2-24-8785/8 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Triin Niinemets

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. juuni 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-8785

Tsiviilasi

Altanova Invest OÜ hagi V. K. , H. V. ja H. V. vastu

kaasomandis olevale elamule tehtud kulutuste

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

23 847,58 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja Altanova Invest OÜ, registrikood 11210999;

lepinguline esindaja Tarmo-Tanel Padrik;

kostja I V. K. , isikukood XXX;

kostja II H. V., isikukood XXX;

kostja III H. V., isikukood XXX.

Menetluse liik

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda. Kostjatele hüvitatavad menetluskulud

puuduvad.

Apellatsioonkaebuse esitamine

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima; vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

HAGEJA NÕUE JA ASJAOLUD

1. Altanova Invest OÜ (hageja) esitas 4. juunil 2024 Tartu Maakohtule hagi V. K. (kostja

I), H. V. (kostja II) ja H. V. (kostja III) vastu, paludes välja mõista kostjalt I hageja

kasuks põhinõude 11 246,84 eurot, viivise seisuga 4. juuni 2024 595,72 eurot ning

viivise protsendina põhinõudelt 11 246,84 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 sätestatud määras; kostjalt II hageja kasuks

põhinõude 4498,74 eurot, viivise seisuga 4. juuni 2024 238,50 eurot ning viivise

protsendina põhinõudelt 4498,74 eurot alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras; kostjalt III põhinõude 4498,74 eurot, viivise seisuga 4.

juuni 2024 238,50 eurot ning viivise protsendina põhinõudelt 4498,74 eurot alates hagi

esitamisest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

2. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on pooled kinnistu registriosa numbriga XXX,

asukohaga XXX, kaasomanikud. Hagejale kuulub 30/48 suurune mõtteline osa kinnistust,

kostjale I 5/24 kaasomandist, kostjale II 2/24 kaasomandist ja kostjale III 2/24

kaasomandist. Kinnistul asuv hoone on olnud äärmiselt halvas tehnilises seisukorras.

Hoone vajab kapitaalremonti, maja katus ei pidanud tugevamale vihmale vastu ning lasi

kohati vett läbi, teise korruse elutuba on saanud põlengu tõttu kahjustusi, kahjustada on

saanud esimese korruse vannitoa sein, elamu on kehvade tingimustega elamiskõlbulik,

elamu ehitisregistri andmed ei vasta tegelikule olukorrale ja vajavad muutmist. Hageja on

pärast kaasomandi osa ostu 2023. a olnud elamu haldamise teemal kontaktis kostjaga I,

kes on hagejale väljendatult tegutsenud ka kostja II ja kostja III kui oma laste huvides.

Elamu seisukorda arutades olid mõlemad arvamusel, et elamu katuse väljavahetamine on

möödapääsmatu ja hädavajalik töö. Läbirääkimisi katuse vahetamiseks pidas kostja I juba

hageja osa endise omanikuga 2022. a, kus kostja I väljendas, et katusevahetus on

hädavajalik töö ja küsis ka ise hinnapakkumisi tööde teostamiseks. Septembris 2023

võttis hageja hinnapakkumisi katuse väljavahetamiseks ja tutvustas neid jooksvalt

kostjale I. Esimeste sügisvihmade saabudes selgus katuseprobleemi äärmiselt tõsine

ulatus, katus jooksis läbi vähemalt 5-6 kohast ja oli kiiresti vajalik alustada hädavajalike

töödega, et vältida elamu edasise kahjustumise jätkumist. 28. septembril 2023 saatis

hageja kõikidele kaasomanikele e-kirja koos kolme hinnapakkumisega ja palus nende

suhtes arvamust. Sellele e-kirjale kaasomanikelt vastust ei tulnud ja mingeid arvamusi

ega ettepanekuid ei esitatud. Hageja proovis helistada kostjale I ja kostjale III.

Hädavajalike töödega alustamine oli kriitilise tähtsusega, vältimaks veekahjustuste

edasist süvenemist ja elamu hävinemise jätkumist. 5. oktoobril 2023 saatis hageja

kostjatele e-kirja lõpliku, väljavalitud hinnapakkumisega PTF Arssin OÜ-lt ja küsis

kostjate arvamust vastamise tähtajaga 10. oktoober 2023. Sama e-kiri on saadetud

meeldetuletusena 7. oktoobril 2023. Lisaks saatis hageja kõikidele kostjatele

tekstisõnumid. Kostjad ei näidanud üles mingit sisulist huvi elamu remonditööde suhtes.

Kuna käes oli sügis ja seega ka vihmaperiood, oli hädavajalik leida kiire lahendus elamu

katuse vahetamise küsimusele. Hageja pidi kaasomanike passiivsuse ja huvipuuduse tõttu

võtma vastu otsuse ja tellima vastavate tööde teostamise PTF Arssin OÜ-lt. PTF Arssin

OÜ asus elamu katust vahetama. Vahetatav katus oli väga halvas olukorras.

Hinnapakkumine oli sisaldanud töid, mis olid pakkujale enne katuse lahtivõtmist

nähtavad. Katusekivide eemaldamisel selgus arvatavast oluliselt halvem olukord ning

oluliste lisatööde teostamise vajadus. Arvestades, et katus oli sügisesel vihmaperioodil

juba lahti võetud, oli hädavajalike töödega vajalik kiirelt jätkata, mistõttu lisatööde kohta

konkureerivate hinnapakkumiste võtmine ei olnud ajaliselt võimalik. Hageja oli sunnitud

ehitajaga kohapeal kokku leppima, püüdes tööde hinna võimalikult soodsaks kaubelda.

Elamu remondiks tehti järgmised hädavajalikud tööd:

-

Katuse vahetus;

-

Elva tn poolse vintskapi ehitustööd;

-

Hoovipoolne vintskap;

-

Tuulutusresti paigaldus mõlemasse otsaseina;

-

Aluskate valtspleki alla;

-

Lisatööd (vintskapid, katus jms);

-

Kandevpalkide vahetamine, seenekahjustuse likvideerimine;

-

Veranda katuse lammutus.

13. jaanuaril 2024 saatis hageja kostjatele kokkuvõte tehtud töödest ja ettepaneku kulude

hüvitamiseks. 3. veebruaril 2024 külastas kostja I koos oma tuttava ehitusfirma omaniku

T. R. XXX elamut ning hageja juhatuse liige L. H. andis neile ülevaate tehtud töödest. 5.

veebruaril 2024 saatis hageja kostjatele e-kirja koos arvetega nr 24026, 24027 ja 24028,

mille maksetähtaeg oli 19. veebruar 2024. 20. veebruaril 2024, 26. veebruaril 2024, 5.

märtsil 2024, 11. märtsil 2024 ja 8. märtsil 2024 saatis hageja kostjatele meeldetuletused

maksmata arvete kohta e-kirjaga. Kostjad makseid ei tasunud ja samas ka mingeid

vastuväiteid ei esitanud. 26. veebruaril 2024 kasutades erinevat telefoninumbrit õnnestus

hageja juhatuse liikmel rääkida telefonis kostjaga I, kes andis märku, et vajab lisaselgitusi

arvete kohta. L. H. saatis talle e-kirja ja pakkus välja võimaluse, et kostja I võib otse

suhelda töödejuhatajaga, kes selgitab aktide sisu. Sellele ettepanekule ei ole tänaseni

vastust.

Kostjatele esitatud arvete maksetähtaeg oli 19. veebruar 2024. Kuna kostjad ei ole arveid

tähtaegselt tasunud ega näita üles initsiatiivi olukorra kokkuleppel lahendamiseks, soovib

hageja lisaks põhinõudele viiviste väljamõistmist arvetel kajastatud määras 0,05% päevas

ning alates hagiavalduse esitamisest seadusjärgses määras.

KOSTJATE I-III VASTUVÄITED

3. Kostjad hagiga ei nõustu ja paluvad kohtul jätta selle rahuldamata.

4. Vastuväidete kohaselt ei tõenda hageja esitatud tõendid, et tehtud tööd on olnud

(möödapääsmatult) vajalikud. Esiteks ei tõenda hagiavaldusele lisatud dokumendid, et

tehtud tööd on olnud seotud üksnes katuse parandamisega (nt on hagiavalduses toodud

tabelis tehtud tööde kohta osutatud lisatöödele, kuid ei ole neid täpsemalt lahti kirjutatud)

või kui kulud on olnud seotud katuse parandustöödega, ei ole tõendatud, et need kulud on

olnud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõistes vajalikud kulutused

ehitise säilitamiseks ja nende kulude tegemiseta oleks ehitis hävinud. Hageja ei ole

hagiavalduses katuse seisukorda kirjeldanud ega tõendanud viisil, mis lubaks veenduda

tehtud tööde mahu ja kantud kulutuste tarvilikkuses. Hindamisel, kas kulutused olid

vajalikud, on määrav kulutuste tegemise hetk, st kas konkreetsete kulutuste tegemise ajal

olid need kulutused asja säilitamiseks vajalikud ja nende tegemiseta oleks asja säilimine

ohtu sattunud. Hageja esitatud tõendite põhjal ei ole kostjate hinnangul võimalik teha

järeldust, et kulud on olnud tingimata vajalikud. Nii ei ole hageja näidanud, millises

kohas katuse läbijooks on toimunud ega üleüldse tõendanud oma väidet, et vaidlusaluse

elamu katus jooksis läbi ja et olukorra parandamiseks on olnud möödapääsmatu vahetada

kogu katus ega ole saanud mingil juhul piirduda väiksemamahulise tööga. Kogu katuse

väljavahetamine ei olnud kindlasti vajalik, piisav oleks olnud katuse parandamine katuses

olevate aukude katmisega või purunenud katusekivide asendamisega tervete

katusekividega. Kui suurem oht on likvideeritud (antud juhul katuses olnud augud

parandatud), peaks mastaapsemate tööde tegemise osas olema saavutatud kaasomanike

kokkulepe või tehtud enamuse otsus. Sellist kokkulepet katuse parandamiseks

kaasomanike vahel ei suulises ega kirjalikus vormis sõlmitud ei olnud. Sellele vaatamata

asus hageja tegema/tellis suuremahulised ehitustööd (katuse vahetus jm), omamata

selleks mistahes kooskõlastust teiste kaasomanike poolt. Ka on hageja tellitud ehitustööde

maksumus oluliselt kõrgem turuhinnast ehk tööd on olnud põhjendamatult kulukad.

Kostjad ei eita, et hageja tehtud kulutused on teinud ehitise katuse oluliselt paremaks, aga

hageja ei saa kostjatelt nõuda kulutuste hüvitamist, mille tegemisega nad ei nõustunud.

Asjaolu, et üks kostjatest on varem tundnud huvi hoone parendamistööde maksumuse

vastu, ei tähenda nõustumist tööde tegemisega. Osad hageja kulutused on seotud tema

kaasomandi osa varasema omaniku tegevuse või tegematajätmisega, samuti on nähtava

vajaduseta välja vahetatud plekk-katuse osa. Hageja esitatust on näha, et suurem osa

kahjustustest oli juba tekkinud ja edaspidised kahjud oleksid olnud väikesed, seega ei

olnud tegemist ohuolukorraga.

Kostjad ei soovinud sellist tööd lähiajal ette võtta ning kostjate hinnangul oleks piisanud

katuse konserveerimisest. Hageja on teinud otsuse ühepoolselt ega ole andnud kostjatele

mõistlikku aega hinnapakkumistega tutvumiseks ja suure kulutuste tegemiseks otsuse

vastuvõtmiseks, seejuures puuduvad kostjatel eriteadmised ehitusvaldkonnast. Samuti ei

olnud hinnapakkumised eriti lahti kirjutatud. Hageja esitatud arved on ebakorrektsed,

näiteks on vintskappide seinu lammutatud ja ehitatud rohkem, kui neid reaalselt olemas

on. Hageja ei ole esitanud nimekirja tehtud töödest, mis peegeldaks iga kahjustuse kohta

tehtud tööde mahtu, materjali- ja tööjõukulu ning kuidas oleks kahjustuse remontimata

jätmine kahju suurendanud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

5. Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

6. Hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad

taotluste ja kaebuste esitamise (TsMS § 4 lg 2). Kohus menetleb hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMS § 5 lg 1). Pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu

vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2). Hagimenetluses peab kumbki pool

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei

tulene teisiti (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). Hagimenetluses on poole kohustus tagada,

et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks (vt RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-

15, p 19). Kui hageja esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, on kostjal TsMS § 230 lg 1

alusel kohustus oma vastuväidet tõendada (RKTKo 06.02.2008, 3-2-1-137-07, p 13).

7. Kohus hindab otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist

õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1).

Kohus ei pea hageja nõuet kontrollima nendel õiguslikel alustel, mille alusel ei ole

menetlusosalised nõude lahendamiseks vajalikke asjaolusid kohtu ette toonud (RKTKo

04.05.2022, 2-19-121704, p 11 teine lõik).

8. Hageja nõuab kostjatelt kaasomandis olevale kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist

vastavalt iga kaasomaniku osa suurusele.

9. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asjas õiguslikku tähendust omavate asjaolude üle:

-

Pooled on kinnistu registriosa nr 357403 kaasomanikud;

-

Hageja tellimusel on PTF Arssin OÜ teostanud poolte kaasomandis oleval kinnistul

2023. a sügisel ehitustöid;

-

Hageja tasus tööde eest PTF Arssin OÜ-le kokku 53 984,84 eurot.

10. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus kostjatelt nõuda tehtud kulutuste

hüvitamist vastavalt iga kostja kaasomandi suurusele kulutuse tegemise hetkel.

11. Üldreeglina kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja

tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi

osa suurusest (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1).

12. Hageja toob esile, et soetas 2023. a elamu kaasomandi osa ja asus seejärel kostjatega

läbirääkimistesse elamu renoveerimise teemal. Läbirääkimised katuse renoveerimise osas

toimusid juba hageja kaasomandi osa eelmise omanikuga ning kostja I on 2022. a

küsinud ehitusettevõtetelt hinnapakkumisi elamu katuse vahetamiseks (dtl 3, 68-69, 74-

80). Septembris 2023 kogus hageja hinnapakkumisi katuse väljavahetamiseks ja edastas

need 28. septembril 2023 kostjatele. Hageja pöördus kostjate poole uuesti 5. oktoobril

2023 PTF Arssin OÜ hinnapakkumisega (dtl 12-13). Kostjad hageja kirjale ei vastanud

(dtl 3).

13. Kaasomanikud ei ole võtnud vastu otsust elamu katust vahetada ning kostjad ei andnud

nõusolekut tellida PTF Arssin OÜ-lt ehitustööd 2023. a sügisel (dtl 3, 69). Kohus leiab, et

asjaolu, et kaasomanikud on varem arutanud kaasomandi renoveerimise küsimusi, sh

kogunud ehitusettevõtjatelt hinnapakkumisi, ei saa tõlgendada nõusolekuna hageja 2023.

a tellitud töödele. Samuti ei nõustu kohus hageja käsitlusega, et kostjate nõusolek tulenes

sellest, et nad ei esitanud hageja määratud tähtajaks 10. oktoobriks 2023 hageja

tegevusele kirjalikku vastuväidet (dtl 105). Hagejal puudub seaduslik alus teistele

kaasomanikele selliseid tähtaegu määrata, seejuures arvestades 5. oktoobri 2023 kirjas

kavandatavate tööde mahtu ja hinda, soovis hageja kostjatelt vastuseid ebamõistlikult

kiiresti (dtl 113). Seega tellis hageja tööd, omamata selleks teiste kaasomanike

nõusolekut.

14. Erandlikult on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste

kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks

vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg

4). Kui kaasomanik on teinud õigustatult toimingu, mis oli vajalik kaasomandi eseme

säilitamiseks, on tal AÕS § 72 lg 4 alusel õigus nõuda sellega seotud vajalike kulutuste

hüvitamist teistelt kaasomanikelt. Kulutuste vajalikkust tuleb seejuures hinnata TsÜS §

63 p 1 järgi. Kui korteriomanik (kaasomanik) on õigustatud kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikku toimingut tegema, peab ta selleks vajalike kulutuste tegemisel

lähtuma korteriomanike (kaasomanike) ühistest huvidest ja vältima põhjendamatuid

kulutusi, nt eelistama olemasolevaid vahendeid või korteriühistu koostööpartnerite

teenuseid (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 29).

15. Esemele tehtud kulutused võivad olla vajalikud, kasulikud või toreduslikud (TsÜS § 63

p-d 1-3). Esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest (TsÜS § 63 p 1). Riigikohus on

selgitanud, et hinnata tuleb eraldi nii tehtud toimingu vajalikkust kaasomandi eseme

säilitamiseks kui toimingu tegemisega seonduva kulu vajalikkust TsÜS § 63 p 1 järgi

(RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 25, 29).

16. Toiming on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4

tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks

kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või

suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne

(RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, 26).

17. Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks

kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik

otsustada tavapärasel viisil. Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist nõudvat vahetu kahju

tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke (kaasomanikke) on

mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole tegemist siis, kui

kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega suurenemise ohtu ei

ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p 27).

18. Hageja toob esile, et elamu katus oli amortiseerunud ja laskis vett läbi, sadevesi kahjustas

elamu puidust konstruktsioone (dtl 104). Hageja tõendab ohu olemasolu fotodega

niiskuskahjustustest (dtl 32-35, 87-88). Ka kostjad on viidanud aukudele katuses ja

purunenud katusekividele (dtl 60). Kuigi fotodelt ei ole võimalik tuvastada ohuolukorra

jätkuvat kestvust 2023. a sügisel, ei ole menetlusosalised esile toonud, et katust oleks

remonditud, mistõttu on mõistlikult usutavad hageja väited, et 2023. a sügisel esines

probleeme sademevee läbijooksuga, mis on kohtu hinnangul käsitletav ohuolukorrana.

19. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et fotodelt nähtuvad niiskuskahjustused ise on

samuti käsitletavad vahetu kahju tekkimise ohuna. Hageja ei ole tõendanud, et kahjustus

tuli parandada, vältimaks ohu suurenemist või täiendava ohu tekkimist. Kostjad on

seisukohal, et suurem kahju oli juba tekkinud ja edasine kahju oleks olnud väike (dtl

115). Hageja ei ole vastupidist tõendanud ja kohtule ei ole esitatud asjaolusid, mis

annaksid alust seda eeldada. Hageja on ise esile toonud, et lasi seenkahjustusele teha

analüüsi ja tegemist ei olnud majavammiga (dtl 5). Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 4 alusel

hüvitisnõude kaasatoovat ohuolukorda ei saa esineda, kui ilma kaasomanike nõusolekuta

teostatavate ehitustööde käigus tekib vajadus nende plaanipärase teostamise tagamiseks

vajadus otsustada kiiresti täiendavate tööde tegemise üle. Sellises olukorras tekitas hageja

endale ajasurve ise.

20. Eelnevast tuvastab kohus, et niiskuskahjustused olid juba olemas tagajärjena sademevee

läbijooksust ja neist endist ei esinenud otsest kahju tekkimise ega suurenemise ohtu.

Niiskuskahjustuste suurenemist oli võimalik ära hoida, parandades sademevee

lekkejooksukohad. Seega ei olnud tegemist ohuolukorraga ning kaasomanikel oleks

olnud mõistlikult võimalik koos otsustada kahjustuste parandamise üle (vt RKTKm

30.04.2025, 2-21-12405, p 27). Hageja tehtud kulutused niiskuskahjustuste

likvideerimiseks ei olnud seega vajalikud kulutused AÕS § 72 lg 4 ja TsÜS § 63 p 1

mõistes.

21. Ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud on sobivad ja vajalikud

kaasomandi eseme kahjustumise või juba tekkinud kahju suurenemise vältimiseks, samuti

hoone igapäevaseks otstarbekohaseks kasutamiseks vajalike tehnosüsteemide toimimise

tagamiseks. Abinõu on sobiv, kui see soodustab eelnimetatud eesmärkide saavutamist,

ning vajalik, kui samu eesmärke ei ole võimalik saavutada muu, korteriomanike

(kaasomanike) ühisesse otsustuspädevusse vähem sekkuva, ent vähemalt sama tõhusa

abinõuga. Seetõttu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalsed abinõud tavaliselt

ajutised ja kiireloomulised ning nende eesmärk on tõrjuda kaasomandi eset ohustavat

kahju, mitte aga ohuolukorra algpõhjusi lõplikult kõrvaldada (RKTKm 30.04.2025, 2-21-

12405, p 28).

22. Kohus leiab, et hageja ei ole selgelt ja üheselt tõendanud, millised tööd PTF Arssin OÜ

kaasomandis olevale elamule 2023. a sügisel teostas. Hageja tellis hagiavalduse kohaselt

ohuolukorra kõrvaldamiseks järgmised tööd:

-

Katuse vahetus;

-

Elva tn poolse vintskapi ehitustööd;

-

Hoovipoolne vintskap;

-

Tuulutusresti paigaldus mõlemale otsaseinale;

-

Aluskate valtspleki alla;

-

Lisatööd (vintskapid, katus jms);

-

Kandevpalkide vahetamine, seenekahjustuse likvideerimine;

-

Veranda katuse lammutus.

23. Samasuguse nimekirja töödest on hageja esitanud 13. jaanuari 2024 ja 5. veebruari 2024

e-kirjades kostjatele (dtl 21-22, 36-37) ja koostanud lisatööde loetelu (dtl 26-31). Tööde

loetelu on hageja esitatud PRTF Arssin OÜ hinnapakkumistes (dtl 13, 23-25), kuid kohtu

hinnangul ei saa nendest järeldada, et pakkumises olevad tööd oleksid sellisel kujul

reaalselt teostatud. Hageja esitatud arvetel ei ole kirjeldatud, milliste tööde eest on arve

esitatud (dtl 14-18). Arvestades kostjate seisukohti, tuvastab kohus, et hageja tegevuse

tulemusena on kaasomandis oleval elamul uus katus.

24. Kostjad on vastu vaielnud hageja väidetele, et ohuolukorra likvideerimiseks oli vaja välja

vahetada terve katus (dtl 55). Kostjad on esitanud tõendina hinnapakkumise, mille

usaldusväärsuse on hageja kahtluse alla seadnud, ja mis ei tõenda kohtu hinnangul kostja

vastuväidet ohuolukorra mastaapsusele (dtl 62, 70). Hinnapakkumisest on võimalik

järeldada hinnapakkumises märgitud koguses katusekivide maksumust, kuid arvestades,

et pakkumisel on selgesõnaliselt märgitud, et vahetatavate katusekivide arv on teadmata

(dtl 53), ei saa sellest teha järeldusi katuse kahjustuse ulatuse kohta. Samal põhjusel ei ole

võimalik pidada seda kostjate nõustumiseks hinnapakkumises märgitud summaga.

25. Siiski peab kohus eluliselt usutavaks, et üksikute lekkekohtade parandamine on üldjuhul

soodsam kui uue katuse paigaldamine. Ka ohuolukorras tegutsemisel tuleb kaasomanikul

eelistada lahendust, mis vastab enim kõigi kaasomanike huvidele. Hageja ei ole

tõendanud katuse remondieelset seisukorda, ebaselgeks jääb, kus ja millised kahjustused

katusel esinesid. Hageja väide, et pööningule olid paigutatud sademevee kogumiseks

veeämbrid, viitab kahjustustele erinevates kohtades, samuti sellele, et ajutised meetmeid

ohu tõkestamiseks olid juba võetud. Seniks kuni kaasomanikud pidasid läbirääkimisi

seoses elamu katuse täieliku vahetamisega, oli hagejal võimalik rakendada soodsamaid

meetmeid, nt parandades lekkekohti, mida on ka kostjad jooksvalt rõhutanud asjakohase

meetmena. Hageja ei ole esile toonud, et ta oleks kaalunud alternatiivseid lahendusi

katuse täielikule väljavahetamisele. Hageja väide, et kahjustused olid niivõrd ulatuslikud,

et vältimatult vajalik oli välja vahetada terve katus, on paljasõnaline ja tõendamata.

26. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja I ja hageja kaasomandi osa eelmise omaniku

läbirääkimised seoses katuse renoveerimisega tõendavad asjaolu, et katuse vahetus oli

vajalik ohuolukorra likvideerimiseks. Kuigi 5. juuli 2022 e-kirjas on kostja I kasutanud

väljendit „hädavajalikud tööd“, ei viita kirja kontekst ohuolukorra likvideerimisele (dtl

73). Asjaolu, et kaasomanikud on arutanud katuse vahetamisega seonduvaid küsimusi

alates 2022. aastast, viitab sellele, et probleem seisnes katuse kulumises või vananemises,

mitte vahetu või ootamatu ohu tekkimises.

27. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja valitud abinõud sademevee läbijooksust

tingitud ohuolukorra tõkestamiseks ei olnud proportsionaalsed. Kuna hageja ei ole

esitanud kohtule arvestust, mis võimaldaks eraldada töödest asja parandamise kulud, ei

ole võimalik kohtul hagi ka osaliselt rahuldada.

28. Riigikohus on hiljuti tehtud lahendis muutnud varasemat seisukohta käsundita

asjaajamise regulatsiooni kohaldatavuse osas korteriomandi ja kaasomandi asjades ning

asunud seisukohale, et kuna need suhted on reguleeritud eriseadustega, ei kohaldu nende

suhete suhte raames üldjuhul kulutuste hüvitamise nõude alusena erisätete kõrval muud

õigusnormid (sh käsundita asjaajamise sätted). See tähendab, et kui kaasomanik on teinud

ilma teistega kooskõlastamata toimingu, mis ei olnud vajalik kaasomandi eseme

säilitamiseks või kaitsmiseks osalise või täieliku hävimise eest, siis ei ole tal üldjuhul ka

alust nõuda toiminguga seotud kulutuste hüvitamist (RKTKm 30.04.2025, 2-21-12405, p

32).

29. Riigikohtu seisukoht tuleneb põhimõttest, et kaasomandi eset tuleb valitseda ühistes

huvides. Korteriomanikel (kaasomanikel) on eriseadustes ettenähtud otsustusprotseduuri

kaudu lai kaalutlusruum, arvestamaks kaasomandi valitsemisel näiteks nii majandusliku

efektiivsusega kui ka korteriomanike (kaasomanike) majandusliku võimekusega. Seetõttu

peab korteriomanikel (kaasomanikel) enne mingi kulutuse tegemise otsustamist olema

võimalus kaaluda ühiselt kõiki poolt- ja vastuargumente ning lükata vähem vajalike

kulutuste tegemine edasi. Samuti peab neil olema võimalus ühiselt otsustada, millises

järjekorras teha remondi- ja hooldustöid ning kuidas valida tööde tegijat (RKTKm

30.04.2025, 2-21-12405, p 32). Kohtu hinnangul ei saa aga selline põhimõte viia

olukorrani, kus mõne kaasomaniku passiivsuse tõttu elamule remonttöid üldse ei teostata

ning aastate jooksul piirdutakse vana elamu puhul vaid hädavajalike töödega.

Kaasomandi lõpetamise nõue ei pruugi sellises olukorras alati olla asjakohane

õiguskaitsevahend.

30. Hageja on jooksvalt väitnud, et kostjad on olnud passiivsed ega ole huvitunud elamu

seisukorra parandamisest. Samas on hageja argumentatsioon vastuoluline, arvestades

hageja enda esile toodud ajaraamistikku, väiteid kostja I tegevuse kohta 2022. aastal, ning

tõendid hageja väiteid ei toeta. Hageja on kaasomandi osa soetanud 27. juulil 2023 (dtl

10) ja sama aasta septembris asunud võtma hinnapakkumisi katuse vahetamiseks (dtl 3).

Juba sama aasta 5. oktoobril 2023 on hageja esitanud kostjatele sisuliselt ultimaatumi,

teatades, et 10. oktoobriks 2023 vastuse esitamist tõlgendatakse kui nõusoleku andmist

maksta kostja I puhul 6253,35 eurot, kostja II puhul 2501,34 eurot ja kostja III puhul

2501,34 eurot (dtl 12). Hageja ei ole seega andnud kostjatele mõistlikku võimalust oma

seisukoha kujundamiseks ega kulutuste tegemise planeerimiseks. Arvestades, et PTF

Arssin OÜ esitas hagejale esimese arve juba 29. oktoobril 2023 (dtl 14), ei viivitanud

hageja pärast enda määratud tähtaja möödumist tööde alustamisega. Juba 13. jaanuaril

2024 saatis hageja kostjatele e-kirja, milles teatas tööde lõppemisest, lisatööde tegemisest

ning andis järjekordselt kostjatele tähtaja kirjale vastamiseks 20. jaanuar 2024 (s.o 7

kalendripäeva) ja tähtaja „kulude osas kokkuleppele jõudmiseks“ 31. jaanuar 2024 (dtl 5).

31. Kohus leiab, et hageja käitumine ei olnud heausklik ega teiste kaasomanike huve

arvestav, vaid survestav. Käsundita asjaajamise mõte ei ole suruda isikule peale

soovimatuid teenuseid, seega ei saa olukorras, kus soodustatava tahte väljaselgitamine on

võimalik, lähtuda eeldusest, et ta kulutuste tegemist soovib (vt RKTKm 07.06.2011, 3-2-

1-44-11, p 33; RKTKo 08.02.2019, 2-10-12908, p 15.2).

32. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et antud juhul ei esine alust kohaldada

käsundita asjaajamise sätteid. Isegi kui antud juhul oleks sellise erandliku olukorraga

tegemist, ei annaks need ka alust hagi rahuldamiseks, kuna hageja ei ole tõendanud

tegutsemist kostjate huvides ega ümber lükanud kostjate vastuväidet, et nende tahe oli

asja säilitamine ajutise konserveerimise kaudu ja nad ei soovinud lähima kümne aasta

jooksul katuse vahetamise kulu ette võtta (dtl 115). Seejuures on ka käsundita asjaajamise

korral asjaajajal kohustus soodustatud isikut asjaajamise kavatsusest või asjaajamisest

teavitada ning tema nõue on välistatud, kui tal oli võimalik soodustatud isiku arvamust

küsida ja ta seda ei teinud (VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2). VÕS § 1020 lg-d 1 ja 2 välistaksid

ka nõuded seoses niiskuskahjustuste likvideerimisega, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta

oleks nende osas kostjate poole varem pöördunud kui hageja 13. jaanuaril 2024 pärast

tööde teostamise lõppu saadetud e-kirjas, kui kostjatel ei olnud enam võimalust

olukorraga tutvuda ja seisukohta avaldada. Hageja ei ole ka ümber lükanud kostjate

väidet, et nad palusid hagejalt nimekirja tehtud töödest, mis peegeldaks iga kahjustuse

kohta eraldi tööde mahtu, materjali- ning tööjõukulu ning kuidas oleks kahjustuse

remontimata jätmine kahju suurendanud, kuid ei saanud vastust (dtl 113). Hageja ei ole

ka hagiavalduses suutnud neid asjaolusid selgelt kohtu ette tuua. Seega ei andnud hageja

kostjatele mõistlikku võimalust ka neid töid hiljem heaks kiita.

33. Eelnevast tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

34. Juhindudes TsMS § 173 lg-test 1 ja 4, § 174 lg-st 1 ja § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus

otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning menetluskulude rahalise suuruse.

35. TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

36. Kostjad on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on nende

menetluskuludeks „advokaadibüroo Lillo & Lõhmus“ arved summas 1067,50 eurot ja

939,40 eurot.

37. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja

käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 2 teise lause kohaselt

nõustaja kulusid ei hüvitata.

38. Kostjaid ei ole menetluses esindanud lepinguline esindaja, vaid nad on esitanud oma

seisukohad ise. Kohus eeldab, et kostjate menetluskulude nimekiri viitab sellele, et

kostjad on kohtuväliselt õigusabi kasutanud. Kohus selgitab, et sellised kulud ei ole

kohtumenetluses hüvitatavad. Kostjad ei ole esitanud käesolevas menetluses nõuet kahju

hüvitamiseks.

39. Seega kostjatele hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

40. Kuna hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda, puudub vajadus nende

kindlaksmääramiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)

kohtunik