2-21-13427/61 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.06.2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-13427

Kohtuasi

C.U ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu ostuhinna

alandamise ja kahju nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.09.2024 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja liik

Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

64 800 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I C.U (isikukood XXX)

Hageja II C.H (isikukood XXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Yulia

Zaitseva

Kostja Gold Viking OÜ (registrikood 12351696),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Daniil Savitski

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 27.09.2024 otsus osas, milles maakohus rahuldas C.U

ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu hinna alandamise nõudes, mõistis Gold Viking

OÜ-lt C.U ja C.H kasuks solidaarselt välja 60 000 eurot ja viivise

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021

kuni põhinõude tasumiseni ning jaotas menetluskulud. Saata asi tühistatud osas

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

2. Harju Maakohtu 27.09.2024 otsus on jõustunud osas, millega maakohus jättis

rahuldamata C.U ja C.H hagi Gold Viking OÜ vastu kahju 13 355,60 euro ja

viivise nõudes.

3. Rahuldada Gold Viking OÜ apellatsioonkaebus.

2-21-13427

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. C.U (hageja I) ja C.H (hageja II) esitasid 26.08.2021 Harju Maakohtule Gold Viking OÜ

(kostja) vastu hagi, mida täiendasid 18.02.2022 ja 22.01.2024. Hagejad palusid 22.01.2024

esitatud tervikhagiavalduses kostjalt hagejate kasuks välja mõista hinna alandamisest tuleneva

hüvitise 60 000 eurot ja kahjuhüvitisena 13 355,60 eurot ning nendelt summadelt viivise VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 26.08.2021 kuni summade tasumiseni.

Hagejad palusid jätta menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid kostja kui müüja ja hagejad kui ostjad

13.03.2020 võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja kohustus püstitama Jõelähtme

vallas Saha külas XXX asuvale kinnistule elamu, välja ehitama eluruumi. Lepingu p 1.1

kohaselt oli lepingu esemeks XXX-i asuv korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum

nr 2 koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 2.1 kohaselt lasus müüjal kohustus

lõpetada ehitustööd hiljemalt 30.06.2020 ning hankida lepingu esemele kasutusluba hiljemalt

31.08.2020. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku lepingu eseme ostuhinnas 179 000 eurot.

Lepingu p 2.3 järgi sisaldus korteriomandi ostuhinnas mh tasu lepingu eseme

dokumentatsiooni, sh kasutusloa hankimise eest, p 2.6–2.7 (samuti p 2.10) sätestasid poolte

kokkulepped seoses müüja poolt ehitustööde lõpetamisega, teostatud tööde ülevaatamisega

ning tuvastatud puuduste olemasolul sellele järgnevatele poolte tegevustega.

3. 02.04.2020 sõlmisid pooled lepingu eseme suhtes asjaõiguslepingu. Asjaõiguslepingu p

2.9.3 sätestas poolte kokkuleppe, mille kohaselt lepingu eseme ostuhinnast 50 000 eurot

tasutakse kostjale pärast asjaõiguslepingu tõestanud notarile esitatud „Müüja ja Ostja

digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud avalduse esitamist, millega Müüja ja

Ostja kinnitavad, et lepingu ese on Müüja poolt valmis ehitatud vastavalt Lepingus

kokkulepitule ja Paarismajale on väljastatud kasutusluba.“

4. 24.08.2020 toimunud lepingu eseme ülevaatuse käigus ilmnes, et müüjal puudusid

seadusest tulenevad, ehitustegevuse aluseks olevad dokumendid täies ulatuses. Seetõttu

püstitati hagejatele müüdud elamu puuduliku projektdokumentatsiooni alusel ning hagejatel

puudus võimalus tuvastada ehitustööde vastavus projektdokumentatsioonile. Siiski

allkirjastasid pooled 24.08.2020 XXX objekti ülevaatuse akti, milles fikseeriti hageja

tuvastatud esmased puudused koos puuduste kõrvaldamise tähtajaga. 09.09.2020 pöördus

hageja II kostja poole palvega esitada elamu põhiprojekt, teostusjoonised jm elamu

2-21-13427

püstitamist puudutavad dokumendid. Kostja vastas 01.10.2020, et kogu dokumentatsioon

esitatakse kohe, kui elamule on väljastatud kasutusluba. 26.10.2020 e-kirjaga esitasid hagejad

kostjale ülevaate ehitustegevust puudutavatest probleemidest, kostja lepinguliste kohustuste

mittetäitmisest ja loetelu XXX elamu puudustest. Arvestades puudulikku

projektdokumentatsiooni ning hagejate poolt tuvastatud puuduseid teavitasid hagejad sellest

ka 15.12.2020 Jõelähtme vallavalitsust, et välistada olukorda, et antakse kasutusluba

vastuolus seadusega. Hagejad kaasasid ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks

professionaalse ehituseksperdi ÜL. Ehitusekspert palus kostjalt korduvalt ehitustegevuse

dokumente, kuid ei saanud neid. 29.03.2021 edastas kostja hagejale juurdepääsu

dokumentidele, millised esitati/esitatakse kasutusloa saamiseks. Hagejad tutvusid

dokumentidega, mis kostja esitas 2021. aprillis kasutusloa saamiseks Jõelähtme

vallavalitsusele. Hagejad tuvastasid ja avaldasid vallavalitsusele, et kostja on jätnud

kõrvaldamata varasemad puudused.

5. Ehitusekspert tuvastas elamul mitmed olulised puudused, mis fikseeriti osaühingu

Ehitusekspert ehituseksperdi ÜL 12.04.2023 ehitise erakorralises auditis ja mille hagejad

edastasid kostjale, paludes puudused kõrvaldada hiljemalt 31.05.2021. 07.05.2021 edastas

kostja hagejatele teate lepingust taganemiseks, põhjendades, et hagejad takistavad kasutusloa

menetlust. Kuna kostja ei asunud puuduseid kõrvaldama, siis esitasid hagejad 21.05.2021

kostjale hinna alandamise avalduse. Tulenevalt ehitusekspert ÜL poolt koostatud ehitise

erakorralisest auditist, moodustavad puuduste kõrvaldamise kulud 52 414 eurot. 21.05.2021

hinna alandamise avalduses on hinda alandatud 62 961,6 euro võrra vastavalt auditis

väljatoodud kalkulatsioonile, lisanduvate kuludega õigusabile ja ekspertiisile ning puuduste

kõrvaldamise kuludega. ÜL 22.02.2022 hinnangu kohaselt on puuduste kõrvaldamise

maksumuseks 67 531,04 eurot.

6. Osaühingu DOMUS KINNISVARA kutselise hindaja LK 17.01.2024 hindamisakti

kohaselt on poolte vahel 13.03.2020 sõlmitud lepingu eseme väärtuseks tehingu tegemise aja

seisuga 116 000 eurot ja turuväärtuseks eeldusel, et vara on väga heas seisukorras 175 000

eurot (vahe on 59 000 eurot). Osaühingu DOMUS KINNISVARA kutselise hindaja LK

24.03.2024 hindamisakti kohaselt on seisuga 24.08.2020 lepingu eseme turuväärtuseks

(eeldusel, et vara on väga heas seisukorras) 169 000 eurot ja lepingu eseme hind tuvastatud

konkreetsete ehituspuudustega (alandatud hind) 117 000 eurot.

7. Hagejad on kandnud kulusid puuduste kõrvaldamisega seoses (laealgustite ja vannitoas

kapi ümberpaigaldamine, veepuhastamise süsteemi ja tulekahjuanduri paigaldamine,

veeanalüüs) kokku 2027,60 eurot. Hagejad on tasunud seoses korteriomandiga ka

kohtueelseid õigusabikulusid, sh kulu ekspertiisile ja termoauditile, kokku 11 328 eurot.

Tegemist on otsese varalise kahjuga, mis on tekkinud hagejatel seoses asjaoluga, et kostja on

oluliselt müügilepingut rikkunud.

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

9. Hagejad ei ole tõendanud lepingut rikkumist ega kostja vastutust rikkumise eest.

Hagiavaldusest ei ole võimalik järeldada, et korteriomandil ei ole kokkulepitud omadusi,

samuti milles seisnevad puudused, mille alusel hinnaalandamine on tehtud, kuidas need

puudused on seotud mittekohase täitmisega, milline on iga puuduse osa kohase ja mittekohase

täitmise vahel ja kuidas on saadud summad, mille alusel hinnaalandamine on tehtud. Hagejad

ei ole tõendanud kinnisasjal olevaid puuduseid. Kui eeldada, et hagejad tuginevad

2-21-13427

väidetavatele puudusele ÜL koostatud ehitise erakorralises auditis, siis ei saa seda pidada

usaldusväärseks ja kohaseks tõendiks. Mittekohase täitmise väärtust ei saa arvesta selliselt, et

puudusteta korteriomandi hinnast lahutatakse auditis (mis ei ole usaldusväärne tõend)

kajastatud puuduste kõrvaldamise kulu ja arusaamatu seadustamise kulu. Asjaolust, et elamu

täielik dokumentatsioon antakse hagejatele üle pärast kasutusloa väljastamist, ei saa järeldada,

et korteriomand on ehitatud puuduliku projektdokumentatsiooni alusel. 2020. aasta teises

pooles hakkasid hagejad süsteemselt takistama kostjal korteriomandi ehitustööde lõpetamist ja

kasutusloa taotlemist. Kuna kostjal ei õnnestunud korteriomandile kasutusluba saada hagejate

vastutegevuse tulemusel, siis tema selle eest ei vastuta.

10. Hagejad nõuavad kostjalt justkui ülemäära makstu tagastamist, kuid hagejad on jätnud

tähelepanuta, et nad ei ole tasunud kostjale kogu korteriomandi hinda 179 000 eurot. Hagejad

ei ole siiani kostjale tasunud korteriomandi ostuhinnast 50 000 eurot, mis on notari deposiidis.

Kuigi notari deposiidis oleva 50 000 euro tasumine on seotud korteriomandile kasutusloa

hankimisega, siis ei ole hagejad andnud nõusolekut selle kostjale tasumiseks.

11. Hagejate kahju hüvitamise nõuded ei ole põhjendatud.

12. Kostja palus hagi rahuldamise korral tasaarvestada kostja nõudega hageja vastu hagejate

poolt kostjale tasumata lisatööde maksumusega 7614,65 eurot. Hagi rahuldamise korral palus

kostja määrata kindlaks otsuse täitmise kord selliselt, et temalt väljamõistetavad summad

rahuldatakse esmalt 02.04.2020 poolte ja Coop Pank AS vahel sõlmitud omandi üleandmise ja

hüpoteegiga koormamise asjaõiguslepingu alusel Tallinna notari Erki Põdra ametialasel

deposiidikontol hoiul oleva 50 000 euro arvelt.

Maakohtu otsus ja põhjendused

13. Harju Maakohus rahuldas 27.09.2024 otsusega hagi osaliselt. Maakohus jättis

menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda ja 18% ulatuses solidaarselt hagejata kanda.

14. Maakohtu otsuse kohaselt puudus vaidlus selles, et pooled sõlmisid 13.03.2020

võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kostja kohustus püstitama kinnistule aadressil XXX-

i paarismaja, hagejate eriomandi esemena eluruum nr 2 koos selle oluliste osade ja

päraldistega, hiljemalt 30.06.2020. Müügilepingu p-s 2.1. lepiti kokku, et kostja kohustus

taotlema lepingu esemele kasutusloa hiljemalt 31.08.2020. 02.04.2020 sõlmiti omandi

üleandmise ja hüpoteegiga koormamise asjaõigusleping. Võlaõigusliku ja asjaõigusliku

lepingute sõlmimise tulemusel said hagejad paarismaja 4-toalise korteriomandi

ühisomanikeks ning nad kohustusid tasuma kokku 179 000 eurot. 7000 eurot tasuti enne

võlaõigusliku lepingu sõlmimist, 99 000 eurot tasuti müüja pangakontole ja 73 000 eurot

hoiustati Tallinna notari Erki Põdra ametialasele kontole, millest 19 402 eurot kanti üle müüja

kontole, 3598 eurot kanti üle RESTIL OÜ kontole (vahendustasu) ja 50 000 eurot jäi notari

deposiidikontole. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti jäänud 50

000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel müüja kontole siis, kui korteriomand on

täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba.

15. Pooled ei vaielnud ka selle üle, et hagejad on kostjale esitanud 21.05.2021 (maakohus

ekslikult märkinud 20.05.2021) hinna alandamise avalduse.

16. Hagejad on esitanud osaühingu Ehitusekspert ekspertiisbüroo eksperdi ÜL ehitise

erakorralise auditi ja 05.10.2023 arvamuse vaidlusaluse elamu osa ehituslike puuduste,

pooleliolevate ja teostamata tööde osas. Tööde kulutusteks on saadud 53 522,56 eurot.

2-21-13427

17. Pooltevahelise võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt on pooltel

vastastikused kohustused. Hagejatel on kohustus tasuda seni tasumata korteriomandi

ostuhinna osa 50 000 eurot, kuid seda üksnes tingimusel, et korteriomand on täielikult

valminud ja saanud kasutusloa. Pooled leppisid asjaõiguslepingu p-s 2.9.3. kokku, et deposiiti

jäänud 50 000 eurot kantakse poolte ühise avalduse alusel üle siis, kui korteriomand on

täielikult valmis ehitatud ja paarismajale on väljastatud kasutusluba. Võlaõigusliku lepingu ja

asjaõiguslepingu p 2.1. kohaselt oli kasutusloa taotlemise kohustus kostjal hiljemalt

31.08.2020. Pooled ei vaielnud selle üle, et hagejad on volitanud kostjat kasutusluba taotlema,

kuid lepingu esemeks olevale korteriomandile ei ole asja sisulise läbivaatamise seisuga

kasutusluba väljastatud.

18. Esitatud hagiavalduse asjaolude kohaselt 24.08.2020 lepingu eseme ülevaatusel fikseeriti

hagejate poolt mitmed puudused: esitatud ei ole dokumentatsiooni, vajalik on köögi

aknalaudade parandus ja puhastus, elutoas on plekk seinas, vajalikud värviparandused, täke

aknalaual, teises toas plekid seinal, must triip aknal, kolmandas toas parandada aknalaud,

tehnoruumis paigaldada elektrikilbile katteriba, parandada lävepakk esiku ja elutoa vahel,

puudub trepiga luuk pööningule, välitrepp, garaaž ja panipaik on lõpetamata, aed on tegemata,

majaesine plats lõpetamata, muruplats rajamata ja puudub soojuspumba dekoratiivne ümbris.

19. Kostja vastuväidete kohaselt on kostja hinna alandamise avalduse kätte saanud, poolte

vahel on kehtiv müügileping, kuid hagejate esitatud audit ei kinnita ehitise puuduste

olemasolu.

20. VÕS § 112 lg 1 teise lause kohaselt tuleb kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määrata kohustuse täitmise aja seisuga, mitte lepingu sõlmimise seisuga. Hagejate poolt

esitatud hinnangus on väärtused määratud 13.03.2020 seisuga, mis on pooltevahelise

võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise päev. Lepingute sisust tulenevalt tuleb kostjapoolse

peamise kohustuse täitmise ajaks pidada korteri valduse hagejatele üleandmise aega, s.o

24.08.2020. Kuivõrd hagejad esitasid uue eksperthinnangu, siis tuli maakohtu seisukoha

kohaselt lähtuda ka selles toodud väärtuste vahest. Osaühingu DOMUS KINNISVARA

eksperthinnangust nr 2401-23/1 nähtuvalt on väärtuste kuupäev 24.08.2020 seisuga, ning

turuväärtus eeldusel, et vara on väga heas seisukorras 169 000 eurot ja turuväärtus 117 000

eurot.

21. Jõelähtme Vallavalitsus on 07.01.2021 fikseerinud ehitisregistris XXX ehitisele

kasutusloa väljastamist takistavad mh järgmised puudused: 1) küttetorustiku survestamise akt

esitamata; 2) esitada hoonesiseste VK torude kohta kas projektlahendus või teostusjoonised;

3) KV osas samuti esitada kas projekt või teostusjoonised ning 4) vundamendi aluse ja

põranda aluse täite kohta dokumendid täiendada, esitada dokumendid tihendamise kohta,

materjalid. 10.01.2021 on Päästeameti Põhja päästekeskus fikseerinud ehitisregistris XXX

ehitisele kasutusloa väljastamist takistavad järgmised puudused: 1) esitada kaminasüdamiku

sertifikaat ja korstna teostusjoonised; 2) esitada fotod tuletõrjeveemahutist (luuk avatud

asendis); 3) esitada fotod kuuri tuletõkkeseinast; 4) esitada fotod paigaldatud suitsuanduritest;

5) esitada foto pööninguluugist; 6) esitada foto kaminaesisest plaadist mittepõlevast

materjalist.

22. VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise,

võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina:

alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x

lepingus kokkulepitud hind / puudusteta lepingu eseme väärtus (kohase täitmise väärtus).

2-21-13427

Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava

rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS

§ 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule. Kirjeldatud valem on kantud eesmärgist taastada

lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel. Selle

eesmärgi täitmine on võimalik üksnes siis, kui ülal kirjeldatud valemisse paigutatakse õiged

arvud.

23. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kohtule teada lepingu eseme väärtus koos

puudustega ja puudusteta lepingu eseme väärtus. Kohtule on teada lepingus kokkulepitud asja

hind, esile on toodud puudused ja väärtuste vahe, mis on piisav kolme muutujaga võrrandi

rakendamisel. Kohus on selgitanud kõnealuste väärtuste saamise vajadust asja lahendamiseks

ja tõendamiskoormist. Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi

tõendama hinna alandamist sooviv pool (RKTKo 19.11.2007, 3-2-1-111-07, p 12). Kusjuures

asja väärtust koos puudustega ei saa reeglina arvestada selliselt, et asja väärtusest lahutatakse

puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused. Kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt.

24. Maakohus leidis, et kohase ja mittekohase täitmise väärtus on võimalik kindlaks teha

esitatud asjatundja hinnanguga, kuivõrd hinna alandamist sooviv pool on selle esitanud ja

vastaspool ei ole kummutanud puuduste olemasolu. Kostja ei saa väita, et hagejad ei ole

esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta (RKTKo 19.11.2007, 3-2-1-111-07, p

12). Kostja väited, et ehitise osas läbiviidud puuduste audit oleks läbiviidud asjatundmatu

isiku poolt või see ei vastaks tegelikele oludele, on alusetu. Kohus juhtis istungil tähelepanu,

et kostjal on õigus taotleda ekspertiisi oma vastuväidete kinnitamiseks. Kostja ei ole ümber

lükanud XXX korteriomandil tuvastatud ehitispuuduste mitteeksisteerimist ega ka tuvastatud

puudustega ehitise teistsugust turuväärtust.

25. Kuna asja sisulise arutamise käigus on tuvastamist leidnud hinna alandamise eelduste

esinemine ja müügilepingu eseme puuduste esinemine, siis on leidnud tõendamist, et

vaidlusaluse müügilepingu esemeks olev kinnisasi ei olnud keskmise kvaliteediga.

26. Kostja ei ole tõendanud tasaarvestatavat nõuet summas 7614,65 eurot. Hagejate kahju

hüvitamise nõue 2027,60 eurot ei ole põhjendatud, arvestades, et hinna alandamisega on

kaetud puudused müügi esemel. Hagejad ei ole tõendanud kohtueelsete õigusabikulude nõuet

11 328 euro ulatuses.

27. Hagi rahuldamisega osaliselt hinna alandamise nõudes on põhjendatud välja mõista viivis

põhisummalt 60 000 eurot alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Apellatsioonkaebus

28. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 27.09.2024

otsus osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jätis menetluskulud 82% ulatuses kostja kanda.

Kostja palub tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ja

kõik menetluskulud hagejate kanda, alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks Harju

Maakohtule. Kostja palub jätta apellatsiooniastme menetluskuud solidaarselt hagejate kanda.

29. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 112 lg 1 teist lauset kinnisasja mittekohase

täitmise väärtuse leidmisel. Samuti on maakohus rikkunud põhjendamiskohustust, lugedes

mittekohase täitmise väärtuse ilma selgitusteta tõendatuks.

Osaühingu DOMUS

KINNISVARA hinnangust ei ole võimalik asuda seisukohale, et see on määratud kohustuse

2-21-13427

täitmise aja seisuga. Hinnangus on lihtsalt liidetud ÜL auditis leitud puuduste kõrvaldamise

kulu 52 414,09 eurot ja seadustamise kulu, kuid ei ole arvestatud seda, kust need summad

pärinevad. Kui hagejad ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust, siis on arusaamatu

maakohtu etteheide, et kostja ei ole teistsugust väärtust tõendanud. Kostjal on ebamõistlik

hankida tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta kuni hagejad ei ole täitnud enda

tõendamiskoormist. Maakohus on jätnud põhjendamata, miks ta ei ole arvestanud kostja

tõenditega, et elamu seadustamise, s.o kasutusloa hankimise saab teostada odavamalt. Otsuses

puudub selgitus miks maakohus ei ole arvestanud kostja väiteid, et hagejad ei ole

põhjendanud puuduste kõrvaldamise kulude seost eseme väärtusega ega tõendanud, et

väljatoodud puudused on sellised, et neid kõrvaldamata ei saa lepingueset eesmärgipäraselt

kasutada.

30. Maakohus on menetluskulude jaotuse määramisel unustanud arvesse võtta, et maakohus

jättis 27.06.2024 määrusega osaliselt, enne otsuse tegemist, hagejate hagi 2961,60 euro

ulatuses läbi vaatamata.

31. Maakohus rikkus põhjendamiskohustust, jättes adresseerimata notari deposiidis oleva

summa 50 000 eurot, mille arvelt oleks tulnud esmalt rahuldada hagejate kasuks

väljamõistetud hüvitis ning arvestada seda viiviste väljamõistmisel.

Vastustajate seisukoht

32. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad selle jätta rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

33. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb vaidlustatud osas tühistada

menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada

apellatsioonimenetluses. Asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p

5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse

staadiumis. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse.

34. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagejate hagi rahuldas ja jaotas

menetluskulud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus jättis hagejate

hagi kahjuhüvitise 13 355,60 eurot ja viiviste nõudes rahuldamata Selles osas on maakohtu

otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

35. Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust ning jätnud olulises osas eelmenetluse

ülesanded täitmata. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama

neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

TsMS § 392 lg 1 p-de 1–4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses eelkõige välja lisaks

nõuetele menetlusosaliste seisukohad esitatud nõuete suhtes; menetlusosaliste taotlused;

menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta; tõendid, mida

menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. TsMS § 329 lg-st 3

tulenevalt võib kohus eelmenetluse ülesannete toitmiseks nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja

neid küsitleda. TsMS § 351 lg 1 alusel arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid

asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. TsMS § 351 lg

2-21-13427

2 järgi võimaldab kohus pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja

täielikult oma seisukoha. Kohus peab selgitama pooltele, milline on hageja ja kostja

tõendamiskoormis esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt, samuti millised on nõude ja

vastuväite kohaldamise eeldused ning otsuse täitmisega seonduva. Maakohus ei ole seda

teinud.

36. Menetluse käigust ei nähtu, et hagejad oleksid aru saanud, millised on hagejate nõuetest

tulenevalt nõuete eeldused, milliseid asjaolud on hagejad esitanud ja milliseid asjaolusid

peavad hagejad veel esitama ja tõendama enamtasutud müügihinna saamiseks. Seega ei ole

asjas eelmenetlust sisuliselt toimunud, mh ei olnud pooltele eelnevalt selgitatud, millised on

need olulised asjaolud, millest kohus lähtub otsuse tegemisel ja milline on menetluses

tõendamiskoormis või vajadus esitada täiendavaid tõendeid. Eelneva tulemusel võisid pooltel

jääda esile toomata asja lahendamiseks olulised asjaolud ja esitamata tõendid.

37. Otsuse saab kohus teha TsMS § 435 lg 1 järgi pärast seda, kui asja on arutatud

ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Asi on lahendi tegemiseks valmis

siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada,

mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ja kas hagi kuulub

rahuldamisele. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus selgitanud välja kõiki vajalikke

asjaolusid, et kohtul oleks olnud võimalik asjas otsust teha.

38. Samuti on maakohus rikkunud kohtuotsuse põhjendamiskohustust, jättes olulises ulatuses

esile toodud asjaolud ja tõendid hindamata, mis võis viia ebaõigesti hagi rahuldamiseni või

rahuldamata jätmiseni. Kuna kohtu järeldused on nõuetekohaselt põhjendamata, siis ei ole

maakohtu otsus jälgitav.

39. Kohtuotsuse põhjendamise kohustuse ja selle sisu sätestavad TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg

8. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Muu hulgas

tähendab kohtulahendi põhjendamise kohustus seda, et kohtu põhjendused peavad olema

jälgitavad ja seostatud asjas tuvastatud asjaoludega. Kui kohus ei nõustu menetlusosalise

seisukohaga, tuleb seda põhjendada (RKTKo 17.05.2017, 3-2-1-33-17, p 20.1). Vastavalt

TsMS § 442 lg-le 8 märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest

tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus

kohaldas. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta,

peab ta seda otsuses põhjendama. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta maakohtu otsus

osutatud nõuetele. Otsusest puuduvad põhjendused, mida oleks võimalik seostada maakohtu

järeldustega. Maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud, mistõttu

on selle tegemisel rikutud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid.

40. Praegusel juhul on võimalik, et menetluslikud rikkumised on mõjutanud asja lahendamise

tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656

lg 2, vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20 teine lõik). Maakohus, käsitledes hagejate

nõude aluseks olevaid asjaolusid, on jätnud olulised asjas tähtsust omavad asjaolud, mille üle

pooled vaidlevad, tuvastamata. Riigikohus on 17.12.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-131-14 tehtud

otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et rikkumisena TsMS § 656 lg 1 p 5 ja § 656 lg 2 teise lause

tähenduses saab käsitada mh ka olukorda, kui esimese astme kohus ei ole võtnud seisukohta

asjas tähtsate asjaolude kohta.

41. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on rikkunud müügilepingut, ja kas seetõttu on

hagejatel õigus alandada müügilepingu hinda.

2-21-13427

42. Kui võlgnik on kohustust rikkunud, siis võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi

alandada hinda. VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on

juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära

makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS

§ 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda

võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse.

Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud VÕS §-st 224.

43. VÕS § 112 lg 1 järgi saab hinna alandamise õigust kasutada, kui lepingupool võtab vastu

kohustuse mittekohase täitmise. Käesoleval juhul ei vaidle pooled selle üle, et pooled sõlmisid

müügilepingu (VÕS § 208 lg-d 1–2). Kostja on hagejatele üle andnud korteriomandi ning

korteriomandiga seotud ehitustööd. Pooled leppisid kokku korteriomandi müügilepingu

hinnas 179 000 eurot, millest hagejal on kostjale veel tasumata 50 000 eurot. Kuigi hinna

alandamise seisukohalt ei ole oluline, kas müügilepingus kokkulepitud hind on veel maksmata

või juba tasutud, siis ei ole võimalik nõuda alandatud hinda ületava rahasumma tagastamist,

kui hind on tasumata. Kehtiv hinna alandamine annab ostjale õiguse keelduda alandatud hinda

ületavas osas ostuhinna tasumisest või nõuda enamtasutu VÕS § 112 lg 3 alusel tagasi.

44. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on andnud hagejatele üle lepingutingimustele

mittevastavalt ehitatud korteriomandi. Kuigi pooled ei vaielnud selle üle, et kostja

kohustuseks oli korteriomandile kasutusloa taotlemine hiljemalt 31.08.2020 ning kasutusluba

pole seniajani väljastatud, siis ei nähtu vaidlustatud otsusest, et maakohus on tuvastanud

missugustele ülejäänud lepingutingimustele pidi ehitatav korteriomand vastama ning

missugustele lepingutingimustele ehitatud korteriomand ei vasta. Otsusest ei nähtu, et

maakohus oleks hinnanud, kas kostja vastutab hagejate väidetud puuduste eest. Samuti ei

nähtu, millal hagejad said teada väidetud puudustest, millal nad nendest kostjat teavitasid ja

nõudsid puuduste kõrvaldamist ning kas kostja keeldus õigustamatult puuduseid

kõrvaldamast.

45. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus

ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest

ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat

kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud

puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada

saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis

müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teatis

või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (RKTKo 08.02.2012, 3-

2-1-156-11, p 19).

46. Eeltoodut arvestades tuli maakohtul tuvastada, kas kostja on rikkunud müügilepingut.

VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. VÕS § 217 lg 2

kohaselt ei vasta asi muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi (p

1); kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks

ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis

mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (p 2); asja kasutamist takistavad õigusakti sätted,

mida müüja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (p 3). Eelkõige tuleb tuvastada, kas

pooled olid müügilepingus kokku leppinud tingimustes, millele lepinguese peab vastama.

Selleks tuleb vaidlusalust müügilepingut tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud reeglitest lähtudes.

2-21-13427

47. Juhul, kui pooled pole eraldi lepingu eseme omadusi täpsemalt kokku leppinud, siis tuleb

lepingueseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda sellest, kas tegemist võib olla

müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 või p 3 ja § 77

lg 1 tähenduses. Alles seejärel, kui on tuvastatud, kas müügilepingu ese koos selle oluliste

osadega vastab müügilepingus kokku lepitud tingimustele või seda liiki asjade keskmisele

kvaliteedile, on võimalik anda hinnang lepingu eseme puudustele, et teha kindlaks, kas müüja

vastutab lepingu esemel olevate puuduste eest.

48. Hinna alandamise aluseks on kohase ja mittekohase täitmise väärtuste erinevus ja hinda

võib alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise

väärtusesse. Seega tuleb alandatud hinna arvutamiseks korrutada lepingu eseme väärtus koos

puudusega (mittekohases täitmise väärtus) ja kokkulepitud müügihind ning saadud arv jagada

eseme puudusteta väärtusega (kohase täitmise väärtus) (RKTKo 09.10.2013, 3-2-1-85-13, p

11). Kolleegium märgib, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase

täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga ning VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt

peab hinna alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase

täitmise väärtusi üldjuhul tõendama. Selliselt peab hinna alandamisest tuleneva raha saamise

nõude esitanud hageja esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase täitmise väärtuse

kindlakstegemiseks. Hinna alandamisel ei arvestata üldjuhul mittekohasest täitmisest

tulenevaid kulutusi, sest kulud ei pruugi mõjutada hinda üksüheselt (RKTKo26.09.2007 , 3-2-

1-71-07, p 15). VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette võimaluse, et kohase või

mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades kohus. Seda juhul, kui kohase või

mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate

kulutuste arvestamine, mis võivad olla suuremad, kui puuduse mõõdetav mõju eseme

väärtusele, on lubatav ka vaid sellisel juhul, kui muud andmed puuduvad ning on põhjendatud

nende seost eseme väärtusega (RKTKo 17.02.2021, 2-17-12712, p-d 12–15). Käesoleval juhul

ei ole hagejad väitnud ning ei ole ka põhjendatud arvata, et hagejatel oleks raskendatud

esitada tõendeid väidetava mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks. Hagejad

kohaseid tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kindlaks tegemiseks esitanud ei ole.

49. Kuna maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, sh kohus ei ole otsust seaduse

kohaselt olulises ulatuses põhjendanud (TsMS § 656 lg 1 p 5), ei ole ringkonnakohtul

võimalik seda puudust kõrvaldada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.

Maakohtu rikkumised tingivad apellatsioonkaebuse rahuldamise. Tagamaks pooltele õigus

kohtuotsust vaidlustada asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas, peab esmalt oma

seisukohad avaldama esimese astme kohus.

50. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus täitma selgitamiskohustust ja juhtima poolte

tähelepanu esitatud nõuetest ja vastuväidetest tulenevalt nende nõuete maksmapaneku

eeldustele. Otsusest peab kajastuma, kas iga esitatud nõude eeldused on tulenevalt hagi

alusena esitatud asjaoludest ja neid tõendavatest tõenditest leidnud tuvastamist. Kohus peab

otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hagejate või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab

otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses

põhjendama.

Menetluskulude jaotus

51. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel

läbivaatamisel.

2-21-13427

(allkirjastatud digitaalselt)