2-24-15965/11 · Pärnu Maakohus Paide kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U

S

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Addis Tammiku

Määruse tegemise aeg ja koht

19. juuni 2025, Paide

Tsiviilasja number

2-24-15965

Tsiviilasi

OÜ otihansu invest hagiavaldus U.C vastu eelmärke

kustutamiseks ning üüri- ja kommunaalkulude

väljamõistmiseks

Menetlustoiming

Hagi menetlusse võtmisest keeldumine ja riigilõivu

tagastamine

Menetlusosaline ja tema

esindaja

Hageja OÜ otihansu invest (registrikood 16454766),

lepinguline esindaja Alvar Kasela

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda tsiviilasjas nr 2-24-15965 OÜ otihansu invest hagi menetlusse

võtmisest.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda ja rahaliselt kindlaks määramata.

3. Tagastada hagejale hagilt tasutud riigilõiv 770 eurot OÜ otihansu invest

arvelduskontole nr EE357700771007698812.

4. Toimetada määrus kätte hagejale.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel määruse tegemisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõivu 70 eurot.

ASJAOLUD JA MÄÄRUSE PÕHJENDUSED

1. OÜ otihansu invest (hageja) esitas 21. oktoobril 2024 Pärnu Maakohtule U.C (kostja) vastu

eelmärke kustutamiseks ning üüri- ja kommunaalkulude 2153,40 euro väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt

ostis kostja hagejalt korteriomandi (2631136) (korteriomand) 7900 euro eest. Kostja kohustus

tasuma ostuhinna vähemalt 631 euro suuruste osamaksetega iga müügilepingu sõlmimise

järgnev kuu 11. kuupäevaks. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et korteriomandi registriossa

kantakse korteriomandi üleandmist tagav eelmärge kostja kasuks. Kostjale anti üleandmise-

vastuvõtmise aktiga korteri valdus (dtl 20). Kostja rikkus müügilepingust tulenevat ostuhinna

tasumise kohustust, mistõttu hageja taganes müügilepingust 8. oktoobril 2024.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 631 lg 1 järgi on hagejal neil asjaoludel õigus nõuda vaidlusaluse

eelmärke kustutamist ja kohtult kostja vastavasisulise tahtevalduse asendamist kohtulahendiga

(tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5). Ühtlasi on hagejal õigus nõuda kostjalt

üürilepingust tuleneva võla (sh majandamiskulude) tasumist. Korteriomandi valduse

üleandmisega tekkis poolte vahel üürileping. Üüri suuruse arvestuse aluseks on keskmine

turuhind ja majandamiskulud tuleb tasuda vastavalt esitatud arvetele.

2. Asjas toimus 19. juunil 2025 eelistung hagi puuduste kõrvaldamiseks ja hagi menetlusse

võtmise otsustamiseks. Istungil selgitas hageja, et taganes lepingus lihtkirjalikult 8. oktoobri

2024 taganemisavaldusega, kuigi müügilepingu p 5.7 näeb ette taganemise läbi notariaalselt

tõestatud taganemise avaldusel. Ühtlasi möönis hageja, et 8. oktoobri 2024 lihtkirjaliku

taganemisavalduse tegemise ajal ei olnud täidetud müügilepingust taganemise materiaalsed

eeldused (vt müügilepingu p 5.1) (dtl 13, 73). Kohus selgitas, et eelmärke kustutamise nõue

eeldab, et lepingust on kehtivalt taganetud. Praegusel juhul hageja kinnitusel seda tehtud ei

ole. Kohus viitas võlaõigusseaduse § 271 jj ja selgitas, et üürilepingu sõlmimine eeldab

tahteavalduse vahetamist ja üürilepingus oluliste tingimuste kokkuleppimist (sh üüritasu).

Siinses asjas ei ole üürilepingu aluseks olevaid asjaolusid esile toodud. Hageja kinnitas, et

leping oli suunatud korteriomandi müügile, mistõttu ei oleks kostjalt korteriomandi

kasutamise eest tasu nõutud, kui kostja oleks müügilepingu täitnud. Kohus selgitas, et neil

asjaoludel ei ole hageja nõue praegu õiguslikult perspektiivikas. Lepingust ei ole kehtivalt

taganetud, mistõttu ei saa hageja nõuda vaidlusaluse eelmärke kustutamist.

3. Kohus tutvunud esitatud hagiga, leiab, et selle menetlemisest tuleb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 371 lg 1 p 9 ja lg 2 p 2 alusel keelduda.. Esiletoodu kohaselt ei

müügilepingust kehtivalt taganetud, mistõttu eelmärge tagab jätkuvalt kostjale korteriomandi

üleandmist ja tagasitäitmine VÕS § 189jj alusel on perspektiivitu (vt ka AÕS § 63 lg 8 ja

TsÜS § 68 lg 5). Hageja vabaneb kohustustest anda kostjale korteri omandiõigus lepingust

taganemisel, sest eelmärge tagab müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet (VÕS §

188 lg 2). Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos

tagatava nõudega ega kehti selleta (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-13-17, p 14, samuti seal

viidatud varasem praktika).Taganemise formaalse eeldusena tuli müügilepingu p 5.7 edastada

kostjale notariaalselt tõestatud taganemisavaldus (dtl 14). Materiaalsed eeldused olid kokku

lepitud lepingus selliselt, et hageja saab lepingust taganeda üksnes juhul, kui kostja ei ole 13.

märtsiks 2025 korteriomandi ostuhinda tasunud või hiljemalt 13. aprill 2025 asjaõigusliku

lepingut korteri omandamiseks sõlminud (dtl 13). Hageja kinnitusel ei olnud 8. oktoobri 2024

taganemisavalduse (dtl 30) tegemisel müügilepingust taganemise formaalsed- ja materiaalsed

eeldused täidetud (vt määruse p 2). Seega oli kohtu hinnangul hagis toodud asjaoludel

taganemine toimetu.

Mis puudutab hagis toodud rahalisi nõudeid, ei ole hagis toodud asjaolude kohaselt poolte

vahel kehivat üürilepingut. Pooled ei ole kokku leppinud, et hageja annab korteriomandi

kostjale kasutamiseks ja kostja tasub selle eest hagejale perioodiliselt üüri. Seetõttu ei ole

õiguslikult võimalik hagis taotletud rahasummasid kostjalt välja mõista. Välistatud ei ole, et

hagejal on õigus neid rahasummasid nõuda mõnel muul õiguslikul alusel, kuid eelduslikult

mitte lepingu kehtivuse ajal. Hageja kinnitusel ei pidanud kostja müügilepingust tulenevate

maksete õigeaegsel tasumisel korteriomandi kasutamise eest hagejale midagi tasuma.

Eeltoodut arvestades on hagis toodud asjaolud rahasummade väljamõistmiseks ebaselged ja ei

anna alust hagi rahuldamist ka juhul, kui need tõendatuks lugeda.

2 (3)

Kohus märgib, et isegi juhul, kui notariaalses müügilepingus ei oleks kokku lepitud, et

lepinguga seotud tahteavaldused tuleb teha notariaalses vormis, siis tuleneb see nõue ka

seadusest (TsÜS § 77 lg-d 1-3).

4. Ülaltoodud põhjendustel tuleb hagi menetlemisest keelduda.

5. Kui kohus keeldub hagi menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse, et

avaldust ei ole esitatud ja avaldus ei ole olnud kohtu menetluses (TsMS § 372 lg 6). Seega on

hagejal võimalik esitada kohtule uus nõuetekohane hagi.

6. TsMS § 168 lg 1 kohaselt kannab hageja menetluskulud, kui kohus keeldub hagi

menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega jäävad menetluskulud hageja kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud toimiku kohaselt puuduvad.

7. Keeldumise määruse peale saab esitada määruskaebuse TsMS § 372 lg 5 esimese lause

kohaselt.

(allkirjastatud digitaalselt)

Addis Tammiku

kohtunik

3 (3)