2-19-1120/136 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-19-1120

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. juuli 2025, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov

Kohtuasi

X.V hagi C.H vastu kinnisasja isikliku

kasutusõiguse lõpetamiseks

C.H vastuhagi X.V vastu kinnisasja isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X.V apellatsioonkaebus

Kaebuse hind ringkonnakohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X.V (isikukoood XXX), lepinguline esindaja

Merike Roosileht

Kostja C.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Liivi Tuus

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 2. juuni 2025 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas

C.H vastuhagi X.V vastu isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks

osaliselt. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta C.H vastuhagi X.V vastu

isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata.

2. Muus osas jätta Pärnu Maakohtu 31. mai 2024 otsus muutmata.

3. Kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus on järgmine:

3.1 Jätta rahuldamata X.V hagi C.H vastu C.H kasuks seatud isikliku kasutusõiguse

lõpetamise nõudes.

3.2 Võtta vastu X.V loobumine nõudest määrata kindlaks XXX kinnistu kasutamise

kord ja lõpetada selle nõude osas menetlus.

3.3 Jätta C.H vastuhagi X.V vastu isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks

rahuldamata.

3.4 Jätta läbi vaatamata järgmised C.H vastuhagi nõuded:

3.4.1

Tunnustada C.H isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise

õigust XXX kinnistul (registriosa numbriga XXXXXX).

3.4.2

Kohustada XXX kinnistu omanik X.V-d lubama C.H-d kasutada tasuta ja

tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel XXX kinnistul asuvat maatükki ja

sellel asuvaid hooneid.

3.4.3

Keelata X.V-l hävitada ja rikkuda C.H-le kuuluvaid asju, tagada hoonetest

väljavisatud asjade säilimine.

3.4.4

Kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXXXXX III

jakku teisele järjekohale märkusena kinnistu asukohaga XXX maatüki

kasutuskord vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale kinnistu plaanile ja kanda

kinnistusregistrisse XXX asuva elamu kasutuskord vastavalt kohtuotsusele

ja otsuse lisaks olevatele plaanidele.

3.4.5

Asendada X.V tahteavaldus, kinnistusraamatuseaduse § 34¹ tähenduses,

kohtuasjas tehtava kohtulahendiga, nõusoleku andmiseks kanda

kinnistusregistri, registriosa nr XXXXXX III jakku teisele järjekohale

märkus kinnistul asuva maatüki, sellel asuvate kõrvalhoonete ja kinnistul

asuva elamu kasutuskorra tingimuste kohta vastavalt kohtuotsusele.

Käesolevas kohtuasjas tehtav kohtuotsus asendab X.V tahteavaldust

eelmärgitud nõusoleku andmiseks.

3.5 Kohtuotsuse jõustumisel tühistada Pärnu Maakohtu 24. jaanuari 2019 määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõu.

3.6 Jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.

4. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

5. Tühistada Pärnu Maakohtu 28. veebruari 2019 määrusega kohaldatud vastuhagi

tagamise abinõu.

6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X.V (hageja) esitas 23. jaanuaril 2019 Pärnu Maakohtule hagi C.H (kostja) vastu

nõuetega lõpetada C.H isiklik kasutusõigus X.V kinnisasjale Kuressaares XXX

(registriosa nr XXXXXX) või alternatiivselt kinnitada kinnistu kasutamise kord. Hageja

loobus alternatiivsest nõudest 5. märtsi 2024 kohtuistungil.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kuulub hagejale alates 27. jaanuarist 2017

Kuressaares XXX asuv kinnistu. Hageja omandas kinnisasja pärimisega.

Kinnistusraamatusse on kantud isiklik kasutusõigus kostja kasuks.

3. Hageja jäi 2018. aastal pensionile ja soovis hakata oma kinnisasja kasutama ja remontima.

Kostja aga piirab hagejal kinnistut vallata ja kasutada, kuigi lepingu kohaselt on pooled

kinnistu kaasvaldajad. Kostja on tassinud maja, kõrvalhooned ja hoovi kola täis, ning

keeldub neid utiliseerimast. Ta on kinnistule omavoliliselt püstitanud varialuseid, mis on

taaskord rämpsu täis veetud. Kostja on avanud kinnistul jalgrattaparandustöökoja, kuigi

leping näeb ette, et tal on õigus kinnistut kasutada elamiseks. Kostja on tõkestanud

operatiivautode juurdepääsu, mille kohta Päästeamet tegi ettekirjutuse, kuid kostja

keeldub seda täitmast. Kostja keeldub remontimast küttekoldeid ja kutsumast

korstnapühkijat. Kostja takistab hageja ligipääsu kinnistule vahetades ukselukkusid.

4. Hagejale on kostja tegevuse tagajärjel tekitatud oluline kahju. Hagejal ei ole võimalik oma

omandit kasutada. Kostja on teinud hoonetes lammutustöid. Ta jättis väljavahetamata

allakukkunud katusekivid, mis on põhjustanud katuseroovituse kahjustused. Kostja

tegevusega on põhjustatud materiaalne kahju ja elamu seisukord halveneb. Maja ruumid

on koristamata. Hoone on tuleohtlik. C.H küll kasutab elektrienergiat, kuid pole teenuse

eest tasunud. C.H pole teinud kinnistu heakorra tagamiseks vajalikke kulutusi.

5. Elamu kasutuskõlblikuks muutmiseks on vaja teostada kapitaalremont, mis maksab enam

kui 300 000 eurot. Sellele lisandub kahjustatud mööbli kulud. Varaliseks kahjuks võib

pidada ka seda, et hageja ei saa oma omandit kasutada ja peab seetõttu üürima pinda

üüriturult, kus üür ulatub 500 euroni.

6. Kasutusvalduse lõpetamise nõude analüüsimisel tuleb võrrelda koormatud kinnisasja

omanikule tekkivat kahju kasutusvaldaja kasuga. Kasutusvaldaja kasu suuruse

kindlaksmääramisel tuleb arvesse võtta kasutusvalduse tähtajani saabuvaid

kasutuseeliseid. Hageja kahju on kostja tegevusetuse/tegevuse tagajärjel enam kui 350

000 eurot. Kostja kasutusvaldusest saadav kasu, s.o nt sarnase eluruumi üüri kogusumma,

arvestades kostja orienteeruvat eluiga oleks järgmine: Kuressaare linnas eluruumi

üürimise hinnad korterite puhul on maksimaalselt 9,61 eurot ruutmeetri kohta. Kalleim

hind on Kuressaares üüritavate majade puhul 912,95 eurot. Seega aastas oleks üürisumma

10955,40 eurot. C.H vanust arvestades (67) ning lähtudes Eesti Statistikaameti 2022.

aasta statistikast, et meeste keskmine eluiga on 73,7 eluaastat, siis 7 aastaga on eeldatav

kasutuseelis 76 687,80 eurot. Eeltoodust tulenevalt on tingimus isikliku kasutusõiguse

lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi täidetud.

Vastus hagile

7. Kostja leidis, et tema vastu esitatud hagi rahuldamiseks, välja arvatud kinnistu

kasutuskorra määramise nõue, puudub alus. Kostja elab XXX elamus alates 1966.a.

Alusetud on hageja väited selle kohta, et kostja on kinnistul asuvates hoonetes midagi

lõhkunud või hagejal kinnistu või sellel asuvate hoonete kasutamist takistanud. Kostja on

olnud ainus inimene, kes senini kinnistut ja sellel asuvaid hooneid on hooldanud. Hageja

asus alates 2018.a novembrist kostjat kinnistu valdamisel takistama. Samuti on hageja

kinnistul ja selle koosseisu kuuluvas elamus omavolitsenud ja loopinud kostjale kuuluvaid

asju hoovi, kus ilmastikuolude tulemusena asjad on kas muutunud kasutuskõlbmatuks või

saanud kahjustada. Hageja on asunud elamus remonti tegema ja kostjalt nõudma

remondikulusid, üüri jms. Hageja on jätnud tähelepanuta, et kostjal on tasuta elamisõigus.

Vastuhagi nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

8. Kostja esitas 26. veebruaril 2019 vastuhagi, milles taotleb:

- tunnustada kostja isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise õigust XXX

kinnistul ja määrata kindlaks kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sisu;

- kohustada hagejat lubama kostjal kasutada tasuta ja tähtajatu isikliku kasutusõiguse

alusel XXX kinnistul asuvat maatükki ja sellel asuvaid hooneid;

- keelata hagejal hävitada ja rikkuda kostjale kuuluvaid asju, tagada hoonetest

väljavisatud asjade säilimine;

- määrata kindlaks vaidlusaluse kinnistu ja sellel asuvate hoonete kasutuskord ja kanda

see märkusena kinnistusraamatusse ning asendada hageja tahtavaldus kinnistusraamatu

kande tegemiseks kohtuotsusega.

Kostja täpsustas vastuhagi nõuet 27. veebruaril 2024. Kostja palus määrata kindlaks

isikliku kasutusõiguse sisu ja täpsustas, millised ruumid ja kõrvalhooned jätta kostja

ainukasutusse- ja valdusesse ning millised ruumid poolte ühiskasutusse- ja valdudusse.

Ühtlasi palus kostja määrata, et tal on õigus kasutada kinnistul asuvat maatükki ja

kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju ning korjata puudelt ja põõsastelt oma

tarbeks puuvilju ja marju. Samuti palus kostja kanda kasutuskord märkusena

kinnistusraamatusse ja asendada hageja tahteavaldus märkuse kinnistusraamatusse

kandmiseks kohtuotsusega.

9. Vastuhagi kohaselt elab kostja XXX elamus alaliselt alates aastast 1966, kui tema

vanemad sinna kolisid. Kostja isal tekkis Tallinnas teine pere ja kostja elas kinnistul

emaga. Kostja on kasutanud kogu aja kogu kinnistut, seal asuvat elamut, kõrvalhooneid

ning kinnistu koosseisu kuuluvat maatükki. Kostja ema suri 19. oktoobril 2016.

10. Kinnistu omanik on alates 1. veebruarist 2017 hageja. 27. jaanuaril 2017 sõlmitud

lepinguga seati kostja kasuks tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus. 2018.a oktoobris

nõudis hageja kostjalt üüri maksmist. Kostja keeldus, kuna tal on õigus kinnistut tasuta

kasutada. Hageja on takistanud kostjal ruumide kasutamist osade ruumide lukustamise

kaudu. Hageja on visanud elamust ja selle juurde kuuluvast garaažist välja kostjale

kuuluvaid asju.

Vastus vastuhagile

11. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Hagejal ei ole võimalik kostjaga kinnistul koos elada.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Pärnu Maakohus jättis 31.05.2024 otsusega rahuldamata hageja hagi kostja vastu isikliku

kasutusõiguse lõpetamise nõudes ning võttis vastu hageja loobumise nõudest määrata

kindlaks kinnistu kasutamise kord ja lõpetas selles osas menetluse. Kohus rahuldas kostja

vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks osaliselt ja määras isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaks selliselt, et kostja ainukasutusse ja -valdusesse jäävad elamu

järgmised ruumid (elamu plaan ruumide nummerdusega on otsuse lisaks): katusekorrusel

asuv ruum nr 15 (magamistuba) ja selle juurde kuuluv rõdu; keldrikorrusel asuv ruum nr 6

(toiduainete hoidmise ruum); keldrikorrusel asuv ruum nr 8 (tööriistade hoiuruum).

Hageja ja kostja ühiskasutusse jäävad järgmised ruumid: keldrikorrusel asuv ruum nr 3

(kuur-garaaž); keldrikorruse ruum nr 4 (ruum keldris, mida läbivad veetorud);

keldrikorruse ruum nr 5 (koridor); põhikorruse ruum nr 9 (elutuba); põhikorruse ruum nr

12 (WC); põhikorrusel ruum 13 (esik); katusekorrusel ruum nr 18 (esik); köök (ruum nr

11). Kinnistul asuvatest kõrvalhoonetest jääb kostja ainukasutusse aiamaja ja kasvuhoone

jääb poolte ühiskasutusse. Maakohus märkis, et kostjal on õigus kasutada kinnistul asuvat

maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju, korjata kinnistul kasvavatelt

puudelt ja põõsastelt oma tarbeks puuvilju ja marju.

13. Maakohus jättis läbi vaatamata järgmised kostja vastuhagi nõuded: tunnustada kostja

isiklikku tasuta ja tähtajatu kasutusõiguse teostamise õigust vaidlusalusel kinnistul;

kohustada vaidlusaluse kinnistu omanikku hagejat lubama kostjal kasutada tasuta ja

tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel vaidlusalusel kinnistul asuvat maatükki ja sellel

asuvaid hooneid; keelata hagejal hävitada ja rikkuda kostjale kuuluvaid asju, tagada

hoonetest väljavisatud asjade säilimine; kanda kinnistusraamatusse märkusena kinnistu

kasutuskord vastavalt kohtuotsuse lisaks olevale kinnistu plaanile ja asendada hageja

tahteavaldus kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks kohtuotsusega.

14. Maakohus tühistas kohtuotsuse jõustumisel maakohtu 24.01.2019 määrusega kohaldatud

hagi tagamise abinõu ja jättis menetluskulud poolte endi kanda.

15. Maakohtu otsuse kohaselt on hageja Kuressaares XXX asuva kinnisasja (registriosa nr

XXXXXX) omanik ning kinnisasi on koormatud 27.01.2017 sõlmitud lepingu alusel

isikliku kasutusõigusega kostja kasuks. Lepingu punktides 7.1–7.5 toodud tingimuste järgi

annab kasutusõigus kostjale tähtajatu ja tasuta elamise õiguse kinnistu koosseisus olevas

elamus ning kinnistu valdamis- ja kasutusõiguse. Kostjal on õigus kasutusõiguse eset

vallata ja kasutada elamiseks, säilitades selle senise otstarbe ning kasutades seda

korrapäraselt ja heaperemehelikult ning majutada elamusse oma pereliikmeid ja isikuid,

keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Punktis 7.5 on mõlemad lepinguosalised

avaldanud, et kinnistu on nende kaasvalduses.

16. Isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõude alus saab olla AÕS § 228 teise lause kaudu

kohalduv AÕS § 212 lg 2, mille punktide 1–3 järgi võib kinnisasja omanik nõuda

kasutusvalduse lõpetamist, kui kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse

tähtsuse (p 1), tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust (p 2), või

kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule AÕS § 224 ettenähtud juhul tagatist (p 3).

Isikliku kasutusõiguse lõpetamise alusena tugineb hageja AÕS § 212 lg 2 punktile 2, mille

alusel võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui tema kahju on

oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust.

17. Kohus märkis, et asjaolu, et omanik enam ei soovi, et kasutusõiguse omaja seal elaks ning

tahab kasutada seda ise, pole AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamise alus. Et kostja keelab või

takistab hagejal kinnistut ja elamut kasutada, pole hageja tõendanud. Kostja on toonud

välja, et hageja on see, kes ruume lukustas ja tema asju välja tõstis. Kohtule arusaadavalt

on pooltel erinev nägemus ühiselu reeglitest ja olmelisest puhtusest ning selle pinnalt

hagis ja vastuhagis kirjeldatud tülid 2018.a ja 2019.a alguses ka eskaleerusid. Siiski on

hageja otsus kinnistul elamisest loobuda, kuna kostja isikuomadused talle ei meeldi,

subjektiivne valik, mitte objektiivne takistus. Pooled on kokku leppinud, et kinnistu on

nende kaasvalduses ning juhul kui kostja takistaks kinnistu kasutamist, on hagejal

võimalik lepingu rikkumisele tuginedes kasutada võlaõigusseaduse (VÕS) § 101

sätestatud õiguskaitsevahendeid, mh nõuda lepingu täitmist ja kinnistu kasutamise

lubamist. Samuti saab nõuda kostjalt lepingu rikkumise lõpetamist, kui ta on avanud

kinnistul jalgrattaparandustöökoja ja see ei vasta kinnistu kasutamisele lepingus

kokkulepitud viisil.

18. Hageja keskne etteheide kostjale on selles, et kostja ei hoia korda ja kuhjab ebavajalikku

kraami. Poolte erinevad arusaamised puhtusest ja korrast või olmeline segadus ei sisusta

alust isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks ega ole kasu ja kahju võrdlemise küsimus.

Kasutusvaldajal on küll AÕS § 219 lg 1 järgi kohustus kasutusvalduses asja oma kulul

korras hoida ja asja tavaliseks korrashoiuks vajalikke kulutusi teha. Kuid asjaõigusseadus

ei sätesta omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise

lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1–3

sätestatud asjaolud. Pelgalt koristamata jätmine sellist kahju kaasa ei too.

19. Hageja väitel on kostja tõkestanud kinnistul operatiivautodele juurdepääsu võimaluse ja

blokeerinud majas tuletõrje seisukohalt vajalikud väljapääsud ning keeldunud täitmast

Päästeameti ettekirjutust. Tõendeid nende väidete kohta sisuliselt esitatud ei ole. Hageja

väidetud Päästeameti ettekirjutus (dtl 9) on vastus hageja e-kirjale, milles on selgitanud, et

kodukülastus XXX aadressile toimus 30. novembril 2018 ja kodunõustamise käigus

soovitati tal lasta pädeval isikul kontrollida ja puhastada küttekolded, kontrollida

elektrijuhtmestik ja -paigaldised ning vabastada liikumisteed üleliigsest prügist/sodist.

Kohtule arusaadavalt viidi läbi kodunõustamine, mille hulgas tõesti on viidatud ka sellele,

et liikumisteed tuleb üleliigsest vabastada. Sellest vastusest ei saa kinnitust, et tehti

ettekirjutus või oleks kõik väljapääsud blokeeritud või operatiivautode liikumine

takistatud. Ka ei saa sellest kirjast kinnitust hageja väitele, et maja on kostja kogutud kola

tõttu tuleohtlik ega seda, et maja oleks hooldamata küttekollete tõttu tuleohtlik.

20. Hageja heidab kostjale ette, et kostja on lasknud majal laguneda - ta ei pannud katusekive

tagasi, maja on koitanud. Hageja on toonud välja, et kui kostja oleks lasknud katust

parandada, poleks vaja seda vahetada ning et vaja on teha maja kapitaalremont, mis läheb

maksma 300 000 eurot. Tõendeid väite kinnituseks pole hageja esitanud. AÕS § 219 lg-st

1 ja 220 lg-st 1 tulenevalt peab kasutusvaldaja omal kulul tegema tavaliseks korrashoiuks

vajalikke parandusi ning uuendusi. Kohus märkis, et menetluses on välja toodud, et maja

on ehitatud 1960ndatel, seega maja vanust arvestades võib olla kapitaalremondi vajadus

tõenäoline. Kas ja kui palju sellest seondub kostjale ette heidetavate tegemata jätmistega,

pole selge. Katusekonstruktsiooni kahjustumine määrani, et katus (sh konstruktsioon)

vajab täielikku vahetamist, on aeglane protsess. Hageja saab tugineda

tegevusele/tegevusetusele mis on toimunud pärast 27. jaanuari 2017 lepingut. Hageja

väide, et kostja on kasutusvaldaja korrashoiukohustust rikkudes tekitanud talle varalist

kahju 300 000 eurot, jääb paljasõnaliseks väiteks. Lisaks oleks korrashoiukohustuse

täitmata jätmisel kohaseks õiguskaitsevahendiks eelkõige kohustuste täitmise või täitmata

jätmisega omanikule tekitatud kahju hüvitamise nõue AÕS § 219 lg 1 või lepingu alusel.

21. Hageja on väitnud, et kostja on lõhkunud maja ja kõrvalhoone seinad, erinevad uksed,

ukselukud ja aknad, välistrepid, väravad. Väite kinnituseks esitatud fotodelt vaatab

kohtule vastu küll olmeline segadus, milles keskmine mõistlik inimene elada ei sooviks,

kuid lõhkumist neilt ei tuvasta (dtl 343-361).

22. Kui püüda vaadata hageja maja kapitaalremondi kuludega seotud väidet nii, et maja

remont on liiga kallis selleks, et remonditud maja kasutaks tasuta selleks õigustatud isik,

siis ka selliselt ei saa sisustada omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu AÕS § 212 lg 2 p 2

mõttes.

23. Õige on hageja seisukoht, et elamu ja maa kasutamisega seotud kulud ja maksud

(kommunaalkulud, elekter vms) tuleb kanda kasutusvaldajal. Kohustuse rikkumisel korral

saab omanik tehtud kulutused kasutusvaldajalt sisse nõuda. AÕS § 223 lg 2 näeb ette, et

kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja

kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Omanikul ei teki siin AÕS § 212 lg 2 p 2

mõttes kahju ega kasutusvaldajal kasu.

24. Kuna kohus AÕS § 212 lg 2 p 2 kohaldamise aluseid ei tuvastanud, pole hagejal õigust

kostjalt kasutusvalduse lõpetamist nõuda ja hagi jääb rahuldamata.

25. Hageja loobus 5. märtsi 2024 istungil oma alternatiivsest nõudest määrata kindlaks

kinnisasja kasutuskord (isikliku kasutusõiguse sisu). Kostjal nõudest loobumisele

vastuväiteid polnud. Kohus võttis loobumise vastu ja lõpetab TsMS 421 lg 1 alusel selles

nõudes menetluse.

26. Kohus leidis, et kostja nõude isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks saab

rahuldada, kuid mitte sellises ulatuses nagu vastuhagis nõutud. Isikliku kasutusõiguse

seadmise lepingus lepiti kokku kinnistu ja elamu ühises kasutamises. Kuna pooled

vaidlevad, kes ja kuidas kinnistut ja elamut kasutada saab, on kokkuleppe sisu jäänud

piisavalt täpsustamata. Sellise nõude aluseks saab olla AÕS § 225 lg 2, mis näeb ette, et

isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku

vajadustele. AÕS § 225 kõrval tuleb juhinduda ka AÕS §-st 227, mis reguleerib isikulikku

kasutusõigust elamule.

27. AÕS § 225 lg 2 ja § 227 lg 1 ning lepingu sisust järelduvalt tuleb kohtul kostja isikliku

kasutusõiguse ulatuse määramisel lähtuda sellest, et kasutusõiguse eesmärk on

võimaldada õigustatud isikule elamiseks vajalikud tingimused ehk lähtuda tuleb

igapäevaelu vajadustest. Mõistlikult vajab inimene igapäevaeluks privaatset eluruumi,

ruumi söögi tegemiseks, tualett- ja pesuruumi ning ka kohta enda asjade hoiustamiseks.

Seega tuleb kohtul määrata isikliku kasutusõiguse sisu selliselt, et määratletud on ruumid

ja kõrvalhooned, mis jäävad isikliku kasutusõiguse alusel kinnistut ja elamut kasutama

õigustatud isiku ainukasutusse ning need, mis jäävad omaniku ja õigustatud isiku

ühiskasutusse.

28. Kohus määras isikliku kasutusõiguse sisu järgmiselt: kostja ainukasutusse ja -valdusesse

jäävad elamu järgmised ruumid, kuhu kostjal on õigus paigutada talle kuuluvaid asju:

katusekorrusel asuv ruum nr 15 (magamistuba) ja selle juurde kuuluv rõdu; keldrikorrusel

asuv ruum nr 6 (toiduainete hoidmise ruum); keldrikorrusel asuv ruum nr 8 (tööriistade

hoiuruum). Poolte ühiskasutusse määras kohus järgmised ruumid: keldrikorrusel asuv

ruum nr 3 (kuur-garaaž); keldrikorruse ruum nr 4 (ruum keldris, mida läbivad veetorud);

keldrikorruse ruum nr 5 (koridor); põhikorruse ruum nr 9 (elutuba); põhikorruse ruum nr

12 (WC); põhikorrusel ruum 13 (esik); katusekorrusel ruum nr 18 (esik); köök (ruum nr

11); kuur-garaaž. Kinnistul asuvatest kõrvalhoonetest määras kohus kostja ainukasutusse

aiamaja. Kasvuhoone jättis kohus ühiskasutusse. Kohus rahuldas kostja nõude määrata

isikliku kasutusõiguse sisusse ka õigus kasutada kinnistul asuvat maatükki ja kasvatada

seal oma tarbeks kartulit ja juurvilju, korjata kinnistul kasvavatelt puudelt ja põõsastelt

puuvilju ja marju.

29. Kohus jättis läbi vaatamata kostja nõude kasutusõiguse teostamise õiguse tunnustamiseks,

kuna eraldi tuvastusnõude esitamine ei ole vajalik. Läbi jäi vaatamata ka kostja nõue

keelata hagejal rikkuda ja hävitada kostja asju ning tagada hoonest välja visatud asjade

säilimine, kuna selline nõue on liiga umbmäärane, et rahuldamise korral oleks võimalik

seda täita. Samal põhjusel jäi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata ka nõue maatüki

ja hoonete kasutamise lubamiseks. Lisaks pole see kooskõlas vastuhagis esitatud nõudega

isikliku kasutusõiguse ulatuse kindlaksmääramiseks. Samuti jäid TsMS § 423 lg 2 p 2

alusel läbi vaatamata nõuded kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmiseks ja sellesisulise

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks, kuna neid nõudeid pole õiguslikult võimalik

rahuldada.

30. Kohus kohaldas 24. jaanuari 2019 määrusega hagi tagamise abinõu, millega keelas kostjal

lõhkuda ja rikkuda vaidlusalusel kinnistul asuvaid hooneid ja rajatisi ning demonteerida

hoonete küljes olevaid ehitusdetaile ja vahetada uste lukkusid ning kohustas kostjat

järgima hageja poolt 11. oktoobril 2018 koostatud kinnisasja kasutuskorda (hagiavalduse

lisa 3). Hagiavaldus jääb rahuldamata ja hagi tagamise abinõu tuleb TsMS § 386 lg 4

aluselt otsuse jõustumisel tühistada. Vastuhagi tagamiseks on kohus 28. veebruari 2019

määrusega hagi tagamiseks reguleerinud XXX kasutamist tsiviilasja menetlemise ajaks.

TsMS § 386 lg-st 4 tulenevalt tuleb kohtul hagi osalisel rahuldamisel tühistada abinõud,

milles need ei ole vajalikud kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Praeguses asjas ei ole

vastuhagi tagamise abinõu seatud jõustunud kohtuotsuse täitmise tagamiseks, vaid

reguleeritud on XXX kasutamist tsiviilasja menetluse ajaks. Kohtuotsuse jõustumisel

vastuhagi tagamise abinõuna tsiviilasja menetlemise ajaks seatud kasutuskorra toime

lõppeb, seega ei ole vaja abinõu eraldi ka tühistada.

31. Menetluskulud pidas maakohus põhjendatuks jätta kummagi poole endi kanda.

Apellatsioonkaebus

32. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palub maakohtu otsuse tühistada

osas, milles hagi jäeti rahuldamata ning osaliselt rahuldati vastuhagi, samuti

menetluskulude jaotuse osas. Hageja palus teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta

vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata ning

menetluskulud jätta kostja kanda. Kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks teha uut otsust,

siis saata asi maakohtule uueks lahendamiseks.

33. Alates 2018.a takistab kostja hagejal tema omandit vallata. Kostja ei kasuta kinnistut

heaperemehelikult ja halvendab kinnistu seisukorda. Kostja keeldub remontimast vara

säilimist tagavaid küttekoldeid. Samuti on kostja keeldunud kutsumast korstnapühkijat.

Kostja on hõivanud kinnistul asuvad hooned ja hoovi ning tassinud need kola täis.

Lepinguga on kinnistu jäetud poolte kaaskasutusse, kuid hagejal puudub võimalus

kinnistut vallata, samuti paigutada kinnistule enda eluks vajalikke vahendeid. Kostja ei ole

teostanud isiklikku kasutusõigust heaperemehelikult, vaid halvendab seal asuvate hoonete

seisukorda. Maakohus kitsendas oma otsusega veelgi hageja õigus, kuna osa kinnistut on

antud kostja ainukasutusse.

34. Hageja on tõendanud AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud tingimuse, mille kohaselt on omaniku

kahju oluliselt suurem kostja kasust, ning see omakorda annab õiguse nõuda isikliku

kasutusõiguse lõpetamist. Maakohus on jätnud tõendid kogumis hindamata, mis on toonud

kaasa ebaõige kohtulahendi.

Vastus apellatsioonkaebusele

35. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi isikliku kasutusõiguse

lõpetamise nõudes jäi rahuldamata ja osaliselt rahuldati kostja vastuhagi isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks, samuti menetluskulude jaotuse osas. Muus osas

ei ole hageja maakohtu otsust vaidlustanud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust

üksnes vaidlustatud osas (TsMS § 651 lg 1).

37. Kolleegiumi hinnangul tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas

kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks osaliselt.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab vastuhagi isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täilikult rahuldamata. Muus osas jääb maakohtu

otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt (TsMS § 657 lg 1 p 2).

38. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus põhjendatult hagi isikliku kasutusõiguse

lõpetamiseks rahuldamata. AÕS § 228 teine lause sätestab, et kui isiklik kasutusõigus on

seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 212 lg 2 p-d 1-

3 sätestavad, et kinnisasja omanik võib nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui

kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse; tema kahju on

oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust; kasutusvaldaja ei anna kinnisasja omanikule

tagatist (§ 224). Riigikohus on selgitanud, et asjaõigusseadus ei näe ette omaniku õigust

nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise

korral, kui sellega ei kaasne AÕS § 212 lg 2 p-des 1-3 sätestatud asjaolud (Riigikohtu

10.06.2018 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p 11).

39. Hageja tugineb isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõudes AÕS § 212 lg 2 p-le 2, millest

tulenevalt võib kinnisasja omanik nõuda isikliku kasutusõiguse lõpetamist, kui tema kahju

on oluliselt suurem kostja kasust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et selle aluse

rakendamise korral tuleb kõrvutada kinnisasja omaniku kahju ja kasutusvaldaja kasu.

Lõpetamise nõude tekkimiseks ei piisa, et kahju on kasust suurem. Tegemist peab olema

olulise vahega ning kinnisasja omaniku kahju peab kaaluma üles kasutusvaldaja huvi, mis

tal on suunatud kasutusvalduse püsimisele (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud

väljaanne, 2014, lk 40). Asjaolu, et hageja kahju on oluliselt suurem kostja kasust,

tõendamiskoormis on hagejal. Sealjuures on maakohus põhjendatult märkinud, et omaniku

kahju peab põhinema asjaoludel, mis tekkisid pärast isikliku kasutusõiguse seadmise

lepingu sõlmimist.

40. Hageja väidab, et tal on tekkinud kahju kostja tegevuse tõttu kokku 350 000 eurot, samas

kui kostja kasutuseelis kinnistu kasutamisel võib olla ca 915,95 eurot kuus. Kolleegium

märgib, et hageja ei ole tõendanud oma väidet, et tal on tekkinud kostja poolt elamu

seisukorra halvendamise tõttu kahju 300 000 euro ulatuses. Maakohus leidis põhjendatult,

et asjas esitatud fotodega ei saa lugeda tõendatuks, et pärast isikliku kasutusõiguse

seadmist on kostja hooneid lõhkunud. Samuti on tõendamata, et elamu kapitaalremondi

vajadus on tekkinud pärast isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist ja põhjustatud

kostjast. Juhul, kui kostja on jätnud tegemata asja tavaliseks korrashoiuks (sh

tuleohutusega seotud) vajalikke kulutusi (AÕS § 219 lg 1), on hageja jätnud tõendamata

sellega seotud kahju suuruse. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et remonttööde kulude

suurus on ca 300 000 eurot. Samuti ei ole hageja esitanud tõendeid remonttööde kulude

suuruse kohta mõnes muus summas. Hageja leiab, et tema kahjuks tuleb lugeda ka

üürikulu, kuna ta ei saa kinnistut kasutada, sest kostja vahetab pidevalt lukke ja on

tassinud kinnistu kola täis. Kolleegiumi hinnangul ei ole tõendatud, et hagejal on kinnistu

kasutamine püsivalt võimatu kostja poolt lukkude vahetamise tõttu. Ringkonnakohtu

istungil selgitas hageja, et ta andis võtme kostjale tagasi, sest ta ei saa seal seni elada kuni

kostja kasutusõigus pole lõppenud. Mis puudutab hageja väiteid kinnistule kola

paigutamise kohta, siis esitatud fotodelt nähtub küll, et kostja on paigutanud nii elamusse

kui hoovi hulgaliselt asju, kuid fotode pinnalt ei saa lugeda tõendatuks, et hagejal on

asjade tõttu kinnistu valdamine täiesti võimatu. Hageja on ka ise menetluses möönnud, et

ta ei soovi koos kostjaga kinnistul elada.

41. Hageja leiab, et kostja on rikkunud isikliku kasutusõiguse lepingu p 7.3 sellega, et ta peab

kinnistul jalgrattaparandustöökoda, kuid see ei vasta kinnistu lepingujärgsele

kasutusotstarbele, milleks on kinnistul elamine. Samuti sellega, et kostja ei hoia korda

ning on kuhjanud hooned ja hoovi kola täis, kuid ta peab lepingu p 7.3 järgi kasutama

lepingueset heaperemehelikult. Ringkonnakohus on seisukohal, et sõltumata sellest, kas

kostja on eeltooduga lepingut rikkunud, ei ole hageja tõendanud, et sellega kaasneks AÕS

§ 212 lg 2 p 2 sätestatud olukord.

42. Ülaltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud isikliku

kasutusõiguse lõpetamise alust, st et tema kahju on oluliselt suurem kostja kasust.

Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus põhjendatult hageja hagi isikliku kasutusõiguse

lõpetamiseks rahuldamata.

43. Maakohus on osaliselt rahuldanud kostja vastuhagi isikliku kasutusõiguse sisu

kindlaksmääramiseks ja AÕS § 225 lg 2 alusel määranud, millised ruumid ja

kõrvalhooned jäävad kostja ainukasutusse ning millised poolte ühiskasutusse, ning

määranud, et kostjal on õigus kasutada maatükki ja kasvatada seal oma tarbeks kartulit ja

juurvilju ning korjata puudelt ja põõsastelt puuvilju ja marju.

44. Maakohus leidis, et kuna isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus lepiti kokku, et

kinnistu on ühises kasutuses, kuid pooled vaidlevad, kuidas kinnistut kasutada, siis on

põhjendatud kindlaks määrata isikliku kasutusõiguse sisu. Ringkonnakohus märgib, et

isikliku kasutusõiguse asjaõiguslik sisu on määratletud asjaõiguslepingus ja kajastatud

kinnistusraamatu kandes. Selle kohaselt on vaidlusalusele kinnistule kostja kasuks seatud

isiklik kasutusõigus. Poolte kaasvaldusele ei ole viidatud. Eeltoodust tulenevalt ei tule

omaniku kaasvaldus isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse sisust.

Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 7.5 kohaselt avaldavad pooled, et vaidlusalune

kinnistu on nende kaasvalduses. Pooled ei vaidle, et nimetatud punktis on nad kokku

leppinud selles, et hageja ja kostja on kinnistu kaasvaldajad. Seega on pooltel kaasvalduse

osas võlaõiguslik kokkulepe.

AÕS § 225 lg 2 sätestab, et isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral

vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda AÕS § 225 lg 2

piirata omaniku valdamise õigust ega määrata, et kinnistu on mingis osas kostja

ainuvalduses olukorras, kus pooltel on võlaõiguslik kokkulepe, et kinnistu on nende

kaasvalduses. Ülaltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus tühistada osas, milles vastuhagi

osaliselt rahuldati ja jätta vastuhagi nõue isikliku kasutusõiguse sisu määramiseks

täielikult rahuldamata.

45. Maakohus reguleeris 28.02.2019 määrusega vastuhagi tagamiseks menetluse ajaks

vaidlusaluse kinnistu kasutuskorda. TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi

tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna kostja vastuhagi isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks jääb rahuldamata, siis tuleb maakohtu

28.02.2019 määrusega kohaldatud vastuhagi tagamise abinõu tühistada.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

46. Kuigi ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osaliselt ja jätab vastuhagi nõude isikliku

kasutusõiguse sisu kindlaksmääramiseks täielikult rahuldamata, ei anna see alust muuta

menetluskulude jaotust maakohtus. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, siis on

põhjendatud ka ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda

(TsMS § 163 lg 1). Seega puudub vajadus menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)