2-24-18562/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 18. september 2025

Tsiviilasja number

2-24-18562

Tsiviilasi

Tiit Pikma, Triin Pikma, Marko Pungari, Luminor

Bank AS-i ja Swedbank AS-i kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 20. novembri 2024.

a määrus nr 1131192024 kinnistamisasjas nr

80430202450

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Marko Pungari määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Marko Pungar

(isikukood XXXXXXXXXXXX), esindaja Tartu notar

Tiina Tomberg

Avaldajad

1. Tiit Pikma (isikukood XXXXXXXXXXXX);

2. Triin Pikma (isikukood XXXXXXXXXXXX);

3. Luminor Bank AS (registrikood 11315936),

esindaja Karin Graf-Raiesmaa

4. Swedbank AS (registrikood 10060701), esindaja

Siivi Raup

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 20. novembri 2024. a määrus nr

1131192024 kinnistamisasjas nr 80430202450 muutmata.

2. Jätta Marko Pungari määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud määruskaebemenetluses Marko Pungari kanda. Hüvitatavad

menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tiit Pikma, Triin Pikma, Luminor Bank AS, Swedbank AS ja Marko Pungar esitasid 14.

oktoobril 2024 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (registripidaja) kinnistamisavalduse

(notar Tiina Tomberg, ametitoimingute raamatu registreerimise nr 2429/2024).

2. Registripidaja rahuldas 24. oktoobri 2024. a määrusega nr 1051922024 kinnistamisasjas nr

80430202450 kandeavalduse osaliselt.

3. Registripidaja jättis kandeavalduse Tiit Pikma kasuks kantud isikliku kasutusõiguse

ülekandmiseks Marko Pungarile 24. oktoobri 2024. a määrusega nr 1045622024 käiguta ja

määras tähtaja kuni 12. novembrini 2024 esitada kinnisasju nr 4404603–4405203, nr

4405403–4405703, nr 4405903–4408103 hõlmav notariaalselt tõestatud kokkulepe kinnistuid

koormava isikliku kasutusõiguse Tiit Pikma kasuks üleandmise kohta Marko Pungarile ja

kinnisasjade nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903–4408103 omanike

notariaalselt tõestatud nõusolekud kinnistuid Tiit Pikma kasuks koormava isikliku

kasutusõiguse üleandmiseks. Registripidaja märkis, et määratud tähtpäevaks puuduste

kõrvaldamata jätmisel ja sellekohaste dokumentide registripidajale esitamata jätmisel jäetakse

kinnistamisavaldus rahuldamata.

4. Registripidaja jättis 20. novembri 2024. a määrusega nr 1131192024 rahuldamata 14.

oktoobri 2024. a lepingu punktis 11.2.2 sisalduva kinnistamisavalduse muuta kinnisasjade

number 4405303 ja 4404603, 4404703, 4404803, 4404903, 4405003, 4405103, 4405203,

4405403, 4405503, 4405603, 4405703, 4405803, 4405903, 4406003, 4406103, 4406203,

4406303, 4406403, 4406503, 4406603, 4406703, 4406803, 4406903, 4407003, 4407103,

4407203, 4407303, 4407403, 4407503, 4407603, 4407703, 4407803, 4407903, 4408003,

4408103 registriosade kolmandatesse jagudesse Tiit Pikma kasuks kantud isikliku

kasutusõiguse kannet ning kanda nimetatud kannetesse õigustatud isikuna Tiit Pikma asemel

Marko Pungar.

Tiit Pikma ja Marko Pungar ei ole registripidajale esitanud kinnisasju nr 4404603–4405203,

nr 4405403–4405703, nr 4405903–4408103 hõlmavat notariaalselt tõestatud kokkulepet

kinnistuid koormava Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse üleandmise kohta

Marko Pungarile ja kinnisasjade nr 4404603–4405203, nr 4405403–4405703, nr 4405903–

4408103 omanike notariaalselt tõestatud nõusolekut kinnisasju Tiit Pikma kasuks koormava

isikliku kasutusõiguse üleandmiseks.

Vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 1 p-le 1 tuleb kinnistamisavaldusele lisada

vormikohane käsutustehing. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 64 lg-le 1 on kinnisasja

koormava asjaõiguse üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt

tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Lepingu järgi kinnistamisavaldusele lisatud nõutav

käsutustehing sisaldub lepingu punkti 11.2 teises lauses: “Tiit Pikma annab üle registriosa

number 4405303 III jakku kande nr 16 all kantud isikliku kasutusõiguse ja kõik sellest

tulenevad õigused ja kohustused ning Marko Pungar võtab isikliku kasutusõiguse ning kõik

sellest tulenevad õigused ja kohustused vastu”.

Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppe sõlmijatel on jäänud tähelepanuta, et isiklik

kasutusõigus Tiit Pikma kasuks koormab kokku 35 kinnistut (4404603–4405703; 4405903–

4408103). Nimetatud isiklik kasutusõigus on kinnistusregistriossa nr 43566 sisse kantud 13.

augustil 2004 Tartu notar Mati Alliku tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu

registri number 10941) alusel 1. septembril 2004 ja kinnistu jagamisel tekkinud

korteriomandite registriosadesse üle kantud 2. septembril 2004. 13. augusti 2004. a lepingu

punktis 4.3 on mh märgitud, et kinnistut koormavat kasutusõigust ei jagata ja see jääb

koormama kõiki tekkivaid korteriomandeid. Isikliku kasutusõiguse üleandmise kokkuleppes

on koormatud kinnistuna märgitud ainult nr 4405303, st kokkuleppe ese on määratletud

puudulikult. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 10, § 477 lg 1, § 363 lg 1

p 1, KRS § 1 lg 11 esimeses lauses sätestatu järgi peab kinnistusosakonnale esitatav kokkulepe

olema selge. Vastavalt AÕS § 226 lg-le 1 võib isikliku kasutusõiguse kinnisasja omaniku

nõusolekul teisele isikule üle anda. Õiguskirjanduses (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, AÕS § 64 ülaindeksiga 1 kommentaar 3.2.3b lk

208) on selgitatud, et AÕS § 226 võimaldab isikliku kasutusõiguse üleandmist üldjuhul

üksnes kinnisasja omaniku nõusolekul, seega ka käesoleval juhul. Õiguskirjanduses (vt Varul,

P. et al, Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, AÕS § 226

kommentaar 3.4 lk 58) on selgitatud, et nõusoleku vorminõue (notariaalne tõestamine) tuleneb

TsÜS §-st 111 ja AÕS § 64 lg-st 1. Vastavalt KRS § 35 lg 1 p-le 2 tuleb

kinnistamisavaldusele lisada nõutavad nõusolekud. Kuivõrd lepingu punktis 11.2.2 sisalduvas

kinnistamisavalduses taotletud kande tegemise takistust määratud tähtajaks ei kõrvaldatud, on

selle kinnistamisavalduse alusel kinnistamine, kinnisasjade nr 4404603–4405703 ja nr

4405903–4408103 kolmandate jagude Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse

kannete muutmine, välistatud AÕS § 226 lg 1, KRS § 35 lg 1 p 1 ja p 2 sätestatust tulenevalt.

Registripidaja jättis kinnistamisavalduse rahuldamata.

Registripidaja jättis lepingu punktis 11.2.2 sisalduva taotluse muuta kinnisasja nr 4405803

kolmanda jao kannet Tiit Pikma kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kohta rahuldamata, sest

kinnisasja nr 4405803 kolmandas jaos ei ole kannet Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse kohta,

mida oleks võimalik muuta.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

5. Marko Pungar esitas registripidaja 20. novembri 2024. a määruse nr 1131192024 peale

määruskaebuse, milles palub määrus tühistada ning rahuldada Marko Pungari 14. oktoobri

2024 esitatud kinnistamisavaldus kinnistusraamatusse kannete tegemiseks registriosadesse,

millesse on Tiit Pikma kasuks kantud isiklik kasutusõigus.

Registripidaja seisukoht, et Sõbra tn 31 korteriomandeid koormab üks jagamatu isiklik

kasutusõigus, ei ole õige. Isiklike kasutusõiguste kannete aluseks oleva 13. augusti 2004. a

lepingu punkti 2.2 ja kandeavalduse ning kinnistusraamatusse tehtud kannete kohaselt

koormati Sõbra 31 korteriomandid 28 üleantava isikliku kasutusõigusega.

Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks on vajalik õiguse omaja ja omandaja kokkulepet ning see

on vaatamata asjaolule, et õiguse määratlemiseks on viidatud vaid registriosa 4405303 III

jakku kande 16 alusel tehtud kandele, korrektne. Kandeavalduses on näidatud kõik

registriosad, milles tuleb isikliku kasutusõiguse võõrandamine nähtavaks teha. Ekslikult on

kandeavaldusse jäänud ka registriosa 4405803, milles isikliku kasutusõiguse kannet Tiit

Pikma kasuks ei ole.

Kui isiklikud kasutusõigused on juba algselt seatud üleantavatena, nimetatud kannetele ei ole

esitatud vastuväiteid ja kanded on kehtivad, siis sellised asjaõigused kehtivad. Antud juhul on

kinnistusraamatusse kantud ”Isiklik kasutusõigus Tiit Pikma (isikukood

XXXXXXXXXXXX) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus rajatisele,

parkimiskohale nr 16, mille sisu kohta kehtib 13. augusti 2004. a lepingu punkt 2.2. Kandel

on sama järjekoht III jao kannetega nr 1-15 ja 17-28. Registriossa nr 4356603 sisse kantud 1.

septembril 2004, siia üle kantud.” Isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva 13. augusti

2004. a lepingu punktis 2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu

järgmiselt: “Omanik oma esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on

otsustanud koormata kinnistu kahekümne kaheksa (28) tähtajatu ja üleantava isikliku

kasutusõigusega, mille sisuks on parkimiskoha kasutusõigus sõiduautode ja väikebusside

parkimiseks.” Asjaolu, et isiklikud kasutusõigused on üleantavad, on nähtav

kinnistusraamatust ning korteriomandeid omandanud isikud on korteriomandite omandamisel

selliste isiklike kasutusõigustega nõustunud. Kuna kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse,

siis ei kahjusta isikliku kasutusõiguse üleandmine korteriomandite omanike õigusi ning

põhjendamatu on registripidaja seisukoht, et kinnistusosakonnale tuleb esitada isikliku

kasutusõiguse üleandmiseks määruskaebuses loetletud korteriomandite omanike täiendavad

nõusolekud.

6. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 6 alusel

lahendamiseks Tartu Maakohtule.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja registripidaja määrus

muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659). Registripidaja määrus kandeavalduse

rahuldamata jätmise osas on põhjendatud ja seaduslik. Määruskaebuses toodud väited ei anna

alust registripidaja määruse tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub määruse

põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki korrata (TsMS § 654 lg 6).

9. Vastuseks määruskaebuse väitele märgib ringkonnakohus järgmist.

Olemuslikult on isiklik kasutusõigus seotud konkreetse õigustatud isikuga ning isikliku

kasutusõiguse kestus on samuti piiratud õigustatud isiku eluea või eksistentsiga. Isiklik

kasutusõigus lõpeb õigustatud isiku surmaga või õigustatud juriidilise isiku lõppemisega.

Sellest tulenevalt ei ole isiklik kasutusõigus üleantav. AÕS §-ga 226 muudetakse isiklik

kasutusõigus piiratud ulatuses üleantavaks. AÕS § 226 lg 1 näeb ette, et isikliku

kasutusõiguse võib kinnisasja omaniku nõusolekul teisele isikule üle anda, muutmata

seejuures isikliku kasutusõiguse kestust. Isikliku kasutusõiguse omandaja ja esialgne omaja

vastutavad kinnisasja omaniku ees isiklikust kasutusõigusest tekkivate kohustuste täitmise

eest solidaarselt. Isikliku kasutusõiguse kestus ei tohi pikeneda, st seda arvestatakse ikka

esialgse õigustatud isiku eluea või eksistentsi järgi (vt Varul, P. et al, Asjaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne, 2014, AÕS § 225 kommentaar p 3.3).

Tiit Pikma isikliku kasutusõiguse tekkimise aluseks oleva 13. augusti 2004. a lepingu punktis

2.2 on kinnistu omanik määranud isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: “Omanik oma

esindaja kaudu kokkuleppel Aktsiaseltsiga Tartu Ehitus on otsustanud koormata kinnistu

kahekümne kaheksa (28) tähtajatu ja üleantava isikliku kasutusõigusega, mille sisuks on

parkimiskoha kasutusõigus sõiduautode ja väikebusside parkimiseks.”

Arvestades kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sõnastust „Isiklik kasutusõigus

Tiit Pikma (isikukood XXXXXXXXXXXX) kasuks. Tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus

rajatisele, parkimiskohale nr 16, mille sisu kohta kehtib 13.08.2004 lepingu punkt 2.2. Kandel

on sama järjekoht III jao kannetega nr 1-15 ja 17-28. Registriossa nr 4356603 sisse kantud

01.09.2004, siia üle kantud“ nõustub ringkonnakohus registripidajaga, et käesoleval juhul ei

ole Tiit Pikma kasuks seatud isiklik kasutusõigus seatud nii, et selle üleandmiseks ei ole

vajalik igakordse kinnisasja omaniku nõusolek. Isikliku kasutusõiguse seadmine üleantavana

ei tähenda, et see sisaldab automaatselt igakordse kinnisasja omaniku nõusolekut

kasutusõiguse üleandmiseks või et kasutusõiguse üleandmiseks ei oleks vajalik igakordse

omaniku nõusolekut.

Eeltoodust tulenevalt on registripidaja jätnud põhjendatult kandeavalduse isikliku

kasutusõiguse ülekandmise osas rahuldamata.

Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata.

10. Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel

määruskaebuse esitaja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)