3-25-2326/3 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja

Kristjan Siigur

Määruse tegemise aeg ja koht

10.09.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2326

Haldusasi

Osaühing Creo Kinnisvara kaebus Tallinna

Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr 55 punktide nr

1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab

Osaühinguga Creo Kinnisvara sõlmitud rendilepingu

lõpetamist

Menetlusosalised

Kaebaja – Osaühing Creo Kinnisvara, esindaja Henrik

Kirsimäe

Vastustaja – Tallinna linn

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 17.07.2025 määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta menetlusse Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus Tallinna Halduskohtu

17.07.2025 määruse haldusasjas nr 3-25-2326 resolutsiooni punkti 1 peale.

2. Jätta Osaühingu Creo Kinnisvara määruskaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 17.07.2025 määruse haldusasjas nr 3-25-2326 resolutsiooni punkt 1

muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 235 lg-d

1 ja 3).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Osaühingu Creo Kinnisvara (kaebaja) ja Tallinna linna vahel on 20.10.1995 sõlmitud

rendileping nr 9, mille alusel kaebaja kasutab aadressil Tallinn, Raekoja plats 5 // Voorimehe

1 asuvat hoonet.

3-25-2326

2. Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 (otsus nr 55), mille p-ga

1.1.3 otsustas lõpetada kaebajaga sõlmitud lepingu ning p-ga 4.1.1 andis Tallinna Kesklinna

Valitsusele ülesande sõlmida kaebajaga vaidlusaluse lepingu lõpetamise kokkulepe ja

kokkuleppele mittejõudmisel teha ülesütlemisavaldus. Leping tuleb otsuse kohaselt lõpetada

kokkuleppel üürnikuga või öelda kokkuleppele mittejõudmisel üles võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 318 lg 1 alusel või muul VÕS-s sätestatud või lepingus nimetatud erakorralise ülesütlemise

alusel (p 1.2). Otsuse õigusliku alusena on märgitud Tallinna Linnavolikogu 13.06.2013

määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ (määrus nr 32) § 3 lg 1 p 1 ning VÕS §

318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada linna pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on

kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult pikaks ajaks sõlmitud linnavara

kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult kasutusse andmise eesmärgil viia läbi

uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme kasutusse andmiseks.

3. Osaühing Creo Kinnisvara esitas 14.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse otsuse nr

55 p-de nr 1.1.3 ja 1.2 tühistamiseks osas, mis puudutab kaebajaga sõlmitud rendilepingu

lõpetamist. Vaidlustatud haldusaktis esinevad olulised põhjendamis- ja kaalutlusvead.

Põhjendused on abstraktsed ega arvesta konkreetse juhtumi asjaolusid. Pikaajalise

rendilepingu sõlmimine oli linna enda teadlik ja kaalutletud otsus. Nii pikk tähtaeg on otseselt

ja lahutamatult seotud kaebajale pandud kohustusega investeerida hoonesse vähemalt 7,5

miljonit krooni. Linn, olles sellise tingimuse seadnud ja saanud selle arvelt korda väärtusliku

vara, ei saa nüüd sama asjaolu esitada argumendina lepingu lõpetamiseks. Täielikult

kaalumata on kaebaja õiguspärane ootus, lepingu pikaajalisusest tingitud ulatuslikud

investeeringud ja asjaolu, et kaebaja on pakkunud läbirääkimisi üüritingimuste

kaasajastamiseks. VÕS § 318 ei ole kohaldatav, sest rendileping sõlmiti 1995. a-l ja kaebaja

subjektiivne õigus kasutada vara kuni 20.10.2055 tekkis enne VÕS jõustumist (01.07.2002).

Kaebaja palus esialgse õiguskaitse korras peatada otsuse nr 55 täitmine või alternatiivselt

keelata Tallinna linnal otsuse nr 55 alusel kaebaja suhtes rendilepingu ülesütlemisavalduse

esitamine kuni käesolevas asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni.

4. Tallinna Halduskohus tagastas 17.07.2025 määrusega kaebuse HKMS § 121 lg 1 p 1

alusel (resolutsiooni p 1) ning jättis esialgse õiguskaitse taotluse läbi vaatamata

(resolutsiooni p 2).

Vaidluse lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses (HKMS § 4 lg 1). Vaidluse sisuks on

üürisuhte lõpetamise (kavatsuse) õiguspärasus. Üürisuhe ei ole avalik-õiguslik, vaid

eraõiguslik suhe (VÕS § 271). Tsiviilasju vaadatakse tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 1 kohaselt läbi tsiviilkohtumenetluses. Tsiviilasju vaatavad esimese astme kohtuna

läbi maakohtud (TsMS § 11 lg 1).

Avalik-õiguslikuks suhteks ei muuda üürisuhet asjaolu, et Tallinna linn kui üürileandja on

omavalitsusüksus (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 2 lg 1 tähenduses), ega ka see,

et üürileping on sõlmitud 1995. a-l avalik-õigusliku suhte raames toimunud konkursi

tulemusena. Avalik-õiguslikuks ei saa vaidlust pidada ka põhjusel, et üürilepingu ülesütlemise

kavatsuse kohta on vormistatud otsus nr 55, milles sisaldub muu hulgas vaidlustamisviide.

Otsuse õigusliku alusena on lisaks VÕS § 318 lg-le 1 viidatud määruse nr 32 § 3 lg 1 p-le 1.

Nimetatud sätte kohaselt otsustab linnavara kasutusse andmise pakkumise teel ja riigihanke

(sh kontsessioonilepingu sõlmimise) menetluses kauemaks kui kümneks aastaks Tallinna

Linnavolikogu. Praegusel juhul ei otsustatud aga linnavara kasutusse andmist kauemaks kui

kümneks aastaks, vaid kuuekümneks aastaks sõlmitud üürilepingu lõpetamine kolmekümne

aasta möödumisel. Seejuures ei mõjuta otsus nr 55 vahetult üürilepingu kehtivust, vaid sellega

on kohaliku omavalitsuse sisesuhte raames antud Tallinna Linnavalitsusele ülesanne leping

lõpetada. Otsuse nr 55 puudumine (selle andmata jätmine, tühistamine või kehtetuks

2(4)

3-25-2326

tunnistamine) ei võta Tallinna linnalt kui üürileandjalt eraõigusest tulenevaid üürileandja

õigusi ja kohustusi (sh VÕS § 318 lg 1). Praeguse vaidluse lugemine eraõiguslikuks on

kooskõlas kohtupraktikaga (vt Riigikohtu erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15).

5. Osaühing Creo Kinnisvara palub 01.08.2025 määruskaebuses tühistada halduskohtu

17.07.2025 määrus osas, milles kohus kaebuse tagastas, ning saata asi halduskohtule tagasi

menetlusse võtmise otsustamiseks.

Kohus on ekslikult tuvastanud avalik-õigusliku suhte puudumise. Isegi kui osa nõudeid (nt

lepingu täitmine) on tsiviilõiguslikud, kuulub avalik-õigusliku taotluse (nt haldusakti andmise

nõue või haldusmenetluses tehtud otsuse vaidlustamine) lahendamine halduskohtu pädevusse.

Haldusorgani tegevus või tegevusetus on vaidlustatav ka juhul, kui sellele järgneb

tsiviilõiguslik suhe või leping (Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p 14; otsus nr 3-

3-1-79-07, p 11). Antud juhul puudub teistsugune menetluskord HKMS § 4 lg 1 mõttes.

Halduskohtu pädevust ei välista üksnes asjaolu, et kaebaja võiks hagiga pöörduda ka

maakohtusse. Vajalik on, et seadus sätestab selgelt ja üheselt teistsuguse menetluskorra.

Kaebaja ei vaidlustanud mitte eraõigusliku lepingu ülesütlemist, vaid otsust nr 55, mis on

haldusakt ja iseseisvalt kontrollitav halduskohtus. Linna otsus anda luba pikaajalise lepingu

lõpetamiseks ei ole samastatav eraisiku otsusega leping lõpetada. Linn peab oma vara

käsutades lähtuma avalikust huvist, olema läbipaistev ja kohtlema isikuid võrdselt. Antud

juhul tuleb analoogia korras lähtuda Riigikohtu lahendist nr 3-20-1249. Praegusel vaidlusel on

selge avalik-õiguslik komponent. Otsus nr 55 rikub vahetult kaebaja õigusi, sest loob

õigusliku aluse ja volituse linnavalitsusele lepingu ühepoolseks ülesütlemiseks. Selle otsuseta

ei saaks linn lepingut lõpetada.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus võtab HKMS § 207 lg 1 alusel määruskaebuse menetlusse.

Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 121 lg 4), määruskaebus on

tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele.

Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p

9).

7. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebuse sisuks olev vaidlus pole avalik-

õiguslik ja selle lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses (HKMS § 4 lg 1). Kohtu pädevuse

piiritlemisel on oluline vaidlusaluse õigussuhte iseloom. Kaebusest ja otsusest nr 55 nähtuvalt

on vaidluse sisu üürisuhte lõpetamise (kavatsuse) õiguspärasus. Üürisuhted on eraõiguslikud

vaidlused (VÕS § 271) ja tuleb läbi vaadata tsiviilkohtumenetluse korras maakohtus.

8. Vaidlustatud otsuse vormistamine haldusaktina ei anna alust väita, et otsus nr 55 on

kaebaja õiguste ja kohustuste tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele suunatud haldusakt.

Tegemist on halduse siseaktiga, millega Tallinna Linnavolikogu on andnud Tallinna

Kesklinna Valitsusele ülesande teha linnavaraga tsiviilõiguslikke tahteavaldusi (sõlmida

üürnikuga lepingu lõpetamise kokkulepe, kokkuleppele mittejõudmisel teha lepingu

ülesütlemisavaldus). Vaidlustatud otsusega ei ole pandud kaebajale ühtegi avalik-õiguslikku

kohustust ega piiratud talle avaliku õiguse normidest tulenevaid õigusi.

9. Kuigi linnavara kasutusse andmist reguleerivad avaliku õiguse normid (määrus nr 32) ja

tegemist on avalik-õigusliku menetlusega (vt Riigikohtu 15.06.2021 määrus nr 3-20-1249, p

14), ei anna see alust käsitada praegust vaidlust avalik-õigusliku vaidlusena. Vaidlused

pooltevahelise lepingu täitmise ja lõpetamise tingimuste üle on oma olemuselt

tsiviilõiguslikud ja tuleb lahendada maakohtus. Avalik-õiguslikku laadi on selline vaidlus

3(4)

3-25-2326

üksnes juhul, kui isiku nõue tugineb mingisugusele avaliku õiguse normidest talle tulenevale

subjektiivsele avalikule õigusele. Nii on avalik-õiguslikku laadi vaidlused, mis puudutavad

linnavara (või riigivara) kasutusse andmiseks läbi viidavaid avalik-õiguslikke menetlusi ja

nende tulemusena langetatud otsuseid eraõiguslike lepingute sõlmimiseks. Linnavara

kasutusse andmiseks läbi viidavate enampakkumistest vms menetlustest võrsuvate vaidluste

avalik-õiguslik laad tuleneb asjaolust, et eraõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud menetlust

reguleerivad avaliku õiguse normid, mis annavad isikule subjektiivse õiguse nõuda nende

järgimist. Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist ei ole.

10. Kaebaja viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-20-1249 p-s 14 leidis kolleegium, et kaebuses

sisaldus ka avalik-õiguslik nõue ning vastustaja on teinud otsustuse, mis võiks rikkuda

kaebaja subjektiivseid avalikke õigusi. Sellest tulenevalt leidis Riigikohus, et tegemist on

halduskohtu pädevusse kuuluva nõudega. Praegusel juhul ei ole tegemist analoogse

olukorraga. Vaatamata sellele, et otsuse nr 55 alusena on viidatud ka määrusele nr 32, ei

tugine otsus nr 55 ühelegi selles korras sisalduvale ega muule avalik-õiguslikule normile,

millest saaks kaebajale tekkida mõni siinse kaebusega kaitstav subjektiivne avalik õigus.

Kaebaja ei saa esitatud kaebusega kaitsta ühtki avaliku õiguse normist tulenevat subjektiivset

õigust. Kaebaja subjektiivsed õigused saavad tuleneda üksnes rendilepingust, mis on

eraõiguslik leping hoolimata sellest, et üks pool on avalik-õiguslik juriidiline isik. Seega on

halduskohus õigesti tagastanud kaebuse HKMS § 121 lg 1 p 1 alusel.

11. Eelneva põhjal jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17.07.2025

määruse resolutsiooni p 1 muutmata.

(allkirjastatud digitaalselt)

4(4)