2-24-19116/18 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Anu Vismann

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. juuni 2025.a Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-19116

Tsiviilasi

A ja B hagi X (X) vastu kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

15 119,09 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Hageja I A (isikukood XXX)

Hageja II B (isikukood XXX)

Hagejate lepingulised esindajad Elis Vija ja Lee Raudsepp

Kostja X (isikukood XXX), lepinguline esindaja Viljar

Subka

Asja läbivaatamine

Poolte nõusolekul kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Mõista Xlt välja A ja B kasuks solidaarselt kahjuhüvitis 9507,23 eurot.

3. Jätta rahuldamata A ja B kahjuhüvitise nõue X vastu 3769,83 euro ulatuses.

4. Mõista Xlt välja A ja B kasuks solidaarselt perioodi 01.11.2024-17.12.2024 eest

arvestatud ja hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivis 149,56

eurot.

5. Jätta rahuldamata A ja B sissenõutavaks muutunud viivisenõue X vastu 66,20 euro

ulatuses.

6. Mõista Xlt välja A ja B kasuks solidaarselt viivis põhivõlgnevuselt (9507,23 eurot) VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.12.2024 kuni põhivõlgnevuse

tasumiseni.

Menetluskulude jaotus

7. Jätta menetluskulud 71 % ulatuses X kanda ja 29 % ulatuses solidaarselt A ja B kanda.

8. Kohus määrab poolte menetluskulud rahaliselt kindlaks peale käesoleva kohtuotsuse

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn.

Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses, kui ei esitata taotlust kohtuistungi

pidamiseks.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi asjaolud

1. A (hageja I) ja B (hageja II) esitasid 17.12.2024 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu kahju

hüvitamise nõudes. 18.12.2024 kirjaga jättis kohus hagiavalduse käiguta ja määras hagejatele tähtaja

haginõude täpsustamiseks hagiavalduse tervikteksti esitamisega kuni 27.12.2024. 19.12.2024

kõrvaldasid hagejad kohtu poolt osundatud puudused hagiavalduse tervikteksti esitamisega.

19.12.2024 hagiavalduse tervikteksti kohaselt ilmus 2022. aasta kevadel kinnisvara portaalis

www.kv.ee XXX maakonnas, XXX vallas, XXX külas asuva XXX kinnisasja müügikuulutus, milles

oli märgitud muuhulgas, et vesi tuleb oma puurkaevust. Kuulutusega tutvumise järgselt käisid

hagejad kinnisasjaga kohapeal tutvumas. Seda tutvustas kostja isa Y. Kordagi ei maininud kinnisasja

tutvustanud Y hagejatele, et hoone veevarustus toimub tegelikult naabrile kuuluva ja viimase

kinnisasjal asuva kaevu kaudu ning et müügiks pakutaval kinnisasjal tegelikult puurkaevu polegi.

Teist korda külastasid hagejad kinnisasja vahetult enne notariaalset müügitehingut, mil Y andis

hagejatele üle hoone võtmed ning mainis naabrite juuresolekul mööda minnes, et kaev asub P (s.o

naabri) maa peal. Samas jättis ta hagejatele selgitamata, et kaev ei kuulugi tegelikult kinnisasja

juurde, nagu oli müügikuulutuses märgitud. Hagejatel ei olnud kavatsust osta kinnisasja ilma

kinnisasja juurde kuuluva kaevu ja oma veeühenduseta. 16.05.2022 sõlmiti kinnisasja notariaalne

müügileping, mille punktis 2.1.5. kinnitas ja avaldas kostja hagejatele, et lisaks elamule paikneb

lepingu esemeks oleval kinnisasjal ka riiklikusse ehitisregistrisse kandmata kuur ning puurkaev,

mille seadustamine oli lepingu sõlmimise hetkel pooleli; need ehitised kui vallasasjad ei olnud enne

maa kinnistusraamatusse kandmist arestitud, panditud ega koormatud muude kolmandate isikute

õigustega ja lepingu ese vastab täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta teostatud

ümberehitused ning planeeringumuudatused. Müügilepingu punktis 2.1.10. kinnitas kostja

hagejatele, et lepingu ese on ühendatud ning liitunud elektrivarustusega, veevarustus toimub

kinnisasjal paiknevast puurkaevust ning kanalisatsioon on lokaalne. Müügilepingu punktis 5.3.

leppisid pooled kokku, et kostja kohustub omal kulul vormistama ja seadustama lepingu eseme

oluliseks osaks oleval kinnisasjal paikneva varjualuse/kuuri ning puurkaevu ja tagama nende

riiklikkusse ehitisregistrisse kandmise, samuti organiseerima lepingu punktis 1.10. nimetatud

hoonele kasutusloa hiljemalt 31.12.2022. Omanikuvahetus kanti notariaalse müügilepingu alusel

kinnistusraamatusse 19.05.2022. Hoone kasutusloaga pidid kostja poolelt tegelema Y ja talle teada

olev isik P. Viimast hagejad isiklikult ei tundnud, aga kuna lepingu järgi oli kasutusloa hankimine

kostja kohustuseks, siis ei näinud hagejad selles esialgu mingit probleemi, kuidas ja kelle kaudu

kostja kasutusloa taotlemist organiseeris. Probleemid hakkasid tekkima siis, kui selgus, et

kokkulepitud tähtajaks ei ole võimalik kasutusluba saada, sest XXX Vallavalitsusest saadud info

kohaselt takistas kasutusloa saamist esialgu kinnisasja kanalisatsioon. Tolleaegne imbväljaku

lahendus ei vastanud nõuetele ja tuli vastavusse viia kaasaegsete nõuetega, mille osas hagejad kostjat

esindanud isa Yga (Y) 25.04.2023 ka e-kirja teel ühendust võtsid. Y viidatud e-kirjale ei reageerinud.

Tänaseks on teada, et ka P informeeris antud asjaolust Y juba 04.03.2023. Uus kanalisatsioonimahuti

installeeriti kinnisasjale Y eestvedamisel 2023. aasta juuni teisel poolel, pärast mida eeldasid

hagejad, et kasutusloa saamine on vaid vormistamise küsimus. Tegelikkuses selgus, et lahendamata

olid ka 14.03.2022 hoone küttesüsteemide eksperthinnangu 17. leheküljel väljatoodud puudused.

Puuduste kõrvaldamise järgselt ei tellinud kostja kordusekspertiisi, mistõttu tellisid kordusekspertiisi

oma kulul hagejad, et kiirendada kasutusloa väljastamise protsessi. Ometigi nähtus 2024. aasta

veebruaris ehitisregistrist hagejatele, et kasutusloa taotlus on registrile esitatud 01.12.2022 ning

pärast seda ei olnud pooleteise aasta vältel mingeid toiminguid registris tehtud. 10.08.2023 ja

25.10.2023 saatis hageja II kasutusloa menetluse kohta kirjalikud päringud P-le (P), kuid ei saanud

kummalegi vastust. Kuna hageja II e-kirjad jäid vastuseta, siis ta ka helistas P-le 20.11.2023,

12.12.2023 (vastamata kõne) ning 20.12.2023. Mõlemas kõnes lubas P kasutusloa menetlusega

uuesti tegelema hakata. Kuna tegelikkuses mingit arengut asjas ei toimunud, samuti ei olnud

võimalik hankida arusaamatult veniva kasutusloa menetluse kohta infot, pöördusid hagejad õigusabi

saamiseks Fondia Eesti OÜ poole ning palusid koostada hagejate nimel kostjale kirjalik pöördumine

lepinguliste kohustuste täitmise nõudes. 14.02.2024 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale

kirjaliku lepingu täitmise nõude ja hoiatas, et juhul kui kostja oma lepingulisi kohustusi ei täida,

tuleb kostjal hüvitada hagejatele rikkumisega tekitatud kahju. Nimetatud kirjalik nõue saadeti kostja

e-posti aadressile ja tähitud kirjaga, mis tagastati saatjale, kuna kostja ei võtnud kirja vastu. Kuna

kostja ei reageerinud hagejate pöördumisele ning hagejatele teadaolevaid takistusi kasutusloa

taotlemiseks ei olnud, asusid hagejad ise initsieerima kasutusloa taotlemisprotsessi lõpuleviimist.

13.03.2024 palus hageja I XXX Vallavalitsuse kasutuslubade ja ehituskontrolli spetsialistilt ÜJlt (J)

e-kirja teel kontakti / soovitust, kes saaks aidata kasutusloa taotlemise lõpule viia. ÜJ lubas helistada

P-le ja uurida kasutusloa kohta. Peale korduvaid päringuid vastas 24.05.2024 hommikul

vallaametnik hagejate esindajale, et kasutusloa taotlus oli just täpselt sama päeva hommiku seisuga

uuesti menetlemiseks esitatud. Selgus, et kasutusloa saamiseks oli vaja siiski täiendavat

informatsiooni, mille esitamisega tegelesid oma kulul hagejad. Ehitisregistri lisadokumentide

loetelust on näha, et P on 2023. aasta juunis paigaldatud kanalisatsioonimahutit puudutava

dokumentatsiooni edastanud ehitisregistrisse alles peaaegu aasta hiljem, s.o 24.05.2024. Kusjuures

hagejatele on siiani teadmata nii pikaaegse viivitamise põhjused. Ehitisregistri dokumendi loetelust

nähtuvalt tehti registri paranduskanne 30.05.2024 ning alles 22.07.2024 väljastati hagejatele

kasutusluba. Pärast kasutusloa väljastamist suhtlesid hagejad pangaga, et vormistada ümber laenu

tagatisena hagejate Tallinnas asuvale korterile seatud hüpoteek. Nimelt olid hagejad saanud pangalt

põhimõttelise nõusoleku, et hüpoteek on võimalik pärast vaidlusaluse müügilepingu sõlmimist ning

kasutusloa saamist ümber vormistada XXX kinnisasjale. Selleks nõudis pank hagejatelt XXX

kinnisasja hindamisakti, milles omakorda märgiti, et kinnisasjal puudub puurkaev ja naabritest

sõltumatu veevärk. Kuivõrd taoline asjaolu on vastuolus pangale esitatud kinnisasja müügilepingus

märgituga, keeldus pank hüpoteegi asendamisest enne, kui kinnisasja müügilepingus viidatud

puurkaev on kinnisasjale rajatud ja naaberkinnisasjast sõltumatu veeühendus loodud. Puurkaevu

rajamiseks ning puurkaevu ühendamiseks hoone veevärgiga olid hagejad alustanud pakkumiste

küsimist. Hagejad tunnistasid parimaks OÜ Balti Puurkaev pakkumise, kuna nemad on valmis kõige

kiiremini töödega alustama. Pakkumise kohaselt rajab OÜ Balti Puurkaev kinnisasjale puurkaevu

sügavusega kuni 50 m ning paigaldab rauaeraldusfiltri. Samuti aktsepteerisid hagejad SarKate OÜ

pakkumist, kes teostab kaevetööd puurkaevust hooneni, paigaldab veetorustiku ja koostab kogu

veetrassiga seonduva dokumentatsiooni. Seoses kasutusloa menetlusekulude, niisamuti puurkaevu

rajamise ja veeühenduse loomisega seotud kulude selgumisega esitasid hagejad 16.10.2024 kostjale

kahju hüvitamise nõude. Kahjunõude kirjalik dokument saadeti samale kostja e-posti aadressile nagu

14.02.2024 kiri ning igaks juhuks lisati saajate ringi ka müügiprotsessiga seotud Y. Tähitud kirja

saatmist ei pidanud hagejad varasema kogemuse põhjal otstarbekaks. Nõudekirjaga andsid hagejad

kostjale mõistliku tähtaja kahju hüvitamiseks kuni 31.10.2024. Hagejad hoiatasid kostjat, et

nimetatud kuupäevaks summa tasumata jätmise korral alustavad hagejad alates 01.11.2024 viivise

arvestust tasumata võlgnevuselt seadusejärgses määras kuni summa tasumiseni. Niisamuti selgitasid

hagejad, et täiendavat nõudekirja hagejad enam ei esita, vaid pöörduvad nõudega kohtusse, kui

kohtuväliselt ei õnnestu asja lahendada. 31.10.2024 saabus kostja esindaja kirjalik vastus hagejatele.

Kostja hagejate nõuet ei tunnistanud ning märkis, et hagejad ei ole kordagi pärast kinnisasja valduse

üleandmist kostja poole pöördunud. Tõele ei vasta kostja väide, justkui oleksid hagejad kostja poole

esimest korda pöördunud alles 16.10.2024 saadetud kahju hüvitamise nõudega. Esiteks on juba

käesoleval aastal kostjale saadetud 2 kirjalikku pöördumist: esimene 14.02.2024 ja teine 16.10.2024-

mõlemad saadetud samale e-posti aadressile. Mis puudutab kostja väidet, et ta ei ole 14.02.2024

saadetud hagejate kirjalikku pöördumist kätte saanud, siis see ei ole eluliselt usutav, et samale e-posti

aadressile saadetud kirjadest üks jõuab adressaadini ja teine mitte. Kusjuures kummagi e-kirja

edastamisel ei ole hagejatele saabunud ühtegi veateadet, mis viitaks e-kirja edastamise

ebaõnnestumisele. Pigem on hagejad arvamusel, et esimest kirja otsustas kostja sarnaselt varasema

praktikaga lihtsalt ignoreerida, kuid kuna viimane kiri sisaldas juba reaalset kahjunõuet ja kohtusse

pöördumise hoiatust, siis otsustas kostja sellele siiski vastata. Kokkuvõttes on kostja rikkunud

müügilepingut, mille tulemusena on hagejatele tekkinud materiaalne kahju. Hagejad on pidanud

kandma kulusid, millega nad ei olnud müügilepingu sõlmimisel arvestanud ja mille hüvitamist

hagejad käesoleva hagiga kostjalt nõuavad. Käesoleval juhul on kostja rikkunud VÕS § 217 lg-t 1,

sest hagejatele üleantud asi ei vasta lepingutingimustele. Vastavalt VÕS § 217 lg 2 p-ile 1 ei ole asjal

kokkulepitud omadusi. Müügikuulutuse ja müügilepingu punktide 2.1.5., 2.1.10. ja 5.3. kohaselt pidi

kinnisasjal asuma puurkaev ning pidi eksisteerima veeühendus kinnisasja puurkaevu ja hoone vahel,

kusjuures kostja võttis endale kohustuse seadustada muuhulgas ka puurkaevu ehitisregistrisse

kandmine. Seega kinnitas kogu kirjalik informatsioon, et kinnisasjal eksisteerib puurkaev. Hagejad ei

pidanud kostja isa Y viipest kaevu suunal mõistma, et väidetavalt naabri P kinnisasja osal asuv kaev

siiski ei kuulu kinnisasja juurde ja sealt kulgev veeühendus on tegelikult täielikult naabri kontrolli

all. Arvestades, et kinnisasjal paiknes suur eluhoone, ei saa vaidlust olla selles, et oma puurkaevu ja

veeühenduse puudumine oleks kvalifitseerunud kinnisasja oluliseks puuduseks, millele oleks

Riigikohtu kehtivate seisukohtade kohaselt pidanud selgesõnaliselt notariaalses müügilepingus

viitama. Selle asemel oli müügilepingu punktis 2.1.5. rasvaselt ning alla joonitult märgitud, et

kinnisasjal asub riiklikusse ehitisregistrisse kandmata kuur ning puurkaev, mille seadustamine on

pooleli. Kui kostja väidab täna, et tegelikkuses ta teadis, et puurkaev kinnisasja juurde ei kuulunud,

kuid jättis selle kui olulise puuduse notariaalses müügilepingus välja toomata, käitus kostja

pahatahtlikult ning vastuolus VÕS § 6 lg-ga 1, mis kohustab pooli käituma teineteise suhtes hea usu

põhimõttest lähtuvalt. Kui kostja kuulutas kinnisasja müügikuulutuses, et vesi tuleb oma

puurkaevust, siis oleks kostja pidanud hagejatele enne lepingu sõlmimist üheselt arusaadavalt

selgitama, et vesi siiski ei tule oma puurkaevust ning poolte lepingueelsed läbirääkimised oleks

sellega lõppenud. Hagejad ei olnud huvitatud iseseisva veeühenduseta kinnisasjast ehk teisisõnu

hagejate huvi ei olnud asuda puurkaevu ise rajama ega hoonet kaevust tuleva veega ühendama.

Ammugi ei olnud hagejad huvitatud, et nad kinnisasja omanikena sõltuksid naabri veevärgist. Seega

oleks kostja pidanud elukohana kasutatava kinnisasja müümisel arvestama, et kinnisasja omaniku

kontrolli all mitteolev veeühendus ja kinnisasjalt puuduv puurkaev on eelduslikult lepingueseme

oluliseks puuduseks ja oma vastutuse selle eest oleks saanud ta välistada üksnes siis, kui oleks

puudusele lepingus selgesõnaliselt viidatud. Absurdne ja asjakohatu on seejuures kostja 31.10.2024

hagejatele saadetud kirjalikus vastuses märgitu, mille kohaselt oli puurkaevu puudutavates

kinnitustes kostja asemel süüdi hoopis kinnisvaramaakler. Sellist müüja vastutust välistavat asjaolu

ei tulene ühestki seadusest ega müügilepingust. Hagis esitatud nõue tuleneb siiski hagejate ja kostja

vahelisest võlaõiguslikust suhtest, mitte hagejate ja kinnisvaramaakleri vahelisest suhtest. Kostja ei

saanud eeldada, et hagejad aktsepteerivad müügilepingu rikkumist, valeinformatsiooni esitamist ning

kasutusloa- ja puurkaevu puudumist. Hagejate kahjunõude suurus koosneb kolmest komponendist:

(a) kasutusloa taotlemisega hagejate poolt kantud kulud; (b) puurkaevu rajamise ning veeühenduse

loomisega seotud kulud ja (c) õigusabikulud. Viimased kulud tekkisid hagejatele seetõttu, et

hagejatel ei õnnestunud ilma esindaja osavõtuta probleemile lahendust leida.

Hagejad paluvad 25.02.2025 täpsustatud nõudes mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 13 277,06 eurot,

perioodil 01.11.2024-17.12.2024 sissenõutavaks muutunud viivise 215,76 eurot ja jätkuva viivise

põhivõlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni

põhivõlgnevuse tasumiseni.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidleb 13.01.2025 vastuses hagi terviktekstile hagile vastu ja palub selle jätta

rahuldamata. Kostja on seisukohal, et hagejate poolt tõendina esitatud XXX maakonnas, XXX

vallas, XXX külas asuva XXX kinnisasja müügikuulutus 2022. aasta kevadel oli kinnisvara portaalis

www.kv.ee avaldatud 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood 11036461) maakleri OÕ (Õ)

poolt kostjaga 19.09.2021 sõlmitud maaklerlepingu alusel. Seega ei saa selles müügikuulutuses

avaldatud andmete õigsuse eest vastutada kostja. Hagejatele oli teada, et kinnisasja müügikuulutuse

avaldaja ja müügi korraldaja oli 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ maakler OÕ. Kostja ei ole

edastanud maaklerile andmeid selle kohta, et kinnisasjal tuleb vesi oma puurkaevust. Hagejad olid

teadlikud juba enne müügilepingu sõlmimist 16.05.2022, et kinnisasja vesi tuleb naaberkinnisasja

kaevust. Sellest asjaolust said hagejad teada, kui käisid enne müügitehingut korduvalt kinnisasja üle

vaatamas ja neile jagas selgitusi kinnisasjale maja ehitanud ning sellel ajal majas elav kostja isa Y. X

isa Y informeeris kinnisasja üle vaatamise käigus hagejaid, et majal ei ole kasutusluba ja selle maja

seadustamise menetlus on pooleli ning kinnisasjal puudub kaev ja naaberkinnisasja omanikuga on

kokkulepe vee saamiseks nende kaevust. Samuti tutvustati hagejaid naaberkinnisasja esindajale

MKle (K), kes kinnitas hagejatele, et kui nad kinnisasja ostavad, saavad nad vett edasi nende

kaevust. Hagejad saavad siiani oma vee naaberkinnisasja kaevust. Kinnisasja müügilepingusse sattus

puurkaev samuti maakleri süül, kes esitas notarile 16.05.2022 toimunud tehingu andmed, mis ei

olnud puurkaevu osas õiged ja lepingu sõlmimisel jäi see pooltel tähelepanuta. Ebaõige on väide, et

müüja ei täitnud müügilepingu punktist 5.3. tulenevat kohustust. Maja ja varjualuse/kuuri

seadustamisega poolte kokkuleppel tegeles kostja isa Y, kes tellis ja finantseeris poolte kokkuleppel:

maja ja varjualuse/kuuri seadustamisega seotud asjaajamist korraldama diplomeeritud

ehitusinsenerilt, tase 7 P ja tasus temale tehtud töö eest; vajalike dokumentide vormistamise ja tasus

dokumentide vormistamise eest; maja auditi käigus ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks tööd ja tasus

tehtud tööde eest. Isegi kui lugeda õigeks hagejate 16.10.2024 kahju hüvitamise nõudes esitatud

väidet, et alles pärast müügitehingut selgus, et kinnisasjal ei eksisteerinud siiski puurkaevu,

niisamuti oli kinnisasi ühendatud veevarustusega naaberkinnisasja kaevu kaudu, st kinnisasjal kaev

ja sellega veeühendus puudus, on hagejad minetanud asja lepingutingimustele mittevastavusele

tuginemise õiguse, kuna pole kostjat mõistliku aja jooksul ilmnenud puudustest teavitanud. Pärast

müügitehingut 16.05.2022 ja otsese valduse üleandmist 23.05.2022 ei ole hagejad kostjale ühtegi

teadet puudustest edastanud, kuigi olid juba novembris 2022 kinnisasja omanikena kindlalt

teadlikud, et kinnisasjal puudub oma kaev ja vesi tuleb naaberkinnisasja kaevust. Hagejate

omanikuks olemise ajal 10.11.2022 on koostatud kinnisasjal asuvate hoonete ja rajatiste asendi

skeem, kust on näha, et naaberkinnisasja kaevust on viidud veetorustik elamusse. Hagejate

omanikuks olemise ajal 28.11.2022 on kinnisasjal asuvale majale teostatud elamu kasutusloa eelne

audit, mille punktis 3.6. nähtub, et kinnisasjal puudub kaev. Kinnisasja omanikul on kokkulepe

olmevee saamiseks naaberkinnisasja omanikuga. Veetorustik on viidud elamusse. Kahju hüvitamise

nõudes esitatud väide, et hagejatel ei õnnestunud kostjaga probleemi lahendada ilma esindajat

kaasamata, on kummastav, kuna kostja ega tema isa poole pole hagejad pärast valduse üleandmist

23.05.2022 ühegi kahjuhüvitamise nõudes loetletud probleemiga pöördunud. Samas olid hagejad

kinnisasjaga seotud kõigist asjaoludest juba teadlikud enne kinnisasja ostmist.

Menetluse käik

3. 20.12.2024 määrusega võttis kohus hagi menetlusse ja määras kostjale tähtaja 19.12.2024

hagiavalduse terviktekstile kirjalikult vastamiseks 15 päeva määruse kättetoimetamisest. Kohus

märkis, et juhul kui hagejad soovivad kostja kirjalikule vastusele vastata, siis annab kohus selleks

tähtaja 10 päeva kostja vastuse edastamisest.

4. 21.01.2025 esitasid hagejad kohtule seisukoha kostja vastusele, milles kordavad hagiavalduses

esitatud väiteid. Hagejad on seisukohal, et kostja eksitas teadlikult nii kinnisvaramaaklerit kui ka

hagejaid ning lasi hagejatel müügilepingu sõlmida teadmises, et kinnisasjal on oma puurkaev ja

iseseisev veeühendus, rikkudes sellega tahtlikult müügilepingut, mis omakorda tekitas hagejatele

materiaalse kahju ning kasutusloa taotlemise osas ei saa poolte vahel olla vaidlust selles, et

kasutusluba väljastati kokkulepitud tähtaja (31.12.2022) asemel poolteist aastat hiljem, s.o

22.07.2024. Vaidlust ei ole selles, et puuduste kõrvaldamisel osutasid omapoolset abi hagejad

(saunaahju fotode ja mõõtude edastamine) ning kordusekspertiisi tellisid oma kulul samuti hagejad,

mitte kostja ning kasutusluba on väljastatud vaid hoonele, mitte varjualusele/kuurile, mistõttu viimati

nimetatud ehitised on tänaseni seadustamata ega ole kantud ehitisregistrisse, kuigi müügilepingu

punktiga 5.3. võttis kostja endale ka kõrvalehitiste/rajatiste seadustamise kohustuse. Müügilepingu

alusel vastutab hagejate ees kostja, mitte müügilepingu sõlmimist vahendanud maakler. Hagejad

taotlevad alljärgnevate kostja poolt dubleerivalt esitatud dokumentide kostjale tagastamist: hagi

vastuse lisa 6 (04.02.2023 P e-kiri Yle), millise dokumendi on hagejad kohtu toimikusse esitanud

hagiavalduse lisana 5; hagi vastuse lisa 10 (Ehitisregistri dokumentide loetelu), millise dokumendi

on hagejad kohtu toimikusse esitanud hagiavalduse lisana 22; hagi vastuse lisa 11 (kasutusluba nr

2412371/03291), millise dokumendi on hagejad kohtu toimikusse esitanud hagiavalduse lisana 23.

5. 10.02.2025 kohtunõudega täitis kohus tsiviilasjas selgitamiskohustust, muuhulgas kvalifitseeris

nõude õigusliku aluse ja selgitas pooltele tõendamiskoormist. Kohus määras pooltele tähtaja kuni

21.02.2025 kompromissi sõlmimiseks. Ühtlasi märkis kohus, et juhul kui pooled

kompromisskokkuleppele ei jõua, tuleb pooltel esitada kohtule hiljemalt 25.02.2025 ülevaade

kompromissi sõlmimise käigust, kokkuleppe sõlmimata jätmise põhjustest ja täiendavad seisukohad

ning tõendid, arvestades kohtu eeltoodud selgitusi.

10.02.2025 kohtunõudega tagastas kohus kostjale tsiviilasja menetluses korduvalt esitatud tõendid

järgmiselt: hagivastuse lisa 6 (04.02.2023 P e-kiri Yle), millise dokumendi on hagejad kohtu

toimikusse esitanud hagiavalduse lisana 5; hagivastuse lisa 10 (Ehitisregistri dokumentide loetelu),

millise dokumendi on hagejad kohtu toimikusse esitanud hagiavalduse lisana 22 ja hagivastuse lisa

11 (kasutusluba nr 2412371/03291), millise dokumendi on hagejad kohtu toimikusse esitanud

hagiavalduse lisana 23.

6. Pooled ei sõlminud kohtu poolt määratud tähtajaks kompromissi. 25.02.2025 esitasid pooled

kohtunõude täitmiseks täiendavad seisukohad. Hagejad täpsustasid kulutuste hüvitamise nõuet ja

märkisid, et kulutatud aja hüvitise suuruseks on 250 eurot, mitte 475 eurot. Kostja esitas muuhulgas

taotluse tõendite kogumiseks, millele hagejad esitasid vastuse 03.03.2025. 10.03.2025 määrusega

lahendas kohus kostja tõendite kogumise taotluse.

7. 23.04.2025 määrusega lõpetas kohus tsiviilasjas eelmenetluse 23.04.2025. Kohus määras, et hagi

menetlemine toimub poolte nõusolekul kirjalikus menetluses. Kohus määras pooltele tähtaja kohtule

menetluskulude nimekirjade esitamiseks ja kompromissläbirääkimiste pidamiseks kuni 09.05.2025

ning vastaspoole menetluskulude nimekirjale vastamiseks kuni 16.05.2025. Ühtlasi teavitas kohus

pooli, et kohus teeb lahendi avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kantselei kaudu

ja avalikus e-toimikus 17.06.2025.

8. Pooled kompromissi ei sõlminud. Hagejad esitasid menetluskulude nimekirja 02.05.2025 ja kostja

09.05.2025. Kostja esitas vastaspoole menetluskuludele vastuväited 16.05.2025 (täpsustatud

20.05.2025). Hagejad vastuväiteid kostja menetluskuludele ei esitanud.

Kohtuotsuse põhjendused

9. Kohus, tutvunud poolte kirjalike seisukohtadega ja hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid, leiab,

et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.

10. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 16.05.2022 notariaalse müügilepingu, millega hagejad

ostsid kostjalt kinnisasja asukohaga XXX maakond, XXX vald, XXX küla, XXX (registriosa nr

xxxxxx) hinnaga 170 000 eurot (dtl 18-40).

Hagejate väite kohaselt ei vastanud müügilepingu esemeks olev kinnisasi müügikuulutuses väidetud

andmetele ning notariaalse müügilepingu tingimustele (kinnisasjal puudus puurkaev). Lisaks rikkus

kostja lepingust tulenevaid kohustusi (kinnisasjal paikneva hoone kasutusluba, samuti puurkaevu ja

kõrvalhoone seadustamist ja ehitisregistrisse kandmist ei teostanud kostja kokku lepitud tähtajaks).

Hagejad paluvad 25.02.2025 täpsustatud nõudes kostjalt välja mõista kahju kokku 13 277,06 eurot

(13 502,06 – 225), millest: (a) 419,83 eurot on kasutusloa menetlemisega seotud kulud, sealhulgas

27.03.2024 praamipiletikulud summas 11,40 eurot, kütusekulu xxx liinil summas 58,43 eurot,

küttesüsteemidele eksperthinnangu kordusülevaatusega seotud kulud summas 100 eurot ja hagejate

enda ajakulu summas 250 eurot (sh kokku 4 h distantssuhtlust- e-kirjad, telefonikõned ja 6 h

kasutusloa taotlemisega seotud sõidud XXXle); (b) 10 050 eurot on puurkaevu rajamisega ning

veevarustuse loomisega seotud kulud, sealhulgas OÜ Balti Puurkaev pakkumine summas 5612 eurot

ja SarKate OÜ pakkumine summas 4438 eurot ning (c) 2807,23 eurot on kohtuvälised

õigusabikulud. Lisaks paluvad hagejad kostjalt välja mõista perioodil 01.11.2024-17.12.2024

sissenõutavaks muutunud viivise 215,76 eurot ja tulevikku suunatud viivise põhivõlgnevuselt VÕS §

113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.12.2024 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

11. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt on poolte vahel vaidlus hagejate ja kostja vahel

16.05.2022 sõlmitud kinnisasja notariaalsest müügilepingust tulenevas nõudes. Võlaõigusseaduse

(VÕS) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku

ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügileping

loetakse sõlmituks nagu kõik teisedki võlaõiguslikud lepingud poolte vahel kokkuleppe

saavutamisega. VÕS § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse

andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et

lepingupooled on saavutanud kokkuleppe.

Hagejate nõue võiks kohtu hinnangul kuuluda rahuldamisele VÕS § 115 koosmõjus VÕS § 217 lg 2

p-ide 1-3 ja 16.05.2022 notariaalse müügilepingu punktide 2.1.5. ja 5.3. ning VÕS § 113 lg 1 alusel.

Tulenevalt VÕS § 76 lg-st 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 8 lg 2 järgi

on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Õiguskaitsevahendid kohustuse rikkumise korral

sätestab VÕS § 101, mille lg 1 p-ide 3 ja 6 järgi on võlausaldajal muu hulgas õigus nõuda võlgnikult

kahju hüvitamist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel viivist. Vastavalt VÕS §-ile 100 on

kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine

sealhulgas täitmisega viivitamine. Viivisenõude aluseks on VÕS § 113 lg 1 ja jätkuva viivise aluseks

TsMS § 367. VÕS § 82 lg 7 esimese lause kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui

võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 73 lg 1 kohaselt kui sama kohustus tuleb

seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule selliselt, et igaüks neist

võib nõuda kohustuse täielikku täitmist, on need isikud solidaarvõlausaldajad. Riigikohtu

tsiviilkolleegium selgitas 19.03.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-7-13 p-is 23, et liiklusõnnetusega

põhjustatud kahju hüvitamist võib nõuda kahju saanud isik (kannatanu). Mootorsõiduki

kahjustamisel on nõuet esitama õigustatud eelkõige sõiduki omanik. Kui mootorsõiduk kuulub

mitme isiku kaasomandisse või näiteks abikaasade ühisvarasse, on omanikud selle kahjustamisest

tingitud kahju hüvitamise nõuete osas kolmandate isikute suhtes AÕS § 71 lg-st 4 tulenevalt

solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 mõttes. Kuivõrd käesoleval juhul kuulub kinniasi hagejate

ühisomandisse (dtl 18), on hagejad kahju hüvitamise nõude osas kostja suhtes solidaarvõlausaldajad.

12. Kostja peamised vastuväited tsiviilasja menetluses on, et müügikuulutuse sisu ja

müügilepingusse märgitud andmete eest vastutab maakler OÕ ja hagejad olid teadlikud, et kinnisasja

veevarustus toimub naabri kinnisasjalt. Samuti on kostja korraldanud hagejatele hoone kasutusloa.

Kostja leiab, et ta ei vastuta hagejatele tekkinud kahju eest. Ühtlasi leiab kostja, et hagejad on

minetanud asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise õiguse, kuna pole kostjat mõistliku

aja jooksul ilmnenud puudustest teavitanud.

13. Tsiviilasja lahendamiseks analüüsib kohus esmalt poolte vahel müügilepingu sõlmise ja sellele

järgnenud kohustuse rikkumise aluseks olevaid asjaolusid ning seejärel kostja vastutusega ning

hagejate poolt kantud kulutustega seonduvaid asjaolusid.

14. Poolte vahel ei ole vaidlust 16.05.2022 notariaalse müügilepingu sõlmimise üle. Samuti puudub

vaidlus asjaolus, et XXX kinnisasjal puudub puurkaev ja kinnisasja veevarustus toimub naabrite

kinnisasjalt ning müügilepingu sõlmimise hetkel puudus majal kasutusluba.

Poolte vahel on vaidlus: a) kas hagejad olid teadlikud kinnisasja ostmisel, et XXX kinnisasja

veevarustus toimub naabri kinnisasjalt, b) kas hagejad saavad esitada kostja vastu nõude kahju

hüvitamiseks tulenevalt puurkaevu puudumisest XXX kinnisasjal, c) samuti kinnisasjal paikneva

hoone kasutusloa, puurkaevu ja kõrvalhoone seadustamisega ja ehitisregistrisse kandmisega

seonduvalt.

15. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja

arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest

tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

Hageja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised

üldised eeldused (vt mh Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p

20):



võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);



võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);



võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, VÕS § 128). VÕS § 128 lg 3

kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või

vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju

kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks;



kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);



kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a

kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3). Lepingut rikkunud

pool vastutab kahju ettenähtavuse korral kogu kahju eest, ehkki ta ei pidanud ette nägema,

kui suur kahju võis tekkida (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13.12.2011 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-124-11, p 16);



rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

16. Kahju hüvitamise nõue eeldab seda, et müüja on müügilepingut rikkunud ja vastutab lepingu

rikkumise eest. Müüja on müügilepingut rikkunud, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele, st

on puudusega (VÕS § 77 lg 1 ja VÕS § 217).

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:



müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2);



puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);



puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);



ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);



sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS §

221 lg 2).

VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab

kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

VÕS § 217 lg 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui: 1) asjal ei ole

kokkulepitud omadusi; 3) asja kasutamist takistavad õigusakti sätted, mida müüja lepingu sõlmimisel

teadis või pidi teadma.

17. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi

teada saama. Selle kohustuse rikkumise korral ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele

tugineda, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis

müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi

teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

14.03.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 16).

18. Hagejad tuginevad kahjunõude esitamisel kostja poolt kinnisasja müügikuulutuses esitatud

väärinformatsioonile ning lepingu punkti 2.1.5. (peale lepingu sõlmimist selgus, et kinnisasjal

puudub puurkaev) ja lepingu punkti 5.3. rikkumisele (kostja ei ole kokku lepitud tähtajaks

korraldanud kinnisasjal paikneva varjualuse/kuuri ning puurkaevu seadustamist ja ehitisregistrisse

kandmist, samuti kinnisasjal asuva punktis 1.10. nimetatud hoone kasutusluba). Hagejate väite

kohaselt ei olnud nad puurkaevu kinnisasjal puudumisest teadlikud. Ühtlasi kinnitavad nad, et neil

puudus huvi asuda puurkaevu ise rajama. Hagejad viitavad, et nii müügikuulutuse kui ka

müügilepingu kohaselt oli kinnisasjal puurkaev ning kostja võttis endale kohustuse seadustada

muuhulgas ka puurkaevu ehitisregistrisse kandmise. Hagejad ei pidanud kostja isa Y viipest kaevu

suunal mõistma, et väidetavalt naabri P kinnisasja osal asuv kaev siiski ei kuulu kinnisasja juurde ja

sealt kulgev veeühendus on tegelikult täielikult naabri kontrolli all. Iga heas usus tegutsev mõistlik

inimene saab viidatud kinnitusest aru selliselt, et kinnisasjal paiknes puurkaev, mille seadustamine

oli pooleli.

19. Antud juhul on kohus esitatud tõendite alusel tuvastanud, et kinnisasja asukohaga XXX

maakond, XXX vald, XXX küla, XXX (registriosa nr xxxxxx) kv.ee müügikuulutuses oli märgitud

muuhulgas, et vesi tuleb oma puurkaevust (dtl 15-17), City24 müügikuulutuses andmed veevarustuse

kohta puuduvad (dtl 421-426; dl 434) ning pooled sõlmisid 16.05.2022 notariaalse müügilepingu,

millega hagejad ostsid kostjalt kinnisasja hinnaga 170 000 eurot (dtl 18-40). Lepingu punkti 2.1.5.

kohaselt paiknesid kinnisasjal kinnistu oluliseks osaks olev, lepingu punktis 1.10. nimetatud ehitis ja

lisaks ka riiklikusse ehitisregistrisse kandmata kuur ning puurkaev, mille seadustamine oli pooleli.

Lepingu punkti 2.1.10. kohaselt ei ole lepingu punktis 1.2. toodud kinnistusraamatu seis muutunud

ning lepingu punktis 1.2. toodud kinnisasja suhtes ei ole kinnistusosakonnale esitatud

kinnistamisavaldusi. Lepingu punkti 5.3. kohaselt on ostjad ja müüja kokku leppinud, et müüja

kohustub omal kulul vormistama ja seadustama lepingu eseme oluliseks osaks oleval kinnisasjal

paikneva varjualuse/kuuri ning puurkaevu ja tagama nende riiklikkusse ehitisregistrisse kandmise,

samuti organiseerima lepingu punktis 1.10. nimetatud hoonele kasutusloa hiljemalt 31.12.2022.

Lepingu punkti 1.10. kohaselt nähtub lepingu eseme kohta ehitisregistrist (http://www.ehr.ee) tehtud

päringust (ehitise otsing katastritunnuse järgi), et katastritunnusega xxxxxxxx on seotud hoone elamu

(kontrollitav), ehitisregistri koodiga xxxxxx, esmane kasutus 1998.a, korruste arv määramata,

ehitusalune pind määramata, ehitise staatus kasutusel ja kaalutud energiakasutuse klass määramata.

Omanikuvahetus kanti notariaalse müügilepingu alusel kinnistusraamatusse 19.05.2022 (dtl 41-43).

19.1. Kohus käsitleb esmalt puurkaevuga seonduvat nõuet.

Kostja ei vaidle vastu, et kinnisasjal puudub lepingu punkti 2.1.5. kohaselt puurkaev, kuid väidab, et

vastavad andmed on lepingusse märgitud kinnisvaramaakleri poolt avaldatud andmete alusel. Lisaks

olid hagejad kinnisasja ostmisel teadlikud, et kinnisasja veevarustus toimub naabri kinnisasjalt.

Kohtu hinnangul vastab maakleri ja kostja 19.09.2021 sõlmitud leping (dtl 314-317) VÕS § 658 lg 1

maaklerilepingu tunnustele, mille kohaselt kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule

(käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu

sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).

Kohus on seisukohal, et kostja vastustust lepingu punktis 2.1.5. puurkaevuga seonduvalt ei välista

asjaolu, kas info (dtl 322-325; dtl 420) avaldas hagejatele maakler või mitte. Kostja ja maakleri

omavaheline õigussuhe ei oma käesoleva tsiviilasja lahendamisel tähtsust, kuna hagejate nõuded

kostja vastu tulenevad 16.05.2022 kinnisasja notariaalsest müügilepingust.

Kostja vastuväite kohaselt olid hagejad teadlikud, et puurkaev ei paikne müüdaval kinnisasjal, kuna

vastavat asjaolu selgitas hagejatele kostja isa Y. Samuti tutvustas Y hagejaid naaberkinnisasja

esindajale MKle, kes kinnitas hagejatele, et kui nad kinnisasja ostavad, saavad nad vett edasi nende

kaevust.

Kohus märgib, et tõendina esitatud asendiplaani (dtl 318-321) hagejatele tutvumiseks esitamist,

samuti puurkaevu osas hagejatele informatsiooni esitamist, ei ole kostja antud juhul tõendanud. Ka

maakleriga on hagejatel müügikuulutusele vastamisel olnud suhtlus vaid põgus ning juttu ei olnud

veevarustusest (dtl 383-385). Antud juhul pidi kostja tagama hagejatele selge ja kohase

informatsiooni esitamise müüdava kinnisasja kohta. Vastav kohustus tulenes kostjale muuhulgas

lepingueelsete läbirääkimiste pidamisel VÕS § 14 lg 2 kohaselt. Vastuolulise informatsiooni

edastamine ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 2 kohaselt lubatav, kuivõrd

õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise

eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.

Arvestades, et kostja on tulenevalt kv.ee müügikuulutusest esitanud hagejatele informatsiooni ja

müügilepingu punktis 2.1.5. ja punktis 5.3. kinnitanud, et kinnisasjal paikneb puurkaev (mille

seadustamisega kostja tegeleb) ning vastavat puurkaevu tegelikult XXX kinnisasjal ei asunud, leiab

kohus, et kostja rikkus müügilepingu punktist 2.1.5. ja punktist 5.3. tulenevaid kohustusi. Tähtsust ei

oma seejuures City24.ee kuulutus, kuivõrd selles andmed kinnisasja veevarustuse osas puuduvad.

Lisaks nähtub kohtule, et hagejad on kontakti võtnud maakleriga eeskätt kv.ee avaldatud kuulutuse

tulemusena (dtl 383-384). Eeltoodust tulenevalt ei vasta müüdud kinnisasi lepingutingimustele VÕS

§ 217 lg 2 p-ide 1 ja 3 järgi.

VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab

kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

Kostja ei ole tõendanud, et rikkumine oli vabandatav.

Kohus on seisukohal, et antud juhul on kostja müügilepingut rikkunud ja vastutab VÕS § 218 lg 1

alusel lepingutingimustele mittevastavuse eest.

19.2. Järgmiseks käsitleb kohus kasutusloaga seonduvat nõuet.

Hagejate väidete kohaselt ei olnud kokkulepitud tähtajaks võimalik kasutusluba saada, sest

kasutusloa saamist takistas esialgu kinnisasja kanalisatsioon (imbväljak ei vastanud nõuetele).

Hiljem selgus, et lahendamata olid ka 14.03.2022 hoone küttesüsteemide puudused (dtl 46-84).

Kasutusloa taotlus on registrile esitatud 01.12.2022 ning pärast seda ei olnud pooleteise aasta vältel

mingeid toiminguid registris tehtud (dtl 127). P on 2023. aasta juunis paigaldatud

kanalisatsioonimahutit puudutava dokumentatsiooni edastanud ehitisregistrisse peaaegu aasta hiljem,

s.o 24.05.2024 (dtl 158-161), paranduskanne tehti 30.05.2024 (dtl 127) ning alles 22.07.2024

väljastati hagejatele kasutusluba (dtl 162-167).

Kostja vastuväidete kohaselt on ebaõige hagejate väide, et kostja ei täitnud müügilepingu punktist

5.3. tulenevat kohustust. XXX kinnisasjal asuva maja ja varjualuse/kuuri seadustamisega tegeles

poolte kokkuleppel Y (dtl 326-327), kes poolte kokkuleppel tellis ja finantseeris a) maja ja

varjualuse/kuuri seadustamisega seotud asjaajamist korraldama diplomeeritud ehitusinsenerilt, tase 7

P ja tasus temale tehtud töö eest; b) vajalike dokumentide vormistamise ja tasus dokumentide

vormistamise eest ning c) maja auditi käigus ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks tööd ja tasus tehtud

tööde eest (dtl 45; dtl 328-367; dtl 368-374). Kanalisatsiooniga seonduva probleemi ilmnemisel sai

see Y poolt operatiivselt lahendatud uue kanalisatsioonimahuti paigaldamisega (dtl 368-374).

Eeltoodud tegevuse tulemusel sai diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 P esitada XXX Vallavalitsusele

kasutusloa taotluse (dtl 158-161), mille alusel väljastati XXX kinnisasjal asuvale majale ja

varjualusele/kuurile kasutusluba 22.07.2024 (dtl 162-167).

Müügilepingu punktis 5.3. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub omal kulul vormistama ja

seadustama lepingu eseme oluliseks osaks oleval kinnisasjal paikneva varjualuse/kuuri ning

puurkaevu ja tagama nende riiklikkusse ehitisregistrisse kandmise, samuti organiseerima lepingu

punktis 1.10. nimetatud hoonele kasutusloa hiljemalt 31.12.2022.

Poolte vahel ei ole vaidlust, et kokkulepitud tähtajaks kostja lepingu punktist 5.3. tulenevat kohustust

ei täitnud ja kasutusluba väljastati alles 22.07.2024, s.o ligikaudu 1,5 aastat kokkulepitud tähtajast

hiljem. Samuti ei vaidle pooled, et kasutusloa taotlemisega tegeles Y ja vajalikud tööd teostas

ehitusinsener P.

Arvestades, et kostja ei täitnud lepingust tulenevat kohustust tähtaegselt, leiab kohus, et kostja rikkus

müügilepingu punktist 5.3. tulenevat kohustust. Eeltoodust tulenevalt ei vasta müüdud kinnisasi

lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 3 järgi.

VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab

kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav.

Kostja ei ole tõendanud, et rikkumine oli vabandatav.

Kohus on seisukohal, et antud juhul on kostja müügilepingut rikkunud ja vastutab VÕS § 218 lg 1

alusel lepingutingimustele mittevastavuse eest.

20. Kostja vastuväite kohaselt ei või hagejad lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuivõrd

hagejad ei ole kostjat teavitanud tekkinud kahjust VÕS § 220 lg 1 kohaselt. Pärast müügitehingut

16.05.2022 ja otsese valduse üleandmist 23.05.2022 ei ole hagejad kostjale ühtegi teadet puudustest

edastanud, kuigi olid kinnisasjaga seotud kõigist asjaoludest teadlikud juba enne kinnisasja ostmist.

Hagejad on tõendina esitanud kohtule Y e-posti aadressile xxx 25.04.2023 saadetud e-kirja, millest

nähtub päring seoses kasutusloa taotluse küsimusega (dtl 44). Hagejad on tõendina esitanud

muuhulgas P 04.03.2023 e-kirja Yle (aadressil xxx) seoses kasutusloa taotlusega seonduva

probleemiga (dtl 45, dtl 180-255). 10.08.2023 ja 25.10.2023 saatis hageja II kasutusloa menetluse

kohta kirjalikud päringud P-le, kuid ei saanud kummalegi vastust (dtl 128; dtl 129). Kuna hageja II

e-kirjad jäid vastuseta, siis ta ka helistas P-le 20.11.2023, 12.12.2023 (vastamata kõne) ning

20.12.2023 (dtl 130-131). Kuivõrd mingit arengut asjas ei toimunud, samuti ei olnud võimalik

hankida arusaamatult veniva kasutusloa menetluse kohta infot, pöördusid hagejad õigusabi

saamiseks Fondia Eesti OÜ poole ning palusid koostada hagejate nimel kostjale kirjaliku pöördumise

lepinguliste kohustuste täitmise nõudes. 14.02.2024 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale

kirjaliku lepingu täitmise nõude ja hoiatas, et juhul kui kostja oma lepingulisi kohustusi ei täida,

tuleb kostjal hüvitada hagejatele rikkumisega tekitatud kahju (dtl 132-135). Nimetatud kirjalik nõue

saadeti kostja e-posti aadressile (dtl 136) ja tähitud kirjaga, mis tagastati saatjale, kuna kostja ei

võtnud kirja vastu (dtl 137-140). 13.03.2024 palus hageja I XXX Vallavalitsuse kasutuslubade ja

ehituskontrolli spetsialistilt ÜJlt e-kirja teel kontakti/soovitust, kes saaks aidata kasutusloa taotlemise

lõpule viia (dtl 141-146). 13.03.2024 sai hageja II esimest korda 8 kuu jooksul e-kirja P-lt (dtl 147).

10.05.2024 pöördus hageja I uuesti XXX Vallavalitsuse ametniku poole ning avaldas muret ja palus

vallaametniku abi P-ga ühenduse võtmiseks (dtl 148-149). 23.05.2024 esitas ka hagejate lepinguline

esindaja XXX Vallavalitsuse ametnikule e-kirja teel päringu, milles palus selgitusi, miks kasutusloa

väljastamine venib ning mida hagejad omalt poolt saaksid veel täiendavalt teha, et luba saada (dtl

150-153). Samal päeval, 23.05.2024 kirjutas XXX Vallavalitsuse ametnik hagejale I, et ta kirjutab P-

le ja palub tal asjaga tegeleda (dtl 154).

Arvestades, et kasutusloaga seonduva kokkuleppe tähtaeg saabus lepingu punkti 5.3. alusel

31.12.2022, leiab kohus, et eeltoodud tõenditega on tõendatud hagejate pidev püüdlus saada kostja

esindajatega kontakti, et lahendada kostja poolt tähtaegselt täitmata lepingu punkti 5.3. kasutusloa

puudumisega seonduvat probleemi. Puurkaevuga seoses tuleb hagejate esmaseks lepingu punkti 5.3.

täitmise meeldetuletuseks lugeda 14.02.2024 lepingu täitmise nõuet (dtl 132-135).

Eeltoodust sõltumata märgib kohus, et antud juhul ei ole tegemist VÕS § 220 kohaldumisalaga. Seda

eeskätt põhjusel, et kostja oli antud juhul teadlik nii lepingu punktis 2.1.5. märgitud puurkaevu

puudumisest kinnisasjal kui ka lepingueseme seadustamisega võetud punktis 5.3. tulenevast

kohustusest. Seega kohaldub VÕS § 221 lg 1, mille tagajärjel ei või kostja VÕS § 220 lg 1 järgsele

asja lepingutingimustele mittevastavuse teavitamiskohustuse rikkumisele tugineda.

21. Eelnevalt on kohus asunud seisukohale, et kostja on müügilepingut rikkunud ja ta vastutab

lepingu rikkumise eest. Järgnevalt kontrollib kohus, kas hagejatele on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg

1, VÕS § 128), kas kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127

lg 2), kas kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav

(VÕS § 127 lg 3) ning rikkumise ja kahju vahel põhjusliku seose olemasolu (VÕS § 127 lg 4).

Hagejate kahjunõude suurus koosneb 3 komponendist: (a) kasutusloa taotlemisega hagejate poolt

kantud kulud; (b) puurkaevu rajamise ning veeühenduse loomisega seotud kulud ning (c)

õigusabikulud.

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara

väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning

kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud

kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

21.1. Esmalt käsitleb kohus kasutusloa menetlemisega seonduvate kulutuste hüvitamise nõuet.

Hagejate nõue seoses kasutusloa menetlemisega on 419,83 eurot, sealhulgas 27.03.2024

praamipiletikulud summas 11,40 eurot, kütusekulu xxx liinil summas 58,43 eurot, küttesüsteemidele

eksperthinnangu kordusülevaatusega seotud kulud summas 100 eurot ja hagejate enda ajakulu

summas 250 eurot (sh kokku 4 h distantssuhtlust- e-kirjad, telefonikõned ja 6 h kasutusloa

taotlemisega seotud sõidud XXXle).

Hagiavalduse kohaselt pidid hoone kasutusloaga kostja poolelt tegelema Y ja talle teada olev isik P.

Selgus, et kokkulepitud tähtajaks ei ole võimalik kasutusluba saada, sest XXX Vallavalitsusest

saadud info kohaselt takistas kasutusloa saamist esialgu kinnisasja kanalisatsioon. Tolleaegne

imbväljaku lahendus ei vastanud nõuetele ja tuli vastavusse viia kaasaegsete nõuetega. Hagejad

püüdsid probleemi osas ühendust saada kostjat esindanud Yga 25.04.2023 e-kirja teel (dtl 44), kuid

Y ei reageerinud e-kirjale.

Uus kanalisatsioonimahuti installeeriti kinnisasjale Y eestvedamisel 2023. aasta juuni teisel poolel.

Lisaks selgus, et lahendamata olid ka 14.03.2022 hoone küttesüsteemide eksperthinnangu 17.

leheküljel väljatoodud puudused (dtl 46-84).

Kostja vastuväite kohaselt tellis ja finantseeris Y kasutusloa hankimisega seonduvaid kulusid (dtl

328-374).

Esmalt märgib kohus, et hoone kasutusloa hankimise ja vormistamisega seonduva kohustuse täitmise

takistuste ilmnemisel lasus kostjal lisaks lepingu täitmisele ka kõrvalkohustus ise hagejaid

takistustest teavitada, et tagada hagejate informeeritus probleemidest. Antud juhul ei täitnud kostja

lepingu punktist 5.3. tulenevalt kohustust tähtaegselt ning täiendavat teavet probleemi olemasolu ja

selle lahendamise kohta ei väljastanud. Eeltoodust järelduvalt ei olnud hagejatele selge, kas ja

milliseks tähtajaks kasutusloa vormistamine toimub ning antud juhul kuulub kahju hüvitamise nõude

puhul kohaldamisele VÕS § 115 lg 3.

Seoses kostja vastuväitega märgib kohus, et hagejad ei ole esitanud nõuet seoses tulenevalt

kanalisatsioonimahuti paigaldamisega. Hagejate kasutusloa taotlemise ja asjaajamise kulude nõue on

esitatud eeskätt seoses küttesüsteemiga ilmnenud probleemide lahendamisega.

Hagiavalduse kohaselt saatis 10.08.2023 ja 25.10.2023 hageja II kasutusloa menetluse kohta

kirjalikud päringud P-le, kuid ei saanud kummalegi vastust (dtl 128; dtl 129). Kuna hageja II e-kirjad

jäid vastuseta, siis ta ka helistas P-le 20.11.2023, 12.12.2023 (vastamata kõne) ning 20.12.2023 (dtl

130-131). Kuna mingit arengut asjas ei toimunud, samuti ei olnud võimalik hankida arusaamatult

veniva kasutusloa menetluse kohta infot, pöördusid hagejad õigusabi saamiseks Fondia Eesti OÜ

poole. 14.02.2024 saatis hagejate lepinguline esindaja kostjale kirjaliku lepingu täitmise nõude (dtl

132-135) kostja e-posti aadressile (dtl 136) ja tähitud kirjaga, mis tagastati saatjale, kuna kostja ei

võtnud kirja vastu (dtl 137-140). Kuna kostja ei reageerinud hagejate pöördumisele ning hagejatele

teadaolevaid takistusi kasutusloa taotlemiseks ei olnud, asusid hagejad ise initsieerima kasutusloa

taotlemisprotsessi lõpuleviimist. 13.03.2024 palus hageja I XXX Vallavalitsuse kasutuslubade ja

ehituskontrolli spetsialistilt ÜJlt e-kirja teel kontakti/soovitust, kes saaks aidata kasutusloa taotlemise

lõpule viia (dtl 141-146). ÜJ vastas, et kuna P oli esitanud kasutusloa taotluse, siis tuleks hagejatel

temaga ühendust võtta. Hageja I selgitas ÜJle, et hagejatel ei ole olnud võimalik 8,5 kuu jooksul

saada ühendust P-ga ning soovisid kasutusloa menetlust uuesti alustada. ÜJ lubas seepeale helistada

P-le ja uurida kasutusloa kohta (dtl 141-146). 13.03.2024 sai hageja II esimest korda 8 kuu jooksul e-

kirja P-lt (dtl 147). 10.05.2024 pöördus hageja I uuesti XXX Vallavalitsuse ametniku poole ning

avaldas muret, et hoolimata hoone küttesüsteemide kordusülevaatusakti edastamisest P-le ei ole

teada, kas ta on need vallale edastanud, mistõttu palus hageja I vallaametniku abi P-ga ühenduse

võtmiseks (dtl 148-149). 23.05.2024 esitas ka hagejate lepinguline esindaja XXX Vallavalitsuse

ametnikule e-kirja teel päringu, milles palus selgitusi, miks kasutusloa väljastamine venib ning mida

hagejad omalt poolt saaksid veel täiendavalt teha, et luba saada (dtl 150-153). 23.05.2024 seisuga oli

ehitisregistris endiselt viimane dokument 01.12.2022 kasutusloa taotlus. 23.05.2024 kirjutas XXX

Vallavalitsuse ametnik hagejale I ja märkis vastusena hageja I 10.05.2024 pöördumisele (dtl 148-

149), et ta kirjutab P-le ja palub tal asjaga tegeleda (dtl 154). 24.05.2024 hommikul vastas

vallaametnik hagejate esindajale, et kasutusloa taotlus oli just täpselt sama päeva hommiku seisuga

uuesti menetlemiseks esitatud (dtl 150-153). Kordusekspertiisi tellimisega ja täiendava

informatsiooni esitamisega tegelesid oma kulul hagejad, et kiirendada kasutusloa väljastamise

protsessi (dtl 85-126; dtl 155-156; dtl 157).

Kohus on eeltoodud tõendite alusel tuvastanud, et seoses kostja poolt müügilepingu punktist 5.3.

tuleneva tähtaja ületamisega ja kostja esindajate poolselt vastava teabe puudumisega hakkasid

kasutusloa protsessi kiirendamiseks ja edendamiseks tegema omapoolseid jõupingutusi ka hagejad.

Hagejate kasutusloaga seonduv kahju hüvitamise nõue on kokku 419,83 eurot.

Kohus märgib, et 27.03.2024 praamipiletikulud summas 11,40 eurot (dtl 256), kütusekulu xxx liinil

summas 58,43 eurot (dtl 257) ei ole otseselt seostatavad kasutusloa taotlusel kantud kuludena.

Nimetatud tõenditelt ei nähtu, millise konkreetse ehitusloa taotlusega seonduva toiminguga on

tegemist. Eeltoodu ei järeldu ka 25.02.2025 esitatud täpsustusest (dtl 413-414) ning seetõttu ei ole

tõendid seostatavad kasutusloaga seonduva kuluga. Hagejate enda ajakulu summas 250 eurot (sh

kokku 4 h distantssuhtlust- e-kirjad, telefonikõned ja 6 h kasutusloa taotlemisega seotud sõidud

XXXle) ei ole tõendatud ja taotletud tunnihinnal puuduvad põhjendused. Kohus ei rahulda hagejate

nõuet 27.03.2024 praamipiletikulude, kütusekulu ja hagejate enda ajakulu nõudes.

Kohus peab põhjendatuks hagejate nõuet seoses küttesüsteemidele eksperthinnangu

kordusülevaatusega seotud kuludega summas 100 eurot (dtl 258), kuivõrd tegemist on kasutusloa

taotluse rahuldamiseks vajaliku ja põhjendatud kuluga, mille oleks pidanud kandma müügilepingu

punkti 5.3. täitmiseks kostja. Küttesüsteemide puudused on selgelt kasutusloa saamise takistusena

tõendatud (dtl 46-84; dtl 85-126) ja nende kõrvaldamisel oli kordusülevaatus vajalik. Tõenditelt

nähtuvad toimingud kattuvad nii objekti, eksperdi kui ka aja osas.

Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus kasutusloa menetlemisega seonduvate kulutuste hüvitamise

nõude osaliselt, s.o küttesüsteemidele eksperthinnangu kordusülevaatusega seotud kuludega summas

100 eurot.

21.2. Järgmiseks käsitleb kohus puurkaevu rajamise ning veevarustuse loomisega seotud kulutuste

hüvitamise nõuet.

Hagejate nõue seoses puurkaevu rajamisega ning veevarustuse loomisega on 10 050 eurot,

sealhulgas OÜ Balti Puurkaev pakkumine summas 5612 eurot ja SarKate OÜ pakkumine summas

4438 eurot.

Hagiavalduse kohaselt oli puurkaevu puudumine vastuolus pangale esitatud kinnisasja

müügilepingus märgituga. Seetõttu keeldus pank Tallinna korterile seatud hüpoteegi asendamisest

XXX kinnisasjale enne, kui kinnisasja müügilepingus viidatud puurkaev on kinnisasjale rajatud ja

naaberkinnisasjast sõltumatu veeühendus loodud (dtl 168; dtl 435-436).

Puurkaevu rajamiseks ning puurkaevu ühendamiseks hoone veevärgiga olid hagejad alustanud

pakkumiste küsimist. Oma pakkumised esitasid Puurkaevumeistrid OÜ, OÜ Balti Puurkaev ja

SarKate OÜ. Hagejad tunnistasid parimaks OÜ Balti Puurkaev pakkumise, kuna nemad on valmis

kõige kiiremini töödega alustama. Samuti aktsepteerisid hagejad SarKate OÜ, kes teostab kaevetööd

puurkaevust hooneni, paigaldab veetorustiku ja koostab kogu veetrassiga seonduva

dokumentatsiooni, pakkumise.

Kohus on seisukohal, et antud juhul on kostja müügilepingu punktis 2.1.5. kinnitanud, et kinnisasjal

paiknes puurkaev, mille seadustamine oli pooleli ning punkti 5.3. kohaselt kohustus müüja omal

kulul vormistama ja seadustama lepingu eseme oluliseks osaks oleval kinnisasjal paikneva

puurkaevu.

Pooled ei vaidle asjaolu üle, et kinnisasjal puurkaev puudus ja veevarustus toimis naaberkinnisasjalt.

Kohus märgib, et tulenevalt müügilepingu punktist 2.1.5. ja punktist 5.3. on hagejad õigustatud

nõudma kostjalt puurkaevu puudumisest tulenevalt selle rajamise kulude hüvitamist.

Kohus on tõendite alusel tuvastanud, et Puurkaevumeistrid OÜ on esitanud hinnapakkumise 6600

eurot, milles on märgitud tööd alates projekteerimistöödest ja puurkaevu rajamisest kuni vee hooneni

viimiseni (dtl 169-171). OÜ Balti Puurkaev on esitanud hinnapakkumise 5612 eurot, milles on

märgitud tööd alates projekteerimistöödest kuni puurkaevu rajamiseni (dtl 172-173). SarKate OÜ on

esitanud hinnapakkumise 4438 eurot, mis hõlmab üksnes kaevetöid puurkaevust maakraanini,

veetoru paigaldust/ühendamist, puurkaevu pumba paigaldust, tagasitäidet ja dokumentatsiooni (dtl

174).

Kohus märgib, et tööde teostamise kiiruse kohta ei ole kohtule võrreldavaid andmeid esitatud.

Samuti ei ole hagejad tööde teostamise kiiruse argumenti kuidagi põhjendanud. Kohtule nähtub

tsiviilasja materjalidest, et hetkel on hagejatel olemas toimiv veevarustus naabrite kinnisasjalt. Seega

ei esine olukorda, kus hagejad oleksid ilma veeta. Eeltoodust lähtudes leiab kohus, et eelistada tuleks

hinnapakkumistest antud juhul soodsaimat varianti, milleks on Puurkaevumeistrid OÜ

hinnapakkumine summas 6600 eurot. Kohtul ei ole alust arvata, et nende poolt teostatav töö oleks

ebakvaliteetne või esineks muu põhjus nende pakkumisega mittearvestamiseks.

Kohus rahuldab hagejate puurkaevu rajamise ning veevarustuse loomisega seotud kulutuste

hüvitamise nõude osaliselt s.o 6600 euro ulatuses.

21.3. Viimasena käsitleb kohus hagejate kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõuet summas

2807,23 eurot.

Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et professionaalne õigusabi kohtueelse vaidluse

staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise

nõudmisel ka hüvitatavad (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.09.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-16-

8751, p 28; Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 09.02.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10, p 29).

Kohtuväliste õigusabikulude hüvitamist tuleb VÕS § 128 lg 3 järgi jaatada eeldusel, et need on

mõistlikud, st need on võlausaldaja nõude maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud.

Hagejad pöördusid müügilepingust tulenevate kasutusloa ja puurkaevu probleemidele kostjaga

lahenduse leidmiseks õigusabi osutava Fondia Eesti OÜ poole. Õigusabi osutamise tulemusena

saadeti 14.02.2024 (dtl 132-135; dtl 136) ja 16.10.2024 nõudekirjad kostjale ja lisati kirja saajaks ka

Y (dtl 175-178; dtl 179). Kirjad saadeti kostja e-posti aadressile xxx. Kostja aadressile xxx

14.02.2024 saadetud tähtkiri tagastati märkega „sisse nõudmata“. Lisaks on õigusabi korras suhelnud

lepinguline esindaja vajadusel erinevate ametiisikutega mai 2024 (dtl 150-153).

Kohtule on esitatud 3 kohtueelse õigusabi arvet (dtl 259-264) : a) 07.11.2024 arve nr 1003922

summas 864,68 eurot (õigusabi oktoober 2024 5,25 h x 135 eurot h + km 22 %), b) 31.05.2024 arve

nr 1003702 summas 905,85 eurot (õigusabi märts 2024 0,75 h ja mai 2024 4,75 h x 135 eurot h + km

22 %) ja c) 29.02.2024 arve nr 1003580 summas 1036,70 eurot (õigusabi veebruar 2024 6,25 h x 135

eurot h + kulud 6 eurot + km 22 %). Eeltoodud tõenditega on tõendatud kohtueelse õigusabi

osutamine hagejatele.

Kohus märgib, et õigusabi tunnihinnaga 135 eurot/h + km 22 %= 164,70 eurot/h vastab

õigusabiteenuse turuhinnale, õigusabi osutamine oli antud juhul põhjendatud ja vajalik tulenevalt

kostjapoolsest müügilepingu rikkumisest.

Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagejate kohtueelse õigusabikulude nõude taotletud ulatuses

s.o 2807,23 eurot.

22. Hagejad paluvad kostjalt välja mõista perioodil 01.11.2024-17.12.2024 sissenõutavaks muutunud

viivise 215,76 eurot ja jätkuva viivise põhivõlgnevuselt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates hagi esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda

võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sisse nõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa

protsenti aastas. VÕS § 94 lg 1 näeb ette, et kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule

tasuda

intressi,

on

intressimääraks

poolaasta

kaupa

Euroopa

Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1.

juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eesti Panga poolt väljaandes Ametlikud

Teadaanded 01.07.2024 avaldatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele

kohaldatav viimane intressimäär enne 01.07.2024 oli 4,25 %. TsMS § 367 kohaselt võib

viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise

ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult

või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Antud juhul rahuldab kohus hagi põhinõude osaliselt s.o kogusummas 9507,23 eurot (100 + 6600 +

2807,23).

Viivisekalkulaatori arvestuse järgi on perioodil 01.11.2024 kuni 17.12.2024 VÕS § 113 lg 1 teise

lause alusel põhinõudelt 9507,23 eurot arvestatava viivise summa 149,56 eurot.

Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagejate perioodil 01.11.2024 kuni 17.12.2024 sissenõutavaks

muutunud viivisenõude summas 149,56 eurot ning alates 18.12.2024 tuleb kostjal TsMS § 367 alusel

tasuda põhivõlgnevuselt (9507,23 eurot) viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni

põhivõlgnevuse täitmiseni.

23. Kokkuvõttes mõistab kohus kostjalt välja hagejate kasuks solidaarselt kahjuhüvitise 9507,23

eurot. Kohus jätab rahuldamata hagejate kahjuhüvitise nõude kostja vastu 3769,83 euro (13 277,06 –

9507,23) ulatuses. Kohus mõistab kostjalt välja hagejate kasuks solidaarselt perioodi 01.11.2024-

17.12.2024 eest arvestatud ja hagiavalduse esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivise

149,56 eurot. Kohus jätab rahuldamata hagejate sissenõutavaks muutunud viivisenõude kostja vastu

66,20 euro (215,76 – 149,56) ulatuses. Samuti mõistab kohus kostjalt välja hagejate kasuks

solidaarselt viivise põhivõlgnevuselt (9507,23 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates 18.12.2024 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

24. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 122 lg 1

sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind. TsMS § 133 lg-te 1 ja 2 kohaselt arvutatakse

hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 kõrvalnõude hagihinna arvutamisel

liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest

arvestatud viivise summale.

Hagejate rahalise nõude suurus on 13 277,06 eurot, millele lisandub sissenõutavaks muutunud viivis

215,76 eurot ja TsMS § 367 alusel viivis VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel määraga 12,25 % aastas

(alates 18.12.2024) 1626,27 eurot.

TsMS § 134 lg 1 kohaselt liidetakse hagihinda arvutades ühes hagis sisalduvad nõuded. Eeltoodust

tulenevalt on tsiviilasja hinnaks 15 119,09 eurot (13 277,06 + 215,76 + 1626,27).

Menetluskulude jaotus

25. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163

lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid

täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Hagejate kogunõude suuruseks koos edasiulatuva viivisega on 15 119,09 eurot. Kohus rahuldab hagi

osaliselt s.o kogusummas 10 716,73 eurot (9507,23 + 149,56 + edasiulatuv viivis 1059,94).

Juhindudes TsMS § 163 lg-st 1 tuleb seoses hagi osalise rahuldamisega jätta menetluskulud 71 %

ulatuses kostja kanda ja 29 % ulatuses solidaarselt hagejate kanda.

26. Kohus määrab poolte menetluskulud rahaliselt kindlaks peale käesoleva kohtuotsuse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2, TsMS § 177 lg 2).

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Vismann

Kohtunik