3-25-741/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. september 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-741

Haldusasi

Laitse Star OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse 03.01.2025

ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6 osaliseks tühistamiseks ja

07.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454-1 vaide tagastamise

õigusvastasuse tuvastamiseks

Menetlusosalised

ja nende esindajad

Kaebaja - Laitse Star OÜ, esindaja Sulo Muldia

Vastustaja - Saue vald, esindaja Anni Lehtmaa

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Kirjalik menetlus

1. Rahuldada kaebus osaliselt.

Tuvastada Saue Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjaga nr 14-

13/1454-1 tagastatud vaide õigusvastasus.

Muus osas jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista Saue vallalt välja Laitse Star OÜ kasuks

menetluskulu 10 eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. Viimane päev apellatsioonkaebuse esitamiseks on

06.10.2025.Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). HKMS §

52 lg 1 järgi tuleb kohtule esitatavad avaldused sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt. Kui apellant soovib

apellatsioonkaebuse arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral

eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui

menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada

ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS §

116 lg 6).

ASJAOLUD

1. Laitse Star OÜ-le kuulub alates 14.08.2015 Saue vallas Laitse külas Lossi tee 9 asuv

korteriomand (kinnistusregistriosa nr 11947202), mille koosseisus on eriomandi esemena

mitteeluruum nr M1 üldpinnaga 925,70 m². Eriomandi ese ja sisu tuleneb 17.01.2007 eriomandi

kokkuleppest ja selle lisaks olevast hoonejaotusplaanist.

2. Saue Vallavalitsus tegi 03.01.2025 Laitse Star OÜ-le ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6, millega

kohustas adressaati Laitse külas, Lossi tee 9 kinnistul (katastritunnus 29701:001:0083) asuva

mõisahoone (EHR kood 116047352) korteriomandis M1 (hoonejaotusplaanil osas 1-S11) toimunud

ebaseadusliku laiendamise ja ümberehitustööde seadustamiseks tagama ehitusloa olemasolu või

taastama 2007. aasta korteriomandi kinnistamise juurde esitatud hoonejaotusplaanil näidatud

olukord (osas 1-S11).

Saue vallas, Laitse külas, Lossi tee 9 (katastritunnus 29701:001:0083) paikneb ehitisregistri

andmetel mõisahoone (ehitisregistri kood 116047352), mille korteriomandit M1 on ebaseaduslikult

laiendatud ja ümberehitatud. Kinnistusraamatu andmetel kuulub Lossi tee 9 korteriomand M1

adressaadile alates 23.07.2015.

07.10.2024 on registreeritud Saue valla dokumendihaldussüsteemis Amphora (nr 6-4/3701-4) Saue

vald, Laitse küla, Lossi tee 9 // Laitse loss korteriühistu (registrikood 80494559) teavitus, et

adressaat on ebaseaduslikult kinni ehitanud mõisahoone läänepoolses osas asuva katusealuse

(hoonejaotusplaanil märgitud 1-S11), mis kuulub korteriomandi M1 koosseisu. Korteriühistu

esindajalt saadud info kohaselt puudus adressaadil ehitustööde teostamiseks teiste korteriomanike

nõusolek. Kirjalike nõusolekute olemasolu ei ole tõendanud ka adressaat. Saue Vallavalitsus

teostas paikvaatluse 29.10.2024 (protokoll nr 6-1/3/2024-1), mille käigus tuvastas, et katusealune

on suletud puitlaastplaatidega. Lisaks on osa katusealusest juba 2018. aastal (tugineb adressaadi ja

korteriühistu esindaja esitatud andmetele) kinni ehitatud ning selles paikneb tualett. Seega on

toimunud hoone laiendamine ning ümberehitatud on korteriomandi tehnosüsteeme. Ehitusluba

hoone laiendamiseks ja ümberehitamiseks vastavalt ehitisregistri andmetele väljastatud ei ole.

2013. aastal on ehitisregistri andmetel hoonele väljastatud ehitusluba aga katusealuses

(hoonejaotusplaanil märgitud 1-S11) ehitusprojekti kohaselt ehitustöid ette nähtud ei olnud.

Vastavalt EhS lisa 1-le oli ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 mitteelukondliku hoone laiendamiseks ja

ümberehitamiseks vajalik ehitusloa olemasolu. Kuna korteriomand M1 (osa 1-S11) on ümber

ehitatud ja laiendatud ilma ehitusprojekti ja ehitusloata, siis ei saa Saue Vallavalitsus olla

veendunud, et see vastab ehitisele, ehitamisele ja kasutamisele ettenähtud nõuetele ning see ei

kujuta ohtu inimese elule, tervisele, varale ja keskkonnale. Mõisahoone on muinsuskaitse all ja

asub looduskaitse all asuvas Laitse mõisa pargis ning riigitee kaitsevööndis. Ehitusloa taotluse

menetlusse on vajalik kaasata ka Päästeamet. Lisaks eelnevale võib hoone välisilme ja

tehnosüsteemide muutmine mõjutada naabrite õigusi ning seetõttu tuleb nad menetlusse kaasata ja

küsida nende arvamust.

3. Kaebaja esitas ettekirjutusele vaide. Saue Vallavalitsus tagastas 20.02.2025 kirjaga nr 14-

13/1454 Laitse Star OÜ-le vaide puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu.

4. Tallinna Halduskohtule saabus 24.03.2025 Laitse Star OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse

03.01.2025 ettekirjutuse nr 6-1/3/2024-6 õigusvastasuse tuvastamiseks ja tühistamiseks osaliselt,

s.o osas peale üksiku välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb

mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees, ning taotleb vaidlustatud osas selle ettekirjutuse ning

Saue Vallavalitsuse 20.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454 tagastatud vaide tühistamiseks ning

õigusvastasuse tuvastamiseks.

KAEBAJA SEISUKOHAD

5. Saue vald tagastas kaebaja vaide õigusvastaselt. Ehkki haldusmenetluse seaduse (HMS) § 79 lg

1 p 2 on formaalseks aluseks vaide tagastamisele, kui vaide esitaja ei ole määratud tähtajaks

puudusi kõrvaldanud, kuid proportsionaalsuse põhimõttest tulenevalt saab taotluse läbi vaatamata

jätmise aluseks olla vaid puudus, mis takistab taotluse sisulist lahendamist (vt Riigikohtu

halduskolleegiumi 20.06.2013 määrus nr 3-3- 1-34-13, p 9, 30.05.2011 määrus nr 3-3-1-22- 11, p

12). Kaebaja ei nõustu et vaides ei ole märgitud selgelt väljendatud nõuet. Vaide p-s 6 on märgitud:

„Lähtudes eeltoodust vaide esitaja taotleb ettekirjutuse tühistamist muus osas peale üksiku

välispiirete (seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk

tualettide ees“. Seega on Saue Vallavalitsus leidnud ekslikult, nagu esineks vaides puudus.

6. Vaide tagastamise põhjendusena väljatoodud asjaolud, et vaides pole märgitud vastavalt HMS §

76 lg 2 p-le 6 vaide esitaja kinnitust selle kohta, et vaieldavas asjas ei ole jõustunud kohtuotsust

ning vaide punktis 1 on viidatud maksuhaldurile, ei ole olulised puudused, mis välistavad vaide

sisulise läbivaatamise. Neid puudusi oleks võimalik kõrvaldada ka menetluse käigus. Asjaolu, et

vaide punktis 1 on viidatud maksuhaldurile, on mõistlikult arusaadav, et tegemist on inimliku

eksitusega. Nimetatud puudused on formaalsed ega mõjuta vaide sisulist käsitlemist, mistõttu on

vaide tagastamine puuduste esinemise tõttu ebaproportsionaalne ning see rikub vaide esitaja õigust

vaide sisulisele menetlemisele.

7. Juhul, kui Saue Vallavalitsus leidis, et need puudused ei ole formaalsed ja mõjutavad vaide

sisulist käsitlemist, siis tuli tal oma niisugust seisukohta ka põhjendada (HMS § 56 lg 1). Saue

Vallavalitsus ei ole märkinud kaalutlusi, miks ta leiab, et vaide puuduste kõrvaldamata jätmine

takistab vaide sisulist läbivaatamist. Seetõttu on vaide tagastamine ka põhjendamata.

8. Saue Vallavalitsuse 03.01.2025 ettekirjutus nr 6-1/3/2024-6 on muus osas, peale välispiirete

(seinatalade) vahelise seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees,

ebaseaduslik ja rikub kaebaja õigusi.

9. Õigusrikkumise sisu ning faktilised asjaolud on esitatud ilma faktideta ning ilma igasuguse

õigusliku analüüsita. Väidet, et korteriomandit M1 on ebaseaduslikult laiendatud ja ümberehitatud,

ei ole põhjendatud. Väite aluseks on võetud: “Saue vallas, Laitse külas, Lossi tee 9 (katastritunnus

29701:001:0083) paikneb ehitisregistri andmetel mõisahoone”. Selles lauses ning järgnevalt võtab

ametnik aluseks ehitisregistri andmed. Edasistes lõikudes ta hülgab need andmed ning sisustab

ettekirjutuse isikliku arvamusega, väites et: “Seega selleks, et veenduda Teie väite õigsuses

(ehitisregistris olev maht sisaldab ka varjualust), tuleks hoone mahuandmeid arvustuskäiguga üle

kontrollida”. Ettekirjutuse aluseks olevas lõigus lähtutakse ehitisregistri andmetest ning järgmises

lõigus, kus seatakse need andmed kahtluse alla ning lähtutakse isiklikust arvamusest, tuleks lähtuda

ehitisregistri andmetest niikaua kuni pole tõendatud vastupidist. Samuti on tõendamata, milles

seisneb ümberehitamine, kui ettekirjutuse koostaja Saue Vallavalitsuse järelevalvespetsialist ise

tunnistab, et: „Mittekandvate siseseinte püstitamine ja lammutamine ei ole teatise- ega

loakohustuslik ehitustegevus”. Järgnevas lauses: „Juhul, kui on muudetud hoone tehnosüsteeme,

siis on tegemist hoone ümberehitamisega” on tegu oletusega. Korteriomandis vee- ja

kanalisatsioonitorustiku asukoha muutmine ning elektripaigaldiste muutmine ei ole loakohustuslik

ehitustegevus.

10. Ettekirjutuses ja järgnevates kirjavahetustes on mitmeid kordi aetud segamini terminid ehitis ja

rajatis. Kaebaja soovib vaidlustada väidet, et ettekirjutuses toodud varjualune on rajatis, mitte

hoone ning sel puudub maht ning mahu puudumine ongi ettekirjutuse õiguslikuks aluseks. Kui

kaebaja sai kinnistu omanikuks, oli käsitletav varjualune olnud kümneid aastaid hoone kogumahu

hulgas ehk tegemist pole rajatisega. Järelevalvespetsialist kinnitas seda 21.01.2025 kell 11:54

saadetud e-kirjas märkides, et: ”Lossi tee 9 asuv varjualune on hoone osa, mitte eraldiseisev

rajatis”.

11. Laiendamise puhul tuleb kontrollida ehitisregistrist hoone olemasolevat mahtu. Seda kaebaja

tegi ning ei leidnud ühtegi põhjust ehitusloa taotlemiseks. Puitlaastplaadid, millele vihjati

ettekirjutuses, on ehitusmaterjali ladustamine, mitte ehitustegevus. Need ei ole kohtkindlalt

kinnitatud seinaks.

12. Saue Vallavalitsuse ettekirjutusel ei ole hetkel õiguslikku alust. Kui Saue Vallavalitsus

kahtlustab, et ehitisregistris on ebaõiged andmed hoone mahu kohta, peaks ta seda põhjendama.

Ettekirjutusest ei selgu ühtegi põhjendust selle kohta peale ametniku isikliku arvamuse.

Ehitisregistri andmete järgi hoone maht tualettide ehitamisega ei muutu. Ehk mittekandvate

siseseinte püstitamine (tualetid) ei ole teatise- ega loakohustuslik tegevus. Loakohustuseta

ehitustegevuse puhul ei pea ehitusprojekt vastama määruse „Nõuded ehitusprojektile“ nõuetele.

13. Ehitisregistris on toodud hoone maht koos katusealuse mahuga. Ebaõige on väide, et

korteriomandit M1 laiendati ning ehitati ümber. Ettekirjutuses toodud nn hoone laiendamisel tuleks

olemasolevale hoone mahule lisada justkui juurde ehitatav maht, mille tõttu hoone maht muutuks

suuremaks tegelikust mahust, mis on õigusvastane tegevus. Õigusvastane on nõuda loakohustuseta

ehitustööde puhul ehitusluba. Ainus ehitustegevus, mille üle võiks vaielda ehitusloa osas, on

hooneosa välispiirete vasakule poole jääva seina eemaldamine.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

14. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb vastu. Saue vald tagastas kaebaja vaide õiguspäraselt.

Kaebaja väitis, et on puitlaastplaatidest seina eemaldanud, mis paikvaatlusel ei leidnud kinnitust.

Kuna vaides esitatud taotlus oli sõnastatud ebaselgelt, oli vaide täiendamiseks tähtaja andmine

põhjendatud. Saue Vallavalitsus ei pidanud sellest, et kaebaja oli 30.12.2024 kirjas nõustunud

puitlaastplaatidest seina hiljemalt 17.06.2025 eemaldama, vaide saamisel järeldama, et selle seina

osas kaebaja kindlasti ettekirjutust vaidlustada ei soovi, arvestades vaides esitatud taotluse mitmeti

mõistetavat sõnastust. Kaebaja oli 30.12.2024 kirjas ja ka hiljem väitnud, et puitlaastplaatidest sein

ei ole enam kinnitatud ja ta üksnes ladustab neid plaate kui ehitusmaterjali, kuid tegelikkuses see

nii ei olnud. Kui kaebaja arvas, et eemaldab seinast kruvid või naelad ja seina jääb püsti hoidma

ainult põrandaliist ja plaatidesse tehtud sisselõigete abil seotus katusetaladega ning seetõttu ei saa

seda enam seinana käsitada, siis kaebaja eksis. Seetõttu oli vajalik välja selgitada kaebaja tegelik

tahe vaides esitatud taotluse piiritlemisel. 30.12.2024 kirjas oli kaebaja ka kinnitanud, et varasema,

tualeti rajamiseks tehtud juurdeehituse seadustamiseks on dokumentatsioon koostamisel ja

esitatakse jaanuari lõpuks, kuid kaebaja oli selles osas ümber mõelnud, tõenäoliselt kartes, et

kaebaja esindaja halbade suhete tõttu teiste korteriomanikega kaebajal ehitusloa saamiseks lootust

ei ole (Saue vallale teadaolevalt on kaebajal pooleli kohtuasjad korteriühistuga tsiviilasjas nr 2-24-

547 ning korteri nr 6 omanikuga tsiviilasjades nr 2-23-17581 ja 2-24-10429). Eeltoodust tulenevalt

ei olnud tegemist formaalse puudusega, vaid tegelike raskustega kaebaja soovide mõistmisel.

15. Saue Vallavalitsus ei pidanud ka kaebajalt vaide täpsustamiseks tagasisidet saamata omal

initsiatiivil menetlema vaiet ettekirjutuse ühe või teise osa või tervikuna kogu ettekirjutuse suhtes.

Saue Vallavalitsus võis kaebaja vastamata jätmisest järeldada, et ta siiski ei soovi enam vaide

menetlemist või on ettekirjutuse osas juba kohtule kaebuse esitanud. Kuna varasem tihe suhtlus

kaebajaga oli olnud koostöine ja konstruktiivne, ei olnud kaebajal alust arvata, et selgituste või

juhiste saamiseks Saue Vallavalitsuse poole pöördudes ta neid ei saa. Vaide tagastamise asjaolusid

hinnates ei peaks lähtuma üksnes vaide tekstist ja sellest, kas vaides esitatud taotlust on võimalik

mingilgi moel tõlgendada, vaid arvesse tuleb võtta kogu konteksti, mis tingis vajaduse taotluse sisu

selgitada. Kuna kaebaja vaie on tagastatud õiguspäraselt, tuleb kaebus vaide tagastamise

õigusvastasuse tuvastamiseks rahuldamata jätta ja kaebust ettekirjutuse osaliseks tühistamiseks ei

saa tähtaegseks pidada.

16. Kaebaja on ettekirjutuse vaidlustamist põhjendades kaebuses tsiteerinud kontekstist välja

rebitud lauseid Saue Vallavalitsuse selgitustest, millest mõned on esitatud kirjavahetuses kaebajaga

vastusena kaebaja küsimustele tema naabrite ehitustegevuse kohta. Näiteks viitab kaebaja

mittekandvate siseseinte püstitamisele, milleks luba tarvis ei ole, kuid kaebaja tehtud

juurdeehitustega, mida ettekirjutus puudutab, püstitati uued täiendavad välisseinad, esmalt 2018.

aastal katusealuse osalise kinniehitamisega tualeti rajamiseks ja hiljem puitlaastplaatidest seinaga

katusealuse täielikuks kinniehitamiseks. Pärast tualeti ehitamist täiendava välisseina ehitamine ei

muuda asjaolu, et tualeti ehitamise ajal olid uued seinad välisseinad. Kui kaebaja arvab, et hoone

välispiirdena tuleks käsitada hoopis katusealuse tugiposte ja katusealune tuleks kogu ulatuses

lugeda siseruumiks (olenemata sellest, kas puitlaastplaatidest sein eksisteerib või mitte) ning tualeti

seinad siseseinteks, siis Saue vald niisuguse seisukohaga ei nõustu. Olukorra hindamisel tuleb

lähtuda tegelikest asjaoludest, mitte tegelikkusel mittepõhinevast kunstlikust käsitusest, mis

kaebaja arvates võiks teda juurdeehituse seadustamisest säästa. Enne katusealuse kinniehitamist ei

olnud tegemist siseruumiga, vaid hoone küljes oleva varjualusega, mille katus toetus ühel küljel

tugipostidele, mille vahed olid avatud. Faktiliselt oli tegemist välisruumi osaga ja hoone

ehitisregistris märgitud maht ei oma asja lahendamisel tähtsust. Reaalselt on hoonet laiendatud,

selle välispiirded ja välisilme on muutunud. Saue vald jääb ettekirjutuses toodud ning kaebajale

kirjavahetuses esitatud seisukohtade ja selgituste juurde.

17. Kaebaja ehitamiste tagajärjel on takistatud korteri nr 6 eriomandi koosseisu kuuluva lahuspinna

6-S07 kasutamine ning omanik on pöördunud selles küsimuses kohtu poole ja informeerinud Saue

Vallavalitsust. Juurdepääs ruumile 6-S07 oli ette nähtud läbi katusealuse 1-S11.

18. Paikvaatluse protokollidest nähtub, et varem oli puitlaastplaatidest uus välissein olemas, seega

ei olnud ettekirjutus selles osas alusetu. Hetkeolukorras, kus puitlaastplaatidest sein on

kõrvaldatud, kuid varasemalt tualeti rajamiseks püstitatud uued välisseinad eemaldamata ja

ehitamise seadustamiseks ehitusluba taotlemata, on ettekirjutus osaliselt täitmata.

KOHTU PÕHJENDUSED

19. Kohus rahuldab kaebuse osaliselt. Vaidlustatud ettekirjutus on õiguspärane, kuid Saue

Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjaga nr 14-13/1454-1 vaide tagastamine on õigusvastane.

20. Esmalt heidab kaebaja vastustajale ette, et vastustaja tagastas kaebajale vaide õigusvastaselt.

Kaebaja esitas Saue vallale vaide (dtl 16-19). Saue Vallavalitsus andis 07.02.2025 kaebajale

tähtaja vaide täiendamiseks. Saue vald palus täpsustada vaide nõuet ning palus teatada, kas asjas on

toimunud kohtumenetlus. Samuti heitis Saue vald ette, et kaebaja tegi viite maksuhaldurile. Vald

märkis vaides olevate puuduse kõrvaldamise tähtajaks 17.02.2025 (dtl 21). Saue Vallavalitsus

tagastas kaebajale vaide põhjendusega, et kaebaja ei kõrvaldanud vaides puuduseid (dtl 23).

Kaebaja on asja juurde lisanud vaide, millelt nähtub selge taotlus: „Lähtudes eeltoodust vaide

esitaja taotleb ettekirjutuse tühistamist muus osas peale üksiku välispiirete (seinatalade) vahelise

seina eemaldamist, mis asetseb mittekandvate vaheseinte ehk tualettide ees.“ (dtl 18). HMS § 79 lg

1 p 2 alusel saab tagastada üksnes vaide, mille puudused on sellist laadi, et need ei võimalda vaiet

sisuliselt läbi vaadata (Tallinna Ringkonnakohtu 8.07.2019 määrus asjas nr 3-19-579, p 12) ning

tagastamine on lubatav üksnes sellise puuduse korral, mida ei ole vastustajal endal võimalik

kõrvaldada. Kohus nõustub kaebajaga, et teised vastustaja välja toodud puudused on formaalsed,

mis ei oleks takistanud vaide menetlemist. Saue Vallavalitsuse 07.02.2025 kirjast nr 14-13/1454-1

ei nähtu neid põhjendusi, mille vastustaja kohtumenetluses välja tõi. Kaebajale väljastatud kiri,

millega paluti vaides esinevad puudused kõrvaldada, pidi olema adressaadile arusaadav ilma

eelneva kirjavahetuseta või asjaolude teadmata, mh menetlusvälistele isikutele (eelkõige kohtutele).

Arvestades toodut jääb kohus 07.04.2025 määruses toodud seisukohale, et vastustaja ei ole vaide

tagastamisel põhjendanud, miks vaides nimetatud puudused takistasid vaide sisulist läbivaatamist,

mistõttu tagastas vastustaja kaebajale vaide õigusvastaselt, millest tulenevalt on kaebus kohtule

esitatud tähtaegselt. Vastustaja ei taotlenud haldusasja menetluse lõpetamist kaebuse esitamise

tähtaja ületamise tõttu, millest tulenevalt vaatab kohus kaebuse sisuliselt läbi.

21. Kohus hindab järgnevalt vaidlustatud ettekirjutuse õiguspärasust selle väljastamise seisuga

(HKMS § 158 lg 2). Vaidlustatud ettekirjutuse kohaselt tuli kaebajal Laitse külas, Lossi tee 9

kinnistul asuva mõisahoone (EHR kood 116047352) korteriomandis M1 (hoonejaotusplaanil osas

1-S11) toimunud ebaseadusliku laiendamise ja ümberehitustööde seadustamiseks tagada ehitusloa

olemasolu või taastama 2007. aasta korteriomandi kinnistamise juurde esitatud hoonejaotusplaanil

näidatud olukord (osas 1-S11). 29.10.2024 teostas Saue Vallavalitsus paikvaatluse (protokoll nr 6-

1/3/2024-1 ning tuvastas, et vaadeldav katusealune on suletud puitlaastplaatidega ning selles

paikneb tualett (dtl 86). Protokolli juurde lisatud fotodelt nähtub, et ava on suletud

puitlaastplaatidega (dtl 87-88). Ka Saue Vallavalituse 05.02.2025 protokollist nr 6-1/3/2024-10

nähtub, et vahepealsel ajal ei ole olukord muutunud ning vaadeldav katusealune on suletud

puitlaastplaatidega (dtl 142-144). Tualeti kohta ei ole asjas fotosid esitatud, kuid menetlusosalised

ei vaidle, et vastav tualett on ehitatud. Kaebaja ei vaidlustanud ettekirjutust osas, milles oli

kohustatud puitlaastplaadid eemaldama. Samuti esitas kaebaja kohtule 14.07.2025 tehtud foto,

millelt nähtub, et katusealune on eestpoolt avatud, st puitlaastplaadid on ühelt poolt eemaldatud (dtl

172). Kohus hindab järgnevalt, kas kaebaja on täitnud ka teised vaidlustatud ettekirjutuses

väljatoodud kohustused.

22. Kaebaja ei vaidlusta, et vaadeldav katusealune oli enne tualeti ehitamist mõlemalt poolt avatud

ning tegemist oli hoone küljes oleva varjualusega, mille katus toetus ühelt poolt üksnes

tugipostidele. Vastustaja heidab kaebajale ette tualeti ehitamist ilma vastavat luba omamata.

Kaebaja hinnangul ei ole vastustaja ettekirjutuses ja järgnevates kirjavahetustes olnud järjekindel

osas, kas vaadeldav katusealune on ehitis või rajatis.

23. EhS § 4 lg 3 p 3 järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine, mille käigus

olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva

ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu. Ehitise ümberehitamine on eelkõige

ehitamine, mille käigus: paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab

ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. Kaebaja ei vaidlusta, et ehitas tualeti ehitamise tõttu kinni

hooneosa ühe seina. Menetlusosaliste vahel on vaidlus, kas kaebaja tehtud ümberehitamine vajas

vastavalt ehitusteatist või ehitusluba. Kaebaja hinnangul ei vaja, kuna ehitisregistri andmete järgi

hoone maht tualeti ehitamisega ei muutunud, kuna püstitati mittekandvad siseseinad.

24. Katusealune on hoone osa. Kaebajale kuuluv ruum tähisega M1 on tähistatud mitteeluruumina,

eriomandi esemena (vt dtl 68, 72). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 4 lg 1 järgi on

eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone

osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit

või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Igale eriomandi

esemele peab olema eraldi juurdepääs. Eelnevatel põhjustel ei saa lugeda, et tegemist on kaebajale

kuuluva korteriomandi lahutamatu osaga ning neid tuleb arvestada ühise ruumina. Kohus nõustub

vastustajaga, et faktiliselt on tegemist välisruumi osaga, kuivõrd puuduvad kõik seinad. Seega ei

ole põhjendatud kaebaja hinnang, et kaebaja ehitamine piirdus siseseinte ehitamisega, kuivõrd

muutus ka hoone välisilme.

25. Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrusega nr 57 kinnitatud „Ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 1 sätestab, et ehitisealune pind on hoonealune pind või

rajatisealune pind. Hoonealune pind on hoone maapealse osa aluse pinna ja maa-aluse osa aluse

pinna projektsioon horisontaaltasapinnal (sama määruse § 19 lg 2). Vaidlustatud ettekirjutuses on

märgitud, et vaadeldav katusealune on hoonejaotusplaanil märgitud tähisega 1-S11, mille suurus

76,5 m2 (dtl 75). Seega tuleb arvestada, et kaebaja tegi ehitustöid 76,5 m2 alal, mis on küll hoone

osa, kuid ei ole eluruum ning saaks lugeda üheks tervikuks kaebaja korteriomandiga.

26. Asjaolu, kas vastustaja nimetas menetluse käigus vaadeldavat katusealust rajatiseks või

ehitiseks, ei oma määravat tähtsust. Lisaks ei ole vaidlustatud haldusaktis katusealust käsitletud

rajatisena. Lähtuda tuleb EhS § 38 lg-st 2, mis sätestab, et ehitusluba on nõutav EhS lisas 1

nimetatud juhul. EhS lisas 1 on sätestatud, et mitteelamu ehitisealuse pinnaga üle 60 m2 ehitise

ümberehitamisel on vajalik ehitusluba. Arvestades eelnevaid andmeid, et kaebaja ehitas ümber

eriomandit ehitisealuse pinnaga 76,5 m2, leidis vastustaja kogumis õiguspäraselt, et kaebajal tuli

ümberehitamisel taotleda ehitusluba tualeti ehitamiseks, millega kaasnes ka seina kinni ehitamine.

27. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega

(HKMS § 108 lg 2). Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Kaebaja ei

esitanud tähtajaks kuludokumente ega menetluskulude nimekirja. Kaebaja on tasunud riigilõivu 20

eurot. Arvestades, et kohus rahuldas kaebuse ühe nõude osas kahest nõudest, tuleb vastustajalt

välja mõista menetluskulu 10 eurot. Muud võimalikud menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste

endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)