2-21-9434/52 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Anneli Alekand, Üllar Roostoja, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. juuni 2025

Tsiviilasja number

2-21-9434

Tsiviilasi

Osaühingu Prudenor avaldus Heini Hulkko

kohustamiseks hoiduda avaldaja takistamisest teha

vajalikke ehitustöid, alternatiivselt juurdepääsu

määramiseks avalikule teele

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 26. juuni 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Heini Hulkko määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindaja

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik I) Heini Hulkko

(isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Aldo Vassar

Vastustaja (avaldaja) Osaühing Prudenor (registrikood

10591522), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret

Kergandberg

Puudutatud isik II X vald (Vallavalitsuse kaudu)

(registrikood 77000453)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde Osaühingu Prudenor määruskaebuse vastusele

lisatud video ja fotod.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 26. juuni 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-21-9434

osaliselt, s.o milles maakohus lubas Osaühingul Prudenor teha igakordselt

XXXXXXX sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja

ehitustöid, ja menetluskulude jaotuse osas, ning teha tühistatud osas asjas uus

lahend, millega:

2.1. Jätta avaldus osaliselt, s.o taotluse osas tuvastada kohtuotsusega Heini Hulkko

kohustus anda nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva

XXXXXXX sauna kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) esimesse jakku ning

XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail

2017 sõlmitud reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel

kantud reaalservituudi asukoha muutmiseks ja asendada vastav tahteavaldus

kohtuotsusega, läbi vaatamata.

2.2. Rahuldada avaldus osaliselt ja anda Osaühingule Prudenor ühekordne õigus

ehitada välja 29. mai 2017 reaalservituudi lepingu ja asjaõiguslepingu alusel

XXXXXXX sauna kinnistut (registriosa nr XXXXXXXX) ning XXXXXX teed

ühendav servituudialal asuv tee. Tee peab olema läbitav jalgsi ja mistahes

sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga. Heini Hulkkol on tee

väljaehitamiseks vajalike tegevuste osas talumiskohustus.

2.3. Ülejäänud osas jätta avaldus rahuldamata.

2.4. Menetluskulud maakohtus jaotada järgmiselt: jätta Heini Hulkko

menetluskuludest 60% Osaühingu Prudenor kanda ja ülejäänud Heini

Hulkko ning Osaühingu Prudenor menetluskulud nende endi kanda. Jätta X

valla (Vallavalitsuse kaudu) menetluskulud Osaühingu Prudenor kanda.

2.5. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 ettenähtud korras pärast

lõpplahendi jõustumist.

3. Rahuldada määruskaebus osaliselt.

4. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

5. Kohtumääruse kehtiv resolutsioon on järgmine:

5.1. Jätta avaldus osaliselt, s.o taotluse osas tuvastada kohtuotsusega Heini Hulkko

kohustus anda nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva

XXXXXXX sauna kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) esimesse jakku ning

XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail

2017 sõlmitud reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel

kantud reaalservituudi asukoha muutmiseks ja asendada vastav tahteavaldus

kohtuotsusega, läbi vaatamata.

5.2. Rahuldada avaldus osaliselt ja anda Osaühingule Prudenor ühekordne õigus

ehitada välja 29. mai 2017 reaalservituudi lepingu ja asjaõiguslepingu alusel

XXXXXXX sauna kinnistut (registriosa nr XXXXXXXX) ning XXXXXX teed

ühendav servituudialal asuv tee. Tee peab olema läbitav jalgsi ja mistahes

sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga. Heini Hulkkol on tee

väljaehitamiseks vajalike tegevuste osas talumiskohustus.

5.3. Ülejäänud osas jätta avaldus rahuldamata.

5.4. Menetluskulud maakohtus jaotada järgmiselt: jätta Heini Hulkko

menetluskuludest 60% Osaühingu Prudenor kanda ja ülejäänud Heini

Hulkko ning Osaühingu Prudenor menetluskulud nende endi kanda. Jätta X

valla (Vallavalitsuse kaudu) menetluskulud Osaühingu Prudenor kanda.

5.5. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

5.6. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lg-s 2 ettenähtud korras pärast

lõpplahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE VARASEM KÄIK

1. Osaühing Prudenor (avaldaja) esitas 11. juunil 2021 Tartu Maakohtule hagiavalduse Heini

Hulkko (puudutatud isik) vastu, et saada kinnistule, asukohaga XXXXXXX saun,

XXXXXXX küla, X vald, Viljandi maakond (registriosa nr XXXXXXXX), juurdepääs

reaalservituudi lepingu või alternatiivselt seaduse (asjaõigusseadus (AÕS) § 156 lg 1) alusel.

Avaldaja palus esmase nõudena tuvastada kohtuotsusega puudutatud isiku kohustus anda

nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXXX sauna kinnistu esimesse

jakku ning XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail 2017

sõlmitud reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kantud reaalservituudi

asukoha muutmiseks vastavalt hagiavalduse lisas 1 olevale plaanile ja asendada vastav

tahteavaldus kohtuotsusega. Samuti palus avaldaja kohustada puudutatud isikut kui

XXXXXX kinnistu omanikku hoiduma XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva

XXXXXX kinnistul asuva ja XXXXXXX kinnistut teenindava tee kasutamise takistamisest,

sh lubama XXXXXXX sauna kinnistu esindajatel teha XXXXXXX sauna kinnistut ning

XXXXXX teed ühendava tee (märgitud lisa 1 plaanil) ehitustöid, mis hõlmavad olemasoleva

pinnastee tasandamist, vajadusel selle katmist geotekstiiliga ja tee alal asuvate kändude ja

võsa eemaldamist ning teele 3,5 meetri laiusega kruusakatte paigaldamist.

2. Maakohus võttis hagi menetlusse.

3. Avaldaja esitas 27. detsembril 2021 taotluse vaadata asi läbi hagita menetluse sätete alusel

ja avalduse nõuete muutmiseks. Avaldaja selgitas, et esitas hagi olukorras, kus tema poolt

eelistatud asukohas oli tee füüsiliselt olemas. Menetluse kestel on puudutatud isik selle tee

kasutuskõlbmatuks muutnud (vt avaldaja 7. oktoobri 2021. a menetlusdokument). Sellest

tulenevalt on vajalik avaldajal muuta oma nõudeid selliselt, et tema nõue hõlmab ka

puudutatud isiku kohustamist viia rikutud tee esialgsele kujule. Avaldaja hinnangul on nõue

põhjendatud, sest puudutatud isik pahatahtlikult muutis vaidlusaluse tee olukorda looduses

menetluse kestel.

4. Avaldaja esitas 14. mai 2024. a menetlusdokumendis lõplikud nõuded, mille kohaselt

palub:

4.1. Kohustada puudutatud isikut kui XXXXXX kinnistu omanikku hoiduma Viljandimaal X

vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXX kinnistul asuva ja XXXXXXX kinnistut

teenindava tee kasutamise takistamisest, sh lubama XXXXXXX sauna kinnistu omaniku

esindajatel teostada XXXXXXX sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee

korrashoiu- ja ehitustöid, mis mh hõlmavad olemasoleva tee kurvi laugemaks muutmist

(lisa 1 plaanil punasega märgitud asukohas), teepervede kindlustamist, teekatte

paigaldamist.

4.2. Alternatiivselt määrata XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXXX sauna

kinnistu igakordse omaniku ja tema poolt nõusoleku saanud isikute kasuks tähtajatu ja

ööpäevaringne õigus kasutada XXXXXX kinnistul asuvat teed juurdepääsuks

XXXXXXX sauna kinnistule järgmistel tingimustel:

a) juurdepääsutee asukoht on tähistatud lisaks 1 oleval plaanil punasega. Teekoridori laius

on 4 meetrit ja teekatte laius kuni 4 meetrit;

b) tee kasutamine on lubatud jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega, sh rasketehnikaga

vastavalt XXXXXXX sauna kinnistu kasutusotstarbele;

c) XXXXXXX sauna kinnistu igakordsel omanikul on õigus teostada tee korrashoiu- ja

ehitustöid, sh kurvi laugemaks muutmine, teepervede kindlustamine, teekatte

paigaldamine;

d) XXXXXXX sauna kinnistu igakordne omanik tasub XXXXXX kinnistu omanikule

talumiskohustuse eest hüvitist summas 30 eurot kalendriaastas. Alternatiivselt määrata

õiglane hüvitis kohtu äranägemisel.

4.3. Kanda kinnistusraamatusse XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXX

kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku märkus: „Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa XXXXXXXX kantud XXXXXXX sauna kinnistu

igakordse omanikul ning tema poolt nõusoleku saanud isikutel on tähtajatu õigus igal ajal

jalgsi ja sõiduvahenditega kasutada kinnistutel asuvat teed, mis on tähistatud

kohtumääruse lisaks oleval plaanil punasega.“

4.4. Jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Mõista avaldaja menetluskulud välja

puudutatud isikult.

Avaldajale kuulub kinnistu XXXXXXX saun (registriosa nr XXXXXXXX), mille sihtotstarve

on 100% elamumaa. Kinnistul on enam kui 35 aastat asunud saun-suvila. Kinnistule lähim

avalikult kasutatav tee on Karksi-Nuia-Anikatsi tee (nr 24139), millelt pääseb avaldaja

kinnistule esmalt mööda XXXXXX teed (nr 6000349), seejärel mööda nimetut teed

(ajalooline juurdepääsutee). Ajaloolist juurdepääsuteed kasutasid ka XXXXXXX sauna

kinnistu eelmised omanikud. XXXXXX kinnistu omanikeks on puudutatud isik ning AS A&P

Mets. Viimane ei ole avaldaja soovidele vastuseisu avaldanud. Avaldajale teadaolevalt

soovivad XXXXXX kinnistu omanikud kaasomandi lõpetada, mistõttu on hagi esitatud

üksnes puudutatud isiku vastu.

29. mail 2017 seati notariaalse lepinguga teeservituut XXXXXX tee ja ajaloolise tee

kasutamiseks XXXXXXX sauna kinnistu omaniku kasuks. Poolte huviks oli tagada ajaloolise

juurdepääsutee kasutamise jätkumine, lisaks määrata poolte kohustused ning tagada õiguste ja

kohustuste kehtivus. Reaalservituudi lepingu lisaks oleval plaanil on tee asukoht lühikeses

lõigus (ca 70 m) märgitud ebaõigesti (tee ajalooline ja servituudilepingu ajal olnud asukoht on

menetluses nimetatud alternatiiv A ja servituudilepingu lisa 1 plaanil näidatud asukoht

alternatiiv B). Pooled soovisid servituudi seadmisel võimaldada kasutada olemasolevat

ajaloolist juurdepääsuteed. Pooled ei ole kunagi näinud ette, et tee tuleb ehitada. Tee

ehitamiseks servituudi asukohta tulnuks langetada metsa ning teha märkimisväärses mahus

ehitustöid. Kui lepingupooled oleksid soovinud ette näha tee rajamist, oleksid nad selle

lepingus ka kokku leppinud. Avaldajal oli võimalik kasutada alternatiiv A asukohas teed, kuni

ta soovis hakata oma kinnistul asuvat hoonet ümber ehitama, mistõttu see tee vajas

rekonstrueerimist. Selleks puudutatud isik avaldajale nõusolekut ei andnud.

Puudutatud isikul on kohustus anda nõusolek servituudilepingu korrigeerimiseks. 2017. a

sõlmitud servituudilepingu lisaks olev plaan ei väljenda korrektselt poolte tahet

servituudilepingu sõlmimisel. Poolte tegelikku tahet väljendavad lepingu punktid 3.1.1, 3.1.2,

3.1.4, 3.1.6 ning 3.3. Poolte ühine tegelik tahe oli anda avaldajale (jt valitsevate kinnisasjade

omanikele) õigus kasutada ajaloolist juurdepääsuteed, mitte aga rajada uus tee. Seega tuleb

muuta reaalservituudi teostamise kohta.

Asjaõigusseadus ei käsitle otsesõnu olukordi, kus reaalservituudi teostamise asukoha

korrigeerimine on vajalik lepingu sõlmimisel tekkinud eksimuse tõttu. Regulatsioon

võimaldab aga arvesse võtta uusi asjaolusid ja servituuti erinevatel põhjustel ajakohastada.

Avaldaja palus AÕS § 180 lg 1 ja § 181 lg 1 alusel asendada puudutatud isiku nõusolek

reaalservituuti muuta kohtuotsusega. Kuigi servituudileping ei käsitle tee remontimise

küsimust, on puudutatud isikul kohustus taluda juurdepääsutee remontimist avaldaja poolt.

Avaldaja viitab lepingu punktidele 3.1.5 ja 3.1.6 ning AÕS § 179 lg-tele 1, 4.

Alternatiivselt on avaldajal õigus juurdepääsuks üle XXXXXX kinnistu. Avaldajal puudub

oma kinnistule ilma servituudilepingut muutmata juurdepääs. Avaldaja hinnangul on täidetud

kõik eeldused, et kohaldada AÕS § 156 lg-t 1 ning määrata XXXXXXX sauna kinnistule

juurdepääsutee üle XXXXXX kinnistu. Servituudilepinguga ette nähtud asukohta ei ole

mõistlik teed rajada põhjusel, et see oleks kulukas ning keerukas ehitustehniliselt, samuti

väheneks uue teelõigu võrra puudutatud isiku võimalus oma kinnisasja eesmärgipäraselt

kasutada. Olemasolev juurdepääsutee on servituudi kohasest teest lühem.

Pärast avaldaja poolt kohtule avalduse esitamist kaotas puudutatud isik rasketehnikaga

alternatiiv A asukohas olnud tee looduses (vt avaldaja 7. oktoobri 2021. a menetlusdokument

ning 4. aprilli 2022. a paikkonna vaatluse fotod 2–3). Puudutatud isik lõi menetluse ajal tee

koridori alternatiiv B asukohas, kuid sealne tee pole ilma täiendavate töödeta

kasutamiskõlblik. Esiteks on tee järsul kallakul ning teeperved vajavad toestamist, teepõhi

tugevdamist ja kruusa- vm kõvakattega katmist. Avaldaja on nõus tee asukohaga, milline on

kokkulepitud servituudilepingus (lepingu lisa 1). Teed tuleb kurvis mõne meetri võrra muuta,

et tee oleks eesmärgipäraselt kasutatav. Servituudileping tee ehitustöid ette ei näe ja tee

hooldamine saab toimuda vaid poolte koostöös (servituudilepingu p 4.1.4). Puudutatud isik ei

luba avaldajal puudutatud isiku maal ühtki tööd teha (vt 11. juuni 2021. a avalduse lisa 18:

„Puudutatud isiku seisukoht on, et kõik tema kinnistul olevad teed kuuluvad haldamisele ja

korrastamisele tema enda poolt.“). Teiseks on alternatiiv B oleval teel teravnurga moodustav

kurv, mis oleks vaja laugemaks muuta (mh et vältida tulevasi vaidlusi teeäärse maa

kahjustamise teemal), kuid sel juhul väljuks see kurv mõne meetri osas servituudilepingu

kohasest teekoridorist. Kohtumenetluse kestel on saanud selgeks, et puudutatud isik

avaldajaga koostööd ei tee. Järelikult kokkuvõttes ei taga sõlmitud servituudileping avaldajale

juurdepääsu tema kinnistule.

Seega soovib avaldaja, et kohus määraks kindlaks tee täpse asukoha ja kohustaks puudutatud

isikut lubama avaldajal teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid (kurvi

laugemaks muutmine, tee kaldenurga vähendamine, teepervede kindlustamine, teekatte

paigaldamine) või vähemalt hoiduma avaldajal sellise tegevuse takistamisest. Alternatiivselt

tuleb kohustada puudutatud isikut taluma avaldaja tehtavaid ehitustöid kohtulahendiga.

Avaldaja soov ei ole menetluse kestel muutunud, välja arvatud see, et algselt taotles avaldaja

teed selle endises asukohas (alternatiiv A), kuid pärast selle puudutatud isiku poolt looduses

kaotamist on avaldaja nõus ka alternatiiviga B koos kurvi laugemaks muutmisega. Avaldaja

on nõus ka sellega, et puudutatud isik võib need tööd ise teha, kuid kui ta seda näiteks 1 kuu

jooksul kohtulahendi jõustumisest pole teinud, siis võib need tööd teha avaldaja. Avaldaja on

nõus tasuma nende tööde eest siis, kui tema need tööd teeb (tellib).

Servituudileping ei näe ette, et avaldaja peaks tee kasutamise eest maksma. Võttes arvesse, et

tee väljuks servituudialalt (avaldajal on õigus tee ehitada), on avaldaja nõus maksma tee

kasutamise eest puudutatud isikule tasu 30 eurot aastas või muu kohtu määratud summa.

Tee peab olema kasutatav mistahes liiki sõidukitega, mh rasketehnikaga, nagu on

servituudilepingus p-s 4.1.2 eraldi välja toodud.

Seega avaldaja taotleb esimese alternatiivina puudutatud isiku kohustamist hoiduma avaldaja

takistamisest teha vajalikke tee ehitustöid (AÕS § 178 lg 1 ja § 179 lg 1, samuti AÕS § 44 lg

1). Teise alternatiivina on avaldaja taotlenud juurdepääsu AÕS § 156 lg 1 alusel. Avaldaja

märgib, et samad nõuded (küll tee asukoha alternatiiv A osas) olid esitatud juba ka 11. juuni

2021. a avalduses. Avaldaja ei taotle servituudilepingu muutmiseks nõusoleku andmiseks

kohustamist, et servituudilepingu lisaks 1 olev plaan asendada, sest alternatiiv A teed enam ei

ole.

Avaldus ei ole perspektiivitu, õiguslikult võimatu või selline, millele ei peaks õiguskaitset

andma. Avaldaja pöördus kohtusse, sest reaalservituudi leping, mis puudutatud isikuga on

sõlmitud, avaldaja kinnistule vajalikku juurdepääsu ei anna. Selle olukorra põhjustas viga,

mida saab kõrvaldada reaalservituudi korrigeerimisega vastavalt poolte tegelikule tahtele või

AÕS reaalservituudi sätetele. Kui avaldaja soovitud viisil servituudilepingut tõlgendada ja/või

lepingut muuta ei saa, siis järelikult tekib olukord, kus hagejal ei ole servituudilepingust

tulenevat õigust oma kinnistu juurde saada. Sellisel juhul on hagejal õigus nõuda juurdepääsu

vastavalt AÕS § 156 lg-le 1, mille täpsema sisu otsustab kohus, kellel on selles osas ulatuslik

kaalutlusruum. Materiaalõiguse tõlgendamise ja kohaldamisega ei ole kuidagi võimalik jõuda

järelduseni, et avaldaja oma kinnistule vajalikku juurdepääsu ei saagi. Selline tulemus oleks

vastuolus omandi põhiõiguse ning AÕS sätete ja mõttega. Millisel õiguslikul alusel hageja

juurdepääsu saab, tuleb välja selgitada kohtumenetluses.

Menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda, sest tema tegevuse tõttu (tee ehitustööde

keelamine ja hiljem alternatiiv A asukohas tee kaotamise) jäi avaldaja oma

kasutamiskõlblikust juurdepääsust ilma. Menetluse kestel alternatiiv A tee kaotamine

suurendas ka menetluskulusid ning võttis avaldajalt võimaluse paluda kohtul reaalse

alternatiivina kaaluda juurdepääsuteed alternatiiv A asukohas (mis oli ajalooliselt olemas,

lühem, looduslikelt tingimustelt sobivam, puudutatud isiku elamust kaugemal). Samuti palub

avaldaja kohtul arvestada TsMS põhimõtet, mille kohaselt saab kohus jätta menetluskulud

poole kanda, kes ei nõustunud kompromissiga tingimustel, mille sarnase lahendi kohus hiljem

teeb (TsMS § 163 lg 2).

5. Puudutatud isik avaldaja hagiavalduses esitatud nõuetega ei nõustunud. Puudutatud isik

palus jätta hagiavalduse läbi vaatamata või rahuldamata ja jätta mõlema poole menetluskulud

avaldaja kanda. Puudutatud isik vaidles vastu hagi muutmisele täies ulatuses. Hagiavalduses

esitatud nõuded (sh alternatiivsed) ei ole materiaalõiguslikult võimalikud, mistõttu on hagi

õiguslikult perspektiivitu ja hagiavaldus tuleb jätta läbi vaatamata. Hagiavalduse resolutsiooni

punktis 1 esitatud nõue on täielikult arusaamatu juba ainuüksi nõude sõnastusest lähtudes.

Puudutatud isik taotles tsiviilasjas menetluse lõpetamist.

Asjaõiguses kehtib numerus clausus põhimõte, mis tähendab, et pooled ei või asjaõiguse sisu

tehinguliselt muuta, v.a seaduses ettenähtud juhtudel.

2017 sõlmitud servituudilepingu punktide 4.1.2–4.1.6 ja 4.3 kohaselt on servituudi asukohaks

punase joonega märgitud maa-ala XXXXXX kinnistu piirides. Lepingu punktid keelavad

tegevuse, mis võiks servituudiala ja sellel asuvat teed kahjustada. Vaidlust ei saa olla selle üle,

kus ja millistel tingimustel servituuti teostada. Puudutatud isiku tegevus ei ole kuidagi

vastuolus servituudilepinguga, samuti puudub põhjus ja ka õigus nõuda servituudi teostamise

asukoha muutmist.

Asjakohane ei ole AÕS § 180, kuivõrd säte räägib reaalservituudi teostamise viisist, mitte aga

asukoha muutmisest. AÕS § 181 lg 1 annab nõudeõiguse muuta reaalservituudi teostamise

kohta ainult teeniva kinnisasja omanikule (st puudutatud isikule), mitte valitseva kinnisasja

omanikule. Reaalservituudi muutmine ei sõltu valitseva kinnisasja omaniku tahtest. Kui

avaldaja leiab, et ta on mingisuguse tehingu tegemisel olnud eksimuses, kohaldub

tsiviilseadustiku üldosa seadus. Samas ei ole avaldaja esitanud ühtegi põhjendust, millest

nähtuks, et ta oli servituudilepingu sõlmimisel olnud mingisuguses eksimuses. Ka ei ole

esitatud sellise tehingu tühistamise avaldust. Isegi kui 2017. a avaldajapoolne eksimus esines,

on tühistamisavalduse esitamise tähtaeg möödunud.

Seega seaduse järgi ei ole avaldajal võimalik muuta kokkulepitud servituudi tingimusi. Kui

kohus peaks isegi leidma, et esineb mingisugune eeldus ehk erandlik asjaolu uuesti

juurdepääsutee kindlaksmääramiseks, ei tähenda see seda, et esineks alus juurdepääsu

tingimuste muutmiseks. Juurdepääsu tingimused peavad jääma täpselt selliseks, nagu avaldaja

ise nendes 29. mail 2017 kokku leppis.

Arusaamatu on see, millisele õiguslikule alusele tugineb hagiavalduse resolutsiooni punktis 1

toodud nõue. Sooritusnõude rahuldamiseks puudub igasugune materiaalõiguslik alus ning

tuvastushagi rahuldamise eeldused ei ole täidetud. Tuvastushagi esitamisel peab olema

konkreetne eesmärk. Õigusliku huvi olemasolu ei saa tuvastushagi puhul eeldada, hageja peab

põhjendavad asjaolud välja tooma.

Lepingu punktid 4.1.4–4.1.6 ei anna alust tõlgenduseks, et puudutatud isik peab oma

kinnisasjal taluma kõiki hooldustöid. Servituudilepingu kohaselt puudub puudutatud isikul

kohustus nõustuda juurdepääsutee remontimisega. Puudutatud isikul on õigus AÕS § 89

alusel nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist. Tööde mittelubamine ei saa midagi

kahjustada, sh teeservituudi otstarbekohast kasutamist.

Hagiavalduses on esitatud sooritusnõue reaalservituudi takistuse kõrvaldamiseks/

reaalservituudi teostaja valduse kaitse nõudes hagiavalduse lisa 1 plaanil märgitud tee osas,

mis ei ole aga 2017. a sõlmitud servituudilepingu osaks. Reaalservituudi sisu teostamist

reguleerivad AÕS §-d 178–1841 ning servituudi teostamise takistamisel on õigustatud isikul

AÕS §-s 89 sätestatud õigused. Puudutatud isiku nõue ei ole materiaalõiguslikult võimalik.

Sooritusnõue on menetluslikult puudulik ning selle alusel tehtav kohtulahend ei oleks

täidetav.

Reaalservituut on seatud puudutatud isiku kinnisasjale ning ala on selgelt määratletav.

Seetõttu ei ole õige avaldaja väide nagu tal puuduks igasugune juurdepääs oma kinnistule.

Puuduvad ka erandlikud asjaolud AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks. Avaldaja on äriühing ning

avaldaja kinnistul asub vana saunamaja ehk abihoone, mitte eluhoone. Servituudilepingus

kokkulepitud juurdepääs on autoga läbitav. Puudutatud isik ei ole kunagi takistanud servituudi

ala kasutamast. Puudutatud isik on servituudi ala aastate jooksul ise parendanud (rajanud

truubid, kuivenduskraavid, teinud võsalõikust). Kehtiv servituudiala on hetkel ainuke läbiv

tee, alternatiivid ei ole hetkel läbitavad. Puudutatud isik ei nõustu ühegi alternatiivi juures

sellega, et tee rajamise ja korrashoiu eest vastutaks avaldaja. Tegemist on puudutatud isiku

kinnisomandiga ning teeseadusest tulenevalt on tee rajamise ja korrashoiu kohustus

koormatud kinnisasja omaniku kui tee omaniku kohustus, mistõttu kõik tööd teeb puudutatud

isik ning avaldaja kohustus on selle eest tasuda (vt eeltoodu kohta näiteks RKTKm 3-2-1-44-

11, RKTKo 3-2-1-90-11, p 12). Juurdepääsutee täpsemad tingimused on ammendavalt

reguleeritud servituudi seadmise lepingus ning avaldajal puudub õiguslik alus reaalservituudi

muutmiseks. Avaldaja ei ole mitte kunagi talle teada andnud, et teeservituudi alal oleks vaja

teed parandada või oksi lõigata vms. Juurdepääsu vaidluses ei ole võimalik anda avaldajale n-

ö õigust koormatud maatükil ehitamiseks. Seega kõik tee korrashoiuga seotud kulud kannab

puudutatud isik, avaldajal saab olla ainult tasu maksmise kohustus. Puudutatud isiku tegevus

praegusel juhul ei kahjusta servituudi ala, kuna tööde mittelubamine ei saa eluliselt kahjustada

midagi. Täiendavalt, tööde mittelubamine ei takista ka valitsevate kinnisasjade igakordsetel

omanikel sõiduteeservituudi otstarbekohast kasutamist, sest teed on endiselt võimalik

kasutada. Koostöö servituudi ala hooldamisega seoses tähendab seda, et hooldamise käigus,

kui vastav protsess on juba alanud, tuleb teha koostööd. See ei tähenda, et servituudilepingu

pooled peaksid nõustuma teise poole igasuguste soovidega remontida vastavat ala, kui

tööprotsess ei ole veel alanud.

Tulenevalt TsMS § 423 lg-st 2 ja § 371 lg-st 2 tuleb hagiavaldus jätta läbi vaatamata, hagi on

õiguslikult perspektiivitu, sest hageja ei ole esitanud hagi oma seadusega kaitstud õiguse ega

huvi kaitseks.

6. Maakohus otsustas 9. veebruari 2023. a määrusega lahendada tsiviilasi hagita menetluses ja

kaasas menetlusse puudutatud isikuna X valla.

7. X vald on seisukohal, et tegemist on eraõigusliku vaidlusega. Koostatavas kohaliku

omavalitsuse üldplaneeringus ei ole vaidlusalusesse piirkonda planeeritud avalikku kasutusse

määratud erateid. Seal puuduvad juurdepääsu vajavad vaatamisväärsused, puhkekohad, valla

hallatavad asutused, vallale kuuluvad tehnorajatised jne, mille olemasolul oleks avalik huvi

põhjendatud ning mootorsõidukitega igakülgne piiranguteta juurdepääs vajalik.

Koostatavas valla üldplaneeringus näeb vallavalitsus ette juurdepääsu XXXXXXX järve

kallasrajale mitteavaliku XXXXXXX järve tee nr 6000348 kaudu.

MAAKOHTU SEISUKOHT

8. Tartu Maakohus rahuldas 26. juuni 2024. a määrusega avalduse osaliselt ning kohustas

puudutatud isikut kui XXXXXX kinnistu omanikku hoiduma XXXXXXX vallas,

XXXXXXX külas asuva XXXXXX kinnistul asuva ja XXXXXXX kinnistut teenindava tee

kasutamise takistamisest, sh lubama XXXXXXX sauna kinnistu omaniku esindajatel teha

XXXXXXX sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja ehitustöid, mis

muu hulgas hõlmavad servituudi alal teepervede kindlustamist, teekatte paigaldamist.

Maakohus tuvastas, et 11. juuni 2021. a avaldusele lisatud fotode tegemise ajal ei olnud

servituudialal läbitavus (mh mootorsõidukitega) tagatud. Varasemalt oli avaldajal tegelik

juurdepääs valitsevalt kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele tagatud alternatiiv A (sinine

joon) kaudu.

Avaldaja ei saanud pärast servituudilepingu sõlmimist arvestada, et kokkuleppeliselt

kasutatava tee asukoht on samas kohas faktilise tee asukohaga (alternatiiv A), sest

servituudiala asub teises kohas (alternatiiv B, punane joon). Lepinguosalised avaldasid ja

kinnitasid servituudilepingu sõlmimisel, et on tutvunud lepingu lahutamatuks lisaks oleva

plaaniga. Servituut on seatud tähtajatuna ja tasuta. Olukorras, kus servituut on seatud, puudub

alus servituudi ala muutmiseks, kuna servituudi viisi ja koha muutmiseks AÕS §-de 180 ja

181 kohaselt on õigustatud isikuks üksnes teeniva kinnisasja omanik, mitte avaldaja.

Tegemist ei ole erandjuhtumiga, mille puhul on vajalik valitsevalt kinnisasjalt avalikult

kasutatavale teele mitut juurdepääsu.

Maakohtu hinnangul puudub alus kahelda selles, et avaldaja pöördus kohtusse seetõttu, et

servituudilepingu lisaks olevas asukohas teed ei olnud ning leping ei näinud tee ehitamist ka

ette. Servituut on aga seatud enne kohtusse pöördumist ning juurdepääs avalikult kasutatavale

teele on tagatud maastikuvõimekusega mootorsõidukitele. Seega ei ole avaldus lahendatav

AÕS § 156 lg 1 alusel, kuna sätte esimene eeldus ei ole täidetud. Parema juurdepääsu

rajamise vajadus avalduses toodud asjaoludel ei kaalu üles ja ei too kaasa teeniva kinnisasja

omaniku õiguste riivet. Puudub piisav alus ehitada servituudiala välisele alale teed laugema

kurvina, kuivõrd avaldaja ei ole õigustatud isikuks esitamaks nõuet servituudi ala muutmiseks

AÕS § 181 tähenduses. Avaldaja esimene nõue on põhjendatud üksnes osas, mis puudutab

servituudiala.

Kuigi puudutatud isik on osundanud kokkuleppeliselt kasutatava tee (alternatiiv A)

olemasolule, on ta pärast avalduse esitamist rasketehnikat kasutades muutnud teenival

kinnisasjal olukorda ning alternatiiv A on võrreldes alternatiiviga B sellest erinevas osas

täiesti läbimatu. Maakohus veendus paikvaatluse käigus, et alternatiiv B on läbitav nii jalgsi

kui ka maastikuvõimekusega mootorsõidukitega. Avaldaja kohtusse pöördumise vajaduse

tingis puudutatud isiku soovimatus tegeliku juurdepääsutee rajamises kokku leppida.

Servituudilepingu kohaselt on nii valitseva kinnistu kui ka teeniva kinnistu omanikud

kohustatud hoiduma teenival kinnistul mistahes tegevusest, mis võiks kahjustada servituudiala

ja sellel asuvat teed. Lepingus (p 4.1.2) on kokku lepitud, et teed peab saama kasutada igat

liiki mootorsõidukitega, sh rasketehnikaga. Alternatiiv B puhul on võimalik selline tee rajada.

Olukorras, kus puudutatud isik toimetas rasketehnikaga teel alternatiiv B, ei tähenda, et

servituudialale on tee rajatud. Tulenevalt AÕS § 178 lg-test 1, 2 ja § 179 lg-st 1 on avaldajal

õigus rajada servituudialale tee, mida kasutada juurdepääsuks.

Õige ei ole puudutatud isiku seisukoht, et servituudileping ei kohusta teeniva kinnisasja

omanikku taluma valitseva kinnistu omaniku tehtavaid hooldus- ja remonditöid teenival

kinnistul ning et puudutatud isik ei ole lepingut rikkunud.

Käesolevalt on alus eeldada puudutatud isiku poolt takistamise kordumist tulevikus, kuigi

valitseva kinnisasja omanikul on servituudi olemusest tulenevalt õigus tee ehitamise läbi

tagada juurdepääs. Puudutatud isikul on teeniva kinnistu omanikuna kohustus taluda avaldaja

tehtavaid töid. Võttes arvesse menetlusosaliste senist suhtlust, ei ole alust eeldada, et

juurdepääsutee ehituse võiks erimeelsusi välistavalt korraldada puudutatud isik ise. Seega on

põhjendatud puudutatud isiku kohustamine juurdepääsutee rajamise ja selle kasutamise

takistamisest hoidumiseks AÕS § 89 ja § 184 alusel. Avaldaja võib keskkonnakitsenõudeid

järgides rajada erinevatele mootorsõidukitele tegelikult läbitava juurdepääsu, s.o tee

servituudialale. Puudutatud isikul tuleb hoiduda tee kasutamise takistamisest, sh tuleb tal

lubada XXXXXXX sauna kinnistu omaniku esindajatel teha XXXXXXX sauna kinnistut ning

XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja ehitustöid, mis hõlmavad servituudiala

teepervede kindlustamist, teekatte paigaldamist.

Kohtul puudub vajadus hinnata alternatiivset nõuet ning kinnistusraamatusse kandmise nõuet,

samuti määrata juurdepääsutee asukoht.

Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

9. Puudutatud isik palub määruskaebuses tühistada maakohtu määrus ning teha uus lahend,

millega jätta avaldus/hagi täies ulatuses rahuldamata.

Maakohus tegi 9. veebruaril 2023 määruse, millega otsustas tsiviilasja lahendada hagita

menetluses. Maakohus tõi välja, et avalduses esitatud nõuded on menetluses läbivalt suunatud

juurdepääsu saamisele avalikult kasutatavale teele ning sellega seotud küsimuste

lahendamisele.

Maakohus rikkus menetlusõigust. Maakohus ei teinud TsMS § 425 ja § 431 kohaselt määrust

hageja esitatud haginõuete osas, millised olid menetlusse võetud ning mille üle pooled

menetluses ka vaidlesid. Kohus ei saa teha lakoonilist määrust selle kohta, et asi jätkub hagita

menetluses. TsMS § 425 ja § 431 kohase määruse tegemine on vajalik menetluse selguse

huvides, et menetlusosalistel oleks selge ülevaade sellest, milliseid nõudeid kohus menetleb.

Maakohus on nõude rahuldamisega rikkunud oluliselt menetlusõigust ning kohaldanud

ebaõigesti materiaalõigust. Tegemist on negatoornõudega ning sellist nõuet saab menetleda

üksnes hagimenetluses. Maakohus lahendas asja aga hagita menetluses ning on rikkunud

sellega oluliselt menetlusõigust. Rikkumine on kaasa toonud ebaõige lahendi tegemise.

Avaldaja esitas 14. mail 2024 maakohtule lõpliku nõude, milleks oli kohustamisnõue. Kohus

rahuldas nõude. Avaldaja 14. mai 2024 menetlusdokumendis ei ole ühtegi viidet

negatoornõudele ega ka AÕS §-le 89, kuigi hagejat/avaldajat on menetluse algusest alates

esindanud advokaadist esindaja. Avaldaja taotles servituudi muutmist ning menetluse kestel

muutis korduvalt oma nõuet. Lõppseisukohtades sedastas avaldaja kokkuvõtvalt, et kohtul

tuleks kindlaks määrata tee täpne asukoht ning kohustada puudutatud isikut lubama avaldajal

teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid.

Maakohus jättis 15. märtsi 2024. a määrusega puudutatud isiku vastuväite rahuldamata.

Maakohus lahendas avaldaja nõude hagita menetluses, kuigi maakohtu jaoks oli nõude sisuks

juurdepääsu saamine. Lahendis viitas maakohus esmakordselt AÕS §-le 89 ning sisuliselt

rahuldas negatoorhagi. Sellist nõuet tuleb aga lahendada hagimenetluses. Kohus ei ole

menetluses kordagi viidanud asjaolule, et menetletakse negatoornõuet ning pooltele ei ole

selgitatud selle nõude tõendamise eeldusi. Seega on kohus jätnud eelmenetluse ülesanded

täitmata ja sellega rikkunud menetlusõigust. Puudutatud isik sai alles lõpplahendist teada, et

tegemist ei ole juurdepääsu määramise küsimusega, vaid negatoorhagiga.

Negatoornõude eeldused ei ole täidetud ja tõendatud. Arusaamatu on see, milles seisneb

omandiõiguse rikkumine. Poolte vahel on kehtiv servituudileping ja selle punktides 4.1.2 ja

4.1.3 on sätestatud servituudi sisu. Servituudiala ei tohi kahjustada ja pooled peavad tegema

koostööd. Maakohtu lahendist ei ole aru saada, milliseid servituudi tingimusi on puudutatud

isik rikkunud. Reaalservituudi sisu on määratud poolte kokkuleppega, millest teine pool ei saa

väljuda ning nõuda enamat. Puudutatud isik ei ole servituudis kokkulepitud teed kuidagi

kahjustanud ega takistanud selle kasutamist.

Avaldaja pöördus kohtusse servituudi muutmise nõudes. Hagiavaldusest saab järeldada, et

avaldajale ei sobinud servituudiala asukoht, milles ta ise oli kokku leppinud. Avaldaja ei ole

väitnud, et puudutatud isik on takistanud kehtiva servituudiala kasutamast. Avaldaja väiteks

oli, et tal on õigus nõuda servituudilepingus kokkulepitust erinevat teed remontida ja

korrastada. Selline nõue on aga alusetu, kuna AÕS §-d 180 ja 181 annavad aluse teeniva

kinnisasja omanikule servituudi muutmiseks ning valitseva kinnisasja omanikule seadus

sellist võimalust ette ei näe.

Vaidlust ei saa olla selles, et juurdepääsutee on olemas. Menetluse vältel korraldas maakohus

kaks väljasõiduistungit ning on teed näinud. Avaldaja ei ole kordagi väitnud, et teed ei ole

ning ta ei ole ka kohtusse pöördunud tee rajamise nõudes. Tee on olnud kogu aeg olemas

selles kohas, nagu see lepiti kokku servituudilepingus.

Negatoorhagi rahuldamine on võimalik üksnes olukorras, kui eksisteerib kestev tegu või

tegevusetus, mille lõpetamist saab nõuda. Jääb arusaamatuks, milles seisneb puudutatud isiku

kestev tegu või tegevusetus. Puudutatud isik ei ole servituudilepingut rikkunud ning kõik

sellekohased väited on tõendamata.

Servituudilepingus ei ole kokku lepitud, et valitseva kinnisasja omanikul on õigus paigaldada

teekatet. Maakohtu lahend annab aga avaldajale sisuliselt õiguse rajada asfaltkattega tee.

Maakohtu lahendi resolutsioon on sõnastatud üldiselt ja abstraktselt ega ole seetõttu ka

täidetav.

Ebaõige on ka menetluskulude jaotus, mille kohaselt jäid menetluskulud poolte endi kanda.

Avaldaja õigusabikulud oleks olulisel määral väiksemad olukorras, kus ta oleks esitanud kohe

õige nõude. Avaldaja nõuded on olnud alates kohtusse pöördumisest perspektiivitud.

Maakohus oleks pidanud haginõuete osas tegema TsMS § 425/§ 431 kohase määruse ning

sellest tulenevalt jätma kõik haginõudega seotud menetluskulud avaldaja kanda.

AVALDAJA SEISUKOHT

10. Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata.

Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud.

Maakohus ei ole menetlusõiguse norme rikkunud. Puudutatud isik sai aru, et avaldaja pöördus

kohtusse reaalse juurdepääsutee saamiseks. Servituudilepingus kokkulepitud tee asukohas oli

rohtunud jalgrada. Puudutatud isik hävitas menetluse ajal seni kasutatud ajaloolise

juurdepääsutee. Maakohus menetles asja põhjalikult, selgitades asjas olulisi küsimusi ning

võimaldas menetlusosalistel esitada nii sisulisi kui ka õiguslikke seisukohti.

Menetluses tuli lahendada küsimus, kas avaldajale tuleb anda juurdepääs AÕS § 156 alusel

alternatiiv A kaudu või AÕS §-de 89 ja 184 alusel alternatiiv B kaudu.

Menetluse ajal ei olnud teada, millisel õiguslikul alusel kohus avalduse lahendab. Suurem

menetluslik viga võib olla hagita asja lahendamine hagimenetluses kui vastupidi ning seda

eelkõige isikute õiguste tagamisest lähtuvalt. Avaldaja hinnangul lahendas kohus asja õigesti

hagita menetluse sätete kohaselt, andes menetlusosalistele sellest ka selgelt teada. Puudutatud

isik pidi arvestama, et õigust kohaldab kohus ning seda sõltumata menetlusosaliste väidetest.

Puudutatud isik keskendus vaidluses üksnes menetlusõiguslikele küsimustele ning ei

väljendanud konkreetset seisukohta, millistel tingimustel peaks avaldaja juurdepääs oma

kinnistule toimuma.

Avaldaja ei nõustu ka puudutatud isiku väitega selle kohta, et maakohus oleks pidanud

tegema määruse avaldaja nõuete läbivaatamata jätmise kohta. Eelkõige puudutab see

hagiavalduses esitatud nõuet nr 1, mis aga muutus menetluse käigus mõttetuks, kuna

puudutatud isik likvideeris alternatiiv A asukohas olnud tee. Avaldaja ei soovinud niivõrd

muudatusi registris, kui saada oma kinnistule reaalset juurdepääsuteed. Seega avaldaja

täpsustas oma nõuet õiguslikus mõttes ning seda tulenevalt puudutatud isiku käitumisest,

esitades alternatiivse nõude alternatiiv B asukohas. Avaldaja ei ole nõudeid muutnud.

Põhjendatud on servituudilepingust tuleneva nõude rahuldamine. Servituudilepingu lisas on

küll märgitud tee asukoht, kuid selles kohas looduses asuv tee ei ole servituudilepingus

sätestatud viisil ega otstarbel kasutatav. Sellega, et puudutatud isik ei luba teha vajalikke

teetöid, takistab ta avaldajal tee kasutamist. Puudutatud isik on selliselt rikkunud

servituudilepingu punkti 4.1.2 ning koostöö kohta käivat punkti 4.1.6. Avaldajal on õigus

nõuda lepingu täitmist – nõuda, et puudutatud isik taluks avaldaja tehtavaid vajalikke tegevusi

servituudist tuleneva õiguse kasutamiseks (tee ehituseks ja korrashoiuks).

Puudutatud isik ei ole kolme aasta jooksul teinud teed ega lubanud seda teha ka avaldajal.

Sellega on puudutatud isik näidanud, et tema hoiduma kohustamiseks esineb alus.

Avaldaja hinnangul on kohtulahendi resolutsioon piisavalt selge, arvestades tehtavate tööde

sisu. Avaldaja on menetluse alguses avaldanud, et soovib rajada kruusakattega tee, samas ei

ole välistatud, et tulevikus tekib sobivamaid teekattematerjale. Konkreetset teekattematerjali

pole kohtul mõistlik määrata.

Menetluskulud jättis kohus õigesti poolte kanda.

Avaldaja taotleb täiendavate tõenditena asja materjalide juurde fotode võtmist. Fotod

iseloomustavad tee seisundit fotode esitamise ajal. Iseloomustava materjalina on lisatud ka

video selle kohta, et tee ei ole läbitav isegi jalgrattaga.

11. X vald jäi varem esitatud seisukoha juurde.

12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus lubas avaldajal teha igakordselt XXXXXXX

sauna kinnistut ning XXXXXX teed ühendava tee korrashoiu- ja ehitustöid, ja

menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue määruse, millega:

-

jätab avalduse osaliselt, tuvastada kohtuotsusega puudutatud isiku kohustus anda

nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX külas asuva XXXXXXX sauna kinnistu

(registriosa nr XXXXXXXX) esimesse jakku ning XXXXX kinnistu (registriosa nr

XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail 2017 sõlmitud reaalservituudi seadmise

lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kantud reaalservituudi asukoha muutmiseks ja

asendada vastav tahteavaldus kohtuotsusega, läbi vaatamata.

-

rahuldab avalduse osaliselt ja annab avaldajale ühekordse õiguse ehitada välja 29. mai

2017 reaalservituudi lepingu ja asjaõiguslepingu alusel XXXXXXX sauna kinnistut

(registriosa nr XXXXXXXX) ning XXXXXX teed ühendav servituudialal asuv tee.

Tee peab olema läbitav jalgsi ja mistahes sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga.

Puudutatud isikul on tee väljaehitamiseks vajalike tegevuste osas talumiskohustus.

-

ülejäänud osas jääb avaldus rahuldamata.

-

menetluskulud maakohtus jaotada järgmiselt: puudutatud isiku menetluskuludest 60%

tuleb jätta avaldaja kanda ja ülejäänud puudutatud isiku ning avaldaja menetluskulud

nende endi kanda. X valla menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda.

-

menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2

ettenähtud korras pärast lõpplahendi jõustumist.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Menetluskulud määruskaebemenetluses jäävad

menetlusosaliste endi kanda.

14. Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² ja § 659 järgi määruse resolutsiooni juures

määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

15. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel asja materjalide juurde avaldaja

määruskaebuse vastusele lisatud video ja fotod.

16. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei rikkunud menetlusnorme, kui tegi asjas sisulise

lahendi.

TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata, kui hagi ei ole esitatud

hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma

õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. TsMS § 423

lg 2 p-s 2 sätestatu on ka hagi menetlusse võtmata jätmise aluseks TsMS § 371 lg 2 p 2

kohaselt. Kontrollides hagi menetlusse võtmisest keeldumise õigsust, on Riigikohus korduvalt

juhtinud kohtute tähelepanu sellele, et TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi võib jätta hagi menetlusse

võtmata, kui sellise hagi esitamine on õiguslikult võimatu, ning selle sätte kohaldamisel ei saa

kohtud hinnata tõendeid. Sarnaselt TsMS § 371 lg 2 p-s 2 sätestatule annab TsMS § 423 lg 2 p

2 kohtule õiguse jätta läbi vaatamata hagi, mille esitamine on õiguslikult võimatu. Kohus ei

saa ka TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamisel hinnata tõendeid (vt ka RKTKm 18.11.2013, 3-2-1-

120-13, p 12). Sarnaselt TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel hagi menetlusse võtmata jätmisele on ka

TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel hagi läbi vaatamata jätmisel kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja

kaalumiskohustus (vt nt RKTKo 31.01.2008, 3-2-1-134-07, p 13; RKTKm 11.12.2013, 3-2-1-

139-13, p 14).

Eeltoodust tuleneb, et kohus ei saa hagi TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata jätta, kui

hagi perspektiivikuse üle ei ole võimalik otsustada tõendeid hindamata (vt RKTKm

22.01.2025, 2-23-12244, p 14; RKTKm 12.01.2022, 2-19-1719/87, p 20). Hagi(avalduse)

kohaselt oli teenivale kinnisasjale seatud servituut, kuid tegelikkuses kasutati avaldaja

kinnisasjale jõudmiseks servituudialalt väljuvat, ajalooliselt kujunenud juurdepääsuteed.

Servituudialal olevat teed ei kasutatud, sest seda ei olnud. Servituudialale märgitud tee oleks

tulnud hagiavalduse p 2.1.5, 2.4.7 kohaselt välja ehitada. Maakohus leidis õigesti, et avaldaja

kohtusse pöördumise vajaduse tingis osaliselt puudutatud isiku soovimatus tee rajamises ehk

tegeliku juurdepääsu rajamises kokku leppida. Arvestades tsiviilasja asjaolusid oleks

hagi(avalduse) läbi vaatamata jätmine pelgalt puudutatud isiku vastuväiteid arvestades olnud

põhjendamatu. Ainuüksi asjaolu, et servituudilepingu muutmist saab nõuda vaid teeniva

kinnisasja omanik, ei ole aluseks jätta hagi(avaldus) läbi vaatamata. Olukorras, kus

asjaoludest nähtuvalt esineb vaidlus teeservituudi üle, ei saa automaatselt välistada AÕS §

156 alusel nõude esitamist. Nõuded saab kohus lahendada sisulise lahendiga kõiki asjaolusid

ja tõendeid hinnates.

17. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa maakohtule ette heita, et maakohus lahendas tsiviilasja

hagita menetluses. Avaldaja pöördus kohtu poole enda kinnisasjale juurdepääsu saamiseks

olukorras, kus puudutatud isiku ehk teenivale kinnisasjale oli seatud teeservituut, kuid see ei

taganud nõuetekohast ligipääsu avaldaja kinnistule. Vaatamata menetluse ajal kinnisasjal

toimunud muutustele ei pidanud maakohus menetlusliiki asja sisuliseks lahendamiseks uuesti

muutma.

18. TsMS § 376 lg 1 kohaselt võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale

kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja

nõusolekut eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Lõike 4

kohaselt ei peeta hagi muutmiseks: 1) esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või

parandamist, ilma et muudetaks hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid; 2) hageja põhinõude

või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist; 3) esialgu nõutud

eseme asemel asjaolude muutumise tõttu teise eseme või muu hüve nõudmist.

Hageja esitas esialgu kohtule reaalservituudi asukoha muutmise nõude ja nõude tuvastada

puudutatud isiku kohustus taluda juurdepääsu tee remontimist avaldaja poolt. Alternatiivselt

nõudis avaldaja ligipääsu avalikule teele AÕS § 156 alusel. Avaldaja esitas 27. detsembril

2021 taotluse vaadata asi läbi hagita menetluses ja esitas avalduse nõuete muutmiseks, sest

puudutatud isik muutis soovitud tee menetluse ajal kasutuskõlbmatuks. Avaldaja täiendas oma

nõudeid sellega, et kohustada puudutatud isikut taastama kasutuskõlbmatuks muudetud tee.

Samuti täiendas avaldaja oma alternatiivset nõuet, paludes kohustada puudutatud isikut

taastada kasutuskõlbmatuks muudetud tee. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada avaldaja

nõuete täiendamist nõuete muutmiseks TsMS § 367 lg 1 tähenduses. Avaldaja nõuete

täiendamine läheb TsMS § 367 lg 4 p 2 kohaldamisalasse, milleks ei ole kohtu ega

puudutatud isiku nõusolek vajalik. Nõude laiendamine oli vajalik tulenevalt puudutatud isiku

käitumisest.

Avaldaja esitas 14. mail 2024 avalduses oma lõplikud nõuded, millest maakohus asja

lahendamisel lähtus. Avaldaja selgitas, et ta taotleb esimese alternatiivina puudutatud isiku

kohustamist hoiduma avaldaja takistamisest teha vajalikke tee ehitustöid (AÕS § 178 lg 1 ja §

179 lg 1, samuti AÕS § 44 lg 1). Teise alternatiivina on avaldaja taotlenud juurdepääsu AÕS

§ 156 lg 1 alusel. Avaldaja hinnangul olid samad nõuded (küll tee asukoha alternatiiv A osas)

esitatud juba ka 11. juuni 2021. a avalduses. Avaldaja tõi välja, et ta ei taotle

servituudilepingu muutmiseks nõusoleku andmiseks kohustamist, et servituudilepingu lisaks 1

olev plaan asendada, sest alternatiiv A teed enam ei ole. Avaldaja soovib, et kohus määraks

kindlaks tee täpse asukoha servituudiala laiendamise kaudu ja kohustaks puudutatud isikut

lubama avaldajal teha ise tee kasutuskõlblikuks muutmiseks ehitustöid. Alternatiivselt palus

avaldaja kohustada puudutatud isikut taluma avaldaja tehtavaid ehitustöid kohtulahendiga.

Avaldaja soov ei ole menetluse kestel muutunud, välja arvatud see, et algselt taotles avaldaja

teed selle endises asukohas (alternatiiv A), kuid pärast selle puudutatud isiku poolt looduses

kaotamist on avaldaja nõus ka alternatiiviga B koos kurvi laugemaks muutmisega.

Ringkonnakohus leiab, et kuna avaldaja ei soovinud enam esialgu esitatud nõude, st tuvastada

puudutatud isiku kohustus anda nõusolek servituudijärgse tee asukoha muutmiseks ja vastava

tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks, lahendamist, tulnuks maakohtul selle nõude osas

jätta avaldus läbi vaatamata ka olukorras, kus ta on menetlusosalistele teatanud, et lahendab

vaid avaldaja viimases menetlusdokumendis esitatud nõudeid (dtl 474). Ainuüksi selles osas

menetlusnormi rikkumine ei too kaasa maakohtu lõpplahendi tühistamist, kuid võib

lõpptulemusena mõjutada menetluskulude jaotust (vt määruse p 20). Ringkonnakohus saab

maakohtu rikkumise kõrvaldada, jättes läbi vaatamata avaldaja taotluse tuvastada

kohtuotsusega puudutatud isiku kohustus anda nõusolek XXXXXXX vallas, XXXXXXX

külas asuva XXXXXXX sauna kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) esimesse jakku ning

XXXXX kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) kolmandasse jakku 29. mail 2017 sõlmitud

reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel kantud reaalservituudi asukoha

muutmiseks ja vastava tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks.

Ülejäänud osas leiab ringkonnakohus, et avaldaja on oma põhinõuet muutnud tulenevalt

asjaolude muutumisest. Ringkonnakohtu hinnangul esinevad põhinõude muutmisega

nõustumiseks TsMS § 376 lg 2 tähenduses mõjuvad põhjused – senises menetluses esitatud

asjaolud ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja

säästlikumalt. Vaidluse põhisisuks on olnud avaldajale läbitava tee võimaldamine.

Ringkonnakohtu hinnangul on menetluse jooksul asjaolud palju muutunud, mistõttu

maakohtule menetluslike etteheidete tegemine ei ole asjaolusid arvestades põhjendatud.

Võimalikud menetluslikud rikkumised ei ole maakohtu määruse tühistamise aluseks.

19. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesoleval hetkel vaidlust enam servituudiala

piiride üle. Vaidlus on selle üle, kelle õigus ja kohustus on servituudialal tee välja

ehitada ja seda korras hoida, kui sellekohane kokkulepe servituudilepingus puudub.

Kui vastav ainuõigus ja kohustus on puudutatud isikul, siis kas ja millal võib avaldaja

ise vajalikke töid tegema hakata.

Avaldaja soovib kasutada servituudialal olevat teed oma kinnistuni jõudmiseks, kuid avaldaja

hinnangul ei vasta tee servituudilepingus kokkulepitud läbitavuse nõuetele. Puudutatud isik ei

ole servituudialal teed välja ehitanud ja ei luba ka avaldajal teed parandada ega ehitada.

Puudutatud isik on seisukohal, et ainult temal on õigus servituudialal parendustöid teha ning

puudutatud isik ei ole oma kohustusi rikkunud.

AÕS § 178 lg 1 järgi annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi

sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud. Reaalservituudi sisu määratakse

poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 178 lg 2 järgi tuleb

reaalservituuti teostada viisil, mis on teenivale kinnisasjale kõige vähem koormav. Seega on

oluline servituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel lähtuda servituudi kokkuleppes kokkulepitust.

Arvestada tuleb ka sellega, et lõige 3 näeb ette, et valitseva kinnisasja vajaduste suurenemine

ei suurenda iseenesest teenival kinnisasjal lasuvat koormatist.

Servituudilepingu (dtl 35–36) p 4 kohaselt on XXXXXX kinnistule seatud valitsevate

kinnistute kasuks sõiduteeservituut järgmise sisuga: (4.1.1) sõiduteeservituut seatakse

tähtajatuna ja tasuta; (4.1.2) valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel ja teistel isikutel,

kellel on vajalik juurdepääs valitsevatele kinnistutele, on õigus käia jalgsi või sõita mistahes

sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga, valitsevatele kinnistutele üle teeniva kinnistu

viivat sõiduteeservituudi ala; (4.1.3) sõiduteeservituudiga koormatud alaks loetakse teeniva

kinnistu ala, mis on tähistatud käesoleva lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil /--/;

(4.1.4) valitsevate kinnistute omanikud ja teeniva kinnistu omanikud on kohustatud hoiduma

teenival kinnistul mistahes tegevusest, mis võiks kahjustada servituudi ala ja sellel asuvat

teed; (4.1.5) teeniva kinnistu omanikud on kohustatud hoiduma tegevusest, mis takistab

valitsevate kinnistute igakordsetel omanikel sõiduteeservituudi otstarbekohast ja

sõiduteeservituudi sisule vastavat kasutamist; (4.1.6) valitsevate kinnistute omanikud ja

teeniva kinnistu omanik kohustuvad tegema koostööd servituudi ala hooldamise

korraldamisega seoses. Servituudilepingu p 4.3 kohaselt ei soovinud pooled muudes

reaalservituudi sisu puudutavates küsimustes selles lepingus kokku leppida.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et avaldaja õigus servituudialal

olev tee välja ehitada tuleneb AÕS § 178 lg-test 1 ja 2 ning § 179 lg-st 1.

Ringkonnakohtu hinnangul on asja lahendamise sisukohalt oluline tuvastada, kas

servituudilepingus märgitud tee on olemas (mis ulatuses) ning läbitav jalgsi või mistahes

sõiduvahenditega, sh rasketehnikaga (servituudi lepingu p 4.1.2). Kui teed ei ole olemas või

see pole läbitav servituudilepingus märgitud viisil, tuleb hinnata, kas servituudileping

reguleerib selle ehitamise ja korrashoiu tingimusi ja viisi. Ringkonnakohus leiab, et

servituudileping ei reguleeri servituudialale tee väljaehitamist ega seda, kelle kohustus on teed

hooldada (sh parendustöid teha).

Tsiviilasja materjalide kohaselt ei olnud servituudilepingus märgitud juurdepääsutee lõpuni

välja ehitatud. Juurdepääsuna valitseva kinnistuni kasutati teist teed, mille kasutamine muutus

menetluse ajal võimatuks ja selle kasutamise õiguse osas vaidlust poolte vahel enam ei ole.

Servituut on seatud tähtajatuna ja see on tasuta. Servituudilepinguga määratud tee on eratee

ning ringkonnakohus nõustub puudutatud isikuga, et üldiselt võib eeldada teeniva kinnisasja

omaniku õigust ja kohustust hoida korras tema kinnisasja läbiv eratee, kui pooled ei ole

teistmoodi kokku leppinud. Ringkonnakohus leiab, et servituudialal oleva tee seisukord on

tuvastatav maakohtu paikvaatuse protokollidest. Seega lähtub ringkonnakohus määruskaebuse

lahendamisel asjaolust, et tee on läbitav vaid jalgsi ja maastikuvõimekusega sõiduautodega.

Kuna selline sõidutee ei vasta teeservituudi tingimustele (servituudilepingu p 4.1.2), on

puudutatud isik rikkunud servituudilepingut. Rikkumine saab seisneda ka tegevusetuses.

Puudutatud isiku tegevus või tegevusetus, mis ei taga servituudialal nõuetekohast

kasutuskõlblikku teed, rikub avaldaja õigusi servituudiala kasutamiseks selles ettenähtud

tingimustel. Avaldajal peab olema õigus nõuda tee rajamist/ korda tegemist (VÕS § 101 lg 1 p

1, § 108) ning kui puudutatud isik seda ei tee, siis võimalust endal vajalikud tööd teha (VÕS §

114 lg 4).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles osas, et arvestades tsiviilasja asjaolusid on alus

eeldada, et puudutatud isiku tegevusetus jätkub ka tulevikus. Olukorras, kus puudutatud isik

on järjepidevalt väitnud, et temal on ainuõigus ja -kohustus tee ehitada/korras hoida, kuid ei

ole sõidutee nõuetele vastavusse viimiseks vajalikke tegevusi ette võtnud ka menetluse ajal,

ning arvestades senist suhtlust, ei ole alust eeldada, et juurdepääsutee ehituse võiks

erimeelsusi välistavalt korraldada asjast puudutatud isik mõistliku aja jooksul kohtulahendi

jõustumisest. Seega määrusega täiendava tähtaja määramine tee väljaehitamiseks puudutatud

isikule ei ole asjaolusid kogumina arvestades põhjendatud. Põhjendatud on rahuldada avaldaja

nõue võimaldada avaldajal tee-ehitustööd endal teha ning sellises olukorras tekib puudutatud

isikul talumiskohustus avaldaja tehtavate tööde osas.

Maakohtu määrusega on antud avaldajale õigus tee välja ehitada ning arvestades määruse

sõnastust puudutab see ka tulevikus tehtavaid igakordseid tee korrashoiu- ja ehitustöid.

Ringkonnakohus leiab, et sellise laiaulatusliku õiguse andmine avaldajale ei ole asjaoludega

põhjendatud, sest puudutatud isik on rikkunud kohustust nõuetekohane tee välja ehitada.

Ringkonnakohus annab avaldajale ühekordse õiguse servituudialale märgitud tee välja

ehitada. Tee peab olema läbitav jalgsi ja mistahes sõiduvahendiga, sealhulgas rasketehnikaga.

Puudutatud isikul on tee väljaehitamiseks vajalike tegevuste osas talumiskohustus. Välja

ehitatud tee hooldamisel peavad pooled tegema koostööd tulenevalt servituudilepingu punktist

4.1.6. Seega ülejäänud osas tuleb jätta avaldus rahuldamata.

Ringkonnakohus selgitab, et puudutatud isiku väide, et p 4.1.6 sätestatud koostöö kohustus

puudutab seda hetke, kui töödega on alustatud, ei ole põhjendatud. Selliselt tõlgendades ei

olegi pooltel võimalik koostööni jõuda. Tee hooldamine ei ole ühekordne kohustus.

Ringkonnakohus märgib, et kinnistusraamatu andmetel on alates 22. juunist 2021 puudutatud

isikule I kuuluva XXXXXX kinnistu (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX) registriosa

number XXXXXXXX (varasema registriosa numbri XXXXXXXX asemel).

20. Ringkonnakohus tühistab määruse menetluskulude jaotuse osas. Kuivõrd ringkonnakohus

tühistab maakohtu määruse ja teeb asjas uue määruse, millega jätab avalduse osaliselt läbi

vaatamata ja rahuldab avalduse maakohtuga võrreldes väiksemas ulatuses, on põhjendatud

muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust.

TsMS § 168 lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata

või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja TsMS § 168 lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. TsMS §

172 lg 1 näeb ette, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane,

muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades avaldaja avalduse osalist läbi vaatamata jätmist ja

avalduse ülejäänud osas osalist rahuldamist, on asjaolusid arvestades põhjendatud jätta

puudutatud isiku menetluskuludest 60% avaldaja kanda (TsMS § 168 lg 2 ja § 172 lg 1 teise

lause alusel). Ülejäänud puudutatud isiku ja avaldaja menetluskulud tuleb jätta nende endi

kanda. X valla menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda.

21. Kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb menetluskulud määruskaebemenetluses

jätta menetlusosaliste endi kanda.

22. Maakohus menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2

määrab seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast lõpplahendi

jõustumist (vt RKTKo 10.04.2019, 2-15-1553/166, p 25).

(allkirjastatud digitaalselt)