2-22-1620/22 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-22-1620

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. juuni 2025. a, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Viljo Junolainen

Kohtuasi

AA ja D Ai hagi J Z vastu kahju hüvitamise ja viivise

nõudes

Hagihind 45 278,68 eurot

Kohtuistungi toimumise aeg

24. mai 2022. a ja 11. veebruar 2025. a

Menetlusosalised

Hageja 1:

Hageja 2:

Hageja esindajad:

Kostja:

Kostja esindaja:

AA (isikukood xxx, elukoht: xxx )

D A (isikukood xxx, elukoht: xxx )

K K, J S, Moor & Silm Law Firm, e-

post: xxx

J Z (isikukood xxx, elukoht: xxx )

Advokaat

Kai

Villman,

Advokaadibüroo Narlex, e-post: xxx

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Välja mõista J Zlt AA ja D Ai kasuks kahjuhüvitis 17 500 (seitseteist tuhat viissada

eurot) ja viivis kahjuhüvitiselt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30

päeva jooksul arvates kohtuotsuse menetlusosalistele kättetoimetamisest.

Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on

ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses.

HAGIAVALDUS

1. AA ja D A (hagejad) esitasid 31.01.2022. a Viru Maakohtule hagi J Z (kostja) vastu kahju

41 924,70 euro ja viivise hüvitamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt AA ja D A ostjatena ning J Z müüjana sõlmisid 13.08.2021. a

notariaalse kinnistu müügilepingu nr xxx, millega müüja müüs ostjatele aadressil xxx asuva

kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Pärast kinnisasja valduse üleandmist

selgus, et ostetud elamu elektripaigaldis on puudustega – elamus kaob pidevalt elekter (mh

ajal, kui elektritarbimine oli minimaalne, sh ka siis, kui hagejad ei viibinud kodus), mille tõttu

on tänaseks saanud kannatada ka juba mitmed elektriseadmed (nt pliidiplaat ja tolmuimeja).

Hagejad teavitasid kostjat elamus avastatud varjatud puudustest juba 15.09.2021. a. Hagejad

pöördusid võimalike rikete põhjuste tuvastamiseks Elekto-Sistem AS poole, kes tuvastas oma

12.10.2021. a ekspertiisaktis nr. 155 kokkuvõtlikult, et elamu elektripaigaldis ei vasta

tehnilistele tingimustele, projektdokumentatsioonile esitatavatele nõuetele ja seadme ohutuse

seadusega (SeOS) kehtestatud ohutusnõuetele ning et elektripaigaldist on keelatud ettenähtud

otstarbel kasutada. Nimetatud ekspertiisiakt on 13.10.2021. a edastatud ka kostjale koos

ettepanekuga probleemi lahendamiseks, millele kostja sisuliselt ei reageerinud. 02.11.2021. a

kirjas teatas kostja, et ei pea hagejate nõudeid põhjendatuks. 05.11.2021. a edastasid hagejad

kostjale nõudekirja varjatud puuduste kõrvaldamiseks ning andsid selleks täiendava tähtaja,

kuni 12.11.2021. a. 09.11.2021. a esitas müüja vastuse nõudekirjale, esitades omalt poolt

hulgaliselt vastuväiteid, kuid ei pakkunud omapoolset lahendust tekkinud olukorrale, leides

hoopis, et: „kinnistu elektripaigaldise väljavahetamiseks puudub vajadus“ ning „Elekto-

Sistem AS hinnapakkumine ei ole koostatud oma ala eksperdi poolt, sest ükski elektrik ei

nimeta maandusjuhet kolla-roheliseks juhtmeks ega kaablikõri toruks.“ 16.11.2021. a teostas

Elektrilevi OÜ rikkebrigaad kohapealset kontrolli, kus kontrolli hetkel olid korraga sisse

lülitatud kõige suurema elektritarbimisega seadmed: ahi, pliit, veeketja, boiler, külmik ehk

kontrolli teostati liini ülekoormuse situatsioonis. Tol hetkel elektri väljalülitust ei toimunud,

kuid kui kõik eelnimetatud seadmed olid välja lülitatud ja rikkebrigaad oli lõpetanud

peakaitsme vahetuse, toimus elektri väljalülitus lausa kahel korral ja seda madala

elektritarbimise korral. 22.11.2021. a edastas Elektrilevi OÜ hagejatele omapoolse vastuse,

milles teatas, et: „Elektrilevi rikkebrigaad on kliendi väljakutsel korduvalt objektil kohal

käinud. Elektrilevile kuuluvas liitumiskilbis olevad seadmed on korras. Korduvate peakaitsme

väljalülitamiste põhjuseks olid rikked kliendi elektripaigaldises. Need võisid põhjustada ka

liitumiskilbis oleva peakaitsme omaduste halvenemist, mistõttu 16.11.2021 hommikul

rikkebrigaad liitumiskilbis oleva peakaitsme kindluse mõttes ka välja vahetas. Paraku peale

uue peakaitsme paigaldamist toimus veel väljalülimisi, mis olid põhjustatud kliendi

paigaldises olevast rikkest.“ 17.11.2021. a teostas EAK poolt akrediteeritud

inspekteerimisasutus I065 MHV Elektrikontroll OÜ xxx asuva elektripaigaldise erakorralise

auditi. 21.11.2021. a protokolli nr MHV-21-03893 kohaselt tuvastas auditi läbiviija, et:

„elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks

ohutu ning antud [elektri]paigaldise viimine vastavusse ehitusajal kehtinud nõuetele eeldab

praktiliselt kogu paigaldise renoveerimist. Tänasel päeval renoveerimine tähendab aga

paigaldise väljaehitust vastavalt kehtivale normdokumentatsioonile.“ 24.11.2021. a esitasid

hagejad kostjale nõude kahju hüvitamiseks koos hagihoiatusega, tehes kostjale ettepaneku

kompromissi sõlmimiseks selliselt, et kostja hüvitab hagejatele puuduste kõrvaldamisega

seotud kulud summas 22 000,00 eurot hiljemalt 01.12.2021. a, hoiatades, et kui vaidlust ei

õnnestu selleks hetkeks kohtuväliselt lahendada, on hagejad sunnitud oma õiguste kaitseks

kohtu poole pöörduma. Oma vastuses hagihoiatusele teatas kostja, et tema hinnangul ei ole

hagejad suutnud sisustada elektripaigaldise puudust (veel enam varjatud puudust) ning

asjaolu, et elektrisüsteem elamus ei ole kaasaegne ega saagi ega peagi olema kaasaegne ja see

ei saa olla varjatud puuduseks. Lisaks tegi kostja hagejatele ettepaneku, viia müüja kulul

Elektro-Sistem AS poolt täiendav kontroll/audit xxx elamus. Proovimaks viimast korda leida

kohtuvälist kokkulepet kostjaga, pöördusid hagejad 10.01.2022. a kahju hüvitamise nõudega

taas kostja poole. Hagejad teavitasid kostjat, et nad ei pea vajalikuks ega võimalikuks teostada

kostja kulul Elektro-Sistem AS poolt täiendavat kontrolli/auditit põhjusel, et kostja eirab

jätkuvalt fakti, et müügilepingu esemel esines müügi hetkel oluline varjatud puudus – elamu

elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks

ohutu. Ühtlasi tegid hagejad kostjale ettepaneku tasuda vabatahtlikult ja hea tahte märgina

hiljemalt 17.01.2022. a hagejatele puuduse kõrvaldamiseks, selle väljaselgitamiseks ning

kostjaga kohtueelses menetluses suhtlemiseks kantud õigusabikulude katteks kahjuhüvitisena

41 924,70 eurot. Kostja hagi esitamise seisuga hagejatele kahju hüvitanud pole.

3. VÕS § 217 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Asi on puudustega (st ei vasta

lepingutingimustele), kui tal pole lepingus ettenähtud omadusi, sh kokkulepped eseme

omadustes võivad tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest või müüja ühepoolsetest

kinnitustest või müügiobjekti või selle omaduste kirjeldustest. Riigikohus on korduvalt

rõhutanud, et kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele,

on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole

eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle

eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale

avaldanud (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-53-17, p 11; 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). Kui

kvaliteedinõudeid ei ole lepingus määratud ja need ei tulene ka seadusest, tuleb lähtuda VÕS

§ 77 lg 1 teisest lausest, mille kohaselt tuleb kohustus täita vähemalt keskmise kvaliteediga.

VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda

müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale

ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust,

lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele

vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt (VÕS § 220 lg 1). Kui ostja nõuab õigustatult asja

parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta

seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 222 lg 5).

Kahju hüvitamise nõude eeldusteks on VÕS § 115 lõike 1 kohaselt müügilepingu

mittetäitmine ja müüja vastutus mittetäitmise eest. See, millal müüja kohustuse rikkumise eest

vastutab, tuleneb VÕS §-dest 103 ja 104. VÕS § 115 lõikes 2 sätestatud eeldustel võib

müügilepingu mittetäitmise korral nõuda kahju hüvitamist ka täitmise asemel ning sellisel

juhul on nõude sisuks ostjale nende kahjulike tagajärgede hüvitamine, mis tekivad lepingulise

kohustuse täitmata jäämise tõttu. VÕS § 127 lg 1 alusel on kahju hüvitamise eesmärk

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohtu

praktika kohaselt võib VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lõike 3 alusel võlausaldaja nõuda lepingu

rikkumise korral kahju hüvitamist, kui täidetud on eelkõige järgmised üldised eeldused: -

võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); - võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1); - võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); -

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); - kahju

oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127

lg 3); - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hagejad ostjatena on

tuvastanud müüdud asjal (s.o Jõhvis xxx kinnisomand koos selle oluliste osade ja

päraldistega) esinevad puudused. Kui kinnisasi on ostetud elamiseks, peavad VÕS § 217 lg 2

p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused. Kinnisasja ostmisel ei pea

ostja eeldama, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid

tegema, v.a kui selline asjaolu oli ostjale enne müügitehingu toimumist teada. Praegusel juhul

peavad hagejad tegema olulisi kulutusi selleks, et kõrvaldada ehitisel esinev oluline varjatud

puudus – xxx elamu elektripaigaldis ei vasta selle kasutusele võtu ajal (06.09.1999. a)

kehtinud normdokumentidele ja on sihipäraseks kasutamiseks ohtlik. Vaidlus puudub selles,

et kostja müüjana vastutab tuvastatud puuduste eest (VÕS § 218) kuna a) puudused olid

olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele ehk ostjatele; b) puudus ei tulenenud hagejast; c)

hagejad ostjatena ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; d)

sõlmitud ei ole kostja kui müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa kostja müüjana

sellele tugineda.

4. Hagejad on pöördunud hinnangu saamiseks M L poole, kes on riiklikult tunnustatud ekspert

elektripaigaldiste ja elektripaigaldiste projektide valdkonnas (ekspert). Ekspert vaatas üle

06.09.1999. a elamu kasutusloa, Elektro-Sistem AS 12.10.2021. a ekspertiisakti nr 155, MHV

Erikontrolli OÜ 21.11.2021. a koostatud protokolli nr MHV-21- 03893 ja J. Järvise koostatud

üksikelamu ümberehitamise hinnangu (töö nr 19-07, 10.07.2019) ja tuvastas järgmist: a)

Hinnangu tegemiseks kasutada olevate piltide järgi on kasutatud erinevatest ajajärkudest

olevaid kaableid ja uuemat tüüpi kaitselüliteid. /…/ Arvestades piltidel nähtavaid kaableid ja

kaitselüliteid, ei saa elektripaigaldise ehitamise aega lugeda varasemaks kui 1998 aasta.

Seetõttu tuleb hindamisel aluseks võtta sellel ajal kehtinud elektriohutusalased eeskirjad

EEI. /…/ b) Elektro-Sistem AS elektripaigaldise ekspertiisi aruanne on tehtud lähtudes praegu

kehtivatest normdokumentidest. Seetõttu saab arvestada selles kirjeldatud puuduseid vaid

kirjelduse ja piltide mõttes. c) MHV Elektrikontroll OÜ elektripaigaldise erakorralise audit on

tehtud lähtudes 1999 (1995-2003) aastal kehtinud normdokumentidest. Seetõttu saab

arvestada selles toodud puuduseid kui kasutusele võtu aegsetele nõuetele mittevastavused.

Eksperdi järelduseks ja otsuseks on hinnangu kohaselt järgmine: „Lähtudes MHV

Elektrikontrolli OÜ koostatud auditi protokollist ja Elektro-Sistem AS aruandega kaasas

olnud piltidest, ei vasta Jõhvis xxx asuva elamu elektripaigaldis kasutusele võtu ajal

(06.09.1999) kehtinud normdokumentidele. /…/ Kinnitan MHV Elektrikontrolli OÜ

arvamust, et olemasoleva paigaldise viimine vastavaks 1999 aasta kehtinud

normdokumentidele tähendab sisuliselt kogu paigaldise uuesti väljaehitamist. Sellisel juhul on

tegemist juba rekonstrueerimisega, mistõttu ehitatav paigaldis peab vastama praegu

kehtivatele normdokumentidele.“ Viidatud eksperdi hinnangus on välja toodud MHV

Elektrikontrolli OÜ koostatud auditi protokollist konkreetsed ning olulised puudused, mida

kinnitasid mh Elektro-Sistem AS aruandega kaasas olnud fotod ning mille kohta on ekspert

lisanud omapoolsed kommentaarid: a) Elamu kohta pole esitatud ei elektripaigaldise projekti

ega teostusjooniseid. ElektroSistem AS aruandega kaasas olnud pildid kinnitavad

elektripaigaldise ehitaja madalat kvalifikatsiooni. b) Suures osas ei vasta paigaldises kasutatud

juhistik kehtinud nõuetele. Juhistikuna tuli kasutada planksoonega, minimaalselt 1,5 mm2

ristlõikega vaskkaableid milles ahelajuhtideks on faasijuhid, neutraaljuht ja kaitsejuht.

Kasutatud on alumiiniumkaableid (lubatud on kasutada alates ristlõikest 16 mm2 ) ja

vaskkaableid, mis ei ole ette nähtud elektriinstallatsioonis kasutamiseks. c) Pesuruumi

seadmeid toitvad kaabelliinid peavad olema kaitstud rikkevoolukaitselülitiga, mis antud

paigaldises puuduvad. /…/ Keldrikorrusel puudub küttetorustiku peapotentsiaaliühtlustus.

Ehitise metallosad tuleb ühendada peamaanduslatile maandusjuhi kaudu. d) Pole tagatud

kaitseaparatuuri selektiivsus liitumispunkti kaitselüliti nimivooluga 16A, mis eeldab

jaotuskeskustes kasutatavate kaitselülitite nimivooluks mitte üle 13A. Peajaotuskeskuse,

millesse tuleb toitekaabel, kest on saadud kas prügimäelt või vanametalli kokkuostust ja ei

tohiks olla paigaldatud 1999. a ehitatud elektripaigaldisse. Selles jaotuskeskuses peab olema

nõuetekohane kaitselahutuslüliti, tehtud siseneva kaabelliini PEN-juhi lahutus N- ja PE-

juhiks, sest paigaldis peab olema ehitatud TN-S juhistikusüsteemis, milles kasutatakse kolme

ja viiejuhilisi kaableid. See juhistikusüsteem eeldab neutraaljuhi (N-juht tunnusvärviga sinine)

ja kaitsejuhi (PEjuht tunnusvärviga kollaroheline) rangelt lahutamist s.t. jaotuskeskuses peab

olema eraldi Njuhtide ja PE-juhtide latt. Nende värvidega juhte ei tohi kasutada

faasijuhtidena. Jaotuskeskuses peab olema elektriskeem, kaitselülitite ja juhtide tähistus, et

oleks võimalik määrata mille toiteliiniga on tegemist. Sellest aga pole elektripaigaldise ehitaja

midagi teadnud. Eelnev kehtib kõigi paigaldise jaotuskeskuste kohta. Neljajuhilise

toitekaabellini korral tuleb teha paigaldisele kordusmaandus. Ekspert lisas täiendusena, et

kollarohelist juhti tohib kasutada eranditul ainult PE ja PEN otstarbelise juhina. Teisi värvi

juhte tohib kasutada faasi- ja või N-juhtidena vaid juhul kui need on otstes nõuetekohaselt

tähistatud. Eeltoodut arvesse võttes ei saa kuidagi nõustuda kostja peamise vastuväitega, mille

kohaselt „asjaolu, et elektrisüsteem elamus ei ole kaasaegne ega saagi ega peagi olema

kaasaegne, ei saa olla varjatud puudus. Elektrisüsteem saab olla kaasaegne ainult uusehitises,

kuid xxx Jõhvi elamu on ehitatud peale 1983. aastal väljastatud ehitusloa väljaandmist“. Nagu

ekspert oma 21.12.2021. a hinnangus on märkinud, siis ei saa elektripaigaldise ehitamise aega

lugeda varasemaks kui 1998. aasta ning hindamisel tuleb lähtuda sellel ajal kehtinud

elektriohutusalastest eeskirjadest EEI. Sellest tulenevalt ei piisa puuduse kõrvaldamiseks nii-

öelda „paari kaabli või kaitsmete“ väljavahetamisest, kuna nii ekspert M L kui ka MHV

Elektrikontrolli OÜ koostatud auditi protokolli tulemustest nähtub, et elamu elektripaigaldis

tervikuna ei vasta ehitusajal kehtinud nõuetele ning puuduse kõrvaldamiseks tuleb kogu

paigaldis uuesti välja ehitada, et see oleks ohutu ja võimaldaks ehitise sihipärast kasutamist.

Elektrilevi OÜ poolt 16.11.2021. a läbiviidud kontrolli käigus selgus, et elektrikatkestuste

põhjuseks oli justnimelt keskmisele kvaliteedile mittevastav elektrisüsteem (täpsemalt rikked

hoone elektripaigaldises). Lisaks tõendavad ka eelmainitud auditites/eksperthinnangutes

väljatoodud faktid seda, et ehitise elektripaigaldise puudused on sellised, mida hagejad ei

oleks saanud kinnisasja ülevaatusel tuvastada. Nimetatud asjaolu (s.o nõuetele vastav ning

toimiv elektrisüsteem/-elektripaigaldis, mis võimaldaks elamu sihtotstarbelist ja ohutut

kasutamist) oli ostjate jaoks väga oluline ning kui müüja oleks enne müügitehingu toimumist

ostjaid teavitanud asjal esinevast varjatud puudusest (mille varasemat esinemist on müüja

suuliselt ostjatele pärast tehingu toimumist kinnitanud), mida ostja ei saanud asja üle vaadates

näha, ei oleks ostja kinnisomandit ostnud või siis kindlasti mitte lepingus kokkulepitud

hinnaga. Eeltoodust nähtub, et käesoleval juhul on kõik kahju hüvitamise nõude eeldused

täidetud.

5. Hagejad on pöördunud Baltic Electrical Installations OÜ poole, kes on 27.12.2021. a teinud

esmase pakkumise nr 081121-1E. Selles toodu kohaselt läheks xxx elektripaigaldise uus

väljaehitamine/renoveerimine ehk puuduse kõrvaldamine maksma 19 147,98 eurot (s.o

elektritööd koos 20% käibemaksuga). Sellele lisanduks varasemalt endist olukorda taastava

viimistlustööde maksumus suurusjärgus 19 99,20 eurot (koos 20% käibemaksuga. Hagejad

rõhutavad, et tegemist on esialgsete hinnapakkumistega ja hinnad võivad muutuda olenevalt

tööde keerukusest. Hagejate hinnanguline kulu puuduse kõrvaldamiseks oleks kokku 19

147,98 + 19 999,20 = 39 147,18 eurot. Kohustuse rikkumisega tekitatud ja hüvitamisele

kuuluv kahju hõlmab VÕS § 128 lg 3 järgi ka kulusid kahjuhüvitise saamiseks, mh kahju

hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Lisaks on Riigikohus rõhutanud, et advokaadi

kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab

see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või

vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse

staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju

hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad (Riigikohtu lahend 3- 2-1-138-10, p 26, 29). Hagejad

on kandnud kulutusi nii kahju põhjuste väljaselgitamiseks kui ka õigusabikulusid kostjaga

suhtlemiseks kohtueelses menetluses kokku summas 2 77,52 eurot, mis koosneb järgmisest: -

180,00 eurot ELEKTRO-SISTEM AS elektripaigaldise ekspertiisi eest; - 800,00 eurot OÜ

IMPERELEKTER elektriprojekti koostamise eest; - 144,00 eurot MHV Elektrikontroll OÜ

elektripaigaldise auditi eest; - 250,00 eurot M L 21.12.2021. a xxx elamu elektripaigaldise

ehituse olukorra hinnangu eest; - 623,52 eurot JeweLex Advokaadibüroo OÜ osutatud

õigusabiteenuste eest; - 780,00 eurot Moor & Silm Law Firm osutatud õigusabiteenuste eest.

Eelnevat arvesse võttes, paluvad hagejad kostjalt kahjuhüvitisena välja mõista 41 924,70 eurot

(39147,18 + 2777,52). Hageja palub kostjalt alates hagi esitamisest viivise väljamõistmist

põhivõlalt VÕS §-de 94 ja 113 alusel, kuni põhivõla tasumiseni.

KOSTJA VASTUS

6. 25.02.2022. a esitatud kirjalikus vastuse hagile kostja hagi ei tunnistanud.

7. Hagejad nimetavad hagiavalduse punktis 1.2 hagi alusena asjaolu - „elamus kaob pidevalt

elekter“. Hagejad pole aga kohtule nimetanud ega ka tõendanud neid asjaolusid, mis

põhjustab nn „elektri kadumise“. Kostja seda asjaolu, et nn „elektri kadumine“ on asja

mittevastavus lepingu tingimustele, omaks ei võta. Kostja on ka seisukohal, et väljendit

„elektri kadumine“ ei saa kasutada menetluses, kus esitatakse hagi müüja vastu seonduvalt

varjatud puudusega, sest hageja peab hagis siiski konkreetselt määratlema, milles seisneb asja

mittevastavus lepingu tingimustele ehk antud juhul, milles seisneb elektripaigaldise varjatud

puudus. Kuna hagejad ei ole suutnud hagis määratleda, mis nn „elektri kadumise“ põhjustab

(milline elektriseade/elektriseadmed, millises ruumis, millisel korrusel, siis hagiavaldus ei

vasta TsMS § 363 lg 1 p 2 nõuetele. TsMS § 363 lg 1 p 2 kohaselt hagiavalduses märgitakse

hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). Riigikohus on 16.12.2013. a otsuses

tsiviilasjas nr 3-2-1-141-13 p-s 17 leidnud, et kohus ei pea ise tõenditest asjaolusid otsima.

Hagejad ei ole hagiavalduses nimetanud ega tõendanud, mis põhjustab kinnistul nn „elektri

kadumise“ ehk milles seisneb elektripaigaldise varjatud puudus. Hagejad pole seda seniajani

välja selgitanud ega pole ka seniajani lubanud kostjal siseneda oma kinnistule koos vastava

oma ala spetsialistiga, et selgitada välja elektrienergia väljalülitumise põhjus. Seega esitatud

hagi on alusetu. Kostja on seisukohal, et nimetatud hagejate tegevusest on selgelt arusaadav

ka hagejate tegelik eesmärk ning see ei olegi suunatud elektrienergia väljalülitumise põhjuste

väljaselgitamisele, vaid üksnes kostja arvelt alusetule rikastumisele, lootes, et hagejad saavad

kogu elamu elektripaigaldise kaasajastada ja seda kostja arvelt.

8. Hagejad on kohtule esitanud hagiavalduse lisa nr 9 all J Z nimelt hagejatele 24.11.2021. a

esitatud vastuse, milles kostja selgitas veelkord hagejatele, et ostjad ei ole välja selgitanud,

mis konkreetselt elektrikatkestuse põhjustab, samas nõuavad ostjad müüjalt kogu kinnistu

elektripaigaldise ehk kogu elektrisüsteemi väljavahetamist, kusjuures seda kaasajal

kehtivatele nõuete järgi (mitte ehitusloa andmise ajal ja elamu ehitamise ajal kehtinud nõuete

järgi) ning lisaks nõutakse veel sellega seonduvate remondikulude hüvitamist. J Z tegi samas

24.11.2021. a hagejatele esitatud vastuses ettepaneku olukord mõistusepäraselt lahendada

ning välja selgitada elektrikatkestuse põhjus ja selgitas, et juhul kui peaks selguma, et

tegemist on varjatud puudusega elektripaigaldises, siis J Z oli nõus hüvitama asja

parandamisega seotud kulud. Kuna hagejad ei ole lubanud seniajani kostjat oma kinnistule

elektrikatkestuse põhjuste väljaselgitamiseks, siis on ilmselge, et hagejad ei soovigi tegelikult

olukorra lahendamist. Hagejate poolt esitatud hagist on võimalik aru saada, et hagejate

hinnangul on elektripaigaldis ise varjatud puuduseks, see tähendab, et mitte ainult mõni

element elektripaigaldisest, vaid kogu kinnistu elektripaigaldis terviklikult, st alates

võrguettevõtja

Elektrilevi

OÜ

liitmispunktist

kuni

elektrit

tarbiva

kodumasinani/seadmeni/lambini välja. Kostja aga leiab, et elektripaigaldise olemasolu ei saa

olla varjatud puuduseks, sest elamu elektripaigaldis eksisteerib ka elektrienergiat tarbimata

ning ka olenemata sellest, mis aastal see on välja ehitatud. Elektritarbimise puudumisega ehk

elektri mittetarbimisega ei saa aga kaasneda hagejate poolt väidetud asjaolu, milleks on

„elektri kadumine“. Seega saab hagejate poolt nn „elektri kadumine“ olla seotud üksnes

hageja tarbimisega. Ilmselgelt on hagejad asunud kasutama elektripaigaldises uusi

elektriseadmeid, mis on oluliselt suurema tarbimiskoormusega, kui eelmise omaniku ajal

olevad elektriseadmed ning elektripaigaldis ei pea suurele tarbimiskoormusele lihtsalt vastu.

9. Hagejate poolt on tegelikult hagis välja toomata, milles konkreetselt seisneb asja

mittevastavus lepingutingimustele. Millistel tingimustel ei vasta lepingu täitmiseks üleantud

asi lepingutingimustele, on sätestatud VÕS § 217. VÕS § 217 lg 1 ostjale üleantav asi peab

vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. 13.08.2021. a

kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu punktis 2.16 müüja kinnitas, et lepingu ese on

ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus,

kanalisatsioon, andmesidekaabel. Lepingu eseme kütteliigiks on lokaalküte. Selle asjaolu

osas, et kinnistul on olemas elektrivarustus, ei saa olla poolte vahel vaidlust. Vaidlust ei saa

olla ka selle asjaolu osas, et hagejad elektrienergiat jätkuvalt nimetatud kinnistul kasutavad.

Seega asi vastab lepingu tingimustele.

10. 13.08.2021. a kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu punkti 1.3 kohaselt ülalnimetatud

aadressil asuvate ehitiste kohta on riikliku ehitisregistri elektroonilisse andmebaasi

(www.ehr.ee) kantud järgmised andmed:

1.3.1. Hoone elamu, ehitisregistri koodiga xxx, esmane kasutus 1999. a, korruste arv 3,

ehitusalune pind 162,2 m², ehitise staatus kasutusel ja kaalutud energiakasutuse klass

määramata.

1.3.2. Hoone kuur, ehitisregistri koodiga xxx, esmane kasutus 1999. a, korruste arv 1,

ehitusalune pind 28 m², ehitise staatus kustutatud ja kaalutud energiakasutuse klass

määramata. Ehitisregistrist nähtuvate hoone dokumentide andmed on järgmised (sh ehitusload

või –teatised ning kasutusload või –teatised): 253 on 27.12.1983. a väljastanud ehitusloa

ehitise püstitamiseks nr 162.

Seega pidid olema hagejad müügilepingut sõlmides teadlikud nendest asjaoludest, et elamu

näol ei ole tegemist uusehitisega, vaid see on ehitatud mingil ajahetkel 1983-1999 aastate

vahel ning seetõttu ei saa see vastata kõigile sellistele tehnilistele eeldustele, mis eeldatakse

uusehitiselt 2021. aastal, muuhulgas kehtib see ka elektripaigaldise kohta. Seda asjaolu, et

kinnistul puudub kaasaja nõuetele vastav elektripaigaldis (ehk elektripaigaldis vastaks 2021.

aastal ehitusloa väljastamiseks esitatud nõuetele), teadsid hagejad kui kinnistu ostuhuvilised

juba enne müügilepingu sõlmimist ning läbi M Zi suuliste selgituste. M Z tutvustas isiklikult

ja vahetult hagejatele kinnistut asukohaga xxx, Jõhvi ning selgitas neile suuliselt ka

elektripaigaldisega seotud nüansse ja üksikasju. Kostja esitab kohtule tõendina M Zi kirjaliku

seletuse, mis tõendab seda asjaolu, et M Z isiklikult näitas hagejatele kinnistut ning selgitas

neile suuliselt kinnistuga seotud üksikasju, s.h ka elektripaigaldisega seonduvat, mis hõlmas

asjaolu, et elektrijaotusvõrk ei ole uus ning millal toimib pealüliti väljalülitamine. Seega

ostjad pidid olema teadlikud, et nad ostavad kinnistu, mille osas on antud välja ehitusluba

1983. aastal ning kasutusluba 1999. aastal, et ehitustegevus on toimunud nende aastate

vahelisel perioodil ning et kinnistul asuv elektripaigaldis ei ole kaasaegne ehk elektripaigaldis

on vana. Hagejad ei saa eeldada, et ostes kinnistu, mille oluliseks osaks on vana kasutuses

olev hoone, et hoone olulised osad ja päraldised oleks omakorda kaasaegsed ehk seda oleks ka

elektripaigaldis. Seega asi vastab müügilepingu tingimustele. Nimetatud asjaolu oli hagejale

teada ka nende enda poolt tellitud eksperthinnangust. Hagejate tellimusel teostas hindaja

veelkord kinnistu ülevaatuse ning eksperthinnangus on esile toonud kõik olulised kinnistuga

seotud asjaolud. Kostja selgitab kohtule, et hagejad on lasknud enne müügitehingu toimumist

kinnistu hinnata. AA on tellinud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnangu, millest

nähtub, et kutseline kinnisvara hindaja T P on koostanud eksperthinnangu, millise punktis 3.4

on märgitud, et hoone on ehitatud 1980-ndatel aastatel, EHR-s hoone esmase kasutuselevõtu

aasta 1999. Samas ekspertarvamuses lk 10 tehnosüsteemid ja võrgud on nimetatud

elektrivarustus - võrk, 220/380 V, 3 x 16A. Kostja on seisukohal, et ei saaks samuti olla

vaidlust asjaolu osas, et kinnistul asuvas elektrivõrgus on võimalik kasutada elektrivarustust

220V ja 380V, ja et kinnistu elektrivõrk on ühendatud võrguettevõtja elektrivõrguga 3x16A

ehk 3 faasiga ja peakaitse võimsus on 16 amprit. Seega asi vastab lepingutingimustele.

11. Hagiavalduses hagejad väidavad ja esitavad hagi alusena asjaolu, et Elektro-Sistem AS on

tuvastanud 12.10.2021. a ekspertiisiaktis nr 155, et elamu elektripaigaldis ei vasta tehnilistele

tingimustele, projektdokumentatsioonile esitatavatele nõuetele ja seadme ohutuse seadusega

(SeOS) kehtestatud ohutusnõuetele ning, et elektripaigaldist on keelatud ettenähtud otstarbel

kasutada. Kostja on seisukohal, et elamu elektripaigaldis ei peagi vastamata seadme ohutuse

seadusega (SeOS) kehtestatud nõuetele. SeOS jõustus 01.07.2015. a, kuid elamu on ehitatud

ajavahemikus 1983-1999. Seega esitatud tõend ei tõenda hageja väidet, et elektripaigaldis on

nõuetele mittevastav.

12. Kostja oma 02.11.2021. a vastuses hagejatele juhtis õigustatult hagejate tähelepanu sellele

asjaolule, et hagejate nõudmised põhinevad käesoleval hetkel elektripaigaldisele seatud

tingimustel, kuid arvestades asjaoluga, et kinnistu esmaseks kasutusaastaks on 1999, siis ei

saa nõuda ostjalt elektripaigaldise kaasajastamist ega nimetada elektripaigaldist tervikuna

varjatud puuduseks.

13. Hagejad, et 05.11.2021. a edastasid hagejad kostjale nõudekirja varjatud puuduse

kõrvaldamiseks ning andsid kostjale täiendava tähtaja, kuni 12.11.2021. a. 09.11.2021. a

esitas müüja vastuse nõudekirjale, esitades omalt poolt hulgaliselt vastuväiteid, kuid ei

pakkunud omapoolset lahendust tekkinud olukorrale. Seda asjaolu, et hagejad on esitanud

05.11.2021. a kostjale uue nõude ning 09.11.2021. a kostja sellele oma vastuse, kostja ei

vaidlusta, kuid hagejad pole nimetatud tõenditest toonud välja olulisi asjaolusid. Nimelt kostja

oma 09.11.2021. a vastuses on hagejatele selgitanud, et nende 05.11.2021. a nõudekirjas ei

ole nimetatud, milline konkreetne elektriseade/elektriseadmed/millisel korrusel/millises

ruumis elektrienergia kilbist välja lülitamise põhjustab/põhjustavad, samuti seda, millisest

elektrikilbist. Samuti viitas kostja sellele asjaolule, kas nimetatud elektriseade/elektriseadmed

asus/asusid elamus juba enne müügilepingu sõlmimist. Kostja selgitas tehniliselt hagejatele,

mis on elektrikilp ning mis on elektriseade ning selgitas, et hagejad peavad konkreetselt

määratlema probleemi kirjelduse. 09.11.2021. a vastuses kostja muuhulgas selgitas, et müüja

volitatud isik V I on käinud nii 26.10 kui ka 27.10 koos Gear Power OÜ esindajatega

kohapeal olukorraga tutvumas ning teostanud mõõtmised ning tuvastanud, et probleem võib

olla hoopis Elektrilevi OÜ haldusalas ning teatanud sellest ka Elektrilevi OÜ-le. Kostja viitas

sellele ning viitab ka praegu sellele 09.11.2021. a vastuses esitatud asjaolule, et ebaõiged on

hagejate väited selle kohta, et müüja ei reageeri ega paku ostjale lahendusi. Kokkuvõtvalt

kostja oma 09.11.2021. a vastuses selgitas, et osta pole seniajani esitanud ühtegi ekspertiisi,

millega oleks tuvastatud elektrikatkestuse põhjused ning kostja tegi omalt poolt ostjatele

ettepaneku määratleda ära ühes nõudes kõik varjatud puudusega seonduvad asjaolud ning

nimetada ära tõendid ning esitada need müüjale, et müüja saaks konkreetsele nõudele vastata.

14. Hagejad hagiavalduses väitsid, et 16.11.2021. a teostas Elektrilevi OÜ rikkebrigaad

kohapealset kontrolli, kus kontrolli hetkel olid korraga sisse lülitatud kõige suurema

elektritarbimisega seadmed: ahi, pliit, veekeetja, boiler, külmik ehk kontrolli teostati liini

ülekoormuse situatsioonis. Tol hetkel elektri väljalülitust ei toimunud, kuid kui kõik

eelnimetatud seadmed olid välja lülitatud ja rikkebrigaad oli lõpetanud peakaitsme vahetuse,

toimus elektri väljalülitus lausa kahel korral ja seda madala elektritarbimise korral.

22.11.2021. a edastas Elektrilevi OÜ hagejatele omapoolse vastuse, milles teatas, et:

„Elektrilevi rikkebrigaad on kliendi väljakutsel korduvalt objektil kohal käinud. Elektrilevile

kuuluvas liitumiskilbis olevad seadmed on korras. Korduvate peakaitsme väljalülitamiste

põhjuseks olid rikked kliendi elektripaigaldises. Need võisid põhjustada ka liitumiskilbis

oleva peakaitsme omaduste halvenemist, mistõttu 16.11.2021. a hommikul rikkebrigaad

liitumiskilbis oleva peakaitsme kindluse mõttes ka välja vahetas. Paraku peale uue peakaitsme

paigaldamist toimus veel väljalülimisi, mis olid põhjustatud kliendi paigaldises olevast

rikkest.“ Kostja on seisukohal, et olgugi, et faktiliselt on toimunud korduv peakaitsme

väljalülitumine, siis selle põhjused on seniajani välja selgitamata, miks need toimusid.

Sisuliselt hagejad väidavad, et elektripaigaldises on rike, kuid kus täpselt ja mis seda

põhjustab, hagejad ise välja ei selgita ega lase ka kostjal välja selgitada, kuid nõuavad kostja

arvel kogu elektripaigaldise väljavahetamist ning lisaks veel sellega seonduvaid

remondikulusid.

15. Hagiavalduses hagejad väidavad, et 17.11.2021. a teostas EAK poolt akrediteeritud

inspekteerimisasutus I065 MHV Elektrikontroll OÜ XXX asuva elektripaigaldise erakorralise

auditi. 21.11.2021. a protokolli nr XXX kohaselt tuvastas auditi läbiviija, et: „elektripaigaldis

ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu ning

antud elektripaigaldise viimine vastavusse ehitusajal kehtinud nõuetele eeldab praktiliselt

kogu paigaldise renoveerimist. Tänasel päeval renoveerimine tähendab aga paigaldise

väljaehitust vastavalt kehtivale normdokumentatsioonile.“ Nimetatud MHV Elektrikontroll

OÜ erakorralises auditis punktides 9 ja 17 on selgitatud, et suures osas ei vasta paigaldises

kasutatud juhistik kehtinud nõuetele. Juhistikuna tuli kasutada planksoonega, minimaalselt 1,5

mm2 ristlõikega vaskkaableid milles ahelajuhtideks on faasijuhid, neutraaljuht ja kaitsejuht.

Kasutatud on alumiiniumkaableid (lubatud on kasutada alates ristlõikest 16 mm2) ja

vaskkaableid, mis ei ole ette nähtud elektriinstallatsioonis kasutamiseks (EEI 3-1 p 132.2.2,

EEI 3-5 p 524).

16. Kuna standard EEI 3-5 punkt 5.2.4 lubab kasutada mitmefaasilises ahelas faasijuhtide

ristlõikes kuni 16mm² vasekaablit või kuni 25 mm² alumiiniumkaablit, siis on alusetu viidata

juhistiku mittevastavusele, kui seda pole tuvastatud. Seega on juhistiku mittevastavus hageja

poolt seniajani tõendamata. Selgitusena on auditisse märgitud punktide 11 ja 29 osas, et

pesuruumi seadmeid toitvad kaabelliinid peavad olema kaitstud rikkevoolukaitselülitiga, mis

antud paigaldises puuduvad (EEI 3-7 p 701.53, 701.55). Keldrikorrusel puudub küttetorustiku

peapotentsiaaliühtlustus. Ehitise metallosad tuleb ühendada peamaanduslatile maandusjuhi

kaudu (EEI 3-4 p 413.1.2). Isegi juhul kui peaks olema õige auditis toodud selgitus, et

pesuruumi seadmeid toitvad kaabelliinid peavad olema kaitstud rikkevoolukaitsmega, siis

kostja on nõus selle maksumuse hagejatele hüvitama. Kuna tänapäeval on kasutuses ka

nimetatud kombikaitsmed ehk kaitseseadmed, milles liigvoolu ja rikkevoolukaitse on ühes

korpuses ning see paigaldatakse nn tavalise automaadi asemele jaotuskilpi, siis kostja on nõus

kompromissina hüvitamata hagejatele nimetatud kombikaitsme maksumuse ehk

rikkevoolukaitsme maksumuse summas 33,30 eurot.

17. Selgitusena on auditisse märgitud punktide 13 ja 21 osas, et pole tagatud kaitseaparatuuri

selektiivsus liitumispunkti kaitselüliti nimivooluga 16A, mis eeldab jaotuskeskustes

kasutatavate kaitselülitite nimivooluks mitte üle 13A. Peajaotuskeskuse, millesse tuleb

toitekaabel, kest on saadud kas prügimäelt või vanametalli kokkuostust ja ei tohiks olla

paigaldatud 1999. a ehitatud elektripaigaldisse. Selles jaotuskeskuses peab olema

nõuetekohane kaitselahutuslüliti, tehtud siseneva kaabelliini PEN juhi lahutus N- ja PE-

juhiks, sest paigaldis peab olema ehitatud TN-S juhistikusüsteemis, milles kasutatakse kolme

ja viiejuhilisi kaableid. See juhistikusüsteem eeldab neutraaljuhi (N juht tunnusvärviga sinine)

ja kaitsejuhi (PE-juht tunnusvärviga kollaroheline) rangelt lahutamist, s.t jaotuskeskuses peab

olema eraldi N-juhtide ja PE-juhtide latt. Nende värvidega juhte ei tohi kasutada

faasijuhtidena. Jaotuskeskuses peab olema elektriskeem, kaitselülitite ja juhtide tähistus, et

oleks võimalik määrata mille toiteliiniga on tegemist. Sellest aga pole elektripaigaldise ehitaja

midagi teadnud. Eelnev kehtib kõigi paigaldise jaotuskeskuste kohta. Neljajuhilise

toitekaabelliini korral tuleb teha paigaldisele kordusmaandus (EEI 3-1 p 132.10, EEI 3-4 p

462, EEI 3-5 p 514, EEI 3-5 p 542). Antud paigaldise viimine vastavusse ehitusajal kehtinud

nõuetele eeldab praktiliselt kogu paigaldise renoveerimist. Tänasel päeval renoveerimine

tähendab aga paigaldise väljaehitust vastavalt kehtivale normdokumentatsioonile. Kostja on

soovinud siseneda hagejate kinnistule oma ala spetsialistiga, et teostada omalt poolt kontroll

ja vajalikud mõõtmised ning arvutamised. Hagejad ei ole kostjale võimaldanud seda tegevust

teha. Kostja oleks asjatundja abil saanud muuhulgas välja selgitada ka justnimelt hagejate

poolt elektriseadmete kasutamise tarbimiskäitumist arvestades, vastavate elektriseadmete

tarbimisvõimsust arvestades ning seda summeerides, kontrollida sedasama kaitseaparatuuri

selektiivsust, millele on MHV Elektrikontroll OÜ oma auditis viidanud. Kostja ei saa ilma

hagejate loata teha tegevust, mis võimaldaks välja selgitada peakaitse automaatkäivituse ehk

siis kontrollida, kas jaotuskeskustes kasutatavate kaitselülitite nimivool on üle 13A (MHV

Elektrikontroll OÜ auditis välja toodud nimivool), kui hageja käivitab oma elektriseadmed ja

need asuvad elektrienergiat tarbima. See asjaolu, millele MHV Elektrikontroll OÜ viitab, et

tähistused peaksid olema sellised, et oleks võimalik aru saada, mille toiteliiniga oleks

tegemist, on lihtsasti teostatav ning selleks ei ole vaja elektripaigaldist ümber ehitada, vaid

üksnes toiteliinid ära tähistada. Tähistuse puudumine või siis selle olemasolu ei

takista/piira/välista elektrienergia tarbimist elektriseadmetes. Kostja on sisuliselt paratamatult

pandud olukorda, kus hageja ise ei saa oma probleemi olemusest aru ega ei selgitada seda

välja, kuid nõuab samas, et kostja lahendaks olukorra, kuid ei luba kostjat oma kinnistule

elektripaigaldisega seotud peakaitse iseenesliku käivitamise ehk vooluahela katkestamisega

seotud probleemistiku põhjuste välja selgitamisele.

18. Müügilepingu sõlmimise järgselt kostja ja hageja suhtlus algas sellest, et peakaitse

käivitub ja katkestab elektrivooluahela, mis omakorda takistab elektriseadmete kasutamist.

Hagejad ei ole soovinud saada selgust antud küsimuses, vaid soovivad üksnes ostetud vanasse

majja uue elektripaigaldise ehitamist. Kostja on seisukohal, et hagejad alusetult seovad antud

juhul elektripaigaldise kasutamisel ebamugavust põhjustava asjaolu väljaselgitamise ning

nende kõrvaldamise uue elektripaigaldise ehitamisega. Kostja leiab, et see on väga tore, et

hagejad soovivad oma kinnistul asuva elektripaigaldise kaasajastada, kuid selle eest ei pea

maksma kostja. Kostja vastutus saab piirduda ainult asja lepingutingimustele

mittevastavusega ehk varjatud puudusega.

19. Kostja tegi oma 24.11.2021. a vastuses hagejatele veelkord ettepaneku viia müüja kulul

läbi Elektro-Sistem AS poolt täiendav kontroll/audit elamus XXX ning nimetatud ettepaneku

sisu oli alljärgnev: J Z teeb AAle ja D Aile omapoolse alljärgneva ettepaneku, mille kohaselt

Elektro-Sistem AS vastavat pädevust omav spetsialist siseneb AA ja D Ai loal nende poolt

sobival ajal nende kinnistule (aeg kooskõlastatakse kolme osapoole: Elektro-Sistem AS,

Ostjate ning Müüja vahel eelnevalt ning J Zl on õigus saata koos Elektro-Sistem AS töötajaga

kinnistule ka omapoolne volitatud esindaja) seda asukohaga: XXX, Jõhvi ning teostab J Z

tellimisel ning J Z kuludega vajaminevad toimingud (mõõtmised) elektripaigaldisele ning

kontrollib üle elektriseadmed ning tuvastab ise, milline elektriseade elektrikatkestuse

põhjustab (juhul kui põhjustab) ning dokumenteerib elektrikatkestuse esinemisel selle

konkreetse koha ning põhjuse ning annab omapoolse hinnangu probleemi võimalikuks

lahendamiseks. Hagejad ettepanekuga ei nõustunud. Seega hagejad ei olnud huvitatud

elektripaigaldise rikke põhjuste väljaselgitamisest.

20. Kostja peab vajalikuks selgitada, et 13.08.2021. a lepingu punkti 3.1. kohaselt oli lepingu

eseme ehk kogu kinnistu müügihinnaks 140 000 eurot. 13.08.2021. a lepingust nähtub, et

lepingu esemeks olev kinnistu on hoonestatud ning kinnistul asub elamu ning elekter ning

elektrisüsteem moodustab ainult tühise osa kinnistust. Samas rahaliselt hagejad soovivad

kostjalt hüvitist umbes 30% ulatuses kinnistu müügihinnast. Kahju ei saa olla rikastumise

aluseks, mida samas hagejad käesoleval juhul üritavad saavutada. Hagejad on oma

kahjunõude esitamisel lõviosas tuginenud asjaolule, milleks on uue elektrisüsteemi rajamise

maksumus. Hagejad soovivad kostjale esitatu põhjal rajada hoopis teistsuguse elektrisüsteemi,

kui nende omandatud elamus. Sisuliselt hagejad soovivad sellega saada täiendavat kasu, mis

aga VÕS § 127 lg 5 alusel oleks välistatud.

21. Kostja on seisukohal, et lepingu ese vastab elementaarsetele elamistingimustele ning

vastab ka 13.08.2021. a müügilepingu tingimustele ning kostja ei ole lepingut rikkunud.

Elamus on olemas elektrisüsteem, mis vastab lepingutingimustele. Kostja J Z elas nimetatud

XXX, Jõhvi kinnistul ca 20 aastat ning kunagi sellist probleemi nagu hagejad kirjeldavad, ei

esinenud. Hagejad kasutavad igapäevaselt nimetatud elektrisüsteemi, neil on elamus elekter,

nad saavad elamut kütta. Juhul kui hagejad peaksid asuma edasises menetluses väitma, et nad

ei kasuta elektripaigaldist, siis kostja saab tõendada, et hagejate väide pole tõene.

22. Kostja on seisukohal, et hagejate poolt nimetatud puudus tuleneb tegelikult hagejatest

ning on otseselt seotud hagejate poolt kinnistule paigaldatud uute elektriseadmetega ning

tuleneb hagejate poolt uutest elektriseadmetest tuleneva tarbimisvõimsuse kasvust. Hageja

lähenemine on, et vahet ei ole kui palju ma kasutan elektriseadmeid ja millise võimusega

seadmeid ma kasutan, siis elektripaigaldis peaks kõik välja kannatama. Selline lähenemine on

vastuolus füüsikareeglitele. See, et esineb rike kliendi elektripaigaldises ei ole automaatselt

varjatud puudus, vaid selle rikke põhjus tulebki välja selgitada ning seda on võimalik välja

selgitada üksnes selliselt, et kontrollida üle, millised elektriseadmed on hageja kinnistul välja

vahetanud ning kuidas toimub hageja tarbimine.

23. Kostja leiab, et M L poolt tehtud ekspertiis ei ole kostjale siduv, kuna teda ei kaasatud

ekspertiisi menetlusse ning ta ei saanud anda omapoolseid selgitusi ega esitada omapoolseid

küsimusi eksperdile. Kostja peab vajalikuks rõhutada, et M L väide „...tegemist juba

rekonstrueerimisega“ ei tugine õiguslikule alusele, nimelt vastavalt Ehitusseadustiku § 4 lg 3

järgi ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on ehitamine, mille käigus olemasoleva

ehitise omadused muutuvad oluliselt. Kahju hüvitamise eesmärgiks ei saa olla, et oluliselt

muudetakse elektripaigaldise omadusi. Kostja on seisukohal, et eksperdi poolt nimetatud

elektripaigaldise ehitamise aasta 1998 ei ole õige ega tugine tõenditele, kuna ekspert on samas

ekspertiisis ise väitnud, et kaablid ning kaitselülitid pärinevad erinevatest ajajärkudest.

Ekspert oma sellekohasele järeldusele jõudes selgitanud, et kasutatud on MMJ tüüpi kaableid,

kuid samas on MHV OÜ käinud kinnistul kohapeal ning tuvastanud, et kasutatud on vask ja

alumiiniumkaableid, seega ekspert M L seisukoht on ebaõige ning sellesse tuleks suhtuda

kriitiliselt. Hagejad on seisukohal, et Elektro-Sistem, MHV OÜ ja M L poolt koostatud

ekspertiisid tõendavad, et elektripaigaldis ei vasta nõuetele. Hagejate hinnangul tuleb nõuetele

vastavuse ajaks hinnata aega, millest on lähtunud ekspert M L ehk elektripaigaldise ehitamise

aega ei saa lugeda varasemaks kui 1998. aasta ning hindamisel tuleb lähtuda sellel ajal

kehtinud elektriohutusalastest eeskirjadest EEI. Kostja selle seisukohaga ei nõustu. M L

hinnang 1998. aasta osas põhineb sisuliselt sellel, et eksperdi hinnangul on fotodelt näha, et

kasutatud on MMJ tüüpi kaableid, mida hakati tootma Soomes SFS 2091 standardi järgi. M L

ei ole käinud kinnistul koha peal, vaid on lähtunud esitatud fotodest. MHV Elektrikontrolli

OÜ on käinud nimetatud kinnistul koha peal ning väidab auditis, et kasutatud vask ja

alumiiniumjuhtmeid, mitte MMJ tüüpi kaableid, seega eksperdi M L väide MMJ tüüpi

kaablite kasutamise kohta ei vasta tõele. Hagejad hagiavalduses viitavad sellele asjaolule, et

Elektrilevi OÜ poolt 16.11.2021. a läbiviidud kontrolli käigus selgus, et elektrikatkestuste

põhjuseks oli justnimelt keskmisele kvaliteedile mittevastav elektrisüsteem (täpsemalt rikked

hoone elektripaigaldises). Lisaks tõendavad ka eelmainitud auditites/eksperthinnangutes

väljatoodud faktid seda, et ehitise elektripaigaldise puudused on sellised, mida hagejad ei

oleks saanud kinnisasja ülevaatusel tuvastada. Hagejate sellekohane väide on tõendamata.

Elektrilevi OÜ pole tuvastanud, et elektrikatkestuse põhjuseks oleks keskmisele kvaliteedile

mittevastav elektrisüsteem. Samuti on tõendamata hagejate väide, nagu oleks puudused

sellised, mida hagejad ei oleks saanud kinnisasja ülevaatusel tuvastada. Peakaitse ning

jaotuskilbid on kõik avatavad ning tegemist pole varjatud puudusega. Hagejad väidavad, et

nimetatud asjaolu (s.o nõuetele vastav ning toimiv elektrisüsteem/-elektripaigaldis, mis

võimaldaks elamu sihtotstarbelist ja ohutut kasutamist) oli ostjate jaoks väga oluline ning kui

müüja oleks enne müügitehingu toimumist ostjaid teavitanud asjal esinevast varjatud

puudusest (mille varasemat esinemist on müüja suuliselt ostjatele pärast tehingu toimumist

kinnitanud!), mida ostja ei saanud asja üle vaadates näha, ei oleks ostja kinnisomandit ostnud

või siis kindlasti mitte lepingus kokkulepitud hinnaga. Kostja on seisukohal, et

elektripaigaldis võimaldab elamu sihtotstarbelist kasutamist ning hagejad kasutavad ning on

kasutanud elamut alates valduse üleandmisest kuni käesoleva ajani ning seal elektrienergiat

tarbinud. Seega elamu elektripaigaldis võimaldab elamu sihtotstarbelist kasutamist ning

hagejate väide on ebaõige.

24. Hagejad on kohtule esitanud tõendi (hagiavalduse lisa nr 12) ning väidavad hagiavalduses,

et hagejad pöördusid Baltic Electrical Installations OÜ poole, kes on 27.12.2021. a teinud

esmase pakkumise nr 081121-1E (lisa 12), milles toodu kohaselt läheks XXX

elektripaigaldise uus väljaehitamine/renoveerimine ehk puuduse kõrvaldamine maksma 19

147,98 eurot (s.o elektritööd koos 20% käibemaksuga). Sellele lisanduks varasemalt endist

olukorda taastava viimistlustööde maksumus suurusjärgus 19 999.20 eurot (koos 20%

käibemaksuga; lisa 13). Hagejad rõhutavad, et tegemist on esialgsete hinnapakkumistega ja

hinnad võivad muutuda olenevalt tööde keerukusest. Hagejate hinnanguline kulu puuduse

kõrvaldamiseks oleks kokku 19 147,98 + 19 999,20 = 39 147,18 eurot. Kostja on seisukohal,

et kostja ei saa olla vastutav kogu elamu elektripaigaldise kaasajastamise eest vaid tema

vastutust saaks jaatada ja seda saaks seonduda üksnes varjatud puudusega, mis on seniajani

välja selgitamata. Elektripaigaldis on erinevate kehaliste esemete süsteem, mis koosneb väga

erinevatest osadest, milleks on näiteks pealüliti, automaadid, rikkevoolulüliti, kaabel, lüliti,

lamp jms. Hagejad on seisukohal, et juhul kui üks kaablijupp või siis üks lüliti ei toimi nii

nagu nemad eeldasid seda toimivat, siis see tähendab omakorda kogu elektrisüsteemi

väljavahetamise vajadust.

25. Kostja juhib kohtu tähelepanu sellele asjaolule, et kõik hagejate poolt tellitud

hinnapakkumised nii Elektro-Sistem OÜ hinnapakkumine kui Baltic Electrical Installations

OÜ hinnapakkumine põhinevad Imperelekter OÜ poolt koostatud projektil. Nimetatud

Imperelekter OÜ projekti viimane lisa nimega 282021_PP_EL-8-01-spets.pdf alusel on

koostatud nii Elektro-Sistem OÜ hinnapakkumine kui Baltic Elektrical Installations OÜ

hinnapakkumine. Nimetatud väide on kontrollitav komponentide identsuse võrdlemisel.

Nimetatud elektriprojekti seletuse esimeselt leheküljel on nimetatud, et projekti koostamise

lähteandmeteks on tellija lähteülesanne ja soovitused. Ehk siis tellija (antud juhul hagejate)

soovitusel on olnud vajalik suurem peakaitsme võimsus ehk 3x32 A. Sisuliselt hagejad

teadsid, et nende elektriseadmete mugavaks kasutamiseks vajaliku elektrienergia tarbimiseks

ei piisa peakaitsme võimsusest 3x16 A.

26. Hagejad on esitanud hagis kostja vastu ka VÕS § 128 lg 3 alusel kulude, mis seonduvad

nõuete esitamisega kahju hüvitamiseks. Kostja on seisukohal, et nimetatud kulud ei ole

põhjendatud. Ükski nimetatud kuludest ei ole aidanud kaasa hagejate probleemi

väljaselgitamisele ning selle kõrvaldamisele. Seda on pakkunud hagejale üksnes kostja, kes on

pakkunud hagejale ka oma kaasabi elektripaigaldise rikke põhjuste väljaselgitamiseks ning

palunud luba siseneda koos oma ala eksperdiga hagejate kinnistule, mida hagejad pole

põhjendamatult võimaldanud. Hagi ese (kahjunõue) tuleneb vähemalt osaliselt hagejate enda

tegevusest tulenevatest asjaoludest. Seega juhul, kui hagejad suudavad ära põhistada vähemalt

mingiski ulatuses varjatud puuduse olemasolu omandatud kinnistul ja sellest tuleneb mingiski

ulatuses kahjunõue, siis VÕS § 139 lg 1 tuleb hagejate kahjunõuet vähendada selles ulatuses,

millises on nad ise põhjustanud selle kahju tekkimist. Hagejad võtsid kohe alguses selge

suuna, et ehitada välja elamus uus elektripaigaldis ning on lasknud selleks koostada

Imperelekter OÜ uue elektriprojekti ning selle põhjal kõik hinnapakkumised. Samas kui

arvestada MHV Elektrikontroll OÜ auditis väljatoodud põhjuseid, näiteks rikkevoolukaitse

puudumine, siis rikkevoolukaitset kui komponenti pole mainitud ei Elektro-Sistem OÜ

hinnapakkumises ega ka Baltic Elektrical Installations OÜ. Kui näiteks rikkevoolukaitse

puudumist saaks pidada varjatud puuduseks, siis jääb selgusetuks, miks ei näe kumbki

hinnapakkumine seda komponenti ette.

HAGEJATE VASTUS KOSTJA VASTUSELE

27. Hagejad esitasid 01.04.2022. a vastuse kostja vastusele.

28. Tuvastamaks rikke olemust ja allikat, pöördusid hagejad erakorralise auditi teostamiseks

nii Elektro-Sistem AS poole kui ka MHV Elektrikontroll OÜ poole, kes viisid kohapeal läbi

elektripaigaldise ekspertiisid. Elektro-Sistem AS 12.10.2021. a koostatud ekspertiisist nr 155

nähtub, et objekti ülevaatusel tuvastati puuduseid nii tehnilises dokumentatsioonis kui ka

elektripaigaldise ülesehituses ning eksperdi kokkuvõtva järelduse kohaselt on elektripaigaldist

keelatud ettenähtud otstarbel kasutada, kuna see ei vasta tehnilistele tingimustele,

projektdokumentatsioonile esitatavatele nõuetele ja õigusaktidega (SeOS) kehtestatud

ohutusnõuetele. Samale järeldusele jõudis ka MHV Elektrikontroll OÜ ekspert oma

27.11.2021. a auditis nr MHV-21-03893: elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele,

ei ole ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu ja paigaldise viimine vastavusse ehitusajal

kehtinud nõuetele eeldab praktiliselt kogu paigaldise renoveerimist.

29. Müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal esineb varjatud puudus (sh oli see olemas juba

müügi hetkel) – puudub nõuetele vastav, ohutu ning toimiv elektrisüsteem/-elektripaigaldis,

mis võimaldaks elamu sihtotstarbelist ja ohutut kasutamist. Tegemist oli varjatud puudusega,

mida hagejad ostjatena ei oleks saanud näha müügilepingu esemeks oleva elamu visuaalsel

ülevaatamisel enne müügitehingu toimumist ja seda põhjusel, et a) peakaitsme ja jaotuskilpide

kappide avamisega ei oleks saanud tuvastada elektripaigaldisel esinenud puuduseid ning

hagejatel puuduvad vastavad erialateadmised elektrisüsteemide ehituse kohta (sel põhjusel

telliti ka eelmainitud ekspertiisid); ja b) elektrikatkestused on tingitud elamu

elektripaigaldisest tervikuna, mitte „katkisest lülitist“ või „ülemäärasest elektritarbimisest“

nagu väidab kostja.

30. Kostja väited, et „hageja ei saa oma probleemi olemusest aru“, „hagejad ei ole huvitatud

elektripaigaldise rikke põhjuste väljaselgitamisest“ ning „üks kaablijupp või siis üks lüliti ei

toimi“ on ümber lükatud ka hagejate esitatud dokumentaalsete tõenditega, milleks on Elektro-

Sistem AS 12.10.2021. a koostatud ekspertiisiakt nr 155 (hagi lisa 2), MHV Elektrikontroll

OÜ 27.11.2021. a audit nr MHV-21-03893 (hagi lisa 7), riiklikult tunnustatud eksperdi

elektripaigaldiste ja elektripaigaldiste projektide valdkonnas M L 21.12.2021. a hinnanguga

(hagi lisa 11) ning Elektrilevi OÜ 22.11.2021. a kirjaliku vastusega hagejatele (hagi lisa 6)

ning elektriku M. N kirjalike selgitustega (vastuse lisa 2). Hoopis kostja ise ei soovi aru saada

ja tunnistada tõsiasja, et müügilepingu esemel oli müügi hetkel oluline varjatud puudus: s.o

puudub nõuetele vastav, ohutu ning toimiv elektrisüsteem/-elektripaigaldis, mis põhjustab

alates elamu hagejate kasutusse minemisest kuni tänaseni pidevalt elektrikatkestusi elamus

ning mille tagajärjel ei ole võimalik elamut sihtotstarbeliselt kasutada (s.t kasutada

elektriseadmeid neid kahjustamata ning kartmata, et lisaks elektri väljalülitamisele võib

tekkida mingil hetkel ka nt ohtlik lühis vms). Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis

kinnitaks tema paljasõnalisi väiteid, et a) elamu elektripaigaldis vastab nõuetele ja on

kasutamiseks ohutu; b) varasemalt, s.o perioodil, mil kostja elamut kasutas, elektrikatkestusi

ei esinenud; c) elamu elektripaigaldis vastab vähemalt keskmisele kvaliteedile; d) rikked on

tingitud „katkisest lülitist / juhtmest“2 ; d) „elektri kadumine“ saab olla seotud üksnes hageja

tarbimisega; e) hagejad ei ole huvitatud rikke põhjuste väljaselgitamisest.

31. Mis puudutab aga kostja poolt 25.02.2022. a vastuse lisana esitatud M Z kirjalikku

seletust selle kohta, et majaga tutvumise ajal olid hagejad „informeeritud elektrijuhtmestiku

olukorrast /…/ hoiatatud, et üldise pealüliti välja lülitumine toimub juhul, kui köögis on suur

elektriseadmetest tulenev ülekoormus (lülitatakse ühel ajal tööle elektripliit, veekeetja, ahi),

mille peale nad vastasid: meil korteris see tihti juhtub, see ei ole probleem / (enne maja ostu)

Aja D sõitsid kohale oma vanematega. Isa tegi fotod elektrijaotuskilpidest ja küttesüsteemist“,

siis on tegu paljasõnaliste ja tõendamata väidetega. Esmalt on tegu vastuoluliste väidetega,

kuna kostja enda sõnul (mida ta kinnitab ka oma vastuse lk 10) ei ole hageja kirjeldatud

probleemi (s.o elektri väljalülitumist) kunagi esinenud. Tekib küsimus, et kui seda ei

esinenud, kuidas sai siis keegi sellest hagejaid teavitada? Teiseks on Elektrilevi OÜ

rikkebrigaadi poolt 16.11.2021. a toimunud kontrolli käigus mh viidud läbi katse, kus köögis

olid samaaegselt sisse lülitatud kõik suuremad elektritarbijad (ahi, pliit, veeketja, boiler,

külmik), kuid sel momendil elektri väljalülitust ei toimunud, mis ei kinnita M. Zi väidet, et

väljalülitusi põhjustab tarbimise ülekoormus. Samuti on eluliselt mitteusutav M. Zi väide, et

elektri väljalülitumine ”ei ole hagejate jaoks probleem, sest meil korteris juhtub seda tihti”,

kuna hagejad ei ole midagi sellist kostjale ega M. Zile kunagi väitnud ning kui see poleks

hagejate jaoks probleem, puuduks poolte vahel täna nimetatud küsimuses vaidlus. Hagejad

käisid tõesti enne müügitehingu toimumist majaga tutvumas, sh koos vanematega, kuid keegi

ei teinud sel hetkel fotosid elektrijaotuskilpidest ja küttesüsteemist.

32. Elektripaigaldis ei vasta kehtivatele ohutusnõuetele ja seeläbi on müügilepingu esemel

oluline varjatud puudus. Hagejad eeldasid, et elamu hindamisakti koostanud OÜ

Kinnisvarabüroo UUS MAA eksperdile esitati omaniku (s.o kostja) esindaja poolt tõepärane

info ning hindaja poolt visuaalsel vaatlusel tuvastatu vastab tõele. Teisisõnu usaldasid hageja

hindaja poolt hindamisaktis toodud infot, millest nähtub, et elamu tehnosüsteemid, sh

elektrijuhtmestik on 2000-ndatel suuremas osas uuendatud ja seega peaksid vastama ka

tänapäevastele nõuetele. Alles pärast kinnisasja müüki on kostja asunud väitma, et

„elektripaigaldis võis olla valmis ehitatud juba enne 1998. aastat“ ning 25.02.2022. a

menetlusdokumendis märkinud, et „Nimetatud elamu omandas kostja J Z endine abikaasa D Z

/…/ [kes] on väitnud, et tema omandas nimetatud elamu ca 1998. aastal ning tema mäletamist

mööda oli elamu elektripaigaldis juba põhiosas välja ehitatud. Tema on nimetatud elamus

teinud remonti siseinterjööris ning renoveerinud maja katuse ja fassaadi, kuid elektripaigaldis

oli juba 1998. aastal põhiosas välja ehitatud, et tema on vahetanud pistikuid, lampe jms, kuid

põhiosas on kõik sama, mis tema poolt elamu ostmise ajal.“ Eeltoodust tulenevalt kinnitab

kostja seega ise, et on hindajale ja ka hagejatele esitanud enne müügilepingu sõlmimist

valeväiteid elamu elektripaigaldise ja –süsteemide seisukorra ja ehitusaja kohta ehk kostja

vastutus tuleneb ka VÕS § 14 lõikes 2 nimetatud kohustuse rikkumisest, mis annab hagejatele

õiguse nõuda kahju hüvitamist. Kuigi kostja on arvamusel, et kohus peaks selgitama välja

elektripaigalise ehitamise aasta ning kostja ise on esitanud müügilepingu sõlmise eelselt (s.o

kinnisasja väärtuse hindamise läbiviinud OÜ Kinnisvarabüroo UUS MAA eksperdile

avaldatud info) ja selle järgselt (s.o nii kohtueelses, kui kohtumenetluses) vastukäivat infot

elektripaigaldise ehituse aja kohta, on hagejad esitanud tõendina riiklikult tunnustatud ekspert

M L 21.12.2021. a hinnangu, kus viimane tuvastas mh elektripaigaldise umbkaudse ehitusaja.

M L on selgitanud oma hinnangu lk 1 (hagi lisa nr 11), et kuigi „ei ole täpselt teada

elektripaigaldise ehituse aasta, kuid on teada elamu kasutusloa väljaandmise aeg 06.09.1999.

Alates 1995 aastast kehtestati kohustuslikuna elektriohutusalased eeskirjad EEI, mis kehtisid

kohustuslikuna aastani 2003. Kuni 1995 aastani kehtisid de facto nõukogudeaegsed eeskirjad

EEE. Hinnangu tegemiseks kasutada olevate piltide järgi on kasutatud erinevatest ajajärkudest

olevaid kaableid ja uuemat tüüpi kaitselüliteid. Piltidel nähtavaid MMJ tüüpi kaableid hakati

tootma Soomes standardi SFS 2091 järgi 1998 aastal. Arvestades piltidel nähtavaid kaableid

ja kaitselüliteid, ei saa elektripaigaldise ehitamise aega lugeda varasemaks kui 1998. aasta,

mistõttu tuleb hindamisel aluseks võtta sellel ajal kehtinud elektriohutusalased eeskirjad EEI.“

Kostjad ei ole esitanud ühtegi omapoolset tõendit, mis riiklikult tunnustatud ekspert M L

arvamuse ümber lükkaks.

33. VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 kohaselt tuleb asja lepingutingimustele vastavuse

kontrollimisel lähtuda sellise asja tavalisest kasutusviisist ehk kasutusvõimalustest, mida ostja

tavaliselt sellisest asjast oodata võib. Selleks tuleb kontrollida, kas asi on tavapärase

kasutusviisi raames eesmärgipäraselt kasutatav. Riigikohus on oma praktikas märkinud, et

elamu vastab elementaarsetele elamistingimustele mh siis, kui eluruumides asub ohutu

elektripaigaldis (Riigikohtu lahend 3-2-1-43-15, p 18). Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise

hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel kaasa asja

lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on asja vanust ning sellest

tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul oleks asi § 217 lg 2 p 2 kohaselt

lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise kvaliteediga § 77 lg 1

tähenduses (Riigikohtu lahend 3-2-1-115-04). VÕS § 217 lg 2 p 2 ning § 77 lg 1 omavahelises

konkurentsis prevalveerib üldjuhul § 217 lg 2 p 2, mis on § 77 lg 1 suhtes erisätteks.

34. Hageja poolt kohtule esitatud Elektro-Sistem AS 12.10.2021. a elektripaigaldise

ekspertiisi aruanne nr 155, MHV Elektrikontroll OÜ 21.11.2021. a elektripaigaldise

erakorralise auditi protokoll nr MHV-21-03893 ja nende põhjal koostatud M L 21.12.2021. a

hinnang on dokumentaalsed tõendid TsMS § 272 lg-te 1 ja 2 mõistes. Selguse mõttes

täpsustavad hagejad, et fotod, mis M Lle esitati ja millele ta oma kokkuvõttes viitab, tehti

siiski XXX elamus MHV Elektrikontroll OÜ eksperdi poolt. See, et MHV Elektrikontroll OÜ

oma 21.11.2021. a koostatud protokollis ei viita MMJ tüüpi kaablite kasutamisele, ei tähenda,

et M L hinnang oleks väär. M L on oma 21.12.2021. a hinnangus märkinud, et „piltide järgi on

kasutatud erinevatest ajajärkudest olevaid kaableid /…/ piltidel [on] nähtavad MMJ tüüpi

kaablid“ ehk ekspert on viidanud sellele, mida ta piltidelt tuvastas/nägi ja kuidas ta jõudis

veendumusele, et elektripaigaldise ehitamise aeg ei saa olla varasem kui 1998. a /…/.

35. Kui ostjal on asja parandamise nõue § 222 lg 1 alusel, võib ta nõuda parandamist müüjalt

ja anda talle selleks ka täiendava tähtaja, mille möödumisel võib ostja asja ise § 222 lg 5

alusel parandada lasta ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

Riigikohus on selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5

tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks

tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase

täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab

tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga

(Riigikohtu lahend nr 3-2-1-5-12, p 33). Kostja omapoolset hinnapakkumist esitanud ei ole.

Samuti ei ole kostja esile toonud, milline hagejate poolt puuduste kõrvaldamiseks esile toodud

toimingutest on tegelikkuses ebavajalik vaid on üldsõnaliselt märkinud, et elektrisüsteemi

ümberehitus ei ole vajalik ning piisaks „mõne katkise lüliti / juhtmejupi vahetusest“. Hagejad

kostjaga ei nõustu. Hagejad on selgelt esile toonud, millest puuduste kõrvaldamiseks

pädevatelt ettevõtetelt võetud hinnapakkumised koosnevad ja milliseid toiminguid on asjas

puuduste kõrvaldamiseks vaja teha. VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hagejad asetada olukorda, mis

oleks võimalikult lähedane sellele, kui nad oleks ostnud elamu, millel ei ole varjatud puudusi.

Kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andnud hagejatele üle puudustega

lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul

ostjale (s.o hagejatele), ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki

teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas

põhjuslik seos tekkinud kahju ja kostja rikkumise vahel. Mõistlikud on asja parandamiseks

tehtud kulud juhul, kui need ei ületa keskmiselt vastava toimingu tegemiseks vajalikke

kulusid. Seadus ei nõua ostjalt võimalikest parandamise võimalustest odavaima valimist.

Vaidluse korral peab parandamiskulu ebamõistlikkusele tuginema müüja, st kui ostja tõendab

puuduse kõrvaldamiseks tegelikult kantud kulu suuruse, peab müüja põhjendama, miks on

selline kulu ebamõistlik. Kostja müüjana käesoleval juhul ei ole põhjendanud, miks tema

hinnangul hagejate kahjuhüvitise nõue ebamõistlik on. Toimiv ja ohutu elektrisüsteem on

elamu väga oluline osa, võimaldades selle sihtotstarbelist kasutamist. Üksnes väide, et

hüvitisenõue on umbes 30% kinnistu müügihinnast, ei ole aluseks hüvitisenõude

vähendamiseks.

36. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning VÕS § 127 lg 5 kohaselt ei tohi isik

kahju hüvitamise läbi üldjuhul rikastuda. Kasu maha-arvamisel tuleb teisest küljest aga

arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS §

127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning

kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus

kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida

(Riigikohtu lahend nr 3-2-1-133-15, p 17). Kui aga kostja leiab, et VÕS § 127 lg 5 kuulub

kohaldamisele, siis on tuleb kostjal välja tuua, mis ulatuses tuleb kahjuhüvitist vähendada ehk

kostja peab välja tooma missuguses ulatuses on hagejad rikastunud ning seda tõendama.

Siinjuures tuleb aga arvestada, et VÕS § 127 lg 5 tõendina esitanud erinevate ekspertide

hinnangud, millest nähtub, et puuduse kõrvaldamiseks ei piisa „kaablijupi“ või „mittetoimiva

lüliti“ väljavahetamisest vaid selleks, et olemasolev elektripaigaldis viia vastavusse 1999. a

kehtinud normdokumentidele tuleb kogu paigaldis uuesti välja ehitada. Hagejate hinnangul on

kõik remonditööde kalkulatsioonis olevad tööd koos materjalidega hinnatavad kui puuduse

kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja materjalid ehk hagejatel ei ole objektiivselt võimalik kasu

saamist kahju hüvitamise käigus vältida.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

37. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud osaliselt ja tuleb osaliselt rahuldada.

38. Müügileping (I kd tl 14-23).

Asja materjalidest nähtub, et 13.08.2021. a koostas ja tõestas Tallinna notar XX notariaalakti

(lepingudokumendi „Kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping,

milles osalesid J Z (esindaja V Ii kaudu, müüja), AA ja D A (ostjad) ning Luminor Bank AS

(hüpoteegipidaja). Lepingu esemeks oli kinnisasi XXX, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru

maakond (registriosa nr XXX, katastritunnus XXX) koos selle oluliste osade ja päraldistega.

Kinnisasjal paikneb elamu (esmane kasutus 1999, ehitusalune pind 162,2 m2), kuur (esmane

kasutus 1999, ehitusalune pind 28 m2). 27.12.1983. a on väljastatud ehituslube nr 162 ehitise

püstitamiseks. Müüja esindaja kinnitas, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel (lepingu p 2.1.4); lepingu ese on ühendatud ning liitunud järgmiste

tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon, andmesidekaabel, lepingu

eseme kütteliigiks on lokaalküte (lepingu p 2.1.6). Ostjad kinnitasid, et on üle vaadanud

lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise ning müüja poolt selle kohta esitatud

dokumentatsiooni ning on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast (lepingu p

2.2.3). Lepingu eseme ostuhind oli 140 000 eurot (lepingu p 3.1). Müüja ja ostjad leppisid

kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjatele üle hiljemalt 01.09.2021. a (lepingu p

4.1). Notar on lepingus selgitanud müüja vastutust lepingu eseme puuduste eest,

teatamiskohustust ja õiguskaitsevahendeid (lepingu p 7.3 ja 7.4).

39. Hagejad on kohtule esitanud Elektro-Sistem AS 12.10.2021. a elektripaigaldise ekspertiisi

(I kd tl 24), mille kokkuvõte kohaselt elamu elektripaigaldis ei vasta tehnilistele tingimustele,

projektdokumentatsioonile esitatavatele nõuetele ja seadme ohutuse seadusega (SeOS)

kehtestatud ohutusnõuetele; elektripaigaldist on keelatud ettenähtud otstarbel kasutada; MHV

Elektrikontroll OÜ 21.11.2021. a elektripaigaldise erakorralise auditi (I kd tl 40-44), mille

otsuse kohaselt elektripaigaldis ei vasta kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud

otstarbel kasutamiseks ohutu; paigaldise viimine vastavusse ehitusajal kehtinud nõuetele

eeldab praktiliselt kogu paigaldise renoveerimist, tänasel päeval renoveerimine tähendab aga

paigaldise väljaehitust vastavalt kehtivale normdokumentatsioonile; riiklikult tunnustatud

eksperdi elektripaigaldiste ja elektripaigaldiste projektide valdkonnas M L 21.12.2021. a

hinnangu (I kd tl 77-80), mille kokkuvõttes on märgitud: Lähtudes MHV Elektrikontrolli OÜ

koostatud auditi protokollist ja Elektro-Sistem AS aruandega kaasas olnud piltidest, ei vasta

Jõhvis XXX asuva elamu elektripaigaldis kasutusele võtu ajal (06.09.1999) kehtinud

normdokumentidele. Olemasoleva elektripaigaldise viimine vastavaks 1999 aasta kehtinud

normdokumentidele tähendab sisuliselt kogu paigaldise uuesti väljaehitamist. Selliselt peab

ehitatav paigaldis vastama praegu kehtivatele normdokumentidele.

40. AA on 13.07.2021. a tellinud vara (XXX hoonestatud kinnistu) turuväärtuse hindamise

esitamiseks krediidiasutusele. Hindamise on teostanud OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa hindaja

T P. 23.07.2021. a eksperthinnangu (I kd tl 127-144) kohaselt on vara turuväärtus 142 000

eurot; ehitisregistris on väljastatud ehitusluba ehitise püstitamiseks 27.12.1983. a, EHR-is

viited kasutusloale puuduvad, kasutusluba on väljastatud 20.09.1999. a, hoone on ehitatud

1980-ndatel aastatel, EHR-is hoone esmase kasutuselevõtu aasta 1999; veevarustus:

tsentraalne, soe vesi elektriboileriga, elektrivarustus: võrk, 220/380V, 3 x 16A; 2000-ndatel

aastatel valdavalt uuendatud tehnosüsteemid -suuremas osas elektrijuhtmestik /…/

Tehnosüsteemid on heas töökorras /…/

41. D A on tellinud OÜ-lt Imperelekter XXX elektrivarustuse põhiprojekti (projekt

26.10.2021. a, I kd tl 158-176).

42. AA ja A.V.R. Elekter OÜ on 10.03.2022. a sõlminud töövõtulepingu XXX

elektrivarustuse renoveerimiseks (II kd tl 39-42) tööde maksumusega 18 269,96 eurot

(käibemaksuga).

43. Asjakohased õigusnormid ja Riigikohtu praktika.

43.1. VÕS § 217 lg 1 sätestab, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad

vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lg 2 p 2 sätestab, et asi ei

vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei

sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise

ajal teadis või pidi teadma, kui müüja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või

teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

43.2. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko

üleandmise ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

43.3. VÕS § 77 lg 1 kohaselt võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest,

peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

43.4. VÕS § 218 lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest,

kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

43.5. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või

asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale ebamõistlikke kulusid või

põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele

mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste

ebamugavusteta mujalt (VÕS § 220 lg 1). Kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja

müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning

nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 222 lg 5).

43.6. Kahju hüvitamise nõude eeldusteks on VÕS § 115 lõike 1 kohaselt müügilepingu

mittetäitmine ja müüja vastutus mittetäitmise eest. See, millal müüja kohustuse rikkumise eest

vastutab, tuleneb VÕS §-dest 103 ja 104. VÕS § 115 lõikes 2 sätestatud eeldustel võib

müügilepingu mittetäitmise korral nõuda kahju hüvitamist ka täitmise asemel ning sellisel

juhul on nõude sisuks ostjale nende kahjulike tagajärgede hüvitamine, mis tekivad lepingulise

kohustuse täitmata jäämise tõttu. VÕS § 127 lg 1 alusel on kahju hüvitamise eesmärk

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

43.7. Võlausaldaja võib VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lõike 3 alusel võlausaldaja nõuda lepingu

rikkumise korral kahju hüvitamist, kui täidetud on eelkõige järgmised üldised eeldused: -

võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); - võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1); - võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); -

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); - kahju

oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav (VÕS § 127

lg 3); - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

43.8. VÕS § 127 lg 5 kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik

sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui

kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

43.9. Müügilepingu esemeks oleva asja lepingutingimustele mittevastavuse korral saab ostja

kasutada müüja vastu seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid, kui müüja vastutab lepingu

rikkumise eest (Riigikohtu lahend 3-2-1-129-12, p 25).

43.10. Riigikohus on lahendis 3-2-1-46-17 asunud seisukohale, et maja kasutamine elamiseks

eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu

tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-115-04, p 21). Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg

2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu

vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause

mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks

selleks sisalduma müügilepingus (Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-

12, p 29). Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada

lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi

detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele

elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-129-12, p 23).

43.11. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud

avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta

isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest (Riigikohtu otsus 3-2-1-46-17, p

25).

43.12. Lepingutingimustele vastavaks võib osutuda ka asi, millel on tuvastatud selle vanusele

tavapärane kulumine või vananemine. Seega tuleb müügilepingu eseme lepingutingimustele

vastavuse hindamiseks asja omadusi puudutava kokkuleppe puudumisel hinnata, mida võis

ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades müügilepingu

eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata. Kui müügilepingu eseme seisukord on halvem

sellest, mida võis ostja eseme vanust, kasutusotstarvet ja senist tegelikku kasutust arvestades

müügilepingu eseme seisukorra kohta mõistlikult oodata, võib tegemist olla müügilepingu

eseme lepingutingimustele mittevastavusega VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses

Riigikohtu lahend 2-21-1758/64, p 10.2).

43.13. Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused (vt mh Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21): puudus oli olemas

riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS §

221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p

1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221

lg 1 p 2, Riigikohtu lahend 2-17-1937/52, p 16).

43.14. Riigikohus on lahendis 3-2-1-43-15 (p 18) leidnud: „Kolleegium ei nõustu ka

ringkonnakohtu seisukohtadega, mis puudutavad elektrijuhtmestiku seisukorda.

Ringkonnakohus ei ole kõigepealt tuvastanud, et müügikuulutuse väide „uus

elektrijuhtmestik" ei ole saanud müügilepingu osaks, st et müüjad oleksid ostjale teatanud või

lepingusse lisanud, et tegelikult ei ole tegemist täielikult uue elektrijuhtmestikuga. Sellistel

asjaoludel ei ole võimalik nõustuda ringkonnakohtu järeldusega, et hageja sai mõistlikult

lähtuda sellest, et vana hoone puhul vajab elektrisüsteem üldjuhul eraldi tähelepanu ja võib

tekkida vajadus teha selle uuendamiseks kulutusi. Selline seisukoht võinuks olla õige juhul,

kui müüjad oleksid lepingus juhtinud tähelepanu elektrisüsteemi uuendamise vajadusele või

vähemalt ei oleks müügikuulutuses märkinud eespool viidatud teavet. Elektrijuhtmestiku

korrashoid on ohutuse seisukohalt äärmiselt oluline. Nii on elektriinseneri koostatud aktis nt

märgitud, et duširuumi elektripaigaldis on eluohtlik (I kd, tl 137). Kolleegiumi hinnangul

tuleb lugeda hagejale müüdud korteriomandi puuduseks see, et sellel ei olnud

elektrijuhtmestiku osas kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi, ning see, et

korteriomandi elektrijuhtmestikul ja seega korteriomandil tervikuna ei olnud ka tavalisi

omadusi p 2 tähenduses (eluohtlikkuse puudumine).

44. Poolte vahel ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et kostja müüjana vastutab tuvastatud

puuduste eest (VÕS § 218) kuna a) puudused olid olemas riisiko ülemineku ajal hagejatele

ehk ostjatele; b) puudus ei tulenenud hagejast; c) hagejad ostjatena ei teadnud lepingu

sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma; d) sõlmitud ei ole kostja kui müüja vastutust

piiravat kokkulepet või ei saa kostja müüjana sellele tugineda.

45. Müügilepingu sõlmimise eelselt avaldati hagejatele, et elamu elektrijuhtmestik on 2000-

ndatel aastatel suuremas osas uuendatud ja seega vastab tänapäevastele nõuetele. Nimetatud

asjaolu fikseeriti m.h hindamisaktis. Sellisest müüja avaldusest ja elektrijuhtmestiku

uuendamise eraldi väljatoomisest saab mõistlik inimene aru, et hoone elektrisüsteem ei ole

mitte ainult korras ning turvaliselt kasutatav vaid ka ajakohastatud.

46. Ostes kinnisasja, mille oluliseks osaks on kasutuses olev elumaja, siis ei pea ostja

hakkama tegema kulutusi elumaja elektripaigaldise ümberehitamiseks ja elamu

elektripaigaldis peab olema turvaliselt kasutatav ja töötav (seda ka siis kui elektripaigaldis on

rajatud 1980-1990-ndatel aastatel). Kui aga müüja poolt rõhutatakse elektrisüsteemi

uuendamist, siis seda enam peab elamu elektripaigaldis olema töökorras, turvaliselt kasutatav

ja ei pea kasutamiseks vajama kohest ümberehitamist. Kostja ei ole hagejatele ei lepingu

sõlmimise eelselt ega lepingus avaldanud ja pooled ei ole kokku leppinud selles, et hagejad

ostavad lepingu eseme, millel on puudustega ja eluohtlik elektripaigaldis. Müüja kinnitas

müügilepingus ostjatele, et müügilepingu esemel ei ole varjatud puuduseid. Pärast

müügilepingu sõlmimist ja hagejate poolt elamusse kolimist selgus, et elektrisüsteem ei toimi

nõuetekohaselt ja toimuvad pidevad peakaitsme väljalülitused. Tuvastamaks pidevate

väljalülitamiste põhjused tellisid hagejad ekspertiisi. Kuna kostja ei nõustunud eksperdi

arvamusega, tellis hageja veel mitu sõltumatut ekspertarvamust, mis kõik jõudsid

eraldiseisvalt samale järeldusele - elamu elektrisüsteem ei vasta kasutusele võtmise ajal

kehtinud nõuetele ja on kasutamiseks ohtlik ning nõuab tervikuna uuesti väljaehitamist.

47. Eksperdi M L hinnangus on välja toodud MHV Elektrikontrolli OÜ koostatud auditi

protokollist konkreetsed ning olulised puudused, mida kinnitasid m.h Elektro-Sistem AS

aruandega kaasas olnud fotod ning mille kohta on ekspert lisanud omapoolsed kommentaarid:

a) Elamu kohta pole esitatud ei elektripaigaldise projekti ega teostusjooniseid. Elektro-Sistem

AS aruandega kaasas olnud pildid kinnitavad elektripaigaldise ehitaja madalat

kvalifikatsiooni; b) Suures osas ei vasta paigaldises kasutatud juhistik kehtinud nõuetele.

Juhistikuna tuli kasutada planksoonega, minimaalselt 1,5 mm2 ristlõikega vaskkaableid milles

ahelajuhtideks on faasijuhid, neutraaljuht ja kaitsejuht. Kasutatud on alumiiniumkaableid

(lubatud on kasutada alates ristlõikest 16 mm2 ) ja vaskkaableid, mis ei ole ette nähtud

elektriinstallatsioonis kasutamiseks; c) Pesuruumi seadmeid toitvad kaabelliinid peavad olema

kaitstud rikkevoolukaitselülitiga, mis antud paigaldises puuduvad. /…/ Keldrikorrusel puudub

küttetorustiku peapotentsiaaliühtlustus. Ehitise metallosad tuleb ühendada peamaanduslatile

maandusjuhi kaudu; d) Pole tagatud kaitseaparatuuri selektiivsus liitumispunkti kaitselüliti

nimivooluga 16A, mis eeldab jaotuskeskustes kasutatavate kaitselülitite nimivooluks mitte üle

13A. Peajaotuskeskuse, millesse tuleb toitekaabel, kest on saadud kas prügimäelt või

vanametalli kokkuostust ja ei tohiks olla paigaldatud 1999. a ehitatud elektripaigaldisse.

Selles jaotuskeskuses peab olema nõuetekohane kaitselahutuslüliti, tehtud siseneva kaabelliini

PEN-juhi lahutus N- ja PE-juhiks, sest paigaldis peab olema ehitatud TN-S

juhistikusüsteemis, milles kasutatakse kolme ja viiejuhilisi kaableid. See juhistikusüsteem

eeldab neutraaljuhi (N-juht tunnusvärviga sinine) ja kaitsejuhi (PE-juht tunnusvärviga

kollaroheline) rangelt lahutamist s.t. jaotuskeskuses peab olema eraldi Njuhtide ja PE-juhtide

latt. Nende värvidega juhte ei tohi kasutada faasijuhtidena. Jaotuskeskuses peab olema

elektriskeem, kaitselülitite ja juhtide tähistus, et oleks võimalik määrata mille toiteliiniga on

tegemist. Sellest aga pole elektripaigaldise ehitaja midagi teadnud. Eelnev kehtib kõigi

paigaldise jaotuskeskuste kohta. Neljajuhilise toitekaabelliini korral tuleb teha paigaldisele

kordusmaandus. Ekspert lisas täiendusena, et kollarohelist juhti tohib kasutada eranditul ainult

PE ja PEN otstarbelise juhina. Teisi värvi juhte tohib kasutada faasi- ja või N-juhtidena vaid

juhul kui need on otstes nõuetekohaselt tähistatud.

48. Seetõttu ei nõustu kohus kostja vastuväidetega, mille kohaselt „asjaolu, et elektrisüsteem

elamus ei ole kaasaegne ega saagi ega peagi olema kaasaegne, ei saa olla varjatud puudus.

Elektrisüsteem saab olla kaasaegne ainult uusehitises, kuid XXX Jõhvi elamu on ehitatud

peale 1983. aastal väljastatud ehitusloa väljaandmist“. Nagu ekspert oma 21.12.2021. a

hinnangus on märkinud, siis ei saa elektripaigaldise ehitamise aega lugeda varasemaks kui

1998. aasta ning hindamisel tuleb lähtuda sellel ajal kehtinud elektriohutusalastest eeskirjadest

EEI. Sellest tulenevalt ei piisa puuduse kõrvaldamiseks nii-öelda „paari kaabli või kaitsmete“

väljavahetamisest, kuna nii ekspert M L kui ka MHV Elektrikontrolli OÜ koostatud auditi

protokolli tulemustest nähtub, et elamu elektripaigaldis tervikuna ei vasta ehitusajal kehtinud

nõuetele ning puuduse kõrvaldamiseks tuleb kogu paigaldis uuesti välja ehitada, et see oleks

ohutu ja võimaldaks ehitise sihipärast kasutamist. Elektrilevi OÜ poolt 16.11.2021. a

läbiviidud kontrolli käigus selgus, et elektrikatkestuste põhjuseks oli justnimelt keskmisele

kvaliteedile mittevastav elektrisüsteem (rikked hoone elektripaigaldises). Lisaks tõendavad ka

auditites/eksperthinnangutes väljatoodud faktid seda, et ehitise elektripaigaldise puudused on

sellised, mida hagejad ei oleks saanud kinnisasja ülevaatusel tuvastada. Kohus ei nõustu ka

kostja vastuväitega selle kohta, et elektrikatkestuste ilmseks põhjustajaks on hagejate

elektriseadmed, mille võimsusele elektripaigaldis ei pea vastu. Hagejate väljakutsel on

Elektrilevi OÜ rikkebrigaad korduvalt XXX asuval objektil kohal käinud. Viimase poolt viidi

16.11.2021. a läbi kohapealne kontroll, mille käigus vahetati välja liitumiskilbis olev

peakaitse ja teostati mh katse liini ülekoormuse situatsioonis ehk kontrolliti, kas väljalülitus

võib olla tingitud elamus olevate suuremate elektritarbijate (s.o ahi, pliit, veeketja, boiler,

külmik) samaaegsest kasutamisest. Tol hetkel elektri väljalülitust ei toimunud, kuid kui kõik

eelnimetatud seadmed olid välja lülitatud, toimus elektri väljalülitus lausa kahel korral ja seda

madala elektritarbimise korral. Elektrilevi OÜ järelduste kohaselt, olid nimetatud

väljalülitused põhjustatud kliendi elektripaigaldises olevast rikkest. Seega ei põhjusta

väljalülitusi mitte hageja poolt kasutatavad tarbijad vaid rikked süsteemis endas.

49. Müügilepingu esemel oli müügi hetkel oluline varjatud puudus: s.o puudub nõuetele

vastav, ohutu ning toimiv elektrisüsteem/-elektripaigaldis, mis põhjustab alates elamu

hagejate kasutusse minemisest elektrikatkestusi elamus ning mille tagajärjel ei ole võimalik

elamut sihtotstarbeliselt kasutada (s.t kasutada elektriseadmeid neid kahjustamata ning

kartmata, et lisaks elektri väljalülitamisele võib tekkida mingil hetkel ka nt ohtlik lühis).

Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema paljasõnalisi väiteid, et a) elamu

elektripaigaldis vastab nõuetele ja on kasutamiseks ohutu; b) varasemalt, s.o perioodil, mil

kostja elamut kasutas, elektrikatkestusi ei esinenud; c) elamu elektripaigaldis vastab vähemalt

keskmisele kvaliteedile; d) rikked on tingitud „katkisest lülitist / juhtmest“ ; d) „elektri

kadumine“ saab olla seotud üksnes hageja tarbimisega; e) hagejad ei ole huvitatud rikke

põhjuste väljaselgitamisest.

50. Kostja väitel pidid hagejad: a) olema müügilepingut sõlmides teadlikud, et elamu on

ehitatud mingil ajahetkel 1983- 1999 aastate vahel ning ei saa seetõttu vastata kõigile

sellistele tehnilistele eeldustele, mis eeldatakse uusehituselt 2021. aastal ning kuna

elektripaigaldis võis olla valmis ehitatud juba enne 1998. aastat, siis ei peagi see vastama

1999. a kehtinud nõuetele; b) arvestades elamu ehitusaega ette nägema, et elektripaigaldis ei

pea uuele tarbimiskoormusele vastu. Lisaks on kostja arvamusel, et selleks, et kohus saaks

tuvastada elektripaigaldise nõuetele vastavust, tuleks kõige pealt välja selgitada, millal

elektripaigaldis on ehitatud ja mis aja nõuetele see peaks vastama. Elamu hindamisakti punkti

3.4 alapunktist „Seisukord ja remondivajadus“ nähtub järgmine info: „Hoone on

rekonstrueeritud 2000ndatel aastatel - vahetatud katusekate, välisseinad lisasoojustatud ja

paigaldatud uus välisviimistlus, vahetatud aknad, uksed. Uuendatud on enamike ruumide

siseviimistluskatted (s.h saunaruumid renoveeritud peale 2010.a) ja valdavalt uuendatud

tehnosüsteemid - suuremas osas elektrijuhtmestik.“ Sellele eelnevalt on punkti 3.4 „Elamu

kirjeldus“ alguses märkus, et „Allikas: /…/ omaniku esindaja suuline info“ lahtris

„Tehnovõrgud ja –süsteemid“ märkus „Andmed põhinevad omaniku esindaja ütlustel,

Üksikelamu ümberehitamise hinnangul ja Ehr andmetel“ 3 . Lisaks on hindamisakti lk 4

punkti 1 alapunktis „Eksperthinnangu kehtivuse eeldused“ toodud välja, et hindaja lähtus

hinnangu koostamisel sellest, et „hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on

tõesed“ ja „hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille

olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama“. Sellele

järgnevalt on alapunktis „Klauslid hindaja piiratud vastutuse kohta“ märkus: „hindaja ei ole

teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või

ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas

seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole

inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS

875-4:2015).“4 Eeltoodust tulenevalt eeldasid hagejad, et elamu hindamisakti koostanud OÜ

Kinnisvarabüroo UUS MAA eksperdile esitati omaniku (s.o kostja) esindaja poolt tõepärane

info ning hindaja poolt visuaalsel vaatlusel tuvastatu vastab tõele. Teisisõnu usaldasid hageja

hindaja poolt hindamisaktis toodud infot, millest nähtub, et elamu tehnosüsteemid, sh

elektrijuhtmestik on 2000ndatel suuremas osas uuendatud ja seega peaksid vastama ka

tänapäevastele nõuetele. Alles pärast kinnisasja müüki on kostja asunud väitma, et

„elektripaigaldis võis olla valmis ehitatud juba enne 1998 aastat“ ning 25.02.2022. a

menetlusdokumendis märkinud, et „Nimetatud elamu omandas kostja J Z endine abikaasa D Z

/…/ [kes] on väitnud, et tema omandas nimetatud elamu ca 1998 aastal ning tema mäletamist

mööda oli elamu elektripaigaldis juba põhiosas välja ehitatud. Tema on nimetatud elamus

teinud remonti siseinterjööris ning renoveerinud maja katuse ja fassaadi, kuid elektripaigaldis

oli juba 1998 aastal põhiosas välja ehitatud, et tema on vahetanud pistikuid, lampe jms, kuid

põhiosas on kõik sama, mis tema poolt elamu ostmise ajal.“ Eeltoodust tulenevalt kinnitab

kostja seega ise, et on hindajale ja ka hagejatele esitanud enne müügilepingu sõlmimist

valeväiteid elamu elektripaigaldise ja –süsteemide seisukorra ja ehitusaja kohta. Elamu

hindamisakti punkti 3.4 alapunktist „Seisukord ja remondivajadus“ nähtub järgmine info:

„Hoone on rekonstrueeritud 2000-ndatel aastatel - vahetatud katusekate, välisseinad

lisasoojustatud ja paigaldatud uus välisviimistlus, vahetatud aknad, uksed. Uuendatud on

enamike ruumide siseviimistluskatted (s.h saunaruumid renoveeritud peale 2010. a) ja

valdavalt uuendatud tehnosüsteemid - suuremas osas elektrijuhtmestik.“ Sellele eelnevalt on

punkti 3.4 „Elamu kirjeldus“ alguses märkus, et „Allikas: /…/ omaniku esindaja suuline info“

lahtris „Tehnovõrgud ja –süsteemid“ märkus „Andmed põhinevad omaniku esindaja ütlustel,

Üksikelamu ümberehitamise hinnangul ja EHR andmetel“. Lisaks on hindamisakti lk 4

punkti 1 alapunktis „Eksperthinnangu kehtivuse eeldused“ toodud välja, et hindaja lähtus

hinnangu koostamisel sellest, et „hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on

tõesed“ ja „hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille

olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama“. Sellele

järgnevalt on alapunktis „Klauslid hindaja piiratud vastutuse kohta“ märkus: „hindaja ei ole

teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või

ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas

seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole

inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS

875-4:2015).“ Eeltoodust tulenevalt eeldasid hagejad, et elamu hindamisakti koostanud OÜ

Kinnisvarabüroo UUS MAA eksperdile esitati omaniku (s.o kostja) esindaja poolt tõepärane

info ning hindaja poolt visuaalsel vaatlusel tuvastatu vastab tõele. Teisisõnu usaldasid hageja

hindaja poolt hindamisaktis toodud infot, millest nähtub, et elamu tehnosüsteemid, sh

elektrijuhtmestik on 2000-ndatel suuremas osas uuendatud ja seega peaksid vastama ka

tänapäevastele nõuetele. Alles pärast kinnisasja müüki on kostja asunud väitma, et

„elektripaigaldis võis olla valmis ehitatud juba enne 1998. aastat“ ning 25.02.2022. a

menetlusdokumendis märkinud, et „Nimetatud elamu omandas kostja J Z endine abikaasa D Z

/…/ [kes] on väitnud, et tema omandas nimetatud elamu ca 1998. aastal ning tema mäletamist

mööda oli elamu elektripaigaldis juba põhiosas välja ehitatud. Tema on nimetatud elamus

teinud remonti siseinterjööris ning renoveerinud maja katuse ja fassaadi, kuid elektripaigaldis

oli juba 1998. aastal põhiosas välja ehitatud, et tema on vahetanud pistikuid, lampe jms, kuid

põhiosas on kõik sama, mis tema poolt elamu ostmise ajal.“ Eeltoodust tulenevalt kinnitab

kostja seega ise, et on hindajale ja ka hagejatele esitanud enne müügilepingu sõlmimist

valeväiteid elamu elektripaigaldise ja –süsteemide seisukorra ja ehitusaja kohta.

51. Kostja on väited: „hageja lähenemine on, et vahet ei ole kui palju ma kasutan

elektriseadmeid ja millise võimusega seadmeid ma kasutan, siis elektripaigaldis peaks kõik

välja kannatama. Selline lähenemine on vastuolus füüsikareeglitele“ ja „hagejad ise on asunud

välja vahetama elektriseadmeid võimsamate (st elektriseadmete tarbimisvõimsus on suurem)

vastu, kui need olid kinnistul eelmise omaniku ajal. Seega pidid hagejad, arvestades elamu

ehitusaega, seda ette nägema, et elektripaigaldis ei pea uuele tarbimiskoormusele vastu.“

16.11.2021. a viidi Elektrilevi OÜ rikkebrigaadi kohalolekul läbi katse, kus samaaegselt olid

elektrivõrku ühendatud kõik suurema tarbimisega elektriseadmed ja sel hetkel elektri

väljalülitust ei toimunud. Seega ei vasta tõele kostja väide, et elektri väljalülituse põhjustas

ülekoormus. Lisaks, üldiselt teadaolevalt tarbivad tänapäevased elektriseadmed enamasti ka

oluliselt vähem elektrienergiat, kui nt 1990-ndatel toodetud seadmed (s.o ajal, mil eksperdi

poolt on tuvastatud elektripaigaldise väljaehitamine).

52. Kostja väitel ei ole ekspert M L ekspertiis kostjale siduv, kuna ta ei saanud anda

omapoolseid selgitusi ega esitada omapoolseid küsimusi eksperdile ning lisaks märgib kostja,

et M L väide MMJ tüüpi kaablite kasutamise kohta ei vasta tõele, kuna MHV OÜ on käinud

kinnistul kohapeal ning tuvastanud, et kasutatud on vask ja alumiiniumkaableid. Fotod, mis M

Lle esitati ja millele ta oma kokkuvõttes viitab, tehti XXX elamus MHV Elektrikontroll OÜ

eksperdi poolt. See, et MHV Elektrikontroll OÜ oma 21.11.2021. a koostatud protokollis ei

viita MMJ tüüpi kaablite kasutamisele, ei tähenda, et M L hinnang oleks väär. M L on oma

21.12.2021. a hinnangus märkinud, et „piltide järgi on kasutatud erinevatest ajajärkudest

olevaid kaableid /…/ piltidel [on] nähtavad MMJ tüüpi kaablid“ ehk ekspert on viidanud

sellele, mida ta piltidelt tuvastas/nägi ja kuidas ta jõudis veendumusele, et elektripaigaldise

ehitamise aeg ei saa olla varasem kui 1998. a. Kostja ei esitanud omapoolseid tõendeid, mis

lükkaks ümber hagejate poolt esitatud tõendis väljatoodud asjaolud.

53. Kahju hüvitamise nõude suurus.

53.1. Kostja on arvamusel, et elekter ning elektrisüsteem moodustab ainult tühise osa

kinnistust, samas hagejad soovivad kostjalt hüvitist umbes 30% ulatuses kinnistu

müügihinnast ja hagejad ei ole VÕS § 127 lg 5 alusel maha arvanud kasu, mis nad saavad uue

elektripaigaldise ehitamise eest.

53.2. Hagejad leiavad, et asja parandamiseks tehtud kulud on mõistlikud juhul, kui need ei

ületa keskmiselt vastava toimingu tegemiseks vajalikke kulusid. Seadus ei nõua ostjalt

võimalikest parandamise võimalustest odavaima valimist. Vaidluse korral peab

parandamiskulu ebamõistlikkusele tuginema müüja, s.t kui ostja tõendab puuduse

kõrvaldamiseks tegelikult kantud kulu suuruse, peab müüja põhjendama, miks on selline kulu

ebamõistlik. Kostja müüjana käesoleval juhul ei ole põhjendanud, miks tema hinnangul

hagejate kahjuhüvitise nõue ebamõistlik on. Toimiv ja ohutu elektrisüsteem on elamu väga

oluline osa, võimaldades selle sihtotstarbelist kasutamist. Üksnes väide, et hüvitisenõue on

umbes 30% kinnistu müügihinnast, ei ole aluseks hüvitisenõude vähendamiseks. VÕS § 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on

võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning VÕS § 127 lg 5 kohaselt ei tohi isik kahju

hüvitamise läbi üldjuhul rikastuda. Kasu maha-arvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et

kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5

kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul

tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei

ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (Riigikohtu lahend 3-

2-1-133-15, p 17). Kui aga kostja leiab, et VÕS § 127 lg 5 kuulub kohaldamisele, siis on tuleb

kostjal välja tuua, mis ulatuses tuleb kahjuhüvitist vähendada ehk kostja peab välja tooma

missuguses ulatuses on hagejad rikastunud ning seda tõendama. Siinjuures tuleb aga

arvestada, et VÕS § 127 lg 5 tõendina esitanud erinevate „mittetoimiva lüliti“

väljavahetamisest vaid selleks, et olemasolev elektripaigaldis viia vastavusse 1999. a kehtinud

normdokumentidele tuleb kogu paigaldis uuesti välja ehitada. Hagejate hinnangul on kõik

remonditööde kalkulatsioonis olevad tööd koos materjalidega hinnatavad kui puuduse

kõrvaldamiseks vajalikud tööd ja materjalid ehk hagejatel ei ole objektiivselt võimalik kasu

saamist kahju hüvitamise käigus vältida.

53.3. Hagejad taotlevad kostjalt kahjuhüvitise väljamõistmist summas 41 924,70 eurot.

Hagejad on pöördunud Baltic Electrical Installations OÜ poole, kes on 27.12.2021. a teinud

esmase pakkumise nr 081121-1E (hagiavalduse lisa 12). Selles toodu kohaselt läheks XXX

elektripaigaldise uus väljaehitamine/renoveerimine ehk puuduse kõrvaldamine maksma 19

147,98 eurot (s.o elektritööd koos 20% käibemaksuga). Sellele lisanduks varasemalt endist

olukorda taastava viimistlustööde maksumus (Eventlux OÜ 21.11.2021. a hinnapakkumine,

hagiavalduse lisa 13) suurusjärgus 19 999,20 eurot (koos 20% käibemaksuga). Hagejate

hinnanguline kulu puuduse kõrvaldamiseks on kokku 19 147,98 + 19 999,20 = 39 147,18

eurot.

53.4. Kohus nõustub kostjaga, et hagejad soovivad väljas ehitada kogu elumajas oleva

elektripaigaldise, mistõttu kohus peaks arvestama VÕS § 127 lg 5, mille kohaselt

kahjuhüvitisest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise

tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine

oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

53.5. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-100-13 leidnud, et VÕS § 127 lg 5 kohaselt tuleb

kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tõttu.

See põhimõte tuleneb otseselt diferentsihüpoteesi kohaldamisest (otsuse p 13) ja lahendis 3-2-

1-137-05 on Riigikohus märkinud, et antud normi eesmärk on välistada kannatanu

rikastumine kahju tekitaja kahju hüvitamise kohustuse läbi, st kannatanu ei tohi pärast kahju

tekkimise aluseks olevat sündmust olla paremas olukorras, kui ta muidu oleks olnud. Sellega

välistatakse ühtlasi ka kahju tekitaja karistamine kahju hüvitamise instituudi kaudu. Samuti on

Riigikohus lahendis 3-2-1-115-04 rõhutanud: „ostes kasutatud korteri, ei või ostja eeldada, et

korteri küttekolded ja tehnosüsteemid oleksid samasuguses olukorras nagu uued. Seega peaks

hüvitama vaid need kulutused, mis tuleb teha küttekollete viimiseks hüpoteetilisse olukorda,

kus need pidanuks olema, et vastata lepingu nõuetele. Säästetud kulude suuruse

kindlakstegemisel võib kohus tugineda § 127 lg 6 ja TsMS § 233 lg 1 ning otsustada

kahjustatud isiku säästu suuruse oma siseveendumuse kohaselt (Riigikohtu lahend 3-2-1-90-

14, p 15).

53.6. Asja materjalidest nähtub, et kinnistu ostuhind oli 140 000 eurot. Uue elektripaigaldise

ehitamine koos viimistlustöödega on hagejate esitatud kalkulatsioonide kohaselt kokku 39

147,18 eurot ehk ca 30% kinnistu väärtusest. Kohus leiab, et see ei ole mõistlik ning rikastaks

alusetult hagejaid. Hagejad on tellinud elektripaigaldise projekti uue kaasaegse

elektrisüsteemi elamusse paigaldamise kohta. Kohtu siseveendumuse kohaselt on kogu

kahjuhüvitise suurus kokku 17 500 eurot (VÕS § 127 lg 6, TsMS § 233 lg 1, sh hõlmab see ka

kulusid kohtueelses menetluses). Asja materjalidest nähtub, et pooled pidasid kohtueelselt

läbirääkimisi. Hagejad nõudsid kahju hüvitamist summas 25 000 eurot ning kostja oli valmis

kohtuväliselt hüvitama 5 000 eurot, hiljem 10 000 eurot. Esitatud hagis nõuaavad hagejad

juba kahjuhüvitist summas 39 147,18 eurot ning lisaks sellele kulutusi kahju põhjuste

väljaselgitamiseks kogusummas 2 777,52 eurot (ekspertiisi kulud 430 eurot, elektriprojekti

kulu 800 eurot, elektripaigaldise audit 144 eurot, õigusabiteenus 1 403,52 eurot). kokku

kahjuhüvitist summas 41 924,70 eurot. Pooled on pidanud advokaatide vahendusel

kohtueelseid läbirääkimisi ning õigusabiteenust kasutasid mõlemad pooled.

54. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagi osaliselt summas 17 500 eurot. Hagejate

viivise nõue on põhjendatud kahjuhüvitiselt 17 500 eurot alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

kohustuse täitmiseni VÕS § 113 sätestatud määras tulenevalt VÕS § 94 ja 113.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

55. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude

rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.

56. Vastavalt TsMS § 163 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega

või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Viljo Junolainen

Kohtunik

Osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 12.05.2026 kohtumäärusega.