2-24-9963/40 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Andra Pärsimägi, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

20. juuni 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-9963

Tsiviilasi

Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v korteriühistu

korteriomanike avaldus Narva-Jõesuu linn, Mäe tn

17 korteriühistu korteriomanike vastu kinnisvara

kasutamise takistamise kõrvaldamiseks ja

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 29. jaanuari 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v korteriühistu

määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v

korteriühistu (rk 80397945), lepinguline esindaja:

Aleksandr Gamazin

Puudutatud isik Narva-Jõesuu linn, Mäe tn 17

korteriühistu (rk 80280261), lepinguline esindaja Igor

Sumarok

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 29. jaanuari 2025 määrus muutmata ja Narva-Jõesuu linn,

Karja tn 18v korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v korteriühistu kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v korteriühistu (avaldaja) esitas 28. juunil 2024 hagi

Narva-Jõesuu linn, Mäe tn 17 korteriühistu (puudutatud isik) vastu kinnisasja kasutamise

takistuse kõrvaldamiseks.

Narva-Jõesuus piirnevad üksteisega Karja tn 18v, Karja tn 18b ja Mäe tn 17 kinnisasjad.

Karja 18b ja Karja 18v korterelamute korteriomanikel on olnud vaba ligipääs oma

kinnisasjadel asuvatele parkimiskohtadele läbi Mäe tn 17 kinnisasja. 2021. aastal ehitati Mäe

tn 17 kinnisasjale Karja tn 18b ja Karja tn 18v kinnisasjadega piirnevale osale parkla ning

piirati see kividega, mistõttu ei ole enam võimalik sõita Karja tn 18b ja Karja tn 18v

parkimiskohtadeni. 2022. aastal paigaldati Mäe tn 17 teele liiklusmärk, mis keelab alale

sisenemine, ja äärekivid, mis takistavad Karja tn 18b parkimisalale sõitmist, ning 2023. aastal

11 plastposti, mis takistavad juurdepääsu Karja tn 18v parkimiskohtadele.

Avaldaja nimetas oma nõude õigusliku alusena asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-t 1.

Avaldaja taotles äärekivide, liiklusmärgi ja muude piirangute paigaldamise õigusvastaseks

tunnistamist ja puudutatud isiku kohustamist nende kõrvaldamiseks.

2. Maakohus küsis hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks kostja seisukohta.

3. Kostja leidis, et avaldus avalikule teele juurdepääsu saamiseks tuleks esitada hagita

asjana ja menetlusosalisteks on nende kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine

puudutab. Avaldaja juurdepääs avalikule teele ei ole pealegi takistatud.

4. Maakohus andis avaldajale tähtaja hagiavalduse ja menetlusosaliste ringi täpsustamiseks.

5. 25. oktoobril 2024 esitas avaldaja uuesti suures osas sama sisuga avalduse, märkides

avaldajateks Karja tn 18v korteriomanikud korteriühistu kaudu ja puudutatud isikuteks Mäe tn

17 korteriomanikud korteriühistu kaudu.

6. 29. oktoobril 2024 jättis maakohus avalduse uuesti käiguta ja andis avaldajale tähtaja

volikirja esitamiseks, millest nähtuks esindaja õigus tegutseda korteriomanike nimel, samuti

puudutatud isikute andmete täpsustamiseks.

7. 12. novembril 2024 esitas avaldaja sama taotluse koos puudutatud isikute nimekirjaga

ning volikirja, mille andjateks olid märgitud „Karja tn 18v korteriomanikud, kes teostavad

oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS § 12 lg 1 alusel Karja tn

18v korteriühistu kaudu“ ja millele oli alla kirjutanud avaldaja juhatuse liige.

MAAKOHTU LAHEND

8. Viru Maakohus keeldus 29. jaanuari 2025 määrusega avaldust menetlusse võtmast.

Maakohus selgitas, et juurdepääsu saamise asjas on menetlusosalisteks kinnisasjade

omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab. Praeguses asjas on kinnisasjade omanikeks

korteriomanikud. Kohtule ei ole esitatud korteriomanike allkirjastatud volikirja.

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-s 1 nimetatud õiguste teostamine

korteriühistu kaudu puudutab samas seaduses reguleeritud õigusi. Korteriomandi käsutamist

KrtS ei reguleeri, oma korteriomandit käsutab iga korteriomanik iseseisvalt.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

9. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 29. jaanuari 2025 määruse

tühistamist ning avalduse menetlusse võtmist.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on asjakohatu maakohtu hinnang, et kohus ei saa

menetleda korteriomaniku nimel esitatud avaldust, kui korteriomanik ei soovi juurdepääsu ega

menetluses osaleda. Enne avalduse menetlusse võtmist on ennatlik teha järeldusi selle kohta,

kes soovib menetluses osaleda ja kes mitte. Korteriomanike arv, kes juurdepääsu soovivad, ei

ole oluline, sest juurdepääs rajati majaelanike ühistes huvides. Küsimuse all on volikiri kõigi

korteriomanike nimel, mitte nende nimel, kes soovivad menetluses osaleda. Kuna maakohus

ei nõua avalduse esitamisel kõigi korteriomanike allkirju, ei ole mõistlik ega loogiline nõuda

samade korteriomanike allkirju lepingulise esindaja volikirjal.

Maakohus leiab ekslikult, et KrtS § 12 lg 1 sätestab ammendavalt juhud, mil korteriomanikud

teostavad korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Norm

kehtestab ainult üldpõhimõtte ilma juhtumite loeteluta.

Maakohtu hinnang, et KrtS ei reguleeri avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemist, ei

ole õige. KrtS § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite hulka kuuluvad

kaasomandi eset korteriühistu kaudu. Valitsemise hulka kuuluvad ka parkimisala kasutamine

ja sissepääs. Õigus nõuda ühise parkla kasutamise takistuse kõrvaldamist ei saa olla iga

üksiku korteriomaniku ainupädevuses. Terve mõistuse seisukohast järeldub loogiliselt, et

lepingulisele esindajale antavat volikirja ei pea allkirjastama kõik 25 korteriomanikku. Pealegi

aktsepteeris maakohus puudutatud isiku puhul korteriühistu antud volikirja.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle

tühistamiseks ega muutmiseks. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1

p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse

rahuldamata.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga

6 ja §-ga 659 ei pea vajalikuks neid kõiki korrata.

Vastuseks määruskaebuses esitatud väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. Avaldusest nähtuvalt soovivad Karja tn 18v korteriomanikud juurdepääsu avalikult teelt

oma kinnisasjale üle Mäe tn 17 kinnisasja AÕS § 156 lg 1 alusel. Avalduse esitamiseks on

lepingulisele esindajale andnud volikirja Narva-Jõesuu linn, Karja tn 18v korteriühistu.

Maakohus on õigesti leidnud, et avaldajateks peaksid olema korteriomandite omanikud.

AÕS § 156 lg 1 annab omanikule, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt, õiguse nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Narva-Jõesuu linn, Karja tn

18v korteriühistu ei ole avalduses toodud andmete kohaselt Karja tn 18v kinnisasja omanik,

mistõttu tal ei ole sättes nimetatud nõudeõigust.

Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul kuulub elamu alune ja seda ümbritsev maatükk

KrtS § 1 lg 1 ja § 4 lg 4 kohaselt korteriomanike kaasomandisse. AÕS § 156 lg-st 1 tulenev

nõudeõigus on praegusel juhul seega korteriomanikel kui kinnisasja kaasomanikel.

12. Ekslik on avaldaja arusaam, justkui saaks kohus menetleda avaldust, mille puhul ei ole

selge, kas see, kelle nimel avaldus esitati, soovib menetluses osaleda. Menetluse alustamise

tingimuseks on õiguskaitsevajadus, mida ei saa eeldada, kui inimene ei soovi kohtu poole

pöörduda. Ka võivad menetluses osalemisest tekkida kulud, millist riski ei saa keegi teine

võtta inimese eest tagaselja. Juba väljend „lepinguline esindaja“ viitab, et esindaja ja

esindatava vahel peab olema kokkulepe esindamiseks. Maakohus selgitas õigesti, et TsMS §

226 järgi peab kohus enne avalduse menetlusse võtmist kontrollima esindaja esindusõigust.

Esindusõigust eeldatakse vaid advokaadist esindaja puhul.

Avaldaja väidetav vastuolu selle vahel, et kuna maakohus ei nõua kõigi korteriomanike

allkirju avalduse esitamisel, on ebaloogiline nõuda kõigi allkirju volikirjal, on arusaamatu.

Volikirja allkirjastamisega annabki inimene õiguse kellelegi tema nimel dokumente, antud

juhul avaldust, allkirjastada.

13. Avaldaja meelest tõlgendas maakohus valesti KrtS § 12 lg-t 1, leides, et õigusvaidluse

pidamine ei ole sättega hõlmatud.

KrtS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi

ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.

Maakohus viitas õigesti, et nimetatud säte puudutab õiguste teostamist KrtS-s sätestatud

ulatuses, mitte piiramatult. Samuti on õige, et KrtS reguleerib korteriomandite kaasomandi

eseme valitsemist (KrtS § 34 lg 2) ehk ühise kinnisasja majandamist, mitte näiteks

korteriomandite käsutamist ehk nende võõrandamist ja koormamist.

Õigusvaidluse pidamine ja korteriomanike nimel nõude esitamine võivad iseenesest kuuluda

korteriomandi kaasomandi eseme valitsemise hulka, kuigi KrtS § 35 lg-s 2 sisalduv

tavapärase valitsemise tegevuste näidisloetelu õigusvaidluse pidamist ei nimeta. Riigikohus

on leidnud, et korteriomaniku kaasomandi eset puudutava lepingulise nõude saab kolmanda

isiku vastu esitada seaduse alusel (KrtS § 12 lg 1 koostoimes § 34 lg-ga 2) korteriühistu

tingimusel, et korteriomanikud on otsustanud esitada korteriomanikule kuuluva lepingulise

nõude korteriühistu kaudu. Selline otsustusõigus võib sõltuvalt lepingulise nõude sisuks oleva

toimingu olemusest olla hõlmatud kas kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont

(KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1), ajakohastamine (KrtS § 39) või oluline ümberkorraldus (KrtS § 38

lg 1) (RKTKo 4. juuni 2025 nr 2-23-1976, p 18.2). Ringkonnakohtu hinnangul ei kehti

eeltoodu asjaõigusseadusest tuleneva nõude puhul, ka ei ole praeguses asjas andmeid, et

korteriomanikud oleksid otsustanud nõude korteriühistu kaudu esitada.

Lisaks on küsitav, kas 3–4 parkimiskoha kasutamine, millele avalduses viidatakse, on

kaasomandiosa valitsemine kõigi korteriomanike huvides, kui majas on 25 korterit. Olenevalt

asjaoludest võiks juurdepääsu taotleda kas kõik korteriomanikud ühiselt või ainult mõni neist,

kui ligipääsu ei ole kõigile vaja. Vastavalt kantakse ka teenivale kinnisasjale märkus kas kõigi

korteriomandite või mõne korteriomandi igakordse omaniku kasuks.

14. Avaldajal on iseenesest õigus, et puudutatud isikuteks on kõik Mäe tn 17

korteriomanikud, sest taotletav juurdepääsutee asub nende kaasomandisse kuuluval maatükil,

mistõttu on juurdepääsu märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse vaja nende kõigi

tahteavaldust ning nad tuleb selle asendamiseks kõik ka menetlusse kaasata.

Maakohus küsis küll avalduse menetlusse võtmise otsustamiseks Mäe tn 17 korteriühistu

seisukohta, kuid selgitas 17. detsembri 2024 määruses (p 15), et esiteks ei olnud enne

avalduse menetlusse võtmist vaja teise poole esindaja esindusõigust kontrollida, teiseks

esitatigi avaldus algselt korteriühistu vastu.

15. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et nõude rahuldamine AÕS § 156 lg 1 alusel eeldab,

et omanikul puudub juurdepääs oma kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. Asja materjalide

järgi otsustades on Karja tn 18v korterelamule ligipääs avalikult kasutatavalt teelt, mistõttu

oleks avalduse rahuldamise perspektiiv küsitav ka esindusõiguse olemasolul.

16. TsMS § 172 lg 2 alusel tuleb jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud

avaldaja kanda. Teistele menetlusosalistele hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

17. Määruskaebusele lisatud maksekorralduselt nähtub, et avaldaja on kaebuse esitamisel

tasunud riigilõivu 75 eurot. Riigilõivuseaduse § 59 lg 1 p 14 järgi tasutakse kohtumääruse

peale määruskaebuse esitamisel riigilõivu 70 eurot.

Avaldajal on õigus nõuda enamtasutud riigilõivu tagastamist. Riigilõivu tagastamise taotluses

tuleb mh ära näidata andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu tagastamist.

(allkirjastatud digitaalselt)