3-24-3069/5 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Määruse tegemise aeg ja koht

11.09.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3069

Haldusasi

XXXX kaebus Maa-ameti 09.10.2024 otsuse nr 10-

4/24/11150-2 tühistamiseks ja Maa-ameti kohusta-

miseks vaadata XXXX 09.09.2024 taotlus uuesti läbi

Menetlusosalised

Kaebaja – XXXX, lepingulised esindajad vande-

advokaat Toomas Pikamäe ja advokaat Kaspar

Kaljurand

Vastustaja – Maa- ja Ruumiamet1, volitatud esindajad

Anneliina Siitan ja Marje Kolmar-Grüner

Menetlustoiming

Kaebuse läbi vaatamata jätmine

RESOLUTSIOON

Jätta XXXX kaebus läbi vaatamata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale saab esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul

määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, §

204 lg 1).

ASJAOLUD JA SENINE MENETLUSKÄIK

1. XXXX ja Viimsi Vallavalitsus sõlmisid 03.11.2005 hoonestusõiguse lepingu,

ostueesõiguse seadmise lepingu ning asjaõiguslepingud. Lepingu alusel seati kaebaja kasuks

hoonestusõigus 9-le kinnistule.

2. XXXX esitas 06.03.2024 Maa-ametile pöördumise, milles palus selgitusi, millisel alusel on

määratud kõnealuse 9 kinnistu maksustamishind. Maa-amet vastas pöördumisele 12.03.2024.

XXXX esitas 19.03.2024 täiendava pöördumise, millele Maa-amet vastas 26.03.2024. XXXX

esitas 27.03.2024 kolmanda pöördumise, millele Maa-amet vastas 26.04.2024.

3. XXXX taotles 09.09.2024 Maa-ametilt kõnealuse 9 kinnistu maksustamishinna muutmist

seoses maa maksustamishinna ebaõige määramisega ning oluliste asjaolude arvestamata

1 Vabariigi Valitsuse seaduse § 10520 lg-ga 1 korraldati Maa-amet ümber Maa- ja Ruumiametiks alates 2025.

aasta 1. jaanuarist.

3-24-3069

jätmisega. Taotleja palub viia läbi uus hindamine ning määrata kinnistud keskkonnaministri

07.07.2022 määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ (määrus nr 32) § 15 lg 3 p 8

järgsesse asukohaklassi (asukohaklass nr 8).

4. Maa-amet vastas kaebaja 09.09.2024 pöördumisele 09.10.2024 dokumendiga (pealkirjaga

„Taotlus maa maksustamishinna ning asukohaklassi muutmiseks“) nr 10-4/24/11150-2.

1) Kõnealuste maatükkide sihtotstarve on üldkasutatav maa. Üldkasutatavad maad kõigis

asukohaklassides kuuluvad määruse nr 32 § 15 lõike 1 alusel aktiivse turuta maa rühma ja

hindamisel kasutatakse aktiivse turuta maa hindamismudelit. Aktiivse turuta on maa, millega

tavapäraselt tehinguid ei tehta ja kuhu üldjuhul ei ole võimalik ka midagi ehitada.

2) Maa-amet on selgitanud asukohaklasside ja madalaima väärtustaseme kujunemist, mida

kasutatakse aktiivse turuta maa rühma kuuluvate maade hindamisel. Väärtustasemete

kujundamisel analüüsiti tehinguid maadega, kuhu tõenäoliselt ehitada ei saa ning võrreldi

tehingutega, kuhu tõenäoliselt ehitada saab. Analüüsitud tehingute põhjal oli 3.

asukohaklassis ehitusmaa mediaanhinna ja tehingute madalaima väärtuse suhe 11 korda.

Kõigi asukohaklasside kordajate võrdlemisel üldistati, et asukohaklassi madalaim väärtus on

ligikaudu 15 korda madalam kui asukohaklassi ehitusmaa mediaanhind. Arvestades seda

suhet on ehitusmaa mediaanhinnast tuletatud 3. asukohaklassi madalaim väärtus 4 eurot

ruutmeeter. See väljendab maade väärtust, kuhu üldjuhul ehitada ei saa. Üldkasutatav maa

maakatastriseaduse § 181 lg 12 p 2 järgi on avalikult kasutatav, üldjuhul hooneteta maa, millel

võivad paikneda üksnes abihooned, sealhulgas haljasala ja pargi maa, supelranna maa,

rahvapeo- ja kokkutulekuväljaku maa, lautri maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi ja

terviseraja maa ning kalmistu maa. Kuna maksustamishind väljendab ehitamiseks üldjuhul

mittesobivate maade väärtust, siis ei ole looduskaitselistel piirangutel väärtusele olulist mõju,

kuna aktiivse turuta rühma kuuluvaid maid (sh üldkasutatavaid maid) saab kasutada

sihtotstarbeliselt ka piirangute esinemisel.

3) Samuti on Maa-amet oma eelnevates kirjades selgitanud, et asukohaklassid on vajalikud,

kuna turg toimib eri piirkondades erinevalt ning sõltuvalt turupiirkonnast on ka

väärtustasemed erinevad. Asukohaklassis 3, kuhu kuuluvad muuhulgas ka Viimsi maatükid,

on turul väärtuse kujunemise mehhanism teistsugune kui seda on asukohaklassis 8.

Asukohaklass 8 on valdavalt suurematest asulatest kaugemal, samas kui Viimsi poolsaar on

Tallinna kinnisvaraturu mõjusfääris. Aktiivse turuta maadega tehinguid tehakse turul väga

vähe, kuid ka vähesed analüüsitud tehingud viitavad selgelt teistsugusele väärtustasemele. Kui

asukohaklaasis 3 oli metoodika määruse väljatöötamisel aluseks võetud aktiivse turuta maa

tehingute madalaim väärtus 6 €/m2, siis asukohaklassis 8 vaid 0,06 €/m2. Viimsi vald oma

rannikuäärse paiknemise ning pealinna kinnisvaraturu osana ei ole võrreldav piirkondadega,

kus turul nõudlus puudub või on väga madal. Seetõttu asukohaklasside muutmine ja uute

maksustamishindade arvutamine kõnealuste kinnistute osas põhjendatud ei ole ega ole ka

kooskõlas metoodika määrusega.

4) Taotluse sisust on selgelt aru saada, et taotleja sisuliselt vaidlustab mitte maksustamishinda

vaid hoonestusõiguse tasu. Lähtuvalt privaatautonoomia põhimõttest on pooled vabad oma

tsiviilsuhet kujundama omale sobival viisil ning sobivatest etalonidest lähtuvalt. Näiteks, kui

pooled seovad hoonestusõiguse tasu keskmise palgaga, siis on see nende teadlik otsus ning ei

ole mõistlik eeldada, et see on kuidagi poolte mõjutusalas. Tihti seotakse tasu suurus ka

tarbijaindeksi muudatustega või muude indeksitega ning olenemata sellest, et indeksite

arvutamise metoodikad ajas muutuvad, peavad pooled sellega arvestama. Sarnaselt

eelmärgitule ei saanud taotleja eeldada, et sõlmides hoonestusõiguse lepingu tuginedes

kehtivale maksustamishinnale, jääb igaveseks kehtima 2001. aasta maa maksustamishind ehk

üle 20 aasta vanune maa väärtustase.

2(7)

3-24-3069

5) Eeltoodule tuginedes on Maa-amet seisukohal, et pooled on oma tsiviilsuhte kujundamisel

võtnud teadlikult aluseks lähtumise muutujast ning taotlus asukohaklassi ja maksustamishinna

muutmiseks on põhjendamatu.

5. XXXX esitas 08.11.2024 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud 09.01.2025) Maa-

ameti 09.10.2024 otsuse nr 10-4/24/11150-2 tühistamiseks ja Maa-ameti kohustamiseks

vaadata XXXX 09.09.2024 taotlus uuesti läbi.

1) Vastustaja jättis hoolimata kaebaja mitmekordsest palumisest kinnistute maksustamishinna

andmed esitamata. Vastustaja vastustest näib, et kinnistute maksustamishinna määramisel ei

olegi tõsikindlatest andmetest lähtutud, kusjuures vastustaja möönab ka ise, et looduskaitselisi

piiranguid kinnistute maksustamishinna määramisel ei arvestatudki. Vastustajapoolsete

põhjenduste puudumise tõttu ning seetõttu, et ühtegi tõendit kinnistute maksustamishinna

määramise kohta ei esine, ei ole otsus kontrollitav ega selle põhjendused usutavad. Kaebus

tuleb rahuldada ning kohustada vastustajat taotlus uuesti läbi vaatama.

2) Vastustaja poolt määratud kinnistute maksustamise hind ei kajasta kinnistute tegelikku

väärtust, kuna kinnistute alune maa ei ole looduskaitseliste piirangute tõttu kasutatav.

Vastustaja ei ole kinnistute hindamisel arvesse võtnud üldplaneeringust, teemaplaneeringust

ning seadusest tulenevaid piiranguid ning eitab piirangute mõju kinnistute väärtusele.

3) Vastustaja on tehinguandmete aluseks võtnud Viimsi vallaga sarnases piirkonnas asuvad

üldkasutatava maa sihtotstarbega katastriüksuste tehingud ja mitte Viimsi vallaga sarnases

piirkonnas asuvad üldkasutatava maa sihtotstarbega katastriüksuste tehingud, mille suhtes

kehtivad kinnistutega võrreldavad kitsendused, nagu oleks pidanud. Seega on vastustaja

asukohaklassi valesti määranud. Kinnistute osas kehtivate kitsenduste tõttu tuleb kinnistud

lugeda määruse nr 32 § 15 lg 3 p 8 järgsesse asukohaklassi, st asukohaklassi nr 8.

4) Maa hindamise seaduse (MHS) § 43 lg 5 on Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-ga 3 ja §-

ga 113 vastuolus osas, milles see annab aluse määruses nr 32 sätestatud tingimustel maa

maksustamishinna (st maamaksu suuruse) kindlakstegemiseks. Määruses nr 32 toodu oleks

PS §-dega 3 ja 113 kooskõlas üksnes juhul, kui maa maksustamishinna arvestamine oleks

sätestatud Riigikogu poolt vastu võetud seadusega.

5) Kaebaja saab katastriüksuste maksustamishinda kohtus vaidlustada vaid 09.10.2024 otsuse

vaidlustamise kaudu. MHS normid ja 27.12.2024 seisukoha väited toovad kaasa PS vastase

olukorra, kus kaebaja ei saagi katastriüksuste maksustamishinda kohtus vaidlustada.

09.10.2024 otsus vastab haldusakti sisutunnustele, mistõttu see on haldusakt. Katastriüksuste

maksustamishind, sh selle osaks olev asukohaklass rikub kaebaja õigusi sõltumata sellest, et

katastriüksused on maamaksust vabastatud. Vastustajal puuduvad dokumendid katastriüksuste

maa maksustamishinna määramise kohta. Katastriüksuste maksustamishind ei ole

kontrollitav.

6. Maa-amet palub 27.12.2024 vastuses jätta kaebus HKMS § 151 lg 2 p 1 ja § 121 lg 2 p 1

alusel läbi vaatamata, kuna kaebajal puudub ilmselgelt kaebeõigus, või kaebuse sisulisel

menetlemisel jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

1) Kaebaja taotleb otsuse tühistamist ja 09.09.2024 esitatud taotluse uuesti läbivaatamist.

Samas on kaebaja jätnud tähelepanuta, et haldusmenetluse seaduse (HMS) § 14 lg 1 kohaselt

saab isik taotluse esitada haldusmenetluse algatamiseks või haldusmenetluse käigus. Maa-

amet ei algata ühelegi kinnisasjale maa maksustamishinna määramiseks eraldiseisvat haldus-

menetlust. Tegemist on masshindamisega, mille käigus arvutatakse maa maksustamishind

automaatsete arvutusmudelitega. Asukohaklassid määrati kinnisasjadele määruse nr 32

menetluse käigus vastavalt sellele, millistes piirkondades on sarnased väärtustasemed ja

3(7)

3-24-3069

tegemist on arvutusmudeli osaga. Ka asukohaklassi määramist ei otsustata üksikobjektide

kaupa. Juhul, kui isik esitab haldusorganile taotluse küsimuses, mida ei ole võimalik taotluse

rahuldamise või mitterahuldamisega lahendada, st vastavat otsust vastu võtta, siis vastatakse

isikule sarnaselt selgitustaotlusele vastamisega. Maa-ameti 09.10.2024 kiri ei ole oma sisult

haldusmenetluse käigus tehtud otsus ega riiva isiku subjektiivseid õiguseid. Seega ei ole isikul

võimalik nimetatud kirja sisu ka halduskohtus vaidlustada ega vastustajal võimalik kirja

tühistada.

2) Kokkuvõtvalt tuleb kaebus jätta läbi vaatamata, kuna kaebajal puudub ilmselgelt

kaebeõigus. Esiteks on vaidlustatud mitte Maa-ameti otsust, vaid üksnes selgituskirja. Teiseks

ei ole Maa-amet maa maksustamishinna arvutamisel viinud kaebusega hõlmatud

üksikobjektide osas läbi haldusmenetlust, mille tulemusi saaks isik halduskohtus vaidlustada

olukorras, kus selle alusel ei ole talle tekkinud riigi poolt ühtegi kohustust või tema õigus

muul viisil riivatud. Siinjuures ei teki kaebajal isegi maamaksukohustust. Maa

maksustamishinna arvutamine on menetlustoiming, mida saab HMS § 72 lg 2 kohaselt

vaidlustada koos haldusaktiga, mis saaks käesoleval juhul olla maamaksuteade vm taoline

haldusakt. Kolmandaks selgub kaebusest üheselt, et kaebaja soovib reguleerida

tsiviilõigusliku hoonestusõiguse lepinguga seotud kohustusi halduskohtu abiga.

Lepinguõiguslikke küsimusi aga tuleks lahendada võlaõigusseaduse sätete abil või vajadusel

maakohtus. Hoonestusõiguse seadmise leping on sõlmitud 2005. aastal ehk ligi 20 aastat

tagasi. Kaebaja ei saanud eeldada, et maa maksustamishinnad hoonestusõiguse kehtivuse ajal,

milleks on 72 aastat, ei muutu. Asjaolu, et kinnisasjade väärtused riigi poolt üle vaadatakse ja

korralist hindamist hakatakse edaspidi regulaarselt iga 4 aasta järel tegema, oli avalikult teada,

samuti on 2022. aastal määratud maa maksustamishinnad olnud ligi kaks aastat avalikustatud,

mistõttu on kaebajal olnud piisavalt aega oma lepingulised kohustused üle vaadata ja neid

vajadusel muuta. Halduskohtus maa maksustamishinna vaidlustamine olukorras, kus isik ei

ole kinnisasja omanik, ei ole kohustatud tasuma ka maamaksu ja puudub igasugune riigi

poolne õiguste riive, on lubamatu.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kaebaja on esitanud 09.09.2024 vastustajale taotluse kaebaja poolt hoonestusõiguse alusel

kasutatavate kinnistute maa maksustamishinna muutmiseks. Vastustaja vastas kaebaja

taotlusele 09.10.2024 kirjaga, mida kaebaja sisustab taotluse rahuldamata jätmise otsusena.

Kohus on võtnud 28.11.2024 määrusega menetlusse kaebaja kaebuse vastustaja 09.10.2024

otsuse tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks vaadata kaebaja 09.09.2024 taotlus uuesti

läbi.

Tutvunud täiendavalt vaidluse asjaoludega ja poolte seisukohtadega leiab kohus, et kaebajal

puudub alus taotleda vastustajalt konkreetsete kinnistute maa maksustamishinna muutmist.

Sel põhjusel ei saa vastustaja 09.10.2024 vastus taotlusele olla käsitatav haldusaktina HMS-i

tähenduses. Kaebajal puudub seega ilmselgelt kaebeõigus ning kaebus jääb HKMS § 121 lg 2

p 1 ja § 151 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Kohus põhjendab enda järeldust alljärgnevalt.

8. Kohus leiab esmalt, et maa maksustamishinna ja selle arvutuskäigu avaldamine

maakatastris on menetlustoiming.

Olgugi, et pikaajalise Riigikohtu praktika2 kohaselt on maatüki maksustamishinna määramise

otsustust sisustatud eelhaldusaktina maksuteatele, siis 15.03.2022 jõustunud MHS-i

muudatustest ning MHS-i, maamaksuseaduse (MaaMS) ja teiste seaduste muutmise seaduse

2 kokkuvõtvalt viidatud Riigikohtu 01.03.2016 otsuse nr 3-3-1-65-15 p-s 6.3

4(7)

3-24-3069

(muutmise seadus) eelnõu 406 SE seletuskirjast3 saab järeldada, et kehtivas õiguses on

tegemist menetlustoiminguga. Seletuskirjast nähtub, et juhul, kui katastriüksuse maa omadusi

puudutavad andmed katastris muutuvad (nt pindala, sihtotstarve), arvutatakse registris

jooksvalt ümber ka maa maksustamishind. See tähendab, et maksustamishinna avalikustamine

maakatastris on eelkõige informatiivne. Tegemist ei ole seega maa maksustamishinna siduvalt

kindlaks määramisega (enne maamaksu maksuteate esitamist). Seda kinnitab ka asjaolu, et

ette ei ole nähtud korralise hindamise tulemuste eraldi kinnitamist, nagu varasemas seaduse

redaktsioonis.

9. Menetlustoiming on üldreeglina vaidlustatav koos haldusaktiga (HMS § 72 lg 2, HKMS

§ 45 lg 3). Maa maksustamishinna puhul on selliseks haldusaktiks maamaksuteade (MaaMS §

7 lg 2). Nimelt toimub maa maksustamishinna määramine, nagu ka tegevuse nimetus ütleb,

maa maksustamise eesmärgil (MHS § 41 lg 1), st maa maksustamishinna määramine kui

menetlustoiming on eelkõige suunatud maamaksu nõudmisele.

Praegusel juhul ei ole esitatud kaebajale maamaksuteadet või teadaolevalt tehtud maa

maksustamishinnale tuginedes muud sisulist otsust, mis annaks aluse maa maksustamishinna

määramise vaidlustamiseks. Kaebaja ei olegi seejuures vaidlustanud käesolevas asjas maa

maksustamishinna määramist (menetlustoimingut), vaid kaebaja vaidlustab vastustaja

09.10.2024 menetlusdokumenti, mida kaebaja sisustab haldusaktina (st kaebaja on esitanud

haldusakti tühistamise nõude). Täpsemalt leiab kaebaja, et vastustaja on õigusvastaselt jätnud

kaebaja kasutatavate kinnistute maa maksustamishinna muutmata, s.o kaebaja sellekohase

09.09.2024 taotluse õigusvastaselt rahuldamata. Sisuliselt taandub kaebus seega siiski maa

maksustamishinna määramise vaidlustamisele.

10. Kohus leiab, et vastustaja 09.10.2024 menetlusdokument ei ole taotluse rahuldamata

jätmise otsus, s.o haldusakt. Vastustaja on selgitanud vastuses kaebusele, et sisustas kaebaja

09.09.2024 taotlust selgitustaotlusena ja vastas sellele 09.10.2024 selgituskirjaga. Ka

kõnealuse vastuskirja sisust nähtub, et põhjendatud ei ole taotluse rahuldamata jätmist

(kaalutud ei ole taotluse rahuldamist), vaid selgitatud on maa korralise hindamise

regulatsiooni ja seda, et määrus nr 32 ei võimalda maa maksustamishinda kaebaja soovitud

viisil muuta. Kohus märgib, et kui ka pidada kaebaja 09.09.2024 pöördumist taotluseks HMS

§ 14 tähenduses (st mitte selgitustaotluseks), siis tuleb lugeda vastustaja 09.10.2024

menetlusdokument (muu hulgas) kaebaja taotluse läbi vaatamata jätmiseks HMS § 14 lg-te 6

ja 7 tähenduses. Tegemist on seega teavitusega, s.o menetlustoiminguga, mitte haldusaktiga.

11. Olukorras, kui kaebaja vaidlustab enda taotlusele saadud haldusorgani vastust, millega

jäeti taotlus sisuliselt läbi vaatamata, on kohtu pädevuses kontrollida kaebeõiguse (HKMS §

44 lg 1) olemasolu. Kui kohus leiab, et taotluse läbi vaatamata jätmine on õigusvastane, saab

kohus lahendada kohustamisnõude (taotluse sisuliseks läbivaatamiseks). Kui kohus leiab, et

taotluse läbi vaatamata jätmine oli õiguspärane, esineb alus kaebuse tagastamiseks HKMS §

121 lg 2 p 1 alusel / läbi vaatamata jätmiseks HKMS § 151 lg 2 p 1 alusel, kuivõrd kaebajal

puudub asjas ilmselgelt kaebeõigus.

12. Praegusel juhul on kohus seisukohal, et vastustaja jättis õiguspäraselt kaebaja 09.09.2024

taotluse läbi vaatamata.

Kohtule arusaadavalt taandub kaebaja seisukoht (nii 09.09.2024 taotluses kui kaebuses)

peaasjalikult seisukohale, et vastustaja on maa korralise hindamise raames paigutanud

kõnealused kinnistud õigusvastaselt asukohaklassi 3, st kaebaja hinnangul peaksid kinnistud

kuuluma asukohaklassi 8 (määruse nr 32 § 5 lg 1 ja § 15 lg 3 tähenduses). Määruse nr 32

3 leitav Riigikogu veebilehelt

5(7)

3-24-3069

eelnõu seletuskirjast lähtudes mõeldakse asukohaklasside all sarnase väärtusega piirkondi4.

Kohtu hinnangul puudub kaebajal õigusnormist tulenev alus taotleda maa maksustamishinna

määramise kui menetlustoimingu muutmist eraldiseisva haldusmenetlusena. Samuti puudub

vastustajal alus teostada konkreetse kinnistu asukohaklassi muutmise eraldiseisvat kaalumist,

sh puudub vastustajal alus asuda seisukohale, et konkreetses asukohas asuv kinnistu ei vasta

selle asukoha asukohaklassile (nt Viimsis asuv kinnistu ei vasta Viimsi asukohaklassile, vaid

Setomaa asukohaklassile). Asukohaklasside määramist on kirjeldatud määruse nr 32

seletuskirja p-s 2.3.1 ning sealt nähtub, et tegemist on eelkõige matemaatilise arvestusega, kus

on kombineeritud konkreetse geograafilise piirkonna tehingute andmed ning kutseliste

hindajate eksperdiarvamused piirkondade määratlemiseks (nagu näeb ette ka MHS § 41 lg 2 ja

määruse nr 32 § 4).

Maa korraline hindamine ei tähenda konkreetse kinnistu turuväärtuse tuvastamist, vaid

tegemist on turupõhise hindamisega, mis ei ole samatähenduslik mõiste5. Tuleb küll möönda,

et turupõhise hindamise eesmärgiks saab pidada seda, et maa maksustamishind oleks

võimalikult lähedane turuväärtusele. Samas peab arvestama, et maa korraline hindamine on

olemuselt masshindamine, mis tehakse üksiku maatüki hindamisest oluliselt üldisemal

tasemel. Korralise hindamise sisuks ja eesmärgiks on valdava osa Eesti territooriumil asuvate

katastriüksuste väärtuste regulaarne määratlemine eelkõige maamaksu kogumiseks (vt

MaaMS § 2 ja MHS § 41 lg 3). Selles kontekstis saab pidada masshindamist ka põhjendatuks,

st kõigi katastriüksuste turuväärtuse eraldiseisvat tuvastamist maamaksu rakendamiseks tuleks

pidada ebaproportsionaalselt keeruliseks ja kulukaks. Masshindamise puhul on seejuures

paratamatu, et mõne kinnistu mingi spetsiifiline eritunnus jääb arvesse võtmata.

Samas on maa maksustamishinna määramise metoodikas kehtestatud erinevad

tasakaalustavad meetmed, mille eesmärk on maandada masshindamisest tingitud ebatäpsusi ja

ebaõiglaseid olukordi. Näiteks olukorraks, kui asukohaklass võib viia ebakohase tulemuseni,

on kehtestatud aktiivse turuta maa rühm ja hindamismudel ning asukohaklasside madalaimad

ruutmeetri väärtustasemed (määruse nr 32 § 15). Asukohaklassi 3 elamumaa väärtustase (50,1

kuni 100 €/m2) ja madalaim väärtustase (4 €/m2) erinevad seejuures enam kui kümnekordselt

(määrus nr 32 § 5 lg 1 p 3 ja § 15 lg 3 p 3). Menetlusosaliste vahel ei nähtu vaidlust selles, et

kõnealuste kinnistute osas rakendub madalaim väärtustase. Vastav miinimum on õigustloova

akti tasandil kehtestatud maksukohustuse komponent, mida ei ole vastustajal alust jätta maa

maksustamishinna arvestamisel kohaldamata. Lisaks on kaebaja kaebuses selgitanud, et

praegusel juhul on kõnealused kinnistud maamaksust üldse vabastatud, kuna kinnistud asuvad

maastikukaitsealal. Seega puudub alus asuda seisukohale, et maa maksustamishind avaldaks

negatiivset mõju kaebaja maamaksukohustusele (millisel eesmärgil maksustamishinda

määratakse), isegi kui maksustamishind ei vasta täpselt turuväärtusele.

Eeltoodust tulenevalt on vastustaja õiguspäraselt jätnud taotluse HMS § 14 lg 6 p 2 alusel läbi

vaatamata, eelkõige põhjusel, et üksikute kinnistute asukohaklassi muutmine kaebaja soovitud

viisil ei ole vastustaja pädevuses. Seega puudub kaebajal ilmselgelt kaebeõigus vastustaja

09.10.2024 menetlusdokumendi kui haldusakti vaidlustamiseks (nii tühistamis- kui

kohustamisnõude esitamiseks).

13. Kaebeõigust ei loo kohtu hinnangul ka kaebusest nähtuv asjaolu, et kaebaja ja Viimis

valla vahel sõlmitud lepingu järgi sõltub maa maksustamishinnast kõnealuste kinnistute

hoonestusõiguse tasu. HKMS § 45 lg 3 ei anna alust vaidlustada iseseisvalt menetlus-

toimingut eraõiguslike õiguste kaitseks. Kaebajal ei ole olnud kohtule teadaolevalt avalik-

õiguslikku kohustust sõlmida hoonestusõiguse lepingut ja siduda hoonestusõiguse tasu maa

4 Määruse nr 32 eelnõu seletuskirja lk 11; eelnõu leitav Eelnõude Infosüsteemi veebilehelt

5 vt ka muutmise seaduse eelnõu 406SE seletuskirja lk 13

6(7)

3-24-3069

maksustamishinna suurusega. Ka kaebaja poolt viidatud kohtuasjas nr 3-3-1-29-13 tehtud

23.10.2013 otsuses on selgitatud, et Riigikohtu praktika kohaselt tuleb halduskohtumenetluses

kaitstavate õiguste ja vabadustena mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi. Eraõiguslikest

suhetest tingitud vaidlused on lahendatavad tsiviilkohtumenetluses ning kohtute

infosüsteemist nähtuvalt selline kohtuvaidlus poolte vahel ka toimub (tsiviilasi nr 2-24-7509).

Seega ei jää kaebaja eraõiguslikud õigused kaitseta käesolevas asjas kaebuse läbi vaatamata

jätmisel. Kaebajal on võimalik tugineda eraõiguslikele õiguskaitsevahenditele, kui ta leiab, et

kohustuse täitmine on võlgnikule ebamõistlikult koormav või kulukas. Kui kaebaja leiab, et

tema eraõiguslikke kohustusi puudutav maa maksustamishinna määramise regulatsioon on

vastuolus PS-iga, on võimalik taotleda ka tsiviilasja raames selle kohaldamata jätmist (PS §

152).

14. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 1 ja § 151 lg 2 p 1 alusel

läbi vaatamata.

15. HKMS § 43 lg 2 järgi ei võta kaebuse läbi vaatamata jätmine õigust pöörduda uuesti

kohtusse. Kaebuse läbi vaatamata jätmisel loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud.

16. HKMS § 104 lg 5 p 3 kohaselt tasutud riigilõiv tagastatakse, kui kohus jätab kaebuse läbi

vaatamata, välja arvatud juhul, kui see toimub HKMS § 151 lg 1 p-de 2 või 3 või lg 2 alusel.

Kuna praegusel juhul jätab kohus kaebuse läbi vaatamata HKMS § 151 lg 2 p 1 alusel, ei

kuulu tasutud riigilõiv tagastamisele.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

kohtunik

7(7)