusid, et kallutada hagejat

tehingusse minema. On ilmselge, et kui hageja oleks teadnud, et kinnistule ehitada ei saa, poleks

ta kinnistut ostnud. Seetõttu taotleb hageja kohtult müügitehingu tühistamist tulenevalt

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 90 ja taotleb kostjatelt solidaarselt kinnistu

müügihinna summas 20 500 euro tagastamist ja tehinguga seotud notarikulude summas 176,87

eurot hüvitamist ning lisaks summade (kokku 20 676,87 euro) tasumisega viivitamise eest

seadusjärgses määras viivise väljamõistmist.

2. Kohus keeldus 15.11.2024. a määrusega menetlusse võtmast hagi LVM Kinnisvara OÜ

vastu. Kohus leidis, et hageja nõuded LVM Kinnisvara OÜ vastu hagiavalduses kirjeldatud

asjaoludel ei ole õiguslikult perspektiivikad. Sama määrusega jättis kohus hagi teise kostja,

U.M`i vastu käiguta ja määras hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, sh nõuete

täpsustamiseks, uue hagi tervikteksti esitamiseks, hagihinna märkimiseks ja hagilt riigilõivu

tasumiseks lähtudes hagihinnast.

3. K.Q (hageja) esitas 28.11.2024. a kohtule täiendatud hagiavalduse U.M`i (kostja) vastu.

Hageja taotleb hagiavalduses, et kohus tühistaks 02.04.2024.a müügilepingu, mõistaks kostjalt

hageja kasuks välja 20 676,87 eurot ja viivise summa tasumisega viivitamise eest VÕS § 113 lg-

s 1 sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest kuni nõude täitmiseni. Hagi asjaolud on

võrreldes esialgse hagiavaldusega samad.

4. Kohus võttis 03.12.2024. a määrusega menetlusse K.Q`i hagi U.M`i vastu kinnisasja

müügilepingu tühistamise, 20 676,87 euro ja viivise nõudes ning kohustas kostjat hagile

kirjalikult vastama.

5. Kostja, U.M esitas 25.02.2025. a kohtule kirjaliku vastuse, milles hagi ei tunnistaja palub

kohtu jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Kostja on seisukohal, et hagi on perspektiivitu, sest lepingu tühistamine ei kuulu kohtu

pädevusse ja hageja esitatud asjaoludel ei ole ostjal õiguslikku alust nõuda müüjalt raha. Kostja

mõistab hageja esitatut selliselt, et hageja sai müügilepingu alusel küll selle, milles kokku leppis,

kuid hilisemalt sai aru, et on eksinud. Eksimuse mõjul tehtud tehingu võib tehingu teinud isik

tühistada, kui on täidetud eeldused, mis kaitsevad ka lepingu teist poolt (TsÜS § 92 lg 3 ja 5).

Kostjale jääb raskesti mõistetavaks see, milles eksimus antud juhul seisneb, kui hageja ostis

teadlikult ehitusõiguseta kinnisasja ja hiljem sai sellele kinnitust. Hageja väitel väljendas ta tahet

osta kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja. Kostja kuuleb sellest hagiga tutvudes esimest

korda, lisaks on see väide täielikult tõendamata ja tegelikkus on teistsugune. Hageja sõlmis

kinnisvara maakleriga broneerimislepingu ning enamus hagis osundatust on etteheited

maaklerile, nagu oleks too loonud „reaalsetest asjaoludest väära arusaama“. Väär on hageja

arusaam, et maakler on kostja esindaja. xxxxxxxx elav kostja küll pöördus maakleri poole

kinnisajale ostja leidmiseks, kuid tulenevalt just asjaolust, et tegu on kutselise maakleriga, ei ole

kellelgi õiguslikku alust lugeda teda kostja esindajaks - eriti aga pärast müügilepingu täitmist.

Kostja suhted maakleriga lõppesid kõnealuse kinnistu müügi päeval. Hagist nähtub eksimuse

põhjendusena etteheide kostjale, et kostja on „4 korda 6 aasta jooksul taotlenud xxx kinnistule

projekteerimistingimusi ja saanud eitavaid vastuseid“. Hageja esitatud Keskkonnaameti kirjast

nähtub selgelt, et kostja on esitanud (ainult) ühe päringu- ning see asjaolu vastab tõele. Küll aga

on vale ja tõendamata hageja väide, nagu oleks kostja taotlenud kinnistule

projekteerimistingimusi. Kinnisasja müügihind oli 20 500 eurot. Hind per se on asjaolu, mis

tõendab seda, et hageja teadis ostjana, et ostab ehitusõiguseta kinnisasja. Ehitusõigusega

kinnisasjad sarnastes piirkondades maksid samal ajal kolm korda rohkem ning hageja teadis

sellest enne müügilepingu sõlmimist. Et ostetud kinnisasi on ehitusõiguseta, oli sõnaselgelt

kirjas ka hageja ja maakleri sõlmitud broneerimislepingu osas Poolte kokkulepped- „Ostja on

käinud varaga kohapeal tutvumas. Juurdepääs kinnistule avalikult teelt. Puudub elektriliitumine,

veeliitumine, kanalisatsioon ja ehitusõigus“. Hageja ei ole isegi üritanud tõendada, et teda oleks

enne või pärast broneerimislepingu sõlmimist „kallutatud“ tehingut tegema. Kostjale

teadaolevalt ei ole maakler ostjat millelegi kallutanud. Kostja ei ole hagejaga enne

müügilepingu vormistamist kunagi kokku puutunud, mistõttu puuduvad asjaolud, millega

sisustada TsÜS § 92 lg 3 p 1-3 tühistamise võimalikkuse eeldusi. Kostja sai hagile vastamise

käigus maaklerilt teada, et hageja suhtles enne ostu ka naaberkinnisasja omanikega. On usutav,

et hageja mitte ei eksinud, vaid võttis teadliku riski, et ostmise ajal ehitusõiguseta kinnisasjale

võib tulevikus siiski ehitada. Hüpoteetiliselt- ei saa eitada, et piirangud piirkonnas, kus asub

kinnisasi, on õiguslikud, mitte füüsilised, mis teeks ehitamise võimatuks. Õiguslikud piirangud

võivad ka muutuda. Kostjal on selle võimaluse reaalsust xxxxxxxx elanikuna siiski võimatu

hinnata. Ühelgi juhul ei ole aga usutav, et kutseline maakler oleks üritanud „jätta hagejale

muljet, et ehitise rajamise võimalus on olemas peale detailplaneeringu tegemist“, sest see

olnuks liiga ilmses vastuolus müügiaja tegelikkusega. Kindlasti ei ole seda teinud ka

müüja/kostja, sest ilma suhtluseta hagejata pole seda võimalik teha. Mitte ühestki hageja esitatud

tõendist ei nähtu tehingu tegemist eksimuse mõjul. Kostja esitas taotluse, et juhul kui kohus ei

jäta hagi läbi vaatamata ja menetlus jätkub, kuulata tunnistajana üle P. S. , kes oli müügitehingut

vahendanud maakler ja kellega hageja suhtes.

6. Hageja esitas 19.03.2025. a kohtule kirjaliku arvamuse kostja vastuse kohta. Hageja

teatas, et ta kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja selgitab, et ta on palunud hagiavalduse

resolutsiooniosas tühistada notariaalse müügilepingu tulenevalt TsÜS § 90 lg-st 1. Hageja

täpsustab seda nõuet ja palub kohtul lugeda notariaalse müügilepingu seaduses sätestatud alusel

kehtetuks, kuna see on sõlmitud pettuse ja moonutatud asjaolude teel. Alternatiivselt palub

hageja siiski kohtul tuvastada 02.04.2024. a sõlmitud xxx kinnistu ostu-müügilepingust

taganemise eeldused VÕS § 116 lg 1 järgi ja asendada kohtuotsusega vajalikud tahteavaldused,

kus pooled täidavad lepingu tagasi üheaegselt, s.o kostja tagastab hagejale ostuhinna 20 500

eurot ja hageja annab kinnisasja omandi üle ning tehakse kinnistusraamatus kanded

omanikuvahetuse kohta. Lisaks hüvitab kostja hagejale müügilepinguga seotud notari kulu

summas 176,87 eurot, millele lisanduvad hiljem ka riigilõiv, esindajakulud. Hageja ei nõustu

kostja väidetega selle kohta, et tema ja maakleri suhted lõppesid xxx kinnistu müügipäeval. Kuu

aega hiljem väitis maakler hagejale, et saatis hageja Keskkonnaameti pöördumise edasi kostjale

ning nad arutlesid sellel teemal. Seega saab väita, et ostu-müügi tehingu ajal (ja ka peale seda)

on olnud kostja esindajaks maakler. Hageja märgib, et ta ei ole võtnud teadlikult riski, et xxx

kinnistule pole võimalik ehitada. Hageja lähtus sellest, mida usaldusisik ehk maakler kui kostja

esindaja talle rääkis, milleks oli see, et kinnistule ehitada on võimalik kui vaid valla poole

pöördutakse. Väide, et õiguslikud piirangud võivad muutuda on vähe tõenäoline ja ei oma ka

antud vaidluse puhul tähtsust. Hagejal ei ole võimalik tänasel päeval kinnisasjale ehitist rajada ja

maatükk on väärtusetu. Maakler jättis väära mulje juba tutvumispäeval hagejale, et sinna saab

ehitada, öeldes et kõik noored pered ehitavad ja vajalik on vaid valda pöördumine. Tunnistajaks

on hageja elukaaslane, kellega koos maatükki vaatamas käidi. Hageja taotleb tema elukaaslase,

B. J. ülekuulamist tunnistajana.

7. Kostja esitas 03.04.2025. a kohtule seisukoha hageja taotluse kohta tunnistaja

ülekuulamiseks. Kostja märgib, et iseenesest võib maakleri poolt hagejale edastatud teave olla

oluline, kuid selleks, et öeldut pidada asjaoluks, mida tunnistaja ütlustega soovitakse tõendada,

peab hageja täpsustama ka kus ja millal midagi väidetavalt öeldi. Kui kuultakse tunnistaja üle

hageja elukaaslane B. J. , siis taotleb kostja kindlasti ka tema taotletud tunnistaja, maakleri

ülekuulamist, mh asjaolu kohta, kas ta on hagejale öelnud, et „kõik noored pered ehitavad ja

vajalik on vaid valda pöördumine“. Muus osas jääb kostja varemesitatu juurde. Kostja leiab

jätkuvalt, et hagi on õiguslikult perspektiivitu, sest erinevalt tehingu tühisusest (mida võib ja

peab tuvastama kohus), on tehingu tühistamine sõltuv eranditult tehingu poole tahteavaldusest,

mida aga antud juhul ei ole.

KOHTU SEISUKOHT

8. Kohus lahendab käesolevaga kostja taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks.

9. Kohus leiab, et kostja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks on põhjendatud.

Kostja tugineb hagi läbi vaatamata jätmist taotledes hagi perspektiivitusele.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 näeb ette, et kohus võib jätta hagi läbi

vaatamata muu hulgas, kui ilmneb, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik

saavutada.

Hageja taotleb hagiavalduses, et kohus tühistaks poolte vahel 02.04.2024. a notariaalselt

sõlmitud kinnisasja müügilepingu. Hagi asjaolude kohaselt ostis hageja selle müügilepinguga

kostjalt kinnistu, registriosa numbriga xxxxxx, nimetusega xxx, asukohaga xxxxxxx. . Hageja

esitatust võib aru saada, et koos võlaõigusliku müügilepinguga sõlmisid pooled ka

asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmiseks ja kinnistu omand on hagejale üle läinud.

Hageja soovib müügitehingust vabaneda ja tehingu tagasitäitmist, et kostja müüjana tagastaks

kinnistu müügihinna ja lisaks hüvitaks tehinguga seotud notari kulud. Hagi alusena tugineb

hageja selle, et müügileping sõlmiti temaga pettusega. Hageja väitel väljendas ta selget tahet osta

kinnistu eesmärgiga ehitada sinna maja. Tehingut vahendanud maakler, kes oli kostja esindaja,

oli teadlik, et kinnistule ei ole võimalik ehitada, aga jättis hagejat olulistest asjaoludest

teavitamata ning müüja ja maakler varjasid hageja eest faktilist asjaolu, et kinnistule ehitada ei

saa. Kui hageja oleks seda asjaolu teadnud, ei oleks ta kinnistut ostnud.

Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja nõue kinnisasja müügilepingu tühistamiseks on

perspektiivitu, sest kohus ei saa seda nõuet ühelgi õiguslikul alusel rahuldada, mistõttu ei ole

võimalik hagiga hageja taotletavat eesmärki, s.o kinnisasja müügilepingu tühistamist ja sel alusel

tagasitäitmist saavutada.

TsÜS § 90 lg 1 sätestab, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või

vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada.

TsÜS § 94 lg 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine

temale ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. TsÜS §

94 lg 2 järgi on ebaõigete asjaolude avaldamisega võrdsustatud nendest asjaoludest teatamata

jätmine, millest vastavalt hea usu põhimõttele oleks tulnud teatada, samuti selliste asjaolude

tõesena avaldamine, mille tõelevastavust avaldaja ei ole kontrollinud ja mis hiljem osutuvad

ebaõigeks. Vastavalt TsÜS § 94 lg-le 3 võib tehingu teinud isik pettuse mõjul tehtud tehingu

tühistada.

TsÜS § 98 lg 1 näeb ette, et tehingu tühistamine toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

TsÜS § 99 sätestab tühistamise tähtajad. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib pettuse või eksimuse

korral tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest.

Nimetatud sätteid arvestades on tehingu tühistamise materiaalseks eelduseks seadusest

tulenevate eelduste täitmine, mis annavad õiguse tehingu tühistada (nt TsÜS § 94 järgi pettus).

Tehingu tühistamise formaalseks eelduseks on õigeaegne tühistamisavalduse tegemine (TsÜS

§§-d 98, 99). Tehingut ei tühista kohus, vaid tehingu tühistamist saab õigustatud isik teostada

kohtuväliselt ühepoolse tahteavaldusega.

Seadus ei näe ette kohtu õigust tehingut tühistada, seega ei saa kohus ka hageja nõuet kinnisasja

müügilepingu tühistamiseks rahuldada. Kuna kohus ei saa müügilepingu tühistamise nõuet

rahuldada, siis ei ole alust rahuldada ka tehingu tühistamise alusel hageja rahalisi nõudeid, sh

müügihinna ulatuses raha tagasinõudes ja tehinguga seotud notari kulude hüvitamiseks.

Hageja esitatust võib aru saada, et ta soovib kinnisasja müügitehingust vabaneda ja sisuliselt

tehingu tagasitäitmist. Kohus selgitab, et võõrandamislepingu tühistamisel, mis on tühistamise

hetkeks täidetud, tuleb arvestada, et lepingu sõlmimisel eksisteerinud pettus avaldab üldjuhul

mõju üksnes võlaõiguslikule kohustustehingule, mitte aga selle täitmiseks tehtud

käsutustehingule, mis jääb lahutamis- ja abstraktsioonipõhimõtte kohaselt selle aluseks oleva

võlaõigusliku lepingu tühistamise korral kehtima (vt nt RKTKo 27.01.2010. a nr 3-2-1-153-09, p

20). Seega, isegi kui hageja kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu tühistab, ei oma see mõju

asjaõiguslepingule omandi üleandmise kohta.

Hageja on 19.03.2025. a esitatud menetlusdokumendis selgitanud, et hagiavalduses taotleb ta

kinnisasja müügilepingu tühistamist tulenevalt TsÜS § 90 lg-st 1, aga hageja palub lugeda kohtul

müügilepingu seaduses sätestatud alusel kehtetuks, kuna see on sõlmitud pettuse ja moonutatud

asjaolude teel.

Kohus leiab, et selliselt hagi täiendamist saab käsitleda hagi eseme muutmisena, mida vastavalt

TsMS § 376 lg-le 1 võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist teha üksnes

kostja või kohtu nõusolekul.

Kohtu hinnangul ei ole ka hageja nõudel muudetud kujul rahuldamise perspektiivi. Hagi asjaolud

on jäänud samaks. Hageja tugineb nõude alusena müügilepingu sõlmimisele pettusega. Nagu

kohus seda eespool selgitas, siis sellisel põhjusel saab tehingu pool kohtuväliselt ühepoolse

tahteavaldusega tehingu tühistada. Hagi asjaoludest ei nähtu tehingu tühisuse aluseid, mille

esinemisel tuleks kõne alla tehingu tühisuse tuvastamine.

19.03.2025. a menetlusdokumendis palub hageja alternatiivselt kohtul tuvastada müügilepingust

taganemise eeldused VÕS § 116 lg 1 järgi, asendada vajalikud tahteavaldused kohtuotsusega

tulenevalt TsÜS § 68 lg 1 järgi, kus pooled täidavad lepingu tagasi üheaegselt ja lisaks hüvitab

kostja hagejale VÕS § 115 alusel kõik müügilepingu rikkumisega kaasneva kahju, sh 176,87

eurot notaritasu, millele lisanduvad hiljem ka riigilõiv, esindajakulud.

Kohus leiab, et sellises sõnastuses hageja alternatiivsed nõuded ei ole menetluskõlbulikud ja

arvestades ka hagi asjaolusid kohus selliseid nõudeid rahuldada ei saaks. Nagu ka tehingut

tühistada, saab tehingust taganemist teostada lepingu pool kohtuväliselt ühepoolse

tahteavaldusega (VÕS § 188 lg 1). Hageja ei ole hagi asjaoludes välja toonud, et ta oleks

müügilepingust taganenud, mistõttu ei ole alust ka kohtul taganemise eelduste esinemist

tuvastada.

TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus aga ei pea jätma hagi läbi vaatamata. Kohus leiab aga,

et antud olukorras, kus on ilmne, et hageja nõudeid ühelgi õiguslikul alusel rahuldada ei saa ja

hagiga hageja taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada, on põhjendatud jätta hagi läbi

vaatamata. Kohtu hinnangul on see mõistlik muu hulgas seetõttu, et hoida ära asja menetlusega

kaasnevaid menetluskulusid.

Kõike eeltoodut arvestades rahuldab kohus kostja taotluse ja jätab hagi läbi vaatamata.

Kuna kohus jätab hagi läbi vaatamata ja seda edasi ei menetle, siis ei käsitle kohus ega lahenda

poolte muid taotlusi, sh taotlusi tunnistajate ülekuulamiseks.

Kohus selgitab, et TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi

ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel

vaidluses sama hagieseme üle kohtusse.

Vastavalt TsMS §-ile 427 võib maakohtu määruse peale, millega hagi jäetakse läbi vaatamata,

esitada määruskaebuse.

Menetluskulude jaotus

10. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus muu hulgas määruses, millega jäetakse hagi läbi

vaatamata, menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 168 lg 2 näeb ette, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata ja

sama paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. TsMS § 168 lg 4 sätestab, et kui hageja võtab hagi

tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta võtab hagi tagasi seetõttu, et

kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud.

Antud juhul jätab kohus hagi läbi vaatamata, kuna on ilmnenud, et hagiga ei ole võimalik hageja

taotletavat eesmärki saavutada. Hageja ei ole hagi tagasi võtnud. Neid asjaolusid arvestades tuleb

TsMS § 168 lg 2 alusel jätta menetluskulud hageja kanda.

11. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab kohus kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise

suuruse.

Kostja menetluskulude nimekirja (dtl 141) kohaselt on tema menetluskuluks lepingulise esindaja

tasu koos käibemaksuga kokku summas 1122,40 eurot.

Hageja kohtu määratud tähtaja jooksul oma seisukohta kostja menetluskulude kohta ei esitanud.

Kohus leiab, et kostja menetluskulud taotletud ulatuses saab lugeda põhjendatuks.

TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja sama seadustiku §-s 218 sätestatu

kohaselt.

Kostjat esindas tsiviilasja menetluses vandeadvokaat Andres Vinkel.

Kostja menetluskulude nimekirja (dtl 141) kohaselt on kostja esindaja teinud menetluses

toiminguid ajakuluga kokku 5,75 tundi alljärgnevalt:

1) hagiga tutvumine, asjaolude selgitamine ning kostja vastuse ja taotluste koostamine – 4,5

tundi ja

2) hageja 19.03.2025. a seisukohtade ja taotlustega tutvumine ning kostja seisukoha koostamine

– 1,25 tundi.

Kostja esindaja taotleb tehtud toimingute eest tasu määras 160 eurot tund, millele lisandub

käibemaks (käibe tekkimise ajal 22%).

Kohus leiab, et arvestades menetluse asjaolusid, sh asja keerukust ja mahtu ning menetluse

käiku, saab lugeda menetluskulude nimekirjas märgitud kostja esindaja toimingud vajalikuks.

Kohtu hinnangul saab lugeda mõistlikult vajalikuks ka esindaja ajakulu toimingutele märgitud

ulatuses. Kohus leiab, et põhjendatuks saab lugeda ka kostja esindaja tasumäära, mis on 160

eurot tund, millele lisandub käibemaks. Tasumäär sellises ulatuses jääb keskmiselt

kohtumenetluses taotletava advokaadist lepingulise esindaja tasumäära piiresse. Kostja on

füüsiline isik ja ta ei ole käibemaksukohuslane, mistõttu on kostja menetluskulud TsMS § 174 lg

10 kohaselt hüvitatavad koos käibemaksuga.

Eeltoodu alusel loeb kohus põhjendatud ja hüvitatavaks kostja menetluskuluks lepingulise

esindaja tasu kokku koos käibemaksuga summas 1122,40 eurot.

Vastavalt menetluskulude jaotusele mõistab kohus kostja menetluskulud summas 1122,40 eurot

kostja kasuks välja hagejalt.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristiina Kask

Kohtunik