2-21-20491/139 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Mati Maksing, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.09.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-20491

Kohtuasi

V.X-i, E.L-i hagi Q.P, W.F-i vastu kahju hüvitamise

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.03.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

V.X-i ja E.L-i 14.04.2025 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

137 167,86 eurot

Hageja I (apellatsioonimenetluses apellant I): V.X

(isikukood XXX)

Hageja II (apellatsioonimenetluses apellant II): E.L

(isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ilja Sipari

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Q.P

(isikukood XXX)

Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): W.F

(isikukood XXX)

Kostjate lepingulised esindajad: vandeadvokaat Magnus

Braun ja vandeadvokaadi abi Oliver Grauberg

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 14.03.2025 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, muutes

osaliselt otsuse põhjendusi.

2. V.X-i ja E.L-i apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt V.X-i ja E.L-i kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue

1. Hagejad paluvad mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja kahju hüvitise summas

127 007,28 eurot ning viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

hagiavalduse esitamisele järgnevast päevast kuni põhinõude tasumiseni.

Hagejate nõue tuleneb poolte vahel 03.09.2020 sõlmitud kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingust (hagiavalduse lisa 1; dtl 8-21). Hagejad said elamu valduse 03.11.2020,

mille järgselt hakkasid ilmnema võimalikud puudused.

Seoses elamu katusel jää tekkimise ja liikumisega, samuti elamu ventilatsioonikanalist

väljatõmbe veelekete tekkimise ja siseviimistluse niiskuskahjustustega pöördusid hagejad

asjaolude ja võimalike varjatud puuduste väljaselgitamiseks asjatundja poole. 24.02.2021

ekspertiisiga (dtl 24) tuvastati, et:

a. elamu pööningu ruumi tuulutamiseks ei ole paigaldatud ventilatsioonireste ega mingeid

muid ventilatsiooniseadmeid. Pööninguruumi õhutemperatuur peab olema peaaegu sama

välisõhu temperatuuriga, nimetatud nõue täidetud ei ole ja tegemist on ehitusveaga;

b. kinnituskohtades aluskate on läbistatud naeltega, aluskate on venitatud. Kondensaatvesi

voolab läbi naeltega augustatud aukude sarikatele. Sarikad saavad märjaks ja lagunevad.

Ühtlasi on asjatundja tuvastanud, et aurutõkkekile puudumise tõttu tungib siseõhk

soojusisolatsioonikihti ja kondenseerub. Kõigepealt on soojusisolatsiooni termofüüsikalised

omadused järsult vähenenud. Vesi liigub lae kipsplaadile. Tulemusena toimub kipsplaadi ja

siseviimistluse hävimine, mida on asjatundja samuti tuvastanud;

c. ventileeritava õhkvahe puudumise tõttu mineraalvillakihi kohal (karniisiboks - pööning -

tänav) koguneb aurukondensaat soojustuskihis ja muutub veeks. Edasi kahjustab vesi

puitkonstruktsioone, mineraalvilla, kipsplaate ja siseviimistlust;

d. katuseraam ei ole ühendatud nõuetekohaselt. Pole teostatud kõigi sõlmede ja osade

ühendust. Paigaldatud tugipostid (postitoed) on ajutised ega ole ette nähtud katuseraami tööks.

Muutuva tuulekoormuse tõttu lõdvenevad sõlmed ja kaotavad seejärel tugevuse;

e. paigaldamata on sarikatele helikindlad plaadid, mis vähendavad vihma tekitatud lööklainete

madalsageduslikke akustilisi mõjusid. Madala sagedusega helilainetel on inimese psüühikale

suur negatiivne mõju. Eriti vaikuses ja unerežiimis;

f. siseviimistluspinnal olid veekahjud. Tuvastatud on värske seinte ja lagede dekoratiivne

värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustusteste jälgi. Selle tõttu kahjustuste

tekkimise põhjus jäi kõrvaldamata. Külmade ilmade saabudes jätkus hävitamise protsess.

Olukord halvenes ja jäljed-märgid ilmusid läbi uue värvikihi;

g.ehitatud on tavaline soojustamata väljatõmbeventilatsioon. Sundventilatsiooni

väljalülitamisel tungib niiske ja sooje õhk ikkagi ventilatsioonisüsteemi ja seiskub seal. Tekib

kondensaatvesi, mis otsib iseseisvalt väljapääsu. Tegemist on ehistusveaga;

h. elamu ventilatsiooni osas on asjatundja tuvastanud, et ventileeritava õhuruumi puudumise

tõttu mineraalvillakihi kohal (karniisiboks - pööning - tänav) aurukondensaat koguneb

soojustuskihti ja muutub veeks. Edaspidi hakkab vesi hävitama puitkonstruktsioone,

mineraalvilla, kipsplaate ja siseviimistlust. Puudusi on üritatud varjata, värvides seinu ja

lagesid.

Puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 02.06.2021 hinnapakkumise kohaselt 110 812,68

eurot koos käibemaksuga. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest 09.06.2021, paludes kahju

hüvitada hiljemalt 22.06.2021. Kostjad kahju ei hüvitanud ega nõudele sisuliselt ei vastanud.

2021. aasta augustis teostati elamu täiendav ekspertiis. 22.09.2021 asjatundja arvamuse

kohaselt elamu hoonel on mitmeid ehitusvigu, mis on põhjuseks, et toa põrand on külm.

Tuuletõkkeplaadid on ebakvaliteetselt paigaldatud, lahendus on tehniliselt ebakorrektne.

Parkimiskoha kohal olevas põrandas puudub aurutõke ja kahjustunud on klaasvill. Kogu

vahelae konstruktsioon vajab ümberehitust, säilitada saab vaid talasid. Katusel on ebapiisav

tuulutusvahe aluskatte ja tuuletõkke vahel. Katuseakende piirkonnas toimub sademevete

läbijooks aluskattele ja sealt toimub räästa piirkonnas tilkumine aluskonstruktsioonidele.

Selgelt on näha niiskuskahjustus, vajalik on kõikide katuseakende ümbruste ümberehitus ja

kui see pole võimalik, siis uute akende paigaldus. Katuseakende ümber olevad raamid on väga

spetsiifilised, mis võib tingida täiesti uue katuseakna komplekti soetamise vajaduse.

Eelnevas punktis nimetatud puuduste kõrvaldamise maksumuseks on 16.10.2021 ja

17.10.2021 hinnapakkumiste kohaselt kokku 16 194,6 eurot koos käibemaksuga. Hagejad

teavitasid kostjaid puudustest 02.11.2021, paludes kahju hüvitada hiljemalt 16.11.2021.

Kostjad kahju ei hüvitanud, kuid teavitasid, et nõuet nad ei tunnista.

Kuivõrd pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama

kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2

tähenduses. Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid

ja head ehitustava. Samuti peab ehitis vastama üldjuhul olemasolevale

projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks,

kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt nt RKTKo 30.09.2015, 3-2- 1-100-15, p

25-27).

Isegi kui nõustuda kostjate arvamusega, et Lodjapuu 50 projekt oli üldprojekt ja elamu ei

pidanud sellele vastama ehk lähtuda tuleb keskmise kvaliteedi kriteeriumist, siis sellisel juhul

peab elamu vastama ehitamisele seaduses sätestatud nõutele ja heale ehitustavale.

Elamu puuduste näol on tegemist selliste puudustega, mis annavad aluse väita, et puuduste

tõttu ei vasta elamu (puuduste osas) ei ehitusnõuetele ega ka heale ehitustavale (06.11.2023

menetlusdokument; dtl 623). Ekspert PP on kohtuistungil kinnitanud ka seda, et

ehitusnormidele/nõuetele mittevastavus tähendab ühtlasi ka ehitustavale mittevastavust.

Ekspert on kinnitanud, et kui ehitusnormid on täidetud, siis on ka hea ehitustava täidetud ja

kui ehitusnormid ei ole täidetud, siis ei ole ka hea ehitustava täidetud.

Nii puudused kui ka nende kõrvaldamise maksumus on käesoleval juhul tõendamist leidnud

asjatundjate arvamuste ja PP ekspertarvamusega.

Hagejad on kostjaid puudustest teavitanud mõistliku aja jooksul. Riigikohtu praktika kohaselt

ei hakka varjatud puudustest teavitamise mõistlik tähtaeg kulgema juhusliku hävimise ja

kahjustumise riisiko ülemineku ajast ostjale, vaid varjatud puuduse avastamise ajast.

Siseviimistluse niiskuskahjud tekkisidki asjatundja poolt tuvastatud varjatud puuduste tõttu,

seega nõustuda ei saa kostjate seisukohaga, et kuna (varjatud puuduste tõttu tekkinud)

niiskuskahjusid elamu hagejatele üleandmisel ei olnud, siis vastava kahju eest kostjad ei

vastutagi.

Asjatundjate arvamused (nimetatud ka auditiks) ei sisaldanud konkreetseid ehitustöid ja nende

maksumust. Nimetatud teabe, s.o vastavate hinnapakkumiste saamiseks on hagejad

pöördunud mitmete ehitusettevõtete poole nii telefoni kui ka sh. 19.03.2021, 23.03.2021,

29.03.2021 e-kirja teel (dtl 275-277), kuid tulutult – paljud ettevõtted kas lihtsalt ei vastanud

või keeldusid kalkulatsiooni ja hinnapakkumise tegemisest. Ainus ehitusettevõtte, mis oli

valmis tööd tegema ja tegi 02.06.2021 ka vastava kalkulatsiooni oligi Makro Ehitus OÜ.

Vastav nõudekiri oli kostjatele edastatud 09.06.2021, s.o 7 päeva pärast vastava kalkulatsiooni

saamist.

Hagejad on seisukohal, et auditis toodud puudusi ja nende kõrvaldamiseks vajalikke töid tuleb

vaadelda tervikuna. Sellist seisukohta toetab ka VÕS § 222 lg 1 sõnastus, mille järgi on

müüjal õigus müüdud asja sh. parandada. Samas vaidlust ei ole ilmselt selles, et otsustamaks,

kas asja parandamine on üldse võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise

õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, peavad müügilepingu pooled

teadma, milliseid töid tuleb puuduste kõrvaldamiseks teostada. Hagejad on seega seisukohal,

et puudustest ja nende kõrvaldamiseks vajalike tööde kogumist said hagejad teada 02.06.2021

ja seega on puudustest teatatud õigeaegselt ehk mõistliku aja jooksul.

Kostjate tuginemine VÕS § 220 lg-le 3 on formaalset iseloomu ja olukorras, kus kostjad

vaidlevad niikuinii hagejate nõudele vastu, siis objektiivselt ei olekski tähtsust asjaolul, kas

kostjatele teatati puudustest nt ühe või nelja kuu jooksul. Kostjad ei ole välja toonud ühtegi

objektiivset asjaolu, et neljakuulise intervalli järel teatamisega võtsid hagejad kostjatel ära

näiteks puuduse parandamise võimaluse, mis võinuks olla kostjatele näiteks soodsam. Pärast

09.06.2021 nõudekirja saamist on hagejate esindajatega võtnud ühendust kostja II esindaja

vandeadvokaat Urmas Ustav, kes üksnes teatas, et kostja II on nõudekirja kätte saanud ning

esindaja tegeleb sellega esimesel mõistlikul võimalusel. Paraku sisulist vastust nõudekirjale

hagejad ei saanudki. Seoses 02.11.2021 nõudekirjaga on kostjate esindaja 10.11.2021 mh.

vastanud, et müüjad ainsatki nõuet, väidetavat mittevastavust ega väidetavat varjatud puudust

ei tunnista ega omaks ei võta.

Puutuvalt 02.11.2021 nõudekirjasse, siis kuuenädalast, so. 1,5 kuu pikkust tähtaega ei saa

hagejate hinnangul pidada juba iseenesest ebamõistlikuks. Ka siin tuleb rõhutada, et vastava

kalkulatsiooni said hagejad alles 16.10.2021, seega vastav nõue oli kostjatele esitatud 18

päeva pärast seda, kui hagejad said teada puudustest ja puuduste kõrvaldamiseks vajalikest

töödest.

Kui kohus leiab, et nii 09.06.2021 kui ka 02.11.2021 nõudekirjad ei ole esitatud mõistliku aja

jooksul (VÕS § 220 lg 1), siis hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 220 lg 3 teises lauses

sätestatu – teatamata jätmine mõistliku aja jooksul on mõistlikult vabandatav. Seda eelkõige

põhjusel, et, nagu oli ka eespool märgitud, objektiivselt ei muuda kostjate sisuliste

vastuväidete sisu see, kas 09.06.2021 nõudekirjas viidatud puudustest said kostjad teada nt

ühe nädala või nelja kuu jooksul. Ka see, et 09.06.2021 nõudekirjas märgitud puuduste osas

on hagejad üritanud mitme kuu vältel saada vastavaid kalkulatsioone on hagejate hinnangul

käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teises lauses sätestatu mõttes.

Juhul kui kohus leiab, et käesolevas asjas siiski kohaldub VÕS § 220 lg 3 esimene lause, siis

hagejate hinnangul kohaldub asjas VÕS § 221 lg 1 p 2. Riigikohus on leidnud, et pikemat

aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest

puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt

Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad on elamus elanud

üle 14 aasta (lisa 3) ja eluliselt ei ole usutav, et kostjad ei olnud elamu puudustest teadlikud.

Veelgi enam, auditi kohaselt tuvastas asjatundja värske seinte ja lagede dekoratiivse

värvimise, mis suve- ja sügisperioodil varjas kahjustuste jälgi.

Kostjate vastuväited

2.Kostjad hagi ei tunnista ning paluvad selle jätta täies ulatuses rahuldamata.

09.06.2021, so ca 7 kuud pärast kinnistu otsese valduse üleandmist esitasid hagejad kostjatele

nõudekirja kahju hüvitamiseks väites, et kinnistul asuvast elamust avastati varjatud puudused,

mille eest kostjad vastutavad. Nõudekirjale oli lisatud hinnapakkumine parandustööde

tegemiseks, mida hagejad muidugi teinud (sh tänase päevani) ei ole. 02.11.2021, s.o ca üks

aasta ja üks kuu pärast kinnistu otsese valduse üleandmist, teatasid hagejad e-kirja teel koos

nõudekirjaga kostjatele, et on täiendavalt avastanud mitmeid ehitusvigu.

Hagejad said elamu valduse 03.11.2020, kuid puudusest teavitamise tähtaeg hakkab kulgema

puudusest teadasaamisest. Kohtuistungil täpsustas hageja siinkohal mitut olulist asjaolu:

a. Hageja 1 tuvastas vee tilkumise ventilatsiooni väljatõmbeplafoonist detsembris ning

helistas väidetavalt ka kostjatele konkreetselt selle tuvastusega seoses. Tegemist on ainsa

puudusega (hageja 1 kinnitas, et järgmine kontakt kostjatega oli 2021. suvel tehtud nõudekiri),

mille olemasolu korral saaksid hagejad tugineda õigeaegsele teavitusele. Kostjate hinnangul ei

ole aga tegemist mittevastavusega lepingutingimustele.

b. Hageja 1 tuvastas, et lastetoa põrand on külm esimeste miinuskraadide saabumisel ehk

samuti hiljemalt 2020. detsembris. See tähendab, et lastetoa põranda väidetavad puudused

soojustuses ei olnud hagejatele teadmata S arvamuse koostamiseni 22.09.2021. Mõistlik aeg

puudusest teavitamisest hakkas jooksma 2020. detsembris. Teavituse kostjatele tegid hagejad

aga 02.11.2021 nõudekirjaga ehk 11 kuud hiljem.

c. Hagejad said teadlikuks puudustest katusekonstruktsioonides hiljemalt 08.02.2021.

Kostjaid teavitasid hagejad aga esmalt 09.06.2021 nõudekirjaga ehk 4 kuud hiljem.

Kohtupraktika ei ole jaatanud VÕS § 220 lg 1 tähenduses mõistliku aja pikkust ehitise

puudustest teavitamise osas rohkem kui kolme kuu ulatuses.

Hagejad väidavad vääralt, et mõistlik aeg hakkas kulgema hinnapakkumiste saamistega.

Hüpoteetiliste parandamiskulude kindlakstegemine ei mängi mingisugust rolli hageja

võimekusele kostjatele ehitise puudustest kui sellistest teada anda. Hagejad ei tohiks isegi

alustada hinnapakkumiste küsimist enne, kui kostjatelt on esmalt küsitud puuduste

eemaldamist, kuivõrd hagejate õigus nõuda kostjatelt parandamiskulude hüvitamist tugineb

kostjate parandamiskohustuse tekkimisele ning seejärgsele rikkumisele. Puudustest teada

andmisega ootamine, kuniks selle teavitusega saaks siduda rahalise nõude, on vastuolus VÕS

§ 220 lg 1 põhimõttega ning ei lükka kindlasti edasi puudusest teavitamise seadusliku tähtaja

kulgemise algust. Sooviga üllatada kostjaid esmase puuduste teavituse asemel kohe

nõudekirjaga ei ole hagejad käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega ning seega ka õigustatult

jäänud ootamise tõttu ilma õigusest puuduste olemasolu korral neile tugineda.

Kostjad ei nõustu hagejate väitega, et hagejate üritus mitme kuu vältel saada vastavaid

kalkulatsioone on käsitletav vabandatavusena VÕS § 220 lg 3 teise lause tähenduses.

Vabandatavuse puhul on tegu olukorraga, mis reaalselt takistab ostjal müüjale olulistest

puudustest teatamast ja parandamisnõuet esitamast. Hinnapakkumiste päringutele vastuste

ootamine ei saa olla käsitletav sellise takistusena. VÕS § 222 lg 1 alusel nõude esitamiseks ei

pea olema teadlik asja parandamiseks vajalikest töödest ega nende maksumusest. Seadusest

ega kohtupraktikast ei tulene, et asja parandamise nõude esitamisel peab ostja teadma,

millised tööd on vajalikud asja parandamiseks. Seega ei ole VÕS § 220 lg 3 teise lause

tähenduses vabandatav ka see, et hagejatel puudus väidetavate oluliste puuduste

kõrvaldamiseks vajalikest töödest üksikasjalik ülevaade.

Vaidluses puuduvad asjaolud, mis viitaks VÕS § 221 kohaldamisele.

Hagejad saaksid puuduste olemasolul (mida kostjad eitavad) nõuda kahju hüvitamist VÕS §

115 lg 1 esimese juhtumi alusel. Siin aga ei sisuta nõuet mitte parandamiskulud, vaid kinnistu

väärtuse vähenemine puuduste tõttu. Hagejate tõendamiskoormiseks on sellise kahju

olemasolu põhjendamine ning sisustamine. Hagejad pole aga menetluse kestel rääkinud

sõnagi kinnistu turuväärtusest või selle vähenemisest. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata.

Müügilepingule mittevastavusi ehitusel ei ole.

Hagejate väited puuduste esinemise kohta lükkavad ümber ekspert HK arvamused (dtl 187,

231, 602). Vaidlus puudub, et ehitis sobib eesmärgipäraseks kasutamiseks. Hagejad elavad

seal ka praegu. Samuti selgitavad kostjad, et müügilepingu osaks ei olnud ehitise

projektdokumentatsioon. Seega ei saa ka lepingule vastavust hinnata projektidele vastavuse

kontrollimise järgi. Kohaldamisele võivad tulla ehitamise ajal eksisteerinud normid ja head

tavad, kui need on relevantsed. Hagejad ei ole põhistanud ühtegi normirikkumist.

Ennekõike peaks kohus aga lähtuma Riigikohtu hiljutistest suunitlustest, mis on esitatud

Riigikohtu 31.03.2023 otsusega asjas 2-19-19586 (punkt 14). Tegemist on 2006. aastal

ehitatud elamuga. Ükski asjatundja, sh PP ei tuvastanud konkreetseid märke maja

struktuursetest kahjudest 17-aastase kasutusperioodi kiuste, mis oleks vastanud riskidele,

mida samad asjatundjad (sh PP) väitsid väidetavalt tuvastatud puuduste tagajärgedeks olevat.

Ometi on just põhistruktuuride korralik seisukord ning elamu elamiskõlblikkus keskseks

osaks sellest kvaliteedist, mida hagejad saavad tol ajal 13 aastat elamuna kasutuses olnud

ehitiselt mõistlikult oodata. Ekspertiisis esitatud järeldused puuduste mõjust hoone

igapäevasele kasutamisele (ekspertiisi p 2.48; dtl 469) olid hüpoteetilised järeldused

küsimuses püstitatud kirjeldustele, mitte PPi järeldused ehitise seisukorrale

PPi istungil ülekuulamisega selgus, et tema ekspertiisis esitatud järeldused ei ole

usaldusväärsed ega tugine objektiivsetele lähteandmetele.

Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad

hagejate nõude tasaarvestada enda kulutuste nõudega.

Maakohtu otsus

3.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud jättis hagejate kanda. Otsuse põhjenduste

kohaselt nähtub hageja väidetud puuduste kirjeldusest, et tegemist on konstruktsiooniliste

puudustega, mis ei ole tavapärase eriteadmisteta ostja puhul välisel ülevaatusel märgatavad.

Ostjalt ei saa eeldada välisel vaatlusel konstruktsioonide avamist, katusekonstruktsioonide või

ventilatsiooni ehitusdetailidega tutvumist ning ehitusnormidest või heast ehitustavast

kõrvalekallete avastamist. Hagejad said asja kasutades tajuda väliseid ilminguid nagu vee

tilkumine, liigniiskus ja hallitus, ebaharilikult külm põrand jm. Teisisõnu, tegemist on

varjatud puudustega ning teavitamine eeldab mõistlikku võimalust puudusi avastada. Antud

juhul olid hagejate tellitud eksperdiarvamused viimane kinnitus puuduste esinemise ja

detailide kohta. Puuduste olemasolu said hagejad eeldada juba varem, kuna selleks esinesid

välised tunnused vee tilkumise, niiskuse, külmade põrandate jm näol. Juba ekspertide poole

pöördumisel ning neile lähteülesande andmisel pidid hagejad eeldama võimalike puuduste

avastamist ning mõistlikult oligi see ekspertide poole pöördumise ajendiks.

Kokkuvõttes ei ole põhjendatud kostjatele erandliku kahest kuust pikema teavitustähtaja

andmine, sest nad said puudusi ning kostjate poole pöördumise vajadust ette näha juba varem,

enne ekspertide lõppjärelduste vormistamist.

Hagejad pidid kostjaid lepingutingimustele mittevastavusest teavitama hiljemalt 2 kuu jooksul

pärast mõistlikku võimalust puudusi avastada. Pooltel ei ole vaidlust selles, et teade

puudustest esitati kostjatele 09.06.2021, st 3 kuud ja 9 päeva pärast puudustest teadasaamist.

Kuigi hageja I väitis 07.11.2024 istungil, et teavitas ventilatsioonitoru tilkumisest kostjat I

telefoni teel varem, ei ole see asjaolu tõendatud. Hageja paljasõnaline väide ei ole tõend ning

kostja ei ole seda omaks võtnud. Eeltoodust lähtudes on kohtu hinnangul hagejad rikkunud

VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja kriteeriumit ning hilinenud puudustest

teavitamisega. Teavitus hagiavalduse p-s 6 nimetatud puuduste kohta oleks tulnud teha

hiljemalt 24.04.2021.

Teavitamisega hilinemist ei vabanda (VÕS § 220 lg 3) soov enne kindlaks teha puuduste

kõrvaldamise maksumus ning selleks hinnapakkumiste ootamine. Tekkinud kahju suuruse

täpne kindlakstegemine ei mõjuta VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud tähtaja algust ega kulgu.

Tegemist ei ole objektiivse takistusega, mis välistaks teavitamiskohustuse täitmist. Seda

enam, et majandus- ja kutsetegevuses mittetegutsevalt ostjalt ei eeldata puuduste täpset

kirjeldamist (VÕS § 220 lg 2). Seetõttu ei ole asjakohased hagejate 10.06.2022 seisukoha

lisadena 1-2 esitatud päringud. VÕS § 220 lg 3 alusel ei vabanda hilinemist hagejate arvamus,

et kostjad ei oleks niikuinii midagi teinud ja seetõttu oleks võinud sama tulemusega teavitusi

esitada ükskõik mis ajal. VÕS § 220 lg 3 lähtub objektiivsetest, mitte subjektiivsetest

kriteeriumitest.

Kohus leiab, et hagejad on hilinenud ka teisest puuduste grupist teavitamisega (hagiavalduse p

8). Hagejate väitel puudused tuvastas ekspert 22.09.2021ekspertiisiga, puuduste kõrvaldamise

maksumusest said hagejad teada 16.10.2021 ning nad teavitasid kostjaid 02.11.2021. Selline

teavitamine mahuks kahekuulise tähtaja sisse. Kohus ei nõustu aga käsitlusega, et mõistlik

võimalus puuduste avastamiseks oli alles 22.09.2021. Hiljemalt VM arvamusest 24.02.2021

pidid hagejad mõistma, et elamus on tõsiseid probleeme konstruktsioonidega, sh katuste,

isolatsiooni ja soojustamisega, ning probleeme esineb suure tõenäosusega ka ebaharilikult

madala temperatuuriga lastetoas ning muudes maja osades. Mõistlik võimalus hagiavalduse p-

s 8 loetletud puuduste avastamiseks oleks kohtu hinnangul olnud hiljemalt 24.04.2021. Kaks

kuud pärast VM arvamust on piisav aeg, et saada täiendavatele kahtlustele kinnitust täiendava

eksperdiarvamuse näol. Sellest omakorda kahe kuu jooksul, hiljemalt 24.06.2021, oleksid

hagejad pidanud puudustest teavitama kostjaid. Hagejad seda teinud ei ole.

Hagejad on leidnud, et kohaldada tuleb VÕS § 221 lg 1 p-i 2, st mittevastavusele võib

hoolimata hilinemisest tugineda, sest kostjad olid puudustest teadlikud. Nõustuda ei saa

hagejatega, et sisemiste värvimistööde eesmärgiks oli konkreetsete puuduste tahtlik

varjamine. Värvimine ei saa ka kinnitada teadmist muudest konstruktsioonilise iseloomuga

puudustest.

Kokkuvõttes, kuna hagejad ei teavitanud puudustest VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja

jooksul ning puudustele tuginemine ei ole võimalik ka VÕS § 220 lg 3 või § 221 lg 1 p-de 1-2

alusel, on hagejad kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise õiguse. See välistab kahju

hüvitise nõudmise ning hagi jääb rahuldamata.

Kuna hagi jääb rahuldamata nõude formaalse eelduse puudumise tõttu, ei analüüsi kohus

sisuliselt puuduste olemasolu, tõendatust ja maksumust. Teavituse hilinemise tagajärg ei sõltu

sellest, kas puudused olid tegelikult olemas või mitte.

Selguse huvides peab kohus vajalikuks lühidalt peatuda ka poolte väidetel, mis puudutavad

VÕS § 222 lg 5 ja VÕS § 115 lg 1 kohaldamist.

Puuduste kõrvaldamise kulu hüvitamise nõudmine on võimalik täitmisnõude jätkuna

VÕS § 222 lg 5 alusel. Nõude esemeks saavad olla üksnes faktiliselt kantud kulutused. Antud

juhul tugineb hageja tulevikus tekkivale kahjule VÕS § 128 lg 3 mõttes, mida kinnitavad

(aktsepteerimata) hinnapakkumised. Kohtu hinnangul pole pooltel selles vaidlust. Ainuüksi

seetõttu on VÕS § 222 lg 5 antud asjas sobimatu nõudenorm. Normi kohaldamine nõude

alusena on välistatud lisaks seetõttu, et hageja ei ole esitanud kostjatele VÕS § 220 lg-s 1

nimetatud asja parandamise nõuet, mis on VÕS § 222 lg 5 eelduseks. Ka selles ei ole kohtu

hinnangul pooltel vaidlust: 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad sellist nõuet ei sisaldanud.

Õige on hagejate viide, et nad ei ole kohustatud valima VÕS § 220 lg-tes 1 ja 5 sätestatud

õiguskaitsevahendit ning võivad sellest hoolimata tugineda VÕS § 115 lg-le 1 ning nõuda

kahju hüvitamist.

Puudustega asja müügi korral tuleb lähtuvalt nõude esemest siiski eristada kahjunõude liike.

Hagejad ei nõua asja väärtuse vähenemise hüvitamist vaid tulevikus asjale tehtavate kulutuste

hüvitamist. See on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena täitmise asemel (VÕS § 115 lg 1

teine alternatiiv). VÕS § 115 lg 1 teises alternatiivis on silmas peetud kahju, mille tekkimise

oleks saanud täiendava tähtaja jooksul rikkumise heastamisega ära hoida, st puudused oleks

põhimõtteliselt olnud võimalik kostjate kulul parandada.

VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda pärast

kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja määramist. Antud juhul täiendavat tähtaega kohustuse

täitmiseks (puuduste kõrvaldamiseks) määratud ei ole. 09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjad

sellist tähtaega ei sisaldanud. VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse

täitmise asemel nõuda ka siis, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust,

samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud olulise lepingurikkumise puhul või kui asjaolude

kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik.

Kohtu hinnangul ei ole need tingimused täidetud. VÕS § 115 lg 3 aluseks saavad ennekõike

olla objektiivsed takistused (puudused ei olegi olemuselt kõrvaldatavad) või vastaspoole

sõnaselge keeldumine. Hagejad ei ole kohtu hinnangul seda tõendanud. Kostjate esindaja

10.11.2021 kirjast nähtub, et kuigi nõudeid ei tunnistatud, oldi puuduste tuvastamiseks valmis

koostööd tegema. Kui hagejad ei andnud tõendatult kostjatele täiendavat tähtaega ega isegi

üritanud nõuda kohustuste täitmist (puuduste parandamist või heastamist), ei saa kohtu

hinnangul kostjatele ette heita, et oma vastuses ei pakkunud nad ise täiendava tähtaja vältel

puuduste kõrvaldamist. Kostjad said vastata sellele, mis neilt nõuti – rahalisele kahju

hüvitamise nõudele.

Seega oleks sõltumata VÕS § 220 lg 1 teavitusest kahju hüvitamiseks pidanud hagejad andma

kostjatele ka VÕS § 115 lg 2 järgi täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Seda ei ole tehtud,

mistõttu hagi rahuldamine oleks välistatud ka sellel põhjusel.

Kostjad on 10.06.2022 esitanud kohtule protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, milles paluvad

hagejate nõude tasaarvestada enda nõudega. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jääb 10.06.2022

tasaarvestus asja lahendamisel arvesse võtmata.

Apellatsioonkaebus

4.Hagejad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule või

alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et kohus saab asja ise lahendada, tühistada maakohtu

otsus täielikult ja teha tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks

saatmata uus otsus, millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt vaidlus puudub selles, et 22.09.2021

ekspertiisiaktis nimetatud puudustest teatasid kostjaid hagejale 02.11.2021 ja vaidlus puudub

ka selles, et selline teavitamine mahub kohtu poolt aluseks võetud kahekuulise tähtaja sisse.

22.09.2021 ekspertiisiaktis nimetatud ehistusvigadest said hagejad teada kõnealusest

ekspertiisiaktist. Hagejatel puuduvad ehitusalal eriteadmised ja hagejatelt ei saa ka eeldada

teadmist, et toa külma põranda näol on tegemist ehitusveaga. Veelkord tuleb rõhutada, et

konkreetsed ehitusvead tuvastas käesoleval juhul asjatundja ja seega tuleb eeldada, et tegemist

on varjatud puudusega, millest said hagejad teada just vastavast ekspertiisiaktist.

Kohus asus seisukohale, et hagejate riisikol see, et esimene asjatundja VM ei taibanud

märgata konstruktsioonis muid probleeme, millele viitas hiljem 22.09.2021 teine ekspert.

Kohtu selline arusaam, et hagejatel on sisuliselt „ainult üks võimalus“ puuduste

tuvastamiseks, jääb arusaamatuks. Kohus jätab tähelepanuta mh. ka asjaolu, et asjatundja VM

ekspertiis teostati talvel, kui vaidlusaluse elamu katus oli kogu ulatuses kaetud paksu lumega

ja eksperdil puudus objektiivne võimalus 22.09.2021 ekspertiisiaktis märgitud

katuseakendega seotud ehitusvigu tuvastada.

Märkimist väärib seegi, et ka asjas teosatud kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi p 2.24

kohaselt ei vasta eksperdi hinnangul elamu katusekonstruktsioonid, sh pööning ja

katuseakende paigaldus 05.2006 kehtinud ehitusnõuetele. Ekspertiisi p 2.35 kohaselt eksperdi

hinnangul ei vasta lastetoa ja parkimiskoha vaheline lagi projektdokumentatsioonile, ehitus –

ja tuleohutusnõuetele ning tuleb ümber ehitada.

Seega ka kohtus teostatud ekspertiisi kohaselt on puuduste näol tegemist ehitusvigadega,

millistest ei saanud hagejad eriteadmisi mitteomavate isikutena olla teadlikud, ehk siis

hagejate jaoks on tegemist varjatud puudustega, millest said hagejad teada asjatundja

arvamusest. Konkreetsetest ehitusvigadest said hagejad kõige varem teada seega 22.09.2021.

Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest on hagejad teavitanud kostjaid 09.06.2021,

puudused tuvastas ekspert 24.02.2021 ekspertiisiga. Puuduste tuvastamisest nendest

teavitamiseni on seega möödunud 3 kuud ja 9 päeva. Maakohus on asunud otsuses

seisukohale, et VÕS § 220 lg 3 alusel ei vabanda hilinemist hagejate arvamus, et kostjad ei

oleks niikuinii midagi teinud ja seetõttu oleks võinud sama tulemusega teavitusi esitada

ükskõik mis ajal. Siinkohal märgivad hagejad, et nii n-ö resoluutset seisukohta – ükskõik mis

ajal – pole hagejad menetluses esitanud.

Pärast esimese nõudekirja saamist vastas kostjate esindaja, et asjaga tegeletakse. Sisulist

vastust ei ole kostjad hagejatele edastanud. Pärast viimase nõudekirja (02.11.2021) saamist

teatas kostjate esindaja, et müüjad ainsatki nõuet, väidetavat mittevastavust ega väidetavat

varjatud puudust ei tunnista ega omaks ei võta. Tegutsedes heas usus on hagejad võimaldanud

kostjate kaasatud asjatundjal vaidlusalune elamu üle vaadata. Ülevaatus toimus alles

12.11.2021 ehk 5 kuu ja 3 päeva pärast esimese nõudekirja saamist, kuid ka pärast seda ei ole

hagejad kostjatelt ühtegi sisulist vastuväidet saanud. Sellises olukorras mingit sisulist

tähendust asjaolul, et kostjaid teavitati kohtu arvates hilinenult ehk 3 kuu ja 9 päeva jooksul,

ei ole.

Hagejad on jätkuvalt seisukohal, et sellises olukorras kohaldub VÕS § 220 lg 3, st.

teatamisega hilinemine, kui hilinemist on võimalik jaatada, on mõistlikult vabandatav. Seda

eelkõige põhjusel, et objektiivselt ei muuda kostjate sisuliste vastuväidete sisu see, kas

09.06.2021 nõudekirjas viidatud puudustest said kostjad teada kahe või kolme kuu jooksul.

Ka see, et 09.06.2021 nõudekirjas märgitud puuduste osas on hagejad üritanud mitme kuu

vältel saada vastavaid kalkulatsioone on hagejate hinnangul käsitletav vabandatavusena VÕS

§ 220 lg 3 teises lauses sätestatu mõttes.

Hagejate hinnangul kohaldub käesolevas asjas ka VÕS § 221 lg 1 p 2. Riigikohus on leidnud,

et pikemat aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja

sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti

äratuntavad (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kostjad

on elamus elanud üle 14 aasta (selles osas vaidlus puudub) ja eluliselt ei ole usutav, et kostjad

ei olnud elamu puudustest teadlikud. Veelgi enam, asjatundja VM ekspertiisi kohaselt

tuvastas asjatundja värske seinte ja lagede dekoratiivse värvimise, mis suve- ja sügisperioodil

varjas kahjustuste jälgi.

Kokkuvõttes on hagejad seisukohal, et isegi, kui 09.06.2021 teavitus on kostjatele edastatud

hilinenult, siis käesolevas asjas kohalduvad nii VÕS § 220 lg 3 2. lause ja VÕS § 221 lg 1 p 2.

Kohus ei hinnanud ka VM ekspertiisis toodud väiteid kogumis (ei hinnanud tõendit

igakülgselt) ja enne müüki teostatud värvimistööde osas on jõudnud väärale lõppjäreldusele –

et töid teostati dekoratiivsel ja mitte puuduste varjamise eesmärgil.

Nõustuda ei saa seisukohaga, et VÕS § 115 lg 2 täiendava tähtaja andmata jätmine toob n-ö

automaatselt kaasa kahju hüvitamise nõude minetamise. VÕS § 115 lg 2 esimese lause järgi

võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist pärast VÕS §-s 114

sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 114 lg 1 lause 1 järgi, kui võlgnik rikub

kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja

ja lause 2 järgi kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat

tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. VÕS § 114 lg 4

kohaselt, kui võlgnik teatab, et ta ei täida kohustust, või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul

kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist

kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sh nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist.

Oluline on rõhutada, et hagejad on esitanud kahju hüvitamise nõude nn. hüpoteetiliste

kulutuste osas, st. kulutuste osas, mis ei olnud kantud. Hagejad on seisukohal, et isegi juhul,

kui hagejad ei olnud sõnaselgelt andnud hagejatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks,

siis pikenes see mõistliku täiendava tähtaja võrra VÕS § 114 lg 2. lause alusel.

09.06.2021 ja 02.11.2021 nõudekirjades on hagejad piisavalt kirjeldanud elamu puudusi,

hagejad on kostjatele esitanud ka asjatundjate arvamused. Vastavalt Riigikohtu praktikale ei

pidanud hagejad VÕS § 115 lg 1 alusel nõutava kahju hüvitamise eeldusena nõudma elamu

parandamist. Käesoleval juhul hagejad ei nõudnud juba kantud parandamiskulude hüvitamist

ja kostjatel oli võimalik pakkuda elamu parandamist oma jõududega. Kostjad aga asusid

nõudele vastu vaidlema.

Kohus on asunud seisukohale, et kostjate esindaja 10.11.2021 kirjast nähtub, et kuigi nõudeid

ei tunnistatud, oldi puuduste tuvastamiseks valmis koostööd tegema. Kohus jätab

tähelepanuta, et nn. koostöö leidis aset alles 12.11.2021 (kostjate kaasatud asjatundja poolt

teostatud elamu ülevaatus) ehk 5 kuu ja 3 päeva pärast esimese nõudekirja saamist. Millist

kvaliteeti annaks käesoleval juhul kostjatele täiendava tähtaja andmine vaidlusalustes

nõudekirjades, jääb arusaamatuks. Seda enam, et kostjate nn. koostöö piirdus üksnes hagejate

nõude pareerimise võimaluste kindlakstegemisega. Kohtu viide VÕS § 115 lg-le 2 on ka

üllatuslik. Kohus peab vaidlust lahendades välja selgitama pooltevahelise õigussuhte ja selle

õiguslikult kvalifitseerima. Antud asjas ei ole kohus eelmenetluses õigussuhet kvalifitseerinud

ja VÕS § 115 lg 2 temaatika käsitles kohus esimest korda alles kohtuotsuses. Kuna kohtu

antud õiguslik hinnang ei tohi tulla pooltele üllatusena, peab kohus üldjuhul juhtima poolte

tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta

arvamust ning esitada asjaolud ja tõendid (RKTKo 3-2-1-112-16, p 16).

Vastus apellatsioonkaebusele

5.Vastustajad vaidlesid esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata

ning menetluskulud teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt

maakohtu põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse

põhjendustega, va osas, milles ringkonnakohus selgelt maakohtu seisukohti muudab.

Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise.

7.Asja materjalidest nähtuvalt ei vaidle pooled selle üle, et:

-Pooled sõlmisid 03.09.2020 kinnistu müügilepingu (dtl 8-22), mille esemeks oli aadressil

XXX asuv hoonestatud kinnisasi.

-Kinnistu müügihind oli 320 400 eurot.

-Hagejad heidavad kostjatele ette kinnistul asuval elamul varjatud puuduste esinemist, mis on

jaotatavad kahte gruppi:

I grupp - katuse konstruktsiooni, isolatsiooni ja õhutusega ning ventilatsiooniga (loetletud

ning hiljem viidatud ka kui hagiavalduse p-i 6 loetelu; dtl 3-4) seonduvad;

II grupp - lastetoa põranda (vahelae) ja soojusisolatsiooniga ning katuseakendega

(hagiavalduse p 8; dtl 5) seonduvad.

-Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest teavitasid hagejad kostjaid 09.06.2021.

Hagiavalduse väidete järgi tuvastas puudused asjatundja (menetluses nimetatud ka kui

ekspert) VM, vormistades arvamuse 24.02.2021 (dtl 24).

-Hagiavalduse p-s 8 loetletud puudustest teavitasid hagejad kostjaid 02.11.2021 (dtl 118).

Hagiavalduse väidete järgi tuvastas puudused asjatundja TS, vormistades arvamuse

22.09.2021.a.

-Apellatsioonimenetluses toovad hagejad esile, et ventilatsioonisüsteemi puuduste

kõrvaldamiseks kulub 5807,52 eurot koos käibemaksuga, katusekonstruktsioonide puuduste

kõrvaldamiseks kulub 116 878,88 eurot koos käibemaksuga, lastetoa ja auto katusealuse

vahelae puuduste kõrvaldamiseks kulub 9 083,12 eurot koos käibemaksuga. Kokku 131

769,52 eurot.

-Hagejad paluvad kostjatelt välja mõista kahju hüvitise 127 007,28 eurot ja viivise.

8.Ringkonnakohutus on jätkuvalt vaidlus selles, kas hagejad teavitasid kostjaid lepingu

esemel esinevatest puudustest mõistliku tähtaja jooksul. Maakohus on ringkonnakohtu arvates

põhjendatult tuvastanud, et hagejad ei teavitanud kostjaid väidetavatest puudustest mõistliku

aja jooksul. Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama (VÕS § 220 lg 1 ls 1). Mõistlik aeg selles tähenduses saab hakata kulgema

puudusest teadasaamisel. Lisaks võib vähemalt teatavatel juhtudel olla vajalik hinnata aega,

mille jooksul ostja mõistlikult toimides pidi puudusest teada saama. Ilmsest puudusest peab

ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest

puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama

müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (RKTKo 17.01.2024, 2-20-

9824/111, p 20.2).

9.Maakohus tuvastas, millal hagejad puudustest teada said ja kostjatele neist teatasid.

Maakohus arvestas seejuures, et suurel määral oli tegemist varajatud puudustega. Maakohus

tõi põhjendatult esile, et juba asjatundjate (ekspertide) poole pöördumisel ning neile

lähteülesande andmisel pidid hagejad eeldama võimalike puuduste olemasolu ning nende

võimalikku avastamist ning mõistlikult võttes saigi see olla asjatundjate poole pöördumise

ajendiks. Sellele järgnevalt tuvastas maakohus kostjatele puudustest teavitamise aja

mõistlikkuse tuvastamisel asjaolusid pigem hagejatele soodsalt.

10.Isegi juhul, kui asuda seisukohale, et I grupis käsitletud puudustest - katuse

konstruktsiooni, isolatsiooni ja õhutusega ning ventilatsiooniga (loetletud ning hiljem viidatud

ka kui hagiavalduse p-i 6 loetelu; dtl 3-4) seonduvad, said hagejad teada 24.02.2021

vormistatud asjatundja VM arvamusest (dtlk 24-87) oli kostjatele puudustest teadasaamisest

möödunud mõistlik tähtaeg. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult ka seda,

et osade väidetavate puuduste teadasaamise aeg oli tunduvalt varasem, kui hagejad seda

väidavad. See nähtub järgnevast. Hagiavalduse punktis 6 loetletud puudustest teavitasid

hagejad kostjaid 09.06.2021, seega viivitasid hagejad kostjaid ventilatsiooni väidetavatest

puudustest teatamisega ligikaudu pool aastat, sest hagejate väidete järgi said nad probleemist

ventilatsiooniga (ventilatsiooni tilkumisest) teada juba detsembris 2020.a. Lastetoa põranda

konstuktsiooni väidetavate puuduste, sh mittepiisava soojustuse olemasolu, teavitamisega

viivitasid hagejad samuti üle poole aasta. Hagejate poolt esitatud asjatundja TSi 22.09.2021

arvamusea (dtlk 98-115) on esile toonud, et:“…/Parkimiskoha kohal olev teise korruse lagi oli

tellija selgituste järgi talvel väga külm. /…/“ (dtl 99). Kuna asjatundja avaldas analüüsi

22.09.2021, siis analüüsis esile toodud talveaeg sai olla 2020/2021 talv. Seega teadsid hagejad

väidetavast puudusest juba 2020/2021 talvel, kuid kostjaid teavitasid väidetavast puudusest

02.11.2021.

11.Ringkonnakohus leiab, et sisuliselt said hagejad katusekonstruktsiooniga ja

katuseakendega seotud väidetavatest puudustest teada juba 24.02.2021 asjatundja VM

arvamusest, seega ei mõjuta 02.11.2021 esile toodud täpsustatud katusekonstruktsiooniga ja

katuseakendega seotud puudused neist teatamise tähtaega. Maakohus on põhjendatult esile

toonud, et hagejatel puudus vajadus puudustest õigeaegseks teavitamiseks detailselt kõiki

väidetavate puudustega konstruktsioonilisi sõlmi loetleda. Seega on ebaõige hagejate

seisukoht, et kuna nad tellisid asjatundja arvamuse 2021.a suve lõpul, see vormistati

22.09.2021 ning kostjaid teavitati nimetatud arvamuses esile toodud puudusest 02.11.2021,

siis on nendest puudustest teavitatud mõistliku tähtaja jooksul.

12.Nõustuda ei saa hagejate väidetega, et kuna kostjad ei esitanud hagejatele kahju nõuete

esitamisel mingeid sisulisi vastuväiteid, siis ei oma tähtsust see, et hagejad ületasid puudustest

teavitamisega mõistlikku tähtaega. Hagejad leiavad seetõttu ebaõigesti, et kohaldada tuleks

VÕS § 220 lg-t 3. Seadusandja eeldab, et tarbijal on võimalik teatada asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada (VÕS

§ 220 lg 1 ls 2). Maakohus leidis, et käesoleval juhul tuleb mõistlikuks tähtajaks puudustest

teavitamisel pidada mitte rohkem kui 2 kuud, seega on maakohus mõistliku tähtaja sisustanud

hagejatele soodsamat, kuigi hagejad ei ole poolte vahel sõlmitud müügilepingu järgi tarbijaks

(VÕS § 208 lg 4). Lisaks osutab ringkonnakohus, et VÕS § 220 lg 1 ja lg 3 sätestatud asja

lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatamise eesmärgiks on ka müüja

õiguste kaitse. Seega ei ole põhjendatud hagejate väide, et puuduste olemasolust hilinemisega

teavitamine ei tekita kostjatele õigeeaegse teavitamisega võrreldes suuremaid kulusid.

13.Ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei

vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest

ja ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Maakohus käsitles asjas nõuetekohaselt

poolte väiteid selle kohta, kas kostjad teadsid või pidid teadma väidetavatest puudustest.

Apellatsioonkaebuses on hagejad korranud maakohtus esitatud väiteid, kuid ringkonnakohtu

arvates ei anna need väited alust hinnata esitatud tõendeid maakohtust erinevalt.

14.Maakohus leidis kokkuvõtvalt põhjendatult, et kuna hagejad ei teavitanud puudustest VÕS

§ 220 lg-s 1 sätestatud mõistliku aja jooksul ning puudustele tuginemine ei ole võimalik ka

VÕS § 220 lg 3 või § 221 lg 1 p-de 1-2 alusel, on hagejad kaotanud lepingule

mittevastavustele tuginemise õiguse ning see välistab kahju hüvitise nõudmise ning hagi jääb

rahuldamata.

15.Kuigi maakohus leidis, et hagejad on kaotanud lepingule mittevastavustele tuginemise

õiguse ning see välistab hagi rahuldamise, leidis maakohus, et VÕS § 115 lg 1 teise

alternatiivi alusel esitatud hagejate nõue jääks rahuldamata ka siis, kui mingis osas oleks

puudustele tuginemine olnud õigeaegne, puuduste olemasolu ja kostjate vastutus tuvastatud.

Seonduvalt sellega toob ringkonnakohus esile järgmise. Müügieseme puuduse tõttu ostja

omandile tekkinud kahju hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 esimese alternatiivi alusel

(koos täitmisega) ja see ei eelda täiendava tähtaja andmist ega täitmisnõude esitamist (VÕS §

115 lg-d 2 ja 3). Seevastu lepingutingimustele mittevastava asja väiksemas väärtuses seisneva

kahju hüvitamist, st kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 1 teise alternatiivi alusel (täitmise asemel)

saab nõuda üksnes juhul, kui ostja on esmalt andnud müüjale täitmiseks täiendava tähtaja

(VÕS § 115 lg 2) või kui täiendava tähtaja andmine ei ole VÕS § 115 lg 3 kohaselt vajalik.

VÕS § 115 lg 1 teises alternatiivis on silmas peetud kahju, mille tekkimise oleks saanud

täiendava tähtaja jooksul rikkumise heastamisega ära hoida. VÕS § 115 lg 1 esimeses

alternatiivis on aga silmas peetud kahju, mis on võlausaldajale kahju hüvitamise nõude

esitamise hetkeks lõplikult tekkinud ja mida rikkumise heastamisega (nt parandamise või

asendamisega) kõrvaldada ei saa. Asjas puudub vaidlus, et hagejate kahju hüvitise nõude

aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 teises lauses toodud alternatiiv, samas hagejad täiendavat

tähtaega puuduste kõrvaldamiseks kostjatele ei andnud. Kuna hagejad tuginevad puudustele,

mida oleks olnud võimalik parandada, tuli üldreeglina hagejatel anda kostjatele tähtaeg

puuduste kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et isegi juhul

kui mingis osas oleks hagejate puudustele tuginemine olnud õigeaegne, puuduste olemasolu ja

kostjate vastutus tuvastatud, tulnuks hagi ikkagi jätta täielikult rahuldamata, kuna hagejad ei

andnud enne kahju hüvitamise nõude esitamist kostjatele võimalust puudusi kõrvaldada.

Menetluses selgus, et kostjad välistasid kahju hüvitamise nõude rahuldamise ka põhjusel, et

lepinguesemel puudused puuduvad. Sellega välistasid kostjad ka võimalike puuduste

parandamise. VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib aga kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist

nõuda ka täiendavat tähtaega määramata, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei

oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 punktides 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude

kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Käesoleval juhul on selge, et

täiendava tähtaja määramisel kohustuse täitmiseks, st puuduste kõrvaldamiseks poleks mingit

tulemust. Seega ei välistaks puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja andmata jätmine

kahju hüvitamise edukat nõudeõigust. Selline nõue ei oleks edukas, kui kostjad oleks

nõustunud peale hagi esitamist lepinguesemel tuvastatud puudusi kõrvaldama.

16. Maakohus avaldas seisukoha, et kuna hagi jääb rahuldamata nõude formaalse eelduse

puudumise tõttu, puudub vajadus analüüsida sisuliselt puuduste olemasolu, tõendatust ja

maksumust, sest teavituse hilinemise tagajärg ei sõltu sellest, kas puudused olid tegelikult

olemas või mitte. Samas avaldas maakohus ka seda, et kostjad ei oluliselt lepingut rikkunud

(seda küll VÕS § 116 lg 2 p-ide 1-4 kontekstis), sest puuduste tõttu ei ole nad jäänud elamust

ilma, kasutades seda tänaseni, puuduseid kõrvaldamata. Nimetatud arvamus viitab maakohtu

seisukohale, et juhul, kui puudustest oleks teavitatud õigeaegselt, tuleks hagejate nõue ikkagi

rahuldamata jätta. Seonduvalt eeltoodud seisukohaga toob ringkonnakohus esile järgneva.

17.Apellatsioonimenetluses tuginevad apellandid puuduste kõrvaldamise maksumuse (kahju

suuruse) osas, st kahju nõuet esitades PP ehitustehnilisele ekspertiisile: 1)

ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks tuleb teostada järgmised tööd. 1. korruse

tubade akendesse tuleb paigaldada värskeõhuklapid/õhutuspilud ja 2.korruse halli lakke

väljatõmbe plafoon, mis tuleb ühendada pööningul paikneva ventilatsiooni magistraaltoruga.

Lisaks tuleb pööningul paiknevad ventilatsioonitorud soojustada 50 mm paksuse

villaisolatsiooniga ja magistraaltoru viia läbi katuse, kuhu paigaldada ventilatsioonikorsten

koos ventilaatoriga ning magistraaltorustikule enne ventilaatorit mürasummuti. Selliselt

rekonstrueeritud ventilatsioonisüsteemil toimuks õhuvõtt läbi 1. ja 2. korruse akende

värskeõhuklappide ning 24/7 mehaaniline väljatõmme 2. korruse hallist ja tubadest (eeldusel,

et ventilaator töötab). Selliselt oleks tagatud pidev värske õhu olemasolu elamus.

Ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamise maksumus on 5807,52 eurot koos

käibemaksuga (ekspertiisi p 2.9); 2) katusekonstruktsioonide ja katuseakende asendamiseks

tuleb teostada järgnevad tööd: olemasoleva plekk-katuse, roovituse, tuulutusliistude, aluskatte

jakatuseakende lammutamine; sarikatele pennide paigaldus, hingava aluskatte paigaldus ja

ühendamine 2.korruse välisseinte tuuletõkkega; 50*100 mm tuulutusroovi paigaldus piki

sarikaid; 25*100 mm, s=300 mm pleki alusroovituse paigaldus risti sarikaid ja uue

kiviprofiiliga katusepleki paigaldus koos sadeveesüsteemi, lumetõkete ja katuseredeliga ning

ventilatsiooniklappide ja päikesevarjestusega katuseakende mõõtudega 780*1600 mm

paigaldus. Katusekonstruktsioonide puuduste kõrvaldamise maksumus on 116 878,88 eurot

koos käibemaksuga (ekspertiisi p 2.25); 3) lastetoa ja auto katusealune vahelae puuduste

kõrvaldamiseks tuleb taastada altpoolt ülespoole järgmiselt tuulutusvahedega pruuni tooni

laelaudis; 25 mm kõrgune tuulutusroov; tuuletõkkeplaat; olemasolevad sarikad ja 200 mm

soojustus; 50*50 mm talad koos 50 mm soojustusega; aurutõke; 22 mm puitkiudplaat; parkett

koos sammumüra matid ja põrandaliistudega. Lastetoa ja kütteruumi lagi taastada altpoolt

ülespoole järgmiselt: metallkarkassil kahekordne standardkipsplaat, vuugid nihkes; EI 30

kipsplaadi luuk; olemasolevad sarikad, 250 mm soojustus; aurutõke; 25 mm puitkiudplaat;

parkett koos sammumüra matid ja põrandaliistudega. Puuduste kõrvaldamise maksumus on

9083,12 eurot koos käibemaksuga (ekspertiisi p 2.35).

18.Puuduste esinemise kohta elamus esitati asjas asjatundjate VM, TS ning ekspert PP

arvamused. Lisaks on asja materjalide juures asjatundja HK arvamus, mille eesmärgiks saab

pidada kritiseerida ekspert PP poolt avaldatut. Nii asjatundjad VM, TS kui ekspert PP

tuvastasid elamus ehituslike puuduste olemasolu. Samas tõi ekspert PP esile, et kuigi

ehitustehniliselt ei vasta ehitise konstruktsioonid ehitamisaegsetele nõuetele, puuduvad

igasugused ilmingud, et konstruktsioonid on läbipaindunud, hallitavad või nakatunud

puidumädanikku (dtlk 466-477). Seejuures on ringkonnakohtu arvates oluline PP seisukoht, et

tuvastatud puuduste tõttu peaksid vastavad ilmingud elamu kasutusaega arvestades (14 aastat)

olema juba avaldunud. Ringkonnakohtu arvates viitab tuvastu sellele, et mõningate puuduste

mõju ei saa olla selline, et selle tagajärjel oleks vajalik elamu osaline ümberehitus nagu

hagejad väidavad. Seonduvalt PP tuvastatud puudustega tuleb arvestada ka sellega, et kostjate

avaldatu kohaselt ei olnud ehituse projektdokumentatsioon lepingu osa, mistõttu

projektdokumentatsioonist kõrvalekalded elamus ei saa üleüldse olla puudusteks. Seonduvalt

katuseakende kipsplaatide põskede märgumisega on PP esile toonud, et see võib olla tekkinud

nii sademete läbijooksust kruviaukude kaudu, plekkide tihendamata jätmise tõttu või

katuseakende lahtijäämisest sademete ajal (dtlk 467). Eksperdi arvates ei oleks kruviaukudest

tekkiva võimaliku läbijooksu piiramiseks vaja kogu katuseakent välja vahetada, vaid esmalt

piisaks pleki vahetamisest. Asjast ei nähtu ringkonnakohtu arvates, milline on pleki

vahetamise ja selle tihendamise kulu.

19.Kokkuvõtvalt on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus jättis põhjendatult hagi

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

20.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb poolte menetluskulud

apellatsiooniastmes jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Menetluskulud

määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/