2-22-7120/139 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Vallo Kariler, Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. juuni 2025, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-7120

Kohtuasi

Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu

kahjuhüvitise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 8. jaanuari 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu 7. veebruari 2025

apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

145 218,27 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu (registrikood

80449168), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Virge Murak ja Klen Laus

Kostja: X OÜ (registrikood XXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Grete Lind ja Peeter Viirsalu

Istungi toimumise aeg

28. mai 2025

RESOLUTSIOON

1. Muuta Harju Maakohtu 8. jaanuari 2025 otsuse resolutsiooni, jättes sellest välja viite

hagi rahuldamata jätmise põhjusele. Jätta maakohtu otsuse resolutsioon muus osas

muutmata, kuid muuta kohtuotsuse põhjendusi.

2. Jätta Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu kanda.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:

4.1. Jätta Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu hagi X OÜ vastu rahuldamata.

4.2. Jätta menetlusosaliste maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Tallinn,

Vabriku 35b korteriühistu kanda.

5. Asendada X OÜ nimi tähemärkidega ja jätta tema registrikood avaldamata.

2-22-7120

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Vabriku 35b korteriühistu (hageja) esitas 12.05.2022 Harju Maakohtule hagi X OÜ

(kostja, ehitaja) vastu, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 119 699,89 eurot ja

sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivise

alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda. Hageja suurendas oma nõuet 30.08.2024 avaldusega, milles palus mõista kostjalt

hageja kasuks välja 130 887,96 eurot ja 17.09.2024 avaldusega, milles palus mõista kostjalt

hageja kasuks välja 134 461,36 eurot.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmis Virtual Property OÜ (arendaja, müüja) Tallinnas, Vabriku

35b valmiva elamu suhtes tulevaste korteriomanikega võlaõiguslikud lepingud, millega

kohustus valmis ehitama Vabriku 35b korterelamu ning välja ehitama eluruumi ja

mitteeluruumi. Elamu ehitustööd teostas arendajaga sõlmitud töövõtulepingu alusel kostja.

3. Võlaõigusliku lepingu p 1.6 järgi kohustus müüja kinnistul paikneva hoone ümber ehitama

ja hankima sellele kasutusloa. Punktis 2.1.3 lubas müüja, et eluruum, panipaik ja parkimiskoht

vastavad hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele

ehitusnormidele (ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2000 II klassi kvaliteedinõuetele).

Punktis 2.2. leppisid müüja ja ostjad kokku, et garantiitööde tegemiseks pöördub ostja (ise või

ühistu kaudu) otse tööettevõtja, s.o kostja poole ja müüja loovutab ostjale vastava

nõudeõiguse osa. Juhul, kui tööettevõtja ei suuda täita (pankrot, likvideerimine jms asjaolu

tõttu) ostja garantiinõudeid, võib ostja pöörduda müüja poole samas lepingus antud

ehitusgarantii realiseerimiseks.

4. Korterid anti uutele omanikele üle 2014. a suvel. 2016. a suvel pidi lõppema hoone

garantii, mille jooksul andsid korteriomanikud ehitajale (kostjale) teada korterites ilmnenud

probleemidest. Suurimaks probleemiks kujunes esimesel ja soklikorrusel asuvatesse

korteritesse sisse imbuv niiskus. Kostja tegeles probleemiga, kuid ei suutnud tuvastada

probleemi põhjust. Septembris 2017 parandas kostja hoone hüdroisolatsiooni, drenaaži ja

sademevee ärajuhtimise torustikku, kuid niiskuse probleem kestis hoolimata sellest veel ka

2019. a alguses. Hoone puudused tekitasid kahju ka korterites. 20.05.2020 teatas kostja, et

keeldub edaspidi niiskusprobleemi kõrvaldamisest.

2-22-7120

5. Suvel 2020 mõistis hageja, et korteritesse imbub ikkagi niiskus, kahjustades oluliselt

kortereid ja omanike tervist. Hageja tellis korterelamu sokli renoveerimise ehitusprojekti ja

võttis hinnapakkumise ehitustöödeks. Vundamendi parandustööd tehti suvel 2021. Hoone

ülevaatusel 04.06.2021 tuvastati hoone vundamendil hulgaliselt probleeme. Selle täielikul

lahtikaevamisel 07.06.2021 selgusid probleemid drenaažisüsteemiga. Hüdroisolatsiooni

puudumine oli varjatud puuduseks nii hoone sees kui väljas.

6. Kostja rikkus oluliselt ehitusseadust ja head ehitustava ning ehitas hoone, mille vundament

ei vasta ehitusaegsetele normidele. Kostja tekitas sellega korteriomanikele ja hagejale

õigusvastaselt kahju. Kostja vastutab oma hooletu ja osaliselt kuritahtliku tegevuse eest.

Kostja ei järginud mõistlikku käibekohustust ja rikkus ka üldiseid ehitusseaduses sätestatud

nõudeid. Hageja leidis, et tema nõude õiguslikud alused võivad olla järgmised: arendaja

loovutas korteriomanikele oma töövõtulepingust või garantiilepingust tulenevad nõuded

kostja vastu, kes loovutasid need hagejale; alternatiivselt on töövõtuleping kolmandat isikut

kaitsev leping või tuleneb hageja nõue deliktist.

7. Hageja tasus vundamendi renoveerimise, omanikujärelevalve ja projekteerimise eest kokku

57 250,25 eurot. Lisaks tuleb remont maksumusega 52 849,64 eurot teostada korterites 1–4,

mis on saanud tugevaid niiskuskahjustusi. Hagejal tekkis kulu 3600 eurot seoses

ekspertiisidega. Drenaaži seadustamisele ja AS Tallinna Vesi tingimustele vastavaks

ehitamisele kulub 20 761,47 eurot. Kokku on kostja tekitanud hagejale kahju 134 461,36

eurot.

8. Korteriomanikud loovutasid oma nõuded, mis tulenevad Vabriku 35b hoone ehitamisest,

korteriühistule ja andsid korteriühistule volituse enda esindamiseks.

Kostja vastuväited

9. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle aegumise tõttu rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

10. Hagist jääb ebaselgeks, millise õigussuhte raames hageja kostjalt kahju hüvitamist nõuab.

Hageja ja kostja vahel ei ole lepingulisi suhteid. Kostja teostas Vabriku 35b ehitustööd

kinnistu omanikuga (arendajaga) sõlmitud töövõtulepingu alusel. Valminud tööd anti

lõppaktiga üle 15.05.2014. Hageja või korteriomanike ees vastutab arendaja, kes korterid

müüs.

11. Hageja ei ole omandanud nõuet ka loovutamise teel. Hageja esitatud korteri 4

müügilepingu p 2.1.5 järgi vastutab ostja ees müüja. P 2.1.6 järgi kohustus müüja, mitte

kostja, tagama omal kulul puuduste ja defektide likvideerimise. P 2.2 viitab küll müüja ja

ostja vahelisele kokkuleppele nõude loovutamise kohta, kuid punkti teisest lausest tuleneb, et

ostjale loovutati õigus nõuda garantiitööde tegemist, mitte garantiitööde tegemata jätmisest

tulenevaid muid nõudeid. Kostja ei andnud nõude loovutamiseks nõusolekut. Hageja ei ole ka

tõendanud, et kõik Vabriku 35b korterite omanikud oleksid müügilepingutes kostja vastu

garantii teostamise nõudeid omandanud. P-st 2.2 ei tulene kostja vastutust ka hageja ees.

Osade korterite omanikud on vahetunud. Hageja ei ole tõendanud, et nõuded kostja vastu on

loovutatud praegustele omanikele. Müügilepingus antud garantii ei hõlma hoone kaasomandi

osa.

12. Hagejal ei saa olla nõuet VÕS § 81 järgi. Kostjal ei saanud töövõtulepingu sõlmimisel

tekkida kohustust arvestada hageja huvidega. Hagejat ei eksisteerinud.

2-22-7120

13. Kostja ei ole hagejale deliktilist kahju tekitanud. Kostja teostas tööd arendaja kinnistul ja

ei ole hageja omandit rikkunud.

14. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks oma kohustusi rikkunud. Vundament rajati

veekindlast betoonist. Hageja ei toonud esile, millise normiga on materjalide kasutus või

ehitusvõtted vastuolus. Kahju tekkis korteriomanike enda tegevusest, kuna nad ei kasutanud

kütet ega ventilatsiooni järjepidevalt. Kahju tekkimine on ka tõendamata. Samuti ei ole selge

kahju aluseks olevate tööde seos kostja kohustuse rikkumisega, tööde vajalikkus ja

põhjendatus. Korteriomanikud 2 ja 3 ei ole kostjale pretensioone esitanud. Kahju tekkimist ei

saa eeldada.

15. Hageja võimalikud nõuded on lõppenud ja aegunud. Hageja ega korteriomanikud ei

pöördunud kostja poole niiskusprobleemiga garantiiperioodi jooksul. 2017. a tehtud ehitustöid

ei tehtud garantii raames. Hagiavalduse kohaselt sai hageja kahjust teada juba 2016. a suvel.

Hageja võimalikud nõuded aegusid 15.05.2019. Deliktist tulenev nõue aegus hiljemalt

26.02.2022. Aegumine ei ole ka katkenud ega peatunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

16. Maakohus jättis hagi aegumise tõttu rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud.

17. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei kohaldu töövõtuleping poolte vahel otse.

Garantiisuhe tuleneb korterite suhtes arendajaga sõlmitud müügilepingutest. Korteri 3

müügilepingu p-s 2.2 sisalduv garantiileping andis ostjatele õiguse esitada garantiitööde

tegemise nõue, kuid ei andnud õigust esitada rahalist nõuet. Korterite 3 ja 4 müügilepingute

p-dest 2.1.3 , p 2.1.5 ja 2.1.6 tulenevalt pidi müüja tagama hoone valmimise nõuetele

vastavana, aga kui selles ilmnevad kahe aasta jooksul pärast valmimist puudused, tagama

nende kõrvaldamise ehitaja poolt. Ostjate nõudeõigus selliste tööde tegemiseks tuleneb leping

p-st 2.2., mille kohaselt müüja loovutas ostjale nõudeõiguse pöörduda otse müüjapoolse

tööettevõtja ehk kostja poole.

18. Kuna hageja esitas korterite 1–4 osas garantiitööde kahjunõude, tuli tõenditena esitada ka

nende korterite müügilepingud. Hageja esitas üksnes korterite 3 ja 4 lepingud. Õige ei ole

hageja seisukoht, nagu ei oleks pidanud kõiki müügilepinguid esitama, kuna need on

väidetavalt ühesugused. Korteriomanikud ei ole kostja suhtes solidaarvõlausaldajad.

Solidaarsuhte tuvastamiseks tulnuks esitada kõik müügilepingud. Müügilepingud ei reguleeri

kahju hüvitamise nõude esitamise õigust.

19. Hageja kahju hüvitamise nõue võiks VÕS § 81 alusel tulla kõne alla siis, kui hageja oleks

tõendanud, et korteriomanikel oli õigus esitada pretensioone kaasomandi (vundament ja

drenaaž) puuduste osas. Seda, kas garantiitööde tegemisest tulenevad nõuded on loovutatud

hagejale, saaks tuvastada ainult müügilepingute alusel. Esitatud müügilepingutes sellist õigust

ei ole. Kuna hageja (korteriühistu) moodustati alles 2018. a, ei saa ta olla kolmandaks isikuks

VÕS § 81 tähenduses. Igal juhul on see nõue aegunud. Töövõtulepingu p 14.11 kohaselt ei

kohaldata töövõtja rikkumisest tingitud kahju hüvitamise nõude aegumise osas VÕS §-s 651

toodut ja lähtutakse üldisest aegumise alguse regulatsioonist. Seega leppisid pooled kokku

lühemas aegumistähtajas ehk TsÜS § 146 lg 1 kohaselt aeguvad nõuded 3 aasta jooksul töö

valmimisest. Töö loeti p-i 8.1 alusel valminuks lõppakti tellija poolt allkirjastamisest. Kui

arvestada, et kolmas isik on tarbija, siis VÕS § 642 lg 2 järgi vastutab töövõtja üksnes sellise

mittevastavuse eest, mis ilmneb kahe aasta jooksul töö üleandmisest tellijale. Sama sätestab

2-22-7120

müügilepingu p 2.2. Seega saanuks korteriomanikud neile töövõtulepingu rikkumisest ja VÕS

§ 81 alusel oma kahjunõude realiseerida, kui nad oleksid esitanud oma pretensioonid ehitajale

2 aasta jooksul ehitise vastuvõtmisest ja kui nad seejärel oleksid oma nõude esitanud veel

kuni aegumistähtaja lõppemiseni jäänud 1 aasta jooksul. Ehitus anti üle lõppaktiga

15.05.2014. Omanikud said pretensioone esitada kuni 15.05.2016 ja nõudeid hiljemalt

15.05.2017. Korteri 4 omanik pöördus kostja poole 21.09.2016, s.o pärast garantiiaja lõppu.

Kirjavahetusest ei nähtu aga seost kostjale ette heidetud niiskusprobleemidega. Ajaliselt

esimene pöördumine seoses ehitusvigadega on korteri 1 omaniku poolt 15.09.2017. Peale

korteri 1, 3 ja 4 omanike ei ole keegi pretensioone esitanud. Samas ei olnud Kahari algne

korteri ostja ja hageja ei ole tõendanud, et temale oleks üle läinud nõudeõigus otse ehitaja

vastu. Korterite 3 ja 4 müügilepingute punktis 2.2 on küll viide, et nõude saavad esitada ka

omanikud ühiselt, kuid ei ole öeldud, et seda suhet saaks edasi volitada igakordsele

omanikule.

20. Korterite omanikud loovutasid oma väidetavad nõuded hagejale alles 03.05.2022. Nende

rahalise nõude esitamise õigus on igal juhul aegunud. Korterite 3 ja 4 müügilepingute p 2.2

sätestab ostja õiguse pöörduda otse kostja poole p-i 2.2 esimese lause alusel. Sama punkti

teine lause seda ei välista. Hageja nõue, mis seondub vundamendi renoveerimisega (lisandub

drenaaži ehitamisega seonduv) eeldab, et korteriomanikel on õigus esitada nõudeid ehitaja

vastu kaasomandi osas. Korterite 3 ja 4 müügilepingutest tuleneb õigus esitada nõudeid

üksnes reaalosaks oleva eluruumi ja panipaiga suhtes (korteri 4 puhul ka parkimiskoha

suhtes).

21. Korteritele 1–4 tekitatud kahju hüvitamise nõude esitamiseks pidi neil kõigil olema õigus

nõuda garantiitööde tegemist otse ehitajalt. Hageja tõendas seda üksnes korterite 3 ja 4 osas.

22. Ekspertiisiga seotud kulu kohta ei esitanud hageja õiguslikku alust ega toonud esile

asjaolusid, mis võimaldaksid nõuet kvalifitseerida. Nõue on igal juhul aegunud.

Omanikud/hageja said kahjust teada hiljemalt 2016 suvel. Ebaselgus sai valitseda üksnes

kahju suuruse osas, kuid see ei takistanud nõudega õigeaegselt kohtusse pöördumist. Kahju

pidi olema teada hiljemalt PP arvamuse saamisest 26.02.2019. Kolmeaastane tähtaeg oli

möödunud.

23. Vaidlust ei saa siiski olla selles, et ehitus on puudustega. Kostja pidi ehitama vastavalt

ehitusprojektile. Töövõtulepingust tuli kohustus juhinduda asjakohastest normatiivaktidest.

Töövõtuleping sätestas nõuded kvaliteedile. Kostja ei ehitanud ilma projektita. Projekt on

olemas ja on osa töövõtulepingust. Viited kvaliteedinõuetele on ka projektis. Puudub alus

kahelda, et ehitusvigu tegi kostja. Kuna nõue on kõikidel lepingulistel alustel aegunud, ei ole

otstarbekas analüüsida kahju tekkimise ulatust, välja selgitada selle tekitajat ega kahju

suurust.

24. Nõue on aegunud ka deliktilisel alusel. Olemas on tegu – ebakvaliteetne ehitamine,

tagajärg – niiskuskahju ja põhjuslik seos. Esimene pöördumine seoses ehituse vigadega tehti

oktoobris 2016. Hageja on alates enda asutamisest, s.o 2018. a teadlik kõigist maja

puudustest. Õige ei ole hageja väide, nagu ta oleks rikkumisest teada saanud alles 15.07.2021

eksperthinnangust. Isegi, kui korteriomanike õigused võrduksid korteriühistu õigustega, sai

korteri 4 omanik teada, et niiskuskahju on tekkinud väljastpoolt läbi ehituskonstruktsiooni,

juba 19.12.2018. Korteri 3 omanik sai kahjust teada kevadel 2017.

25. Aegumine ei katkenud sellega, et kostja asus puuduseid kõrvaldama. Hageja ei selgitanud,

millised konkreetsed toimingud tõid kaasa aegumise katkemise. Väidetav 2019. a drenaaži

2-22-7120

tööde tegemine oli tegelikult drenaaži toimimise kontrollimine kaevu avamisega. Väidetavalt

mais 2020 tööde tegemine, seisnes teates, et pinnase vajumine on korda tehtud. Selleks ajaks

oli garantiitööde tegemise nõude esitamise aeg möödunud. Lõppenud tähtaeg ei saa katkeda.

Aegumist ei katkestanud ka koos ekspertidega puuduste väidetav tuvastamine 04.06.2021.

26. Aluseid 10aastase aegumistähtaja kohaldamiseks ei esine. Hageja ei tõendanud, et kostja

soovis õigusvastase tagajärje saabumist.

Apellatsioonkaebus

27. Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja

mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 134 461,36 eurot, ajavahemiku 12.05.2022–

30.08.2024 eest sissenõutavaks muutunud viivise 113 699,89 eurot ja viivise põhinõudelt

alates 30.08.2024 kuni põhinõude tasumiseni. Alternatiivselt palub hageja saata asi tagasi

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

28. Hageja nõue ei ole aegunud. Maakohus kohaldas ebaõigesti õigusnorme ja jättis

tähelepanuta asjaolud, millest tulenevalt on aegumine peatunud ja millest järeldub, et kostja

käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega.

28.1. Maakohus leidis ebaõigesti, et pooled leppisid töövõtulepingu punktis 14.11 kokku

lühemas aegumistähtajas. Pooled leppisid kokku selles, et lähtutakse mitte VÕS §-st 651, vaid

üldisest aegumistähtaja alguse regulatsioonist, s.o TsÜS § 147 lg-st 1.

28.2. Aegumine katkes vahetult pärast seda, kui kostja lõpetas ehitustööd seoses uue

hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sadeveetorustikuga, s.o umbes 19.10.2017. Sellega kostja

tunnistas, et tööd olid puudustega ja ta ei saa enam aegumisele tugineda. Kostja käis drenaaži

kontrollimas 2019. a ja kõrvaldas uue drenaaži paigaldamisest tekkinud pinnase vajumise

2020. a. Nende toimingutega andis kostja hagejale ka lootuse, et ta tegeleb puuduse

kõrvaldamisega. Hageja ootas heas usus.

28.3. Alternatiivselt oli aegumine kostja 19.09.2017 e-kirjast kuni 20.05.2020 e-kirjani

peatunud. See, et hageja nõustus kostja selgitusega, et vaja on oodata ja vaadata, kas

parandustööd on tulemuslikud, on käsitatav kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena.

Sisuliselt leppisid pooled kokku puuduste kõrvaldamise ajas. Kostja keeldus puuduste

kõrvaldamisest 20.05.2020.

28.4. Alternatiivselt on aegumise kohaldamine vastuolus hea usu põhimõttega. Kui ka kostja

professionaalse ehitajana ei mõistnud, miks vesi hoonesse imbub, kuidas seda puudust

kõrvaldada ja kas tööd on tulemuslikud, oleks aegumise kohaldamine vastuolus hea usu

põhimõttega. Kostja ütles, et hoonet ja tehtud parendusi tuleb jälgida, kuid ei öelnud, kui

kaua.

28.5. Hageja lepinguväline nõue ei ole aegunud. Maakohtu järeldus, nagu oleks hageja saanud

kahjust teada juba 2016. a suvel, on vastuolus asjaoluga, et kostja tegi hoonele uue

hüdroisolatsiooni, drenaaži ja sadeveeäravoolutorustiku 19.09.2017. Tegelik kahju selgus

15.07.2021 ekspertarvamusest, mis tuvastas, et tehtud töö oli puudustega. Kahjunõude lõplik

suurus selgus 13.08.2021, kui uued tööd olid tehtud, sh haljastus taastatud.

29. Tellija poolt loovutatud nõudeõigus kostja vastu hõlmas ka kaasomandiosa. Ekslik on

maakohtu järeldus, et omanikel ei olnud õigust esitada pretensioone kaasomandi suhtes tehtud

tööde osas. Ekslik on ka seisukoht, nagu peaks hageja tõendama, et nõue kostja vastu on

2-22-7120

olemas kõikidel korteriomanikel. Korteriühistul on õigus esitada nõudeid oma nimel

korteriomanike rikutud õiguste kaitseks. Kuna siinsel juhul on hoone puudused kaasomandi

osas, on ilmne, et hagejal on nõudeõigus kostja vastu.

Vastustaja seisukoht

30. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

31. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi. Samuti jätab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsioonist välja viite nõude rahuldamata jätmisele

aegumise tõttu. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

32. Pooled vaidlevad siinses asjas selle üle, kas korterelamus ehitustööd teinud kostja vastutab

selle korterelamu korteriomanike ees ehitise puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste

hüvitamise eest.

33. Ringkonnakohus märgib esmalt, et maakohus ei ole otsuse tegemisel järginud seadusest

tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Tulenevalt TsMS § 438 lg 1 esimesest lausest

peab kohus otsust tehes esmalt otsustama, mis asjaolud ta on tuvastanud. Ka TsMS § 442 lg 8

kohaselt tuleb otsuse põhjendavas osas märkida kohtu tuvastatud asjaolud. Maakohtu otsus

nendele nõuetele ei vasta. Ringkonnakohus parandab maakohtu eksimuse. Siinse vaidluse

lahendamiseks omavad tähtsust esmalt järgmised asjaolud, mille üle pooled ka ei vaidle:

a.

kostja teostas arendajaga 08.05.2013 sõlmitud töövõtulepingu (dtl 938–972) alusel

arendajale kuulunud Tallinnas, Vabriku 35b kinnisasjal asuva korterelamu ehitustööd;

b. valminud tööd andis kostja arendajale üle 15.05.2014 aktiga (dtl 190);

c.

kostja andis töödele kaheaastase garantii alates töö vastuvõtmisest lõppakti alusel

(töövõtulepingu p 12.1);

d. arendaja võõrandas Vabriku 35b kinnistul asuvad korteriomandid ajavahemikus

14.04.2014–27.04.2015 (dtl 200);

e.

korterite nr 3, 4, 6, 9 ja 10 müügilepingutes leppisid arendaja ja vastava korteri omandaja

kokku järgmises (lepingute punktid vastavalt 2.2, 2.2, 4.7, 4.3 ja 4.7): „Müüja ja Ostja on

kokku leppinud, et garantiitööde tegemiseks pöördub Ostja (või Tallinna linnas Vabriku

tn 35b asuvate korteriomandite ostjad ühiselt või ühistu kaudu) otse Müüjapoolse

tööettevõtja X OÜ (registrikood XXXXXXXX) poole ning Müüja loovutab Ostjale vastava

nõudeõiguse osa. Juhul, kui tööettevõtja ei suuda täita (pankrot, likvideerimine jms

asjaolu tõttu) Ostja garantiinõudeid, võib Ostja pöörduda Müüja poole käesolevas

lepingus antud ehitusgarantii realiseerimiseks“;

f.

korterite nr 1, 2, 5, 7 ja 8 müügilepinguid ei ole asja materjali juurde esitatud;

g. hageja on Vabriku 35b korteriühistu, kellele korterite omanikud (hagiavalduse esitamise

seisuga) loovutasid kõik hoone ehitamisest tulenevad nõuded arendaja, kostja,

projekteerija ja mistahes muu kolmanda isiku vastu (dtl 166).

34. Hageja nõuab kostjalt rahalist hüvitist põhjusel, et kostja ehitas hoonele hageja hinnangul

nõuetele mittevastava vundamendi ja hageja pidi need ja sellega korterite eriomandil

kaasnevad mittevastavused oma kuludega kõrvaldama (vt hageja 09.04.2024

menetlusdokumendi p 1). Hageja lõplik nõue koosneb vundamendi parandustöödega seotud

2-22-7120

kuludest kokku 57 250,25 eurot, korterites 1–4 puuduste kõrvaldamise kuludest kokku 52

849,64 eurot, eksperdi arvamuse kulust 3600 eurot ja drenaaži seadustamise kulust 20 761,47

eurot (vt hageja lõpliku nõude kohta 17.09.2024 menetlusdokument). Hageja tugines esmalt

sellele, et temale on loovutatud kas ehituse töövõtulepingust tulenevad nõuded või

garantiilepingust tulenevad nõuded, kuid leidis, et nõue on võimalik rahuldada ka VÕS § 81

või VÕS § 1043 ning § 1045 lg 1 p 5 ja 7 alusel (vt hageja õigusliku käsitluse kohta

09.04.2024 menetlusdokument). Maakohus leidis, et hageja nõuded on kõikidel võimalikel

alustel aegunud.

35. Aegumistähtaja kontrollimiseks ja aegumise kohta otsuse tegemiseks peab esmalt poolte

esitatud asjaolude ja tõendite põhjal kvalifitseerima pooltevahelise õigussuhte. Õigussuhte

kvalifitseerimine on tulenevalt TsMS § 436 lg-st 7 ja § 438 lg-st 1 kohtu ülesanne ja see ei

sõltu poolte esitatud väidetest (vt ka RKTKo 17.03.2021, 2-16-16764/92). Maakohus ei ole

siinsel juhul hageja nõuet selgelt kvalifitseerinud. Maakohus käsitles hageja nõudeid kõikidel

hageja nimetatud alustel, võtmata selget seisukohta, kas ja milline õigussuhe maakohtu

hinnangul poolte vahel on. Maakohus rikkus sellega kohtuotsuse põhjendamise kohustust, s.o

eelkõige kohustust otsustada, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada (TsMS § 438 lg 1).

Ringkonnakohus arutas hageja nõude õiguslikku kvalifikatsiooni pooltega 28.05.2025 istungil

ja selgitab selle kohta järgmist. Maakohtu otsuse õiguslikku põhjendust tuleb vastavalt

alltoodule muuta.

35.1. Kostja ei ole tekitanud hagejale õigusvastast kahju VÕS § 1043 tähenduses.

35.1.1. VÕS § 1043 näeb ette, et teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju

hüvitama. Tegemist on deliktiga ehk lepinguvälise kahju nõude koosseisuga. Lepinguvälise

kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige VÕS § 1045 lg-s 1 nimetatud juhtudel. Hageja

leiab, et kahju tekitamine oli õigusvastane viidatud sätte punktide 5 ja 7 tähenduses, kuna

kostja rikkus puudustega hoone ehitamisel hageja omandiõigust ja seadusest tulenevat

kohustust. Seadusest tulenevate kohustuste all peab hageja silmas ehitusseaduse (EhS2013) § 3

lg-t 1, millest tulenes kohustus projekteerida ja ehitada vastavalt heale ehitustavale ning

ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevatele õigusaktidele ning mitte tekitada ohtu inimese elule,

tervisele või varale või keskkonnale. Samuti nägi säte ette kohustuse ehitise rekonstrueerimise

ja laiendamise korral tagada rekonstrueeritavate või laiendatavate osade vastavus samas

paragrahvis sätestatud nõuetele. Hageja selgitas, et ehitis pidi vastama RYL 2000

kvaliteedinõuetele, kuid hoone vundament kokkulepitud tingimustele ei vastanud, mis

põhjustas hagejale kahju mittevastavuse kõrvaldamise kulude näol. Lisaks viitas hageja

EhS2013 § 12 lg-le 1, mis sätestas kohustuse ehitada vastavalt ehitusprojektile, § 18 lg-le 3, mis

kirjeldas ehitusprojekti nõudeid ja § 29 lg 1 p-le 7 (koostoimes § 31 lg-ga 2), mis käsitles

dokumentide säilitamise kohustust. Hageja heitis ette, et kostja ei ehitanud vastavalt projektile

ega koostanud või säilitanud vajalikke ehitust puudutavaid dokumente.

35.1.2. Eeltoodust nähtub, et hageja kostjale tehtud etteheited puudutavad arendaja ja kostja

vahel sõlmitud töövõtulepingu täitmise küsimusi, s.o lepingutingimustele mittevastava

vundamendi ehitamist. Hageja, töövõtulepingu pooleks mitteoleva isikuna, nõuab kostjalt

sellega seoses tekkinud kulude hüvitamist. Lepingu rikkumine ei ole aga reeglina

õigusvastane tegu deliktiõiguslikus mõttes (vt ka RKTKo 30.09.2015, 3-2-1-83-15, p 12). Nii

näeb ka VÕS § 1044 lg 2 ette, et lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist

ei või VÕS 53. peatüki sätete alusel nõuda (v.a juhul kui seadusest tuleneb teisiti).

Lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist saab deliktiõiguslike sätete

alusel nõuda siis, kui rikutud lepingulise kohustuse eesmärk oli muu, kui sellise kahju

ärahoidmine, mille hüvitamist nõutakse. Siinsel juhul kuulub kahju, mille hüvitamist hageja

2-22-7120

soovib (s.o töös esinevate puuduste kõrvaldamisega seotud kulu) lepingulise kohustuse kaitse-

eesmärgi alla. Sisuliselt on hageja kostjale tehtud etteheited ja esitatud nõue käsitatavad VÕS

§ 646 lg-st 5 või VÕS § 222 lg-st 5 tuleneva täitmist asendava kahju hüvitamise nõudena.

Deliktiõiguslikud kahjuhüvitisnõuded on sellises olukorras välistatud, kuna asja

lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva kahju hüvitamine on hõlmatud lepingu kaitse-

eesmärgiga (vt ka VÕS IV komm (2020), § 1044, p 3.2).

35.1.3. Korteriomanikel ei teki seoses lepingulise kahjuga kostja vastu deliktiõiguslikku nõuet

ka pelgalt põhjusel, et neil ei ole kostjaga lepingulist suhet. Samuti ei saa selliseid nõudeid

ehitaja vastu tekkida ka korteriühistust hagejal endal. Korteriomanikel on (oli) võimalik

pöörata oma siinses menetluses esitatud nõuded oma lepingupartneri, s.o arendaja vastu.

35.1.4. Eeltoodud järeldust ei muuda hageja viited ehitusseadustiku sätetele. Nimetatud sätted

käsitlevad küll ehitamist puudutavaid kohustusi, kuid see ei muuda hageja kahju lepingulist

olemust deliktiõiguslikuks (lepinguväliseks). Hageja ei nõua kostjalt sellist kahju, mis ei ole

hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga.

35.2. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet ka VÕS § 81 alusel.

35.2.1. VÕS § 81 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepinguga kaasneda kohustus arvestada

kolmanda isiku huvide või õigustega samal määral kui võlausaldaja huvide või õigustega.

VÕS § 81 lg 2 kohaselt võib kolmas isik nõuda selle kohustuse rikkumise korral talle

tekitatud kahju hüvitamist.

35.2.2. Siinsel juhul soovib hageja kolmanda isikuna esitada kostja kui ehitaja vastu arendaja

ja ehitaja vahel sõlmitud töövõtulepingust tuleneva nõude. VÕS § 81 lg 2 ei võimalda sellise

nõude esitamist, kuivõrd kolmandat isikut kaitsev leping ei anna kolmandale isikule õigust

nõuda lepingust tuleneva kohustuse täitmist ega lepingu rikkumise tõttu tekkinud kulutuste

hüvitamise nõuet põhjendusel, et töö ei vasta lepingutingimustele. Samuti välistab VÕS § 81

lg 2 kohaldamise siinsel juhul asjaolu, et korteriomanikel (kes on loovutanud oma nõuded

hagejale) on samadel asjaoludel põhinev sama sisuga nõue nende enda lepingupartneri, s.o

arendaja vastu. Seda ei mõjuta arendaja majandustegevuse lõppemine. Olukorras, kus

kolmandal isikul on endal sama sisuga nõue võlasuhte järgi kohustatud isiku vastu, ei ole

kolmanda isiku huvide kaitsmine temale lepingulise kaitsekohustuse laiendamise teel vajalik.

Seega ei ole arendaja ja ehitaja vahel korterelamu ehitamiseks sõlmitud töövõtuleping nende

korterite ostjate huve kaitsev leping. Samuti ei ole arendaja ja ehitaja vaheline töövõtuleping

hageja kui korteriühistu huve kaitsev leping (vt VÕS § 81 kohaldamisala kohta RKTKo

17.11.2023, 2-20-18112/35, p 12–14 ja RKTKm 09.05.2025, 2-21-11325/28, p 19).

35.3. Korteriomanikud 3, 4, 6, 9 ja 10 omandasid loovutuse teel garantiitööde tegemise

nõudeõiguse kostja vastu, kuid ei omandanud muid töövõtulepingust tulenevaid nõudeid.

35.3.1. VÕS § 164 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja oma nõude võlgniku

nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule. Hageja

leiab, et korteriomanikud omandasid korteri ostmisel arendajalt töövõtulepingust või

garantiilepingust tulenevad nõuded kostja vastu. Maakohus leidis esmalt, et korteriomanikele

ei loovutatud rahalisi nõudeid, teiseks et korteriomanikele ei loovutatud kaasomandi esemest

tulenevaid nõudeid ja kolmandaks, et hageja ei ole tõendanud, et arendaja oleks loovutanud

nõude kõikidele korteriomanikele. Pooled on ka apellatsioonimenetluses eriarvamusel selles,

kas korteriomanikele loovutati kaasomandi eset puudutavaid nõudeid; kas hageja pidi

tõendama, et arendaja loovutas oma nõude kõikidele korteriomanikele ja kas need nõuded on

2-22-7120

üle läinud hagejale. Selle tuvastamine, mille ja millises ulatuses võis arendaja

korteriomanikele loovutada, eeldab lepingusätete tõlgendamist. VÕS § 29 lg 1 ja 4 kohaselt

lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui ühist tegelikku

tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik

isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt tuleb lepingu

tõlgendamisel arvestada mh lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingu olemust ja eesmärki ning

vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust.

Ringkonnakohus arutas pooltega loovutust puudutavate lepingusätete tõlgendamist

28.05.2025 kohtuistungil.

35.3.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arendaja loovutas nimetatud

korteriomanikele garantiitööde tegemise nõuded. Muid nõudeid korteriomanikud ei

omandanud. Kolleegium märgib vastuseks poolte väidetele järgmist.

35.3.3. Loovutuskokkulepe korterite müügilepingutes (vt p 41.e ülal) sätestab, et korteri ostja

pöördub otse kostja poole garantiitööde tegemiseks ja arendaja loovutab ostjale vastava

nõudeõiguse osa. Seega nägi loovutuskokkulepe korteriomanikele ette õiguse pöörduda kostja

poole seoses garantiitöödega. Sarnane mõistlik isik ei oleks sõnaselgelt garantiile viitavat

loovutuskokkulepet mõistnud selliselt, et see hõlmab ka muid töövõtulepingust tulenevaid

nõudeid. Teistsugust järeldust ei saa teha ka muudest müügilepingute sätetest. Hageja viitas

apellatsioonkaebuses ja ringkonnakohtu istungil järgmistele müügilepingute punktidele:

-

korteri 3 ja 4 müügilepingute p-des vastavalt 2.1.7 ja 2.1.6 lepiti kokku müüja kohustuses

tagada garantiiajal ilmnenud puuduste ja defektide likvideerimine tööettevõtja poolt

tööettevõtja kulul;

-

korteri 6 ja 10 müügilepingute p-des 4.6.2 võttis müüja kohustuse tagada lepingu eseme

vastavuse hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele

ehitusnormidele ning maatüki heakorrastuse vastavalt ehitusprojektis toodule. Lepingute

p-des 4.6.4 võttis müüja kohustuse tagada omal kulul garantiiajal ilmnenud puuduste ja

defektide likvideerimine tööettevõtja poolt tööettevõtja kulul;

-

korteri 9 müügilepingu p-s 4.4 võttis müüja kohustuse tagada lepingu eseme vastavuse

hoone ehitusprojektis ja selle muudatustes sätestatud nõuetele ja kehtivatele

ehitusnormidele ning maatüki heakorrastuse vastavalt ehitusprojektis toodule.

35.3.4. Eeltoodud punktidest, loetuna koos loovutuskokkuleppega, ei tulene arendaja soovi

loovutada korteriomanikele ühiselt või eraldiseisvalt muid kui garantiikokkuleppest

tulenevaid nõudeid ehitaja vastu. See tuleneb eelkõige loovutusi käsitlevate müügilepingute

punktide esimesest lausest, millest nähtub, et loovutus hõlmas garantiitööde tegemise ja

korteriomanikele loovutati üksnes „vastav nõudeõiguse osa“. Kolleegium nõustub kostjaga, et

selline lahendus on ka mõistlik, kuna lihtsustab korteriomanike jaoks müügigarantii

realiseerimist, võimaldades nõuda korteritega seotud puuduste kõrvaldamist otse ehitajalt.

Hageja viidatud müügilepingu punktid ei laienda loovutuskokkulepet. Nendes punktides andis

arendaja müüjana ise korteri ostjatele asja ja selle omadusi ning võimalike puuduste ja

defektide likvideerimist puudutavaid lubadusi. Müüja poolt ostjatele antud lubadusi ei saa aga

üle kanda töövõtulepingust tulenevale müüja nõudele kostja vastu. Hageja on ekslikult asunud

laiendama töövõtugarantiid müügilepingust tulenevaga. Kostja ei ole müügilepingu pool ja

sellest ei tulene talle õigusi ega kohustusi.

35.3.5. Korteriomanikel võib seega olla kostja vastu asja puudusi puudutav nõue tulenevalt

töövõtugarantiist. VÕS § 650 lg 1 kohaselt eeldatakse töövõtja poolt töö suhtes

garantiikohustuse võtmisel, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö

2-22-7120

lepingutingimustele mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse VÕS §-i 230, mille

esimese lõike esimese lause kohaselt on garantii näol tegemist lubadusega müüdud asi

garantiis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest asendada või parandada või seda

hooldada, et tagada selle vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele, või maksta

tagasi asja eest tasutud ostuhind. Garantii sisuks on seega ehitusettevõtja kohustus kõrvaldada

omal kulul ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead. Garantiilepingu alusel tekib

võlasuhe, mille sisuks on kohustus tagada kokkulepitud omadustega ja puudusteta töö.

Garantiilepingust tuleneva nõude puhul on seega tegemist lepingujärgse täitmise nõudega (vt

ka RKTKo 28.02.2012, 3-2-1-177-11, p 12). Töövõtulepingu p 12.4 nägigi ette kostja

kohustuse kõrvaldada garantii kestvuse ajal ilmnenud ja/või ilmnevad defektid, vead,

teostatud tööde puudused, vaeg- ja praaktööd omal kulul. Samuti oli kostja kohustatud

uuendama või parandama kõik normaalsel kasutusel garantii kestvuse ajal enneaegselt lõpuni

kulunud või defektseks osutunud materjalid.

35.3.6. Vastuseks kostja väidetele märgib kolleegium, et ei nõustu seisukohaga, nagu oleks

töövõtulepingu p-s 16.7 sätestatu piiranud arendaja õigust garantiilepingust tulenevaid

nõudeid loovutada. Nimetatud punkti esimene lause nägi küll ette lepingupoole õiguse anda

lepingust tulenevaid õigusi ja/või kohustusi üle kolmandale isikule ainult teiste poolte

eelneval kirjalikul nõusolekul, kuid sama punkti teise lause järgi ei laienenud see kohustus

tellija töös esinevate puudustele või garantiinõuetele. Nimetatu ei oma aga siinses asjas olulist

tähtsust, kuna VÕS § 166 lg 2 kohaselt ei kehti võlgniku ja võlausaldaja vahel sõlmitud

kokkulepe, millega nõude loovutamine välistatakse või nõude loovutamise õigust piiratakse,

kolmandate isikute suhtes. Selline piirang ja selle rikkumine võiks puudutada arendaja ja

ehitaja omavahelist suhet (VÕS § 166 lg 3).

36. Eeltoodust tulenevalt oli korteriomanikel töövõtugarantiist tulenev täitmisnõue kostja

vastu, s.t korteriomanikel oli võimalik esitada kostja vastu arendajale kuulunud

töövõtulepingust tulenev garantiinõue (vt ka VÕS § 164 lg 2). Hageja nõue jääb aga

rahuldamata, kuna siinsel juhul ei ole kohtule garantiist tulenevat nõuet esitatud. Arendaja ja

kostja vahel sõlmitud töövõtulepingust tulenev töövõtugarantii kehtis kuni 15.05.2016 (vt ülal

p 41.b ja c) ja maakohus tuvastas, et korteriomanikud pöördusid kostja poole esimest korda

alles pärast seda, s.o oktoobris 2016 (dtl 213). Maakohus tuvastas ka selle, et oktoobris 2016

korteriomaniku ja kostja vahel peetud kirjavahetus ei seondu kostjale siinses asjas ette

heidetud niiskusprobleemidega. Hageja neid maakohtu tuvastatud asjaolusid ei vaidlustanud

ja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et tõendeid selle kohta, et korteriomanikud oleksid

pöördunud kostja poole nõudega enne nimetatud kuupäeva, s.o garantiiperioodi jooksul, ta

esitanud ei ole (vt ringkonnakohtu 28.05.2025 istungi protokoll, ajamärge 01:05:19). Hageja

ei esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et väidetav lepingutingimustele mittevastavus oleks

ilmnenud garantii kehtivuse ajal. Seega ei ole hageja siinses asjas esitatud nõue hõlmatud

töövõtugarantiiga. Väljapoole töövõtugarantiid jäävaid töövõtulepingust tulenevaid

võimalikke nõudeid käesoleva otsuse p-s 33.e loetletud korteriomanikud aga omandanud ei

ole ja seega ei saanud selliseid nõudeid omandada neilt ka hageja. Kostjal ei teki hageja ees

kohustusi ainuüksi asjaolust, et kostja korteriomanikega suhtles ja korteriomanikud olid ise

(ekslikul) veendumusel, et neil on kostja vastu hagis esitatud nõue. Seega on lõppastmes õige

maakohtu järeldus, et hagejal ei ole kostja vastu hagiavalduses esitatud nõuet ja hagi tuleb

jätta rahuldamata.

37. Kuna hagejal ei ole kostja vastu hagis esitatud nõuet, ei oma asja lahendamisel tähtsust

poolte eriarvamus sellest, kas loovutus puudutas korteriomandite eriomandiga seotud puudusi

või hõlmas ka kaasomandi esemega seotud puudusi; see, kas hageja pidi nõude esitamiseks

tõendama nõude omandamise kõikidelt korteriomanikelt ja nende eriõigusjärglastelt ega see,

2-22-7120

kas võimalikud nõuded on aegunud. Kuigi hageja ei ole oma apellatsioonkaebuses sõnaselgelt

vaidlustanud maakohtu järeldust, et loovutuskokkulepe ei hõlmanud töövõtulepingust

tulenevaid rahalisi nõudeid (täpsustamata, kas silmas on peetud ka garantiikohustuse täitmist

asendavat kahjunõuet), ei oma ka see antud juhul tähtsust. Kirjeldatud väited ei mõjuta siinse

asja lahendust ja tulenevalt menetlusökonoomia põhimõttest ringkonnakohus neile eraldi

hinnangut ei anna. Samuti ei käsitle ringkonnakohus hageja töövõtulepingust tulenevat

kahjunõuet sisuliselt ega hinda poolte selle kohta esitatud väiteid ja tõendeid.

38. Ekslik on maakohtu etteheide, et asjatundja arvamuste saamiseks kantud kulu kokku 3600

eurot tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hageja ei esitanud nõude õiguslikku alust ega

selgitanud, kas ta tugineb lepingulisele või deliktilisele alusele. Nõude õiguslik

kvalifitseerimine on kohtu kohustus. Kui maakohtule ei olnud hageja nõude aluseks olevad

asjaolud selged, tuli sellele eelmenetluses tähelepanu pöörata (TsMS § 392 lg 1 p 3). Eeltoodu

ei mõjuta siiski asja lahendust. Asjatundja arvamuste eest tasutu on käsitatav otsese varalise

kahjuna VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 tähenduses (RKTKo 03.04.2013, 3-2-1-19-13, p 12).

Nimelt hõlmab otsene varaline kahju ka mõistlikke kulusid, mis on kantud kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Nõude rahuldamine eeldab

seega esmalt, et võlgnik on oma kohustusi rikkunud (VÕS § 115 lg 1). Kuna eelnevast

tuleneb, et kostjal ei ole hageja ees hagis märgitud kohustust, ei ole ta oma kohustusi hageja

ees ka rikkunud ega vastuta hagis kirjeldatud kahju kindlakstegemisega seotud kulude eest.

Maakohus jättis seega ka selle nõude õigesti rahuldamata, kuid vastavalt tuleb muuta

maakohtu otsuse põhjendusi.

39. Maakohtu otsuse resolutsioon jääb seega muutmata, kuid muuta tuleb selle õiguslikke

põhjendusi vastavalt käesolevas otsuses toodule. Maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb siiski

välja jätta viide nõude rahuldamata jätmise põhjusele. TsMS § 442 lg 5 esimese lause kohaselt

peab kohus otsuse resolutsioonis lahendama selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Otsuse

resolutsiooni ei märgita nõude rahuldamise või rahuldamata jätmise põhjendusi. Nimetatu ei

muuda aga asja lahendust. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Selguse huvides sõnastab

ringkonnakohus ka kohtuotsuse tervikliku resolutsiooni.

40. Kostja palus asendada kohtulahendis kostja juhatuse liikmete füüsiliste isikute nimed ja

juriidilise isiku nimi tähemärkidega. Käesoleva otsuse päisesse ei märgita kostja füüsilisest

isikust juhatuse liikme andmeid. Kohus asendab vastavalt taotlusele ja TsMS § 462 lg 2 alusel

kostja nime tähemärkidega ja jätab sellest tulenevalt avalikustamata ka kostja registrikoodi.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

41. Kuna maakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu

määratud menetluskulude jaotust. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad

apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

42. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, ei tee seda ka

ringkonnakohus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast

käesoleva otsuse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

(allkirjastatud digitaalselt)