2-22-13213/52 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-22-13213

Tsiviilasi

Vikerkaare Külalistemaja OÜ avaldus Tartu linn,

Riia tn 7 korteriühistult kahjuhüvitise 9500 euro ja

viivise saamiseks ning Tartu linn, Riia tn 7

korteriühistu kohustamiseks korteris asukohaga

Riia 7-16, Tartu pooleliolevate renoveerimistööde

lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Vikerkaare Külalistemaja OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Vikerkaare Külalistemaja OÜ (registrikood

11007413), lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul

Varul

Puudutatud isik Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu

(registrikood 80062707), lepinguline esindaja Aet

Sepman

Asja läbivaatamise viis

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määrus osas, milles maakohus jättis

Vikerkaare Külalistemaja OÜ avalduse Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu vastu

kahju hüvitamise saamiseks tervikuna rahuldamata, samuti tühistada maakohtu

määrus menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega mõista Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistult

Vikerkaare Külalistemaja OÜ kasuks välja kahjuhüvitis 1348 eurot, 30. juuni 2025.

a seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 402 eurot 23 senti ning alates 1. juulist

2025 sissenõutavaks muutuv viivis põhivõla (1348 euro) jäägilt võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.

Jätta Tartu Maakohtu 13. jaanuari 2024. a määruse resolutsioon muutmata osas,

milles maakohus jättis Vikerkaare Külalistemaja OÜ kahju hüvitamise nõude Tartu

linn, Riia tn 7 korteriühistu vastu ülejäänud ulatuses rahuldamata, muutes osaliselt

maakohtu määruse põhjendusi.

3. Saata tsiviilasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks tagasi Vikerkaare

Külalistemaja OÜ nõude osas kohustada Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistut

lõpetama Vikerkaare Külalistemaja OÜ-le kuuluvas korteris aadressil Riia 7-16,

Tartu pooleliolevad renoveerimistööd.

4. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Võtta Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 22. veebruari 2024. a vastusele lisatud Tartu

linn, Riia tn 7 korteriühistu 23. septembri 2020. a üldkoosoleku protokoll asja

materjalide juurde.

6. Jätta Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 22. veebruari 2024. a vastusele lisatud

järgmised tõendid asja juurde võtmata:

6.1. Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku protokoll;

6.2. Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu 5. mai 2021. a üldkoosoleku protokoll;

6.3. 5. septembri 2022. a kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr 2-22-4901;

6.4. Vikerkaare Külalistemaja OÜ 8. septembri 2022. a kiri.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalistel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu linn, Riia tn 7 korteriühistu (korteriühistu) esitas 4. aprillil 2022 Tartu Maakohtule

Vikerkaare Külalistemaja OÜ vastu avalduse korteriomandi majandamiskulude saamiseks

(tsiviilasi nr 2-22-4901).

2. Vikerkaare Külalistemaja OÜ (avaldaja) esitas 5. mail 2022 Tartu Maakohtule

korteriühistu vastu avalduse 900 euro saamiseks (tsiviilasi nr 2-22-4901).

3. Tartu Maakohus eraldas 6. septembri 2022. a määrusega avaldaja avalduse korteriühistult

900 euro saamiseks eraldi menetlusse (käesolev tsiviilasi).

4. Avaldaja täiendas 28. oktoobril 2022 praeguses tsiviilasjas menetletavat avaldust ning

palus mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 9500 eurot ja viivise

kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates 1. detsembrist 2022 ning kohustada

korteriühistut lõpetama avaldaja korteris asukohaga Riia 7-16, Tartu pooleliolevad

renoveerimistööd. Avaldaja palus jätta menetluskulud korteriühistu kanda.

Avaldaja on alates 8. augustist 2018 korteri asukohaga Riia 7-16, Tartu (kinnistusraamatu

registriosa nr 2685803, korter) omanik. Korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku

päevakorras oli korterelamu renoveerimistööde tegemise ja selleks laenu võtmise otsustamine.

Avaldaja ei olnud vastu, et korterelamus tehakse renoveerimistööd vastavalt OÜ Invento

projektile nr 15-39-KVVK (projekt), kuid oli laenu taotlemise vastu. Korteriühistu

üldkoosolek otsustas laenu taotleda.

Splitter Osaühing (töövõtja) tegi korteriühistu ülesandel avaldaja korteris projektis ette nähtud

renoveerimistöid. Renoveerimistööde käigus kahjustati avaldaja korterit.

Projekti kohaselt tuli avaldaja korteris välja vahetada malmradiaatorid, paigaldada uued

küttekehad ja magistraaltorustik. Avaldaja korterisse oli umbes kaks aastat enne seda

paigaldatud uus kaasaegne küttesüsteem, mis võimaldas ühendada alumise korteri torud

avaldaja korteris juba renoveeritud küttesüsteemiga. Avaldaja korteris ei olnud seega vaja

radiaatoreid ega küttetorusid vahetada ning sellega seoses töid teha. Korteriühistu kinnitas

suuliselt, et avaldaja korteris ei ole vaja küttesüsteemi vahetada. Korteriühistu aga eiras seda

kokkulepet. Avaldaja korterist lõigati välja seal olnud küttesüsteem ning see asendati osaliselt

odavate plekkradiaatoritega. Kööki, koridori ja vannituppa jäeti radiaatorid paigaldamata.

Avaldaja korteri põrandasse raiuti poole ruutmeetri suurused augud, millest veeti torud läbi.

Avaldaja köögimööbli taga oli radiaator. See lõigati läbi ja jäeti ripakile. Avaldaja korteris

olnud küttesüsteem teisaldati renoveerimistööde käigus. Avaldaja ei saanud tema korterist

välja lõhutud küttesüsteemi tagasi, kuigi palus seda.

Avaldajal tekkis tema korteris toimunud küttesüsteemi vahetuse tõttu kahju järgmiselt.

Avaldaja korteris olnud küttesüsteemi väärtus oli 900 eurot. Asemele pandi kolm komplekti

plekkradiaatoreid väärusega 330 eurot. Avaldaja kahju on avaldaja korteris olnud

kütesüsteemi ja sinna renoveerimistööde käigus paigaldatud küttesüsteemi väärtuse vahe 570

eurot (900 – 330). Avaldaja kahjuks on ka kööki ja koridori ajutiste küttekehade soetamise ja

paigaldamise kulu 2069–2430 eurot ning vannitoa küttesüsteemi ehitusmaterjalide kulu 284

eurot.

Projekti kohaselt tuli avaldaja korteris välja vahetada kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru.

Ehitaja eiras tööde tegemise käigus projekti, milles oli kirjas toru asukoht. Torud asusid

projektis viidatud asukohas. Ehitaja aga lammutas avaldaja korteri vannitoa põranda, rammis

põranda silded puruks ja tekitas varisemisohtliku olukorra. Ehitaja lõhkus avaldaja korteri

vannitoa seadmeid ja WC-poti. Avaldaja korteri vannituba ei olnud vaja nii ulatuslikult

lõhkuda. Avaldajal tekkis tema korteri vannitoa ja selle seadmete lõhkumise tõttu kahju 7838

eurot.

Avaldajal tekkis korteris tehtud renoveerimistööde tagajärjel seega kahju kokku 11 122 eurot

(570 + 2430 + 284 + 7838). Kuna avaldaja esitas korteriühistule kahjunõude 9500 euro

saamiseks ja ühistu aktsepteeris selle, nõuab avaldaja ühistult kahju 9500 eurot. Avaldaja

tellis osa kahju kõrvaldamiseks vajalikest töödest korteriühistu juhatuse liikmele kuuluvalt

äriühingult TIMORVARA OÜ. Osa kahju kõrvaldamiseks vajalikest töödest on tehtud, osa on

tegemata. Avaldaja kahjuks on kulud, mis avaldaja on oma korterile tekitatud kahjustuste

kõrvaldamiseks juba kandnud, s.o 5800 eurot, ja mida avaldaja peab selleks tulevikus

kandma, s.o 3700 eurot, kokku 9500 eurot.

Avaldaja korteris on tegemata järgmised projektis nimetatud tööd: köögis, koridoris ja

vannitoas kaugkütte taastamine, ventilatsiooni renoveerimine, tõmbetorude ja -luukide

vahetamine, avaldaja korteriga piirneva ühise koridori renoveerimine ning

kanalisatsioonipüstaku tuulutustoru vahetamine. Korteriomanikud otsustasid need tööd teha.

Korteriühistu peab seega korraldama nende tegemise. Avaldaja saab nõuda lisaks kahjule

projektis nimetatud tööde tegemist, kuivõrd kahju ja tööde tegemise nõue on erinev. Avaldaja

soovib kahjuna oma korterile renoveerimistööde käigus tekitatud kahjustuste kõrvaldamise

kulude hüvitamist ja täitmisena projektis nimetatud, kuid tegemata tööde tegemist.

Avaldus on esitatud õige isiku vastu. Avaldajal ei ole töövõtjaga lepingulist suhet, mis annaks

aluse töövõtja vastu nõuete esitamiseks.

5. Korteriühistu palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Korteriühistu kui tellija ei vastuta töövõtja poolt tehtud tööde puuduste eest. Korteriomanikud

kiitsid töövõtja esitatud hinnapakkumised heaks. Kui töövõtja tekitas avaldajale kahju, peaks

avaldaja seda nõudma töövõtjalt, mitte korteriühistult.

Korteriühistu vaidleb kahju hüvitamise nõudele vastu. Korteriühistu ei ole seda tunnistanud.

Kahju hüvitamise nõue ei ole tõendatud. Küttekehad utiliseeriti 25. veebruari 2020. a

korteriomanike otsuse alusel. Küttesüsteem on kaasomandi ese. Avaldaja ei ole selle omanik

ega saa sellega seoses kahju hüvitist nõuda. Kõigil korteriomanikel oli võimalus saada

korteritest demonteeritud küttekehad endale. Avaldaja ei esitanud selleks aga tähtaegselt

taotlust, mistõttu küttekehad utiliseeriti. Korteriühistu ei vastuta WC-potile põhjustatud kahju

eest. WC-potti põrandaga ühendavad kinnituspoldid olid roostetanud. Need purunesid WC-

poti demonteerimise käigus. Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2023. a üldkoosolekul,

et iga korteriomanik kannab enda siseviimistluse taastamisega kaasnevad remondikulud. Neid

kulusid ei kanta korteriühistu raha arvel. Erandiks olid kaasomandis olevate kandvate talade

taastamise kulud, mille kulusid olid omanikud nõus hüvitama. Avaldaja korteris ei olnud

kandvaid talasid, mis oleksid kahjustunud. Avaldaja ei saa samal ajal nõuda kahju hüvitamist

ja kohustuste täitmist. Avaldaja ei saa seega nõuda kahju hüvitamist.

Isegi kui korteriühistu tekitas avaldajale kahju, tuleks kahju vabandatavuse tõttu vähendada.

Kahju hüvitis tuleks vähendada nullini ka põhjusel, et avaldaja loobus korteriühistu poolt talle

pakutud 480 euro suurusest hüvitisest.

Korteriomanikud otsustasid korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, et nad

teostavad küttesüsteemi ning külma vee- ja kanalisatsiooni torude renoveerimistööd. Avaldaja

lahkus üldkoosolekult ega osalenud otsuste vastuvõtmiseks toimunud hääletusel.

Korterelamus ja korterites tehti kõik tööd, mille tegemine 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul

otsustati. Avaldaja korterisse paigaldati nõuetekohane arv radiaatoreid. Köök on avatud.

Köögis olnud radiaatori kohal oli köögimööbel. Avaldaja ei olnud nõus seda lõhkuma.

Radiaator paigaldati seetõttu kõrvaltuppa. Avaldaja osad kütteseadmed olid paigaldatud

ebaseaduslikult. Vannituppa ega koridori ei olnudki küttekehi ette nähtud. Vanitoas on hetkel

põrandaküte. Avaldaja ei täpsustanud, millisesse koridori ta radiaatorit soovib. Üldkasutatava

koridori osas ei ole avaldajal nõudeõigust. Korteriomanikud ei tellinud ventilatsiooni

renoveerimise, tõmbetorude ja – luukide väljavahetamist. Avaldaja ei saa seda korteriühistult

nõuda. Lammutustöid tehti vannitoas. Seal on töökorras sundventilatsioon. Korteriühistu tellis

koridori renoveerimistööd. Avaldaja omandis olevas korteris ei olnud tööde tegemine vajalik.

Korteriühistu ei vahetanud üheski korteris kanalisatsioonipüstaku tuulutustorusid välja, kuna

selleks oleks tulnud avada vannitoa seinad. Korteriomanikud ei olnud sellega nõus.

Tuulutustorust ei teki veelekkeid.

MAAKOHTU MÄÄRUS

6. Maakohus jättis 13. jaanuari 2024. a määrusega avalduse kahju hüvitise väljamõistmiseks

rahuldamata, määras korteriühistu menetluskulude suuruseks 1800 eurot ja mõistis selle

avaldajalt korteriühistu kasuks koos viivisega välja.

Avaldus on esitatud õige isiku vastu. Korteriühistul on korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 ja

korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 6 p 2 järgi kohustus tagada kaasomandi eseme

korrashoid ja selleks raha leidmine. Korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema

tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata

jätmine. Korteriühistu võib vastutada kaasomandi eseme korrashoidmise ja korrasoleku

kontrollimise kohustuse rikkumise tõttu kahju põhjustamise eest KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115

lg 1 alusel, kui täidetud on ka VÕS § 115 lg 2 või lg 3 eeldused. Korteriühistu vastutus

kolmanda isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest võib tuleneda ka

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 132 lg-st 1 või lg-st 2. TsÜS § 132 lg 1 mõttes on

majandustegevuseks korteriühistu tegevus elamu haldamisel. TsÜS § 132 lg-te 1 ja 2

kohaldamisel ei ole tähtsust, kas korteriühistu kontrollis piisavalt kolmandale isikule

nendevahelise lepinguga pandud kohustuste täitmist. Nende sätete järgi omistatakse (juhul,

kui esinevad nende sätete kohaldamise eeldused) korteriühistule kolmanda isiku faktiline

käitumine ja hinnatakse seejärel, kas korteriühistule omistatud tegevus (sh tegevusetus)

kujutab endast korteriühistu kohustuste rikkumist, ning kui kujutab, kas rikkumine on

vabandatav.

Korteriühistu on täitnud KÜS § 2 lõikest 1 ja KOS § 15 lg 6 p-st 2 tuleneva kohustuse tagada

kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Korteriühistu 25. veebruari 2020. a

üldkoosoleku päevakorras olid korterelamus renoveerimistööde tegemise ja selleks laenu

taotlemise otsustamine. Avaldaja ei vaidlustanud, et renoveerimistööde läbiviimine oli

vastavalt projektile vajalik. Hiljem selgus, et avaldaja korteris oli tehtud enne projekti

realiseerimist ulatuslikud ümberehitustööd. Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2020. a

koosolekul, et iga korteriomanik kannab enda siseviimistluse taastamisega kaasnevad

remondikulud, v.a osas, mis puudutab kaasomandis olevate kandvate talade taastamisega

seonduvaid kulusid. Avaldaja korteris ei olnud kandvaid talasid, mida oleks olnud vaja

taastada.

Korteriühistu selgitas, et korteriomanikel oli õigus ja võimalus saada korteritest

demonteeritud küttekehad (radiaatorid) endale. Avaldaja ei esitanud selleks tähtaegselt nõuet.

Avaldaja korterist demonteeritud küttekehad utiliseeriti seetõttu 25. veebruari 2020. a

korteriomanike otsuse alusel. Kohtu siseveendumuse kohaselt on kahesüsteemse

küttelahenduse puhul tegu uute radiaatorite ja ühendustega. Selline tehniline lahendus on

kõigi huvides. Mõeldamatu on, et avaldaja korteris oleksid jäänud küttesüsteemi osad

vahetamata. Avaldajale ei saanud tekkida küttesüsteemi vahetuse tõttu VÕS § 127 lg 1

kohaselt kahju.

Korteriühistu esindaja kinnitas, et avaldajal on toimiv vannituba. OÜ HASPO

RESTAURAATOR hinnapakkumine ei tõenda midagi. Kohteriühistu ütluste kohaselt ei

saanud avaldaja korteri vannitoas avaldaja väidetud kahju tekkida. Vannitoa plaatide

värvierinevus ja korteri sees vajalikud parendused jäid koosoleku otsusega liikmete kanda.

Korteriühistule kehtib TsÜS § 32. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh

kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh

olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma

valitsemiseks vajalike kokkulepetega, sh nõustuma majas teostatud tööde ja nende

tagajärgedega, mis on kõigi huvides. Korteriomanikul on hea usu põhimõttest tulenevalt seega

kohustus nõustuda projekti ja selle alusel töövõtja poolt tehtud remonttöödega.

Korteriühistu ei teadnud, et avaldaja korteri ruumilahedus on muutunud. Komplikatsioonid ja

ümbertegemised olid seetõttu vajalikud. Korteriühistu poolt avaldajale kompensatsiooni

pakkumine on ilmselge vastutulek.

Avaldajal ei ole õigust nõuda korteriühistult avaldaja korteriga piirneva ühise koridori

renoveerimist. Sellise töö tegemiseks on vajalik korteriomanike lihthäälteenamusega tehtav

otsus. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult koridori, köögi ja vannitoa kütte taastamist, kuna

vannitoas on põrandaküte ja koridori ei ole küttekeha projektdokumentatsiooni alusel ette

nähtud. Avaldaja ei saa nõuda korteriühistult kööki kütteseadme paigaldamist. Köögis

pidanuks projekti järgi olema radiaator, kuid seal oli avaldaja integreeritud kapp.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse,

millega mõista korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitis 9500 eurot ja viivis

kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates 1. detsembrist 2022. Samuti palub avaldaja

kohustada korteriühistut lõpetama avaldaja korteris pooleliolevad renoveerimistööd vastavalt

avaldaja 22. veebruari 2023. a menetlusdokumendi p-le 3 ning jätta menetluskulud

korteriühistu kanda.

Avaldaja korteris tehti renoveerimistöid, mille käigus kalduti projektist kõrvale, lõhuti

avaldaja korterit ja vara, jäeti kahjulikud tagajärjed kõrvaldamata ja tööd pooleli. Avaldaja

kahjuks on kulutused, mida avaldaja peab tegema lõhutud vara asendamiseks ja

parandamiseks ning tegemata tööde lõpetamiseks. Avaldaja soovib küttesüsteemi

väljavahetamisega seotud tööde tõttu tekkinud kahju hüvitamist 3284 eurot ning vee- ja

kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimisega seotud tööde tõttu tekkinud kahju hüvitamist

6216 eurot. Kuna avaldaja ei saa kõigi tööde tegemist ise korraldada, nõuab ta korteriühistult

pooleli jäetud tööde lõpetamist.

Maakohus leidis põhjendatult, et avaldajal on õigus esitada korteriühistu vastu nõue. Samas

tegi kohus vale lahendi, millega jättis avalduse rahuldamata. Kohus jättis avaldaja väited ja

tõendid hindamata ja tugines üksnes korteriühistu esindaja ütlustele ja oma siseveendumusele.

Kohus lähtus valest eeldusest, et korteriomanik peab korteriühistu üldkoosoleku otsuse

kohaselt kandma siseviimistluse taastamise kulud. Avaldaja aga ei nõua siseviimistluse

taastamise kulude hüvitamist. Avaldaja nõuab nende kulude hüvitamist, mis tulenevad sellest,

et töövõtja lõhkus avaldaja korterit ja vara, ei pidanud projektist kinni ning jättis tööd

lõpetamata.

Avaldaja tõendas, et küttesüsteemi ei olnud vaja välja vahetada. Avaldaja ja korteriühistu olid

selles eelnevalt kokku leppinud. Maakohtu vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud.

Küttesüsteem vahetati välja ja selle käigus tekitati avaldajale kahju, s.o lõhuti avaldaja korterit

ja jäeti avaldaja kööki, koridori ja vannituppa radiaatorid paigaldamata. Kohus oleks pidanud

sellega seotud kahju sisuliselt hindama.

Avaldaja korterile tekkis vee- ja kanalisatsioonisüsteemi rekonstrueerimisega seotud tööde

tõttu kahju. Maakohus ei hinnanud selle kohta esitatud tõendeid. Kohus jättis tähelepanuta, et

selle kahju kõrvaldamisel osales korteriühistu juhatuse esimehe ehitusettevõte TIMORVARA

OÜ. Avaldaja maksis TIMORVARA OÜ-le kahju kõrvaldamiseks tehtud tööde eest. Avaldaja

soovib makstud summa hüvitamist.

Maakohus leidis põhjendamatult, et avaldajal ei ole õigust nõuda pooleliolevate tööde

tegemist. Väide, et avaldaja ei võimaldanud töid lõpuni viia, on vale.

Avaldajal ei ole hea usu põhimõttest tulenevat kohustust kanda avaldajale tekitatud kahju.

8. Korteriühistu palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Avaldaja ei tõendanud kahju hüvitamise

nõude eeldusi ega kahju suurust. Korteriühistu jääb maakohtule esitatud seisukohtade juurde.

Korteriomanikud otsustasid 23. septembri 2020. a korteriomanike koosolekul, et korterite

taastamise kulusid ei hüvitata remondifondist. Seda otsust ei vaidlustatud.

Maakohus ei jätnud avaldaja väidetud eksperthinnangut arvesse võtmata. Sisult ei ole see

tõend eksperthinnang, vaid avaldaja esitatud sisendi alusel koostatud hinnapakkumine. Kuna

avaldaja vannituba on taastatud, ei ole võimalik hinnapakkumises märgitud töid uuesti teha

ning tööde uuesti tegemiseks ei ole mõtet eksperthinnangut ega hinnapakkumisi koostada.

Hinnapakkumises nimetatud tööd on liiga ajamahukad ja seadmed sellised, mida hageja

vannitoas ei ole kunagi olnud.

Avaldaja ei saa nõuda kahju hüvitamist ja tööde tegemist, millega seotud kulud on kahju

hüvitamise nõudega hõlmatud. Ventilatsiooni- ja küttesüsteemi renoveerimise tööd on tehtud.

Korteriomanikud otsustasid 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, et projektis märgitud töödest

teostatakse küttesüsteemi, trepikoja või vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning fassaadi

renoveerimistööd. Korteriühistu sõlmis tööde teostamiseks töövõtulepingu, mille kohaselt

töövõtja ei pidanud tegema korterite siseviimistlustöid. Avaldaja andis 23. septembri 2020. a

korteriomanike üldkoosolekul nõusoleku enda korteris tööde tegemiseks. Avaldaja korteris

vahetati küttesüsteemi torustik ja radiaatorid ning vee- ja kanalisatsioonitorustik.

Korteriomanikud võtsid tööde teostamiseks laenu. Laenu summa ei katnud kõikide tööde

maksumust. Fassaadi ja koridoride renoveerimine otsustati seega lükata edasi.

Avaldaja korteris on toimiv küttesüsteem. Köögis ei olnud võimalik küttetorustikku

paigaldada, kuna avaldajal olid küttesüsteemi asemel köögikapid. Avaldaja ei nõustunud

nende eemaldamisega. Avaldaja vannitoas ei ole kaugküttesüsteemi küttekeha projekti järgi

olnud. Avaldaja vannitoas on põrandaküte. Koridoris ei ole samuti kaugküttesüsteemi

küttekeha ega torustikku olnud. Korteriühistu omandis oleva küttesüsteemi renoveerimise

eesmärgiks oli viia senine ühetorusüsteemne küttesüsteem üle kahetorusüsteemseks

küttesüsteemiks, mitte asendada avaldaja korteris ebaseaduslikult ümberehitatud küttesüsteem

uuega.

Avaldaja vannitoa põranda renoveerimistööde raames toimunud lammutamistööde käigus

selgus, et avaldaja korteri vannitoa põrandal asuv tõmbetoru on terve. Selle väljavahetamine

ei ole ehitustehniliselt vajalik. Avaldaja nõue tõmbetoru väljavahetamiseks on arusaamatu,

arvestades, et avaldaja korteri vannituba on plaaditud ja töökorras. Ventilatsioonisüsteemi

taastamise nõue on selgusetu, kuna avaldaja vannitoas on toimiv ventilatsioon.

Küttekehad utiliseeriti 25. veebruari 2020. a korteriomanike otsuse alusel. Küttesüsteem on

kaasomandi ese. Avaldaja ei ole selle omanik ega saa sellega seoses kahjuhüvitist nõuda.

Kõigil korteriomanikel oli võimalus saada korteritest demonteeritud küttekehad endale.

Avaldaja ei esitanud selleks aga tähtaegselt taotlust, mistõttu küttekehad utiliseeriti.

Korteriühistu ei vastuta WC-poti kahjustamise eest, kuna WC-poti kinnituspoldid olid

roostetanud ja purinesid poti demonteerimise käigus.

Avaldaja on käitunud pahatahtlikult. Avaldaja märkis väljaspool käesolevat tsiviilasja, et ta ei

soovi korteriühistu vastu nõudeid esitada. Avaldaja loobus korteriühistu pakutatud 480

eurosest hüvitisest. Avaldaja poolt sellises olukorras avalduse esitamine on pahatahtlik.

9. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis avaldaja kahju

hüvitamise nõude tervikuna rahuldamata. Sellest tingituna tuleb maakohtu määrus tühistada

ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas

uue määruse, millega mõistab korteriühistult avaldaja kasuks välja kahjuhüvitise 1348 eurot

ning sellelt arvestatud viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud (s.o seadusjärgses)

määras alates 1. detsembrist 2022. a. Maakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata osas,

milles maakohus jättis avaldaja kahju hüvitamise nõude ülejäänud osas rahuldamata.

Ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu määruse vastavaid põhjendusi. Osas, milles

avaldaja palub kohustada korteriühistut lõpetama avaldajale kuuluvas korteris pooleliolevad

renoveerimistööd, saadab ringkonnakohus tsiviilasja samale maakohtule tagasi uueks

läbivaatamiseks.

11. Korteriühistu esitas koos 22. veebruari 2024. a vastusega järgmised tõendid: korteriühistu

25. veebruari 2020. a (tl 172–174), 23. septembri 2020. a (tl 171) ja 5. mai 2021. a (tl 178–

179) üldkoosolekute protokollid, 5. septembri 2022. a kohtuistungi protokoll tsiviilasjas nr

2-22-4901 (tl 175–177), avaldaja 8. septembri 2022. a kiri (tl 180). Avaldaja leiab, et neid

tõendeid ei peaks vastu võtma, kuna puudutatud isik oleks saanud need esitada maakohtu

menetluses.

11.1.

Korteriühistu esitas 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku protokolli maakohtule 13.

märtsil 2023 (tl 100–110). Nimetatud dokument on seega juba tsiviilasja materjalide juures,

seda ei ole vaja uuesti asja juurde võtta.

11.2.

Korteriühistu soovib enda 23. septembri 2020. a üldkoosoleku protokolliga tõendada,

et korteriomanikud võtsid 23. septembril 2020. a vastu otsuse, mille alusel otsustati, et

korteriomanikud taastavad korterite siseviimistluse omavahenditega ja et avaldaja korteris

tehti renoveerimistöid avaldaja teadmisel ja nõusolekul (korteriühistu 21. märtsi 2024. a

vastus). Ringkonnakohus võtab selle tõendi TsMS § 667 lg 3 teise lause alusel asja

materjalide juurde, kuna see omab asjas tähtsust. Avaldajal sai selle tõendi kohta

ringkonnakohtule arvamuse esitada (avaldaja 11. aprilli 2024. a seisukoht).

11.3.

Korteriühistu soovib tõendada 5. mai 2021. a üldkoosoleku protokolli, 5. septembri

2022. a kohtuistungi protokolli ja avaldaja 8. septembri 2022. a kirjaga, et avaldaja käitumine

on olnud vastuoluline. Avaldaja väitis, et lubab remonttööde tegijad oma korterisse, kuid

hiljem ikkagi ei lubanud. Avaldaja on kinnitanud, et ta ei esita korteriühistu vastu kahju

hüvitamise nõuet, kuid esitas selle erinevatel aegadel ja suurustes. Need asjaolud ei oma

avaldaja nõude eeldusi arvestades ringkonnakohtu arvates tähtsust. Korteriühistu soovib

tõendada ka seda, et avaldaja ei võtnud vastu talle pakutud hüvitist 480 eurot (korteriühistu

21. märtsi 2024. a vastus). Avaldaja juhatuse liige kinnitas maakohtus vande all selles

summas pakutud hüvitisest loobumist (tl 130 pöördel). Need tõendid ei oma ringkonnakohtu

arvates seega tähtsust. Ringkonnakohus jätab need TsMS § 238 lg 1 alusel asja juurde

võtmata.

12. Avaldaja nõuab korteriühistult viimase poolt tellitud korterelamu renoveerimistööde

käigus avaldajale tekitatud kahju hüvitamist ja hüvitamisega viivitamise eest viivist ning

üldkoosoleku otsuse ja projekti kohaselt avaldaja korteris ette nähtud, kuid tegemata tööde

tegemist (tl 40–42). Korteriühistu vaidleb avaldusele vastu.

13. Maakohus võttis määruse resolutsioonis seisukoha üksnes avaldaja kahju hüvitamise

nõude osas, jättes selle rahuldamata. Maakohtu määruse resolutsioonist ei nähtu, et maakohus

oleks lahendanud avaldaja renoveerimistööde tegemise nõude. Maakohtu määruse

resolutsioon ei vasta seega TsMS § 478 lg-st 1, § 463 lg-st 2 ja § 442 lg-st 5 (sätete

koosmõjus) tulenevatele nõuetele. Renoveerimistööde tegemise nõude osas on maakohus ka

vaidlustatud määruse põhjenduste p-s 11 üksnes märkinud, et avaldajal selline nõudeõigus

puudub, kuid ei ole seda järeldust kohtu tuvastatud asjaoludega seostanud.

Kuna maakohus ei lahendanud renoveerimistööde tegemiseks kohustamise nõuet, ei saa

ringkonnakohus TsMS §-st 12 tulenevalt asuda seda nõuet esimesena läbi vaatama.

Ringkonnakohus saadab renoveerimistööde tegemiseks kohustamise nõude maakohtule

läbivaatamiseks tagasi. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel võtta selle nõude osalise või

täieliku rahuldamise või rahuldamata jätmise osas seisukoht, sh määruse resolutsioonis.

14. Ringkonnakohtu hinnangul rikkus maakohus avaldaja kahju hüvitamise nõude täielikul

rahuldamata jätmisel oluliselt nii menetlus- kui ka materiaalõiguse norme. See on maakohtu

määruse TsMS § 667 lg 2 järgi tühistamise aluseks. Samas on ringkonnakohtul võimalik

avaldaja kahju hüvitamise nõude osas teha ise uus määrus. Ringkonnakohus põhjendab oma

seisukohti järgmiselt.

15. Maakohus tugines avaldaja kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmisel mh KÜS-ile ja

KOS-ile. Mõlemad need seadused on alates 1. jaanuarist 2018 kehtetud ning ei ole seetõttu

avaldaja kahju hüvitamise nõude lahendamisel ringkonnakohtu arvates kohaldatavad.

Avaldaja ei ole toonud välja, millal tehti avaldaja korteris neid renoveerimistöid, mille

tulemusena avaldajale kahju tekkis. Samas nähtub nii avaldaja kui ka korteriühistu väidetest,

et avaldajale kahju põhjustanud renoveerimistööde tegemine ja selleks laenu võtmine otsustati

korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul, misjärel korteriühistu sõlmis töövõtjaga

renoveerimistööde teostamiseks lepingu (tl 40, 137, 140 pöördel). Korteriühistu väitel sõlmiti

töövõtjaga leping alles 18. mail 2020 (tl 169). Eelmärgitust saab järeldada, et avaldajale kahju

põhjustanud renoveerimistööd toimusid pärast 25. veebruari 2020, s.o ajal, mil maakohtu

poolt viidatud KÜS ja KOS enam ei kehtinud ning avaldaja ja korteriühistu vahelisi suhteid

reguleeris korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS, kehtib alates 1. jaanuarist 2018).

Maakohus rikkus kehtetutele seadustele tuginedes TsMS § 463 lg-t 2 ja § 436 lg-t 1, mille

järgi peab kohtumäärus olema seaduslik.

16. Korteriomanikud täidavad korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust

KrtS § 12 lg 1 ning § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu kaudu. Korteriomandite

kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus tähendab eelkõige korteriomanike ühist ning

korteriühistu kaudu täidetavat kohustust tagada korteriomandite kaasomandi osa eseme

korrashoid, remont ja korteriomanditeks jaotatud ehitise säilitamine ja hoidmine

korteriomanike määratud seisukorras (nt RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p 17).

Korteriomanikud täidavad korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust ühiselt,

otsustades korteriomandite kaasomandi eseme valitsemise küsimusi kas korteriühistu

üldkoosolekul häälteenamuse põhimõttel (KrtS §-d 35, 36 ja 39) või sõlmides selleks kõigi

korteriomanike kokkuleppe (KrtS § 34 lg 1 ja § 38 lg 1). Korteriomandite kaasomandi osa

eseme valitsemise kohustus hõlmab seega korteriühistu kohustust teha korteriühistu

üldkoosoleku otsuse või korteriomanike kokkuleppe alusel kaasomandi eseme

renoveerimistöid, sh neid töid, mis on vajalikud korterelamu kaasomandi eseme hulka

kuuluvate ühiskommunikatsioonide välja vahetamiseks. Kui korteriühistu rikub

korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustust, vastutab ta korteriomaniku ees

KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ning VÕS § 115 lg 1 alusel. Sellele viitab ka KrtS § 31 lg 1 p 3,

mille kohaselt peab korteriomanik võimaldama teistel isikutel kasutada eriomandi eset, kui

see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks, ent seetõttu tekkinud kahju tuleb

korteriomanikule hüvitada.

Avaldaja saab seega nõuda korteriühistult kahju hüvitamist, kui on täidetud järgmised

eeldused:



korteriühistu on rikkunud oma kohustusi, s.o ennekõike korteriomandite kaasomandi

osa eseme valitsemise kohustust (KrtS § 12 lg 1 ja § 34 lg 2 ja VÕS § 115 lg 1);



korteriühistu vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole

vabandatav (VÕS § 103 lg 1);



avaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);



kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);



rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

17. Avaldaja tugineb kahjuhüvitise nõude osas esiteks sellele, et tema korteris lõigati välja

toimiv küttesüsteem ja asendati see odavamate plekkradiaatoritega, avaldaja korteris olnud

radiaatoreid ei antud avaldajale. Avaldaja kahjuks on tema korteris olnud radiaatorite ja

renoveerimistööde käigus sinna paigaldatud radiaatorite väärtuste vahe 570 eurot (tl 41).

Korteriühistu vaidleb sellele vastu.

17.1.

Maja ühiskommunikatsioonid kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile

korteriomanikest kaasomanikele (KrtS § 4 lg-d 3 ja 4). Selliseks kaasomandi koosseisu

kuuluvaks ühiskommunikatsiooniks on ka korterelamu ühine küttesüsteem (vt RKTKo

13.02.2012 3-2-1-116-11, p 27; RKTKo 11.05.2005 3-2-1-38-05, p 13). Seda isegi siis, kui

ühine küttesüsteem asub osaliselt ühe korteriomaniku eriomandi esemeks oleva hoone

reaalosa piirides (KrtS § 4 lg 3). Korteriomanikud valitsevad KrtS § 34 lg 2 järgi

korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Korteriomanikud saavad seega

otsustada korterelamu ühise küttesüsteemi, sh selle osaks olevate radiaatorite, eemaldamise ja

utiliseerimise ning uutega asendamise sõltuvalt asjaoludest kas KrtS §-s 39 sätestatud

häälteenamuse alusel või KrtS §-s 38 sätestatud korras (RKTKm 1.06.2022, 2-19-16450/58, p

13).

17.2.

Asja materjalidest nähtuvalt otsustati korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul

teha korteriühistu poolt hallatavas korterelamus renoveerimistööd vastavalt OÜ Invento tööle

nr 15-39-KVVK (projekt), sh otsustati renoveerida korterelamu küttesüsteem. Projekti p 3.2.

järgi tuli olemasoleva küttesüsteemi torustik ja küttekehad demonteerida ning utiliseerida

selleks ettenähtud kohas (tl 47). Selliste otsuste vastuvõtmise üle ei ole menetlusosalised asjas

ka vaielnud. Avaldaja ei vaidlusta korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsuse

kehtivust ega väida, et ta korterist oleks eemaldatud kütteseadmeid, mis ei olnud saanud

korteriühistu ühise küttesüsteemi osaks.

17.3.

Kuna avaldaja korteris asunud küttesüsteem oli korterelamu ühine küttesüsteem, mis

kuulus kõigile korteriomanikele, mitte ainult avaldajale, ja selle eemaldamise, utiliseerimise ja

uuega asendamise otsustasid korteriomanikud üldkoosolekul, oli korteriühistul õigus see

eemaldada, utiliseerida ning uuega asendada. Korteriühistu ei rikkunud seda tehes oma

kohustusi. Avaldaja ei saa seega nõuda kahju, milleks on avaldaja korteris olnud radiaatorite

ja nende asemele paigaldatud radiaatorite hinnavahe 570 eurot. Nõude rahuldamine ei ole

VÕS § 115 lg 1 kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole selles osas seega alust

tühistada.

18. Avaldaja kahjunõue tugineb teiseks sellele, et ta korteris jäeti kööki, koridori ja

vannituppa küttekehad paigaldamata, mistõttu jäid nimetatud ruumid kütteta. Avaldaja

kahjuks on kööki ja koridori küttekehade soetamise ja paigaldamise kulu 2430 eurot ning

vannituppa küttesüsteemi ehituse materjalide kulu 284 eurot (tl 41). Korteriühistu vaidleb

selle vastu.

18.1.

Avaldaja ei ole toonud välja, kust tuleneb korteriühistu kohustus paigaldada avaldaja

korteri kööki ja koridori küttekeha. Kuna korterelamu ühine küttesüsteem on, nagu eelnevalt

selgitatud, kaasomandi eseme osa, mida korteriomanikud valitsevad korteriühistu kaudu

ühiselt, saab selline kohustus põhimõtteliselt tulla kohteriühistu üldkoosoleku otsustest või

korteriomanike kokkuleppest. Korteriühistu otsustas 25. veebruari 2020. a üldkoosolekul

renoveerida korteriühistu küttesüsteemi (tl 101). Menetlusosalised ei vaidle, et

renoveerimistööde aluseks oli projekt. Projekti kohaselt tuli uued küttekehad paigaldada

sarnaselt olemasolevatele akende alla (tl 48). Korteriühistu 25. veebruari 2020. a

üldkoosoleku otsusest ja projektist saab seega järeldada, et korteriomanikud otsustasid

asendada olemasoleva küttesüsteemi osaks olnud radiaatorid, kuid mitte neid radiaatoreid,

mille korteriomanikud on omavoliliselt küttesüsteemi ise ühendanud. Seda kinnitavad ka

korteriühistu juhatuse liikme V. Peetsu vande all antud ütlused, mille kohaselt otsustati, et

töövõtja demonteerib vanad radiaatorid ja asendab need uutega (tl 131). Korteriühistu ei ole

väitnud, et projekti kohaselt ei olnud avaldaja köögis asunud radiaatori vahetust ette nähtud.

Ringkonnakohus leiab, et korteriühistul võis 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ja

projektist tulenevalt seega olla kohustus avaldaja köögis olnud radiaator välja vahetada.

Samas ei pandud korteriühistu väitel avaldaja kööki uut radiaatorit põhjusel, et olemasoleva

radiaatori ees oli avaldaja köögimööbel, mille demonteerimisega ei olnud avaldaja nõus.

Avaldaja ei eita, et radiaator oli köögimööbli taga (tl 132 pöördel). Ringkonnakohus leiab, et

kuivõrd avaldaja ei võimaldanud radiaatori vahetamiseks köögimööblit demonteerida, ei saa

avaldaja VÕS § 101 lõikest 3 tulenevalt tugineda kööki radiaatori paigaldamata jätmisele ega

nõuda sellest tulenevalt korteriühistult kahju hüvitamist.

Korteriühistu väitel ei olnud koridoris radiaatorit ette nähtud (tl 96 pöördel). Korteriühistu 25.

veebruari 2020. a üldkoosoleku otsusest ega projektist ei nähtu, et korteri koridori oleks olnud

radiaatori paigaldamine ette nähtud. Avaldaja ei esitanud radiaatori paigaldamise kohustuse

kohta muid tõendeid, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et ta peab oma väiteid tõendama (tl

120 pöördel). Ringkonnakohus leiab eeltoodust tulenevalt, et korteriühistut ei saa lugeda oma

kohustusi rikkunuks sellega, et ta jättis koridori radiaatori paigaldamata.

Lisaks ei ole avaldaja esitanud tõendeid kööki ja koridori küttekeha soetamise ja paigaldamise

kulu tekkimise ja suuruse kohta, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et tal tuleb oma väiteid,

sh kahju suurust tõendada (tl 120 pöördel, 121 pöördel). Kahju 2430 eurot ei ole seega

tõendatud.

Avaldaja ei saa eelnevast tulenevalt nõuda avaldaja korteri kööki ja koridori küttekehade

paigaldamata jätmisest tingitud kahju 2430 eurot. Nõude rahuldamine ei ole VÕS § 115 lg 1

kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole ka selles osas seega alust tühistada.

18.2.

Avaldaja ei ole toonud välja, kust tuleneb korteriühistu kohustus paigaldada küttekeha

avaldaja korteri vannituppa. Korteriühistu väitel ei olnud avaldaja korteri vannituppa

radiaatori paigaldamist ette nähtud (tl 96 pöördel). Avaldaja kinnitusel oli vannitoas üksnes

siugtoru. Avaldaja ei ole väitnud, et vannitoas varem radiaator või muu küttekeha oli, avaldaja

üksnes tahab vannituppa radiaatorit (tl 132 pöördel). Korteriühistu 25. veebruari 2020. a

üldkoosoleku otsusest ega projektist ei nähtu, et avaldaja korteri vannituppa oleks radiaatori

paigaldamine ette nähtud. Muid sellekohaseid tõendeid ei ole menetlusosalised esitanud, kuigi

maakohus selgitas avaldajale oma väidete tõendamise kohustust. Korteriühistut ei saa seega

lugeda oma kohustusi rikkunuks seetõttu, et ta ei paigaldanud korteriühistu 25. veebruari

2020. a üldkoosoleku otsuse ja projekti alusel avaldaja korteri vannituppa küttekeha.

Avaldaja väitel on tema kahjuks avaldaja korteri vannituppa küttesüsteemi ehituse materjalide

kulu 284 eurot (tl 41). Avaldaja ei ole täpsustanud, mis küttesüsteemi ta selle raha eest oma

vannituppa ehitas, s.o kas avaldaja asendas vannitoas olnud siugtoru, paigaldas radiaatori või,

nagu nähtub korteriühistule enne kohtusse pöördumist esitatud kahjunõudest, paigaldas

põrandakütte (tl 56). OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumisest (tl 125) ja avaldaja

juhatuse liikme vande all antud seletusest (tl 130 pöördel) saab siiski järeldada, et avaldaja

peab kahjuks vannitoa põrandale põrandakütte paigaldamise kulusid, kuna avaldaja esitatud

ainuke tõend kahju kohta puudutab vannituppa põrandakütte, mitte siugtoru või radiaatorite

paigaldamise kulusid. Avaldaja ei tugine samas sellele, et avaldaja korteri vannitoas oli enne

renoveerimistööde teostamist põrandaküte ja et see renoveerimistööde käigus lõhuti. Väidetav

kahju ei tekkinud seega korteriühistu tellitud remonttööde tagajärjel.

Ringkonnakohus lisab, et kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 järgi kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Asja kahjustamise korral

hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 järgi eelkõige asja parandamise mõistlikke kulusid ja

võimalikku väärtuse vähenemist. Avaldaja ei saa seega nõuda korteriühistult enda vannituppa

paigaldatud põrandakütte materjalide kulude hüvitamist, kuna avaldaja ei väida, et tema

korteri vannitoas oleks enne vastava kulu tegemist põrandaküte olnud.

Avaldaja ei saa eelnevast tulenevalt nõuda avaldaja korteri vannituppa küttekeha

paigaldamata jätmisest tingitud kahju 284 eurot. Nõude rahuldamine ei ole VÕS § 115 lg 1

kohaselt põhjendatud. Maakohtu määrust ei ole selles osas alust tühistada.

19. Neljandaks tugineb avaldaja oma kahjunõudes sellele, et tema korteris teostatud

renoveerimistööde käigus lammutati vannitoa põrand, põranda silded rammiti puruks,

muudeti vannitoa seinad varisemisohtlikuks, kahjustati vannitoa seinu ning lõhuti WC-pott ja

vannitoa seadmed. Avaldaja soovib vannitoa põranda ja seinte taastamise kulude ja WC-poti

väärtuse hüvitamist (tl 41), määruskaebuse kohaselt kokku 6216 euro ulatuses (tl 161

pöördel). Korteriühistu vaidleb selles osas avaldaja nõudele samuti vastu.

19.1.

Menetlusosalised ei ole vaielnud selle üle, et korteriühistu palgatud töövõtja lõhkus

avaldaja vannituba, et täita korteriühistu 25. veebruari 2020. a üldkoosoleku otsust ja projekti,

mille kohaselt korteriomanikud otsustasid vahetada kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru välja.

Korteriühistu tunnistas, et nende tööde käigus lõhuti avaldaja vannitoa põrandat (tl 121

pöördel). Vannitoa põranda kahjustused nähtuvad avaldaja esitatud fotodelt (tl 61, 63, 65).

Arvestades fotodelt nähtuvat põranda kahjustuste ulatust, ei ole kahju tekkinud üksnes

avaldaja vannitoa põranda siseviimistlusele, vaid ka põranda konstruktsioonidele, mis

kuuluvad KrtS § 4 lg-te 3 ja 4 järgi korterelamu kaasomandi eseme hulka. Korterelamu

kaasomandi eseme hulka ei kuulu üksnes põrandate kandvad talad, nagu leiab korteriühistu,

vaid ka põranda muud konstruktsioonid, mis eraldavad korterelamut maapinnast või eri

korrustel asuvaid kortereid. Korteriühistu ei tunnistanud avaldaja vannitoa seinte lõhkumist.

Samas nähtub avaldaja esitatud fotodelt, et avaldaja vannitoa seinas on auk, kust paistab

valgus läbi (tl 65), vannitoa seina plaadid on murdunud (tl 63), sein on kahjustunud (tl 62).

Korteriühistu ei eita, et avaldaja WC-poti demonteerimisel sai pott kahjustada, kuna selle

kinnituspoldid olid roostetanud ja purunesid poti demonteerimise käigus (tl 141). WC-poti

kahjustused nähtuvad avaldaja esitatud fotolt (tl 64). Avaldaja ei ole esitanud tõendeid

vannitoa seadmete lõhkumise kohta, kuigi maakohus selgitas avaldajale, et tal tuleb oma

väiteid tõendada (tl 120 pöördel).

Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik eelmärgitu põhjal tuvastada, et korteriühistu

korraldatud kaasomandi eseme renoveerimistööde tegemise käigus sai kahjustada avaldaja

korteri vannitoa põrand, seinad ja vannitoas olnud WC-pott.

Avaldaja korteri vannituba sai kahjustada korteriühistu poolt kaasomandi osa eseme

valitsemise kohustuse täitmise käigus. Kahjustused tekkisid korteriühistu 25. veebruari 2020.

a üldkoosoleku otsuse ja projekt täitmise tulemusena, mis nägi ette kanalisatsiooni

tuulutustoru püstaku vahetamise (tl 52). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole niivõrd oluline, kas

korteriühistu poolt palgatud töövõtja lõhkus avaldaja korteri vannituba rohkem kui

kanalisatsiooni tuulutustoru püstaku vahetamiseks oli vajalik, kuna korteriomandite

kaasomandi osa eseme valitsemise kohustus hõlmab juhul, kui üldkoosolek on otsustanud

renoveerimistööde tegemise ja ühiskommunikatsioonide välja vahetamise, nii selleks vajalike

hooneosade lammutamist kui ka nende taastamist. See tähendab, et kui korteriomanikud

otsustavad kaasomandi eseme renoveerimistööde tegemise, sh kaasomandi eseme hulka

kuuluva kanalisatsiooni püstaku tuulutustoru vahetamise, hõlmab kaasomandi osa eseme

valitsemise kohustus nii nende tööde tegemiseks vajalikke põrandate ja seinte lammutustöid

kui ka hilisemat põrandate ja seinte endise olukorra taastamist. See tähendab, et endise

olukorra taastamine on üldjuhul korteriomanike ühine, mitte iga korteriomaniku enda kohus.

Korteriühistu ei ole taastanud avaldaja korteri vannitoa põrandat ega seinu ega hüvitanud

tööde käigus vigastatud WC-poti väärtust. Avaldaja vannitoa põrandate ja seinte taastamistöid

tegi korteriühistu juhatuse liikmele kuuluv TIMORVARA OÜ. Samas avaldaja väitel maksis

tema nende tööde eest (tl 162). Korteriühistu ei ole lükanud seda ümber. Sellele, et avaldaja

maksis TIMORVARA OÜ poolt tehtud tööde eest, viitab ka see, et tööde eest esitati arved

avaldajale (tl 91–92) ja korteriühistu juhatuse liige, kelle TIMORVARA OÜ kuulub, kinnitas,

et raha maksti ära (tl 131 pöördel). Korteriühistu rikkus avaldaja korteris vannitoa põranda ja

seinte kahjustuste kõrvaldamata jätmise ning WC-poti kahjustamisega KrtS § 12 lg 1 ja § 34

lg 2 ning VÕS § 115 lg 1 sätestatud korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise

kohustust.

19.2.

Korteriühistu tugineb vastutust välistava asjaoluna sellele, et korteriomanikud

otsustasid 23. septembri 2020. a korteriomanike koosolekul, et korterite siseviimistluse

taastamise kulud kannab iga korteriomanik ise (tl 120 pöördel, 121, 141). Korteriühistu 23.

septembri 2020. a üldkoosoleku protokollist nähtub aga, et 15 korteriomanikku 21st võtsid

vastu alljärgneva otsuse: "Mitte kompenseerida korterite taastamise kulud remondifondist." (tl

171 pöördel). Tegemist on seega korteriühistu üldkoosoleku otsuse, mitte korteriomanike

kokkuleppega. Korteriühistu juhatuse liikme V. Peetsu seletusest nähtub, et üldkoosolekul

otsustati, et kõik taastavad oma korterid ise, töövõtja ei tegele taastamisega (tl 131).

Otsus, millega kohustatakse iga korteri omanikku taastama korterelamu kaasomandi eseme

renoveerimistööde käigus kahjustada saanud enda korteri piiridesse jääv kaas- ja eriomandi

eseme seisukord, ei ole ringkonnakohtu hinnangul selline otsus, mida korteriomanikud

saaksid võtta vastu üldkoosolekul häälteenamuse põhimõttel. Tegemist ei ole otsusega, mida

saaks võtta vastu kaasomandi eseme tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 alusel. Tegemist

ei ole ka otsusega, mida saaks võtta vastu KrtS §-s 39 sätestatud häälteenamuse alusel, kuna

kaasomandi eseme osade väljavahetamise järgselt kaas- ja eriomandi eseme taastamise ning

sellega seotud kulude kandmise kohustuse korteriomanikele panemine kahjustab ülemääraselt

korteriomanike õigustatud huve. Korteriomanikud valitsevad kaasomandi eset reeglina

korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). See tähendab, et iga korteriomanik ei pea remontima

korterelamu kaasomandi esemesse kuuluvat osa ise, vaid seda tehakse ikkagi korteriühistu

kaudu. Korteriomanikud kannavad korterelamu kaasomandi eseme remondiga seotud kulud

lähtuvalt endi kaasomandi osa suurusest (KrtS § 40 lg 1). Eelnimetatud otsuse korral

kannaksid aga need korteriomanikud, kelle korteris on vaja kaasomandi eseme

renoveerimistöödega seoses suuremas osas taastamistöid teha, suurema osa kaasomandi osa

eseme renoveerimise kuludest, kui need korteriomanikud, kelle korteris ei ole vaja

taastamistöid nii ulatuslikult teha. Selline otsus kahjustab seega vähemalt osade

korteriomanike õigustatud huve. Tegemist on seega otsusega, mida saab vastu võtta, kui kõik

korteriomanikud on sellega nõus (vt KrtS § 13 lg 1).

Kui korteriomanike üldkoosolekul võetakse häälteenamusega vastu otsus, mille jaoks oleks

olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, on selline otsus TsÜS § 38 lg 2 esimese lause

kohaselt tühine, sest see rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (RKTKm

12.04.2023, 2-20-2549/33, p 14). Korteriühistu 23. septembri 2020. a üldkoosoleku otsus ja

ka muud korteriühistu samalaadsed üldkoosoleku otsused on TsÜS § 38 lg 2 alusel seega

tühised. Neil ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi algusest peale õiguslikke tagajärgi. Sellised otsused

ei vabasta korteriühistut vastutusest.

Korteriühistu vastutab VÕS § 103 lg 1 esimese lause järgi kohustuse rikkumise eest, v.a, kui

rikkumine on vabandatav. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine

ei ole vabandatav. Kohteriühistu vastutab seega eelduslikult rikkumise eest. Korteriühistu ei

vabane vastutusest üksnes seetõttu, et ta kasutas kaasomandi eseme valitsemise kohustuse

täitmisel töövõtja teenuseid ja kohustuse rikkumine oli osaliselt seotud töövõtja käitumisega.

Isik vastutab TsÜS § 132 lg 2 järgi teise isiku käitumise või temast tulenevate asjaolude eest,

kui ta kasutab seda isikut oma kohustuste täitmisel ja selle isiku käitumine või temast

tulenevad asjaolud on seotud selle kohustuse täitmisega.

Korteriühistu vastutab seega eelnimetatud (vt käesoleva määruse p 19.1) rikkumiste tõttu

tekitatud kahju eest. Asjaolu, et WC-poti polt avaldaja korteris oli roostes ja ei tulnud lahti, ei

vabasta korteriühistut VÕS § 103 lg 1 järgi vastutusest. Korteriühistu ei tõendanud, et WC-

poti polti ei olnud võimalik potti lõhkumata eemaldada. Asjaolu, et WC-poti lõhkus

korteriühistu poolt palgatud töövõtja, ei vabasta korteriühistut vastutusest. Korteriühistu

kasutas töövõtjat enda kaasomandi eseme valitsemise kohustuste täitmisel ja vastutab TsÜS §

132 lg 2 alusel töövõtja poolt WC-poti lõhkumise eest.

19.3.

Asja kahjustamise korral hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikke

kulusid ning võimalikku väärtuse vähenemist. Kui asja parandamine on asja väärtusega

võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja

soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele (VÕS § 132 lg-d 1 ja 3).

Avaldaja väidab avalduses, et vannitoa lõhkumise tagajärgede kõrvaldamise kulu on 7838

eurot (tl 41), määruskaebuse kohaselt on see 6216 eurot (tl 161 pöördel). Avaldaja poolt

korteriühistule kohtuväliselt esitatud nõudes on vannitoaga seotud kahju suuruseks märgitud

kokku 5769 eurot (2069 + 3700) (tl 56). OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumise

kohaselt on sama kahju aga hoopis 12 240 eurot 90 senti (tl 125). Avaldaja väited ja tõendid

tema vannitoale tekkinud kahju kõrvaldamiseks vajalike mõistlike kulude kohta on seega

vastuolulised. Samas esitatud tõenditest nähtub, et avaldaja palkas enda vannitoa taastamiseks

korteriühistu juhatuse liikme ettevõtte TIMORVARA OÜ, kes teostas järgnevad tööd:

lammutusprahi väljavedu (tl 130) ning vannitoa betoonpõranda ehitus, elektrikaabli

kinnivalamine, seinas olnud aukude kinni panemine, seinte taastamine, plaatimine,

hüdroisolatsioon ja plaatimine (tl 130, 131). Avaldajale esitati tööde eest arved arve 20120 (tl

91) ja nr 20106 (tl 92) kokku 1366 eurot 80 senti, sh käibemaks 227 eurot 80 senti. Avaldaja

kinnitusel tasus tema nimetatud arved (tl 162). Korteriühistu ei ole tõendanud, et avaldajal

kõnealust kulu ei ole tekkinud või ei teki.

Arvestades avaldaja vannitoa põranda ja seinte kahjustusi ning TIMORVARA OÜ poolt

tehtud töid, loeb ringkonnakohus tõendatuks, et korteriühistu poolt korraldatud kaasomandi

eseme renoveerimistööde tegemise käigus avaldaja vannitoa põrandale ja seintele tekitatud

kahju kõrvaldamise mõistlikud kulud on 1366 eurot 80 senti (sh käibemaks). Korteriühistu

väitel on avaldaja on 8. aprillist 2004 käibemaksukohustuslane ja saab käibemaksu

sisendkäibemaksuna maha arvata (tl 127). Avaldaja ei lükanud seda ümber. VÕS § 127

lõigete 1 ja 5 järgi ei saa avaldaja kahjuks seega olla käibemaks 227 eurot 80 senti (vt ka

RKTKo 12.06.2019, 2-17-11269/54, p 12.2.). Kahju on järelikult põhjendatud 1139 euro

ulatuses.

OÜ HASPO RESTAURAATOR hinnapakkumisest (tl 125) ei saa järeldada, et avaldaja

vannitoa taastamise kulu oleks eelmärgitust suurem. Hinnapakkumine sisaldab esiteks töid,

mille TIMORVARA OÜ on juba ära teinud, s.o vannitoa lammutamine ja prahi

utiliseerimine, põrandakonstruktsioonide kontroll, põranda ehitus ja seinte taastamine (tl 130

pöördel). Samuti sisaldab hinnapakkumine töid, mille osas avaldaja ei tõendanud, et nende

tegemine oli vajalik selleks, et viia vannituba sellisse seisu, milles see oli enne töövõtja poolt

avaldaja korteris renoveerimistööde tegemist. Avaldaja ei ole tõendanud, et avaldaja vannitoa

seinakonstruktsioonid pehkisid seetõttu, et töövõtja lõhkus vannitoa põranda ja seinad.

Avaldaja ei ole tõendanud, et avaldaja vannitoa seinetel oleks tekkinud suuremas ulatuses

kahju, kui TIMORVARA OÜ poolt taastati. TIMORVARA OÜ juhatuse liige kinnitas vande

all, et nad taastasid tehtud tööde käigus vannitoa seinas olnud augud, seinad taastati ja plaaditi

(tl 131). Arvestades avaldaja esitatud fotodelt nähtuvate vannitoa seinte kahjustuste ulatust ja

vannitoa mõõtmeid 175×175×280 cm (tl 121 pöördel), ei ole tõendatud, et vannitoa

kahjustuste kõrvaldamiseks on vaja krohvida ja plaatida umbes 16 m2 ulatuses seinu. Avaldaja

ei tõendanud, et avaldaja vannitoa lagi, uks või vannitoa sundventilatsiooni seade oleks

saanud kahjustada. Avaldaja esitatud fotolt (tl 62) ei ole võimalik vannitoa ukse kahjustusi

tuvastada. Korteriühistu juhatuse liige kinnitas vande all, et avaldaja ei esitanud uksega seoses

pretensioone, kui avaldaja vannitoa põrandat ja seinu taastati (tl 131). Avaldaja ei ole

tõendanud, et avaldaja vannitoa seadmetest oleks midagi peale WC-poti saanud kahjustada.

Arvestades hinnapakkumises märgitut ja avaldaja enda väiteid WC-poti maksumuse kohta (tl

41), on WC-potiga seotud kahju tõendatud 209 euro ulatuses.

19.4.

Avaldajal tekkis korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu seega kahju kokku 1348

eurot (1139 + 209). Kahju on ringkonnakohtu hinnangul VÕS § 127 lg 2 mõttes hõlmatud

rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kui avaldaja vannitoa põrandat ja seinu ning seal

asunud WC-potti ei oleks korterelamu kaasomandi eseme renoveerimise käigus lõhutud, ei

oleks avaldajal kahju tekkinud. Rikkumise ja kahju vahel on VÕS § 127 lg 4 mõttes seega

põhjuslik seos.

20. Avaldajal on eelnevat arvestades VÕS § 115 lg 1 alusel seega õigus nõuda korteriühistult

kahju 1348 euro hüvitamist. Avaldaja nõudeõigust ei välista see, et avaldaja ei nõustunud talle

kohtueelses menetluses pakutud väiksema, 480-eurose hüvitisega. See asjaolu ei ole VÕS §

139 ega § 140 järgi ka aluseks kahjuhüvitise vähendamisele. Maakohtu määrus, millega

maakohus jättis avaldaja kahju hüvitamise nõude tervikuna rahuldamata, tuleb vastavas

ulatuses tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega mõistab korteriühistult

avaldaja kasuks välja kahju 1348 eurot. Avaldaja ülejäänud kahju hüvitamise nõue ei ole

põhjendatud ning maakohtu määruse vastav osa lõppjäreldustes õige.

21. Ringkonnakohus mõistab vastavalt avaldaja taotlusele korteriühistult välja ka viivise

1348 euro suuruselt kahjuhüvitise summalt alates 1. detsembrist 2022. Maakohus ei ole

viivisenõude rahuldamata jätmist vaidlustatud määruses küll eraldi kajastanud, kuid

põhinõude (kahju hüvitamise nõude) täielikku rahuldamata jätmist arvestades ei ole see

menetlusnormi oluline rikkumine. Hageja taotlus VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras (VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas) viivise

saamiseks on ringkonnakohtu hinnangul õiguslikult põhjendatud.

Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda VÕS § 113 lg 1

esimese lause järgi võlgnikult viivitusintressi (viivist). Kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei

ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt

rahalt VÕS § 113 lg 2 esimese lause järgi viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas

võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse

avalduse. Avaldaja on viivisenõude korteriühistu vastu esitanud 28. oktoobril 2022. a

menetlusdokumendis. Arvestades käesolevas punktis eespool viidatud õigusnorme ning TsMS

§ 362 lg-tes 1–3 ning § 477 lg-s 1 sätestatut, on avaldajal õigus nõuda korteriühistult viivist

alates 1. detsembrist 2022.

Ringkonnakohtu määrusega rahuldatud põhinõudelt 1348 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatud viivis alates 1. detsembrist 2022 kuni käesoleva määruse

tegemiseni (30. juuni 2025) on 402 eurot 23 senti.

TsMS § 367 alusel kuulub rahuldamisele ka hageja taotlus alates 1. juulist 2025 kuni põhivõla

tasumiseni põhivõla jäägilt sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmiseks.

22. Menetluskulude jaotuse ja suuruse kindlaksmääramine jääb maakohtu otsustada (TsMS §

173 lg 1 ja 3).

(allkirjastatud digitaalselt)