2-25-9974/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

17.09.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-25-9974

Tsiviilasi

F.V hagi G.U vastu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2024/165

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.07.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

F.V määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja F.V (isikukood XXX)

Kostja G.U (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 17.07.2025 määrus muutmata ja F.V määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud F.V kanda.

Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse

esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asjaolud

1. F.V (hageja) esitas Harju Maakohtule 25.06.2025 hagi G.U (kostja) vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise nõudes täiteasjas nr 022/2024/1656.

Hagiavalduse kohaselt on hageja osas alustatud täitemenetlust nr 022/2024/1656.

Täitedokumendiks on enampakkumise akt, millega kostja omandas hagejale kuulunud ½

mõttelise osa kinnistust registriosa nr-ga XXXXXXXX, mis koosnes kolmest kinnisasjast, mh

kinnisasjast aadressiga XXX-i katastriüksusega nr XXX. Täitmisteate ja täitedokumendi

alusel kohustatakse hagejat vabastama XXX kinnisasi, mis on tänaseks registrist kustutatud.

Kuna hagejal ei ole võimalik vabastada XXX kinnisasja katastritunnusega nr XXX, tuleb

täitemenetluse lõpetada.

Alternatiivselt leiab hageja, et sundtäitmine tuleb tunnistada lubamatuks seetõttu, et kostjal ei

ole enampakkumise akti alusel õigus nõuda terve kinnistu valduse vabastamist, vaid üksnes ½

mõttelise osa vabastamist, mille kostja enampakkumiselt ostis. Praegusel juhul kohaldub

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 3 ning kohtutäitur ei saa ise otsustada, millise valdaja

valduse õiguslik alus enampakkumisega ei lõppenud. Hageja on teises kohtuasjas esitanud

hagi vaidlustamaks kostja omandiõigust kogu kinnistu osas. Hageja on kostjale kuulunud

kinnistu mõttelise osa omandanud ostueesõiguse teostamise kaudu. Tegelikkuses on kostja

üksnes kinnistu ½ mõttelise osa omanik ning kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

Maakohtu määrus

2. Maakohus keeldus 17.07.2025 määrusega hagiavalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371

lg 2 p 2 alusel leides, et esitatud hagiga ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada.

Kinnistusraamatu andmetest nähtub, et kostja ainuomandisse kuulub kinnisasi registriosa

numbriga XXXXXXXX, mille koosseisu kuulub neli kinnistut, sh XXX-i. Seega on ainetud

hageja väited, et kinnistut, mida välja nõutakse, ei eksisteeri ning et kostja omandisse kuulub

üksnes ½ mõtteline osa kinnisasjast. Olukorras, kus hagejal on etteheited täitmisteate

vorminõuete osas, on kohaseks õiguskaitsevahendiks kaebus kohtutäituri tegevuse peale,

mitte sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi sissenõudja vastu, mis eeldab

materiaalõiguslikku vaidlust.

Asjas on esitatud hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2024/1656.

Eelnimetatud hagiga ei saa tõstatada uut vaidlust täiteasjas nr 022/2015/544 läbiviidud

täitemenetluse toimingute õiguspärasuse hindamiseks (sh enampakkumise akti kehtivusele

jne). Täitemenetluse seadustik näeb ette konkreetsed viisid ja tähtajad kohtutäituri tegevuse

vaidlustamiseks.

Asjas esitatud materjalide pinnalt ei saa teha järeldust, et omanikukanne kinnisturaamatus on

ebaõige. Hageja ei ole tuginenud sellele, et kohus oleks mõnes kohtumenetluses jõustunud

lahendiga tuvastanud, et omanikukanne kinnisturaamatus on ebaõige või et hageja oleks

tänasel päeval vaidlusaluse kinnisasja ½ mõttelise osa omanik. Hageja ei ole välja toonud

asjaolusid, et tal oleks ostueesõiguse teostamise tulemusena müüja vastu täitmisnõue ega ka

seda, miks ei ole ta enda väidetavat ostueesõigust mitmete aastate jooksul maksma pannud.

Vastavalt TMS § 2 lg 1 p-le 15 on kinnisasja valduse väljanõudmisel täitedokumendiks

sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud

omanikuna kinnistusraamatusse. Praegusel juhul on hagejale kuulunud ½ suurune mõtteline

osa kinnistust registriosa numbriga XXXXXXXX müüdud 16.11.2023 enampakkumisel

kostjale. Seega on olemas täitedokument, mille alusel on täitemenetlus algatatud. Hagist ei

selgu, mis võimaldaks hagejal valduse üleandmisest keelduda. Kostja, olles juba eelnevalt

kinnisasja kaasomanik, sai enampakkumise tulemusel kogu kinnisasja ainuomanikuks.

Sellises olukorras on lubatav ja põhjendatud, et kostja esitab kinnistut valdavate isikute vastu

valduse vabastamise nõude. Ei oleks mõistlik ega loogiline, et kaasomandiosa

enampakkumiselt omandamise korral, mis kokkuvõttes tähendab kogu kinnistu omandi

saamist, saaks esitada valduse vabastamise nõude vaid mingis mõttelises osas.

Kuivõrd kostjal on olemas täitedokument ja selle alusel on algatatud täitemenetlus nr

022/2024/1656, siis ei saa läbiviidav täitemenetlus hageja õigusi hageja väidetud viisil

rikkuda ning kohtule kostja vastu esitatud hagiga pole võimalik sundtäitmise lubamatuks

tunnistamist saavutada.

Määruskaebus

3. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi

maakohtule tagasi menetlusse võtmise otsustamiseks.

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud TsMS § 371 lg 2 p-i 2 hagi menetlusse võtmisest

keeldumisel. Hageja jääb hagiavalduses esitatud asjaolude juurde. Maakohus järeldas

ebaõigesti täitedokumenti tõlgendades nagu kehtiks sundtäitmine ka kinnisasjadele, mis ei

olnud täitedokumendis märgitud ega eksisteerinud üldse täitedokumendi koostamise ajal.

Täitedokumendi täitmise ese on rangelt piiratud selle resolutsioonis kirjeldatuga ning selle

ulatust ei saa tõlgendada laiendavalt, st hõlmata teisi, hiljem moodustatud kinnisasju.

Sundtäitmine ei toimu kinnistu kui terviku üle, vaid täpselt määratletud katastriüksuse suhtes.

Kui objekt on muutunud (nt kinnisasi on jagatud), tuleb täitedokumenti muuta kohtu kaudu.

Ostueesõiguse teostamine oli korrektne ja dokumentaalselt tõendatud. Hageja teostas oma

ostueesõiguse kinnistu ½ mõttelise osa suhtes vastavalt VÕS § 244 lg-le 1 ning esitas

sellekohase avalduse esialgsele ostjale ja müüjale e-kirjaga 29.09.2020. Seega on kostja kui

kinnistu ainuomanikuna käsitav kanne ebaõige. Hageja oli juba enne teise mõttelise osa

enampakkumist kinnisasja faktiline valdaja. Tal oli kaasomaniku valdus mh AÕS § 35 lg 1

alusel.

Täitedokumendi alusel nõutav valdus on sisuliselt juba üle antud, sest hageja ei ole takistanud

kostjal kaasvalduse teostamist kinnistu ulatuses. Seega on täitetoiming sisuliselt teostatud

ning täitemenetlus tuleb lõpetada.

Menetluse edasine käik

4. Kostja vaidles määruskaebusele vastu ja palus see rahuldamata jätta.

5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 ja TsMS § 659

alusel muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Määruskaebuse väited ei anna alust

maakohtu määruse tühistamiseks.

7. Maakohus leidis õigesti, et hagiga ei ole võimalik soovitud eesmärki saavutada, sest hagis

välja toodud asjaolud ei anna alust sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 221 alusel.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6

koostoimes TsMS §-ga 659), kuid märgib vastusena määruskaebuse väidetele järgmist.

Praegusel juhul on asjaolude kohaselt täitedokumendiks 16.11.2023 enampakkumise akt

(TMS § 2 lg 1 p 15), mille alusel omandas kostja hagejale kuulunud ½ suuruse mõttelise osa

kinnistust registriosa nr-ga XXXXXXXX. Ekslik on määruskaebuse seisukoht, mille kohaselt

saaks enampakkumise akti sundtäita üksnes nende kinnistu hulka kuuluvate katastriosade

suhtes, mis enampakkumise ajal olemas olid. Sundenampakkumise akt on TMS § 2 lg 1 p 15

järgi täitedokument kõigi täitemenetluses enampakkumisel ostetud kinnisasjade valduse

väljanõudmisel. Kui kostja omandas enampakkumisel mõttelise osa kinnistust registriosa nr-

ga XXXXXXXX, siis kuuluvad selle hulka ka erinevate katastritunnustega maatükid.

Kohtutäitur lähtus 28.02.2024 täitmisteadet koostades õigesti enampakkumise aktis kajastatud

andmetest. Katastritunnuste hilisemal muutmisel ei muutu enampakkumise akt

täitedokumendina kehtetuks. Seega ei ole võimalik sel põhjusel sundtäitmist lubamatuks

tunnistada.

Põhjendamatu on hageja väide, mille kohaselt ei saa kostja nõuda kogu kinnistu valduse

vabastamist, kuna sundenampakkumisel omandas kostja üksnes ½ mõttelist osa.

Täitemenetlus toimubki enampakkumise akti järgi omandatud ½ mõttelise osa suhtes, mille

hulka hageja poolt vallatav kinnisasi kuulub. Kinnistusraamatu andmetel on teise ½ mõttelise

osa omanik samuti kostja ning enampakkumise tulemusel sai ta seega kogu kinnistu

omanikuks. Kuigi hageja leiab, et on ostueesõiguse teostamise läbi saanud teise mõttelise osa

omanikuks, ei järeldu hagiavalduse asjaoludest, et omanikukanne kinnistusraamatus oleks

ebaõige või et kohtu poolt oleks jõustunud lahendiga tuvastatud, et teise mõttelise osa omanik

oleks hoopis hageja. Hageja on hagis märkinud, et nimetatud asjaolu üle on pooleli vaidlus

teises tsiviilasjas.

Tulenevalt TMS § 2 lg-st 3 ei või sundenampakkumise akti alusel sundtäitmist läbi viia, kui

valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.

Selliseks õiguseks võib olla nt kehtiv üüri- või rendileping (vt nt RKTKm 11.11.2015, 3-2-1-

122-15, p 20). Hageja ei väida, et ta valdab kostja poolt sundenampakkumiselt omandatud

mõttelist osa mõne õiguse alusel, mistõttu sellele TMS § 2 lg 3 ei kohaldu.

Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi eesmärgiks on täitedokumendi täidetavuse

kõrvaldamine ning seda hagi iseloomustab materiaalõiguslik vaidlus võlgniku ja sissenõudja

vahel, mis puudutab täitedokumendis dokumenteeritud nõuet (RKTKm 02.06.2008, 3-2-1-42-

08, p 16; RKTKo 17.03.2021, 2-19-6362, p 11.2). Hageja ei vaidlusta asjaolu, et hagejale

kuulunud ½ suuruse mõttelise osa omandas kostja. Kuna hageja kinnisasja valdab, on kostjal

hageja vastu jätkuvalt täitedokumendist ehk sundenampakkumise aktist tulenev valduse

vabastamise nõue. Järelikult ei saa hagis esitatud asjaoludel asuda seisukohale, et kostjal

täitedokumendis nimetatud nõue puudub või et nõue oleks hageja poolt täidetud. Eeltoodust

tulenevalt puudub sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudel perspektiiv.

8. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel

hageja kanda. Asja materjalide kohaselt hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)