3-25-2366/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tiia Nurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.08.2025 Tallinn

Haldusasja number

3-25-2366

Haldusasi

Lelle 22 Holding OÜ kaebus tuvastada 09.05.2025 lepingu

tühisus, mille on Eesti Energia AS ja Aktsiaselts Kaamos

Kinnisvara sõlminud uue üüripinna saamiseks ja riigihangete

vaidlustuskomisjoni 07.07.2025 otsuse vaidlustusasjas nr 138-

25/- tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Kaebaja (vaidlustaja) –Lelle 22 Holding OÜ,

lepingulised esindajad

vandeadvokaat Erki Fels ja

vandeadvokaadi abi Gregor Saluveer

Vastustaja (hankija) – Eesti Energia AS, lepinguline esindaja

Diana Minumets

Kolmas isik – Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara, lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Kadri Härginen ja Mario Sõrm

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata Eesti Energia AS poolt koos 15.08.2025

menetlusdokumendiga esitatud tõendid (dtl 2940-2947).

2. Jätta Lelle 22 Holding OÜ kaebus rahuldamata.

3. Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Eesti Energia AS kasuks välja menetluskulud summas

7315 eurot (käibemaksuta).

4. Mõista Lelle 22 Holding OÜ-lt Aktsiaseltsi Kaamos Kinnisvara kasuks välja

menetluskulud summas 2671,50 eurot (käibemaksuta).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 10 päeva jooksul

arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 08.09.2025.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Eesti Energia AS (vastustaja) on alates 2023. aasta novembrist üritanud hankida uut üüripinda.

Selleks viis vastustaja läbi kaks konkurentsipõhist läbirääkimistega hankemenetlust: riigihange

„Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (vr 270064) ja riigihange „Büroopinna üürimine Tallinnas“

(vr 280484). Mõlema riigihanke alusdokumentidele esitati vaidlustus. Mõlemad vaidlustused

rahuldati osaliselt. Mõlema vaidluse tulemusel tunnistas vastustaja riigihanke kehtetuks.

2. 26.02.2025 saabus Lelle 22 Holding OÜ-le (kaebaja) üüripinna päring (vaidlustuse lisa 1).

1(14)

3. 12.05.2025 andis vastustaja kaebajale teada, et tema pakkumus ei osutunud edukaks.

14.05.2025 esitas kaebaja vastustajale teabenõude (vaidlustuse lisa 2).

4. 02.06.2025 esitas vastustaja teabenõudele vastuse (vaidlustuse lisa 3), millest kaebaja võis välja

lugeda, et vastustaja on valinud välja eduka pakkumuse, sõlminud lepingu ja tugineb riigihanke

korraldamata jätmisel riigihangete seaduse (RHS) § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandile.

5. 05.06.2025 esitas kaebaja riigihangete vaidlustuskomisjoni (VAKO) kaudu vaidlustuse, milles

taotles eelviidatud lepingu tühisuse tuvastamist. RHS § 185 lg 4 p 3 järgi on ettevõtjal õigus

vaidlustada hankeleping, kui hankija ei ole esitanud hanketeadet ja hanketeate esitamata jätmine ei

olnud lubatud. Sellisel viisil sõlmitud leping on tühine (RHS § 121 lg 1 p 1). VAKO menetluses

selgus, et vastustaja on lepingu sõlminud 09.05.2025 ja seda Aktsiaseltsiga Kaamos Kinnisvara

(kolmas isik). Lepingu esemeks on aadressile Veskiposti tn 8, Tallinn ehitatav hoone Sirius.

6. 07.07.2025 otsusega vaidlustusasjas nr 138-25/- jättis VAKO vaidlustuse rahuldamata. VAKO

leidis kokkuvõtvalt järgmist: a) pärast riigihangete ebaõnnestumist võis kolmas isik proovida leida

üüripinda RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes osast nõudmistest, mida ta

riigihangete tehnilises kirjelduses üürile antava hoonega seoses esitas ning aktsepteerides

põhijoontes turul olemas olevaid hooneid ja arendusprojekte; b) kaebaja väidetavaid nõudeid

kolmandale isikule esitatud üüripinna päringus pole ja loogiliselt võttes ei oleks selliseid nõudeid

pidanud esitama, sest pakkujad pidi esitama andmed arenduse või hoone kohta. Kaebaja üüripinna

puhul oli vastustajale aga teada, milliseid muudatusi ta soovib; c) Siriuse projekt valmis aastal

2024 ja ehitusloa taotlus anti sisse 20.12.2024. Asjaolud viitavad sellele, et Sirius ehitataks

sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga; d) VAKO-le esitatud asjaoludest nähtuvalt ei ole

vastustaja mõjutanud oluliselt ehitatava hoone kavandamist, määratlenud oluliselt ehitist

iseloomustavaid omadusi ega avaldanud otsustavat mõju selle kavandamisele.

7. Kaebaja esitas 17.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse nõudes tuvastada 09.05.2025

lepingu tühisus, mille on Eesti Energia AS ja Aktsiaselts Kaamos Kinnisvara sõlminud uue

üüripinna saamiseks ja riigihangete vaidlustuskomisjoni 07.07.2025 otsuse vaidlustusasjas nr

138- 25/- tühistamiseks. Tallinna Halduskohus võttis kaebuse oma 18.07.2025 määrusega

menetlusse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Kaebaja seisukoht

8. Kaebaja seisukoht on kokkuvõtvalt järgmine.

8.1 Riigihanke korraldamata jätmist õigustavaid erandeid tuleb tõlgendada kitsendavalt. See on

olnud Euroopa Kohtu praktika juba alates 1993. aastast. VAKO lähenemine vaidlusele on olnud

vastupidine. VAKO pole isegi suutnud tuvastada, milles täpselt vastustaja ja kolmas isik on kokku

leppinud, kuid on sellegipoolest erandi kohaldatavust viitega läbirääkimiste protokollile jaatanud.

8.2 Kinnisvaratehingu sätestamisel oli seadusandja eesmärgiks RHS seletuskirjast nähtuvalt

eristada ühelt poolt mistahes õiguslikul alusel olemasoleva ehitise omandamist ja teisalt kinnisasja

või sellega seotud õiguse omandamist koos ehitustöö teostamisega vastavalt hankija soovidele.

Teisel juhul tuleks käsitleda lepingut RHS mõttes mitte erandiga hõlmatud kinnisvaratehinguna,

vaid ehitustööde hankelepingu või kontsessioonina, mille suhtes erand ei kohaldu.

8.3 VAKO on omistanud ebaõige tähenduse asjaolule, et Sirius hoone oleks ehitatud ka ilma

vastustaja tellimuseta. Kaebaja ei kahtle, et aadressile Veskiposti tn 8 oleks mingisugune hoone

ehitatud ka ilma vastustaja tellimuseta. Samas oleks tegemist täiesti teistsuguse hoonega.

2(14)

Vastustaja on mõjutanud projekti oluliselt enam, kui kosmeetiliselt. Vastustaja on kaasatud

ehitusse algfaasis. Juba vastusest vaidlustusele nähtub, et vastustaja on olnud lepingu sõlmimisel

positsioonis, millelt saab oluliselt mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Otsustav mõju nähtus

juba üüripinna päringust, milles vastustaja on seadnud nõuded üürile võetava pinna suurusele,

abiruumide suurusele, fuajee- ja teeninduspinnale, parkimislahendusele, ruumilahendusele jne.

Ilmselt saab vastustaja mõju tulevikus olema oluliselt suurem, kuna hoonet ei ole veel ehitatud.

Kaebajale teada olevalt hoonele esitatud nõuete rohkuse taustal on selge, et Veskiposti tn 8 puhul

ei ole tegemist erandit õigusava valmislahendusega. Järgmisel üürnikul ei ole võimalik esitada

hoonele selliseid nõuded, nagu vastustaja on esitanud ja enesestmõistetavalt esitab veel ehituse

käigus.

8.4 VAKO otsusest ei nähtu ammendavalt, mille üle pooled on läbirääkimisi pidanud.

Lähenemine, milles VAKO võrdleb tehtud pakkumust sellega, milles lõpuks kokku lepiti, on

põhimõtteliselt ebaõige. VAKO jätab tähelepanuta, et vastustaja on juba korraldanud kaks avatud

konkurentsiga hankemenetlust, mille tehniline kirjeldus on avalik. Miski ei takista ettevõtjal, kes

hakkab hoonet alles ehitama, esitada selline pakkumus, mis nendele nõuetele vastab.

8.5 Otsustavat mõju projekteerimisele on võimalik kindlaks teha ka siis, kui hankija on esitanud

ulatuslikke siseviimistlustöid puudutavaid nõudeid. Euroopa Kohus väitis seda samas lahendis,

millest on vastustaja ebaõigesti tuletanud, et hankijal on keelatud mõjutada üksnes hoone

struktuuri. Vastustaja täiendavalt edastatud dokumentidest ei jää kahtlust, et ta on sätestanud

ulatuslikke nõudeid mitte ainult siseviimistlustöödele, vaid hoone ehitamisele üldiselt.

Dokumentidest nähtuvalt on vastustaja seadnud üüripinnale järgmisi nõudeid (nõuded jagunevad

kümne lehekülje peale, mistõttu käsitleb kaebaja neid kokkuvõtlikult): a. Vastustaja otsustab, kas

toitlustusala projekteeritakse esimesele või kolmandale korrusele; b. Korruseplaanid tehakse

vastavalt vastustaja soovidele. Sisekujunduses lepitakse kokku ühiselt, valides selleks välja

sisearhitekti; c. Vastustaja on seadnud ulatuslikud nõuded töökorruste siselahendusele. Nt

bürooala üldine loogika (p-d 2.1—2.6); erinevate töö- ja koosolekuruumide arv ja paiknemine (p

2.7); köökide paiknemine (p 2.9); nõuded garderoobide, koristusruumi, tervisetoa rajamisele (p

2.10); nõue kasutada siseseinte projekteerimisel võimalikult palju suure pinnaga klaaslahendusi (p

2.11). d. Vastustaja nõuab, et hoone esimesele või teisele korrusele oleks projekteeritud esinduslik

nõupidamiste-koostöö korrus. Vastustaja on näinud ette nõupidamisruumide suuruse ja arvu (p-d

2.12.1—2.12.5), koolitusklassi (p 212.7), suure saali, kuhu mahub istuma 120 inimest (p 2.12.8),

abipinna (p 2.12.9), garderoobi, köögi, ooteala ja tualetid (p 2.12.12) jmt. e. Vastustaja nõuab, et

hoone esmatasandile planeeritakse avar ja esinduslik fuajee vastuvõtuala. Seda koos kantselei ja

postiruumi ning Enefiti klienditeeninduse alaga (teenindusboks ja näidiste ruum) (p 2.13). f.

Vastustaja nõuab, et hoone esimesele korrusele on planeeritud abiruumid. See hõlmab laoruume,

millele on võimalik sõidukiga ligi pääseda; koristuskeskust/ladu ja jalgrataste parklat (p 2.14). g.

Vastustaja nõuab, et hoonesse on planeeritud olmekorpus ja treeningala. See koosneb

riietusruumidest, pesuruumidest ning nendega ühendatud treeningalast, võimalusel ka saunast (p-d

2.15—2.16). h. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded parkimislahendusele. See hõlmab

eeskätt parkimiskohtade arvu ja asukohta ning külalistele mõeldud parkimisala, kusjuures

parkimislahendus tuleb kooskõlastada Enefit Voltiga (p-d 3.1—3.3). Seejuures on vastustaja

kohustanud projekteerida ja välja ehitada elektrilaadijate võimekus (seejuures ülima

detailsusastmeni) (p 3.4). i. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded IT võrgule,

kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. See hõlmab hoonesisese kaabelduse tüüpe ja

paiknemist (p-d 4.1—4.7), jaotlate paiknemist, varustatust, tehnilisi omadusi, turvasektsioone jpm

(p 4.8), tugevvoolu võimsust ja varustatust (p 5). j. Vastustaja on seadnud üksikasjalikud

turvanõuded. See hõlmab seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja paiknemist, nõudeid

läbipääsudele, kaameratele, turnikeedele jpm. Ilmselgelt meelevaldne on vastustaja väide, et „kõik

nõuded on niivõrd kosmeetilised, et need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümberkohandatavad“.

Vastustaja nõuded ei ole „kosmeetilised“, vaid sisulised ja ulatuslikud. Vastustaja on seadnud

3(14)

korruse kaupa täpselt paika, milline hoone ehitatakse. Kui hoonesse asuv uus üürnik seaks

ulatuselt samaväärsed, kuid teistsugused nõuded, peaks kolmas isik kogu hoone sisemuse ümber

ehitama. Tegemist pole viimistluslike nõuetega, mille lubatavust on Euroopa Kohus jaatanud.

Vastustaja ostab selle lepingu raames isegi sisearhitektuurse projekti koostamist (lisa 5, p 2.19),

mis pole ilmselgelt kinnisvaratehingu erandiga hõlmatud. VAKO on jätnud palju vastustaja

kehtestatud nõudeid üleüldse tähelepanuta. Nt siselahenduse osas käsitles VAKO ainult

tööruumide paiknemist ja tegi järelduse, et see on lubatav. Seda, et vastustaja on seadnud detailsed

nõuded nt ka teistele korrustele (esinduskorrus ja nullkorrus), abiruumidele, toitlustusala

paiknemisele, olmekorpusele, treeningalale jm, ei nähtu VAKO otsusest sõnagagi. Vastustaja

nõuded ei ole seatud siseviimistlustöödele, vaid hoone sisemisele lahendusele. Siseviimistlus

tähendab maalritöid, st tapeetimist, krohvimist, pahteldamist, värvimist jmt, mitte korruste ja

ruumide ehitust. Kaebaja jaoks on kokkuvõttes ilmne, et RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand

vaidlusalusel juhul ei kohaldu. Nõuete hulk ja ulatus on märkimisväärne, kuigi vastustaja on seda

üritanud läbivalt pisendada (nt kirjeldades vastuses kaebusele nõudeid kui „iga väiksemgi

muudatus“, „kohandanud ainult minimaalselt“, „viimistluslikud ja kosmeetilised“). Vastustaja ei

üüri turul olemasolevat büroopinda, vaid ehitab endale erandi alusel uue.

Vastustaja seisukoht

9. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel.

9.1 Vastustaja ja VAKO on erandit õigesti tõlgendanud kitsendavalt. Vastustaja loobus

läbirääkimiste pidamisest senisel üüripinna (Lelle 22) osas kuna oli oht minna vastuollu RHS § 11

lg 1 p-s 7 sätestatud erandi eelduseks olevate nõuetega. Kuna kaebaja poolt pakutav üüripind on F

energiaklassiga ega vastanud mitmes aspektis enam vastustaja töötajaskonna vajadustele

eeldanuks kaebaja üüripinnal üürisuhte jätkumine hoone olulist parendamist ja renoveerimistööde

tegemist. Seetõttu otsustas vastustaja kaebaja pakutava üüripinnaga edasi mitte minna. Vastustaja

on kogu aeg teadvustanud, et erandi kohaldamiseks saab ta hankida ainult nn valmislahendust,

mille ehitamisele ta olulist mõju avaldada ei saa. Kuna vastustaja pole saanud otsustavalt mõjutada

ehitatava hoone kavandamist, siis ei püstitataks Siriuse ehitist vastustaja tellimuseta oluliselt

erineval kujul.

9.2 Vastustaja ei ole olnud positsioonil, millelt ta oleks saanud ja saaks jätkuvalt otsustavalt

mõjutada ehitatava hoone kavandamist. Vastustaja ei vaidle vastu, et ta on kaebaja poolt esile

toodud aspektide üle kolmanda isikuga läbi rääkinud, kuid ükski nendest aspektidest ei ole olnud

selline, millega vastustaja oleks saanud mõjutada ehitatava hoone kavandamist olulisel viisil.

Siriuse hoone oli valmis projekteeritud ning selle alusel ehitusloa taotlus ehitisregistrile esitatud

juba 20.12.2024, ehk enne, kui vastustaja omapoolsed hinnapäringud välja saatis (15.01.2024).

Üürileping hoone kasutamiseks sõlmiti 09.05.2025 ning ehitusloa sai objekt 02.06.2025. Samuti

sõlmiti üürileping selle lisana 1 esitatud kolmanda isiku poolt 2. voorus esitatud pakkumuse ja

selles toodud Siriuse hoone lahenduste alusel. Ka üürilepingu tingimused vastustajapoolseid

muudatusi või täiendavaid erinõudeid Sirius hoone ehitustööde tegemisele või vastustaja poolt

nende mõjutamisele ette ei näe. Järelikult ei ole vastustaja saanud mõjutada ehitise ühtegi sellist

osa viisil, mida võiks käsitleda olulise muutmisena. Seda tõendab ka läbirääkimiste protsess.

Kolmanda isiku poolt läbirääkimiste käigus esitatud pakkumus 2.voorus ei erine pärast vastustaja

läbirääkimistel ja e-kirjas antud sisenditest olulises osas 1.voorus esitatud pakkumuse

dokumentidest, st kogu põhilahendus on jäänud samaks. Täpsustatud on vaid konkreetseid

olemasoleva lahenduse raames käsitletud aspekte.

9.3 Ka Euroopa Kohtu praktikas on otsustavat mõju hinnatud kui võimalust avaldada mõju

kavandatava ehitise projekteerimisele, mh ehitise struktuurile, nagu selle mõõtmetele, kandvatele

seintele ja välisseintele. Tegemist ei ole Euroopa Kohtu praktikas esile toodud võrreldava

olukorraga seonduvalt kohtumaja ehitamisega. Euroopa Kohtu lahendis C-213/13 andis hankija

sisendi kogu kohtuhoone kujundamiseks, millise olukorraga praegusel juhul tegemist ei ole.

4(14)

Lahendis toodu puhul ei olnud tegemist valmis kujundatud ning valmis projekteeritud

lahendusega, nagu praegu Siriuse hoone puhul.

9.4 Vastustaja on põhjalikult vaidlustusmenetluses tõendanud ja VAKO on sellega nõustunud, et

kõik vastustaja poolt kolmandale isikule läbirääkimiste käigus üürile võetavate pindade osas

avaldatud nõuded (hoone logo paigutuse, ruumide lahenduse, parkimislahenduse, sisekujunduse

IT-, turva-, valguse juhtimise vms küsimuse osas) on sellised, mida tavapäraselt iga sellise hoone

nö ankurüürnikuks tulev isik oma üüripinna kohandamiseks üürileandjale esitab. Üürniku

vajaduste tõlgendamisel ei tule käsitleda mitte järgmist üürnikku, s.o seda üürnikku, kes

üüriobjekti järgmisena üürima tuleb, vaid „iga üürnikku“, kes võiks tavapäraselt üüripinnale

nõudeid esitada. Seega ei oma tähtsust, kas üürnik on üüripinnal esimene või järgmine üürnik.

Mõeldud on, et iga üürnik – olenemata üürnikuks olemise järjekorrast - esitab üüripinnale enda

vajadustega kohandamiseks nõudeid enne, kui ta üüripinnale asub. On kohane eeldada, et

sarnaseid nõudeid esitab Siriuse hoone üürile võtmisel ka iga selle järgnev üürnik. See on näiteks

ettevõtte logo kinnitamise võimalus hoone fassaadile ja nende paigutus, nõuded sisekujundusele,

kirjeldades kontorimaastiku üldist planeeringut jne. Seejuures tänapäeval ehitataksegi

tänapäevased büroopinnad sellisel põhimõttel, et neid oleks võimalikult lihtne üürniku

vahetumisel uue üürniku vajadustele vastavaks kohandada.

9.5 Veel on vastustaja esitanud soovid ka parkimislahenduse, parkimiskohtade ja elektriautode

laadijatega varustatuse osas, kuid ka siinkohal ei välju vastustaja üürniku poolt uuele

kontorihoonele tavapäraselt esitatavatest nõuetest. Samasuguseid nõudeid võiks esitada ka iga

järgnev üürnik. Kolmas isik pole pidanud tegema mingeid suuremaid ümberehitustöid

parkimiskohtase rajamiseks. Vastustaja on esitanud ka nõuded IT võrgule ja kaabeldusele ning

tugevvoolusüsteemile. Ka need nõuded on käsitletavad üürniku poolt tavapäraselt esitatavate

nõuetena. Lahendused planeeritakse võimalikult universaalsetena et üürniku vahetumise korral

üleminek võimalikult lihtsaks teha. Ka turvasüsteemi nõuete seadmisel mõnede abiruumide osas

pole tegemist nõuetega, mis tavapärase üürniku nõuetest väljuks. Ükski neist ei nõua ulatuslikke

ümberehitustöid ja ühegagi neist pole vastustaja saanud mõjutada ehitise valmimist selle

ehitusõiguslikult olulises mõttes. Eelnev tähendab, et kui vastustaja peaks Siriuse ruumidest välja

kolima, saaks iga järgmine üürnik samuti erinevate lahenduste osas oma nõuded esitada ja ta ei

oleks ehituslikult seotud vastustaja jaoks ehitatud lahendustega selliselt, et neid enam uue üürniku

vajadustele vastavaks kohandada ei saaks. Vastupidi – kõik nõuded on niivõrd kosmeetilised, et

need on iga uue üürniku jaoks kergesti ümber kohandatavad. Otsustava mõju avaldumist ei saa

tuletada ka kaebaja etteheitest, et hoone korruste kõrgused on pakkumuses ja ehitusprojektis

erinevad. Vastustaja ei ole läbirääkimistel ruumide kõrgusele mistahes nõudeid seadnud, vaid need

on kolmandalt isikult läbirääkimiste käigus vaid üle täpsustanud. Kolmas isik on oma 25.07.2025

vastuses selgitanud, et kõrguste erinevuse näol oli tegemist inimliku eksitusega, mis parandati.

9.6 Kokkuvõtvalt on vastustaja seisukohal, et ta ei ole saanud mõjutada hoone valmimist selle

ehitusõiguslikult olulises mõttes. RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erand ei tähenda, et hankija ei

tohiks üldse paluda üüripinnal muudatuste tegemist. Kui hankija oleks ise endale sobivat

kontoripinda ehitustööde hankelepingu mõttes (RHS § 8 lg 5) hankinud, oleks tal algusest peale

olnud võimalus ja õigus juba projekteerimise faasis kaasa rääkida. Antud juhul oli hankija teadlik

valik kasutada RHS § 11 lg 1 p-s 7 toodud erandit ning aktsepteerida fakti, et ta peabki leppima

turul pakutavate olemasolevate võimalustega ja ta saab olemasolevaid lahendusi oma vajadustele

vastavaks kohandada ainult minimaalselt. Nii pidi hankija võrreldes viimases riigihankes nr

280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“ tegema üürilepingu sõlmimisel mööndusi oma

vajadustes laopindade, parkimiskohtade, elektrivõimsuse amprite jms osas.

Kolmanda isiku seisukoht

5(14)

10. Kolmas isik leiab, et kaebus ei ole põhjendatud. Vaidlus lepingu tühisuse üle on kaebaja

järgmine samm, et takistada vastustajat kui Lelle 22 ankurüürnikku üürilepingu lõppedes Lelle 22

hoonest välja kolimast.

10.1 RHS § 11 lg 1 p 7 regulatsioon tähendab praktikas seda, et hankija võib teatud eeldustel

sõlmida ka üüripinna rentimiseks lepingu ilma RHS-is sätestatud menetluskorda järgimata.

Seejuures ei pea erandi kohaldamiseks ehitis olema isegi ehitatud ega ehitusjärgus.

10.2 Praegusel juhul ei ole tegemist olukorraga, milles vaidlus oleks selle üle, kas kolmandat

isikut tuleks käsitada avaliku sektori hankijana RHS § 6 lg 2 mõttes ega selle üle, kas kolmas isik

tellib ehitustöid RHS § 8 lg 5 p 2 mõttes. Seetõttu on vaidluse peamine kese selles, kas hankija

eksis nn rätsepatöö keelu vastu, st kas leping hõlmab olulisel määral hankija seatud tingimustel

tehtavaid ehitustöid.

10.3 Õiguskirjanduses on selgitatud, et oluline on hankija mõju olemasolevale või tulevasele

ehitusele. Kui ehitis oleks ehitatud hankija mõjust sõltumata, siis ei saa eeldada, et see oleks

püstitatud rätsepatööna ning RHS § 11 lg 1 p 7 erandi kasutamine on õiguspärane. Sama lugu on

siis, kui ehitist ei ehitatud või ei ehitata märkimisväärselt erinevana, kuna ka sellises olustikus ei

saa rääkida hankija mõjul rätsepatöö tegemisest ja RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi

kasutamine on samaväärselt õiguspärane.

10.4 Vaidlusega seotud ehitis on kontorihoone Sirius. Kolmas isik ja vastustaja tõendasid

vaidlustusmenetluses, et kolmas isik otsustas Sirius hoone ehitada enne, kui vastustaja üldse

kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus. Selle käsitlusega nõustus ka VAKO. Seega ei

saanud kolmanda isiku motivatsiooni Siriust ehitada hankija tegevus kuidagi mõjutada.

Kolmandale isikule polnud Siriuse ehitamise otsuse tegemise ajal kuidagi teada, et vastustaja

võiks nt kinnisvaraerandi alusel üüripinda otsima hakata, rääkimata mistahes nõuetest, mis

hankijal teoreetiliselt võinuks selle pinna osas olla. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid ega usutavalt

põhjendanud, kuidas mõjutas Siriust ehitama just vastustaja. Tõde peitub selles, et tegemist on

sellesama Siriusega, mille kolmas isik 2024. aastal oma majandushuvidest lähtuvalt kavandas ja

hiljem ehitama asus. Õiguslikult tähendab see, et Sirius rajataks ka hankija tellimuseta.

10.5 Seega jääb lauale üksnes väide, et kolmas isik ehitab hankija väidetava mõjutamise tõttu

Siriust märkimisväärselt erinevana. Euroopa Kohtu praktikast tulenevalt on tavapärane, et hoone

rentnikud saavad üüripinnale nõudeid esitada. Nende soovide täitmine ei tähenda aga

eraldiseisvalt, et rendileping tuleks kvalifitseerida ehitustööde hankelepinguks ning läbi tuleks viia

mõni RHS-is sätestatud riigihanke menetlus. Kolmas isik saab Euroopa Kohtu praktikast aru

selliselt, et kohtu järeldus põhineb eeldusel, et puudub vajadus raskendada hankijate poolt

üüripindade rentimist võrreldes erasektoriga.

10.6 Vaidlustuskomisjon on oma otsuse p-s 20 jj üksikasjalikult hinnanud hankija poolt

läbirääkimiste käigus soovitud iga nõuet üüripinnale ning jõudnud põhjendatult seisukohale, et

mitte ükski nendest polnud selline, mis läinuks kaugemale tingimustest, mida rentnik võinuks

üürileandjalt tavaliselt nõuda. Kolmas isik on üüripindade arendamises üks Eesti turuliidreid ja

talle on hästi teada, milliste nõuete esitamine on nii-öelda tavakäibes tavaline ja mida arendajad ka

standardlahendusena ise rentnikele võimaldavad. Mitte ükski vastustaja soov polnud sellise

büroohoone puhul tavalisest erinev. Näiteks sisekujunduslahendused ja tööruumide paiknemine on

mugandused, mida kolmas isik võimaldab sõltumata isegi sellest, kas üürnikuks on ankurüürnik

või mõnda väiksemat pinda kasutav rentnik.

10.7 Kolmas isik esitas konkursi esimeses voorus tõepoolest vastuolulised andmed korruste

kõrguse osas. Tegu oli inimliku eksitusega, mille kolmas isik täpsustas pakkumuste esitamise

voorus, viies pakkumuses esitatud korruste kõrgused vastavusse projektijoonistel algusest peale

esitatud kõrgustega.

6(14)

10.8 Erandi kohaldamise õiguspärasust hinnatakse selle põhjal, milles pooled kokku leppisid,

mitte selle põhjal, milline oli hankija ideaalnägemus rendilepingu esemest. Toitlustusala on

projekteeritud sinna, kuhu kolmas isik selle kavandas- esimesele korrusele, st kolmas isik lähtus

enda eelistustest ja võimalustest. Kolmanda isiku praktikas on raske leida juhtumeid, kui

sisekujunduse üle otsustab üksnes rendileandja. Arendajal lasuvad sisekujunduse vallas teatud

kohustused, näiteks tagada, et üürnik ei teeks sisekujunduses valikuid, mis oleks kohaliku

omavalitsuse või Päästeameti kontrollitavate nõuetega vastuolus ja takistaks hoonele kasutusloa

saamist. Teisalt on selge seegi, et rentnikul on sisekujundusele omad eeldused, mis saavadki

lahenduse leida üksnes koostöö kaudu. Seega on tegemist tavapärase tingimusega, mida ilmselt

võtab oma arendustegevuses aluseks ka kaebaja ja tema kinnisvarakontsern. Töökorruste

siselahenduste puhul pakkus kolmas isik neid siselahendusi, mille kolmas isik oli ise eelnevalt

välja töötanud ja mida pakkus hankijale juba pakkumuste esimeses voorus ning mis on avalikult

kättesaadavad ehitisregistrist. Fuajee vastuvõtuala ja klienditeeninduse ala puhul projekteerib ja

ehitab kolmas isik oma kontorihoonetesse peaaegu eranditult avara ja esindusliku fuajee. Seega

polnuks hankija soovis fuajee olemasolu suhtes midagi tavapäratut. Vastupidiselt kaebaja

täiendava seisukoha p 2.17 p-s e väidetule ei pakkunud kolmas isik hankijale tänavakorrusele

klienditeeninduse ala, kuna Siriuse esimene korrus sellist ala ei võimalda. Ka kaebaja viidatud

abiruumid rajatakse asukohtadesse ja mahus, mis lähtuvad kolmanda isiku varem tehtud

valikutest. Näiteks laoruumide asukohaks saab -2 korrus ja nende pindalaks 138 m2 , seega on

nende asukoht ja pindala hankija soovitust erinev. Hoones on planeeritud ka alad treeninguteks ja

saun, kuid vastupidiselt lisas 5 esitatud hankija soovidele, ei ole riietusruumid ja treeningsaal

ühendatud, vaid treeningsaal asub hoone erinevas küljes ja erineval korrusel. Hankija soovis

riietusruumides kappe kokku ca 160, kuid kolmas isik sai võimaldada kõigest 119 kappi. Viimane

nähtub ka kolmanda isiku teise vooru pakkumusest ja sellega seonduvatest joonistest ning

plaanidest. Parkimisala puhul hoone perimeetris ei saanud kolmas isik hankija soovidele vastu

tulla, mistõttu parkimislahenduse puhul on vastustajale võimaldatud 16 parkimiskohta, hankija

soovitud 30 asemel. Nõuete puhul IT võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile, on

tegemist tingimustega, mis tulenevad standarditest, mille kohaselt selliseid lahendusi rajatakse. Ka

ei teinud kolmas isik mistahes muudatusi jaotlate paiknemises võrreldes sellega, mis kolmandal

isikul oli algusest peale planeeritud. Samuti erines kolmanda isiku võimaldatu hankija soovidest II

vooru hinnapäringu punktide 4.4.2, 4.5 ja 5.3 osas. Ehk teisisõnu sai kolmas isik pakkuda 2

pistikupesa töökoha kohta, kaablitorude läbimõõtu 4 cm ja töökoha keskmist võimsust 200 W.

Hankija soovitud turvanõuete osas pole samuti midagi tavapäratut. Iga arendaja peab arvestama

rentnike erinevate turvaseadmetega ja sellest tuleneva vajadusega tagada nendega ka ühilduvus.

Vastasel korral ei saaks ükski üürileandja ilmselt oma pindu välja üürida sellistele rentnikele,

kellele turvalisus on oluline. Arvestades Siriuse profiili, siis võiks eeldada, et selles hoones ei

rendi pindu isikud, kellele turvanõuded poleks väga olulised.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus lahendab esmalt vastustaja poolt koos 15.08.2025 menetlusdokumendiga esitatud

tõendite asja juurde võtmise taotluse. Kohus jätab taotluse rahuldamata põhjusel, et tõendid on

esitatud peale kohtu poolt tõendite esitamiseks esitatud tähtaega, milleks oli 31.07.2025 määrusest

tulenevalt 08.08.2025. Määruses märgitud tähtpäev 15.08.2025 oli ette nähtud teise poole poolt

esitatule vastamiseks, mitte aga uute tõendite esitamiseks. Samuti on vastustajale juba alates

VAKO menetlusest teada kaebaja poolt esitatavad vastuväited, sh vastuväited seoses

sisekujunduslahendusega. Vastustajale oli teada kaebaja positsioon, mille kohaselt on vastustaja

suunanud sisekujunduslahenduste teostamist suuremal määral, kui kaebaja seda tavapäraseks peab.

Seega oli vastustajal võimalik esitada tõendeid ka varem. Teiseks leiab kohus, et tõendid ei ole

asjakohased ka sisuliselt. Kinnisvaramaakleri kinnitus, mille kohaselt on tavapärane, et üürnik

saab üüritavate ruumide sisekujunduslahenduse ja ruumiplaneeringu puhul kaasa rääkida ei oma

tõenduslikku teavet, sest praegusel juhul vastava õiguse üle pooled ei vaidle. Vaidlus on selles, kas

7(14)

vastavad kokkulepped jäid RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud regulatsiooni piiridesse. Asjakohane ei

ole ka tõend, mis näitab, milliseid sisekujunduspakette pakuti kesklinna advokaadibüroo

üürimisel. Asjaolu, et nimetatud võimalusi pakuti advokaadibüroole, ei tõenda mingil määral seda,

et vastustaja poolt esitatud nõuded on erandi piiridesse jäävad. Seega jätab kohus vastustaja

taotluse 15.08.2025 menetlusdokumendiga esitatud tõendite (dtl 2940-2947) asja materjalide

juurde võtmiseks rahuldamata. Järgnevalt lahendab kohus kaebuse sisuliselt.

12. Kohus leiab, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle, et

tuginedes RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandile sõlmis vastustaja 09.05.2025 üürilepingu

kolmanda isikuga aadressil Veskiposti 8, Tallinn asuva Avala III etapi büroohoone Sirius üürile

võtmiseks. Pooled vaidlevad, kas vastustajal oli õigus üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud

erandile tuginedes sõlmida. Kaebaja leiab, et vastustajal puudus õigus kasutada RHS § 11 lg 1 p-s

7 sätestatud erandit, mistõttu on sõlmitud üürileping tühine. Vastustaja ja kolmas isik leiavad, et

vastustaja ei ole saanud otsustavalt mõjutada ehitatava hoone kavandamist ning ka ilma vastustaja

tellimuseta ei ehitataks Siriuse ehitist oluliselt erineval kujul.

13. RHS § 11 lg 1 p 7 kohaselt ei ole hankija kohustatud RHS-i kohaldama, kui hankeleping

sõlmitakse kinnisasja, olemasoleva ehitise või sellega seotud õiguste omandamiseks või

kasutamiseks sõltumata lepingu liigist. Õiguskirjanduses (vt Riigihangete seaduse kommenteeritud

väljaanne M.A. Simovart ja M.Parind § 11 kommentaarid) on selgitatud, et kokkuvõtvalt eeldab

RHS § 11 lg 1 p 7 kohaldamine järgmiste eelduste täitmist: a) leping ei tohi hõlmata olulisel

määral hankija seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid, ehk nn rätsepatööna väljaehitatud

kinnistuid. Seda olukorda iseloomustab leping, millega hankija omandab kinnisasja ning samas

laseb arendajal ehitada sinna oma vajadustele vastava hoone või saavutab sisuliselt sama tulemuse,

sõlmides lepingu kinnisvaraarenduse varajases faasis, nii et projekti on võimalik oluliselt

mõjutada; b) hankijal ei tohi olla olulist mõju ehitustööde või projekteerimise üle, mille puhul

kuuluks kohaldamisele RHS § 6 lg 2 (sisuliselt hankijaks loetakse ka isik, kes kohustub hankijale

kokkulepitud tunnustele vastava ehituse üle andma ja tellib selleks ehitustööd) ja § 8 lg 5 p 2

( selline leping loetakse ehitustööde hankelepinguks).

14. Pooled ei vaidle praeguses asjas selle üle, kas kolmandat isikut tuleks käsitada avaliku sektori

hankijana RHS § 6 lg 2 mõttes ega selle üle, kas kolmas isik tellib ehitustööd RHS § 8 lg 5 p 2

mõttes. Poolte vahel on vaidlus, kas hankija poolt sõlmitud leping hõlmab olulisel määral hankija

poolt seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid. Õiguskirjanduses (vt Riigihangete seaduse

kommenteeritud väljaanne M.A. Simovart ja M.Parind § 11 kommentaarid) on selgitatud, et

piiritlemaks, kas leping hõlmab olulisel määral hankija seatud tingimustel tehtavaid ehitustöid,

võetakse aluseks see, kas selline ehitis oleks püstitatud ka ilma hankija tellimuseta ja kas ilma

hankija tellimuseta oleks see võidud ehitada märkimisväärselt erinevana.

15. Kohus leiab, et olukorras, kus vastustaja oli varasemalt üüripinna leidmiseks korraldanud

riigihanked viitenumbritega 270064 ja 280484, mis lõppesid kehtetuks tunnistamisega, võis ta

proovida leida uut üüripinda, RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandit kasutades, loobudes seejuures

osadest nõudmistest, mis olid esitatud riigihangete tehnilistes kirjeldustes üüritava hoonega seoses

ning aktsepteerides turul pakutavaid hooneid ja arendusprojekte, hankides nn valmislahendust,

mille ehitamisele ta olulist mõju avaldada ei saa. Sellest, millised nõuded seadis hankija üüritavale

hoonele riigihangete tehnilistes kirjeldustes, ei saa teha järeldust, et vastustaja pidi lähtuma

samasugustest tingimustest ka üüripinna otsimisel RHS § 11 lg 1 p-s 7 kehtestatud erandi alusel.

Vastustaja soovis eelmistes riigihangetes büroopinna üürimist koos ehitustöödega (riigihankes nr

280484 RHAD „Büroopinna üldised nõuded“ dtl 2822-2833). Mõlemas hankes nähti ette

üksikasjalikud projekteerimis- ja ehitusnõuded uue üüripinna arhitektuursele lahendusele,

hangitava pinna üksikasjad jne. Samuti ei ole tähendust, millise päringu tegi vastustaja kaebajale

26.02.2025, milles vastustaja uuris, millised on tema võimalused olemasoleva üüripinna

üürimiseks (dtl 21-24). Päringust kaebajale nähtub üheselt, et vastustaja soovist teavet seonduvalt

8(14)

olemasoleva hoone ümberehituse ja parendamisega ning hoone parendamine oleks eeldanud

laiaulatuslikke ehitustöid. Vaidluse objektiks oleva hoone puhul on tegemist täiesti uue hoonega.

Seega ei nähtu päringust kaebajale, et vastustajal oli otsustav mõju ehitise püstitamisele. Oluline

ei ole, milliseid nõudeid esitas vastustaja olemas oleva üüripinna renoveerimisele, vaid see,

milliseid nõudeid esitati uue üüripinna osas.

16. Vaidlusega seotud ehitis on kontorihoone Sirius, mille kolmas isik otsustas ehitada enne, kui

vastustaja üldse kolmanda isiku ja teiste arendajate poole pöördus. Ehitisregistri andmetest (dtl

1694) nähtub, et ehitusloa taotlus on esitatud 20.12.2024 ning ehitusluba on väljastatud

02.06.2025. Ehitise projekt on valminud 2024. aasta detsembris. Projekt kajastab muu hulgas

ehitise välist kuvandit, korruselisust, kõrgust, ehitise paiknemist kinnisasjal, ehitamisel

kasutatavaid materjale ja muid hoone ehitamise seisukohalt olulisi asjaolusid. Ehitusseadustiku §

13 lg 2 kohaselt peab ehitusprojekti alusel olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele

vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida, § 38 lg 1 kohaselt

annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale

ehitusprojektile. Kuivõrd ehitusprojekt on koostatud juba 2024 aastal ning ehitusloa taotlus

esitatud ligi kuu aega enne seda, kui vastustaja pöördus kinnisvaraarendajate, sh kolmanda isiku

poole üüripinna päringuga (15.01.2025), siis ei saanud vastustaja mitte kuidagi seada

kavandatavale ehitisele nõudeid, mis olid ehitusloa väljastamise aluseks. Päringu tegemise ajaks

oli kolmas isik juba kavandanud ehitusprojektis näidatud hoone Veskiposti 8 kinnistule ning

taotlenud sellekohast ehitusluba. Tegemist ei ole nn „mingi hoonega“, vaid ehitusprojektis

kavandatud hoonega, mille ehitamise kavatsuses ilma vastustaja päringuta pole alust kahelda.

Seega ei saanud vastustaja avaldada otsustavat mõju ehitise kavandamisele ja projekteerimisele, st

ta ei saanud mõjutada ühtegi ehitusprojekti olulist osa. Ehitisregistrist ei nähtu, et taotletud oleks

ehitusloa muutmist vms. Seega puuduvad tõendid, millest saaks järeldada, et vastustaja oleks

kolmanda isikuga peetud läbirääkimiste käigus andnud juhiseid, mis oleksid tinginud olemasoleva

projekti muutmise. Samuti ei saanud vastustaja tegevus kuidagi mõjutada kolmanda isiku otsust

ehitis ehitada. Kolmandale isikul ei saanud vastavate ehitise püstitamist puudutavate otsuste

tegemise ajal olla teada, et vastustajal võiks olla kavatsus asuda otsima uut üüripinda, rääkimata

mistahes nõuetest, mis vastustajal võinuks sellise üüripinna osas olla. Seega oleks Sirius ehitatud

sõltumata üürilepingu sõlmimisest vastustajaga. Euroopa Kohus on oma lahendis kohtuasjas Eko

C 537/19 ( p 55) selgitatud, et kinnisvaraerandi lubamiseks ei pea ehitusloa taotlus olema enne

üürilepingu sõlmimist isegi üürileandja poolt sisse antud. Praegusel juhul on tegemist koguni

olukorraga, kus ehitusloa taotlus anti sisse enne, kui kolmas isik polnud veel teadlikki, et

vastustaja üüripinna leidmiseks hinnapäringu välja saadab. Hoone oli projekteeritud juba 2024.

aastal.

17. Kaebaja ei nõustu VAKO käsitlusega erandi lubatavuse hindamisel, milles VAKO võrdles

kolmanda isiku pakkumust sellega, milles vastustaja ja kolmas isik kokku leppisid. Kaebaja leiab,

et võrdlus on ebakohane, kuna pakkumust tehes sai kolmas isik arvestada eelnevates riigihangetes

ehitisele kehtestatud nõuetega. Kohtu hinnangul ei ole kaebaja käsitlus õige, kuivõrd kolmanda

isiku pakkumusest ei nähtu, et pakkumust tehes oleks projekti kohandatud vastavalt varasemates

hangetes toodud nõuetele. Varasemate hangete objektiks oli hoone püstitamine, ning ette olid

nähtud täpsed nõuded projekteerimisele, ehitamisele jms. Praegusel juhul on ehitis projekteeritud

ja ehitusluba taotletud enne, kui vastustaja hakkas saatma päringuid üüripinna osas. Arvestades, et

ehitusprojekt oli valmis ning ehitusloa taotlus esitatud juba 2024. aasta lõpus on usutav, et

projekteerimisega alustati oluliselt varem. Seega ei saanud kolmas isik pakkumuse tegemiseks

hakata olemasolevat projekti kohandama ja asjas esitatud tõendid seda ka ei kinnita. Samuti ei ole

õige kaebaja käsitlus, mille kohaselt on erandi kohaldamine lubatud vaid valmis ehitatud hoone

puhul. Erandi kohaldamiseks on oluline üksnes see, kas hankija on seadnud hoone

projekteerimisele või ehitamisele olulisi nõudeid või mitte (EKo C-537/19, p 53). Seega ei pea

erandi kohaldamiseks hoone olema valmis ehitatud.

9(14)

18. Kohus ei nõustu kaebajaga justkui oleks Veskiposti tn 8 kinnistule hankija mõjuta ehitatud

hoopis teistsugune hoone, st hoone, mis on märkimisväärselt erinev hoonest, mida kolmas isik

kinnisasjale algselt kavandas. Pooled ei vaidle selle üle et vastustaja esitas läbirääkimistel

kolmanda isikuga erinevaid nõuded üürilepingu alusel kasutusse võetava ehitise osas. Nõuete

esitamine ei ole RHS § 11 lg 1 p- s 7 sätestatud erandi puhul keelatud, kui nõuded on sellised,

mida hoone rentnikult/üürnikult võib tavapäraselt eeldada. Euroopa Kohtu lahendi EKo C-537/19

p-s 53 on selgitatud, et kavandatava ehitise puhul on otsustav mõju projekteerimisele võimalik

kindlaks teha, kui on võimalik tõendada, et seda mõju avaldatakse ehitise struktuurile, nagu selle

mõõtmele, välisseintele ja kandvatele seintele. Siseviimistlustööd puudutavaid taotlusi saab pidada

otsustavat mõju tõendavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest.

19. Eelpool toodud lahendi pinnal on tekkinud poolte vahel erimeelsus selles, kas vastustaja poolt

üürilepingu sõlmimiseks esitatud nõuded on sellised, mida iga kaasaegset üüripinda üüriv hoone

nn ankurüürnik sellise kinnisvaraobjekti üürile võtmisel esitab. Kohus nõustub vastustajaga, et

kogu läbirääkimiste protsess tõendab, et vastustaja ei ole saanud Siriuse hoone projekti kuidagi

oluliselt muuta või selle valmimist kujundada. Vastuseks vastustaja 15.01.2025 üüripinna

päringule esitas kolmas isik üüripakkumise (dtl 1699-1906), millele lisatud dokument „Siriuse

büroohoone kirjeldus“ tugineb varasemalt valminud ehitusprojektile, mis omakorda oli aluseks

ehitusloa taotlusele. Läbirääkimiste protokollist (dtl 1907-1908) nähtub, et pooled arutasid

läbirääkimistel hoone siselahendusi, logode paigutamisega seonduvat, parkimislahendusi,

sisekujundusega seonduvat, eriosade (küte, valgustus) projekte. VAKO on õigesti osundanud, et

protokoll ei kajasta poolte kokkuleppeid. Protokollist nähtub pigem läbirääkimiste objektiks

olevate teemade kaardistamine ning vastustajal esialgse üüripakkumuse pinnalt tekkinud küsimusi

ning üürilepingu sõlmimisega seotud detaile. Protokollist ei nähtu, et vastustaja oleks esitanud

läbirääkimiste käigus mingeid olulisi nõudmisi või tingimusi ehitatava hoone osas. Kolmanda

isiku poolt pakkumuse kaust 2. voorus (dtl 1916-2821) ei erine pärast läbirääkimistel arutatut

olulises osas 1. voorus esitatud pakkumuse dokumentidest, st kogu hoone põhilahendus on jäänud

samaks ning pakkumus erineb vaid üksikutes osades esimeses üüripakkumuses esitatud

lahendusest. Lisatud on osad, mis käsitlevad logode paigutust fassaadil, parkimislahendusi

(eraldatud parkimiskohtade asukohad ning elektriautode laadimispunkid). Hoone põhilahendus, st

hoone arhitektuursed lahendused, korruste plaanid ning eriosade projektid on jäänud nii 1. kui 2.

voorus samaks: „Sisekliima, energiatõhusus ja keskkonnasäästlikkus“, „Sisekujundus“, „Üldised

nõuded IT võrkudele ja kaabeldusele“, „Tugevvoolusüsteemile“ ning „Hoone turva- ja

tuleohutusnõuded“. Erinevused seisnesid alajaotises „Bürooruumid“ tehtud täpsustusega valguse

juhtimise süsteemi ning mürataseme hindamise standardit. Samuti on teises voorus lisatud

pakkumusse logode paiknemist fassaadil puudutav osa ning parkimislahendus. Kohus nõustub, et

nimetatud muudatuste puhul ei ole tegemist oluliste muudatustega.

20. Analüüsides vastustaja poolt kolmandale isikule 10.03.2025 esitatud hinnapäringut teises

voorus pakkumuse tegemiseks ning kolmanda isiku poolt esitatud pakkumust 2. voorus ning 2.

vooru pakkumuses esitatud dokumenti „Sirius büroohoone kirjeldus“, leidis VAKO otsuse punktis

20, et vastustaja poolt üürilepingu esemele läbirääkimiste käigus esitatud nõuete või soovide näol

ei ole tegemist nõuetega, mis avaldaksid hoone ehitamisele ning kavandamisele otsustavat mõju.

Kohus nõustub VAKO käsitlusega ega korda otsuses toodut siinkohal üle. Kaebaja on VAKO

menetluses esitatud põhjendusi täpsemalt analüüsinud oma 08.08.2025 täiendava kirjaliku vastuse

punktis 2.17, tuginedes seejuures dokumentidele, mis said talle kättesaadavaks kohtumenetluses.

Kaebaja on toonud välja loetelu vastustaja poolt üüripinnale esitatud nõuetest, mille põhjal ei jää

kaebaja hinnangul kahtlust, et ulatuslikud nõuded on esitatud mitte üksnes siseviimistlustöödele,

vaid hoone ehitamisele üldiselt. Kohus leiab, et etteheited ei ole põhjendatud. Eelpool viidatud

Euroopa Kohtu praktika (Eko C-537/19 p 53) kohaselt tuleb nõudeid ja taotlusi pidada ehitisele

otsustavat mõju avaldavaks üksnes siis, kui need erinevad oma eripära või ulatuse poolest. Sama

lahendi punktides 80-81 selgitas Euroopa Kohus, et kui hoone on projekteeritud kui klassikaline

10(14)

büroohoone, ilma et oleks nimetatud konkreetseid rentnike rühmi või erivajadusi ja on

sisekujunduslikult võimalikult paindlik ning kohandatav ka tulevaste rentnike jaoks, siis on seda

arvestades tavapärane, et kontorihoonet rentida sooviv rentnik esitab teatavad soovid nende

omaduste osas, millele see hoone peab võimaluse korral vastama, olenemata sellest, kas tegemist

on veel ehitatava hoonega või rentniku vahetumisega, millega seoses tehakse töid. Järgnevalt

analüüsib kohus kaebaja poolt kohtumenetluses esitatut.

a) toitlustus – kaebaja märgib, et vastustaja otsustab, kas toitlustusala projekteeritakse esimesele

või kolmandale korrusele. Esialgses pakkumuses oli toitlustusala märgitud 1. korrusele (esialgne

pakkumus „Arhitektuurne eelprojekt“ (dtl 1728-1729). Toitlustusala on 1. korrusel ka II voorus

esitatud siduvas pakkumuses (dtl 1968). Asjaolu, et kolmas isik tõstatas läbirääkimistel küsimuse,

kas vastustajale on sobilik, et toitlustusala viiakse 3. korrusele, ei tähenda, et vastustaja oleks

esitanud hoone siseviimistluse ja ehitamise osas olulist mõju avaldavaid nõudeid. Läbirääkimiste

tulemusena jäi toitlustusala sinna, kuhu kolmas isik selle ette oli näinud, st hoone esimesele

korrusele.

b) korruseplaanid – kaebaja väidab, et korruseplaanid tehakse vastavalt vastustaja soovidele.

Läbirääkimiste protokoll (dtl 1907-1908) sellist kokkulepet ei sisalda. Märgitud on, et

korruseplaanide osas tööprojektid käivad ning et neid korrigeeritakse vastavalt vajadusele. Samuti

ei saa hoone sisemise ruumplaneeringu korrigeerimise näol büroohooneks kavandatud ja sellena

kasutusele võetava hoone puhul olla tegemist muudatusega, millega muudetakse ehitise olulisi osi

ning avaldataks olulist mõju ehitisele tervikuna. On tavapärane, et büroohoone kasutajal on

nägemus ruumide paiknemise osas ning on tavapärane, et üürnik saab ruumiplaneeringu osas

kaasa rääkida. Muudatused ruumide paiknemisse osas ei ole sellised, mis oleksid olulise mõjuga

ehitise kui terviku osas.

c) siseviimistlus – kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et turul on tavapärane praktika,

et sisekujunduslahendused lepitakse üürileandja ja üürniku vahel kokku. Sisearhitekti kasutamine

on pigem reegel, kui erand. Alles ehitatava hoone puhul on tavapärane, et üürnik saab valmiva

hoone sisekujunduslahenduse osas kaasa rääkida. Ka VAKO on otsuse punktis 20.2 põhjendatult

leidnud, et vastustaja soovitud sisekujunduslahendused ei erine tavapärasest kuidagi oma eripära

või ulatuse poolest.

d) kaebaja heidab ette, et vastustaja on seadnud ulatuslikke nõudeid töökorruste siselahendusele,

sh bürooala üldine loogika. Kaebaja tugineb hinnapäringule 2. voorus (dtl 1607-1612), millelt

nähtub, et vastustaja on soovinud avatud ja poolavatud kontorimaastikku, kus paiknevad erineva

suurusega tööruumid. Kohtu hinnangul on etteheide alusetu. Vastustaja on oma vajadusi ja soove

kirjeldanud ning adresseerinud need kõigile pakkujatele. Kohtule ei nähtu, et vastustaja soovid

töökorruste lahendustele erineksid nõuetest, mida iga bürooruumi üürnik võiks tänapäeva

tingimustes esitada. Ruumiplaneeringute osas kaasa rääkimise võimalus on tavapärane üürnikule

pakutav võimalus, mis ei erine mingil viisil tavapraktikast. Kohus nõustub vastustajaga, et tema

poolt esitatud nõuded bürooala üldise loogika osas ei ole erilisemad võrreldes üürniku poolt

tavaliselt esitatavate nõuete piiridega. Tänapäeva kontori puhul ei ole tavapäratu, et tööruumide

juures on köögid, garderoob, koristusruum ja suuremate pindade puhul ka tervisetoad. Samuti

kasutatakse palju klaasist siseseinte lahendusi, st ka nimetatud lahendus kuulub tavapäraste

kohanduste hulka.

e) vastustaja on hinnapäringus ka soovinud, hoone esimesele ja teisele korrusele esindusliku

nõupidamiste-koostöö korruse rajamist (p 2.12), mis on mõeldud külaliste vastuvõtuks ja

suuremate ürituste korraldamiseks. Samuti soovis vastustaja esinduslikku fuajeed (p 2.13).

Vastustaja on ette näinud ka ruumide orienteeruvad suurused. Kohtu hinnangul ei ole suurte

ettevõtete või avaliku sektori ametiasutuste puhul tavapäratu, et vajalik on eraldi korrus või ala

kohtumiste ja koostöö tarbeks. On tavapärane, et ala, millele on ligipääs isikutel, kes ei tööta

organisatsioonis, on eraldatud muudest oma töötajatele mõeldud ruumidest ning ruumid on

11(14)

koondatud hoone teatud piirkonda. Ei ole midagi tavapäratut selles, et nimetatud ala, nagu ka

fuajee on esinduslik ning peegeldab organisatsiooni väärtusi. Samuti ei ole tavapäratu, et üürnik

saab kaasa rääkida nõupidamiste ruumide arvu ja paiknemise osas vastavalt oma vajadustele. Ka

nimetatud nõuded jäävad tavapäraste äripindade kohanduste raamidesse, ei mõjuta hoone

konstruktsioone ega põhilahendust. Samuti nähtub läbirääkimiste protokollist (dtl 1907), et ehkki

vastustaja soovis klienditeenindust esimesele korrusele, siis nimetatud ala ruumiplaneering ei

mahuta. Sellist klienditeeninduse ala ei ole hoonesse ka planeeritud (siduva pakkumuse

ruumiplaneering 1. korrus, dtl 1681).

f) hinnapäringus on vastustaja soovinud esimesele korrusele ka abiruume (laoruumid ja

koristuskeskus-ladu) (p 2.14). Nagu nähtub siduva pakkumuse lisaks olevatelt korruse plaanidelt,

siis on laoruumide pind vastutaja poolt soovitust väiksem (vastustaja soovis esimesele korrusele

laoruume 200-250 m2, kuid esimesel korrusel selliseid ruume ei ole (dtl 1681). Võimalik oli

paigutada laoruumid -2 korrusele ja nende suurus on 138 m2. Seega pidi vastustaja arvestama

pakutava lahendusega ning sai ruumiplaneeringut mõjutada vaid ulatuses, milles hoone projekt

seda võimaldas.

g) hinnapäringu kohaselt on vastustaja soovinud hoonesse riietus- ja pesemisruume ja treeningala

(p 2-15-2.16). Kohtu hinnangul ei ole treeningala puhul suurusega 50-60m2 puhul tegemist sellise

ruumiga, mis eeldaks suuri investeeringuid või mida ei ole võimalik lihtsasti ümber kujundada

järgmise üürniku vajaduste jaoks. Samuti on treeningalad ette nähtud paljudes kaasaegsetes

büroohoonetes. Samuti ei ole äärmiselt ebatavaline, et büroohoones nähakse ette riietus- ja

pesuruumid. Näiteks kasutavad tänapäeva tingimustes paljud töötajad tööle sõiduks jalgratast,

mistõttu ei ole tavapäratu, et tööandja loob võimalused pesemiseks ja riiete vahetamiseks. Pealegi

oli riietusala ette nähtud juba algses pakkumuses hoone esimesele korrusele (dtl 1728). Seega ei

olnud riietus- ja pesuruumide puhul tegemist vastustaja nõudega, vaid kolmanda isiku poolt juba

pakutava võimalusega.

h) parkimislahenduste puhul on vastustaja oma esialgsete soovidega võrreldes pidanud tegema

mööndusi. Vastustaja esitas kolmandale isikule oma parkimiskohtade ja nende asukoha osas

seisukoha, soovides hoonesse või selle ümbrusesse 250 parkimiskohta, sh hoone lähedal u 30

kohta külalistele ja partneritele ja u 220 parkimiskohta töötajatele. Samuti soovis vastustaja

elektriautode laadijaid. Kohus leiab, et parkimislahenduste soove esitades ei saanud vastustaja

kuidagi avaldada mõju ehitise planeerimisele. Kolmanda isiku 2. voorus esitatud

hinnapakkumusest nähtub, et seoses parkimislahendustega ei tee kolmas isik mingeid

ümberehitustöid. Kolmandal isikul oli võimalik pakkuda hoone maa-alusesse parklasse vaid 65

kohta, millest 20 on elektrilaadimiseks mõeldud, ning ülejäänud 169 kohta pakuti lähedalasuvasse

Avala parkimismajja (dtl 1971). Seega ei pidanud kolmas isik parkimislahenduste puhul oma

projektis midagi muutma. Samuti on kohus seisukohal, et parkimislahenduste küsimuise ja

elektrilaadimisvõimekusega parkimiskohtade täpsustamise puhul ei ole tegemist millegi sellisega,

mida üürnik tavapäraselt küsida ei saaks. Kaebaja ei ole ka tõendanud, et elektrilaadijatele esitatud

omanduste puhul oleks tegemist tavapärasest erinevate nõuetega laadijatele. Seega on tegemist

nõuetega, mida võiks esitada iga üürnik.

i) vastustaja ei vaidle vastu kaebaja väitele, et vastustaja on seadnud üksikasjalikud nõuded IT-

võrgule, kaabeldusele, jaotlatele ja tugevvoolusüsteemile. Kohus nõustub siinjuures VAKO-ga, et

need nõuded on tänapäeva kontekstis rentniku poolt tavapäraselt esitatavad nõuded. Tegemist on

hoone sees sisetöödena tehtavate töödega. Kaebaja ei ole ka kohtumenetluses lükanud ümber

vastustaja poolt juba vaidlustusmenetluses esitatud vastuväidet, mille kohaselt on nimetatud nõude

puhul tegemist täiesti tavalise lahendusega, mida võiks nõuda iga teine üürnik. Vastustaja tõi juba

vaidlustusmenetluses välja standardid, millele side- ja arvutivõrgu kaabeldussüsteem peab

vastama. Euroopa Kohus on oma lahendis Eko C-537/19, p-s 83 leidnud, et standardite

rakendamine ei lähe kaugemale sellest, mida rentnik võib tavaliselt nõuda. Samuti ei ole kolmas

12(14)

isik tulnud vastu kõigile vastustaja soovidele, st lahendust ei ole igal juhul muudetud vastavalt

vastustaja ettepanekutele.

j) vastustaja on koostanud eraldi dokumendi „Üldised turvanõuded“ (dtl 1613-1614), mis lähtuvad

vastustaja vajadustest. Nõuded hõlmavad seadmete koosseisu, nende tehnilisi omadusi ja

paiknemist, nõudeid läbipääsudele, kaameratele, turnikeedele jms. Kohus nõustub vastustaja,

kolmanda isiku ja VAKO-ga, et nõuete puhul ei ole tegemist tingimustega, mis mõjutaksid

ehituslikult olulisi omadusi. Turvanõuete seadmine, mis lähtub üürniku tegelikest vajadustest, on

tavapärane üürniku poolt seatav nõue, sest oma vajadusi teab üürnik, mitte üürileandja. Igal

üürniku tegevuse spetsiifika on erinev ning turvalahenduste pakkumine nn „valmis paketina“

üürileandja poolt ei ole kindlasti tavapärane.

21. Eeltoodut kokku võttes nõustub kohus VAKO-ga, et vastustaja ei ole mõjutanud oluliselt

ehitatava hoone kavandamist, määratlenud oluliselt ehitist iseloomustavaid omadusi ega

avaldanud otsustavat mõju selle kavandamisele. Vastustaja poolt läbirääkimiste käigus esitatud

soovid ei ole hoone suurust ja tehnilist keerukust arvesse võttes olulised ja on iga uue üürniku

jaoks kergesti ümber kohandatavad. Vastustaja ei ole tellinud enda jaoks sobiva üüripinna

ehitamist, vaid on sõlminud üürilepingu nn „valmislahenduse“ üürimiseks, mis on projekteeritud

ja ehitatud kolmanda isiku poolt. Teemad, mille osas vastustaja sai kaasa rääkida ja nõudeid

esitada, hoone olulisi osi ei mõjuta. Tegemist on üürniku poolt taolise üüripinna üürimisel

tavapäraselt esitatavate nõuetega. Eeltoodust tulenevalt ei esine asjaolusid, mis Euroopa Kohtu

praktika kohaselt välistaksid RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud kinnisvaraerandi kasutamise. Seega

oli vastustajal õigus sõlmida üürileping RHS § 11 lg 1 p-s 7 sätestatud erandi alusel ning

üürileping ei ole tühine. Kuna VAKO on vaidluse õigesti lahendanud, puudub alus ka VAKO

otsuse tühistamiseks.

22. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUD

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Seega

tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda. Vastustaja on taotlenud halduskohtumenetluses kantud

õigusabikulude väljamõistmist 33 tunni ja 25 minuti ulatuses tunnihinnaga 220 eurot (km-ta)

summas 7315 eurot (km-ta). Kohus leiab, et vastustaja kulutused on põhjendatud. Kohus võtab

arvesse, et vastustaja pidi kohtumenetluses kandma kulutusi, mis seisnesid kaebaja poolt esitatud

dokumentaalsete tõenditele juurdepääsu taotlemisega, kuivõrd kohus selgitas juba menetlusse

võtmise määruses, et ilmselt ei ole ärisaladusega hõlmatud kõik dokumendid, millele kaebaja

taotles juurdepääsu. Samuti võtab kohus arvesse, et kuivõrd kaebaja sai dokumentidele

juurdepääsu alles kohtumenetluses, oli kaebajal õigus esitada nende pinnalt väiteid ja vastustajal

tekkis võimalus esitada vastuväiteid alles kohtumenetluses. Nimetatust tulenevalt mõistab kohus

kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud summas 7315 eurot (käibemaksuta).

24. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool

samade reeglite järgi, nagu poolele. Kolmas isik on vastavalt 07.08.2025 ja 15.08.2025 koostatud

menetluskulude nimekirjale kandnud kulutusi õigusabile summas 2671,50 eurot (km-ta). Õigusabi

on osutatud 13,7 tunni ulatuses keskmise tunnihinnaga 195 eurot tund (km-ta). Kohus leiab, et

arvestades asja mahtu ja keerukust on kolmanda isiku menetluskulud käesolevas asjas vajalikud ja

põhjendatud. Seejuures tuleb ka kolmanda isiku menetluskulude hüvitamisel arvestada asjaoluga,

et kaebaja sai alles kohtumenetluses juurdepääsu olulistele haldusasja materjalidele, mistõttu sai

ka kolmas isik neile vastata alles kohtumenetluses. Seega tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks

mõista välja menetluskulud summas 2671,50 eurot (käibemaksuta).

/allkirjastatud digitaalselt/

13(14)

Tiia Nurm

14(14)