2-25-3879/21 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

(ÕIGEKSVÕTUL PÕHINEV OTSUS)

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Helvia Räägel

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.09.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-3879

Tsiviilasi

J S´i hagi P M ja U M vastu kaasomandi lõpetamise

nõudes

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Asja lahendamise viis

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja: J S (isikukood xxx; elukoht xxx)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Karl

Haavasalu (Advokaadibüroo Barrister; e-post xxx)

Kostja I: P M (isikukood xxx; elukoht xxx)

Kostja II: U M (isikukood xxx; elukoht xxx)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada J S´i hagi P M ja U M vastu kaasomandi lõpetamise nõudes õigeksvõtul

põhineva otsusega.

2. Lõpetada xxx asuva kinnisasja (registriosa number xxx) kaasomand kinnisasja

müümisega avalikul enampakkumisel.

3. Enampakkumise korraldab kohtutäitur. Avaliku enampakkumise tulem

jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist vastavalt hageja ja

kostjate mõtteliste osade suurusele.

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Jätta menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määramata.

5. Tühistada Harju Maakohtu 01.07.2025 määrusega seatud hagi tagamine, millega

kanti Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx III jakku esimesele

vabale järjekohale märkus: „Tsiviilasja nr 2-25-3879 raames on toimumas

kohtuasi xxx kinnistu kaasomandi lõpetamiseks.“

6. Kohtuotsus on viivitamata täidetav.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

1 / 5

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt kaebuse ulatusest.

Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude

hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot.

ASJAOLUD JA KOHTU SELGITUSED

1. Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-25-3879, J Si hagi P M ja U M vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes

2. Hagiavalduse kohaselt on xxx asuv kinnistu, mille kohta on avatud kinnistusraamatu

registriosa nr xxx hageja ja kostjate kaasomandis selliselt, et xxx suurune kaasomandi mõtteline

osa kinnistust kuulub hagejale, xxx suurune kaasomandi mõtteline osa kinnistust kuulub

kostjale U M ning xxx suurune kaasomandi mõtteline osa kinnistust kuulub kostjatele U Mle ja

P Mle kui ühisomanikele. Kinnistu suhtes kehtib kasutuskord, mis on määratud Harju

Maakohtu 18.10.2019 määrusega.

3. 27.03.2024 saatis hageja kostjatele kirja, milles tegi ettepaneku lõpetada kaasomand

kinnistu osas selliselt, et hagejale hakkaksid korteriomandi eriomandiesemena kuuluma need

ruumid elamu keldris ja esimesel korrusel, mis vastavalt Harju Maakohtu 18.10.2019

kohtumäärusele ja Tallinna Ringkonnakohtu 21.01.2020 kohtumäärusele tsiviilasjas nr 2-17-

15259 jäeti hageja ainuvaldusesse ja kasutusse ning kostjatele hakkaksid korteriomandi

eriomandiesemena kuuluma need ruumid elamu keldris ja teisel korrusel, mis vastavalt

eelnimetatud määrustele jäeti kostjate ühisvaldusesse ja kasutusse. Kostja U M vastas hageja

27.03.2024 kirjale 01.04.2024 e-kirjaga, teatades, et ta on kinnistu osas kaasomandi

lõpetamisega nõus kinnistu korteriomanditeks jagamise läbi, kuid hageja olevat U Mle võlgu

ning kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamise eeltingimuseks olevat võla tasumine hageja poolt.

4. Vaatamata poolte peetud kirjavahetusele ei õnnestunud kaasomandit kokkuleppel lõpetada.

Hageja nõudis hagiavalduses lõpetada kaasomand xxx asuva kinnistu, mille kohta on avatud

kinnistusraamatu registriosa nr xxx, suhtes jagades selle kinnistu kaheks korteriomandiks;

asendada kohtuotsusega kostjate tahteavaldused, mis puudutasid kinnistu jagamist

korteriomanditeks ja selleks vajalikke toiminguid Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ning

projekteerimiseks ja projektdokumentatsiooni koostamiseks ning hoonejaotusplaani

ehitisregistrisse kandmiseks.

5. Kostjad vastasid 10.04.2025 hagile ja võtsid hagi õigeks osas, mis puudutas kaasomandi

lõpetamise taotlust. Kostjad olid nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid ei olnud nõus hageja

nõutud kaasomandi lõpetamise viisiga, leides, et kaasomand tuleks lõpetada kinnistu

müümisega avalikul enampakkumisel. Kostjad märkisid ka, et kui kaasomand lõpetatakse

avalikul enampakkumisel, siis on asi võimalik lahendada kokkuleppel.

6. Hageja esitas 02.05.2025 seisukoha kostjate vastusele, milles teatas, et on valmis pidama

kostjatega läbirääkimisi võimaliku kohtuliku kompromissi saavutamiseks kaasomandi

lõpetamiseks kinnistu müümise kaudu avalikul enampakkumisel. Kostjad teatasid 05.05.2025,

et peavad õigeks kaasomandi lõpetamist avalikul enampakkumisel täitemenetluse raames.

7. Kohus tegi 15.05.2025 kirjaga pooltele ettepaneku sõlmida kompromiss ning andis selleks

ka tähtaja. Pooled pidasid läbirääkimisi kuni 27.06.2025, mil hageja teatas, et

kompromissläbirääkimised ei õnnestunud ning palus menetlusdokumendi p-s 2 alternatiivselt

lõpetada kaasomandi xxx kinnistu osas selle kinnistu müümise läbi avalikul enampakkumisel.

Hageja andis teada, et palub esimese eelistusena lõpetada xxx kinnistu kaasomandi selle

2 / 5

kinnistu müümise läbi avalikul enampakkumisel, teisese eelistusena lõpetada kaasomandi xxx

kinnistu osas selle kinnistu korteriomanditeks jagamise läbi. Hageja esitas ka täpsustatud

nõuded, paludes lõpetada kaasomand registriossa nr xxx kantud kinnistu suhtes, müües xxx

asuva kinnistu avalikul enampakkumisel või jagades xxx asuva kinnistu kaheks

korteriomandiks.

8. Kohus palus 21.07.2025 kirjas esitada kostjatel seisukoht hageja 27.06.2025

menetlusdokumendi, eelkõige selles sisalduva uue alternatiivse nõude osas.

9. Kostjad võtsid 30.06.2024 hagi õigeks, teatades, et kostjatele on hageja alternatiivne nõue

mõistetav ja sellisena aktsepteeritav ning kostjatel ei ole antud taotluse osas vastuväiteid.

Kostjad palusid jätta menetluskulud hageja kanda.

10. Kohus selgitas pooltele 28.08.2025 kirjaga, et menetluses esitatut arvestades on kostjad

õigeks võtnud hageja nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müümisega avalikul

enampakkumisel ning kohtu hinnangul on asjas võimalik teha õigeksvõtul põhinev kohtuotsus

vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg-le 1. Kohus selgitas ka, et kuigi

hagejal on võimalik TsMS § 445 lg-le 1 tulenevalt esitada taotlus otsuse täitmise korra

kindlaksmääramiseks, siis käesoleval juhul hageja seda teinud ei ole, mis tähendab, et otsus

täidetakse kohtutäituri poolt vastavalt täitemenetluse seadustikule ning enampakkumise tulem

jaotatakse vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele (vt nt RKTKo 2-22-2159, p 15).

Kohus juhtis tähelepanu, et kui pooltel ei ole vastuväiteid, siis märgib kohus selle selguse

huvides ka kohtuotsuse resolutsiooni. Kohus selgitas, et kohtupraktikas on välja kujunenud

seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb

kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda. Kohus

andis tähtaja lõplike seisukohtade ja/või menetluskulude nimekirjade esitamiseks kuni

11.09.2025.

11. Hageja esitas 11.09.2025 menetluskulude nimekirja, milles muuhulgas leidis, et hageja

arvates on kostjate 22.07.2025 menetlusdokument käsitletav hagi õigeksvõtuna TsMS § 440

mõttes. Antud juhul on kostjad oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks, jättes hageja

poolt kohtueelselt tehtud ettepanekule lõpetada kaasomand poolte kokkuleppel sisuliselt

vastamata. Seega on põhjendatud hageja menetluskulude kostjate kanda jätmine ka seetõttu, et

kostjad on hageja kaasomandi lõpetamise nõude õigeks võtnud ning tegemist ei ole olukorraga,

kus hageja on tarbetult esitanud kostjate vastu hagi. Kohtueelselt ei soostunud kostjad hagejaga

kaasomandi lõpetamises kokku leppima.

12. Kostjad esitasid 14.09.2025 seisukoha hageja menetluskulude nimekirja osas, milles

märkisid, et ei ole nõus hageja menetluskulude hüvitamisega. Hageja ei ole kostjat eelnevalt

teavitanud oma kavatsusest hagiga kohtusse pöörduda.

13. Kohus lahendab asja kohtuistungit pidamata TsMS § 440 lg 3 teise lause kohaselt, kuna

kostja on eelmenetluses avaldanud soovi hagi õigeks võtta.

14. Hagi õigeksvõtmisel tuleb hagi rahuldada (TsMS § 440 lg 1). Kohus rahuldab kostjate

poolt omaks võetud hageja esmase nõude lõpetada xxx, aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa

number xxx) kaasomand selliselt, et kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Kuigi

27.06.2025 menetlusdokumendi teksti sees on hageja kaasomandis oleva kinnisasja

enampakkumisel müümise nõuet nimetatud alternatiivseks nõudeks, siis on hageja siiski

palunud esmase eelistusena lõpetada kaasomand kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel

ja kostjate 30.06.2025 vastusest on arusaadav, et kostjad on olnud nõus kinnistu avalikul

enampakkumisel müümisega.

15. Selguse huvides märgib kohus, et otsus täidetakse kohtutäituri poolt vastavalt

3 / 5

täitemenetluse seadustikule ning enampakkumise tulem jaotatakse vastavalt kaasomanike

mõtteliste osade suurusele.

16. Kohus tunnistab hagi õigeksvõtul põhineva otsuse viivitamata täidetavaks TsMS § 467 lg

1, 468 lg 1 p 1 alusel.

HAGI TAGAMISE ABINÕU TÜHISTAMINE

17. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused.

18. Kohus tagas 01.07.2025 määrusega hagi ja määras hagi tagamise korras kanda Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx III jakku esimesele vabale järjekohale

alljärgneva sisuga märkus: „Tsiviilasja nr 2-25-3879 raames on toimumas kohtuasi xxx kinnistu

kaasomandi lõpetamiseks.“

19. Kuivõrd kohus rahuldab hagi õigeksvõtul põhineva kohtuotsusega, siis tühistab kohus hagi

tagamise abinõu. Menetlusosalisel, kes on huvitatud märkuse kustutamisest, tuleb endal

pöörduda registriosakonna poole märkuse kinnistu registriosast kustutamiseks.

MENETLUSKULUD

20. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 8

kohaselt kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete

kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi.

21. Üldjuhul jäävad menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt selle poole kanda, kelle kahjuks

otsus tehti, kuid kohtupraktikas on välja kujunenud seisukoht, et kaasomandi lõpetamine on

üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud

jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt RKTKo 2-22-2159, p 25; RKTKo 3-2-1-70-

10, p 14).

22. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et kostjad ei olnud valmis kaasomandit kohtuväliselt

lõpetama ja seetõttu pöördus hageja kohtu poole. Hagiga esitatud kirjavahetusest nähtub, et

kostjad on olnud valmis kaasomandi lõpetama ka korteriomanditeks jagamise teel (dtl 46).

Kinnistu enampakkumisel müümist hageja kostjatele tõenditest nähtuvalt kaasomandi

lõpetamise viisina kohtuväliselt ei pakkunud. Kohtumenetluses on kostjad koheselt avaldanud

oma valmisolekut kaasomandi lõpetamiseks kinnistu avalikul enampakkumisel. Ka

kompromissläbirääkimiste alustades on kostjad hageja 02.05.2025 menetlusdokumendis

esitatud küsimusele (dtl 106) vastanud, et teevad ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks avalikul

enampakkumisel täitemenetluse raames (dtl 109). Seega praegusel juhul on kulude poolte endi

kanda jätmine sõltumata hagi rahuldamisest põhjendatud ka seetõttu, et kostjad on juba

menetluse alguses pakkunud välja kaasomandi lõpetamise selliselt, et kinnistu müüakse

enampakkumisel. Sellise nõude hageja hilisemas menetluses 27.06.2025 ka esitas ja sellise

nõude on kostjad õigeks võtnud ning kohus seetõttu nõude rahuldanud.

23. Eelnevat arvestades tuleb kohtu hinnangul jätta kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi

kanda. Sellise menetluskulude jaotuse tõttu puudub vajadus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks.

24. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

4 / 5

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Helvia Räägel

kohtunik

5 / 5