2-25-11791/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 15. september 2025 Tsiviilasja number 2-25-11791 Tsiviilasi Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu kandeavaldus Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu registriosakonna 9. juuli 2025 määrus nr Ü 10042996 / 24 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja (avaldaja) Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu (registrikood 80107723), esindaja juhatuse liige Jana Kuusik RESOLUTSIOON 1. Jätta Tartu Maakohtu registriosakonna 9. juuli 2025 määrus nr Ü 10042996 / 24 muutmata, võttes arvesse ringkonnakohtu määruse põhjendusi. 2. Jätta Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu määruskaebus rahuldamata. 3. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruse peale Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. ASJAOLUD

1. Tallinn, Koskla tn 3 korteriühistu (avaldaja) esitas Tartu Maakohtu registriosakonnale (registripidaja) 26. juunil 2025 kandeavalduse korteriühistute registris põhikirja muutmiseks. Kandeavalduse lisaks olid 11. juuni 2025 kordusüldkoosoleku protokoll lisadega ja põhikiri. 2. Registripidaja andis avaldajale tähtaja esitada täiendavad dokumendid – esmase üldkoosoleku, mis ei olnud kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimeline, protokoll koos lisadega ja 11. juuni 2025 üldkoosoleku protokoll koos lisadega, mille on allkirjastanud nii koosoleku juhataja kui ka protokollija. 3. Avaldaja esitas registripidajale 30. mai 2025. a üldkoosoleku protokolli koos lisadega ja 11. juuni 2025. a kordusüldkoosoleku protokolli koos lisadega, mille on allkirjastanud nii koosoleku juhataja kui ka protokollija. MAAKOHTU LAHEND 4. Registripidaja jättis 9. juuli 2025. a määrusega kandeavalduse rahuldamata. Kohtunikuabi leidis, et kandeavalduse alusel ei saa põhikirja muutmiskannet teha, sest korduskoosoleku kokkukutsumisel ei ole järgitud avaldaja kehtivas põhikirjas sätestatud koosoleku kokkukutsumise korda. Esmane üldkoosolek toimus 30. mail 2025 ja oli otsustusvõimetu kvoorumi puudumise tõttu. Korduskoosolek toimus 11. juunil 2025. Avaldaja kehtiva põhikirja punkti 5.7 kohaselt tuleb koosolekust ette teatada 15 päeva. Kui esmane koosolek toimus 30. mail 2025, siis kutse korduskoosolekule sai välja saata kõige varemalt 2. juunil 2025 ja korduskoosoleku sai läbi viia kõige varemalt 17. juunil 2025. Registripidajale ei ole esitatud koosolekul mitteosalenud korteriomanike heakskiite. MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS 5. Avaldaja esitas 21. juulil 2025 määruskaebuse, milles palub registripidaja määruse tühistada ja kandeavalduse rahuldada. Registripidaja viidatud põhikirja punkt 5.7, mille kohaselt tuleb koosolekust ette teatada 15 päeva, puudutab esmast üldkoosoleku kokkukutsumist. Kehtiva põhikirja p. 5.8 näeb ette, et uus koosolek tuleb kokku kutsuda sama päevakorraga ühe kuu jooksul. Korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 23 ei keela viia uut koosolekut läbi kohe peale teavitamise aja lõppemist (mitte varem kui 2 päeva, aga 10 päeva jooksul). Korteriühistu juhatus ja liikmed tegutsesid heas usus. Registripidajale pole esitatud kordusüldkoosolekul mitteosalenute vastuväiteid ega otsuse vaidlustamiseks hagi kohtusse. 6. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtule. 7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 8. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja registripidaja määrus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1 koosmõjus §-ga 659), samas tuleb arvestada ringkonnakohtu määruses toodud põhjendusi. 2

9. Ringkonnkohus leiab, et registripidaja määrus on lõpptulemusena õige, kuid registripidaja ei ole oma määrust piisavalt põhjalikult õiguslikult põhjendanud. Ringkonnakohus täiendab registripidaja määrust põhjendustega, vastates määruskaebuses esitatud väidetele järgmiselt. 10. Äriregistri seaduse (ÄRS) § 41 lg 1 esimese lause kohaselt ei tee registripidaja kannet registrisse, kui avaldus või sellele lisatud dokumendid ei vasta seadusele või on esitatud enne seaduses lubatud aega või pärast seaduses ettenähtud tähtaega. Seega peab kohtunikuabi kontrollima, kas registrikande aluseks olevad dokumendid on kooskõlas seadusega, ja seda olenemata asjaolust, kas dokumendi kehtivuse üle on õigusvaidlus või mitte (RKTKm 26.04.2023, nr 2-22-12198, p 10). 11. KrtS § 20 lg 1 teise lause alusel kohaldatakse korteriomanike üldkoosolekule mh mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20, mille 5. lõike kohaselt peab üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. KrtS § 23 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosolek on KrtS § 20 lg 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Lõike 2 järgi saadetakse uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Avaldaja kehtiva põhikirja p 5.8 teise lause järgi tuleb üldkoosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga ühe kuu jooksul. Seadusest ei tulene, et põhikirjaga võiks reguleerida uue üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmise aega seaduses sätestatust erinevalt, mistõttu tuleb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel lähtuda KrtS § 23 lg-s 2 sätestatud tähtaegadest. Avaldaja põhikirja p 5.7 esimese lause kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest teatada ette vähemalt 15 päeva. Seadus ega avaldaja põhikiri ei sätesta erinevaid tähtaegu esmakordsest ja uuest üldkoosolekust etteteatamisele. Seega tuleb lähtuda avaldaja põhikirja punktis 5.7 sätestatust ja ka kordusüldkoosolekust tuleb teatada ette vähemalt 15 päeva. Esimene üldkoosolek toimus 30. mail 2025, uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade tuli KrtS § 23 lg 2 kohaselt saata mitte varem kui kahe päeva pärast arvates 30. maist 2025 ning sealjuures tuli uuest üldkoosolekust vastavalt avaldaja põhikirja p 5.7 esimesele lausele teatada ette vähemalt 15 päeva. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. TsÜS § 135 lg 2 kohaselt lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. TsÜS § 136 lg 6 näeb ette, et kui tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava ajavahemikuga, saabub tähtpäev ajavahemiku viimasel päeval. KrtS § 23 lg-s 2 nimetatud 2–10 päeva on tähtaeg juhatusele koosoleku kokku kutsumiseks, koosolek ise võib toimuda hiljem. Seega antud juhul ei saanud kordusüldkoosoleku teadet saata varem kui 2. juunil 2025 ja kordusüldkoosolek sai toimuda kõige varem 15 päeva möödumisel teate saatmisest ehk 18. juunil 2025. Selles osas tuleb registripidaja määruse põhjendusi muuta. Eelnevast tulenevalt on avaldaja rikkunud 11. juuni 2025. a kordusüldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt seaduse nõudeid. KrtS § 29 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. 3

Kuna 11. juuni 2025 korduskoosoleku kokkukutsumisel rikuti oluliselt seaduse nõudeid ning protokollist ja selle lahutamatuks lisaks olevast osalejate nimekirjast ei nähtu, et koosolekul oleksid osalenud või esindatud kõik korteriomanikud, ei olnud koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma ning sellel koosolekul tehtud otsused on tühised. Avaldaja ei ole esitanud andmeid, millest nähtuks, et korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, oleksid otsuse heaks kiitnud. Asjaolu, et avaldaja tegutses kordusüldkoosoleku kokkukutsumisel ja üldkoosolekul osalenud korteriühistu liikmed võtsid otsuse vastu heas usus, ei muuda tühist üldkoosoleku otsust kehtivaks. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus määruskaebuse rahuldamata. 12. Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) 4