2-24-3370/69 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Alan Biin

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.09.2025, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-3370

Tsiviilasi

H. R. hagi M. L. vastu

58606,28 euro

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

58606,28 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Kohtuistung

Hageja: H. R. (isikukood XXX), lepinguline esindaja

advokaat Charlotta Rebecca Zobel (e-post: XXX);

Kostja: M. L. (isikukood XXX), lepinguline esindaja

advokaat Priit Kirotar (e-post: XXX).

25.09.2024

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Välja mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks 29 708,08 eurot.

3. Mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks välja sissenõutavaks muutunud viisis summas

5374,69 eurot.

4. Mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks välja viivis võlgnevuselt 29 708,08 eurot

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras alates 17.09.2025 kuni

võlgnevuse 29 708,08 eurot tasumiseni.

5. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine.

5.1 Jätta menetluskulud, v.a riigilõiv, poolte endi kanda.

5.2 Välja mõista kostjalt M. L.lt hageja H. R. kasuks riigilõiv summas 700 eurot.

5.3 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (riigilõiv 700 eurot) tuleb kostjal tasuda

hagejale käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

6. Rahuldada hageja riigilõivu tagastamise taotlus osaliselt. Tagastada hagejale riigilõiv

summas 70 eurot ning kanda see H. R. arvelduskontole EEXXX.

Edasikaebamise kord

Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti

aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid

mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse

esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus

võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle

lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

2-24-3370

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hageja H. R. esitas 28.02.2024 Harju Maakohtule hagiavalduse kostja M. L. vastu 58606,28 euro

väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt pooled müüsid kevadel ühise korteri, mis oli protsentuaalselt

jagatud omavahel ära. Hageja osa kaasomandist 35/100 ja kostja osa kaasomandist 65/100. Pooled

elasid 13 aastat koos ja läksid lahku. Hageja soovib enda protsenti korteri tulust enda kasutusse saada.

Hageja esitas 09.02.2024 kostjale nõude summas 58606,28 eurot tähtajaga 26.02.2024. Kostja ei ole

hagejale tasunud. Kostja on varasemalt väitnud, et ei soovi maksta, sest kooselu jooksul on hageja

käinud tööl märksa vähem kui kostja ja maksmine toimus kostja pangakontolt. Hageja oli suure osa

ajast kodune ja hoolitses poolte ühise lapse ja kodu eest.

2. Hageja esitas politseile avalduse lähisuhtevägivalla kohta, mille kostja omaks võttis. Kostja

pisendab hageja pingutusi ühise korteri eest maksmisel. Nende aastate jooksul kostja ei soovinud, et

hageja tööle läheks, seetõttu oli hagejal raske maksta ühise korteri eest, aga hageja pingutas, et toit

oleks laual ja kodu korras ja laps hoolitsetud. Poolte vahel oli suuline kokkulepe, mistõttu oli ka vara

lepingus ära jaotatud, et kui pooled lahku lähevad, siis saab korteri ostust kumbki pool oma

kokkulepitud protsendi müügi hinnast. Aasta 2013 lõpus, kui pooled hakkasid korterit ostma, leppisid

pooled kokku, et kodu ostmisel jagavad protsentuaalselt vara. Juhul kui pooled lahku lähevad, saab

vara õiglaselt ära jaotada. Tol hetkel, kodu ostmisel jaotasid pooled lepinguga selliselt, et hageja

35/100 kaasomandist, kostja 65/100 kaasomandist.

3. Suhted kostjaga läksid aina halvemaks ja ta tõi välja, et kuna tema on aastaid üksinda korteri eest

maksnud, siis korteri müümise puhul tahab ta kogu müügitulu endale saada. Hageja oli alguses sellele

vastu. Kui hageja sellega nõus ei olnud, siis tegi ta ettepaneku ja lubaduse, et suhted lähevad paremaks

peale korteri müüki ja panevad korteri müügitulu investeerima ja ostavad või üürivad ühiselt maja või

ridaelamuboksi. Hageja oli sellega nõus. Umbes sel ajal läks suhe füüsiliselt vägivaldseks ja hagejal oli

väga raske suhtest välja tulla, sest oli majanduslikult sõltuv kostjast. Hageja oli notari juures nõus kogu

müügitulu kostja pangakontole kandma, lootuses, et poolte suhted lähevad paremaks. Tegelikult

hakkas kostja hageja peal rohkem füüsilist vägivalda kasutama. Hageja läks suhtest välja nii, et kostja

oli hagejale kandnud vaid jao kaupa toiduraha. Hageja on kostjalt küsinud raha tagastust ja pole

siiamaani saanud korteri müügi kaasomandist 35/100 raha endale tagasi.

4. Korteri müügihind oli 182 000 eurot. Sellest 35/100 moodustab 63 700 eurot. Korteri müügiga

kaasnesid järgmised kulud: maakleritasu 3460 eurot, võlgnevus korteriühistu ees summas 1487,43

eurot. Hageja jagas kulud pooleks (3460+1487,43):2= 2473,72 eurot. Lisaks sellele tegi kostja hagejale

jao kaupa rahalisi ülekandeid ajaperioodil mai 2023 kuni oktoober 2023 summas 5240 eurot. Selle

raha eest kandis hageja poolte ühiseid kulusid, nt toit ja lapsele vajaminevaid asju. Sellest tulenevalt

jagas hageja summas 5240 pooleks ning sai tulemuseks 2620 eurot. Summast 63700 eurot on lahutatud

kulud 2473,72 eurot ja 2620 eurot, nõudeks on 58606,28 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista

hageja kasuks 58606,28 eurot.

5. Hageja ja kostja vahel oli kokkulepe, et hageja ei tööta kolmanda isiku juures, vaid hoolitseb kodu ja

ühise lapse eest. Kostja kohustus oli tööl käia ja perele elatist teenida. Kokkuleppe kohaselt panustasid

mõlemad. Kuivõrd hageja panustas tööga, mitte otseselt rahaga, siis leppisid pooled kokku, et tema

saab 35% ühisest korterist ehk 35/100 kinnistu kaasomandist, mitte 50%. Mõlemad pooled nõustusid

kokkuleppega. Ühise kinnisasja müümisel soovis hageja algselt, et juba notar kannaks vastavad

summad otse mõlema poole pangakontodele. Kostja sellega ei nõustunud ning nõudis kogu raha enda

kontole kandmist. Kostja soovis seda raha hakata edasi investeerima, et suurendada perekonna

2-24-3370

jõukust. Hageja julgeb eeldada, et kostja ei soovinud hageja raha otse hagejale ülekandmist selle

pärast, et see oleks andnud hagejale finantsvabaduse, sh vabaduse kostja juurest ära minna. Kostja

ähvardas hagejat vägivallaga ja enesetapmisega, kuni lõpuks oli hageja nõus korteri müügist saadud

tasu kostja kontole edastamisega. Kordagi ei nõustunud hageja selle raha kostja omandisse andmisega.

Mõlemad pooled said selgelt aru, et hagejal on vastavas summas nõudeõigus kostja vastu. Näiteks 03.

juulil 2023. a ehk neli kuud enne lahku minekut kirjutab kostja M. L. hagejale: „Ma toetan siin

Tenerifel söögirahaga ja edasi nii palju kui saan, et portfell ei kõrbeks ja saaksin sulle maksta sinu osa

korterist ilma et keegi meist tänavale satuks.“ Eeltoodu tõendab selgelt, et mõlema poole arusaam oli,

et hagejal on nõudeõigus oma kinnisasja kaasomandi osast saadud tasule kostja vastu.

6. Ka seadus näeb ette, et kaasomanik peab saama temale kuuluvas ulatuses kasu kaasomandist. Seda

nii omandiõiguse jooksul (AÕS § 71 lg 2) kui ka kaasomandi võõrandamisel (AÕS § 77). Kostja ei

ole kohtu ette toonud ühtki argumenti ega tõendit, mis viitaks, et kostja ei pea maksma hagejale võlgu

olevat summat. Kostja on käsitlenud õiguslikke konstruktsioone, nt seltsing, mis ei ole hetkel

asjakohased. Hageja ei nõua vaid kostjale kuulunud kinnisasja müügist saadud tulu; hageja ei nõua

50% kinnisasja müügist saadud tulust vms. Seega ei ole kostja vastavad käsitlused asjakohased.

Hageja nõuab endale kuulunud kinnisasja omandiõiguse kaotuse eest hüvitist. Selle kohustuse

olemasolu on kostja korduvalt ka kinnitanud.

7. Hageja tõi 11.06.2025 menetlusdokumendis esile, et loobub osaliselt hagist. Hageja palub kostjalt

välja mõista rahaline kohustus summas 29 708,08 eurot. Hagejale kuulus 35/100 ja kostjale 65/100

kaasomandit. Kinnisasja müügihind oli 182 000 eurot. Kinnisasja müügihinnast tehti järgmiseid

makseid. Maakleritasu oli kokku 5460 eurot. Korteriühistule tasuti 1487,43 eurot. Notaritasu ja

riigilõiv oli 125,24 eurot (80,20 + KM 16,04 + 29). Laenujääk oli 90 047,10 eurot. Müügihinnast said

müüjad (hageja ja kostja) kokku 84 880,23 eurot. Sellest 35/100 on 29708,08 eurot. 11.06.2025

menetlusdokumendis esitas hageja viivisenõude. Hageja palub mõista kostjalt viivis hagi esitamisest

kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja alates otsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni

seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113).

8. Korteri ostmiseks võtsid nii kostja kui ka hageja ühiselt laenu. Ehk ka hagejal oli suur

finantskohustus korteri suhtes. Näiteks juhul, kui kostja oleks surma saanud, siis hageja ei oleks

saanud jätkata korteri eest maksmist koduste tööde tegemisega (laste ja kodu eest hoolitsemine).

Hagejal oleks olnud kohustus tasuda pangale korteri eest rahaliselt. Pooled leppisid kokku kaasomandi

müügist saadava tulu omavahelises jagamises. Tõsi, pooled ei leppinud tulu täpselt pooleks jagamises

kokku. Pooled leppisid kokku kaasomandi ostmisel, et hageja saab 35% ehk 35/100 ja kostja 65% ehk

65/100. Seda vaatamata asjaolule, et mõlemad olid laenu võtjad. Korteri müügilepingus ei ole

teisesisulist kokkulepet, sätestatud on vaid pangakonto, millele notar väljamakse teeb. Kostja on ka

peale korteri müümist kinnitanud, et ta on kohustatud osa müügisummast hagejale välja maksma.

Korter müüdi 08. mail 2023 ja umbes kaks kuud hiljem ehk 03. juulil 2023. a kinnitas kostja SMS

teel, et ta peab tasuma hagejale tema osa korterist: „Saaksin sulle maksta sinu osa korterist ilma et

keegi meist tänavale satuks“. Seega oli pooltel kokkulepe enne korteri ostmisest ja ka pärast selle

müümist, et hagejal on õigus 35%-le korterist, sh selle müügist saadud rahale.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

9. Kostja esitas 01.11.2024 vastuse tema vastu esitatud hagiavaldusele. Kostja ei tunnista esitatud hagi

ning vaidleb sellele vastu. Kostja on ainuisikuliselt tasunud laenulepingust 14-013014-EL tulenevaid

kohustusi perioodil 2014– 2023, s.h nii laenu põhiosa makseid kui ka varakindlustuse- ja

intressimakseid. Samuti on kostja tasunud Karsti 4-18 kinnisasjaga seotud kommunaalarveid

kogusummas 8028,46 eurot. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 03.12.2024. a otsuse 3-2-1-109-14 p-s 18

leidnud, et abieluvälise kooselu lõppemisel ei peaks toimuma kõikehõlmav likvideerimismenetlus

panuste tagastamise ja kogu seltsingusse soetatud vara jaotamisega, nagu see on ette nähtud VÕS §-

des 603 ja 604, kuna selline varasuhte likvideerimine võiks tähendada veel ulatuslikumat

2-24-3370

tagasitäitmist kui ühisvara jagamine abielu lahutamise korral. Selline tagajärg oleks abieluvälise

kooselu puhul ilmselgelt ebaõige. Ei saa eeldada poolte tahet, et nende varalised suhted oleksid

tihedamad ja varalise suhte lõpetamine viiks kaugemaleulatuvate tagajärgedeni kui varaühisuse puhul

abielu korral. Kostja hinnangul hageja just seda soovib. Isikutel on õigus sõlmida lepinguid, kus

soorituste tasakaal ei ole üks-ühele. Kohtupraktika kohaselt võivad kaasomanikud kaasomandi

lõpetamisel kokku leppida hüvitises, mis ei ole vastavuses turuhinnaga. Praegusel juhul ei ole kostja

saanud vaidluse aluseks olevast 08.05.2023. a sõlmitud lepingust ebaproportsionaalset eelist, s.o

lepingus ei ole vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, kuivõrd

kostja on tasunud ainuisikuliselt kõik laenulepingust tulenevad laenumaksed üksi. Hageja ei ole

esitanud asjaolusid, et tehing oleks tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel.

10. Esitatud hagiavalduses väidab hageja järgmist: „Aasta 2013 lõpus, kui hakkasime korterit ostma,

siis leppisime M.ga kokku, et kodu ostmisel jaotame protsentuaalselt varad. Juhul kui lahku läheme,

saame õiglaselt varad ära jaotada.“ TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Oma väite tõendamiseks ei

ole hageja esialgses hagis ühtegi tõendit lisanud. 29.09.2024. a on hageja esitanud kuvatõmmise,

millest nähtub hageja hinnangul, et kostja on nõus tasuma nn hageja osa lepingust. Taoline väide,

justkui oleks kostja andnud nõusoleku kinnisasjade müügist saadud rahaliste vahendite jagamiseks

endiste elukaaslaste vahel, on tegelikele asjaoludele tagantjärele antud hageja ühepoolne tõlgendus,

mis ei tõenda poolte varasemaid tegelikke tahteavaldusi ega kokkuleppeid. Kostja hinnangul ei ole

hageja esitatud tõendid asjakohased.

11. Tahteavalduste tegemine notariaalselt tõestatud vormis 08.05.2023. a tõendab, et pooled on

tahteavaldused teinud pärast piisavat järelemõtlemisaega ning pärast igakülgsete selgituste saamist

õiguslike võimaluste ja tagajärgede kohta. Tõestamisseadus § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja

osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele

tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab

osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et

välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Seega

on kokkuleppe sõlmimine just 08.05.2023. a sõnastatud viisil olnud hageja ja kostja teadlik valik. Mh

ei ole hageja toonud 29.09.2024. a menetlusdokumendi puhul üheselt ning selgelt välja väidetava

kokkuleppe sõlmimise aega, pooli ega sisu.

12. Nagu iga teise lepingu puhul, saab ka lepingu ehk kokkuleppe lugeda sõlmituks siis, kui esineb

lepingupoolte vastastikuste tahteavalduste kokkulangevus ja tahe olla lepinguliselt seotud. VÕS § 8 lg

1 järgi on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või

lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse

pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste

vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. TsÜS § 68 lg 1

järgi tahteavalduse võib teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti, lg 2 järgi otsene

on tahteavaldus, milles sõnaselgelt avaldub tahe tuua kaasa õiguslik tagajärg, lg 3 järgi kaudne on

tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kostja

leiab, et hageja poolt kirjeldatud tunnustele vastava kokkuleppe sõlmimine poolte vahel ei ole

tõendamist leidnud, mistõttu tuleb jätta hagi rahuldamata.

13. Lisaks toob hageja oma menetlusdokumendis välja järgmist: „Meie suhted M.iga läksid aina

halvemaks ja ta tõi välja, et kuna tema on aastaid üksinda korteri eest maksnud, siis korteri müümise

puhul tahab ta kogu müügitulu endale saada. Olin alguses sellele vastu. [---] Notaris olin nõus kogu

müügitulu M.i pangakontole kandma [---]“. Eelnevaga kinnitab hageja ka ise, et kokkuleppe

sõlmimisel 08.05.2023. a oli hageja nõus, et rahalised vahendid, mis laekusid kinnisasjade müügist,

jäävad kostjale kui laenulepingust tulenevate kohustuste täitjale. Sama kinnitab ka nimetatud

08.05.2023. a kokkuleppe p 4.5.5. Miski ei takistanud hagejal väljendamast notarile tahet, et osaliselt

laekuksid rahalised vahendid hageja arvelduskontole. Hagejal oli võimalus keelduda müügilepingu

allkirjastamisest ning pöörduda kohtusse kaasomandi lõpetamise nõudega.

2-24-3370

14. Kostja 11.06.2025 menetlusdokumendi kohaselt hageja väited kostja vägivaldse käitumise ning

mis tahes ähvardamise osas on täielikult tõendamata ning kostja ei võta neid väiteid omaks. Hageja ise

väidab, et oli nõus müügist saadud tasu kostja kontole edastama. Õigus arvelduskontol asuvatele

rahalistele vahenditele kuulub konto omanikule ehk kostjale. Hageja oli nõus kaasomandi lõpetamisel

tekkiva tulemi jaotamisega, mistõttu puudub alus esitatud hagi rahuldamiseks. Nimetatud kokkulepe

sõlmiti 08.05.2023. a. Kui lähtuda hageja 19.11.2024. a menetlusdokumendi punktis 10 toodud

mõttekäigu ning loogikaga, mille kohaselt ei nõustunud hageja kordagi selle raha kostja omandisse

andmisega, tuleks asuda seisukohale, et ühtlasi ei nõustunud hageja raha kandmisega lepingus

nimetatud teiste isikute omandisse (LVM Kinnisvara Tallinn OÜ, X korteriühistu, Tallina notar E.

U.jt). Mõistlikul isikul ei saanud jääda 08.05.2023. a lepingut sõlmides mulje, justkui oleksid pooled

sõlminud kokkulepped üksnes raha hoiustamise kohta. Nimelt sätestab VÕS § 29 lõige 4, et kui

lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Hageja leiab, et

mõistlikul isikul ei saanud 08.05.2023. a notariaalse lepingu sõlmimise käigus tekkida muljet, et

pooled leppisid kokku üksnes raha hoiustamises.

15. Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamise viis ning tulemi jaotamine sõlmiti selgelt kokku

08.05.2023. a notariaalse lepingus, eelkõige punktides 4.5.5. ja 4.6.2. Hageja on seda ka ise

hagiavalduses kinnitanud, et oli müümise hetkel tulemi jätmisega kostjale nõus. See, et hageja võis

hilisemalt oma otsust kahetseda, ei anna alust hagi rahuldamiseks. Kaasomandi müügist laekunud

rahaliste vahendite puhul ei ole tegemist kasuga AÕS § 71 lõike 2 mõttes, mistõttu tuleb esitatud hagi

AÕS § 71 lõike 2 alusel jätta rahuldamata. Privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt on pooltel õigus

määratleda vabalt lepingutingimusi (Riigikohtu 08.05.2007. a otsuse 3-2-1-45-07 p 5). Samast

põhimõttest lähtuvalt on pooled vabad kujundama nendevahelise lepingu tingimusi vastavalt nende

soovile ning vara omanikul on õigus võõrandada oma vara ka tunduvalt alla turuväärtuse või koguni

tasuta (Tartu Ringkonnakohtu 30.12.2014. a otsuse 2-09-70573 p 15.1). Hageja ning kostja ehk

endised elukaaslased on vabalt kujundanud 08.05.2023. a lepingu tingimusi. Lepingu punktis 4.5.5

lepiti müüjate (ehk hageja ja kostja) vahel kokku, et müügist saadud raha saab endale kostja. Muude

lepingute sõlmimist ei ole hageja tõendanud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

16. Kohus võttis 22.07.2025 määrusega vastu hagist osalise loobumise ning lõpetas seoses hagist

loobumisega osaliselt tsiviilasja nr 2-24-3370 menetluse 28 898,20 euro nõudes ning võttis sama

määrusega menetlusse hageja 19.11.2024 esitatud viivisenõue ning liitis käesoleva tsiviilasjas nr 2-24-

3370 esitatud põhinõude menetlusega. Seega lahendab kohus alljärgnevalt poolte vaidluse hageja

põhinõude 29 708,08 euro ja eelnimetatud summast arvestatava viivise osas seadusjärgses määras.

17. Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub

rahuldamisele.

18. Vaidlustamata asjaoludel kuulus poolte kaasomandisse korteriomand asukohaga XXX (registriosa

nr XXX). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 järgi kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt

mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Tsiviilseadustiku § 56 järgi asja mõtteline osa on

tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Pooled ei vaidle ka selle üle,

et hageja kaasomandiosa suurus vaidlusalusele korteriomandile oli 35/100 ning kostja kaasomandiosa

suurus 65/100, mis nähtub ka kohtule esitatud tõendist (dtl 5).

19. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 08.05.2023 võõrandasid pooled ühiselt korteriomandi

asukohaga XXX, Harju maakond (registriosa nr XXX) 182 000 eest, mis nähtub ka 08.05.2023 võla-

ja asjaõiguslepingust (dtl 13). Kogu müügist saadud tulem kanti kostja arvelduskontole. Hageja leiab,

et tal on õigus saada osa korteri müügihinnast (vastavalt hageja kaasomandi osale ühisest omandist),

mis kanti kostja pangakontole ning millest on maha arvestatud müügikulutused ja korteriühistu nõue.

2-24-3370

Riigikohtu tsiviilkolleegium selgitas 23.10.2024 otsuses kohtuasja nr 2-22-2159 p-s 17 jj, et

kaasomanikud võivad AÕS § 71 lg 1 alusel lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh

võivad kaasomanikud AÕS § 76 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kaasomanikud

võivad lepinguga ka näha ette, kuidas jaotatakse kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise

tulem. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda

juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti

võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või

kohtuliku kompromissina. Juhul kui kaasomanikud sõlmivad kokkuleppe, millega nähakse ette, et

kinnisasja (sh korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõiguse) kaasomand lõpetatakse

seaduses sätestatust erinevalt, näiteks selliselt, et enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi

mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab vastav kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt

sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis.

20. Kostja vastuväite kohaselt kokkuleppe sõlmimisel 08.05.2023. a oli hageja nõus, et rahalised

vahendid, mis laekusid kinnisasjade müügist, jäävad kostjale. Kaasomandi lõpetamise viis ning tulemi

jaotamine sõlmiti kokku 08.05.2023. a notariaalse lepingus, eelkõige punktides 4.5.5. ja 4.6.2. Seega

on kostja peamine vastuväide, et pooled leppisid kokku, et kogu müügist saadud tulem jääb kostjale

ning selline kokkulepe on notariaalselt tõestatud AÕS § 119 lg 1 tähenduses. Hageja eelnimetatud

seisukohaga ei nõustu. Hageja väitel puudub 08.05.2023 notariaalselt tõestatud lepingus poolte

kokkulepe müügist saadud raha kostjale jätmise kohta. Kohus leiab, et poolte kokkuleppe õigusliku

iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas võlaõigusseaduse VÕS §-s 29

sätestatud tõlgendamisreeglitega.

21. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolt ühisest tegelikust tahtest ning kui seda ei ole

võimalik kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel pidi mõistma (võlaõigusseadus (VÕS) § 29 lg 1 ja lg 4). VÕS § 29 lg 5 p 3 ja 4

ning lg 6 järgi tuleb arvestada mh lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingupoolte käitumist enne ja

pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning lepingutingimust tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes tingimusele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

eesmärgist.

22. 08.05.2023. a notariaalse lepingu p 4.5.5 järgi Müüjad ja Ostjad on kokku leppinud, et

notariaalakti tõestaja edastab hoiustatud raha hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul arvates

käesoleva lepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale

esitamise päeva seisuga ei ole Lepingu esemeteks olevate korteriomandite registriosades kandeid,

mida ei ole kajastatud käesoleva lepingu punktis üks (1) ning enne käesoleva lepingu

kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks,

järgmiselt: 4.5.1. 3460 eurot Müüjate taotlusel LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood XXX)

kontole nr EEXXX, selgitusega: XXX; 4.5.2. 1487,43 eurot Müüjate taotlusel Tallinn, X korteriühistu

(registrikood XXX) kontole nr EEXXX, viitenumber: 00040001807, selgitus: arve nr: 230418, XXX;

4.5.3. käesoleva lepinguga seotud Müüjate poolt tasumisele kuuluv notari tasu vastavalt koostatavale

notari tasu arvele Tallinna notar E. U. kontole; 4.5.4. käesoleva lepinguga seotud Müüjate poolt

tasumisele kuuluv riigilõiv Rahandusministeeriumile kontole vastavalt koostatud maksekorraldusele;

4.5.5. ülejäänud summa Müüjate kokkuleppel Müüja 2 (M. L.) kontole nr EEXXX. 4.6.

Lepinguosalised on kokku leppinud, et ülejäänud tasumata ostuhinna osa, summas 162 000 eurot,

kohustuvad Ostjad tasuma hiljemalt kolme (3) pangapäeva jooksul arvates käesoleva lepingu

sõlmimisest, alljärgnevalt: 4.6.1. 90 047,10 eurot Müüjate taotlusel Hüpoteegipidaja 1 (Swedbank

AS) kontole nr EEXXX, selgitusega: Laenulepingu nr 14-013014-EL lõpetamine; 4.6.2. 71 952,90

eurot Müüjate kokkuleppel Müüja 2 (M. L.) kontole nr EEXXX, selgitusega: XXX ja XXX (dtl 13-14).

Kostja hinnangul tõendavad eelnimetatud lepingu punktid 4.5.5 ja 4.6.2 poolte kokkulepet, et müügist

saadud raha jääb kostjale ning et kokkuleppel ostjatega tasuti seetõttu raha kostja pangakontole. Kohtu

hinnangul ei saa lepingu punktidest 4.5.5 ja 4.62 sellist järeldust teha. Müügilepingus osalesid

korteriomandi müüjatena hageja ja kostja, korteriomandi ostjad ning hüpoteegipidajad

2-24-3370

(pangad/laenuandjad). Hageja ja kostja ühiseks tahteks oli müüa vaidlusalune korteriomand ja ostjate

poolt korteriomandi eest tasumine ning korteri omandamine. Kohtu hinnangul eelnimetatud

lepingupunkte saab mõista nii, et müüjatele makstav summa tasutakse müüjate kokkuleppel kostja

pangakontole. Ehk kokkulepe puudutab üksnes pangakonto määramist, millisele tuleb müügihind

(pärast muid mahaarvamisi) kanda. Kohtule ei nähtu, et leping või kostja esile toodud punktid

sisaldavad endas kaasomanike kokkulepet, millega nähakse ette, et müügitulem jaotatakse kaasomandi

mõtteliste osade suurusest erinevalt. Õiguslikus mõttes andis hageja kostjale õiguse VÕS § 73 lg 2

kohaselt ostjatelt täitmine vastu võtta ega loobunud seejuures oma osa saamise soovist kogutäitmise

vastuvõtjalt. VÕS § 75 lg 1 sätestab solidaarvõlausaldajate sisesuhtes põhimõtte, mille kohaselt peab

täitmise vastu võtnud solidaarvõlausaldaja teistele võlausaldajatele tasuma neile kuuluvad osad.

23. Hageja on esitanud väljavõtte hageja ja kostja vahel toimunud kirjavahetusest. Nimelt kirjutas

kostja 03. juulil 2023 hagejale, et „Ma toetan sind Tenerifel söögirahaga ja edaspidi niipalju kui saan,

et portfell ei kõrbeks ja saaksin sulle maksta sinu osa korterist ilma et keegi meist tänavale satuks“ (dtl

329). Kohtu hinnangul on eelnimetatud kostja kirjaga tõendatud, et kostjal oli selge valmisolek tasuda

hagejale „tema osa korterist“ ning et kostja on hagejale võlgu. Kohtu hinnangul on kostja vastuväited

eelnimetatud tõendile põhjendamatud. Tõendist nähtub nii sõnumi saatmise kuupäev kui kostja

telefoninumber. Kostja ei ole väitnud, et tõendil märgitud telefoninumber ei kuulu talle või et sõnumi

saatis keegi teine isik. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et 2023 a või eelnevalt müüsid pooled ühiselt

veel muid kortereid, millest jutt võiks 03.juuli 2023 kirjavahetuses olla. Kahe korteri olemasolu ei

tulene vastupidiselt kostja arvamusele ka 08.05.2023 notariaalse lepingu p-dest 1.1 ja 1.2. Kohtule

nähtub, et 08.05.2023 lepingu p 1.1 järgi Notariaalakti tõestaja on käesoleva lepingu tõestamise

päeval kontrollinud, et vastavalt kinnistusraamatu elektroonilise registriosa andmetele käesoleva

lepingu tõestamise päeval on kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud järgmine korteriomand

(käesolevas lepingus nimetatud Korteriomand 1): 1.1.1. esimesse jakku "Kinnistu koosseis":

788/19596 mõttelist osa kinnisasjast, katastritunnusega XXX, sihtotstarbega elamumaa 95%, ärimaa

5%, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, XXX, pindalaga 1873,0 m2, ja

eriomandi ese eluruum nr X, mille üldpind on 78,80 m2 ja mille tähistus plaanil on 18; 5.korrus;

korter (dtl 5). Sama lepingu p 1.2 kohaselt Notariaalakti tõestaja on käesoleva lepingu tõestamise

päeval kontrollinud, et vastavalt kinnistusraamatu elektroonilise registriosa andmetele käesoleva

lepingu tõestamise päeval on kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud järgmine

korteriomand (käesolevas lepingus nimetatud Korteriomand 2): 1.2.1. esimesse jakku "Kinnistu

koosseis": 22/19596 mõttelist osa kinnisasjast, katastritunnusega XXX, sihtotstarbega elamumaa

95%, ärimaa 5%, asukohaga Harju maakond, Tallinn, XXX, pindalaga 1873,0 m2, ja eriomandi ese

mitteeluruum nr 106-02, mille üldpind on 2,20 m2 ja mille tähistus plaanil on 106-02; panipaik (dtl 6).

Seega on müügilepingu objektiks korteriomand Harju maakond, Tallinn, XXX ja selle juurde kuuluv

panipaik (mitteeluruum) Harju maakond, Tallinn, XXX. Eluliselt ebausutav on kostja väide, et kostjal

oli plaanis tasuda hagejale korteri juurde kuuluva panipaiga müügi eest. Selle tõendamiseks pole kostja

tõendeid esitanud. Kostja pole ka selgitanud, milline oleks sel juhul panipaiga hind ja hagejale kuuluv

osa sellest.

24. Kohtule nähtub, et hageja on kohtueelselt nõudnud kostjalt vaidlusaluse korteriomandi müügi eest

raha tasumist (dtl 67). Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et pärast poolte lahkuminekut on hageja

oma meelt muutnud ning hakkas nõudma raha, millest oli eelnevalt kokkuleppega loobunud.

Riigikohtu praktika kohaselt kohus hindab TsMS § 232 lg 1 ja 2 kohaselt tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt kogumis ning kujundab vastuolu korral enda seisukoha siseveendumuse

alusel. Kohtu vabadus tõendeid hinnates ja asjaolusid tuvastades ei ole aga piiramatu. Kohtu järeldused

ei saa minna vastuollu üldise elukogemusega (Riigikohtu 11. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-15-

9117, p 16). Kostja väide, et kogu korteri müügihind pidi poolte kokkuleppe kohaselt jääma ainult

talle, välistades hageja õiguse oma osale, on kohtu hinnangul eluliselt ebausutav ja vastuolus üldise

elukogemusega ning kohtule esitatud kirjavahetusega, mille järgi kostja tunnistas korteri müügist

tulenevat võlgnevust hageja ees. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, et pelgalt hageja nõusolekust

kanda kogu raha kostja pangakontole saaks järeldada hageja loobumist oma õigusest saada oma osa

2-24-3370

müügitulemist. Eelnevat ei saa järeldada ka hageja varasemast ettekujuttusest, et korteri müügist

saadud raha oli kooselu jätkumise korral võimalik investeerida edasi. Vaidlustamata asjaoludel läksid

pooled lahku ning kostja sõnumist saab järeldada, et kostja oli teadlik, et tal on täitamata rahaline

kohustus hageja ees seoses korteri müügist saadud rahaga.

25. Kohus on seisukohal, et 08.05.2023. a notariaalse lepingu osaliste (eelkõige hageja ja kostja) ühine

tahe oli arvestades lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu

sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tõlgendades lepingutingimusi, oli selles, et ostjad tasuvad

kokkulepitud ostuhinna kostja kui ühe müüja kontole. Poolte ühine tahe oli suunatud ostjate rahalise

kohustuse täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku määramisele ja täitmise viisile, s.o müügihind

tasutakse pangaülekandega kontole, mille käsutajaks on üks müüjatest (VÕS § 91 lg 1 ja VÕS § 76 lg

3). Lepingupoolte kokku lepitud rahalise kohustuse täitmise viisist ei saa kohtu hinnangul järeldada

kokkulepet ühe poole sisesuhtes omavahel raha jagamise kohta. Kohus leiab, et lepingupoolte

kokkulepe vastab VÕS § 76 lg-tes 1 ja 2 toodule. Hageja ja kostja korteriomandi müüjatena on

käsitletavad solidaarvõlausaldajatena (VÕS § 73 lg 1 ja lg 2) ning kostja peab VÕS § 75 lg 1 esimese

lause järgi tasuma hagejale talle kuuluva osa.

26. Hageja on selgitanud nõude kujunemist. Kostja ei ole selles osas vastuväiteid esitanud. Samuti ei

ole kostja kohtu selgitustele vaatamata esitanud oma võimalike rahalisi nõudeid hageja vastu (seoses

laenumaksete tasumisega). Seega mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja korteri müügist hagejale

kuuluva osa summas 29 708,08 eurot.

27. VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub

kaheksa protsenti aastas. Hageja nõuab kostjalt viivist alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse

tegemiseni kindla summana ja alates otsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni seadusejärgses

viivisemääras. Kohtueelselt andis hageja kostjale tähtaja rahalise kohustuse täitmiseks hiljemalt

26.02.2024. Asja materjalide kohaselt ei ole kostja rahalise kohustuse tasumise kohustust täitnud.

Seega on hageja viivisenõue põhjendatud ning kohus rahuldab selle. Kohus mõistab kostjalt hageja

kasuks välja viivise võlgnevuselt 29 708,08 eurot VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 28.02.2024

kuni

16.09.2025

summas

5374,69 eurot (vt https://viivisekalkulaator.ee/calculator/debt) ning edasiulatuvalt alates 17.09.2025

kuni võlgnevuse tasumiseni.

28. Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks

lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas. Muuhulgas ei hinda

kohus poolte väiteid ja tõendeid seoses väidetava lähisuhtevägivallaga, hageja panusega pereellu,

hageja mittetöötamisega ja seltsinguga, kuivõrd need ei oma asja lahendamisel tähtsust. Korteriomand

oli poolte kaasomandis, pooled ei olnud abielu sõlminud ning ei tuginenud menetluse kestel

seltsingulepingu sõlmimisele (mh ei nõudnud hageja vara jagamist seltsingulepingu regulatsioonile

tuginedes).

29. Kohus määrab vastavalt asja lahendamise tulemusele kindlaks menetluskulude jaotuse. Tulenevalt

TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul loobus

hageja hagist osaliselt. TsMS § 168 lg 4 kohaselt kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi,

kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu,

et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Käesoleval juhul loobus hageja osaliselt hagist

(ligikaudu pooles ulatuses) põhjusel, et unustas arvestada korteriomandi müügist saadud summast

maha pangale tagastatud laenu osa. Seega hagist osalise loobumisega seotud menetluskulud tuleks jätta

TsMS § 168 lg 4 järgi hageja kanda. Hageja esialgne nõue oli 58606,28 eurot. Hageja loobus osaliselt

hagist summas 28 898,20 eurot. Eelnevast tulenevalt hagi rahuldatud osas, s.o ligikaudu 51% tuleb

menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda ning hagist loobutud ulatuses, s.o 49%

ulatuses kostja menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 4 alusel hageja kanda. Hinnates tervikuna hagis

esialgset nõutud summat, hagist osalist loobumist, rahuldatud nõude suurust ja poolte advokaatidel

2-24-3370

õigusabile kulunud aega (hagejal ligikaudu 13 tundi, kostjal 12 tundi ja 42 minutit) leiab kohus, et

õiglane ja põhjendatud on jätta menetluskulud poolte endi kanda, v.a riigilõivu 1400 euro osas, millest

poole (s.o 700 eurot) mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja.

30. Kuivõrd menetluskulud, v.a riigilõiv, jäävad poolte endi kanda, siis kohus menetluskulude suurust

kindlaks ei määra.

31. Hageja esitas taotluse riigilõivu tagastamiseks seoses hagist osalise loobumisega. TsMS § 123

kohaselt võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Hageja

nõudis 28.02.2024 esitatud hagis kostjalt 58606,28 euro väljamõistmist. RLS Lisa 1 järgi oli tsiviilasja

hind hagi esitamisel 58606,28 eurot, millelt tuli riigilõivu tasuda 1540 eurot. Kohus rahuldas hageja

menetlusabi taotluse osaliselt ning võimaldas hagejal tasuda riigilõiv ositi. Hageja on riigilõivu

summas 1540 eurot tasunud. Hageja loobus 19.11.2024 hagist osaliselt, s.o 28 898,20 euro nõudes

ning esitas menetluses edasiulatuva viivisenõude. Pärast nõudest osalist loobumist ja viivise nõude

esitamist on tsiviilasja hinnaks 33347,32 eurot (29708,08 eurot + 3639,24 eurot viivis aasta eest, s.o

12,25% x 29708,08) ning selle pealt kuulus tasumisele riigilõiv summas 1400 eurot. TsMS § 150 lg 2

p järgi pool menetluses tasutud riigilõivust tagastatakse, kui hageja loobub hagist. Seega pärast hagist

osalist loobumist ja viivisenõude esitamist on hageja tasunud riigilõivu 140 euro võrra enam, millest

poole s.o 70 euro tagastamist saab hageja taotleda TsMS § 150 lg 2 p 2 alusel. Kohus rahuldab hageja

taotluse riigilõivu tagastamiseks osaliselt 70 euro ulatuses.

32. Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Alan Biin, kohtunik