2-23-10709/70 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Krista Kirspuu ja Kaija Piirmets

Otsuse kuupäev

19.09.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-10709

Tsiviilasi

R.Y hagi M.V vastu kinnisasja valduse, kasutuseelise

ja kahjuhüvitise nõuetes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 20.01.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

M.V apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

26 919,65 €

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) R.Y (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Liina Karlson

Kostja (apellant) M.V (isikukood XXX), esindaja riigi

õigusabi korras vandeadvokaat Aleksei Vassiljev

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 20.01.2025 otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha

selle kohta uus otsus, millega jätta kõik senised menetluskulud poolte endi kanda.

2. Ülejäänud osas jätta p-s 1 viidatud otsus muutmata.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Vabastada kostja apellatsioonkaebuselt tasuda tulnud riigilõivu ja talle riigi

õigusabi korras määratud esindaja tasu riigile hüvitamise kohustustest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel,

kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv

sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetlus-kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. R.Y (hageja) esitas 28.07.2023 Harju Maakohtule hagi M.V (kostja) vastu kinnisasja

valduse, kasutuseelise ja kahjuhüvitise nõuetes. Maakohus rahuldas hagi osaliselt 19.02.2024

otsusega. Kostja apellatsioonkaebuse alusel tühistas Tallinna Ringkonnakohus otsuse hagi

rahuldamise, menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas, aga see jõustus kasutuseelise

ja kohtueelse õigusabikulu hüvitamise nõuete osaliselt rahuldamata jätmise osas.

1.1.

Hageja tõi esile, et talle kuulub Tallinnas aadressil XXX asuv kinnisasi (registriosa nr

XXXXXXX, edaspidi: kinnistu), millel paikneb elamu. Kinnistu suurus on 661 m² ja elamus

asuvate eluruumide pindala on 44,3 m².

1.2.

Pooled elasid kinnistul ja elamus varem koos. Nende kooselu lõppes 01.01.2015. Kostja

keeldus kinnistult lahkumast, mistõttu pidi lahkuma hageja ja elama üürikorteris. Sellest ajast

alates on kinnistu alusetult kostja valduses, hageja pole temaga sõlminud kasutuslepingut,

samuti pole pooltel seltsingusuhet. Hageja nõuab kostjalt kinnistu valduse üleandmist.

1.3.

Hageja nõudis kostjalt kinnistu valdust ja kasutuseelise hüvitamist esindaja 04.04.2023

nõudekirjaga. Kostja sai kirja kätte 21.04.2023, aga hageja nõudeid ei rahuldanud.

Kasutuseelise arvutamisel saab lähtuda sama linnaosa (Pirita) keskmisest üürihinnast, mis on

14,2 €/m². Ühes kuus on kasutuseelise väärtus seega 629 € (≈ 44,3 × 14,2). Hageja nõuab asja

uuel läbivaatamisel kostjalt kasutuseelist alates 05.07.2023, sh kuni hagi esitamiseni 466,70 €

(= 629 / 31 × 23 päeva) ja edasi 629 € kuus kuni kinnistu valduse üleandmiseni.

1.4.

Hageja kandis kohtueelse õigusabi kulu 615 €, millest palub asja uuel läbivaatamisel

kostjalt välja mõista 225 €.

1.5.

Rahalistelt nõuetelt palub hageja välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras

alates hagi esitamisele järgnevast päevast.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Pooltel oli seltsinguleping ja kinnistu oli seltsinguvara.

Pooled olid kokku leppinud, et kinnistu registreeritakse hageja nimele. Ostu rahastas osaliselt

kostja ja ülejäänud osas võeti laen, mida tagati mh kostja õe vara koormava hüpoteegi ja

kostja onu käendusega. Kostja tegi elamus olulisi ümberehitusi ja nende rahastamiseks

suurendasid pooled pangalt võetud laenu, mille käigus sai kostjast kaaslaenusaaja. Kuivõrd

kinnistu on poolte seltsinguvara, st kuulub neile ühiselt, siis on hageja kõik nõuded alusetud.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas asja uuel läbivaatamisel hagi 20.01.2025 otsusega (vaidlustatud otsus)

mõistes kostjalt välja kinnistu hageja valdusesse, samuti kasutuseelise hüvitised 05.07.2023 –

27.07.2023 eest 466,70 € ja alates 28.07.2023 summas 629 € kuus kuni kinnistu valduse

hagejale üleandmiseni, kohtueelse õigusabikulu hüvitise 225 € ja nimetatud summadelt

viivise VÕS § 113 lg 1 ls 2 määras alates 29.07.2023. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1

alusel kostja kanda ja maakohus otsustas määrata kulud rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1.

Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

poolte kooselu algas 1998. a;

-

hageja ja pank) sõlmisid 07.05.2002 laenulepingu. Pangalt saadud laenu tagatiseks

seati ühishüpoteek kinnistule ja kostja õele kuulunud korteriomandile, käenduse andis

kostja onu;

-

kinnistusraamatu kohaselt kuulub kinnistu hageja ainuomandisse;

-

poolte kooselu lõppes 01.01.2015 ja kinnistut on sellest ajast alates vallanud kostja;

-

04.04.2023 esitas hageja lepingulise esindaja vahendusel kostjale nõude valduse

vabastamiseks hiljemalt 04.07.2023;

-

kostja ei ole hagejale kinnistu valdust üle andnud.

2 (5)

3.2.

Hagejal kui kinnistu omanikul on AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel kinnistu valduse saamise

nõue kostja kui valdaja vastu. Hageja omandiõigus nähtub kinnistusraamatust ja kostja ei ole

nõudnud kinnistusraamatu kande parandamist ega tuginenud selle ebaõigsusele.

3.3.

Isegi kui poolte vahel oli seltsinguleping, ei anna see pärast lepingu lõppemist kostjale

alust väidetavat seltsinguvara vallata. Võimalik seltsing lõppes VÕS § 596 lg 1 p-de 1 ja 2

järgi kas poolte otsusega või ülesütlemisega, kui nende kooselu lõppes ja hageja kolis

kinnistult ära. Seda kinnitab ka hageja hilisem nõudekiri.

3.4.

Lisaks leidis maakohus, et pooltel ei olnud esile toodud ja tõendatud asjaoludel

seltsingusuhet ega ka muud seltsingulaadset suhet, millele saaks kohaldada seltsingu

likvideerimise sätteid. Kohus põhjendas seda kokkuvõtvalt järgmiselt:

-

seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise

kooselu kestel omandatud suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele,

seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui mõlemad pooled on eseme

omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud

(rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581) ja pooltel oli eset soetades või

parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara)

kestvaks loomiseks;

-

kostja ei tõendanud, et ta tegi kinnistu ostmiseks sissemakse. Tõendatud on, et pooled

sõlmisid 08.02.2008 pangaga laenulepingu muudatuse, milles hageja on laenaja ja

kostja on kaastaotleja, kuid ainuüksi viidatud tõendist ei ole võimalik järeldada, kas ja

mil määral oli kostja kohustatud laenu tagastama, lisaks ei saa sellest järeldada, et

poolte vahel oli seltsingulaadne suhe;

-

tähtsust ei oma, kes ja mis asjaoludel tasus pangalaenu. Kui kostja või tema õde on

seda hageja eest teinud, võib neil olla rahaline nõue hageja vastu. Samuti ei tähenda

kostja õe kinnisasja koormava hüpoteegiga laenu tagamine seltsingulaadset suhet

hageja ja kostja vahel;

-

tõendamata on kostja väited, mille kohaselt on ta alates kinnistu ostmisest kinnistut

hooldanud, parendanud ja sinna investeerinud. Võib küll möönda, et kinnistul

paiknev suvila on kõikide mugavustega suvilaks ümber ehitatud, selle mahtu on

suurendatud, kuid puuduvad tõendid, mis annaks aluse lugeda see kostja panuseks.

Liiati ei ole kostja esile toonud, milline oleks viidatud panuse majanduslik vääring;

-

kokkuvõttes on kostja panus kinnistu omandamisse või parendamisse tõendamata.

3.5.

Kostja väidab, et on teinud elamule kulutusi ja muid panuseid, kuid ei esitanud valduse

vabastamisest keeldumise vastuväidet VÕS § 110 alusel. Kostja ei esitanud ka seltsingu-

lepingust tulenevaid rahalisi nõudeid ega selleks vajalikku vastuhagi või tasaarvestusavaldust.

Seega puudub kostjal kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide.

3.6.

Kasutuseeliste hüvitamise nõue on põhjendatud AÕS § 85 lg 1, VÕS § 1037 lg-te 1 ja 3

ning TsÜS § 62 lg 1 alusel. Täidetud on viidatud nõude kolm eeldust (kinnistu kuulub

hagejale, kostja on rikkunud selle omandit või valdust ja on rikkumise abil hageja arvel

rikastunud, saades midagi, millel on harilik väärtus). Kasutuseelise suuruse üle pooled ei

vaidle. Hageja nõudis kostjalt valduse vabastamist enne 05.07.2023, millest alates ta taotleb

kasutuseelise hüvitamist. Seega on nii hagi esitamise ajaks sissenõutav (466,70 €) kui ka

edasiulatuv (629 € kuus) nõue põhjendatud.

3.7.

Kohtueelse õigusabikulu nõude õiguslik alus on VÕS § 128 lg 3. Kostja ei esitanud

sellele nõudele ega hageja kulu suurusele vastuväiteid. Hageja õigusabikulud olid vajalikud ja

summa 225 € tuleb kostjalt välja mõista.

3.8.

Hageja saab nõuda viivist rahalistelt nõuetelt VÕS § 101 lg 1 p6 ja § 113 lg 1 alusel

alates hagi esitamisest.

3 (5)

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja jätta hagi

rahuldamata.

4.1.

Kostja märkis kaebuses, et maakohus ei ole talle selgitanud vajadust esitada tõendeid ja

põhjendada oma nõudeid mis seonduvad hageja kinnistule rahaliselt hinnatavate panuste

tegemises, ühiselt võetud laenukohustuse täitmises ja teiste asjaolude osas, mis annavad talle

VÕS § 110 järgse aluse valduse vabastamisest keeldumiseks. Kostja lisas, et tema senine

esindaja lõpetas esindamise, mistõttu soovis ta leida uue esindaja, kes koostaks nõuetele

vastava apellatsioonkaebuse. Ühtlasi taotles kostja menetlusabi riigilõivu tasumiseks.

4.2.

Kostja esitas 10.03.2025 kaebuse täpsustuse ja 26.08.2025 täiendava seletuse. Neis

heidab ta maakohtule lisaks ette ringkonnakohtu eelmise otsuse juhiste järgimata jätmist, st

TsMS § 658 lg 2 rikkumist, mida kostja koostoimes otsuse põhjendamiskohustuse rikkumise

etteheitega käsitleb TsMS § 656 lg 1 p-de 2 ja 5 tunnustele vastava rikkumisena. Materiaal-

õiguse osas leiab kostja, et maakohus jättis ekslikult kohaldamata seltsingu likvideerimise

sätted. Kostjal on õigus keelduda valduse vabastamisest VÕS § 590 lg 1, AÕS § 83 lg 1 ja

VÕS § 110 lg 1 alusel. Lisaks kritiseerib kostja vaidlustatud otsust ka seltsingulepingu

lõppemise tuvastamise ja kahjunõuete rahuldamise osas.

5. Hageja vaidles kaebusele vastu. Muu hulgas leiab hageja, et kostja hilinenud seisu-

kohtadega ei saa arvestada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja teeb selles osas

uue otsustuse, mille järgi jäävad kõik senised menetluskulud poolte endi kanda (TsMS § 657

lg 1 p 2). Ülejäänud osas jääb vaidlustatud otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega asja sisulisel lahendamisel ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

7. Kostja menetlusõiguslikest väidetest saab ringkonnakohus arvestada üksnes nendega, mis

esitati apellatsioonitähtaja jooksul või tuginevad menetlusõiguse normi olulisele rikkumisele,

mida kohus peaks niigi võtma arvesse omal algatusel (RKTKm 10.01.2024, 2-22-10693/39, p

12).

7.1.

Kostja sai vaidlustatud otsuse toonase esindaja vahendusel kätte 21.01.2025, st

apellatsioonitähtaeg möödus 20.02.2025. Pärast seda kuupäeva esitatud menetlus-

dokumentidest vajavad tähelepanu üksnes väited materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja

TsMS §-s 656 sätestatud menetlusõiguse normide oluliste rikkumiste kohta.

7.2.

Kostja leiab, et ringkonnakohtu eelmise lahendi juhiste järgimata jätmine ja otsuse

ebapiisav põhjendamine vastavad TsMS § 656 lg 1 p-de 2 ja 5 tunnustele. Ringkonnakohus

sellega ei nõustu. Vaidlustatud otsus käsitleb neid küsimusi, millele ringkonnakohus juhtis

tähelepanu asja eelmisel läbivaatamisel. Eelkõige hindas maakohus poolte väiteid ja tõendeid

nii seltsingulepingu, selle lõppemise kui ka seltsingulaadse võlasuhte kohta. Maakohtu otsus

ei ole olulisel määral põhjendamata. Seega ei esine käesoleval juhul niisugust menetlusõiguse

rikkumist, millele kostja saaks tugineda pärast apellatsioonitähtaja möödumist.

8. Eelneva põhjenduse ja apellatsioonimenetluses arvestatavate poolte väidete põhjal saab

ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest (TsMS § 652

lg 1 p 1). Sellega on hõlmatud nii eespool p-s 3.1 refereeritu kui ka tõdemused, et tõendamata

on kostja väited nagu oleks ta teinud kinnistu ostmiseks sissemakse ning kinnistut hooldanud,

parendanud ja sellesse investeerinud. Tähtaegse kaebuse sisu arvestades pole pooltel

ringkonnakohtus vaidlust kasutuseelise suuruse, hüvitatava aja ega kohtueelse õigusabikulu

suuruse ja sisu osas.

4 (5)

9. Maakohus kohaldas omandi kaitse ja seltsingu likvideerimise sätteid tuvastatud asjaoludel

õigesti. Kuivõrd kostjal ei ole õiguspärast alust kinnistu valdusele, siis rahuldas kohus

asjakohaselt ka kasutuseelise ja kohtueelse õigusabikulu kui kahju hüvitamise nõuded.

9.1.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja kinnistu omanikuna saab AÕS § 80

lg-te 1 ja 2 alusel edukalt nõuda kinnistu välja kostja valdusest.

9.2.

Samuti on õige maakohtu põhjendus, et tuvastatud asjaoludel ei rakendu kinnistu suhtes

seltsingu likvideerimise sätted, sest need eeldaks poolte võrreldavaid panuseid. Kostja panus

kinnistu omandamisse või parendamisse jäi maakohtu hinnangul tõendamata. Kostja tõendite

esitamata jätmist ei saanud tingida maakohtu menetluslik rikkumine, millele kostja tugineb

kaebuses. Maakohus selgitas hagi menetlusse võtmise määruses, et kostjal tuleb esitada

tõendid iga oma faktilise väite kinnituseks (dtl 47 p 1 alapunkt 3) – sama selgitust ei pidanud

kohus hiljem kordama. Ühtlasi pidi kostjale vaidlusalusete suhete õiguslik kvalifikatsioon

ning asjaolude esile toomise ja tõendamise koormise jaotus olema arusaadav ringkonnakohtu

eelmisest lahendist. Maakohus andis asja uuel läbivaatamisel mh kostjale juhised

tervikvastuse koostamiseks 27.09.2024 määruses, selgitades tõendite esitamise võimalust ja

viidates ringkonnakohtu lahendile (dtl 227 p 6). Nii täitis maakohus piisavas ulatuses

selgitamiskohustust, sest ringkonnakohtu põhjenduste ja selgituste kordamine olnuks tarbetu.

Kostja ei esitanud kaebuses tähtaegselt väiteid, et maakohus oleks esitatud tõendeid hinnanud

valesti või jätnud mõne tõendi hindamata.

9.3.

Kasutueelise ja kahju hüvitamise nõuete aluseks olevaid asjaolusid ei ole kaebusega

vaidlustatud ja ka selles osas ei eksinud maakohus materiaalõiguse normide kohaldamisel.

10. Maakohus eksis menetluskulude jaotamisel, kohaldades TsMS § 162 lg 1. Tegelikult

tuleb kulud jaotada TsMS § 163 lg 1 alusel. Nimelt jäid hageja rahalised nõuded maakohtu

19.02.2024 otsusega suures osas rahuldamata. Arvestades vaidluse sisu ja nõuete rahuldamise

ulatust, aga sedagi, et hageja tasus riigilõivu hagi esitamisel ja kostja 17.03.2024

apellatsioonkaebuselt, on põhjendatud jätta kulud poolte endi kanda. Samadel kaalutlusel ja

otsustatud menetluskulude jaotust silmas pidades vabastab ringkonnakohus TsMS § 190 lg 7

alusel kostja menetlusabi korras saadu riigile hüvitamise kohustusest. Kostja esindaja riigi

õigusabi tasu taotluse lahendab ringkonnakohus täna eraldi määrusega.

(allkirjastatud digitaalselt)

5 (5)