3-22-2324/17 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiina Pappel, Einar Vene, Madis Ernits

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.08.2025, Tartu

Haldusasja number

3-22-2324

Haldusasi

OÜ Kondsor kaebus XXXa vastu kahju hüvitamise

nõudes seoses Tartus Aleksandri 8 ja 8a kruntide

detailplaneeringu menetlusega

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 22.03.2024. a otsus

Menetlusealus ringkonnakohtus OÜ Kondsor apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant – OÜ Kondsor

Esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik

Vastustaja – XXX

Esindaja Kadri Valdre

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 22.03.2024. a otsuse

resolutsioon muutmata, muutes halduskohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse

põhjendustega.

2. Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 29.09.2025 (HKMS § 212 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le Kondsor kuuluvad Tartus XXX ja 8a asuvad kinnistud. Kinnistud piirnevad XXXale

kuuluva Aleksandri tn 10 kinnistuga, millel asub munitsipaallasteaed Sass.

2. Tartu Linnavalitsus algatas OÜ Kondsor algatusel 17.07.2007. a korraldusega nr 905 Tartus

XXX asuvale krundile ärihoone ehitamiseks XXX ja XXX a kruntide detailplaneeringu (tl

7-8).

3. Vastustaja teatas detailplaneeringu menetluse käigus 05.02.2018 kaebajale saadetud kirjas

(tl 41), et arvestades tuleohutusnõudeid ja nendest linna krundile tuleneda võivaid ehituslikke

piiranguid, tuleb Aleksandri 8 krundile kavandatav uushoonestus (H3 ja galerii) planeerida

Aleksandri 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele (edaspidi 8 meetri nõue).

Haldusasi 3-18-1901

4. 8 meetri nõude sisulise põhjendatuse üle toimus vaidlus haldusasjas 3-18-1901, kus kaebaja

nõudeks oli kohustada vastustajat detailplaneeringut vastu võtma.

5. Tartu Halduskohus jättis 02.12.2019. a otsusega (tl 170-175) kaebuse rahuldamata. Kohus

leidis muuhulgas, et tõendatud ei ole vastustaja kestev/jätkuv õigusvastane tegevusetus

kaebaja taotlusel algatatud haldusmenetluses kuni kohustamiskaebusega halduskohtusse

pöördumiseni. Tartu Ringkonnakohus jättis 19.11.2020. a otsusega (tl 176-184) halduskohtu

otsuse muutmata.

6. Riigikohus tühistas 30.03.2021. a otsusega (tl 185-188) Tartu Ringkonnakohtu 19.11.2020.

a otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Riigikohus leidis seoses 8 meetri

nõudega, et üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et siseministri 30.03.2017. a

määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ (määrus nr 17) § 22 lõikes 2 ette

nähtud 8-meetrine tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Kuid selle

põhimõtte puhul tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel

kaaluda. Vastustaja ei ole teinud kaalutlusvigu, välistades võimaluse ehitada lasteaiahoone

tulevikus kaebaja kavandatava hoonega kokku või vähendada kuja muude ehituslike võtetega.

Ka lasteaiale kehtestatud nõudeid arvestades on linn asjakohaselt lähtunud soovist tagada, et

tulevikus oleks kaebaja kavandatava hoone ja lasteaiahoone vaheline kaugus vähemalt 8 m.

Samas tuleb välja selgitada, kas võimalus lasteaia krundile ehitada, mida linn oma

nõudmisega planeerimis-menetluses kaitseb, ei ole niikuinii välistatud ehk kas kaebaja

omandiõiguse kitsendamiseks esineb tegelik vajadus. Samuti tuleb põhjalikumalt kontrollida,

kas kaebajale jääks krundi piirist 4 meetri kaugusele ehitades piisav võimalus hoonestada

XXX tänavaäärne ala. Riigikohus nõustus haldus- ja ringkonnakohtuga selles, et kuigi

menetlusaeg on olnud pikk, nähtub asja materjalidest, et vastustaja ei ole olnud õigusvastaselt

tegevusetu ega ole detailplaneeringu menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Samuti pole

vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust.

7. Tartu Ringkonnakohus rahuldas 23.09.2021. a otsusega (tl 42-48) kaebuse ning kohustas

vastustajat detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Otsus jõustus 25.10.2021.

Detailplaneering ja kahju hüvitamise taotlus

8. Vastustaja võttis detailplaneeringu vastu ja suunas avalikule väljapanekule 20.01.2022.

Vastustaja kehtestas detailplaneeringu 09.06.2022.

9. OÜ Kondsor esitas 03.08.2022 Tartu Linnavalitsusele kahju hüvitamise taotluse. Vastustaja

jättis 03.10.2022. a otsusega nr 9-3.2/DP-07-020 taotluse rahuldamata.

Menetlus halduskohtus

10. Kaebaja esitas 31.10.2022 Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud hüvitamiskaebuse

järgmiste nõuetega: mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis summas 1 380 997 eurot

(otsene varaline kahju); mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis saamata jäänud tulu eest

kohtu äranägemisel määratud ulatuses; mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor viivised

väljamõistetavalt kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates käesoleva kaebuse esitamisest

kuni nõude rahuldamiseni.

11. Kaebaja leidis, et 8 meetri nõue esitati talle õigusvastaselt. Linnavalitsuse 29.01.2018. a

istungi protokollist sellist arutelu ei nähtu. Vastustaja ei olnud kogu eelneva 11 aastat kestnud

menetluse kestel sellist tuleohutuslikku probleemi esile toonud. Päästeamet oli 12.12.2017

andnud detailplaneeringule kooskõlastuse.

12. Kaebaja tugines sellele, et Tartu Ringkonnakohus kohustas 23.09.2021. a otsuses

vastustajat detailplaneeringut vastu võtma. Ringkonnakohus leidis, et 8 meetri nõue ei olnud

põhjendatud ning puuduvad takistused detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Kaebaja hinnangul

leidis ringkonnakohus, et 05.02.2018 täiendava nõude esitamine oli õigusvastane ning

vastustaja tegevusetus ehk detailplaneeringu vastu võtmata jätmine selle nõude täitmata

jätmise tõttu oli õigusvastane. Riigikohtu seisukoht, et vastustaja ei ole detailplaneeringu

menetlusega õigusvastaselt viivitanud, ei käsitle vastustaja tegevusetuse õigusvastasust alates

8 meetri nõude esitamisest. Kaebaja väitis, et vastustaja on teda sihikindlalt takistanud

kavandatud ehitamise elluviimisel.

13. Kaebaja pöördus pärast kohtuotsuse jõustumist haldusasjas 3-18-1901 vastustaja poole

09.11.2021, 10.12.2021, 11.01.2022 ja 27.04.2022 (tl 50-53) ning palus detailplaneeringu

vastu võtta ja kehtestada. Vastustaja viivitas pärast kohtuotsuse jõustumist ca kolm kuud ja

pärast seda, kui detailplaneeringu oleks saanud kehtestada, ca neli kuud. Tegevusetuse ja/või

viivitusena tuleb käsitleda ka seda, et vastustaja ei sõlminud kohtuvaidluses kaebajaga

kompromissi.

14. Kahju tekkimise alghetk on kaebaja arvates see, kui vastustaja esitas 30.01.2018 8 meetri

nõude, mis osutus põhjendamatuks ja õigusvastaseks. Kahju tekkimine lõppes 09.06.2022, kui

detailplaneering kehtestati.

15. Detailplaneeringu oleks saanud vastu võtta 29.01.2018. Detailplaneeringu kehtestamise,

projekteerimise ja ehitusloa saamise peale oleks kulunud ca 12 kuud. Kaebaja oleks saanud

alustada 2019. aasta alguses hoone ehitamisega ja kasutusloa väljastamiseni ning hoone

kasutamiseni oleks jõutud ca 12 kuu pärast.

16. Kaebaja on tellinud asjatundja arvamuse (tl 64-79), millest nähtub, et planeeritud hoone

ehitamise maksumus oleks 2019. aastal olnud 3 256 726,31 eurot ja 2022. aastal on see 4 634

469,60 eurot. Hinnavahe on 1 377 744 eurot. Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis

kaebajal on tekkinud detailplaneeringu vastuvõtmise õigusvastase viivitamisega. Kaebaja on

kandnud kulusid asjatundja arvamuse saamiseks 1 920 eurot (tl 81) ning õigusabikulusid

summas 1333 eurot seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega (tl 85-88).

17. Varaline kahju seisneb ka saamata jäänud üüritulus. Hoone rentimiseni oleks jõutud 2020.

aasta alguses pärast kasutusloa väljastamist. Kaebaja oleks tõenäoliselt saanud renditulu 247

000 eurot. Kaebaja esitas ka viivise nõude ja põhjendas seda.

18. Kaebaja on püüdnud kahju vältida ja kõrvaldada läbi selle, et on püüdnud enne kohtusse

pöördumist leida kompromissi ja selle võimatuse korral esitanud mõistliku aja jooksul

kohustamiskaebuse, mille kohus on rahuldanud. Seega on kaebaja teinud omalt poolt kõik

mõistliku kahju vältimiseks ja vähendamiseks.

19. Vastustaja palus hiljem täiendatud vastuses kaebusele jätta kaebus rahuldamata.

20. Riigivastutusõiguse raskuspunkt peaks koonduma eelkõige õiguste rikkumise

kõrvaldamisele haldusakti andmise või toimingu sooritamisega. Antud juhul on kaebaja

soovitud toiming (detailplaneeringu vastuvõtmine) tehtud.

21. Haldusasjas 3-18-1901 sai väga põhjalikult läbi arutatud ja tõendatud, et vastustaja ei ole

õigusvastaselt viivitanud detailplaneeringu menetlemisega ning planeeringu menetluse

venimine on olnud väga suures osas tingitud kaebaja enda tegevusest/tegevusetusest. Samuti

ei ole vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust.

22. Vastustaja ei ole olnud õigusvastases viivituses ega tegevusetuses ajal, kui kohtud arutasid

vastustaja kaalutlusi seoses 8 meetri nõudega. Kohtumenetluse aeg ei sõltunud vastustajast.

Ka kohtud olid 8 meetri nõude osas erinevatel arvamustel. Kohtuotsuse täitmise aeg 3 kuud ei

olnud ebamõistlikult pikk. Kohtuotsus asjas 3-18-1901 jõustus ajal, mil vahetus Tartu

Linnavolikogu koosseis, esimesel kahel istungil ei arutatud sisulisi eelnõusid ja järgmistel

istungitel tegeles volikogu eelkõige eelarve vastuvõtmisega. Detailplaneeringu vastuvõtmisest

ja avalikule väljapanekule suunamisest kuni detailplaneeringu kehtestamiseni kulunud aeg ca

4 kuud on olnud põhjendatud ja mõistlik. Vastustaja tõi ära toimunud menetluse üksikasjalise

kirjelduse (tl 98 ja pöördel).

23. Lisaks 8 meetri nõudele on vaidlusaluseid küsimusi seoses detailplaneeringu

vastuvõtmisega olnud märgatavalt rohkem. Detailplaneeringu vormistus vajas kaasajastamist,

kuna vaidluse ajal olid nõuded muutunud (tl 114-116, 118). Vastustaja on jõustunud

kohtuotsuse alusel vastu võtnud detailplaneeringu, mis ei vasta ühelegi tänapäevasele

planeerimispõhimõttele (tl 104-112). Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust

ehitusõiguse realiseerimiseks enne detailplaneeringu kehtestamist ja vaidlustusaja möödumist.

24. Ehitushinnad ajas muutuvad. Viimaste aastate ehitushindasid on mõjutanud eelkõige

ülemaailmne koroonapandeemia ja sõda Ukrainas. Samas on toimunud muutused ka

kinnisvarahindades, üürihindades ja üldises elukalliduses (tõusnud on ka palgad jne).

Tegemist on üldise majandusliku olukorraga maailmas. Ehituse hinna kallinemist ei saa

pidada kahjuks, mille hüvitamist saab kaebaja nõuda riigivastutuse seaduse alusel. Kaebaja on

äriühing, kes äri ja/või elamuhoonet püstitades teeb eelduslikult äriplaani (või muu sarnase

arvutuse) hoone kasumlikkuse osas. On eluliselt ebausutav, et kaebaja ehitaks hoone ning

rendiks või müüks pinnad alla nn ehitusmaksumuse. Ka hoonestamata kinnisasja väärtus,

korterite hinnad jms on tõusnud. Kaebaja esitatud arvutused on suures osas oletuslikud, kuna

puudub ehitusprojekt. Kaebaja soovib vastustajalt nõutava otsese varalise kahjuga alusetult

rikastuda.

25. Saamata jäänud tulu nõude osas tuleb arvestada, et detailplaneeringuga ei ole kavandatud

kinnisasjale rendipindasid, vaid on määratud kogu kinnisasja ehitusõigus ning kasutamise

sihtotstarbed. Antud juhul on kinnisasja sihtotstarvetena ette nähtud 10–30 % ulatuses

korterelamumaa ja 70–90 % ulatuses büroohoonete, kaubandus-, toitlustus- ja

teenindushoonete maa. Käesoleval ajal ei ole teada, millises mahus kavandab kaebaja uude

hoonesse kortereid ning millises mahus nt äripindasid. Samuti ei pidanud vastustaja teadma

detailplaneeringu menetluse käigus, kas kaebaja plaanib hakata uusi äripindasid ise kasutama,

välja üürima või võõrandab need.

26. Kaebaja arutluskäik uue hoone võimaliku projekteerimise, ehitamise ja kasutusloa

saamise ning ka äripindade välja üürimise osas on liialt optimistlik ning ebatõenäoline.

Kaebaja ei ole arvesse võtnud koroonapandeemiat ning selle mõju ehitus- ja kinnisvaraturule.

Sellist olulist mõju tõendavad kaebaja majandusaasta aruanded (tl 125-141). Kaebajal ei ole

tegelikkuses õnnestunud XXX olemasolevaid rendipindu välja rentida ning pakkumised on

rendihinna osas olnud erinevad. Saamata jäänud tulu osas tekkinud kahju on tõendamata.

27. Kaebaja esitas esmase ehitusloa taotluse 04.04.2023 ehk rohkem kui aasta pärast

detailplaneeringu kehtestamist ning 22.02.2024. a seisuga ei olnud ehitusprojekti puuduste

tõttu ehitusloa andmiseni jõutud.

Halduskohtu otsus

28. Tartu Halduskohus jättis 22.03.2024. a otsusega kaebuse rahuldamata.

29. Halduskohus leidis, et tulenevalt riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lõigetest 1 ja 2 ning

seal viidatud §-dest 3, 4 ja 6 on kahju hüvitamise üldised eeldused: 1) haldusülesandeid täitva

avaliku võimu kandja õigusvastane tegu avalik-õiguslikus suhtes; 2) isiku subjektiivse õiguse

rikkumine; 3) kahju tekitamine; 4) põhjuslik seos õigusvastase teo ja kahju tekkimise vahel;

5) esmaste õiguskaitsevahendite ammendatus. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad

olema täidetud kõik eeldused. Kui vähemalt üks eeldus on täitmata, siis ei ole

hüvitamiskaebuse rahuldamine võimalik ja muude eelduste käsitlemine enam vajalik ei ole.

Kohus ei ole eelduste täidetuse hindamisel seotud kindla järjekorraga.

30. Kaebaja tugines ühe kaebuse alusena sellele, et vastustaja on olnud detailplaneeringu

menetluses õigusvastaselt tegevusetu. Halduskohus märkis, et korrektne on rääkida

viivitusest, mitte tegevusetusest. Tegevusetuse all mõistetakse reeglina seda, kui haldusorgan

ei ole üldse tegutsema asunud. Viivituse all mõistetakse seda, kui haldusorgan on küll

sooritanud menetlustoiminguid, kuid ei ole ettenähtud tähtaja jooksul haldusakti andnud.

31. Kohtupraktikas aktsepteeritakse seisukohta, et isikul ei ole õigust nõuda konkreetse sisuga

planeerimislahenduse kehtestamist. Küll on aga planeeringust huvitatud isikul õigus nõuda, et

kohalik omavalitsusüksus viiks planeerimismenetluse lõpule mõistliku aja jooksul ning teeks

läbikaalutud ja põhjendatud otsuse (Riigikohtu lahend 3-3-1-23-16, p 17 ja 18). Kaebajal oli

seega subjektiivne õigus nõuda detailplaneeringu menetluse läbiviimist mõistliku aja jooksul.

Selle hindamisel, kas menetlus toimus mõistliku aja jooksul, ei oma tähtsust lõpptulemusena

tehtud otsuse sisu, vaid üksnes otsuse tegemise (detailplaneeringu menetluse lõpuleviimise)

fakt.

32. Halduskohtu hinnangul ei ole vastustaja kaebaja väidetud ajavahemikul, s.o 29.01.2018–

09.06.2022, detailplaneeringu menetluses õigusvastaselt viivitanud.

33. Kohtuasjas 3-18-1901 on kindlaks tehtud, et detailplaneeringu menetluses ei esinenud

vastustaja õigusvastast tegevusetust või viivitust kuni selles kohtuasjas kaebuse esitamiseni,

so kuni 05.10.2018 (Tartu Halduskohtu 02.12.2019. a otsuse p 50-61, Tartu Ringkonnakohtu

19.11.2020. a otsuse p 12-13, 17-18, Riigikohtu 30.03.2021. a otsuse p 23). Halduskohtu

hinnangul on see seisukoht pooltele siduv ning hõlmab ka kaebaja etteheidet, et menetlust ei

viidud lõpule hiljemalt 2018. aasta 1. juuliks. Seisukoht hõlmab perioodi, millele kaebaja

tugineb kaebuses, s.o perioodi 29.01–05.10.2018.

34. Vastustaja õigusvastase viivitusena ei saa käsitleda seda, et detailplaneeringu menetlust ei

toimunud kohtuasja 3-18-1901 menetluse ajal kuni kohtuotsuse jõustumiseni, s.o 05.10.2018–

25.10.2021. Vaidluste tekkimine planeerimismenetluses ja nende lahendamine kohtus on

planeerimismenetluse olemuslik osa ning oma seisukohtade kaitsmist kohtus ei saa kellelegi

ette heita. Vaidluse all oli sisuline küsimus, millest sõltus planeeringu vastuvõtmine kaebaja

soovitud kujul, sel juhul ei olnud menetlust võimalik läbi viia samal ajal kohtuvaidluse

toimumisega.

35. Kohtuotsus asjas 3-18-1901 jõustus 25.10.2021. Vastustaja võttis detailplaneeringu vastu

ja suunas avalikule väljapanekule 20.01.2022.

36. 17.10.2021 toimusid kohaliku omavalitsuse volikogu valimised. Tartu Linnavolikogu tuli

pärast seda esimest korda kokku 19.11.2021 ning tegeles esimesel istungil valimistele

järgnevate edasilükkamatute toimingutega, s.h linnavolikogu alaliste komisjonide

kinnitamine, linnapea valimine ja linnavalitsuse kinnitamine (tl 191). Ilma nende toiminguteta

ei oleks olemas olnud kohaliku omavalitsuse organeid, kes oleksid saanud kaebaja soovitud

detailplaneeringu vastu võtta ja kehtestada.

37. Ajavahemik linnavolikogu ja linnavalitsuse töö algusest 19.11.2021 kuni

detailplaneeringu vastuvõtmiseni volikogus 20.01.2022 oli ligikaudu kaks kuud. Selles

ajavahemikus toimusid arutelud 11. ja 19.01.2022 volikogu arengu- ja planeerimiskomisjonis

(tl 105-106, 112), 12.01.2022 volikogu keskkonnakomisjonis (tl 108-109) ning 04. ja

18.01.2022 linnavalitsuses (tl 104, 111). Kohtule ei nähtu eeltoodust, et vastustaja oleks

ajavahemikul kohtuotsuse jõustumisest kuni detailplaneeringu vastuvõtmiseni olnud

õigusvastases viivituses.

38. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist toimus 08.–22.02.2022 planeeringu avalik

väljapanek. Samuti korraldasid vastustaja ja planeeringu koostaja ajavahemikul 04.02.–

28.04.2022 planeeringu vormistamise vastavalt kohtuvaidluse ajal, 01.11.2019 jõustunud

riigihalduse ministri 17.10.2019. a määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja

ülesehitusele esitatavad nõuded“ (määrus nr 50) (tl 114-116). Kirjavahetusest ei nähtu, et

planeeringu koostaja K. Raid (avalikult kättesaadavatel andmetel omab kutset ruumilise

keskkonna planeerija, tase 7) oleks pidanud vastustaja nõudeid või ettepanekuid alusetuteks

või põhjendamatuteks.

39. Kaebaja kirjutas detailplaneeringule alla 05.05.2022 (tl 120). Vastustaja kinnitusel esitati

korrektselt vormistatud ja allkirjastatud detailplaneering talle 09.05.2022. Vastustaja suunas

planeeringu seejärel linnavalitsusse, kes otsustas 24.05.2022 esitada selle volikogule (tl 121).

Volikogu arengu- ja planeerimiskomisjon arutas detailplaneeringut 31.05.2022 (tl 122).

Volikogu kehtestas planeeringu 09.06.2022. Ka selles menetlusetapis ei ole vastustaja olnud

õigusvastases viivituses.

40. Kaebaja tugineb kaebuse teise alusena sellele, et kohtuasjas 3-18-1901 tehti kindlaks, et

vastustaja esitatud 8 meetri nõue oli õigusvastane.

41. Kahju hüvitamise sellel alusel välistab RVastS § 7 lg 1. Kahju hüvitamise eelduste hulgas

on see, et kahju ei ole võimalik kõrvaldada sama seaduse § 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste

kaitsmise või taastamisega. Kaebaja on kasutanud RVastS § 6 lg 1 ette nähtud

õiguskaitsevahendit ning saavutanud kaebuse rahuldamise. Kohus kohustas kohtuasjas

3-18-1901 vastustajat detailplaneeringu vastuvõtmiseks ilma 8 meetri nõuet esitamata. Sel

juhul ei saa kaebaja esitada kahju hüvitamise nõuet alusel, et vastustaja soovis

detailplaneeringu koostamist nii, et 8 meetri nõuet on arvestatud.

42. Kaebaja viitab ka selle aluse puhul asjaolule, et 8 meetri nõude esitamine pikendas

detailplaneeringu menetlust.

43. Detailplaneeringu menetlust reguleerivate normide eesmärgiks ei ole vaidluste

ärahoidmine. Planeerimismenetluse olemuslikuks osaks on puudutatud isikute huvide ja

avaliku huvi ühildamine ja kompromissi otsimine, selle võimatuse korral erinevate huvide ja

õiguste kaalumine ja otsuse tegemine selle kohta, millised huvid ja õigused on ülekaalukad.

See, et planeerimismenetluses võib tekkida vaidlusi, nende lahendamine võib toimuda kohtus

ja kohtumenetlus võtab aega, on planeerimismenetluses osalemisega kaasnev paratamatu risk.

44. Subjektiivne õigus sellele, et planeerimismenetlus tuleb läbi viia mõistliku aja jooksul, ei

anna kaebajale õigust kindlaks määrata mõistliku aja pikkust ajaühikutes või nõuda planeerigu

kehtestamist kindlal ajahetkel. See, et planeerimismenetluses tekib vaidlus ja menetlusaja

hulka kuulub planeerimisvaidluse lahendamise aeg, ei muuda planeerimismenetluse kestust

ebamõistlikuks. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda, et vastustaja kehtestab tema

eeldatud ajahetkel ja tema soovitud sisuga planeeringu. Planeerimismenetluse läbiviimist

reguleerivate normide kaitse-eesmärgiks ei ole tagada ehitise rajamine kindlal ajahetkel. Sel

juhul ei saa kahju hüvitamist nõuda alusel, et detailplaneering kehtestati kaebaja eeldatud ajast

hiljem.

45. Praeguses asjas ei saa kuidagi öelda, et vastustaja esitas 8 meetri nõude meelevaldselt või

põhjendamatult või et planeerimisvaidluse tulemus oli algusest peale ilmselge.

46. Detailplaneeringu eskiislahendus suunati avalikule arutelule 21.03.2017 (tl 10).

Arutamisel olnud eskiislahenduse seletuskirjas (tl 11-22) sisaldub küll punkt 5.6 pealkirjaga

„Ehitiste vahelised kujad“, kuid selles ei ole käsitletud 8 meetri nõuet.

47. 8 meetri nõue n-ö sisenes menetlusse 04.04.2017. Eskiislahenduse avaliku arutelu

protokollist (tl 169) nähtub, et Aleksandri tn 10 krundi omaniku esindaja, Tartu Lasteaed Sass

direktor tõstatas muuhulgas küsimuse, et kavandatava hoone kaugus lasteaia krundist peaks

tuleohutuskujast tulenevalt olema 4 m ning sellekohase kokkuleppe peaks saavutama

detailplaneeringu koostamise käigus. Vastustaja esitas detailplaneeringu tuleohutuse osa

04.12.2017 kooskõlastamiseks Päästeametile, kirjale lisatud seletuskirjas (tl 25-33)

sisalduvast kooskõlastuste tabelist nähtub, et Aleksandri tn 10 on andnud mittenõustuva

seisukoha (05.09.2017, L. Laumäe, lisade kaust lk 110).

48. Vastustaja teatas 05.02.2018 kaebajale, et esitatud kujul ei ole planeeringu vastuvõtmine

aktsepteeritav. Arvestades tuleohutusnõudeid ja nendest linna krundile tuleneda võivaid

ehituslikke piiranguid, tuleb XXX krundile kavandatav uushoonestus (H3 ja galerii)

planeerida Aleksandri tn 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele (tl 41).

49. Riigikohus leidis, et üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et 8-meetrine

tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Kohtuasi lahendati

lõpptulemusena kaebaja kasuks mitte seetõttu, et 8 meetri nõuet ei oleks üldse tohtinud

esitada, vaid selle tõttu, et vastustaja eksis selle nõude rakendamisel konkreetses olukorras,

s.o asjaolude hindamisel (kas ehitamine Aleksandri tn 10 kinnisasjale on võimalik või

tõenäoline) ning kaalutlusõiguse teostamisel. Kaebaja kaebus rahuldati pärast ligikaudu kolm

aastat kestnud kohtumenetlust ning varem olid nii halduskohus kui ka ringkonnakohus

teistsugusel seisukohal. Riigikohus nõustus mitme vastustaja seisukohaga, kuid mitte kõigi

vastustaja seisukohtadega, mis viiski lõpptulemusena kaebuse rahuldamiseni. Nõustuda ei saa

kaebaja seisukohaga, nagu oleks Tartu Ringkonnakohtu hinnang vastustaja tegevusele

23.09.2021. a otsuses olnud kuidagi eriliselt hävitav. Kaebaja viidatud sõnastus

ringkonnakohtu otsuses on pigem sellistes vaidlustes tavapärane.

50. Asjasse ei puutu see, et Päästeamet oli enne 8 meetri nõude esitamist detailplaneeringu

kooskõlastanud. Päästeamet kontrollis seda, et planeeringuga kavandatud hoonestusala ja

lähimate olemas olevate hoonete vaheline kaugus on vähemalt 8 m. Planeeringuvaidluse

esemeks oli see, kas ja kuidas tuleks arvestada naaberkinnisasjale tulevikus ehitamise

võimalust ning tagada, et kaebaja kavandatava hoone ja naaberkinnisasjale ehitatava hoone

vaheline kaugus oleks vähemalt 8 m.

51. Kokkuvõttes on mõlema kaebuse aluse puhul täitmata vähemalt üks kahju hüvitamise

eeldus. Vastustaja ei ole olnud detailplaneeringu menetluses õigusvastases viivituses, s.h ei

saa õigusvastase viivitusena käsitleda 8 meetri nõude esitamist ja selle üle toimunud vaidlust.

8 meetri nõude osas on kaebaja edukalt kasutanud esmast õiguskaitsevahendit. Halduskohus

ei käsitlenud poolte väiteid muude kahju hüvitamise eelduste täidetuse kohta.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

Apellatsioonkaebus

52. Kaebaja palub 15.04.2024 esitatud ja hiljem täiendatud apellatsioonkaebuses (dtl 411-

418, ) tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada OÜ Kondsor

kahjunõue ning mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis summas 1 380 997 eurot (otsene

varaline kahju); mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor hüvitis saamata jäänud tulu eest kohtu

äranägemisel määratud ulatuses; mõista XXXalt välja OÜ-le Kondsor viivised

väljamõistetavalt kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras alates käesoleva kaebuse esitamisest

kuni nõude rahuldamiseni.

53. Kaebaja väitel lahendati haldusasjas 3-18-1901 küsimus vaid sellest, kas XXXa tuli

kohustada XXX ja 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks, kuid ei lahendatud küsimust

XXXa tegevusetusest ega viivitusest. Seetõttu ei oma kohtute poolt varasemas kohtuasjas

esitatud väited XXXa tegevusetuse või viivituse või selle puudumise kohta mingit tähendust

käesolevas kohtuasjas.

54. Ajavahemikul 05.02.2018–05.10.2018 ei toimunud planeeringu sisulist menetlemist, küll

aga toimus kohtuväline vaidlus, mis jäi tulemusteta. Kohtuotsuse jõustumisest 25.10.2021

kuni detailplaneeringu kehtestamiseni 09.06.2022 kulus ca 7,5 kuud. Seetõttu ei saa kogu

viivitust selgitada kohtumenetlusega.

55. Ka kohtumenetlus ei välista vastustaja vastutust. Halduskohus on välja mõelnud uue

vastutuse piiramise aluse, mida materiaalõigus ei sisalda, jättes selgitamata, millisel

õigusnormil, Riigikohtu lahendil või õigusteooria seisukohal selline seisukoht põhineb.

56. Planeerimismenetluses vaidluste tekkimine ei ole planeerimismenetluse olemuslik osa,

mis välistaks vastutuse õigusvastase tegevuse eest. Planeerimismenetlus peab olema

õiguspärane. Just sel põhjusel on üldse kehtestatud planeerimisseadus ja selle rakendusaktid.

57. Kaebaja etteheide seisneb selles, et XXX esitas planeeringu vastuvõtmise välistamiseks

õigusvastase tingimuse (8 meetri nõue) ning põhjustas sellega detailplaneeringu vastuvõtmise

olulise pikenemise, mis tõi kaebajale kaasa kahju ehitushindade olulise kallinemise tõttu.

58. Kaebaja tugineb Tartu Ringkonnakohtu 23.09.2021. a otsusele nr 3-18-1901 (p 15-21),

kust järeldub, et 8 meetri nõue oli põhjendamatu ja õigusvastane.

59. Kaebaja mõistab halduskohtu otsust nii, et kohus jättis kaebuse rahuldamata RVastS § 7 lg

1 alusel, st halduskohtu arvates sai kaebaja õigusi kaitsta ja kahju vältida kohustamiskaebuse

rahuldamise ning selle raames nn 8 meetri nõude õigusvastasuse tuvastamisega. Kaebajale

jääb arusaamatuks, kuidas välistas kaebaja kahju see, et ta oli haldusasjas 3--18--1901 edukas.

8 meetri nõude õigusvastasuse tuvastamine andis kaebajale selle, et XXX võttis

detailplaneeringu vastu ja kehtestas selle.

60. Kaebaja tugineb RVastS § 7 lõikele 2 ja leiab, et tegevusetusega tekitatud kahju saab

nõuda vaid siis kui haldusakt jäeti õigeaegselt andmata või toiming õigeaegselt sooritamata.

Antud juhul jäeti detailplaneering õigeaegselt vastu võtmata ning see ca 3,5 aastane viivitus

põhjustas kaebajale kahju ehitushindade kallinemise tõttu.

61. Kohtuasjas 3-18-1901 tuvastati, et 8 meetri nõue on õigusvastane. Nõuda hoone

kavandamisel 4 m tagasiastet krundi piirist, jätta haldusakt seetõttu õigeaegselt väljastamata,

viivitada ca pool aastat jõustunud kohtuotsuse täitmisega, on kaebaja arvates isiku õigusi

rikkuv ja kahju tekitav viivitus.

62. Halduskohtu otsusest ei selgu, kas kohtu arvates esines veelgi asjaolusid, mis välistaksid

kaebaja kahjunõude. Kaebaja ei saa seetõttu esitada selles osas ka argumenteeritud seisukohti,

kuivõrd halduskohus ei ole sellekohaseid põhjendusi esitanud.

Vastus apellatsioonkaebusele

63. Vastustaja palun vastuses apellatsioonkaebusele jätta OÜ Kondsor apellatsioonkaebus

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

64. Vastustaja osutab sellele, et Tartu Ringkonnakohus kohustas otsusega haldusasjas

3--18--1901 vastustajat detailplaneeringut vastu võtma, mitte aga kehtestama.

65. Vastuvõtmiseks kulunud aega on halduskohus käesolevas kohtuasjas kontrollinud ning

jõudnud järeldusele, et kohtuotsuse täitmiseks kulunud 3 kuu pikkust aega ei saa lugeda

õigusvastaseks viivituseks või tegevusetuseks. Kaebaja väited, justkui oleks vastustaja olnud

Tartu Ringkonnakohtu otsuse täitmisega viivituses 7,5 kuud, on eksitavad.

66. Viivitus ning tegevusetus on riigivastutuse seaduse mõistes erineva tähendusega mõisted

(RVastS § 7 lg 1 ja 2). Vastustaja nõustub halduskohtu järeldusega, et vastustaja ei olnud

tegevusetuses ega viivituses detailplaneeringu vastuvõtmisel.

67. Vastustaja ei olnud õigusvastases viivituses ka ajal, kui kohtud arutasid vastustaja

kaalutlusi detailplaneeringumenetluse vastuvõtmise osas. Kohtumenetluse aeg ja kohtute

tegevus ei sõltunud kuidagi vastustajast. Vastustaja hinnangul oli kavandatava hoone piirist

eemale nihutamise nõue põhjendatud ning nii Tartu Halduskohus kui ka Tartu

Ringkonnakohus jätsid algselt kaebaja kaebuse kohustamisnõudes rahuldamata. Riigikohus

otsustas siiski kaebaja kassatsioonkaebuse rahuldada ning saata asja uueks arutamiseks tagasi

ringkonnakohtusse. Alles uues menetluses rahuldas Tartu Ringkonnakohus kaebaja kaebuse,

lähtudes Riigikohtu kohustuslikest suunistest. Viidatud kohtuasjas ei olnud vastustaja

vastuväited seotud tulekujaga, vaid eelkõige vahetult kinnistu piirile tekkiva massiivse

„müüriga“, haljastuse puudumisega ja kahju tekitamisega naaberkinnistu haljastusele.

68. Vastustaja on seisukohal, et võimalikud kohtuvaidlused on planeerimismenetlusega

kaasnev risk ning vaidluse all olnud küsimust ei saanud pidada koheselt ilmselgelt

õigusvastaseks. Õigusvastaseks viivituseks ei saa pidada ka aega, kui toimub kohtuvaidlus ja

kohtuvaidluse tulemusel peaks selguma, et vastustaja poolt esitatud nõue ei olnud

põhjendatud.

69. Vastustaja on jätkuvalt seisukohal, et kahjunõue on täielikult põhjendamata, ning

olukorras, kus vastustajale ei ole esitatud konkreetset ehitusprojekti (ehitusloa menetlus on

jätkuvalt pooleli), siis ei oleks ka teoreetiliselt olnud võimalik hakata koostama ehituse

eelduslikku maksumust. Lisaks jääb vastustaja seisukohale, et ehitamise hinna kallinemine ei

ole kahju, mida oleks võimalik kahjunõude sätete alusel välja mõista. Kaebaja ei ole

tõendanud oma vara väärtuse vähenemist, hävimist või halvenemist (VÕS § 128 lg 3). Samuti

on vastustaja esitanud vastuväited saamata jäänud tulu osas.

70. Vastustaja jääb varasemalt esitatud vastuväidete juurde neid kordamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

71. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja halduskohtu otsuse

resolutsiooni muutmata, kuid muudab halduskohtu otsuse põhjendusi vastavalt käesoleva

otsuse põhjendustele.

72. Esmalt lahendab ringkonnakohus materiaalõigusliku olukorra (I) ning seejärel

apellatsioonkaebuse ja menetluskulude küsimuse (II).

I

73. Kaebaja soovib, et kohtud mõistaksid vastustajalt välja kahju hüvitise selle eest, et

vastustaja esitas talle õigusvastaselt 8 meetri nõude. Kaebaja tugineb seejuures eelkõige

vastustaja tegevusetuse õigusvastasusele alates 8 meetri nõude esitamisest. Kaebaja väitel on

talle tekkinud varaline kahju seoses ehitushindade kallinemisega, millele lisanduvad

kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude

esitamisega. Samuti on kaebajal väidetavalt jäänud saamata üüritulu ning lisaks on kaebaja

esitanud viivise nõude.

74. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebaja nõude õiguslikuks aluseks on RVastS

§ 7 lg 1 ja 2. RVastS § 7 lg 1 sätestab, et isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja

õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, võib nõuda talle tekitatud kahju

hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-des 3,

4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. RVastS § 7 lg 2 järgi võib

tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui haldusakt jäi õigeaegselt

andmata või toiming õigeaegselt sooritamata ja sellega rikuti isiku õigusi. Nende normide

alusel hüvitatakse nii otsene varaline kahju kui ka saamata jäänud tulu (RVastS § 7 lg 3).

75. Käesoleval juhtumil ei ole tegemist vastustaja tegevusetusega, sest XXX on XXX ja

XXX a kruntide detailplaneeringu vastu võtnud ja kehtestanud, st tegu on tehtud. Järelikult

tuleb kõne alla kaks võimalikku kahju põhjustanud sündmust: kas väidetav kahju tekkis

vastustaja õigusvastase tegevusega, mis seisnes 8 meetri nõude esitamises, mis osutus

haldusasjas 3-18-1901 õigusvastaseks, või tekkis väidetav kahju 8 meetri nõude

vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud

viivitusest, mis peab sellisel juhul olema õigusvastane.

76. Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11 ja 13) veenvalt põhjendanud, et 8 meetri nõude

vaidlustamisest ja sellele järgnenud detailplaneeringu menetluse lõpuleviimisest tingitud

viivitus ei olnud õigusvastane, vaid et kohtuvaidluse puhul on tegemist planeerimismenetluses

osalemisega kaasneva paratamatu riskiga. Samuti ei viivitanud vastustaja peale kohtuvaidluse

lõppu haldusasjas 3-18-1901 detailplaneeringu lõpuleviimisega õigusvastaselt, vaid võttis

vastu ja kehtestas detailplaneeringu mõistliku aja jooksul peale kohtuotsuse jõustumist.

Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Järelikult ei

ole vastustaja kaebajale viivitusega õigusvastaselt kahju tekitanud.

77. Küsimus on niisiis selles, kas väidetava kahju võis põhjustada õigusvastaseks osutunud 8

meetri nõude esitamine kui selline.

78. Halduskohus on sellega seoses asunud otsuses seisukohale, et kuna kaebaja esitas 8 meetri

nõude osas õiguskaitsevahendi RVastS § 6 lg 1 mõttes, mis osutus edukaks, siis ei saa ta

esitada selsamal alusel kahju hüvitamise nõuet (otsuse p 12). Ringkonnakohus leiab, et see

seisukoht on vastuolus RVastS § 7 lg-ga 1, mis ütleb, et juhul, kui kahju ei olnud võimalik

vältida ega ole võimalik kõrvaldada RVastS §-s 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või

taastamisega, võib isik nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist. Sellest tulenevalt võib RVastS

§-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi kasutamata jätmine välistada kahju hüvitamise nõude

RVastS § 7 alusel, kuid RVastS §-s 6 sätestatud õiguskaitsevahendi edukaks osutuv

kasutamine ei saa välistada kahju hüvitamise nõuet RVastS § 7 alusel, kui isikule on ühtlasi

tekkinud kahju. Kui isik vaidlustab tema õigusi riivava haldusakti või toimingu, see haldusakt

või toiming osutub õigusvastaseks ja põhjustab isikule kahju, siis peab olema isikul õigus

nõuda ka selle haldusakti või toiminguga tekitatud kahju hüvitamist. Teiste tingimuste seas on

seejuures oluline, et väidetav kahju tekkis just selle – õigusvastase – haldusakti või toimingu

tõttu.

79. Õigusvastase haldusakti või toimingu ja väidetava kahju tekkimise vahel peab olema

põhjuslik seos. Riigikohus on selgitanud: „Põhjusliku seose nõue tähendab, et tegu pidi

tekitama kahju vahetult ja vältimatult.“1 Riigikohus on põhjusliku seose osas viidanud ka

RVastS § 7 lg-st 4 tulevale võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 4 kohaldatavusele.2 RVastS § 7

lg 4 näeb ette, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalik-õiguslike

RKHKo 16.03.2005, 3-3-1-93-04, p 12.

RKHKo 23.08.2023, 3-20-1055, p 27.

suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks

RVastS-ile ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju

hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega

sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. VÕS § 127 lg-t 4 tuleb Riigikohtu

järgi tõlgendada iseäranis selliselt, et kahju ei pea olema teo vahetu tagajärg, vaid tegemist

võib olla ka põhjuste ahelaga, mille isik on oma käitumisega loonud.3

80. Lisaks peab kaebajale olema üldse tekkinud kahju, mis oleks vastustaja õigusvastase

haldusakti või toiminguga põhjuslikus seoses. Kahju on RVastS § 7 lg 3 järgi otsene varaline

kahju ja saamata jäänud tulu. Sama sisuga on ka VÕS § 128 lg 2. VÕS § 128 lg 3 sätestab, et

otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara

halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. VÕS § 128 lg 3

kohaldub Riigikohtu järgi põhimõtteliselt ka riigivastutusnõude puhul tulevikus tekkida võiva

kahju korral, kuid tingimusel, et tulevikus tekkida võival kahjul on siiski piisavalt otsene seos

kahju tekitanud tegevusega.4 Lisaks tuleb arvestada ka VÕS § 127 lg-ga 1, mille kohaselt on

kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane

olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei

oleks esinenud.

81. Kaebajale väidetavalt tekkinud varaline kahju seisneb ehitushindade kallinemises, millele

lisanduvad kulutused asjatundja arvamuse saamiseks ja õigusabikulud seoses kahju

hüvitamise nõude esitamisega, samuti väidetavalt saamata jäänud üüritulus, mida ta oleks

saanud, kui hoone oleks valmis.

82. Ringkonnakohus on seisukohal, et 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole põhjustanud

kaebajale tema poolt väidetud kahju.

83. Otsese varalise kahju kindlaksmääramise alusena tuleb käesoleval juhtumil kõne alla see

lauseosa VÕS § 128 lg-s 3, kus on juttu kahju tekitamisega seoses tulevikus kantavatest

mõistlikest kuludest, sest kaebaja vara ei ole kuidagi halvenenud. Riigikohus on pidanud

tulevikus tekkiva kahju hüvitamist põhimõtteliselt võimalikuks ning osutanud sellele, et

iseäranis tulevikus tekkiva kahju korral, on kohtul õigus hüvitis määrata ka hinnanguliselt

(VÕS § 127 lg 6).5 Teisalt on Riigikohus märkinud, et tulevikus tekkiva kahju hüvitamist saab

nõuda siis, kui kahju tekkimine on kindel.6 Näiteks on Riigikohus märkinud tulevaste

ümberehitamise kulude kohta RVastS § 7 ja VÕS § 128 lg 3 kontekstis: „Uue korteri

ümberehitamisega tulevikus tekkivate kulude hüvitamise nõude rahuldamise edulootus on

kolleegiumi arvates vähene, sest esiteks ei ole nende kulude kandmine ja seeläbi hüvitatava

RKTKo 27.06.2025, 2-19-14759, p 12.6; 16.06.2021, 2-17-19464, p 12.

RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p 25.

RKTKm 26.09.2024, 3-22-717, p 11.2.

RKTKo 19.12.2018, 2-13-31650, p 11; RKHKm 22.06.2021, 3-20-1834, p 17.

kahju tekkimine veel selge ning teiseks ei seondu väidetav kahju otseselt vara halvenemisest

tekkinud vara väärtuse vähenemisega ega kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus

kantavate mõistlike kuludega.“7

84. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et ehituse hinna kallinemisest tingitud võimalikke

kõrgemaid kulutusi ei saa pidada antud juhtumi kontekstis hüvitamiskõlblikuks kahjuks, sest

kaebaja on äriühing, kes ärihoonet ja/või elamut püstitades koostab eelduslikult äriplaani

hoone kasumlikkuse osas. Ehituskulud võivad iseenesest küll olla tulevikus kantavad

mõistlikud kulud VÕS § 128 lg 3 mõttes, kuid kuna ehituskulud tekiksid ehitamise korral

nagunii, kaebaja on äriühing ja kavandatav arendus on tema majandustegevuse osa, ei

vähenda kõrgemad ehituskulud tema vara väärtust, vaid suurendavad käivet. Eeldatav

ehitushind saab olla kaebaja mõistlikus äriplaanis sisendhind, mis mõjutab vastavalt tulevast

müügihinda ja/või üürihinda.

85. Teiseks on ringkonnakohus seisukohal, et see, et kaebajal üldse kulutused tekivad, ei

pruugi olla käesoleva otsuse tegemise aja seisuga sugugi kindel. Kahjuna on teoreetiliselt

võimalik käsitada tulevikus tõenäoliselt tehtavaid kulutusi ehitamisele, kuid kulude kandmine

kaebaja poolt ei ole ka käesoleva otsuse tegemise ajal veel üheselt selge. E-ehituse8 andmetel

on XXX väljastanud 15.04.2025 XXX krundile büroohoone rajamiseks ehitusloa nr

2512271/09605. Kuid kaebaja ei ole veel ehitama hakanud ning kohtul puudub teave selle

kohta, kas ta hakkab ehitama. Samuti pole selge, mis ulatuses kaebajal ehitama hakkamise

korral kulutused tekkida võivad. Kaebaja on küll esitanud nn eksperthinnangu (dtl 158-188),

mille on koostanud M. Pottsepp, kuid sellest ei selgu, kuidas tabelisse lisatud alghindadeni on

jõutud või kust need pärinevad. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole selle eksperthinnanguga

võimalik midagi muud tõendada kui seda, kas selles esitatud arvutuskäik peab või ei pea

paika. Väidetava kahju suurust see ei tõenda.

86. Samuti puudub põhjuslik seos väidetava kahju ja 8 meetri nõude esitamise kui sellise

vahel. Ringkonnakohus on seisukohal, et lisaks conditio sine qua non põhimõttel kindlaks

tehtavale seosele peab kahju olema ka õigusvastase tegevuse adekvaatne ehk asjakohane

tagajärg. Ringkonnakohus leiab, et sel moel kindlaks tehtud põhjuslik seos võib tulla kõne alla

viivituse ja sellest tingitud suuremate kulutuste vahel. Kuid, nagu eespool kindlaks tehtud, ei

olnud käesoleval juhtumil viivitus õigusvastane, mistõttu ei tule see kahju tekitamise

põhjusena kõne alla. 8 meetri nõude esitamine kui selline ei ole aga ühegi väidetava kahjuga

adekvaatses või asjakohases seoses.

87. Kohtud saavad küll tulevase kahju korral hüvitise suuruse ise RVastS § 7 lg 4 ja VÕS §

127 lg 6 alusel kindlaks määrata, kuid selleks peab olema tõendatud, et kaebajale on üldse

kahju tekkinud ning et see on õigusvastase tegevusega põhjuslikus seoses. Kuna käesoleval

juhtumil ei ole kahju ning puudub ka põhjuslik seos, siis ei ole ringkonnakohtul võimalik ka

hüvitist kindlaks määrata.

88. Järelikult on ainetud ka kulutused asjatundja arvamuse saamiseks, mis väidetavat

ehitushindade vahet analüüsis.

RKHKm 26.03.2015, 3-3-1-86-14, p 25.

https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/.

89. Ringkonnakohus juhib täiendavalt tähelepanu järgnevale. Vastustaja kehtestas

detailplaneeringu 09.06.2022. Ehitusloa väljastas vastustaja 15.04.2025, st ligi kolm aastat

hiljem. Mis põhjustel ehitusloa väljastamine nii kaua aega võttis, ei ole üheselt selge.

Vastustaja on osutanud sellele, et 23.02.2024. a seisuga ei olnud ehitusluba väljastatud

sellepärast, et ehitusprojektis esinesid puudused (dtl 376). Ringkonnakohus on eelnevast

tulenevalt seisukohal, et isegi kui kaebajale oleks kahju tekitatud, kuid ta on ka ise ehitama

hakkamisega viivitanud, tuleks hüvitist sellisel juhul vastavalt RVastS § 139 lg-le 1

vähendada.

90. Lisaks taotleb kaebaja saamata jäänud tulu hüvitamist, mis seisneb tema väitel saamata

jäänud üüritulus.

91. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajal ei ole ka saamata jäänud tulu.

92. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele,

eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud; saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise

võimaluse kaotamises. Tsiviilõiguses lähtutakse arusaamast, et kuna saamata jäänud tulu

täpse suuruse tõendamine on tihti äärmiselt keeruline, peab VÕS § 128 lg 4 ls 1 järgi

kahjustatud isik tõendama üksnes need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et

tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada.9 Ringkonnakohus on seisukohal, et tulu saamise

tõenäosus ja kahjustatu kavatsus ning võimalus tulu saada on keskse tähtsusega ka saamata

jäänud tulu kui riigivastutusnõude kindlakstegemisel.

93. Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga on olukord kruntidel XXX ja 8a järgmine.10 XXXa

krundil asub büroohoone, mis on üht otsapidi kokku ehitatud XXXb krundil asuva hoonega,

mis asub Aleksandri tänava poolt vaadatuna L-tähe kujuliselt XXXa paikneva hoone taga ja

ühes otsas. Mõlemad hooned koos moodustavad nurgelise U-tähe kujulise kompleksi. XXXa

krundil asuvat 3-korruselist ärihoonet on mainitud juba Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007. a

korralduses nr 905, millega linnavalitsus algatas XXX ja 8a kruntide detailplaneeringu

koostamise ja kinnitas selle lähteseisukohad. Samuti nähtuvad XXXa ja 8b hooned Maa- ja

Ruumiameti kodulehel olevatelt aerofotodelt vähemalt alates 2013. aastast. XXX krunt on

hoonestamata ja sel asub parkla.

94. Kuna XXXa krundil asub ärihoone, siis on kaebaja selle eest eeldatavalt üüritulu saanud.

XXX krundile on ehitusluba büroohoone rajamiseks väljastatud 15.04.2025. Kuna vastustaja

kehtestas kõnealuste kruntide detailplaneeringu 09.06.2022, siis võttis ehitusloani jõudmine

kaebajal aega ligi kolm aastat. Käesoleva otsuse tegemise aja seisuga ei ole kaebaja veel XXX

krundil ehitustegevust alustanud. Eespool tegi ringkonnakohus kindlaks, et vastustaja ei ole

õigusvastaselt detailplaneeringu menetlusega viivitanud. Kaebaja ei ole käesolevas

menetluses väitnud, et vastustaja oleks ehitusloa menetlusega õigusvastaselt viivitanud.

Järelikult puudub õigusvastane viivitus, mis võiks teoreetiliselt põhjustada saamata jäänud

tulu. Kuid ringkonnakohtule jääb arusaamatuks mõttekäik, kuidas oleks nende asjaolude

RKTKo 21.04.2021, 2-14-6942, p 13.2.

Vt järgneva kohta ka Raid Invest OÜ. Aleksandri 8 ja Aleksandri 8a kruntide detailplaneering. Seletuskiri. Tartu

2022, lk 3 (https://gogis.tartulv.ee/queryFile.php?file=3_DP-07-020_Aleksandri%208%20ja%20Aleksandri

%208a%20kruntide%20detailplaneering/DP07020_Seletuskiri.pdf).

pinnal võimalik jõuda adekvaatse kausaalketini, mille alguses on 8 meetri nõude esitamine kui

selline ja lõpus saamata jäänud tulu. Ringkonnakohus järeldab sellest, et kaebajal ei ole sellist

saamata jäänud tulu, mille oleks põhjustanud mõni vastustaja õigusvastane tegevus.

95. Täiendavalt juhib ringkonnakohus tähelepanu RVastS § 13 lg-le 2, mille järgi ei hüvitata

saamata jäänud tulu, kui kahju hüvitamiseks kohustatud isik tõendab, et ta ei olnud kahju

tekitamises süüdi. Ringkonnakohus on seisukohal, et vastustaja on käesoleval juhtumil

veenvalt selgitanud, et 8 meetri nõude esitamisel kui sellisel olid ratsionaalsed põhjused ja et

seda ei tehtud kaebaja kiusamiseks ega takistamiseks. Samuti ei viivitanud vastustaja

menetlusega õigusvastaselt. Halduskohus on otsuses (otsuse p 9-11) seda põhjalikult

käsitlenud, mistõttu ei hakka ringkonnakohus seda kordama ja viitab sellele. Ringkonnakohus

järeldab sellest, et isegi, kui käesoleval juhul oleks vastustaja kaebajale saamata jäänud tulu

põhjustanud, siis ei saaks seda vastustajalt süü puudumise tõttu välja mõista. Kuna ei esine

õigusvastast viivitust ja vastustaja ei ole esitanud arusaamatuid ega ilmselgelt põhjendamatuid

tingimusi planeeringu vastu võtmiseks, siis ei esine vastustajal ka süüd. Ringkonnakohus on

seisukohal, et planeerimismenetluses tulebki arutada läbi erinevad võimalikud

linnaehituslikud lahendusviisid ja neid vajadusel põhjalikult vaagida, sest ehitised püstitatakse

aastakümneteks või isegi -sadadeks. Planeerimise eesmärk on luua eeldused

ühiskonnaliikmete vajadusi ja huve arvestava, demokraatliku, pikaajalise, tasakaalustatud

ruumilise arengu, maakasutuse, kvaliteetse elu- ning ehitatud keskkonna kujunemiseks,

soodustades keskkonnahoidlikku ning majanduslikult, kultuuriliselt ja sotsiaalselt

jätkusuutlikku arengut (planeerimisseaduse § 1 lg 1). Arendajal tuleb seetõttu varuda

planeerimismenetluseks teatud hulk kannatlikkust.

96. Kuna puudub kaebajale hüvitamisele kuuluv kahju, siis on ainetu ka nõue hüvitada

õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõude esitamisega.

97. Kokkuvõttes ei ole riigivastutusnõude eeldused käesoleval juhul täidetud.

II

98. Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et apellatsioonkaebus tuleb jätta

rahuldamata ja halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid halduskohtu otsuse

põhjendusi tuleb muuta vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

99. HKMS § 108 lg 1 ls 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

100. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad kaebaja

menetluskulud kaebaja enda kanda. Kuna vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust

esitanud, siis jäävad vastustaja menetluskulud vastustaja enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)