2-25-1158/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2025, Tartu Tsiviilasja number 2-25-1158 Tsiviilasi Eneken Laasme avaldus XXXXXX korteriühistu 4. novembri 2024 otsuse kehtetuks tunnistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Eneken Laasme määruskaebus Menetluse liik Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja Eneken Laasme (avaldaja) (isikukood XXXXXXXXXXXX) Puudutatud isik XXXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX) RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus osas, millega maakohus jättis Eneken Laasme 22. jaanuari 2025 avalduse menetlusse võtmata. Saata Eneken Laasme avaldus XXXXXX korteriühistu 4. novembri 2024 otsuste kehtetuks tunnistamiseks või otsuste tühistuse tuvastamiseks samale maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks. 2. Jätta Tartu Maakohtu 15. aprilli 2025 määrus tühistamata osas, millega maakohus jättis rahuldamata Eneken Laasme tähtaja ennistamise taotluse. 3. Määruskaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Määrus ei kuulu edasikaebamisele. ASJAOLUD 1

1. Eneken Laasme (avaldaja) esitas 22. jaanuaril 2025 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik, KÜ) 4. novembri 2024 üldkoosoleku otsuse tühisus või tunnistada see kehtetuks. Avalduse ja selle täienduse kohaselt ei olnud üldkoosolek otsustusvõimeline. Üldkoosolekul oleks pidanud osalema rohkem kui 50% korteriomanikest. Elamus on 30 korterit ning seega pidi osalema vähemalt 16 korteriomanikku, aga osales 15. Protokollis on valesti märgitud, et kõik korteriomanikud olid iga otsuse poolt. Üldkoosolekul osalemine ei võrdu automaatselt poolthäältega. Avaldaja esitas 17. märtsil 2025 tähtaja ennistamise taotluse. Taotluse kohaselt ei öeldud üldkoosolekul, mitu korteriomanikku üldkoosolekul osaleb. Samuti ei öeldud seda, kas keegi on andnud enda esindamiseks volituse. Teave selle kohta, mitu korteriomanikku üldkoosolekul osales, selgus alles 25. novembril 2024 saadetud protokollist. Kuivõrd avaldajal puudus koosolekul ja selle järgselt vajalik teave, ei olnud tal põhjust ega võimalust koheselt kohtu poole pöörduda. MAAKOHTU MÄÄRUS 2. Maakohus keeldus 15. aprilli 2024 määrusega avalduse menetlusse võtmisest ja jättis avaldaja tähtaja ennistamise taotluse rahuldamata. Avaldusest nähtuvalt tugineb avaldaja sellele, et üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline. Samuti tugineb avaldaja sellele, et otsuse vastuvõtmiseks ei olnud vajalikku häälteenamust. Kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuse poolt piisaval arvul hääli, on üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav. KrtS § 29 lg 3 järgi on kehtetuks tunnistamise esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmise arvates. Kuivõrd üldkoosoleku otsus on vastu võetud 4. novembril 2024 ning avaldus on kohtule esitatud 22. jaanuaril 2025, ei ole avaldaja järginud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega. Avaldaja tähtaja ennistamise taotlus tuleb jätta rahuldamata. Avaldaja toodud põhjendused, mille kohaselt selgus kogu teave üldkoosolekul osalenud korteriomanike arvu kohta alles 25. novembril 2024 esitatud protokollist, ei ole käsitletav mõjuva põhjusena TsMS § 67 lg 1 mõttes. Kuivõrd kohus ei ennista kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega, ei ole nõue esitatud tähtaegselt. Kuigi KrtS § 29 lg-s 3 sätestab vaid korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja, mitte organi otsuse tühisuse tuvastamise tähtaega, ei ole avaldaja kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda seisukohale, et otsus on tühine. Kohtu hinnangut ei muuda asjaolu, et avaldaja kasutab avalduses ka mõistet „tühine“. TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel (koostoimes § 477 lg-ga 1) tuleb avalduse menetlusse võtmisest keelduda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 3. Avaldaja esitas maakohtu 15. aprilli 2024 määrusele määruskaebuse. 4. novembril 2024 toimunud üldkoosolekul ei öeldud, kui palju korteriomanikke koosolekul osaleb. Koosolekul viibis rohkem inimesi, kellest osad ei olnud korteriomanikud. Üldkoosolekul ei toimunud hääletamisi. Avaldaja sai 25. novembril kätte üldkoosoleku protokolli, kust selgus, et üldkoosolekul osales 15 korteriomanikku. Ühistu põhikirja järgi oleks pidanud selliste otsuste vastuvõtmiseks osalema üle poole korteriomanikest ehk vähemalt 16 korteriomanikku. Protokollis on ka märgitud, et kõik osalejad olid torustiku vahetuse ning selle kulude kandmise poolt, mis on vale, sest hääletamisi ei toimunud. 2

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 4. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt ja maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis avalduse menetlusse võtmata (TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 659). Asi tuleb saata samale maakohtule avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks. 5. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja ei järginud korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaega. Samuti jättis maakohus õigesti rahuldamata avaldaja tähtaja ennistamise taotluse. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6). 6. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et avaldaja ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest tulenevalt saaks asuda seisukohale, et korteriühistu üldkoosoleku otsused on tühised. Avaldaja selgitas, et korteriühistu üldkoosolekul võeti 50% osalejate arvuga vastu otsus, et iga korteriomanik peab maksma järgneva nelja kuu jooksul torustike remondi eest 22,30 eurot/m2 kohta. Avaldusest ei selgu, millised otsused üldkoosolekul täpselt vastu võeti. Avaldaja väljatoodud asjaoludel ei ole välistatud, et tegemist võib olla ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemise (KrtS § 38 lg 1) või kaasomandi eseme ajakohastamise (KrtS § 39) otsustamisega Neid küsimusi tuleb otsustada vastavalt kas kõigi korteriomanike kokkuleppega või rohkem kui poolega kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Riigikohus on leidnud, et tegemist ei ole sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-16450/58, p 13, 15). TsMS § 371 lg 2 alusel asja menetlusse võtmise otsustamisel ei saanud maakohus hinnata tõendeid (vt nt RKTKm 04.05.2022, 2-19-12055/20, p 13). Ilma tõendeid hindamata ei saanud maakohus otsustada selle üle, kas üldkoosolekul vastu võetud otsused jäid KrtS §-s 35 sätestatud tavapärase valitsemise otsustamise piiridesse või oli tegemist KrtS § 38 lg-s 1 või § 39 nimetatud küsimustega. Arvestades, et vastavalt avaldusele osales koosolekul vaid 50% korteriomanikest, oleks vaidlusalusel koosolekul vastuvõetud tavapärase valitsemise piire ületav otsus tühine. Maakohtul tuleb vajalikud asjaolud välja selgitada ja tõendeid hinnata asja sisulisel läbivaatamisel. 7. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 372 lg 5 esimese lause järgi võib määruskaebuse esitada määruse peale, millega maakohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest. Kuna ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ja saadab asja avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks maakohtule, ei saa praeguse määruse peale Riigikohtule määruskaebust esitada. TsMS § 68 lg 4 kohaselt ei saa tähtaja ennistamise taotluse suhtes ringkonnakohtu tehtud määruse peale Riigikohtule edasi kaevata. /digitaalselt allkirjastatud/ 3