2-20-14179/89 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Siret Siilbek, Peeter Pällin ja Liis Arrak

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.09.2024, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-14179

Kohtuasi

Y.C

hagi Osaühingu Immo Luxury vastu

broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks ja

broneerimistasu tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.02.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühing Immo Luxury apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

11 750,68 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Y.C (isikukood XXX), lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Paul Keres ja Joonas Põder

Kostja Osaühing Immo Luxury (registrikood 12055495),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel H.L

(isikukood XXX)

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 02.09.2025 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 28.02.2025 otsuse resolutsiooni punkt 1 osas, milles

maakohus rahuldas Y.C nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks. Jätta

Y.C nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 28.02.2025 otsuse resolutsioon ülejäänud osas muutmata,

kuid muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

3. Kohtuotsuse tervikresolutsioon sõnastada järgmiselt:

3.1. Jätta Y.C nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata.

3.2. Rahuldada Y.C hagi Osaühingu Immo Luxury vastu broneerimistasu

tagastamiseks.

3.3. Mõista Osaühingult Immo Luxury Y.C kasuks välja põhivõlgnevus 10 378

eurot, 28.02.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 4 938,91 eurot ja

2-20-14179

alates 01.03.2025 viivis põhinõudelt 10 000 eurot tasumata osalt kuni

põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3.4. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes kostja kanda.

3.5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

4. Jätta Osaühingu Immo Luxury apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud Osaühingu Immo Luxury kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y.C (hageja) esitas 29.09.2020 Harju Maakohtule Osaühingu Immo Luxury (kostja) vastu

hagi, milles palus tuvastada 16.12.2019 sõlmitud broneerimislepingu tühisus, kohustada

kostjat tagastama saadud broneerimistasu 10 000 eurot koos viivisega ning välja mõista

kostjalt hageja kasuks kohtuvälise kahju hüvitamiseks 378 eurot.

1.1. Hagiavalduse kohaselt avaldas hageja 20.11.2019 e-kirjas huvi kostja vahendatava Viimsi

vallas Pringi külas Rohuneeme tee 65e asuva kinnisasja (kinnisasi) ostmiseks. Hageja oli

valmis ostma kinnisasja vaid juhul, kui sel puuduvad piirangud ja nõuded. 14.12.2019 vastas

kostja hageja päringule, et müüja kinnitusel ei ole müüdaval kinnisasjal muid piiranguid peale

tavapärase mereäärsete kinnistute kallasraja piirangu. Hageja sõlmis kostja soovil ostusoovi

kinnitamiseks broneerimislepingu ja tasus kostjale broneerimistasu 10 000 eurot. Seejärel

andis kostja teada, et kinnisasi on müügikuulutuses märgitud broneerituks.

1.2. Hageja sai notariaalse müügilepingu kavandist, hagejale Viimsi vallavalitsusest saadetud

dokumentidest ja vallaametniku selgitustest teada, et kinnisasjal kehtivad lisaks kallasraja

piirangule mitmed teised piirangud, sh ranna või kalda ehituskeeluvöönd. Kuna hageja eeldas

broneerimislepingu sõlmimisel, et kinnisasjal puuduvad muud piirangud peale

kallasrajapiirangu, nõudis ta 02.01.2020 kostjalt broneerimistasu tagastamist. Kostja teatas

09.01.2020 vastuskirjas hagejale, et keeldub broneerimistasu tagastamast.

1.3. Hageja tühistas broneerimislepingu olulise eksimuse tõttu. Hageja oli eksimuses, kuna

talle ei olnud teada kinnisasjal lasuvad ehituspiirangud. Kostjal oli kohustus hagejat teavitada

kinnisasjal lasuvatest piirangutest, mida kostja ei teinud.

1.4. 16.05.2024 menetlusdokumendis täiendas hageja oma õiguslikke seisukohti ja asus

seisukohale, et 16.12.2019 sõlmitud leping on tühine vorminõude täitmata jätmise tõttu.

2-20-14179

Lepingu sõlmimise eesmärk oli kindlustada kinnisasja hagejale müümine ning lepingu

eesmärgiks ei olnud üksnes vältida kostja müügitegevust. 16.12.2019 sõlmitud leping oli

eelleping võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 tähenduses. Hagejal oli kavatsus vastav kinnisasi

osta, kuniks sai teada, et sellel ei ole hagejale kirjeldatud omadusi – raha, mille hageja lepingu

alusel tasus, pidasid pooled sisuliselt müügilepingu ettemaksuks. Isegi, kui leping oleks vaid

broneerimisleping, oleks siiski tegemist lepinguga, mille eesmärk oli kohustada hagejat

omandama kinnisasja asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 tähenduses.

1.5. Vaidlusaluse lepingu tingimused on tüüptingimused VÕS § 35 lg 1 mõttes, kuivõrd neid

ei räägitud läbi. Kostja saatis hagejale lepinguprojekti, ei kirjeldanud selle sisu ja ei kutsunud

hagejat üles selles endale vajalikke muudatusi tegema, vaid kiirustas hagejat tagant sellele

esimesel võimalusel alla kirjutama. Kuna hageja on tarbija, siis on vaidlusalused

tüüptingimused tühised VÕS § 42 lg 3 p-de 5, 21 ja 30 järgi.

1.6. Samuti on vaidlusalune leping vastuolus heade kommetega, mistõttu on see tulenevalt

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-st 1 tühine. Heade kommete vastasus ilmneb

eelkõige ebaõiglases poolte kohustuste jaotuses, mis seisneb ühel poolel ca 2-nädalases

tegevusetuses ja teise poole kohustuses maksta 10 000 eurot. Lisaks oli poolte vahel

sõltuvussuhe ning hageja oli vaidlusaluse tehingu sõlmimisel ka kogenematu.

1.7. Kuigi vaidlusalune broneerimisleping on tühine juba vorminõude täitmata jätmise tõttu,

siis on hageja selle alternatiivselt ka tühistanud TsÜS § 92 lg 1 järgi, sest hageja oli tehingu

tegemise ajal eksimuses, st hageja ei olnud teadlik asjaolust, et broneeritud kinnisasjal asub

ehituskeeluvöönd.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata.

2.1. Hageja ei saanud broneerimislepingut olulise eksimuse alusel tühistada, kuna lepingu

tühistamise eeldused ei olnud täidetud. Hageja ei olnud eksimuses, kuivõrd kinnisasjal

lasuvad ehituspiirangud olid talle teada. Hageja tutvus enne broneerimislepingu sõlmimist

Maa-ameti geoportaaliga, kus kinnisasjal lasuvaid piiranguid kajastati. Kostjal ei olnud nende

piirangute osas teavitamiskohustust ja kostja ei rikkunud teavitamiskohustust, kuivõrd

kinnisasjal lasuvad piirangud on avalikult, tasuta ja lihtsasti kättesaadavad ning nimetatud

asjaolusid oleks hoolas kinnisasja ostja enne tehingute tegemist kontrollinud. Kinnisasjale

kohalduv ranna või kalda ehituskeeluvöönd ei tähenda absoluutset keeldu ehitada hoonet

veele lähemale kui 50 m. Lisaks oli kostja arvates broneerimislepingu tühistamine välistatud,

kuna hageja täitis enda hoolsuskohustust info hankimiseks liiga hilja. Kuna hageja ei

tühistanud broneerimislepingut kehtivalt, puudus tal õigus nõuda broneerimistasu tagastamist

ning kahju hüvitamist.

2.2. Kostja leidis 20.05.2024 seisukohas, et 16.12.2019 leping on broneerimisleping ja see on

kehtiv, kuivõrd 16.12.2019 broneerimislepinguga ei kohustatud hagejat vaidlusalust

kinnisasja omandama – broneerimislepingust ei tulnud lepingupooltele otsest või kaudset

survet kinnisasi omandada / võõrandada. Broneerimisleping sätestas maaklerile kohustuse

kuni 04.01.2020 kinnisasja teistele klientidele müügiks mitte pakkuda. Seega on

broneerimislepingu järgseks põhikohustuseks üksnes maakleri kohustus hoiduda

broneerimisperioodi ajal kinnisasja müümisest teistele ostjatele, mis saabki olla

broneerimislepingu esemeks. Broneerimisleping ei sisalda ka mingeid kinnisasja

müügilepingu tingimusi, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et broneerimislepingu näol oleks

2-20-14179

tegemist müügi-eellepinguga või muu sarnase lepinguga, millega kohustutakse kinnisasja

ostma-müüma ning mis peab seetõttu olema notariaalselt tõestatud vormis.

2.3. Broneerimislepingu järgi tasus hageja kokkulepitud rahasumma kostjale objekti

broneerimise eest. Kostja õigus jätta 10 000 eurot endale ei olnud lepingust tulenev

sanktsioon, vaid see vastabki broneerimistasu sisule. Broneerimislepingu kohaselt ei olnud

broneerimistasu kinnisasja müügihinna osaks. Broneerimistasu ei olnud tehingu asjaolusid

arvestades ebamõistlik.

2.4. Hageja ei olnud tarbija, kes ei saa aru tehingu olemusest või oleks muidu kogenematu –

hagejale kuulub/on kuulunud kinnistusraamatu andmetel 3 kinnisasja ja 1 hoonestusõigus ehk

tegemist on inimesega, kes on mitmeid kinnisasju ja hoonestusõiguse omandanud. Samuti on

hageja pikaaegselt olnud ettevõtja.

2.5. Broneerimisleping sõlmiti hageja ja kostja vahel, mitte hageja ja kinnisasja omaniku

vahel (kolmas isik H.L). Kostja oli nimetatud müügiprotsessis üksnes maakler, kes pakkus

kinnisasja huvilistele avalikult müüa.

2.6. Kui kohus peaks leidma, et broneerimistasu oli asjaolusid arvestades liiga suur, ei muuda

see broneerimislepingut tühiseks ega saa tuua kaasa kohustust kogu broneerimistasu hagejale

tagastada. Sellisel juhul kuulub broneerimistasu korrigeerimisele põhjendatud summani.

Kolmanda isiku seisukoht

3. Harju Maakohtu 18.06.2021 määrusega kaasati menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna kostja poolel H.L. Kolmas isik selgitas, et sõlmis kostjaga maaklerlepingu kinnisasja

müümiseks lähtuvalt mh asjaolust, et maaklerleping sätestas kliendi nõustamise juriidilistes ja

muudes küsimustes, mis on seotud kinnisvara müümisega. Kinnisvara müügile andes andis

müüja kostjale kõik kostja poolt küsitud informatsiooni ja dokumendid ning selgitas, et

kinnistute suhtes kehtestatud detailplaneeringud on avalik info, mida on võimalik Viimsi

vallavalitsusest saada ja kontrollida ning kinnisasjal ei ole varjatud puuduseid. Kolmas isik ei

oska öelda, kas ja millist informatsiooni kostja kinnisasja kohta hagejale edastas või

edastamata jättis. Broneerimisleping sõlmiti üksnes hageja ja kostja vahel, kolmas isik ei pea

enda menetlusse kaasamist põhjendatuks.

Menetluse käik

4. Harju Maakohus jättis 05.11.2021 otsusega hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus

jättis 06.06.2022 otsusega Harju Maakohtu 05.11.2021 otsuse resolutsiooni muutmata, kuid

osaliselt muutis ja täiendas otsuse põhjendusi. Hageja esitas 06.07.2022 Riigikohtule

kassatsioonkaebuse. Riigikohus rahuldas 14.06.2023 otsusega hageja kassatsioonkaebuse ja

tühistas Tallinna Ringkonnakohtu 06.06.2022 otsuse ja Harju Maakohtu 05.11.2021 otsuse

ning saatis asja tühistatud osas Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Riigikohus andis järgmised peamised juhised asja lahendamiseks:

-

broneerimislepinguks on selline leping, milles sisaldub broneerimise eest mõistlik

broneerimistasu (harilik väärtus), seejuures on maakleril õigus saada tasu osutatud

teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud kulutuste suurusele vastavalt;

2-20-14179

-

kui broneerimistasu ületab mõistlikku tasu ning sellise kohustuse võtnud isikust

tuleneval põhjusel omandamistehingu ärajäämise korral jääb tasu teisele poolele,

viitab see sellele, et tegemist on kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppega;

-

seejuures tuleb eeldada, et tasu ei ole osadeks jagatav ning selle eesmärgiks oli tagada

rahaline sooritus tehingu ärajäämise puhuks ning seetõttu saab seda pidada kinnisasja

omandamisele suunatud kohustuse kaudseks võtmiseks. Kostja saab selle eelduse

ümber lükata, kui tõendab, et broneerimistasu moodustus lepingu järgi erinevatest

komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt hinnatavaid teenuseid või hüvitisi;

-

kinnisasja omandamise kohustuse võtmine võib toimuda otseselt või kaudselt, põhi-

või kõrvalkohustusena, samuti võib kohustuse võtta lepingupooleks mitteoleva

kolmanda isiku suhtes.

Maakohtu otsus

6. Harju Maakohus rahuldas 28.02.2025 otsusega hagi, mõistes kostjalt hageja kasuks välja

põhivõla 10 378 eurot, 28.02.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 4938,91 eurot ja

alates 01.03.2025 viivise põhinõudelt (10 000 eurot) tasumata osalt kuni põhinõude täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

6.1. Pooled vaidlesid maakohtus selle üle, kas poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud leping on

käsitatav eellepinguna VÕS § 33 lg 1 ja 2 mõttes ning on seaduses sätestatud vorminõude

järgimata jätmise tõttu tühine (AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2) või on tegemist

broneerimislepinguga, millele seadus ei näe ette kohustuslikku vorminõuet ja mis ei ole

tühine.

6.2. Maakohtu hinnangul oli 16.12.2019 leping tühine eelleping, kuivõrd selle alusel pidi ostja

tasuma suure broneerimistasu, mis müügilepingu sõlmimata jäämisel pidi jääma müüjale.

Seega toimis broneerimistasu leppetrahvina VÕS § 158 mõttes, kuivõrd hageja tasutud

summa pidi hagejast tulenevatel põhjustel lepingu sõlmimata jäämise korral jääma maaklerile.

Maakohtu hinnangul oli siinsel juhul 16.12.2019 lepingu p-s 3 kokkulepitul selged

survefunktsiooni kandva leppetrahvi tunnused.

6.3. Seda, et viidatud summat tuleb käsitada just järgmise lepingu sõlmimisele suunatud

sunnivahendina või sanktsioonina 16.12.2019 lepinguga võetud kohustuse rikkumise eest saab

muuhulgas järeldada ka lepingu p-st 4, mille kohaselt hagejast sõltumatutel asjaoludel

võlaõigusliku müügilepingu või asjaõiguslepingu objekti müüjaga sõlmimata jäämisel

tagastab kostja hagejale kogu broneerimistasu 5 pangapäeva jooksul arvates broneeringu

lõppemise päevast, kandes selle hageja arvelduskontole. Samuti pidi maaklerifirma tagastama

hagejale broneerimistasu broneerimistähtaja jooksul objekti müüjaga võlaõigusliku või

asjaõigusliku müügilepingu sõlmimise puhul (lepingu p 5). Kui tegemist oleks tasuga

kinnisasja müügi peatamise ning selle teistele huvilistele mittevõõrandamise eest, puudunuks

kostjal igasugune põhjus hagejale tasutud summa tagastamiseks. Tasutud summa tagastamine/

mitte tagastamine on seatud sõltuvusse hageja käitumisest. Seega ei saa olla tegemist tasuga

selle eest, et kostja peatas ajutiselt kinnisasja müügi.

6.4. Tegemist ei ole maaklerilepinguga, kus tavapärane teenustasu (maakleritasu) on 2–5%

objekti müügihinnast. Siinsel juhul sõlmiti maaklerleping kostja ja kolmanda isiku vahel ning

maakleritasu suuruseks lepiti 3% kinnisvara müügihinnast, millele lisandub käibemaks.

Maakohtu hinnangul ei olnud maakleritasu ja broneerimistasu peaaegu ühesugune määr

2-20-14179

siinsel juhul põhjendatud, kuna kostja teenuse osutamine nn broneerimislepingu alusel seisnes

vaid kinnisasja aktiivse müügi peatamises ca kolmeks nädalaks ning kostja passiivseks

jäämises. Kostja ei väitnud ega tõendanud, et broneerimistasu ja maakleritasu võrdne suurus

ongi kinnisvaraturul tavapärane ja tegemist on broneerimise eest makstava tasu hariliku

väärtusega.

6.5. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et broneerimistasu näol ei olnud tegemist

ettemaksuga kinnisasja müüjale (ega ka leppetrahviga). Asjas on tõendatud, et kostja kandis

praktiliselt kogu hageja tasutud summa edasi kinnisasja müüjale. Kohus ei saa kostja

tegutsemisest kuidagi teha järeldust, et tegemist oli tasuga kinnisasja broneerimise eest.

6.6. Maakohus leidis, et kostja oli müügiprotsessi läbiviimisel kinnisasja omaniku lepinguline

esindaja TsÜS § 115 lg 1 tähenduses. Kostja ja kinnisasja omaniku vahel oli sõlmitud

maaklerileping. VÕS § 658 lg-test 1 ja 2 tulenevalt oli kostjal esindusõigus tehingute

tegemiseks, mis olid suunatud kinnisasja võõrandamisele.

6.7. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et poolte vahel 16.12.2019 sõlmitud

leping on oma sisult kinnisasja ostu-müügilepingu eelleping, mis peab olema notariaalselt

tõestatud. Lihtkirjalikult sõlmitud eelleping või leping, mille sisu on oma olemuselt eelleping

olenemata lepingu pealkirjast, on tühine. Tühise tehingu alusel saadu (nt ostja poolt müüjale

üle antud summa) tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Seega tuleb kostjal 16.12.2019 lepingu (tühise lepingu) alusel saadud 10 000

eurot hagejale tagastada. Isegi kui eeldada, et leping ei ole tervikuna tühine, on tühine lepingu

p 3, millega sätestati, et broneeringutasuks makstud 10 000 eurot jääb maaklerifirmale tasuks

broneerimisteenuse eest.

6.8. Lepingu p-d 2 ja 3 on tühised tüüptingimused. Vaidlust ei olnud selles, et lepingu töötas

välja kostja. Hageja on antud võlasuhtes tarbija.

6.9. Kuivõrd maakohus tuvastas, et 16.12.2019 tehing on tervikuna tühine, siis sellist tehingut

tühistada ei saa, kuivõrd tehingu tühistamise eelduseks on eelkõige kehtiv leping, mistõttu

kohus tühistamisega seonduvaga hinnangut ei andnud.

6.10. Maakohus rahuldas VÕS § 1028 lg 1 alusel hageja nõude broneerimistasu 10 000 eurot

tagastamiseks ning VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kostja kohustuse rikkumisega seotud

kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks.

Apellatsioonkaebus

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja kordab

apellatsioonkaebuses maakohtus esitatud vastuväiteid ja heidab maakohtule kokkuvõtlikult

ette järgmist.

7.1. Maakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kui käsitles broneerimislepingut kinnisasja

ostu-müügilepingu eellepinguna VÕS § 33 lg 1 tähenduses ja järeldas, et broneerimistasu

maaklerile/kinnisasja omanikule jätmise õigus kujutas endast leppetrahvi VÕS § 158

tähenduses.

7.2. Maakohus hindas valesti tõendeid ja rikkus põhjendamiskohustust, esitades otsuse

põhjendustes väiteid, mida ei kinnita ükski asjas esitatud tõend. Maakohus ei ole otsuses

selgitanud ega põhjendanud, miks ta ei ole lähtunud asjas esitatud tõenditest. Maakohtu otsus

2-20-14179

ei ole jälgitav osas, milles maakohus peab 10 000 euro suurust broneerimistasu ebamõistlikult

suureks. Ainetud on kohtu järeldused, mille kohaselt hagejat survestati broneerimislepingut

sõlmima.

7.3. Hageja nõude rahuldamine tooks kaasa õiguskindlust ja kinnisvaraturgu oluliselt

kahjustava kohtupraktika tekkimise.

Vastustaja seisukoht

8. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus rahuldas

broneerimislepingu tühisuse tuvastamise nõude. Hageja nõue broneerimislepingu tühisuse

tuvastamiseks tuleb tuvastushuvi puudumise tõttu jätta läbi vaatamata. Muus osas tuleb

maakohtu otsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel jätta

muutmata, kuid muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta apellandi kanda.

10. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb tuvastushuvi puudumise tõttu jätta läbi vaatamata hageja

nõue broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks. 29.09.2020 esitatud hagiavalduses esitas

hageja nõude „mõista broneerimisleping sõlmitud hageja ja kostja vahel hageja poolt

tühistatuks alates 03.01.20 olulise eksimuse tõttu ning mõista, et kostja on kohustatud

tagastama hagejale vastava lepingu alusel hageja poolt kostjale tasutud 10 000 eurot.

Maakohus võttis 06.10.2020 määrusega menetlusse hageja nõude broneerimislepingu tühisuse

tuvastamiseks ning broneerimislepingu tagastamiseks. TsMS § 368 lg 1 sätestab, et hageja

võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise

tuvastamise vastu õiguslik huvi. Broneerimislepingu tühisuse tuvastamine on hageja

sooritusnõude rahuldamise eelduseks. Kuna hageja ei ole toonud esile erilist huvi lepingu

tühisuse tuvastamise vastu, ei ole hagejal eraldi tuvastushuvi selle tühisuse tuvastamiseks.

Hageja esitatud sooritushagi kohta tehtava kohtulahendi põhjendustes tuleb kohtul võtta

seisukoht broneerimislepingu tühisuse osas ka ilma tuvastusnõuet esitamata. Olukorras, kus

hagejal ei ole tuvastusnõuete esitamiseks tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes, tulnuks

tuvastusnõuded jätta TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata või menetlusse võetud

nõuded TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata (RKTKm 27.11.2019, 2-17-18531/37, p

19). Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohus hageja nõude broneerimislepingu tühisuse

tuvastamiseks läbi vaatamata.

11. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11.1. Arvestades siinse otsuse p-s 5 toodud Riigikohtu juhiseid, leiab ringkonnakohus, et VÕS

§ 29 alusel lepingut mõistliku isiku arusaama kohaselt tõlgendades ei olnud

broneerimislepingu p 2 kujul tegemist mõistliku tasuga ainuüksi broneerimise eest.

Broneerimislepingu p-dest 3–5 tulenes hagejale kaudselt kinnisasja kolmandalt isikult

omandamise kohustus ning kostja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille alusel

saaks kohus pidada tasu jagatavaks ja tuvastada selles sisalduva broneerimistasu ning

kinnisasja omandamata jätmise puhuks kehtestatud sanktsiooni suuruse.

2-20-14179

11.2. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõigust, tõlgendades sõlmitud lepingut VÕS §-

st 29 ja Riigikohtu juhistest lähtuvalt ja järeldades õigesti, et sõlmitud broneerimisleping on

kinnisasja omandamisele suunatud eelleping VÕS § 33 mõistes. Maakohus on õigesti leidnud,

et siinsel juhul tulenes hagejale broneerimislepingust kaudselt kohustus omandada kinnisasi.

Seega on põhjendatud maakohtu järeldus, et hagejal on VÕS § 1028 järgi õigus nõuda AÕS §

119 sätestatud vorminõuet rikkuva eellepingu alusel makstud broneerimistasu 10 000 euro

tagastamist.

11.2.1. Riigikohus on selles asjas selgitanud, et kohustus omandada või võõrandada kinnisasi

võib olla nii asjaomase lepingu järgne põhi- kui ka kõrvalkohustus, samuti võib selline

kohustus tuleneda lepingust üksnes kaudselt (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p-d 12.2 ja

12.4). Broneerimislepingu p 4 järgi pidi hageja broneerimistasu tagasi saama siis, kui

müügileping jääb sõlmimata hagejast sõltumatutel põhjustel. Samuti pidi hageja saama

broneerimistasu broneerimislepingu p 5 alusel tagasi siis, kui müügileping sõlmitakse.

Kaudselt väljendatud kohustus sõlmida kinnisasja omandamisele suunatud leping võib

sisalduda broneerimislepingus, millega nähakse ostmisest huvitatud isikule tehingu temast

sõltuvatel asjaoludel ärajäämise puhuks rahaline koormis, mille väärtus ületab temale lepingu

alusel osutatud teenuse harilikku väärtust. Sellisel juhul eeldatakse, et broneerimistasu ei

olnud osadeks jagatav ning et selle eesmärk on tagada maaklerile tema teenuse sisulisest

väärtusest sõltumatu sooritus juhuks, kui leping jääb sõlmimata teise poole tõttu, mis viitab

kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppele (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 12.4 ja

12.5).

Erandina saab broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja

broneerimise eest, st selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele

isikutele ei müüks või pakuks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kasvõi kaudset

kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh

oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult

makstava summa ja kokku on lepitud selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata

jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba

müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud (RKTKo 08.05.2006, 3-2-1-32-

06, p 16). Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, milline oli broneerimislepingu alusel

osutatud teenuse harilik väärtus või broneerimistasu mõistlik suurus. Apellatsioonkaebuses on

kostja tuginenud Riigikohtu lahenditele, millele ringkonnakohtu hinnangul on kostja

omistanud ebaõige tähenduse. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et

eelviidatud Riigikohtu lahendist 3-2-1-32-06 võiks teha järelduse, et broneerimistasu ei

peetud ebamõistlikult suureks. Riigikohus ei ole selles lahendis broneerimistasu suuruse

mõistlikkusele üldse hinnangut andnud. Samuti on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-16-8456

leidnud, et broneerimislepingu tühisuse tuvastamisel tuleb arvestada broneerimistasu suurust.

Kuna Riigikohus leidis viidatud lahendis, et broneerimisleping on tühine, on ebaõige kostja

viide sellele, et Riigikohtu lahendist võiks teha järelduse, et 10 000 euro suurune

broneerimistasu (arvestades vaidluse all olnud kinnisasja müügihinda 295 000 eurot) ei oleks

ebamõistlikult suur. Vastupidi, Riigikohus tuvastas selle broneerimislepingu tühisuse.

Broneerimistasu suuruse mõistlikkust ei saa pidada seotuks mitte sellega, kui suure

proportsiooni see moodustab müügihinnast, vaid kostjal tulnuks tõendada broneerimisteenuse

harilik väärtus. Maakohus on oma 25.04.2024 kohtunõudes selgitanud põhjalikult pooltele

tõendamiskoormist, muu hulgas seda, et kostjal tuleks tõendada, et broneerimistasu

moodustus lepingu järgi tegelikult eri komponentidest ja hõlmas konkreetseid rahaliselt

hinnatavaid teenuseid või hüvitisi kulude eest, mille eest broneerimislepingu olemusest

2-20-14179

lähtuvalt pidi tasuma hageja. Selle tõendamisel võib maakleril olla õigus saada tasu selles

ulatuses, mis vastab tema osutatud teenuse tõendatud ja tegelikule väärtusele või tehtud

kulutuste suurusele (dtl 546–547).

11.2.2. Riigikohus on märkinud, et kinnisasja käsutamisele suunatud lepingutele ette nähtud

notariaalne vorm kaitseb pooli järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja omandamise

või võõrandamisega seotud kohustuste võtmise eest (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p

12.1). Kui lepingupoole otsustusvabadust on piiratud enne tehingu sõlmimist, ei ole

vorminõude eesmärki võimalik saavutada (RKTKo 14.06.2023, 2-20-14179, p 12.4).

Maakohus on õigesti järeldanud, et siinses asjas omab 10 000 euro suurune broneerimistasu

leppetrahvile (VÕS § 158) omast survefunktsiooni, kuivõrd kostja ei ole esile toonud ega

tõendanud, et broneerimistasu vastab tema tegelikult osutatud teenuse harilikule väärtusele.

Vastavalt asjas tehtud Riigikohtu lahendi punktis 12.4 antud juhisele eeldatakse, et hageja

makstud broneerimistasu on kostja teenusest sõltumatu sooritus, kui leping jääb sõlmimata

hagejast tuleneval asjaolul. Sellist eeldust kostja menetluses ümber ei lükanud, mistõttu

järeldas maakohtus õigesti, et broneerimistasuga oli piiratud hageja otsustusvabadust

kinnisasja omandamiseks, kuivõrd broneerimislepingust ei tulenenud hagejale võimalust

broneerimistasu tagasi saada siis, kui müügileping jääb sõlmimata hagejast sõltuval põhjusel.

Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et broneerimistasul ei ole

karistuslikku ega rikkumisega seotud iseloomu, vaid tegemist oli konkreetse kohustuse (mitte

pakkuda kinnisasja teistele isikutele) eest makstud tasuga. Ringkonnakohus on ülal

põhjendanud, et broneerimisleping ei näinud hagejale ette võimalust broneerimistasu

kaotamata jätta temast tuleneval põhjusel kinnisasja müügileping sõlmimata. Sealjuures ei ole

siinses asjas sisustatud ega tõendatud ka seda, et broneerimislepingu alusel osutatud teenuse

(mitte pakkuda teistele isikutele kinnisasja ajavahemikus 16.12.2019–04.01.2020) harilikuks

väärtuseks oleks 10 000 eurot. Kokkuvõttes leidis maakohus õigesti, et vaidluse asjaoludel oli

broneerimistasu kujul tegemist sanktsiooniga ning see vastas leppetrahvi tunnustele.

11.2.3. Ringkonnakohus ei nõustu ka väitega, et broneerimislepingu kirjalikus tekstis

müügihinna puudumine välistab selle kvalifitseerimise eellepinguna (VÕS § 33). VÕS § 31 lg

1 sätestab, et kui lepingupooled on kirjalikus lepingus kokku leppinud, et lepingus on ette

nähtud lepingu kõik tingimused (välistav tingimus), ei loeta lepingu osaks lepingupoolte

varasemaid tahteavaldusi ega kokkuleppeid, mis ei sisaldu lepingus. Samuti ei oma lepingu

suhtes tähendust lepingupoolte varasem käitumine. Kostja on kohtumenetlusele eelnenud

25.08.2020 vastuses nõudekirjale märkinud, et „[---] Te soovisite soetada kinnistu ca 350 000

EUR eest“ (p 2.5, dtl 73). Kostja on oma 20.05.2024 seisukoha punktis 13 märkinud: „Nimelt

soovis hageja kinnistut omandada ja kauples kinnistu omanikult (kolmas isik H.L) kinnistu

maksumust selle algsest müügihinnast 75 000 euro võrra ehk oluliselt madalamaks (350 000

eurot algselt müügikuulutuses kajastatud 425 000 euro asemel)“ (dtl 573). Nimetatust võib

järeldada, et broneerimislepingu sõlmimise ajaks olid müüja ja ostja saavutanud kokkuleppe

kinnisasja hinnas, kuigi seda ei kajastatud broneerimislepingu kirjalikus tekstis. Samas ei ole

pooled broneerimislepingus kokku leppinud välistavas tingimuses, mistõttu sai lepingu osaks

lugeda ka kokkuleppe kinnisasja müügihinnas. Sealjuures tuleb lepingu tõlgendamisel VÕS §

29 lg 5 p 1 järgi muu hulgas arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid ja läbirääkimisi. Asja

materjalidest nähtuvalt sõlmiti kirjalik broneerimisleping alles pärast seda, kui saavutatud oli

kokkulepe müügihinna osas. Seega oli poolte vahel broneerimislepingu sõlmimise ajaks

saavutatud kokkulepe kinnisasja hinnas.

11.2.4. Kostja leiab, et maakohtu järeldus selle kohta, et kostja tegutses müüja esindajana

TsÜS § 115 lg 1 mõistes, on alusetu. Ringkonnakohus nõustub selles osas kostjaga ning jätab

2-20-14179

maakohtu otsusest välja kostja esindusõigust käsitlevad põhjendused. Maakohus on leidnud,

et broneerimisleping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. Järeldades samaaegselt, et kostja

tegutses sama lepingu sõlmimisel müüja esindajana, sisaldub maakohtu otsuses vastuolu ja

nimetatud osas ei ole see kooskõlas TsMS § 436 lg-ga. Samas ei mõjuta see otsuse järeldust,

sest Riigikohus on selgitanud, et kinnisasja omandamise kohustus võib tuleneda ka sellisest

lepingust, mis ei ole sõlmitud kinnisasja müüja ja ostja vahel.

11.3. Kuna eelnevalt käsitletud põhjustel on broneerimisleping tühine, ei oma asjas tähtsust,

kas tühine leping oli sõlmitud tüüptingimustel. Sel põhjusel jätab ringkonnakohus käsitlemata

apellatsioonkaebuse väited seoses tüüptingimustega.

11.4. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS §

171 lg 1 alusel hageja kanda.

13. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohtu lahendis määratud menetluskulude jaotust

vajalik muuta olenemata sellest, et ringkonnakohus jättis hageja nõude broneerimislepingu

tühisuse tuvastamiseks läbi vaatamata. Kuigi nõude läbivaatamata jätmise korral peaks TsMS

§ 168 lg 2 järgi kandma selle nõude menetlemisega seotud kulud hageja, tuleb siinses asjas

arvestada, et ringkonnakohus jättis hageja nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks

läbi vaatamata üksnes seetõttu, et selle tühisus tuli kindlaks teha hageja sooritusnõude

eeldusena. Seetõttu oli vaidlus broneerimislepingu tühisuse üle asjakohane ning mõlemad

pooled oleks lepingu tühisuse tuvastamisega seotud menetluskulusid kandnud ka siis, kui

hageja ei oleks esitanud eraldi tuvastusnõuet. Asja materjalidest ei nähtu, et tühisuse

tuvastamise nõude menetlemine oleks toonud pooltele kaasa täiendavaid kulusid. Sellest

tulenevalt ei ole ringkonnakohtul alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust, mis

lähtus TsMS § 162 lg 1 järgi sellest, kelle kahjuks otsus tehti.

14. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei määra seda ka

ringkonnakohus. Menetluskulud määrab kindlaks maakohus pärast põhivaidluses tehtud

otsuse jõustumist.

15. Vastavalt TsMS § 178 lg-le 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)