3-23-1353/14 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiina Pappel, Tanel Saar, Maili Lokk

Otsuse tegemise aeg ja koht

04.09.2025, Tartu

Haldusasja number

3-23-1353

Haldusasi

OÜ Käänu Talu kaebus Haljala Vallavalitsuse

17.05.2023. a otsuse tühistamiseks ja vastustaja

kohustamiseks kasutusteatist uuesti läbi vaatama

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 18.06.2024. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Käänu Talu apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant – OÜ Käänu Talu, esindaja Tuulikki

Laesson

Vastustaja – Haljala vald, esindaja vandeadvokaat Raul

Keba

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus. Tühistada Tartu Halduskohtu 18.06.2024. a otsus ja

teha uus otsus, millega kaebus rahuldada.

2. Tühistada Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus ja kohustada vastustajat kaebaja

esitatud kasutusteatist uuesti läbi vaatama.

3. Mõista vastustajalt välja kaebaja menetluskulud summas 3 500 eurot (sh käibemaks).

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast, so 04.09.2025, arvates (HKMS § 212 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Käänu Talu omandas 17.04.2023 Vainupea külas, Haljala vallas, Lääne-Virumaal

asuva Olli kinnistu. Kinnistul asuvad elamu ja abihoone. Ehitisregistri kohaselt on elamu

kasutusevõtu aastaks 1926, abihoone (kuur) kasutuselevõtu aastat ehitisregistris märgitud ei

ole.

2. OÜ Käänu Talu esitas 05.05.2023 kasutusteatise (nr 2311301/04699) Olli kinnisasjal

asuva kuuri (ehitisregistri kood 108043568) ümberehitamise kohta. Hoone andmed

ehitisregistris on: nimetus kuur, ehitisealune pind 22 m2, köetavat pinda ei ole, maht 42 m3.

Kasutusteatises märgitud andmeteks on: nimetus abihoone, ehitisealune pind 40,2 m2, köetav

pind 5,5 m2, maht 108 m3. Ehitusteatisele oli lisatud ehitusprojekt.

3. Haljala Vallavalitsus keeldus 17.05.2023. a otsusega kasutusteatise registreerimisest.

Vallavalitsus põhjendas, et hoone asub Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ning osaliselt

veekaitsevööndis. Looduskaitseseaduse (LKS) § 38 lg 3 kohaselt on kalda ehituskeeluvööndis

uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene

ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui

juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist.

Ehitisregistri andmetel on algne abihoone maht 42 m3 ja ehitisealune pind 22 m2 ning

juurdeehitusega hoone maht 108 m3 ja ehitisealune pind 40,2 m2. Edastatud andmete kohaselt

on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud. Antud mahus ei saa hoone laiendamist seadustada

(kasutusteatist ei loeta teavitatuks).

4. OÜ Käänu Talu esitas 15.06.2023 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada

Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus, millega vallavalitsus keeldus kasutusteatise

teavitatuks lugemisest, ning kohustada Haljala Vallavalitsust kasutusteatist uuesti läbi

vaatama. Kaebaja põhjendas, et ta ei taotlenud luba hoone ümberehitamiseks, vaid soovib

seadustada toimunud ümberehitust. Hoone laiendamise seadustamine saab toimuda

kasutusteatise menetluse kaudu. Hoone see osa, mis asub Vainupea jõe pool (pesuköök,

pesemisruum ja abiruumid) oli sellisel kujul olemas juba hiljemalt 16.09.2002. Kaebaja ei

nõustu vastustaja seisukohaga, et endine kuur on praeguse abihoone keskmine osa ja hoonet

on laiendatud jõe suunas. See, milline otstarve oli varem hoone osal, kus praegu asuvad

pesuköök, pesemisruum ja abiruumid, ei ole tähtis. Vihula valla üldplaneeringu (kehtestatud

13.08.2003) kaardil on hoone selle praegustes mõõtmetes (dtl 40). Hoone ümberehitamise ajal

kehtinud ranna ja kalda kaitse seaduse § 9 lg 8 p 7 kohaselt ei laienenud ehituskeeld

üldplaneeringu alusel ehitatavale olemasoleva ehitise juurdeehitusele. Kuna hoone

laiendamine oli ette nähtud üldplaneeringus, siis tuleb seda pidada seaduslikuks. Hoone

ohutust tõendab ehitusprojekt ning tuleohutuse ja elektripaigaldise auditid. Kehtiva

veeseaduse alusel on võimalik hoone seadustamine olenemata sellest, et hoone asub osaliselt

veekaitsevööndis (VeeS § 119 p 5). Kui hoone on samas asukohas ja samal kujul asunud juba

ligi 20 aastat, ei ole põhjendatud väita, et hoone oleks vastuolus veekaitsevööndi eesmärgiga

või kalda kaitse eesmärkidega. Hoone ei kahjusta kuidagi olemasolevaid looduskooslusi.

Keskkonnaameti seisukohta ei saa arvestada, kuna ehitamine ei kuulunud kooskõlastamisele

Keskkonnaametiga.

5. Tartu Halduskohus jättis 18.06.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis,

et vaidlustatud otsus on õiguspärane. Halduskohtu põhjendused olid kokkuvõtlikult järgmised.

5.1. Asja lahendamisel tuleb lähtuda sellest, et kuur ehitati ümber ehitusõigust omamata.

Ehitusseaduse § 16 lg 1 p-d 1 ja 2 sätestas, et kui ehitati väikeehitist ehitisealuse pinnaga 20-

60 m2 või muudeti ehitise tehnosüsteemi, siis oli ehitamiseks nõutav kohaliku omavalitsuse

kirjalik nõusolek. Asjas ei ole tõendeid selle kohta, et kinnisasja omanik oleks sellist

ehitusõigust taotlenud ja kohalik omavalitsus oleks selle andnud.

5.2. Tuleb pidada tõendatuks, et juurdeehitus tehti pärast 01.01.2003. Ehitist on mõõdistatud

16.09.2002, sel ajal oli ehitise nimetus kuur, mõõtmed 5,6 x 3,92 m, pind 22 m2, maht 42 m3

ja kaugus elamust 16,9 m. Ümberehitamine ei saanud seega toimuda enne 16.09.2002.

Kasutusteatis, ehitusprojekt ja ehitise mõõdistamise andmed näitavad, et ehitustöid tehti

olulises mahus: hoone ehitisealune pind suurenes ligi kaks korda (enne 22 m2, pärast 40,2 m2);

hoone kõrgus oli enne 1,9 m ja pärast 3,1 m; hoonesse ehitati elektrivarustus, lokaalne

veevärk ja tahkeküttel kohtküte (korsten ja pliit). Varasema kuuri asukohta ehitati kütte ja

elektrivarustusega ruumid pesuköök, pesemisruum ja abiruumid, nende kõrvale ehitati uus

kuur; hoone seinad ja vahelaed osaliselt soojustati. Ei ole usutav, et nende töödega alustati

sügisel ja talvel kohe pärast kuuri mõõdistamist. Pigem on tõenäoline, et ehitustööd algasid

kõige varem järgmisel kevadel.

5.3. Vihula valla üldplaneeringu kaardimaterjalile ei saa ehitamise aja kindlakstegemisel

tugineda. Tegemist saab olla üksnes hoonete olemasolu ja paiknemise markeerimisega

kaardil. Hoone mõõtude kohta ei saa sellise täpsusega kaardimaterjali põhjal tõsikindlaid

järeldusi teha. Ammugi ei saa sellisest kaardimaterjalist tuletada kohaliku omavalitsuse tahet

anda ehitusõigus hoone laiendamiseks ehituskeeluvööndis.

5.4. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 29 lg 1 sätestab,

et ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine

teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt peab

ehitis vastama ehitusseadustiku (EhS) § 11 lg 2 ja § 12 sätestatud nõuetele. EhS § 12 lg 2

sätestab, et ehitis peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsendustega. Asjas ei

ole vaidlust selles, et abihoone asub tervikuna Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ja ulatub ka

veekaitsevööndisse. Samuti ei ole vaidlust selles, et hoone maht oli enne 42 m3 ja on praegu

108 m3 ehk see on suurenenud ligikaudu 2,6 korda. See tähendab, et kohaldada ei saa LKS §

38 lg 4 p 5, mille järgi ehituskeeluvööndis ehitamise keeld ei laiene olemasoleva ehitise

esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik

olemasoleva ehitise kubatuurist. Selle sätte alusel oleks kuuri mahtu saanud suurendada 14 m3

võrra, nii et hoone kogumaht oleks 56 m3. Vastustaja keeldus õiguspäraselt ehitise kasutamise

teavitatuks lugemisest. Eeltoodut ei muuda see, et samal seisukohal on Keskkonnaamet.

5.5. Kui ehitamine ei olnud eespool toodud põhjendustel lubatud looduskaitseseaduse alusel,

siis ei saa see olla lubatud ka veeseaduse alusel. VeeS § 119 p-s 5 on viidatud LKS ranna ja

kalda kaitset reguleerivatele normidele. VeeS § 123 sätestab, et kui vee kaitseks on

kehtestatud kaks või enam tegevuspiirangut, kohaldatakse neist rangeimat. Kaebaja väide, et

abihoonel ei ole negatiivset mõju loodusele või keskkonnale, on tõendamata. Kohus ei

suunanud kaebajat selle kohta tõendeid esitama, kuna õigusnormid ei pannud vastustajale

kohustust ja kohtu hinnangul ei jäta ka võimalust arvestada sellega, milline on ehitise tegelik

mõju loodusele või keskkonnale. Vastustajal tuleb ehitise seadustamine otsustada lähtudes

kehtivatest õigusnormidest.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

6. Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub halduskohtu

otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja leiab, et halduskohus

rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, hindas ebaõigesti asjas esitatud tõendeid ning kohaldas

ebaõigesti materiaalõigust.

6.1. Halduskohus tuvastas, et juurdeehitus tehti pärast 01.01.2003. Kaebaja leiab, et abihoone

ümberehituse aega ei saa üheselt kindlaks määrata. On võimalik, et kuuri ümberehitus

pesuköögiks, pesemisruumideks ja abiruumideks toimus juba enne 01.01.2003 ning võrreldes

hooneregistri toimikust pärinevate dokumentide koostamise ajaga (16.09.2002) on üksnes

laiendatud abihoonet elamu suunal kuuri osa arvelt.

6.2. Kaebaja ei nõustu halduskohtu tuvastatud abihoone andmetega. Ei ole võimalik üheselt

kindlaks määrata, et hoone kõrgus toona oli 1,9 m. On tõenäoline, et abihoone katuse kõrgus

on olnud tervikuna sama. 16.09.2002. a mõõdistuses märgitud kõrgus 1,9 m on eelduslikult

ruumi kõrgus, mitte kogu abihoone kõrgus maapinnast, kuivõrd ruumide inventeerimisel

kajastati kasuliku pinna andmeid.

6.3. Halduskohus asus üllatuslikult väitma, et üldplaneeringu kaardimaterjali täpsusastmest

(ebatäpsusest) tulenevalt ei ole võimalik teha abihoone mõõtude kohta tõsikindlaid järeldusi.

Halduskohus jättis arvestamata, et digitaalselt koostatud planeeringute joonised kaotavad

printimise ja skaneerimise käigus oma esialgset detailsust. Üldplaneeringu eesmärki ja

ülesannet silmas pidades tuleb olukorras, kus abihoone on kantud üldplaneeringu kaardile,

lugeda abihoonet vastustaja poolt aktsepteerituks ja seaduslikuks või vähemalt peab olema

abihoonet võimalik seadustada.

6.4. Halduskohus jättis arvestamata, et abihoone on sellisel kujul samas asukohas asunud

tänaseks vähemalt 20 aastat. Olukorras, kus abihoone on samas asukohas asunud pikki aastaid

ning vastustaja ei ole abihoonet pidanud varasemalt õigusvastaseks, ei ole põhjendatud jätta

abihoone seadustamata.

6.5. Kaebaja omandas kinnistu 2023. aastal. Kaebaja seaduslik esindaja pöördus vastustaja

poole, kelle juhtnööride järgi talitades tellis kaebaja abihoonele ehitusprojekti,

tuleohutusauditi ning elektripaigaldise auditi koostamise. Pärast dokumentide koostamist

esitas kaebaja vastavalt vastustajalt saadud infole kasutusteatise teadmisega, et abihoonet on

võimalik seadustada. Halduskohtu otsusest selgub, et vastustajal justkui ei olegi võimalik

abihoonet seadustada, samas möönab halduskohus, et vastustajal tuleb ehitise seadustamine

otsustada kehtivatest õigusnormidest lähtuvalt. Halduskohtu otsus on selles osas vastuoluline

ning sellest ei selgu, kuidas on võimalik kaebajal saavutada oma eesmärki.

6.6. Kui kohalik omavalitsus on olnud teadlik abihoone asukohast ja suurusest, sh abihoone

laiendusest ning ei ole enam kui 20 aasta jooksul nõudnud abihoone lammutamist (sh osalist

lammutamist), siis on isikul ka õigustatud ootus, et abihoonet sellisel kujul on võimalik

seadustada. Hea halduse põhimõtetega ei ole kooskõlas olukord, kus kaebajal ei lubata üle 20

aasta sellisel kujul ja asukohas asunud abihoonet seadustada, kuid samas ei nõuta kaebajalt ka

abihoone lammutamist.

7. Vastustaja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

7.1. Ehitis on mõõdistatud 16.09.2002. Sel ajal oli ehitise nimetus kuur, mõõtmed 5,6 x 3,92

m, pind 22 m², maht 42 m³ ja kaugus elamust 16,9 m. Hoone ümberehitamine ja laiendamine

ei saanud seega toimuda enne 16.09.2002. Loogiline on halduskohtu järeldus, et ei ole usutav,

et nende töödega alustati sügisel ja talvel kohe pärast kuuri mõõdistamist. Seega laiendati

abihoonet pigem pärast 2003. aastat.

7.2. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et pärast hooneregistri toimikust pärinevate

dokumentide koostamise aega (16.09.2002) on abihoonet laiendatud üksnes elamu suunal

kuuri osa arvelt. Arvestades, et abihoone paikneb täna põhihoonest 11,4 m kaugusel, abihoone

sauna osa paikneb jõe pool (kus varasemalt oli kuuri osa) ning kuuri osa paikneb põhihoone

pool, järeldub, et hoonet on korduvalt ümber ehitatud ja laiendatud.

7.3. Halduskohtu seisukoht, et üldplaneeringu väljavõttelt ei ole võimalik täpselt määrata

abihoone suurust, ei saanud kaebajale tulla üllatusena, kuivõrd vastustaja esitas selle

seisukoha enda vastuses kaebusele (vastuse p 2.8).

7.4. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et olukorras, kus abihoone on samas asukohas

asunud pikki aastaid ning vastustaja ei ole varasemalt pidanud abihoonet õigusvastaseks, ei

ole põhjendatud jätta abihoonet seadustamata. Vastustaja ei olnud teadlik kõnealuse ehitise

õigusvastasusest, kuivõrd selle üle ei ole varasemalt järelevalvet teostatud. Arusaadavalt tuleb

järelevalvet teostada ka selliste hoonete üle, mis on samas asukohas olnud pikki aastaid. Kui

selgub, et hoone asub veekaitse- ja ehituskeeluvööndis ning puudub õiguslik alus sellise

hoone seadustamiseks, tuleb sellest keelduda.

7.5. Kuivõrd halduskohtu ülesanne oli hinnata kasutusteatise menetluse õiguspärasust, ei

pidanudki kohus võtma seisukohta, kuidas on võimalik kaebajal abihoone seadustada.

7.6. Juhul, kui kaebaja on nõus abihoone (osaliselt) lammutama, tuleb vastustajale esitada

ehitusteatis koos vastava ehitusprojekti (lammutusprojektiga), misjärel saab vastustaja enda

seisukoha kujundada. Praeguse vaidluse raames ei pidanud vastustaja ise välja pakkuma

lahendusi abihoone seadustamiseks.

7.7. Asjaolust, et kaebaja abihoone suhtes ei ole vastustaja teinud lammutusettekirjutust, ei

võrsu kaebajale õigus nõuda abihoone seadustamist, kui see ei ole kooskõlas LKS-is

sätestatud ehituskeeluvööndist tulenevate piirangutega.

8. Vastustaja esitas 15.07.2025 täiendavad selgitused vastuseks ringkonnakohtu 13.06.2025.

a määruses esitatud küsimustele, märkides järgmist. Kuna ehitise seadustamine on LKS § 38

lg 4 p-st 5 tulenevalt ilmselgelt võimatu, siis Haljala Vallavalitsus menetluse käigus ehitise

auditi esitamist ei nõudnud. See oleks eeldanud omanikult täiendavaid rahalisi väljaminekuid,

kuid vallavalitsus ei oleks ka auditi olemasolul saanud kasutusteatist lugeda teavitatuks. Enne

keelduva haldusakti koostamist tutvus valla ehitusspetsialist ehitusprojektile lisatud fotode ja

tuleohutuse auditi fotodega. Visuaalse vaatluse põhjal on tuvastatav, et hoonet on laiendatud

vähemalt kahel ehitusperioodil. Hoone vundamentide vahel on selge konstruktiivne erinevus,

mis viitab sellele, et hoone osad on püstitatud erineval ajal. Hoone vasakpoolses osas, ukse

piirkonnas on selgelt nähtav vertikaalne liitekoht, mis viitab sellele, et tegemist on kahe eraldi

ehitusetapiga. Erinevat etappi näitab ka parempoolne osa (erinev laudis, vundament).

Kohapealseid mõõtmisi vastustaja ei teostanud, kuna fotodelt nähtus, et juba esmakordne

laiendus on olnud üle 33% mahust. Pärast ehitusspetsialisti poolt keelduva haldusakti

koostamist esitati vallavanemale suuline kaebus ehitusspetsialisti õigusvastase tegevuse kohta.

Vallavanem tutvus 23.05.2023 Vainupea küla Olli kinnistul kohapealse olustikuga ja tuvastas

visuaalsel vaatlusel, et hoonet on laiendatud erinevatel aegadel.

9. Kaebaja esitas 14.07. ja 14.08.2025 täiendavad seisukohad, milles märkis järgmist.

9.1. Vaidlust ei ole selles, et vaidlusaluse abihoone ümberehitamine ei toimunud enne

16.09.2002. Nõustuda ei saa vastustaja seisukohaga, et abihoone laiendamine on toimunud

pigem pärast 2003. aastat. Abihoone soojustamine ning küttevarustusega ruumide rajamine

viitavad soovile ja kavatsusele abihoonet kasutada eesmärgipäraselt talveperioodil.

Ehitustööde mahtu arvestades ei ole põhjust arvata, et selliste tööde teostamine kestaks kauem

kui mõni kuu, tõenäoliselt vähemgi. Seega oleks selliste tööde teostamine olnud vägagi

lihtsalt võimalik pärast 16.09.2002, kuid enne 2003. aastat. Halduskohus ei ole põhjendanud,

millele tugineb halduskohtu hinnang, et eelnev ei ole eluliselt usutav. Kaebaja rõhutab, et

halduskohus on ise välja toonud, et vastustaja on väitnud, et hoone ehitati ümber enne aastat

2003 (vt halduskohtu otsuse p 5, eelviimane lause).

9.2. Ka vastustaja sõnakasutus apellatsioonkaebusele esitatud vastuses viitab sellele, et

vastustajal puuduvad kindlad andmed ja tõendid ning vastustaja üksnes spekuleerib abihoone

ümberehituse aja osas. Asjas esitatud ainsaks tõendiks, mis kujutab abihoonet laiendatud

kujul, on üldplaneeringu kaart ning abihoone ümberehituse aja kindlaksmääramisel tuleb

lähtuda sellest tõendist. Jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik visuaalse vaatlusega – millele

vastustaja on läbivalt kohtumenetluses tuginenud – määrata kindlaks ehitise laiendamise

ajahetke. Esiteks ei ole vastustaja toonud välja, et vallavanemal oleks vastav pädevus

ehituslikes küsimustes hinnanguid anda. Teiseks ei tähenda abihoone laiendamisel üksnes

erinevate ehitusmaterjalide kasutamine veel seda, et tegemist oleks erinevatel aegadel

toimunud ehitustegevusega. Vastustaja ei saa paljasõnaliste väidetega tõendada abihoone

laiendamisega seotud asjaolusid, sh seda, nagu oleks abihoonet mitu korda laiendatud.

Vastustaja ei ole haldusmenetluses ega ka kohtumenetluses tõendanud, milline on see maht,

mis väidetavalt ületab lubatud juurdeehituse mahtu.

9.3. Kuni 09.05.2004 kehtinud ranna ja kalda kaitse seaduse (RanKS) § 9 lg 8 p 7 järgi ei

laiene ehituskeeld üldplaneeringu või detailplaneeringu alusel ehitatavale olemasoleva ehitise

juurdeehitusele. Vihula valla üldplaneering – kus abihoone oli juba laiendatud kujul peale

kantud – kehtestati RanKS kehtivuse ajal. RanKS § 9 lg 8 p 7 ei eristanud esmakordset

juurdeehitust lihtsalt tavapärasest juurdeehitusest. Kuna abihoone oli juba sellises suuruses,

nagu ta on tänasel päeval peale kantud Vihula valla üldplaneeringule, siis ei ole kaebaja

hinnangul ka määravat tähtsust sellel, kas abihoone juurdeehitus teostati ühes ajahetkes või

mitte.

9.4. Vastustaja ei nõudnud haldusmenetluse raames kaebajalt vastavaid ehituslikke

dokumente, sh ehitise auditit. Kui vastustaja hinnangul oli vajalik esitada täiendavaid

dokumente, oleks hea halduse põhimõttest tulenevalt pidanud vastustaja sellest kaebajale

teada andma, mitte keelduma kasutusteatise teavitatuks lugemisest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

11. Ringkonnakohus nõustub kaebaja lõppjäreldusega, et vaidlustatud haldusakt on

õigusvastane ja tuleb tühistada. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas halduskohus ebaõigesti

materiaalõigust ja eksis tõendite hindamisel, mis viis ebaõige otsuse tegemiseni.

Ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab kaebuse.

12. Praeguses asjas on vaidluse all Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsus, millega

vallavalitsus keeldus kaebajale kuuluval kinnisasjal asuva kõrvalhoone kasutusotstarbe

muutmiseks ja laiendamise seadustamiseks 05.05.2023 esitatud kasutusteatise

registreerimisest. Kaebaja eesmärk on korrastada ja parandada 2023. a aprillis omandatud

kinnisasjal asuva abihoone osas ehitisregistris sisalduvad ebaõiged andmed ning võtta

abihoone kasutusele.

13. EhS § 48 lg 5 p 1 sätestab, et vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses

kasutusteatises märgitud ehitise kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb viia

ehitis nõuetega vastavusse. EhS § 48 lg 6 näeb ette, et kui esinevad EhS § 48 lg-s 5 sätestatud

alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sh kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja

kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel esitatavad nõuded annab pädev

asutus haldusaktina. EhS § 55 näeb ette kasutusloa andmisest keeldumise alused. EhS § 55 p 1

kohaselt keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta nõuetele.

14. Haldusasja materjalide kohaselt pöördus vastustaja ehitusregistri kaudu kasutusteatise

kooskõlastamiseks Keskkonnaameti poole. Pöördumisele lisatud märkustes oli toodud, et

kasutusteatisega soovitakse õigusliku aluseta laiendus seadustada (ehitustegevust ei toimu).

Keskkonnaamet selgitas 17.05.2023. a vastuses, et loobub kasutusteatise kooskõlastamisest,

kuna Olli katastriüksus ei asu kaitsealal, hoiualal, püsielupaigas ega kaitstava looduse

üksikobjekti kaitsevööndis ning taotletud ei ole projekteerimistingimusi või ehitusluba (LKS

§ 14 lg 1 p-d 7 ja 8). Keskkonnaamet pidas siiski kohaseks selgitada, et „Maa-ameti

kitsenduste kaardirakenduse andmetel jääb antud abihoone Vainupea jõe

ehituskeeluvööndisse ning osaliselt ka veekaitsevööndisse. LKS § 38 lg 3 kohaselt on kalda

ehituskeeluvööndis on uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei

laiene ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul,

kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist.

Ehitisregistri andmetel on algne abihoone maht 42 m3 ja ehitisealune pind 22 m2 ning nüüdse

juurdeehitusega hoone maht 108 m3 ja ehitisealune pind 40,2 m2. Edastatud andmete kohaselt

on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud ning Keskkonnaamet asub seisukohale, et antud

mahus ei saa hoone laiendamist seadustada.“

15. Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsuses on keeldumise põhjusena märgitud, et ehitis

ei vasta nõuetele. Otsuse põhjendus kattub sisuliselt Keskkonnaameti vastuse eespool

tsiteeritud osaga. Lisaks on märgitud, et Haljala Vallavalitsus arvestas Keskkonnaameti

17.05.2023. a seisukohaga nr 7-9/23/9219-2, milles Keskkonnaamet tõi muuhulgas välja, et

antud mahus ei ole võimalik hoone laiendamist seadustada.

16. LKS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene ehituskeeluvööndis ehituskeeld olemasoleva ehitise

esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik

olemasoleva ehitise kubatuurist. Ringkonnakohtu hinnangul viitas vastustaja otsuses õigesti

LKS § 38 lg 4 p-le 5, kuid jättis selle kohaldamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata ning

see tõi kaasa õigusnormi ebaõige kohaldamise. Vastustaja asus seisukohale, et kuna esitatud

andmete kohaselt on lubatud juurdeehituse mahtu ületatud, siis antud mahus ei saa hoone

laiendamist seadustada (kasutusteatist ei loeta teavitatuks). Kohtumenetluses on vastustaja aga

järjekindlalt rõhutanud, et abihoonet on korduvalt ümber ehitatud ja laiendatud. Nimelt nähtub

hoone vundamendist, et see on tänase pesuköögi osas valatud betoonist (ca 2 m pikkuses),

keskmine osa on laotud telliskividest (vana kuuri vundament, mis klapib Rahvusarhiivi

joonistega) ning põhihoone poolne osa abihoonest on sisuliselt vundamendita ja toetub

maapinnale. Seega on esialgset kuuri laiendatud nii idasse (jõe poole), kui ka põhihoone poole

läände. Algne kuur paiknes tänase abihoone pesemisruumi ja abiruumide alal (vt nt vastus

kaebusele p-d 2.2–2.3). Eeltoodule vaatamata kohaldas vastustaja LKS § 38 lg 4 p 5 ilma, et

oleks uurinud, millal ja millises mahus lisati olemasolevale ehitisele esmakordne juurdeehitus.

17. Kuna halduskohus nõustus vastustajaga ja keskendus samuti üksnes algse mahu ja

kasutusteatises märgitud mahu erinevusele, siis kohaldas ka halduskohus LKS § 38 lg 4 p 5

ebaõigesti.

18. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 54 järgi on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud

pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas,

proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Vallavalitsus jättis

haldusmenetluses olulised asjaolud välja selgitamata. Selle tõttu jäi haldusmenetlus sisuliselt

läbi viimata. Leides, et juurdeehituse seadustamine ei ole kogu mahus võimalik, jättis

vallavalitsus muu hulgas hindamata kasutusteatise osas, mis puudutab kasutusotstarbe

muutmist algse hoone osas (kuur).

19. Ringkonnakohus palus vastustajal selgitada, kas ja mida tegi vastustaja haldusmenetluses

selleks, et välja selgitada abihoone esmakordse juurdeehituse maht. Vastustaja selgitas

15.07.2025. a vastuses, et enne keelduva haldusakti koostamist tutvus valla ehitusspetsialist

ehitusprojektile lisatud fotode ja tuleohutuse auditi fotodega. Visuaalse vaatluse põhjal on

tuvastatav, et hoonet on laiendatud vähemalt kahel ehitusperioodil. Kohapealseid mõõtmisi

vastustaja ei teostanud, kuna fotodelt nähtus, et juba esmakordne laiendus on olnud üle 33%

mahust. Seda, millist laiendust ja millistel asjaoludel vastustaja esmakordseks pidas, vastusest

ei selgu.

20. Praegusel juhul esines vajadus kasutusteatises esitatud andmete täiendava kontrolli

läbiviimiseks (EhS § 48 lg-d 5 ja 6). Selles menetluses tuleb välja selgitada kõik asjaolud, mis

on vajalikud, et hinnata nii ehitise kui ka selle kasutamise vastavust seaduses sätestatud

tingimustele ning kaaluda juurdeehituse seadustamise võimalust ja lammutamise vajadust

(eelkõige juurdeehituste aeg ja maht).

21. Vastustaja avaldas apellatsioonkaebusele vastates arvamust, et kaebajal tuleb endal

väljendada soovi ebaseaduslikus osas ehitise lammutamiseks ja praeguse vaidluse raames ei

pidanud vastustaja ise välja pakkuma lahendusi abihoone seadustamiseks. Ringkonnakohus

peab vajalikuks rõhutada, et selline seisukoht on põhimõtteliselt väär. EhS § 48 lg 5 p 1 ja lg 6

ning § 55 alusel saab pädev asutus esitada täiendavad nõuded ehitise kasutamiseks. Muu

hulgas on võimalik seadustada ehitise kasutamine osaliselt ja teha osas, mille seadustamine ei

ole võimalik, ettekirjutus ehitise nõuetega kooskõlla viimiseks (sh lammutamiseks).

Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kasutusteatise kontrollimine EhS § 48 lg-te 5 ja 6

alusel kujutabki endast kohaliku omavalitsuse üksuse initsiatiivil alustatud ehitusjärelevalve

menetlust ning EhS § 48 lg 6 viimases lauses viidatud haldusakt on oma sisult EhS § 130 lg 2

p-s 2 sätestatud ülesande (ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas

ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine) täitmiseks tehtav ettekirjutus (Tallinna

Ringkonnakohtu 15.09.2021. a otsus asjas nr 3-18-1711, p 12).

22. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses (EhSRS) reguleerib § 28

enne 01.01.2003 ehitatud ehitise seadustamist ning § 29 ajavahemikul 01.01.2003-30.06.2015

ehitatud ehitiste seadustamist. Halduskohus luges praeguses asjas tõendatuks, et juurdeehitus

tehti pärast 01.01.2003. Ringkonnakohus hinnangul ei ole asjas esitatud selliseid tõendeid,

mis halduskohtu järeldust kinnitaks. Muu hulgas tuleb arvestada, et Vabariigi Valitsuse

18.07.2002. a määruse nr 232 „Riikliku hooneregistri pidamise põhimäärus“ § 9 lg 1 nägi ette,

et registriandmetel on informatiivne tähendus. Samuti ei saa põhjendamatuks pidada kaebaja

vastuväiteid halduskohtu hinnangule, mille kohus andis elulisest usutavusest lähtudes.

23. Vastustaja selgitas vastuses kaebusele, et Maa-ameti kaardirakendusest ega muudest

vastustajale kättesaadavatest materjalidest ei ole võimalik üheselt järeldada, millal abihoone

laiendamine tegelikult toimunud on (vastuse p 2.2) ja viitas tõendite puudumisele ka

apellatsiooniastmes. Ringkonnakohus ei nõustu, et vastustaja võimalused ehitisega seotud

andmete kogumiseks on sedavõrd piiratud. Vastustajal oli võimalik küsida kaebajalt

täiendavaid andmeid. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6 sätestab uurimispõhimõtte, mille

kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega

asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Ebaseadusliku ehitamise

seadustamise taotlemisel on tõendamiskoormis peamiselt siiski ehitise omanikul.

Ringkonnakohus selgitab kaebajale, et ebaseaduslik ehitamine on eelkõige omaniku risk. Kui

isik omandab kinnisasja, millel asuval ehitisel ei ole kasutusluba, siis saab ta ühtlasi kaasa ka

eelmise omaniku õigusliku positsiooni ehitise seadustamise osas. Seega peab kinnisasja ostja

olema ise piisavalt hoolas ja ehitiste andmeid kontrollima.

24. Kui kasutusteatise uuel läbivaatamisel peaks ehitamise aja kohta tõendite saamine siiski

mingil põhjusel ületamatuks osutuma, saab ringkonnakohtu hinnangul abihoone juurdeehitust

puudutavas osas lähtuda EhSRS §-st 27, mis reguleerib enne EhSRS jõustumist ehitatud

ehitisregistrisse kandmata ehitiste väljaselgitamist. EhSRS § 27 lg 3 näeb ette, et kui

kinnisasja omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta, eeldatakse, et ehitis on

ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist (s.o pärast 01.01.2003).

25. Halduskohus märkis otsuse p-s 12 muu hulgas, et asjas ei ole vaidlust selles, et abihoone

asub tervikuna Vainupea jõe ehituskeeluvööndis ja ulatub ka veekaitsevööndisse. Kuigi see

ringkonnakohtu hinnangul LKS § 38 lg 4 p 5 kohaldatavust ei muuda (veekaitsevöönd kattub

kogu ulatuses ehituskeeluvööndiga), tuleb asja uuel läbivaatamisel silmas pidada, et abihoone

asub tervikuna veekaitsevööndis. Vastustaja kordas vaidlustatud haldusakti põhjendades

Keskkonnaameti vastuses toodud sõnastust, mille kohaselt jääb abihoone Vainupea jõe

ehituskeeluvööndisse ning osaliselt ka veekaitsevööndisse. Keskkonnaamet tugines Maa-

ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetele. Keskkonnaameti eksimus tuleneb tõenäoliselt

asjaolust, et kitsenduste kaardirakenduses1 on võimalik kitsenduse mõjuala kuvada eraldi

kinnistu piiridesse jääva Vainupea jõe kitsama osa kohta (kitsenduste loetelus ranna või kalda

1 https://kitsendused.kataster.ee/public?code=88703:002:0112

veekaitsevöönd 465,98 m2). Valides loetelust kirje ranna või kalda veekaitsevöönd 3 052,24

m2, on näha, et kõrvalhoone asub tervikuna veekaitsevööndis.

26. Kaebaja jäi ka apellatsioonimenetluses seisukohale, et olukorras, kus abihoone on kantud

üldplaneeringu kaardile, tuleb lugeda abihoonet vastustaja poolt aktsepteerituks ja

seaduslikuks või vähemalt peab olema abihoonet võimalik seadustada. Asjas esitatud ainsaks

tõendiks, mis kujutab abihoonet laiendatud kujul, on üldplaneeringu kaart ning abihoone

ümberehituse aja kindlaksmääramisel tuleb lähtuda sellest tõendist. Üldplaneeringu kaardil on

selgelt nähtav abihoone kuju sellisena, nagu see faktiliselt pärast ümberehitustöid on olnud.

27. Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga, et ehitise üldplaneeringu kaardile

kandmine ei oma ehitise seaduslikkuse seisukohast vähimatki tähendust. Ringkonnakohus

selgitab, et kuna ehitiste puhul on tegemist aerofotolt põhikaardile ülekantavate andmetega ja

põhikaart on üldplaneeringu aluskaardiks, siis saab ehitise olemasolu üldplaneeringu kaardil

olla vaid üheks tõendiks ehitise olemasolu kohta. Ehitise suuruse ja paiknemise kohta saab

aga tõekindlamaid andmeid nt ortofotodelt, mis on avalikult kättesaadavad Maa- ja

Ruumiameti kaardirakenduses. Ehitise kujutamine üldplaneeringu kaardil ei reguleeri ega

seadusta ehitamist ega ehitise kasutamist. Õigusvastaste ehitustööde tulemuseks olevate

ehitise osade saatuse üle tuleb otsustada lubade ja ettekirjutustega (vrd Riigikohtu 26.03.2019.

a otsus nr 3-14-52261, p 14). Eeltoodust tulenevalt nõustub ringkonnakohus halduskohtuga ka

selles, et kaebajal puudub praeguses vaidluses võimalus tugineda RanKS § 9 lg 8 p-le 7.

Tegemist ei ole üldplaneeringu alusel ehitatava olemasoleva ehitise juurdeehitusega.

28. Kuna ringkonnakohus teeb uue otsuse ja rahuldab kaebuse, siis tuleb ehitise seadustamise

võimalusi esmalt hinnata haldusmenetluses. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks käsitleda kaebaja

ülejäänud väiteid, mis puudutavad juurdeehituse seadustamist ja abihoone kasutusotstarbe

muutmist (õiguspärane ootus, ehitise tegelik mõju veekogule ja kaldale).

29. Kuna vastustaja peab kaebaja taotluse uuesti lahendamisel kohaldama kaalutlusõigust ja

kohus ei saa seda teha haldusorgani eest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg

3), siis kohustab ringkonnakohus vastustajat kaebaja taotlust uuesti lahendama (HKMS § 41

lg 3).

30. Eeltoodust tulenevalt rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse ning tühistab Tartu

Halduskohtu 18.06.2024. a otsuse. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab

kaebuse, tühistab Haljala Vallavalitsuse 17.05.2023. a otsuse ja kohustab vastustajat kaebaja

kasutusteatist uuesti läbi vaatama.

31. Asja uuel läbivaatamisel tuleb vastustajal kriitiliselt suhtuda ka vastustaja enda poolt

praeguses kohtuasjas esitatud, kuid kohtu poolt käsitlemata seisukohtadesse ja selgitustesse

(nt mis puudutab ehitise mahu ja kõrguse arvutamist).

32. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna ringkonnakohus tühistab halduskohtu otsuse, siis tuleb muuta ka menetluskulude jaotust

(HKMS § 109 lg 4). Vastavalt HKMS § 109 lg-le 6 mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja

põhjendatud menetluskulud.

33. Kaebaja tasus halduskohtus kaebuse esitamisel riigilõivu 20 eurot ning kandis

õigusabikulusid summas 1868,62 eurot (sh käibemaks). Kaebaja menetluskulu esimeses

kohtuastmes on seega kokku 1 888,62 eurot. Kaebaja tasus apellatsioonkaebuse esitamisel

riigilõivu 20 eurot ja talle on apellatsioonastmes osutatud õigusabi kokku summas 2 184,49

eurot (1854,69+349,80 eurot, sh käibemaks). Seega kokku on kaebaja menetluskulude suurus

apellatsiooniastmes 2204,69 eurot (sh käibemaks). Kohtupraktika kohaselt ei saa

menetluskulud kõrgemas kohtuastmes olla üldjuhul suuremad kui eelmises kohtuastmes, sest

kõrgema astme menetluses kulub õigusabi osutajal asjaga tegelemiseks eeldatavasti vähem

aega (Riigikohtu 04.03.2020. a otsus asjas nr 3-18-1740, p 19). Ringkonnakohtu hinnangul ei

esine praegusel juhul asjaolusid, mis õigustaksid apellatsiooniastmes suuremaid

õigusabikulusid. Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulud põhjendatud kokku 3 500 euro

ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)