3-24-3162/40 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Määruse tegemise aeg ja koht

30. juuni 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-24-3162

Haldusasi

Aktsiaselts Kinnisvara Info kaebus Tallinna linna

kohustamiseks viima viivituseta lõpuni Tartu mnt 84c

detailplaneeringu menetlus

Menetlusosalised

Kaebaja Aktsiaselts Kinnisvara Info (registrikood

10176728), volitatud esindajad v.adv Angela Kase ja adv

Kent Märjamaa

Vastustaja Tallinna linn, volitatud esindajad Timo Päit ja

Eva Vanamb

RESOLUTSIOON

1. Kinnitada Aktsiaseltsi Kinnisvara Info ja Tallinna linna vahel 23. juunil 2025. aastal

sõlmitud kompromiss alljärgnevas:

1.1. Kaebaja loobub kaebusest.

1.2. Detailplaneeringus nähakse ette maakasutus- ja ehitustingimused ning muud

põhimõtted seaduses nõutud ulatuses ning nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

Detailplaneeringus nähakse ette võimalus arhitektuurivõistluse läbiviimiseks,

tagamaks parima arhitektuurse lahenduse, sh ka avaliku ruumi, leidmine.

Kohtuistungil 03.06.2025 kokkulepitult tagamaks kooskõla linna arengu eesmärkidega

peavad samaaegselt olema täidetud kõik alljärgnevad tingimused:

1.2.1. Arvestada Tartu maantee ehitusjoonega.

1.2.2. Tartu maantee ääres säilitada ja taastada muinsuskaitsealune müür selle algses

asukohas ning kujul.

1.2.3. Krundile kavandatud hoonete maa-pealne ehitistealune pind ei ületa 5015 m2.

1.2.4. Krundile kavandatud hoonestustihedus ei ületa näitajat 4,2.

1.2.5. Avalikud alad kavandada võimalusel koostöös naaberaladega.

1.2.6. Avalike alade, sh haljasalade osakaal krundi pindalast on kokku 40%, millest ¾

on maapinnaga kohtkindlalt ühendatud haljastus ja ½ on kompaktne haljasala (selguse

huvides osakaal krundi pindalast kokku 20%), sh kompaktne haljasala ei asu krundi

ühes nurgas ja arvestab naaberaladelt kulgevate peamiste liiklusteedega. Avalike alade

kavandamise põhimõtted täpsustuvad arhitektuurikonkursi tingimustega, arvestades

muuhulgas:

1.2.6.1. Planeeritud krundi Tartu mnt poolsele tänavaäärsele alale projekteerida

kõnnitee koos puude istutuse võimalusega.

3-24-3162

1.2.6.2. Planeeritud krundi kagupiirile projekteerida kergliiklustee koos puude istutuse

võimalusega.

1.2.6.3. Planeeritud krundil peab vajadusel olema võimalik rajada rahustatud liiklusega

jalgrattatee ühendus välistades kompaktse haljasala terviklikkust lõhkuva

jalgrattateekoridori teket, eelistades jalakäijate keskset avaliku ruumi.

1.2.6.4. Planeeritud krundil tagada eeltoodud põhimõtteid arvestades jalakäijate ja

jalgratturite liikumisteede eraldatus.

1.2.7. Hoonestus kavandada varieeruva kõrguse ja korruselisusega ning liigendusega

ümbritsevat hoonestust arvestades ja arvestades asjaolu, et oleks tagatud krundisisese

ala hea insolatsioon avatus läänepäikesele.

1.2.8. Tagada hoonestuse siduvus ümbritseva linnaruumiga krundi kõikidest külgedest.

1.2.9. Autode parkimine projekteerida 100% maa alla (v.a üksikud tänavaäärsed

parkimiskohad).

1.2.10. Tagada olulisemad vaatesektorid Fahle majale. Vaatesektorisse mitte rajada

kõrgemaid hooneid kui 5 korrust (55.00 abs).

1.3. Kaebaja uuendab detailplaneeringu tehnilised tingimused, viib materjalid

vastavusse punktis 2 kirjeldatuga ja ajakohastab detailplaneeringu materjalid

vastavalt kehtivatele nõuetele ning esitab detailplaneeringu materjalid Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) detailplaneeringu menetluse jätkamiseks 3 nädala

jooksul alates kompromissi jõustumisest.

1.4. TLPA vaatab viidatud detailplaneeringu lahenduse üle 2 nädala jooksul ning

edastab nõuetekohase detailplaneeringu koos lisadega 3 tööpäeva jooksul arvamuse

avaldamiseks kõigile asjaomastele asutustele vastavalt Tallinna linna töökorraldus

projekteerimistingimuste ja detailplaneeringute valdkonnas §-le 27. Kaebaja ja TLPA

kohustuvad tegema erinevate ametkondadega igakülgset koostööd detailplaneeringule

viivitusteta arvamuste saamiseks ja arvamuste lahendamiseks võttes eesmärgiks, et

kõik vajalikud arvamused lahendatakse hiljemalt septembris 2025.

1.5. Peale detailplaneeringule punktis 1.4 viidatud esitatud arvamuste lahendamist,

esitab TLPA hiljemalt 1 kuu jooksul detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu

Tallinna õigusaktide infosüsteemis Tallinna Linnavalitsuse istungi menetlusringile.

1.6.

Punktis 1.4 viidatud arvamuste põhjal selgub Tallinna linna töökorraldus

projekteerimistingimuste ja detailplaneeringute valdkonnas § 29 ja planeerimisseaduse

§ 131 lg 2 kohaste halduslepingute sõlmimise vajadus ja korraldus. Vastavate lepingute

sõlmimine on Tallinna Linnavalitsuse poolt vastuvõtmise otsuse tegemise eelduseks.

1.7. Mõlemad osapooled võtavad eesmärgiks esitada detailplaneering Tallinna

Linnavalitsuse istungile vastuvõtmise otsustamiseks hiljemalt oktoobris 2025.

1.8. 1 kuu jooksul detailplaneeringu vastuvõtmisest korraldab TLPA detailplaneeringu

avalikustamise lähtudes avalikustamisele esitatud nõuetest.

1.9. Hiljemalt 2 kuu jooksul alates avaliku väljapaneku lõppemisest koostab ja esitab

TLPA detailplaneeringu kehtestamise korralduse eelnõu Tallinna õigusaktide

infosüsteemise Tallinna Linnavalitsuse istungi menetlusringile. Vastustaja ja kaebaja

teevad kõik endast oleneva, et detailplaneeringu kehtestamiseni jõutakse hiljemalt

jaanuaris 2026.

1.10. Pooled mõistavad, et kompromiss on sõlmitud pooleliolevas planeerimismenetluses.

Pärast planeeringu vastuvõtmist võib kompromissiga kokku lepitud planeeringu

2(6)

3-24-3162

lahenduse olemuslikest tingimustest kõrvale kalduda vaid juhul kui avalikustamise

käigus ilmneb kaasatud isikute poolt väljendatud oluline vastassuunaline huvi, millega

arvestamine on vältimatu.

1.11. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

1.12. Pooled kinnitavad, et on teadlikud HKMS § 152 lg 1 p-s 1 sätestatud menetluse

lõpetamise tagajärgedest, mille kohaselt ei saa isik uuesti samas asjas kohtusse

pöörduda.

1.13. Menetlusosalised kinnitavad, et kompromissi sõlmimine on nende ühine ja vabalt

kujunenud tahe ning sellest tulenevalt neil ei ole haldusasjas nr 3-24-3162 vaidlustatud

asjaoludega seonduvalt üksteise vastu tulevikus mingeid pretensioone ega vastuväiteid.

1.14. Eeltoodu alusel ja lähtudes HKMS § 154 lg-st 1 esitavad menetlusosalised kohtule

kinnitamiseks kompromissi ja taotlevad HKMS § 152 lg 1 p 3 alusel menetluse

lõpetamist. Menetlusosalised paluvad teha kohtumääruse kohtuistungit pidamata ja

menetlusosalisi kohtusse kutsumata, kajastades kompromissi tingimused

kohtumääruses.

2. Lõpetada haldusasja nr 3-24-3162 menetlus.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

SELGITUSED

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul

määruse kättetoimetamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 204 lg 1, §

155 lg 5). Sekretäril saata määrus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Halduskohtu menetluses on Aktsiaselts Kinnisvara Info kaebus Tallinna linna

kohustamiseks viima viivituseta lõpuni Tartu mnt 84c detailplaneeringu menetlus.

2. Menetlusosalised esitasid 23.06.2025 kohtule samal kuupäeval allkirjastatud kompromissi

kinnitamiseks ja menetluse lõpetamiseks. Kompromissi tingimused on järgmised.

2.1. Kaebaja loobub kaebusest.

2.2. Detailplaneeringus nähakse ette maakasutus- ja ehitustingimused ning muud

põhimõtted seaduses nõutud ulatuses ning nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

Detailplaneeringus nähakse ette võimalus arhitektuurivõistluse läbiviimiseks,

tagamaks parima arhitektuurse lahenduse, sh ka avaliku ruumi, leidmine.

Kohtuistungil 03.06.2025 kokkulepitult tagamaks kooskõla linna arengu eesmärkidega

peavad samaaegselt olema täidetud kõik alljärgnevad tingimused:

2.2.1.Arvestada Tartu maantee ehitusjoonega.

2.2.2.Tartu maantee ääres säilitada ja taastada muinsuskaitsealune müür selle algses asukohas

ning kujul.

2.2.3.Krundile kavandatud hoonete maa-pealne ehitistealune pind ei ületa 5015 m2.

2.2.4. Krundile kavandatud hoonestustihedus ei ületa näitajat 4,2.

3(6)

3-24-3162

2.2.5. Avalikud alad kavandada võimalusel koostöös naaberaladega.

2.2.6. Avalike alade, sh haljasalade osakaal krundi pindalast on kokku 40%, millest ¾ on

maapinnaga kohtkindlalt ühendatud haljastus ja ½ on kompaktne haljasala (selguse huvides

osakaal krundi pindalast kokku 20%), sh kompaktne haljasala ei asu krundi ühes nurgas ja

arvestab naaberaladelt kulgevate peamiste liiklusteedega. Avalike alade kavandamise

põhimõtted täpsustuvad arhitektuurikonkursi tingimustega, arvestades muuhulgas:

2.2.6.1. Planeeritud krundi Tartu mnt poolsele tänavaäärsele alale projekteerida kõnnitee

koos puude istutuse võimalusega.

2.2.6.2. Planeeritud krundi kagupiirile projekteerida kergliiklustee koos puude istutuse

võimalusega.

2.2.6.3. Planeeritud krundil peab vajadusel olema võimalik rajada rahustatud liiklusega

jalgrattatee ühendus välistades kompaktse haljasala terviklikkust lõhkuva jalgrattateekoridori

teket, eelistades jalakäijate keskset avaliku ruumi.

2.2.6.4. Planeeritud krundil tagada eeltoodud põhimõtteid arvestades jalakäijate ja

jalgratturite liikumisteede eraldatus.

2.2.7.Hoonestus kavandada varieeruva kõrguse ja korruselisusega ning liigendusega

ümbritsevat hoonestust arvestades ja arvestades asjaolu, et oleks tagatud krundisisese ala hea

insolatsioon avatus läänepäikesele.

2.2.8.Tagada hoonestuse siduvus ümbritseva linnaruumiga krundi kõikidest külgedest.

2.2.9.Autode parkimine projekteerida 100% maa alla (v.a üksikud tänavaäärsed

parkimiskohad).

2.2.10. Tagada olulisemad vaatesektorid Fahle majale. Vaatesektorisse mitte rajada kõrgemaid

hooneid kui 5 korrust (55.00 abs).

2.3. Kaebaja uuendab detailplaneeringu tehnilised tingimused, viib materjalid

vastavusse punktis 2 kirjeldatuga ja ajakohastab detailplaneeringu materjalid vastavalt

kehtivatele nõuetele ning esitab detailplaneeringu materjalid Tallinna

Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) detailplaneeringu menetluse jätkamiseks 3 nädala

jooksul alates kompromissi jõustumisest.

2.4. TLPA vaatab viidatud detailplaneeringu lahenduse üle 2 nädala jooksul ning

edastab nõuetekohase detailplaneeringu koos lisadega 3 tööpäeva jooksul arvamuse

avaldamiseks kõigile asjaomastele asutustele vastavalt Tallinna linna töökorraldus

projekteerimistingimuste ja detailplaneeringute valdkonnas §-le 27. Kaebaja ja TLPA

kohustuvad tegema erinevate ametkondadega igakülgset koostööd detailplaneeringule

viivitusteta arvamuste saamiseks ja arvamuste lahendamiseks võttes eesmärgiks, et

kõik vajalikud arvamused lahendatakse hiljemalt septembris 2025.

2.5. Peale detailplaneeringule punktis 1.4 viidatud esitatud arvamuste lahendamist,

esitab TLPA hiljemalt 1 kuu jooksul detailplaneeringu vastuvõtmise korralduse eelnõu

Tallinna õigusaktide infosüsteemis Tallinna Linnavalitsuse istungi menetlusringile.

2.6. Punktis 1.4 viidatud arvamuste põhjal selgub Tallinna linna töökorraldus

projekteerimistingimuste ja detailplaneeringute valdkonnas § 29 ja planeerimisseaduse

§ 131 lg 2 kohaste halduslepingute sõlmimise vajadus ja korraldus. Vastavate

4(6)

3-24-3162

lepingute sõlmimine on Tallinna Linnavalitsuse poolt vastuvõtmise otsuse tegemise

eelduseks.

2.7. Mõlemad osapooled võtavad eesmärgiks esitada detailplaneering Tallinna

Linnavalitsuse istungile vastuvõtmise otsustamiseks hiljemalt oktoobris 2025.

2.8. 1 kuu jooksul detailplaneeringu vastuvõtmisest korraldab TLPA detailplaneeringu

avalikustamise lähtudes avalikustamisele esitatud nõuetest.

2.9. Hiljemalt 2 kuu jooksul alates avaliku väljapaneku lõppemisest koostab ja esitab

TLPA detailplaneeringu kehtestamise korralduse eelnõu Tallinna õigusaktide

infosüsteemise Tallinna Linnavalitsuse istungi menetlusringile. Vastustaja ja kaebaja

teevad kõik endast oleneva, et detailplaneeringu kehtestamiseni jõutakse hiljemalt

jaanuaris 2026.

2.10. Pooled mõistavad, et kompromiss on sõlmitud pooleliolevas

planeerimismenetluses. Pärast planeeringu vastuvõtmist võib kompromissiga kokku

lepitud planeeringu lahenduse olemuslikest tingimustest kõrvale kalduda vaid juhul

kui avalikustamise käigus ilmneb kaasatud isikute poolt väljendatud oluline

vastassuunaline huvi, millega arvestamine on vältimatu.

2.11. Menetluskulud jäävad poolte endi kanda.

2.12. Pooled kinnitavad, et on teadlikud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) §

152 lg 1 p-s 1 sätestatud menetluse lõpetamise tagajärgedest, mille kohaselt ei saa isik

uuesti samas asjas kohtusse pöörduda.

2.13. Menetlusosalised kinnitavad, et kompromissi sõlmimine on nende ühine ja vabalt

kujunenud tahe ning sellest tulenevalt neil ei ole haldusasjas nr 3-24-3162 vaidlustatud

asjaoludega seonduvalt üksteise vastu tulevikus mingeid pretensioone ega

vastuväiteid.

2.14. Eeltoodu alusel ja lähtudes HKMS § 154 lg-st 1 esitavad menetlusosalised

kohtule kinnitamiseks kompromissi ja taotlevad HKMS § 152 lg 1 p 3 alusel

menetluse lõpetamist. Menetlusosalised paluvad teha kohtumääruse kohtuistungit

pidamata ja menetlusosalisi kohtusse kutsumata, kajastades kompromissi tingimused

kohtumääruses.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. HKMS § 154 lg 1 kohaselt võivad pooled kuni kaebuse kohta tehtud lõpliku lahendi

jõustumiseni lõpetada menetluse kompromissiga. HKMS § 155 lg 4 kohaselt kinnitab kohus

kompromissi määrusega, märkides määruses kompromissi tingimused ning ühtlasi lõpetab

asja menetluse.

4. Kohtu hinnangul kuulub 23.06.2025 allkirjastatud ja kohtule esitatud kompromiss

kinnitamisele, see kajastab menetlusosaliste vaba tahet, selle täitmine on võimalik ning

kompromiss ei riku teiste isikute õigusi ega kahjusta avalikke huve. Käesoleva määruse

resolutsiooniga kinnitatud ja määruse põhjendustes toodud kompromissi tingimused ei järgi

kohtule esitatud 23.06.2025 poolte allkirjastatud kompromissi numeratsiooni, vaid lähtuvad

praeguse määruse numeratsioonist. Erinev numeratsioon aga ei mõjuta kompromissi sisu.

5. Juhindudes HKMS § 155 lg-st 4 selgitab kohus, et HKMS § 155 lõike 6 kohaselt on

kaebuse läbi vaatamata jätmisel ja menetluse lõpetamisel HKMS §-s 43 sätestatud tagajärjed.

5(6)

3-24-3162

HKMS § 43 lg 1 punkti 2 kohaselt ei ole halduskohtule kaebuse esitamine lubatud, kui sama

isik on halduskohtule juba esitanud kaebuse sama nõudega samal alusel ning selle kohta on

jõustunud kohtumäärus menetluse lõpetamise kohta. HKMS § 154 lg-s 3 sätestatakse, et kui

kompromiss sisaldab tsiviilõiguslikke tingimusi, kohaldatakse selle suhtes täiendavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 430 lõikeid 8 ja 9. TsMS § 430 lg 8 kohaselt saab

kompromissi tühistada ja selle tühisusele tugineda tsiviilseadustiku üldosa seaduses nimetatud

alustel ning kompromissist saab taganeda või selle üles öelda võlaõigusseaduses nimetatud

alustel. Sama sätte teise lause kohaselt saab kompromissi tühistada või selle tühisusele

tugineda ning kompromissist saab taganeda või kompromissi üles öelda üksnes kompromissi

kui täitedokumendi alusel toimuva täitemenetluse hagiga lubamatuks tunnistamise

menetluses. Nimetatud normi viimase lause kohaselt, kui kohus sellise hagi rahuldab,

loetakse, et kompromissil ei ole täielikult või osaliselt õiguslikke tagajärgi ja menetlus asjas,

milles kompromiss sõlmiti, jätkub. TsMS § 430 lg 9 kohaselt saab kompromissi

pankrotimenetluses või täitemenetluses tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistada.

6. HKMS § 152 lg 1 p-st 3 tulenevalt lõpetab kohus haldusasja nr 3-24-3162 menetluse.

7. HKMS § 104 lg 6 p 1 kohaselt tagastatakse kompromissi sõlmimise korral pool asjas

tasutud riigilõivust, kui riigilõivu suurus ületab 50 eurot. Kaebaja on tasunud käesolevas asjas

riigilõivu 20 eurot, mistõttu see tagastamisele ei kuulu. Menetlusosalised on kompromissis

kokku leppinud, et menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda, seega jäävad

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

6(6)