3-25-1240/20 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

M.M. Ernits

Määruse tegemise aeg ja koht

01.07.2025, Tartu

Haldusasja number

3-25-1240

Haldusasi

M.M. kaebus Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a

korralduse nr 2-3/160 ja selle alusel antud ehitusloa nr

2512271/09136 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus

Menetluse alus ringkonnakohtus

M.M. määruskaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja/määruskaebuse esitaja – M.M.

Esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu

Vastustaja – XXX

Kolmas isik – M.K.

Esindaja advokaat Kaidi Tarros

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde määruskaebuse lisana esitatud Keskkonnaameti

03.06.2024. a kiri nr 7-9/24/10844-2 ja kolmanda isiku määruskaebuse lisana

esitatud Keskkonnaameti 15.09.2023. a e-kiri.

2. Rahuldada määruskaebus.

3. Tühistada Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus. Jätkata Tartu

Ringkonnakohtu 28.05.2025. a määruse alusel kohaldatud esialgse õiguskaitset

ning peatada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 ja selle

alusel antud ehitusloa nr 2512271/09136 kehtivus kuni käesolevas asjas menetlust

lõpetava lahendi jõustumiseni.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määrus ei ole edasikaevatav (HKMS § 235 lg 1, § 252 lg 7).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Otepää Vallavalitsus andis 26.03.2025. a korraldusega nr 2-3/160 kolmandale isikule

ehitusloa Nüpli külas asuval Xxx kinnisasjal suvila püstitamiseks. Ehitisregistri andmetel

väljastati korralduse alusel ehitusluba nr 2512271/09136.

2. Xxx kinnistu, mis puutub kokku Xxx kinnistuga, kaebajast omanik esitas 24.04.2025 Tartu

Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korraldus

nr 2-3/160, millega anti ehitusluba Xxx kinnisasjal suvila püstitamiseks. Koos kaebusega

esitas kaebaja ka esialgse õiguskaitse taotluse, milles kaebaja palub peatada vaidlustatud

korralduse kehtivus kuni käesolevas asjas kohtuotsuse jõustumiseni.

3. Esialgse õiguskaitse taotluse kohaselt tähendab ehitusloa kehtivuse peatamata jätmine

kohtumenetluse ajaks ilmselt seda, et kolmas isik alustab Xxx kinnistul suvila ehitamist.

Kaebaja soovib vältida olukorda, kus kohtuasja menetlemise kestel ehitatakse suvila valmis

ning seejärel puhkeb uus vaidlus selle üle, kas ehitusloa tühistamisest tulenevalt oleks

põhjendatud suvila lammutamine. Samuti soovib kaebaja vältida olukorda, kus

kohtumenetluse ajal väljastatakse suvilale kasutusluba, mis annab kohtule aluse ehitusloa

tühistamata jätmiseks selle ammendumise tõttu ning kaebaja peab hakkama eraldi

vaidlustama kasutusluba. Kaebaja leiab, et tegemist ei ole ilmselgelt perspektiivitu kaebusega

ning avalikes huvides on, et Xxx kinnistule kui Otepää looduspargi jaoks kõrget

kaitsekorralduslikku väärtust omavale kinnistule piirkonna ehituslaadiga kokkusobimatut

suvilat ei ehitataks. Kolmanda isiku poolt ehitusloa taotluse esitamine on ilmselt tingitud

sellest, et kaebaja on esitanud kaebuse haldusasjas nr xxx, milles vaidlustab Otepää valla

tegevust projekteerimistingimuste mitteväljastamisel.

Halduskohtu määrus

4. Tartu Halduskohus jättis 11.05.2025. a määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata.

5. Halduskohus nõustus kaebajaga, et viimasel esineb esialgse õiguskaitse vajadus, sest

ehitusloa kehtivuse peatamata jätmisel võib kolmas isik asuda ehitusluba realiseerima ning

kohtumenetluse kestel suvila valmis ehitada. Kui kohtumenetluse ajal ehitis valmib, muudab

see kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega eelduslikult oluliseks raskemaks või isegi

võimatuks, sest juba valminud hoonet üldjuhul ei lammutata. Seda tehakse erandlikel

asjaoludel (s.o eelkõige ehitise materiaalse õigusvastasuse korral).

6. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel tuleb halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249

lg 1 ja 3 järgi arvestada kaebuse eduväljavaateid ning erinevate lahenduste tagajärgi

kaebajale, avalikule huvile ja kolmandatele isikutele.1 Kuigi esialgse õiguskaitse kohaldamata

jätmine võib olla põhjendatud kaebuse ilmse perspektiivituse korral2, ei tulene HKMS § 249

lg-test 1 ja 3, et esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise eelduseks saaks olla üksnes ilmselge

perspektiivitus. Halduskohus leidis, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole õigustatud,

arvestades kaebuse eduväljavaadet ning vastanduvaid huve kogumis.

7. Halduskohus pidas kaebuse edulootusi pigem vähesteks. Halduskohtu hinnangul tuleb

tõsiselt kahelda kaebaja keskses väites, et vaidlusaluse ehitusloa andmise aluseks olnud

projekteerimistingimused olid ehitusloa andmise ajaks 26.03.2025 muutunud kehtetuks,

mistõttu kolmandale isikule väljastati ehitusluba kaebaja arvates õigusvastaselt. Otepää

Vallavalitsuse 14.10.2010. a korralduses nr 2-4-502 „Projekteerimistingimuste väljastamine

Xxx kinnistule Nüpli külas“ ei ole projekteerimistingimuste kehtivusaega märgitud ning

korralduse andmise ajal kehtinud ehitusseadus ei reguleerinud seda, kui kaua väljastatud

projekteerimistingimused kehtivad. Ka ükski muu projekteerimistingimuste väljastamise ajal

kehtinud õigusakt ei reguleerinud projekteerimistingimuste kehtivuse aega. Otepää valla

ehitusmääruse § 24 lg 4, mille kohaselt projekteerimistingimused kehtivad üks aasta, jõustus

alles 01.03.2011 ning selles ei olnud reguleeritud varasemalt väljastatud

projekteerimistingimuste kehtivusaega. Samuti puuduvad andmed selle kohta, et vastustaja

1 RKHKm 27.06.2017, 3-3-1-19-17, p 15; 11.12.2020, 3-20-605, p 11.

2 RKHKm 26.06.2006, 3-3-1-54-06.

oleks 2010. aastal kolmandale isikule väljastatud projekteerimistingimused tunnistanud

mingil ajal kehtetuks. Kaebaja on oma seisukohtades tuginenud paljuski analoogiale, viidates

detailplaneeringu ja ehitusloa ning hilisemalt sätestatud projekteerimistingimuste

kehtivusajale, milline regulatsioon on aga kehtestatud pärast kolmandale isikule

projekteerimistingimuste väljastamist. Halduskohtu hinnangul ei saa kolmandale isikule 2010.

aastal väljastatud projekteerimistingimuste kehtivusele analoogia korras kohaldada pärast

nende andmist kehtima hakanud ehitusmäärust, kui sellest ei tulene erisätteid varasemate

projekteerimistingimuste kehtivusele. Samuti ei pidanud halduskohus analoogia korras

kohaldatavaks detailplaneeringu ja ehitusloa kehtivust sätestavaid norme. Kui seadusandja

pole pidanud vajalikuks reguleerida projekteerimistingimuste, on haldusorganil võimalus

nende kehtivust mõjutada muutmise või kehtetuks tunnistamise teel. Kuna kolmandale isikule

väljastatud projekteerimistingimustes oli määratletud ka ehitatava hoone asukoht, ei ole kuigi

tõenäoline, et kaebaja saavutaks käesolevas asjas oma eesmärgi, milleks on Xxx kinnistu

põhjapiiri mööda kulgeva tee äärde hoone mitteehitamine.

8. Ehitusluba on võimalik vaidlustada vaid kaebaja subjektiivsete õiguste riive korral, mitte

objektiivse õigusvastasuse argumendil. Kaebaja on viidanud ehitusprojekti vastuolule

projekteerimistingimustega, kuid ei ole selgitanud, kuidas need vastuolud tema subjektiivseid

õigusi riivavad. Ebaselgeks jääb, kuidas mõjutab kaebaja õigusi asjaolu, et Xxx kinnistule

rajatakse hetkel mitme hoone asemel üks hoone (st suvila), mille ehitusalune pind on

projekteerimistingimustes märgitust väiksem. Samuti ei ole selge, milliseid kaebaja

subjektiivseid õigusi riivab asjaolu, et suvilal on 1,5 korruse asemel 2 korrust. Kaebaja ei ela

ehitatava suvila vahetus läheduses, mistõttu selle korruselisus ei saa talle mõju avaldada.

Samuti ei saa kaebaja õigusi mõjutada suvila arhitektuurne lahendus ning katusekatte

materjal. Kaebaja ei saa kolmandale isikule väljastatud ehitusluba vaidlustada avalikes

huvides, mistõttu ei saa praeguses vaidluses olla asjakohane kaebaja väide hoone sobivusest

ümbruskonda.. Ka asjaolu, et kaebaja hinnangul on suvila eelprojekti teinud selleks pädevust

mitte omav isik, ei saa praegusel juhul ilmselt kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi riivata.

9. Halduskohtu hinnangul kahjustaks ehitusloa kehtivuse peatamine ebaproportsionaalselt

kolmanda isiku õigusi. Kolmandal isikul sai projekteerimistingimuste alusel tekkida

õigustatud ootus, et ta saab Xxx kinnistul projekteerimistingimustega määratud asukohta

hoonestuse rajada. Asja materjalidest saab järeldada, et kolmanda isiku poolt suvila ehitamine

ei välista automaatselt Xxx kinnistul ehitamist, sest ehitusõigusega seonduv on võimalik

kindlaks määrata ka detailplaneeringu menetluses. Seega kaalub praegusel juhul kolmanda

isiku õigus ehitada 2010. aastal kindlaks määratud kohta suvila üles kaebaja õiguse saavutada

ehitusõigus enda kinnistul talle sobival viisil. Lisaks oli nähtuvalt asja materjalidest Xxx

kinnistule ehitamise problemaatilisus teada juba vähemalt 2016. aastal, mil Keskkonnaamet

selgitas, et näeb Xxx ja Xxx katastriüksuste puhul vaid ühe hoonestusala rajamist ning kahe

hoonestusala rajamise võimalikkuse saab välja selgitada vaid läbi detailplaneeringu menetluse

(dtl 174-175).

Tartu Ringkonnakohtu 28.05.2025. a määrus

10. Tartu Ringkonnakohus peatas 28.05.2025. a määrusega esialgse õiguskaitse korras Otepää

Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 kehtivuse kuni käesolevas haldusasjas

Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määruse peale esitatud määruskaebuse lahendamiseni.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

Kaebaja määruskaebus

11. Kaebaja esitas 27.05.2025 Tartu Ringkonnakohtule määruskaebuse, milles taotleb

tühistada Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määrus ning teha uus määrus, millega rahuldada

esialgse õiguskaitse taotlus.

12. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine on põhjendatud üksnes kaebuse ilmselge

perspektiivituse korral.3 Kaebaja hinnangul ei saa tema kaebust ilmselt perspektiivituks

pidada. Kaebus on esitatud kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks – kaebaja soovib teostada

oma omandiõigust Xxx kinnistu suhtes ning ehitada sinna elamu, mida ta ka kasutada soovib.

Elamu soovib ta ehitada projekteerimistingimustest lähtudes koostatud ehitusprojekti ja

ehitusloa alusel. Halduskohus ei leidnud, et kaebus oleks ilmselgelt perspektiivitu, kuid on

asunud ebaõigele seisukohale, et kaebuse edulootused on vähesed. Kaebaja selle seisukohaga

ei nõustu ning lisab, et isegi kui see nii oleks, ei ole kaebuse vähesed edulootused aluseks

esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisele.

13. Kaebaja leiab, et vastustaja 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 välja antud

projekteerimistingimuste kehtivus oli vastustaja 26.03.2025 korralduse nr 2-3/160 välja

andmise ajaks lõppenud. Tegemist on õiguslikult keerulise küsimusega. Kuni 30.06.2015

kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 25 lg 2 sätestas, et ehitusluba kaotab kehtivuse, kui ehitamist

ei ole alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamise päevast arvates. Samas ei sisaldanud

kuni 30.06.2015 kehtinud EhS-is projekteerimistingimuste kehtivuse lõppu ette nägevat

õigusnormi. Tegemist võib olla lüngaga õiguses. Sel juhul võiks olla asjakohane kuni

30.06.2015 kehtinud EhS-i kontekstis kohaldada § 25 lg 2 projekteerimistingimuste suhtes

analoogia alusel. Riigikohus on korduvalt lugenud projekteerimistingimusi ehitusloa andmist

reguleerivaks eelhaldusaktiks4, mis omakorda tähendab, et projekteerimistingimustega

tehakse vähemalt osaliselt õiguslikult siduvalt kindlaks ehitusloa väljastamise üle otsustamisel

tähtsust omavad asjaolud. Seega võib analoogia alusel olla projekteerimistingimuste suhtes

kohaldatav ka kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 25 lg 2. Kuivõrd projekteerimistingimused

väljastati kolmandale isikule 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 ning 2 aasta jooksul

alates projekteerimistingimuste väljastamisest kolmas isik ehitusloa väljastamise taotlust

vastustajale ei esitanud, toob kuni 30.06.2015 kehtinud EhS § 25 lg 2 analoogia alusel

kohaldamine kaasa olukorra, kus vastustaja 14.10.2010. a korralduse nr 2-4-502 kehtivus

lõppes 2012. a oktoobris.

14. 01.03.2011 jõustus Otepää valla ehitusmääruse § 24 lg 4, mille kohaselt kehtisid

projekteerimistingimused ühe aasta. Tegemist võib olla ebaehtsat tagasiulatuvat jõudu omava

õigusnormiga. Kaebaja on seisukohal, et õigusakti ebaehtsa tagasiulatuva jõu esinemiseks ei

ole hädatarvilik ka sellesisulise eraldi rakendussätte olemasolu ning õigusakti ebaehtne

tagasiulatuv jõud on lubatud, kui avalik huvi regulatsiooni muutmise vastu ehk vastustaja

poolt ajaliselt enne 01.03.2011 väljastatud projekteerimistingimuste osas 1-aastase

kehtivusaja sätestamise vastu alates 01.03.2011 on kaalukam kui isiku ootus, et ajaliselt enne

01.03.2011 väljastatud projekteerimistingimused kehtivad sisuliselt igavesti.

15. Ka 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 33 lg 1 esimene lause võib omada

ebaehtsat tagasiulatuvat jõudu, mis tähendab, et alates 01.07.2015 hakkas ajalisel varem

3 RKHKm 22.11.2004, 3-3-1-76-04, p 8; 14.12.2004, 3-3-1-85-04, 16; 09.02.2006, p 9; 02.03.2006, 3-3-1-3-06,

p 8; 22.09.2014, 3-3-1-59-14,p 11. K. Merusk, I. Pilving. Halduskohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud

väljaanne. Kirjastus Juura,2013, lk 689.

4 RKHKo 14.05.2002, 3-3-1-25-02, p 16; 09.06.2023 3-20-2247, p 25; 20.06.2023, 3-20-19, p 18.

väljastatud projekteerimistingimuste osas kulgema 5-aastane kehtivustähtaeg. Kaebaja

hinnangul ei saa eeltoodu alusel väita, et kaebuse edulootused oleks pigem vähesed.

16. Kaebaja viitab ka sellele, et tema hinnangul jättis halduskohus käesoleva haldusasja asjaga

nr xxx ebaõigesti liitmata. Kaebaja leiab, et tal ei ole vajalik saada Xxx kinnistule

projekteerimistingimuste väljastamiseks Xxx kinnistu omaniku ehk kolmanda isiku

nõusolekut, sest väljastatud projekteerimistingimusi ei saa käsitleda Xxx kinnistu olemasoleva

hoonestusena. Vastustaja keeldus ebaõigesti kaebaja 13.05.2024 projekteerimistingimuste

väljastamise taotluse rahuldamisest põhjendusega, et kolmas isik Xxx kinnistu omanikuna ei

ole andnud nõusolekut projekteerimistingimuste väljastamiseks. Kui käesolevas asjas

esialgset õiguskaitset mitte kohaldada, võib juhtuda, et Xxx kinnistule ehitatakse suvila

valmis. Käesoleva kohtuasjaga soovib kaebaja saavutada selle, et Xxx kinnistu osas

väljastatud ehitusluba tühistataks, mis tähendab, et Xxx kinnistule hoonestuse rajamine ei

oleks võimalik ning kaebaja 13.05.2024 esitatud projekteerimistingimuste väljastamise

taotluse uuel läbivaatamisel ei ole tarvilik saada kolmanda isiku nõusolekut Xxx kinnistule

projekteerimistingimuste väljastamiseks.

17. Kuna halduskohus ei rahuldanud 11.05.2025. a määrusega vastuväidet ja jättis eelnevalt

viidatud kaebajaga seotud haldusasja liitmata, oleks halduskohus pidanud 11.05.2025. a

määruses jätma kõik kaebaja seisukohad, mis puudutavad haldusasja nr xxx, käsitlemata

põhjendusega, et nende teemadega tegeleb kohus haldusasja nr xxx raames. Antud juhul on

aga halduskohus vaidlustatud määruses toiminud vastupidiselt, asudes sisuliselt lahendama

küsimusi, mis kuuluvad lahendamisele haldusasja nr xxx raames. Nagu eelnevalt juba välja

toodud, omab kolmanda isiku nõusoleku vajaduse olemasolu tähtsust asjas nr xxx, mitte

käesolevas vaidluses.

18. Kaebaja hinnangul on oluline ka see, et 13.05.2024, kui kaebaja esitas vastustajale

projekteerimistingimuste väljastamise taotluse Xxx kinnistule, ei olnud kolmas isik veel

seonduvalt Xxx kinnistuga ehitusloa väljastamise taotlust esitanud ja vastustaja polnud

kolmandale isikule ka ehitusluba andnud.

19. Kaebaja on jätkuvalt seisukohal, et ehitusluba on vastuolus projekteerimistingimustega

ning ehitusloa aluseks oleva ehitusprojekti on koostanud selleks pädevust mitteomav isik.

Seega tulnuks tulenevalt EhS § 44 p-dest 1 ja 2 ehitusloa väljastamisest kolmandale isikule

keelduda.

20. Kolmanda isiku huvi esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise vastu ei ole suurem kui

kaebaja huvi, et esialgset õiguskaitset kohaldataks. Halduskohus ei ole asja lahendamisel

arvesse võtnud ajalist kronoloogiat. Kolmas isik ei ole aastaid tundnud huvi Xxx kinnistu osas

ehitusloa saamise vastu. Sündmuste ajaline järjestus viitab sellele, et 17.02.2025 ehitusloa

väljastamiseks esitatud taotluse esitamine on tingitud asjaolust, et kaebaja oli varasemalt

esitanud taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks Xxx kinnistu suhtes ning sellest, et

kaebaja vaidlustas keelduvad haldusaktid halduskohtus. Kuna kolmandale isikule

projekteerimistingimuste väljastamise ja ehitusloa andmise vahel on vahet pea 15 aastat, ei

saa kaebaja arvates kõneleda kolmanda isiku suurest õigustatud ootusest ehitada Xxx

kinnistule hoone. Kui üleüldse oli veel seisuga 17.02.2025 vastustaja 14.10.2010. a korralduse

nr 2-4-502 näol tegemist kehtiva haldusaktiga, siis võttes arvesse väga pikka ajavahemikku

Xxx kinnistu osas projekteerimistingimuste väljastamise ja kolmanda isiku poolt ehitusloa

andmise taotluse esitamise vahel, ei saanud kolmandal isikul olla suurt õigustatud ootust Xxx

kinnistule hoone ehitamise võimalikkuse osas. Aja kulgedes õigustatud ootuse määr väheneb.

Riigikohus asus kohtuotsuses haldusasjas nr 3-3-1-9-14 seisukohale, et detailplaneeringu

puhul peab kehtima mingi mõistlik aeg, mille möödumisel, kui seda detailplaneeringut ellu

viima ei hakata, hakkab vähenema usaldus detailplaneeringu edasi kehtima jäämise osas.

Kaebaja leiab, et sama põhimõte kehtib ka projekteerimistingimuste puhul, kui vastustaja

poolt 14.10.2010. a korraldusega nr 2-4-502 antud projekteerimistingimused olid veel

kolmanda isiku poolt ehitusloa andmise taotluse esitamisel 17.02.2025 kehtivad.

21. Põhimõtteliselt on võimalik Xxx kinnistu ehitusõigusega seonduv kindlaks määrata ka

detailplaneeringuga. Samas on detailplaneeringu menetlemine oluliselt aeganõudvam ja

kulukam, kui seda on projekteerimistingimuste väljastamise taotluse menetlemine ning on

võimalik, et detailplaneering jääbki kas algatamata, vastu võtmata, kehtestamata või

kehtestatakse teistsuguselt, kui seda sooviks kaebaja. Kuivõrd kolmas isik ei olnud aastaid

tundnud huvi Xxx kinnistu osas ehitusloa saamise vastu, oli kaebajal 13.05.2024, kui kaebaja

esitas vastustajale taotluse Xxx kinnistu suhtes projekteerimistingimuste väljastamiseks,

õigustatud ootus, et Xxx kinnistu osas õnnestub projekteerimistingimused saada. Ka Xxx

kinnistu ehitusõigus on võimalik määrata kindlaks detailplaneeringuga. Halduskohus ei ole

arvesse võtnud asjaolu, et kolmanda isiku elukoht asub Xxx kinnistu naaberkinnistuks oleval

Luhavere kinnistul ning kolmas isik soovib Xxx kinnistule ehitada suvilat. Seega on juba

kolmandal isikul Otepää vallas Nüpli külas elukoht olemas, mistõttu naaberkinnistule suvila

ehitamise edasilükkumine tulenevalt esialgsest õiguskaitsest kuni käesolevas kohtuasjas

kohtuotsuse jõustumiseni ei tohiks kolmanda isiku elukorraldust kuigivõrd mõjutada.

Seevastu kaebajal Nüpli külas elamu, kus oleks võimalik elada, puudub, ning esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmine võib muuta käesoleva kohtuasja ajamise kaebaja jaoks

mõttetuks ja/või tekitada järgmise kohtuasja (näiteks kohtuasja selle üle, kas ehitusloa

tühistamise korral tuleb Xxx kinnistule ehitatud suvila lammutada), kui kohus esialgset

õiguskaitset ei kohalda.

22. Meelevaldne on Tartu Halduskohtu viide 11.05.2025. a määruse põhjenduste p-s 13

digitoimiku lehekülgedel 174-175 olevale Keskkonnaameti 17.08.2016. a kirjale nr 7-

9/16/9505-2. Tegemist on ligi 9 aastat tagasi Keskkonnaameti antud seisukohaga. 03.06.2024.

a kirjaga nr 7-9/24/10844-2 on Keskkonnaamet teatanud, et on nõus Xxx kinnistu

hoonestamisega vastavalt kaebaja soovitule (määruskaebuse lisa nr 1).

Kolmanda isiku vastus kaebaja määruskaebusele

23. Kolmas isik palub vastuses määruskaebusele jätta kaebaja määruskaebus rahuldamata ja

esialgset õiguskaitset mitte kohaldada.

24. Kolmas isik leiab, et halduskohus jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata

õiguspäraselt. Ebaõige on kaebaja seisukoht, et halduskohus rikkus oluliselt menetlusõigust

ning Riigikohtu praktika annab esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmiseks alust üksnes

kaebuse ilmselge perspektiivituse korral, mida halduskohus ei ole tuvastanud. Kaebaja viited

Riigikohtu lahenditele (3-3-1-76-04, 3-3-1-85-04, 3-3-1-10-06, 3-3-1-3-06, 3-3-1-59-14)

pärinevad 10-20 aasta tagusest ajast. Viidatud HKMSi kommenteeritud väljaanne on

avaldatud 2013. aastal ehk rohkem kui 10 aastat tagasi. Riigikohus on leidnud asjas, milles

esines esialgse õiguskaitse vajadus, et esialgse õiguskaitse rakendamine ei ole põhjendatud ka

siis, kui „kaebus pole ilmselgelt perspektiivitu, kuid selle eeldatavad eduväljavaated on pigem

kasinad“. Samuti rõhutas halduskolleegium, et „kuna kaebuse eduväljavaated on väikesed

/…/, ei võimalda HKMS § 249 lg 3 esimene lause kokkuvõttes kohtul esialgset õiguskaitset

kohaldada“.5 Samuti on Riigikohus tõdenud, et kaebuse eduväljavaated peavad esialgse

õiguskaitse kohaldamise õigustamiseks olema piisavad.6 Järelikult ei kinnita kaebuse vähene

edulootus eduväljavaadete piisavust. Kaebaja väide selle kohta, et esialgse õiguskaitse sai

5 RKHKm 25.11.2021, 3-21-2241, p-d 16 ja 18.

6 RKHKm 27.06.2019, 3-18-1331, p 11.

jätta Riigikohtu praktika kohaselt rakendamata vaid kaebuse ilmselge perspektiivituse korral

ei vasta tõele. Lisaks on Riigikohus selgitanud, et „ebaõige on kaebajate seisukoht, et esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmise aluseks saab olla üksnes kaebuse ilmselge perspektiivitus“.7

Riigikohtu praktika kinnitab, et HKMS § 249 lg-st 3 tulenevalt tuleb anda eelhinnang kaebuse

eduväljavaadetele, avalikele huvidele, puudutatud isiku õigustele ja esialgse õiguskaitse

rakendumise ettenähtavatele tagajärgedele. Kaebuse vähest edulootust saab arvesse võtta

esialgse õiguskaitse rakendamata jätmisel.

25. Kolmanda

isiku

hinnangul

on

projekteerimistingimused

kehtivad.

Projekteerimistingimuste kehtivusaega ei tulenenud ei projekteerimistingimustest endast ega

õigusaktidest. Projekteerimistingimusi ei ole kehtetuks tunnistatud ega nende kehtivusaeg

lõppenud (haldusmenetluse seaduse § 61 lg 2). Kolmas isik ei jaga kaebaja arvamust, et

küsimust projekteerimistingimuste kehtivusest saaks praeguses asjas lugeda keeruliseks

õiguslikuks küsimuseks.

26. Ehitusluba ei ole vastuolus ka projekteerimistingimustega. Halduskohus leidis õigesti, et

kaebaja väidetel puudub seos kaebaja õiguste riivega.

27. Halduskohus leidis õigesti, et väite puhul, kus ehitusprojekti ei ole koostanud selleks

pädev isik, puudub kaebaja õiguste riive.

28. Kuna kaebajal puudub subjektiivsete õiguste riive, oleks esialgse õiguskaitse kohaldamine

kaebaja õigusi arvestades ebaproportsionaalne. Kaebaja tegelik tahe on saavutada

projekteerimistingimuste väljastamine ehitamiseks talle kuuluval Xxx kinnistul. Kuna kaebaja

on vaidlustanud talle projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsuse haldusasjas

xxx, üritab kaebaja saavutada kolmanda isiku ehitusloa tühistamist ja kolmandale isikule

14.10.2010. a väljastatud projekteerimistingimuste kehtetuse tuvastamist. Vaidlustatud

ehitusluba reaalselt ja sisuliselt kaebaja subjektiivseid õigusi ei riiva – seda näitavad ka

kaebuse põhjendused, millel on üldjuhul avalikes huvides esitatud kaebuse tunnused.

Avalikes huvides ei ole ehitusloa vaidlustamine lubatav. Käesolevas asjas on kaebaja esitanud

kaebuse selleks, et ta ei peaks enese taotletud projekteerimistingimuste menetluses küsima

kolmandalt isikult nõusolekut ehitamise lubamiseks juhul, kui ehitada soovitakse

naaberkinnistu hoonestusele lähemale kui 150 meetrit. Kolmandale isikule väljastatud

ehitusluba ei riku kolmanda isiku õigust oma kinnistut vabalt kasutada, sest kaebajal puudub

subjektiivne õigus ehitamiseks lihtsustatud korras projekteerimistingimuste alusel. Ka ei riku

see kaebaja õigust valida vabalt elukohta. Kaebaja viitab ka ise sellele, et soovib ehitatavasse

elamusse asuda elama vähemalt teatud ajaks kalendriaastas, mis on väga lai formuleering ja

kujutab endast kaebaja õiguste nõrka riivet võrreldes asjaoluga, et kolmandal isikul on 2010.

aastal väljastatud projekteerimistingimuste alusel, millest on kaebaja olnud pikka aega teadlik

– tekkinud õiguspärane ootus ehitamiseks. Vaidlustatud ehitusloa alusel ehitamine ei välista

ehitamist kaebajale kuuluval Xxx kinnistul detailplaneeringu alusel.

29. Kolmandal isikul on alust kahelda kaebaja motiivide heausksuses, kui viimane kaebuse

esitas. Kaebaja oli aastatel 2016-2017 juba realiseerinud ehitusõigust, mis võimaldas

projekteerimistingimuste alusel lihtsustatud korras ehitamist lubada – taotledes uute

hoonestusalade määramist nii Xxx kui Xxx kinnistutele. Toonases menetluses selgitas

Keskkonnaamet, et uut hoonestust on võimalik projekteerimistingimuste alusel kavandada

vaid ühele kinnistule. Xxx kinnistu (63602:002:0950) ja Xxx kinnistu (63602:002:0276)

kuulusid 2017. aasta suveni kaebajale. Olles teadlik sellest infost ja asjaolust, et Xxx

kinnistule Xxx kinnistule väljastatud projekteerimistingimuste tõttu ja Marguse oja

7 RKHKm 21.06.2024, 3-23-885, p 13.

kaitsevööndist tulenevalt tegelikult ei olegi võimalik ehitada, realiseeris kaebaja

ehitusvõimaluse Xxx kinnistule, misjärel ta kinnistu maha müüs.

30. Ebaõige ja esialgse õiguskaitse taotluse seisukohast asjasse puutumatu on kaebaja väide,

nagu oleks kolmanda isiku ehitusloa taotlus tingitud kaebaja poolt projekteerimistingimuste

taotluse esitamisest ja vastustaja haldusaktide vaidlustamisest halduskohtus. Kolmas isik on

mõõdistused ja projekti tellinud juba varem, st 2024. aastal. Kuna kolmandale isikule

14.10.2010 väljastatud projekteerimistingimused on kehtivad, on asjakohatu kaebaja väide

nagu oleks kehtivate projekteerimistingimuste alusel ehitusprojekti koostamiseks ja ehitusloa

taotlemiseks kolmanda isiku õigustatud ootus kuidagi vähenenud või selle võrra tekkinud või

suurenenud kaebaja õigustatud ootus projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse saamiseks.

Sündmuste ajaline kronoloogia ei kuulu HKMS § 249 lg 3 kohaselt nende kriteeriumite

nimistusse, mida peab kohus hindama esialge õiguskaitse määruse tegemisel. Seega on

alusetu kaebaja väide, nagu oleks halduskohus sündmuste ajalise kronoloogia tähelepanuta

jätmisel rikkunud oluliselt menetlusõigust.

31. Kaebajale kuulub eraisikuna kinnistusraamatu andmetel mitmeid kinnistuid, millest 5

kinnisasja on maatulundusmaa sihtotstarbega ja 3 kinnistut elamumaa sihtotstarbega. Lisaks

kuulub kaebajale Xxx kinnistust u 20 meetri kaugusel asuv Hotell Bernhard kinnistu Otepääl

kaebajaga seotud äriühingu kaudu. Seejuures on Xxx kinnistu, millele kaebaja soovib ehitada

elamut, kuhu „teatud ajaks“ elama asuda – 100% maatulundusmaa sihtotstarbega. Seega ei ole

saanud kaebajal tekkida õigustatud ootust, et ta saab Xxx kinnistule ehitada, sh ehitada

elamut, sest kinnistu sihtotstarve sellist maakasutust ei võimalda. Kuna kaebaja on tundnud

huvi ka Nüpli külas asuvate teiste 100% maatulundusmaa (kinnistud xxx, xxx) kinnistute

hoonestamise vastu (määruskaebuse vastuse lisa, Keskkonnaameti kirja viimane lõik) ning on

ka varem taotlenud Xxx kinnistule hoonestusõiguse ning seejärel kinnistu võõrandanud, viitab

kaebaja tegevus ja käitumine pigem piirkonnas arendushuvile kui huvile Xxx kinnistul elada.

32. Keskkonnaameti tingimuslik nõusolek Xxx kinnistu hoonestamiseks ei ole kohtuasjas xxx

tähtsust omav ega puutu kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisse. Keskkonnaamet

annab oma nõusoleku Otepää looduspargi kaitseala valitsejana ning looduskaitseseaduse ja

looduspargi kaitse-eeskirja alusel. Vastustaja on kaebajale projekteerimistingimustega

ehitusõiguse andmisest keeldutud seetõttu, et täidetud ei ole üldplaneeringu nõuded (haldusasi

nr xxx). Asjaolu, et Keskkonnaamet on oma nõusoleku andnud, kehtib kaitseala valitseja

seisukohana looduskaitselisest aspektist. Ehitusõiguse üle otsustamine on vaid kohaliku

omavalitsuse pädevuses

Otepää valla vastus kaebaja määruskaebusele

33. XXX palub vastuses määruskaebusele jätta kaebaja määruskaebus rahuldamata ning

esialgset õiguskaitset mitte kohaldada.

34. Vastustaja leiab, et kaebaja kaebused haldusasjades nr xxx ja xxx ning 27.05.2025 esitatud

määruskaebus, on põhjendamata ning vaidlustatud korraldustega ei ole rikutud kaebaja

subjektiivseid õigusi. Seega ei saa antud asjas ka esialgset õiguskaitset kohaldada.

35. Kaebaja pole nimetanud, milliseid tema subjektiivseid õigusi rikutakse, kui kolmas isik

realiseerib talle kuuluvat ehitusõigust. Kaebaja viitab küll omandiõigusele ja elukorraldusele,

kuid ei sisusta neid. Vastustaja nõustub kolmanda isiku seisukohaga, et kolmanda isiku

ehitusloa ja kaebaja subjektiivsete õiguste vahel puudub põhjuslik seos.

36. Kaebus on perspektiivitu juba ainuüksi sel põhjusel, et naabrid ei ole andnud nõusolekut

sellele, et kaebaja endale kuuluvale maale ehitaks. Isegi kui kaebaja saavutab kolmanda isiku

ehitusloa tühistamise, ei teki tal õigust oma kinnisasjale ehitada naabrite nõusoleku

puudumise tõttu.

37. Kaebajal on võimalik ehitada endale kuuluvale maale elamu, kui ta viib läbi

detailplaneeringu.

38. Kolmandal isikul on alates 2010. aastast õiguspärane ootus oma maale ehitamiseks.

Vastustaja hinnangul on Xxx projekteerimistingimused kehtivad. Esialgse õiguskaitse

rakendamisel seatakse kolmandale isikule takistus ehitusõiguse realiseerimiseks, mis

kohtumenetluste tõttu võib venida määramatu ajani. Seega võib kolmandale isikule tekkida

reaalne kahju ehitamise takistamisel, kasvõi näiteks käibemaksu tõusu tõttu. Kogusummas

võib tegemist olla arvestatava kahjuga. Esialgse õiguskaitse rakendamine kahjustab

ebaproportsionaalselt kolmanda isiku õigusi.

Kaebaja täiendav seisukoht

39. Kaebaja esitas täiendava seisukoha, milles märkis järgnevat.

40. Ebaõige on Otepää valla vastusest järelduv, nagu välistaks Xxx kinnistu omanike

nõusoleku puudumine projekteerimistingimuste väljastamise Xxx kinnistu osas. Kaebajale

kuuluvat Xxx kinnistut on võimalik hoonestada viisil, kus Xxx kinnistu olemasoleva

hoonestuse ja Xxx kinnistule kavandatava hoonestuse vahele jääb rohkem kui 150 meetrit

maad.

41. Väär on kolmanda isiku avaldatu, nagu oleks kaebajale kõigepealt väljastatud

projekteerimistingimused Xxx kinnistu osas ja nagu peale Xxx kinnistu ehitusõiguse

realiseerimist oleks kaebaja Xxx kinnistu võõrandanud ja nõudvat nüüd n-ö teistkordselt

projekteerimistingimuste väljastamist Xxx kinnistu suhtes. XXX on Xxx kinnistu

projekteerimistingimused väljastanud selle kinnistu eelmisele omanikule viimase taotluse

alusel ning kaebajal puudub nende projekteerimistingimuste väljastamisega seonduvalt

igasugune puutumus.

42. Meelevaldne on ka kolmanda isiku vastuses sisalduv viide sellele, et Xxx kinnistu lähedal

asub Hotell Bernhardi kinnistu, see tähendab Kolga tee 22a kinnistu (kinnistusraamatu

registriosa nr 203140). Tegemist on OÜ-le Magri ja mitte kaebajale kuuluva kinnistuga, mille

oluliseks osaks on tulekahjus olulisel määral hävinud Bernhardi hotellihoone. Ei ole mõeldav,

et kaebaja hakkaks OÜ-le Magri kuuluvat ja ärimaa sihtotstarbega Kolga tee 22a kinnistut

kasutama eluasemekoha rajamiseks

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

43. Ringkonnakohus leiab, et kaebaja määruskaebus on põhjendatud ning see tuleb rahuldada.

Sellest tulenevalt tühistab ringkonnakohus Tartu Halduskohtu 11.05.2025. a määruse

resolutsiooni 2, millega halduskohus jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

Ringkonnakohus jätkab 28.05.2025. a määruse alusel kohaldatud esialgset õiguskaitset ja

peatab kuni kohtumenetluse lõpuni käesolevas asjas esialgse õiguskaitse korras Otepää

Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr 2-3/160 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr

2512271/09136 kehtivuse.

44. Vaidlusaluse määrusega jättis halduskohus rahuldamata kaebaja esialgse õiguskaitse

taotluse, milles kaebaja soovis peatada Otepää Vallavalitsuse 26.03.2025. a korralduse nr

2-3/160 kehtivuse kuni kohtuotsuse jõustumiseni käesolevas haldusasjas. Nimetatud

korralduse alusel on kolmandale isikule väljastatud ehitusluba, mis võimaldab ehitada suvila

Xxx kinnistule.

45. Esmalt märgib ringkonnakohus, et ei peatu väidetel ja vastuväidetel, mis puudutavad

11.05.2025. a määrusega vastuväite rahuldamata jätmist ja sellele eelnenud Tartu

Halduskohtu 05.05.2025. a määrust, millega halduskohus jättis käesoleva haldusasja liitmata

haldusasjaga nr xxx, milles samuti on menetlusosalisteks kaebaja, kolmas isik ja vastustaja.

Nimetatu ei ole käesoleva määruskaebemenetluse esemeks.

46. HKMS § 249 lg-te 1 ja 3 kohaselt võib kohus kaebaja põhjendatud taotluse alusel või

omal algatusel teha igas menetlusstaadiumis määruse kaebaja õiguste esialgse kaitse kohta,

kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks

või võimatuks. Esialgse õiguskaitse määruse tegemisel arvestab kohus avalikku huvi ja

puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse

ettenähtavaid tagajärgi.

47. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebajal olemas esialgse õiguskaitse vajadus ning esialgse

õiguskaitse kohaldamata jätmisel on tõenäoline, et saabub olukord, kus kaebaja ei saa

soovitud viisil endale kuuluval kinnistul ehitusõigust teostada, st kaebajal ei ole võimalik Xxx

kinnistule suvila ehitamise järgselt taotleda enda kinnistule elamu ehitamiseks

projekteerimistingimuste väljastamist. Kaebaja kinnistule elamu ehitamine ei ole küll

välistatud, mida kinnitavad ka asjas esitatud materjalid, sh määruskaebuse lisa ja kolmanda

isiku vastusele lisatud Keskkonnaameti 15.09.2023. a kiri, mille ringkonnakohus võtab asja

materjalide juurde, kuid sellisel juhul peaks kaebaja läbima detailplaneeringu menetluse ja ei

ole välistatud, et selle tulemus on kaebaja jaoks negatiivne.

48. Nii määruskaebuses kui ka asja põhiasjas on keskne küsimus selles, kas Xxx kinnistule

14.10.2010 väljastatud projekteerimistingimused on kehtivad. Kaebaja on nende kehtetuse

kinnituseks esitanud õiguslikult keerukaid konstruktsioone. Seevastu vastustaja ja kolmas isik

on arusaamal, et tegemist on kehtivate projekteerimistingimustega. Ringkonnakohtu esialgsel

hinnangul ei saa kaebuse rahuldamist täielikult välistada ning asja keerukuse tõttu jääb

üksikasjalikuma hinnangu andmine projekteerimistingimuste kehtivusele põhiasja menetlusse.

49. Ringkonnakohus märgib, et ehitusõiguse teostamine ja ehitise valmis ehitamine on

protsess, mille tulem on püsiv ja seda aastakümneteks. Olukorras, kus kolmas isik taotles talle

väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusloa väljastamist 15 aastat hiljem, ei saa

kolmanda isiku õiguste riivet esialgse õiguskaitse kohaldamise tõttu lugeda ülemääraseks.

Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul on mõistlikum säilitada seni valitsenud olukord, kus

Xxx kinnistuga külgnevale Xxx kinnistule ei ole suvilat ehitama asutud.

50. Ühtlasi rõhutab ringkonnakohus, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole pöördumatu ja

igavesti kestev situatsioon. HKMS § 253 lg 1 sätestab, et kohus võib menetlusosalise taotluse

alusel või omal algatusel esialgse õiguskaitse määruse igas menetlusstaadiumis tühistada või

seda muuta. Seega on selle tühistamise õigus olemas halduskohtul nii edasise menetluse

käigus ning lisaks saavad vastavasisulise taotluse esitada ka menetlusosalised.

(allkirjastatud digitaalselt)